Tư nhân hóa chợ truyền thống nghiên cứu trường hợp thành phố Mỹ Tho

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
--------------------------------------

TRẦN NGỌC TRUNG NHÂN

TƯ NHÂN HÓA CHỢ TRUYỀN THỐNG
NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ MỸ THO

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
-----------------------------CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

TRẦN NGỌC TRUNG NHÂN

TƯ NHÂN HÓA CHỢ TRUYỀN THỐNG
NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ MỸ THO
Chuyên ngành: Chính sách công
Mã số: 60340402

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
GS.TS. David O. Dapice
Th.S. Nguyễn Xuân Thành

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2014

-i-

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bài luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các phần trích dẫn và số
liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi
hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học
Kinh tế TP Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 9 tháng 6 năm 2014
Tác giả

Trần Ngọc Trung Nhân


-ii-

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cám ơn đến thầy Nguyễn Xuân Thành, người trực tiếp
hướng dẫn tôi thực hiện đề tài này. Thầy đã cung cấp cho tôi nhiều tài liệu tham khảo quan
trọng, tận tâm hướng dẫn, động viên và đưa ra những lời góp ý, phê bình giúp tôi hoàn thành
đề tài nghiên cứu này.
Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo, các anh chị nhân viên Chương trình Giảng dạy
Kinh tế Fulbright – Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh đã nhiệt tình giảng dạy, hỗ trợ và giúp
đỡ tôi trong suốt quá trình theo học tại chương trình.
Xin được cám ơn lãnh đạo Ủy ban nhân dân tỉnh, Sở Công thương, Trung tâm Xúc tiến
đầu tư du lịch và thương mại tỉnh Tiền Giang; Ủy ban nhân dân TP, Phòng Kinh tế, Chi Cục
thuế, Ban Quản lý chợ TP Mỹ Tho; Ủy ban nhân dân và Phòng Kinh tế các TP: Cà Mau, Sóc
Trăng, Long Xuyên, Cao Lãnh, Trà Vinh, Vĩnh Long, Bến Tre, Long An, Công ty Cổ phần
Lợi Nhân đã hỗ trợ, giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình thực hiện khảo sát điều tra, phỏng

vấn tại các điểm nghiên cứu, cũng như đóng góp nhiều thông tin có giá trị. Đặc biệt là nhân
viên Ban Quản lý chợ và các hộ tiểu thương về sự hỗ trợ trong quá trình điều tra cho việc hoàn
thành nghiên cứu này.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cám ơn sâu sắc dành cho gia đình, người thân, bạn bè và đồng
nghiệp đã động viên, khích lệ và chia sẻ cùng tôi trong suốt thời gian học tập và thực hiện
nghiên cứu.
Học viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Trần Ngọc Trung Nhân


-iii-

TÓM TẮT
Hiện nay, hệ thống chợ truyền thống ở Việt Nam góp phần tích cực vào việc tiêu thụ, bán lẽ
các sản phẩm sản xuất từ các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp; đáp
ứng tốt các mặt hàng phục vụ đời sống và sản xuất của người dân địa phương. Góp phần giải
quyết việc làm, tạo thu nhập cho người dân, tạo nguồn thu cho ngân sách và tạo bộ mặt kinh tế
- xã hội đô thị sôi động. Tuy nhiên, do hệ thống chợ được hình thành lâu đời, cơ sở hạ tầng ngày
càng xuống cấp có nguy cơ gây thiệt hại đến tính mạng và tài sản của người dân, nên việc đầu
tư cải tạo hệ thống chợ truyền thống là nhu cầu cấp bách của mỗi địa phương.
Tính đến năm 2013, số lượng chợ truyền thống trên cả nước là 8.528 chợ, thêm vào đó là tình
hình kinh tế đất nước đang gặp nhiều khó khăn, cho nên khả năng chi từ ngân sách nhà nước
để đầu tư nâng cấp hoặc xây dựng mới hệ thống chợ truyền thống là không có khả năng đáp
ứng được. Ngày 14/01/2003 Chính phủ ban hành Nghị định số 02/2003/NĐ-CP về phát triển
và quản lý chợ, theo đó không cho đầu tư từ ngân sách nhà nước. Vì vậy, để đầu tư cải tạo hệ
thống chợ truyền thống này, nhiều địa phương đã định hướng bằng cách mời gọi đầu tư từ khu
vực tư nhân. Tuy nhiên, qua khảo sát tám thành phố vùng Đồng bằng sông Cửu Long và thành
phố Mỹ Tho thì việc tư nhân hóa chợ truyền thống hầu như không thực hiện được.
Để tìm hiểu nguyên nhân nêu trên, tác giả chọn chợ Cũ Phường 8 thành phố Mỹ Tho để
nghiên cứu, đồng thời sử dụng khung phân tích thẩm định dự án để phân tích tính khả thi của

dự án theo quan điểm chủ đầu tư nhằm đưa ra mức giá cho thuê quầy sạp hợp lý mà chủ đầu
tư chấp nhận đầu tư với suất sinh lợi không quá cao và sử dụng khung phân tích định tính để
điều tra mức sẳn lòng chi trả của các hộ tiểu thương sau khi có nhà đầu tư.
Kết quả phân tích cho thấy nguyên nhân dẫn đến thất bại thị trường là do bất cân xứng thông
tin, chứ không phải là do ảnh hưởng bởi lợi ích và chi phí của hai bên. Từ nguyên nhân này
tác giả đã đưa ra bốn giải pháp nhằm điều chỉnh thất bại của thị trường và làm dự án mẫu để
áp dụng cho việc tư nhân hóa các chợ tiếp theo.
Do thời gian nghiên cứu có hạn, nên đề tài không thể không có thiếu sót, rất mong bạn đọc
đóng góp ý kiến để đề tài đi vào thực tế.
Người thực hiện
Trần Ngọc Trung Nhân


-iv-

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN................................................................................................................................ ii
TÓM TẮT ..................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC .................................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .............................................................................................. viii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ................................................................................................... viii
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU.......................................................................................................... 1
1.1. Bối cảnh .................................................................................................................................. 1
1.2. Vấn đề chính sách .................................................................................................................. 4
1.3. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................ 4
1.4. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 5
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI TÀI CHÍNH CỦA VIỆC ĐẦU TƯ CẢI
TẠO CHỢ TRUYỀN THỐNG BẰNG NGUỒN VỐN KHU VỰC TƯ NHÂN ...................... 6

2.1. Đặt vấn đề và khung phân tích ............................................................................................. 6
2.1.1. Ngân lưu tài chính vào của dự án ...................................................................................... 7
2.1.2. Ngân lưu tài chính ra của dự án......................................................................................... 7
2.1.3. Phân tích tính khả thi về mặt tài chính của dự án ............................................................. 7
2.2. Mô tả dự án ............................................................................................................................ 8
2.2.1. Giới thiệu chung .................................................................................................................. 8
2.2.2. Thông tin các bên liên quan, đối tượng thụ hưởng ........................................................... 8
2.3. Các thông số của dự án........................................................................................................ 11


-v-

2.3.1. Vĩ mô................................................................................................................................... 11
2.3.2. Chi phí đầu tư ban đầu ...................................................................................................... 11
2.3.3. Vòng đời dự án ................................................................................................................... 11
2.3.4. Huy động vốn ..................................................................................................................... 11
2.3.5. Giá cho thuê quầy sạp........................................................................................................ 12
2.3.6. Chi phí hoạt động............................................................................................................... 12
2.3.7. Thuế .................................................................................................................................... 13
2.4. Ước lượng ngân lưu ............................................................................................................. 13
2.4.1. Chi phí đầu tư dự án .......................................................................................................... 13
2.4.2. Vốn vay ............................................................................................................................... 13
2.4.3. Khấu hao ............................................................................................................................ 14
2.4.4. Doanh thu........................................................................................................................... 14
2.4.5. Chi phí hoạt động............................................................................................................... 14
2.4.6. Vốn lưu động...................................................................................................................... 14
2.4.7. Báo cáo thu nhập ............................................................................................................... 14
2.5. Hình thành ngân lưu dự án ................................................................................................. 15
2.6. Xác định chi phí vốn ............................................................................................................ 16
2.7. Đánh giá tính khả thi tài chính của dự án ......................................................................... 16

2.7.1. Quan điểm tổng đầu tư ...................................................................................................... 16
2.7.2. Quan điểm chủ đầu tư ....................................................................................................... 18
2.7.3. Khả năng trả nợ vay........................................................................................................... 19
2.8. Phân tích độ nhạy và rủi ro của dự án ............................................................................... 19
2.8.1. Xác định các biến số quan trọng về rủi ro ........................................................................ 19
2.8.2. Phân tích độ nhạy .............................................................................................................. 19


-vi-

2.8.3. Phân tích mô phỏng Monte Carlo ..................................................................................... 22
2.9. So sánh và đề xuất mức giá bình quân............................................................................... 23
CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH MỨC SẴN LÒNG CHI TRẢ TIỀN THUÊ QUẦY SẠP CỦA
CÁC HỘ TIỂU THƯƠNG ......................................................................................................... 26
3.1. Mục tiêu điều tra .................................................................................................................. 26
3.2. Thiết kế nghiên cứu ............................................................................................................. 26
3.2.1. Xác định vấn đề nghiên cứu .............................................................................................. 27
3.2.2. Xác định địa điểm nghiên cứu .......................................................................................... 27
3.2.3. Xác định đối tượng điều tra ............................................................................................... 28
3.2.4. Tiến hành khảo sát cơ sở ................................................................................................... 28
3.2.5. Phương pháp phân tích ..................................................................................................... 28
3.3. Kết quả điều tra ................................................................................................................... 29
3.3.1. Thông tin chung về tiểu thương ........................................................................................ 29
3.3.2. Tiếp cận thông tin .............................................................................................................. 30
3.3.3. Thu nhập và chi phí kinh doanh của tiểu thương............................................................ 30
3.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc kinh doanh của hộ tiểu thương..................................... 32
3.4. So kết quả điều tra giữa hai chợ ......................................................................................... 36
CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT CHÍNH SÁCH ...................................................... 38
4.1. Kết luận ................................................................................................................................. 38
4.2. Đề xuất chính sách ............................................................................................................... 39

-vii-

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Tên tiếng Anh

Tên tiếng Việt

BCH

Committee

Ban chấp hành

BQL

My Tho City market management

Ban Quản lý chợ TP Mỹ Tho

CF

Conversion Factor

Hệ số chuyển đổi

CSH

Owner

Chủ sở hữu

DSCR

Debt Service Coverage Ratio

Hệ số an toàn nợ vay

IRR

Internal Rate Return

Suất sinh lời nội tại

NPV

Net Present Value

Giá trị hiện tại ròng

TMĐT

Total investment

Tổng mức đầu tư

TP

City

Thành phố

UBND

People’s committee

Ủy ban nhân dân

WACC

Weighted Average Cost of Capital

Chi phí sử dụng vốn bình quân trọng số


-viii-

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Tính toán báo cáo thu nhập .................................................................................. 15
Bảng 2.2: Tính toán ngân lưu theo hai quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư ................. 16
Bảng 2.3: Hệ số an toàn trả nợ……………………………………………………………...19
Bảng 2.4: Độ nhạy với lạm phát ............................................................................................ 19
Bảng 2.5: Độ nhạy với các hạng mục chi phí đầu tư ........................................................... 20
Bảng 2.6: Độ nhạy với lãi suất vay nội tệ .............................................................................. 20
Bảng 2.7: Độ nhạy với giá cho thuê sạp ................................................................................ 21
Bảng 2.8: Độ nhạy với chi phí hoạt động .............................................................................. 21

Bảng 2.9: Độ nhạy với lượng sạp có thể cho thuê ................................................................ 22
Bảng 2.10: Bảng so sánh mức giá cho thuê quầy sạp .......................................................... 24
Bảng 3.1: So sánh kết quả điều tra Chợ Cũ Phường 8 và Chợ Bảo Định Phường 10 ...... 36

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 2.1: Vị trí chợ Cũ phường 8............................................................................................ 9
Hình 2.2: Cấu trúc dự án ....................................................................................................... 10
Hình 3.1: Cấu trúc nghiên cứu .............................................................................................. 27
Hình 3.2: Trình độ văn hóa tiểu thương ............................................................................... 29
Hình 3.3: Tỷ lệ tiểu thương tiếp cận chủ trương đầu tư ..................................................... 30
Hình 3.4: Thu nhập bình quân của tiểu thương .................................................................. 31
Hình 3.5: Chi phí kinh doanh bình quân của tiểu thương .................................................. 31
Hình 3.6: Giá cho thuê quầy sạp ........................................................................................... 33
Hình 3.7: Các chi phí dịch vụ khác ....................................................................................... 34


-1-

CHƯƠNG 1:
GIỚI THIỆU
1.1. Bối cảnh
Chợ truyền thống là nét văn hóa đặc trưng của từng địa phương ở Việt Nam. Nét đặc trưng
này được thể hiện thông qua những tập quán mua bán, trang phục truyền thống, đặc biệt là
những sản phẩm đặt trưng của từng địa phương mà những sản phẩm này chúng ta không thể
mua được ở các trung tâm mua sắm hiện đại. Thông qua tình hình hoạt động kinh doanh của
chợ, chúng ta có thể sơ bộ đánh giá được mức sống của người dân địa phương thông qua cách
mua sắm của người tiêu dùng, số lượng hàng hóa trưng bày và mật độ giao dịch, mua bán của
chợ. Hệ thống chợ đã góp phần tích cực vào việc tiêu thụ các sản phẩm sản xuất từ các lĩnh
vực nông nghiệp, công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp; đáp ứng tốt các mặt hàng phục vụ đời
sống và sản xuất của người dân địa phương. Chợ là mạng lưới phân phối bán lẻ truyền thống,

chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống thương mại, đặc biệt là đối với bán lẻ hàng hóa tiêu
dùng. Hệ thống chợ phát triển góp phần giải quyết việc làm, tạo thu nhập cho số lượng đáng
kể người dân địa phương. Thêm vào đó, hệ thống chợ cũng tạo nguồn thu cho ngân sách thông
qua các khoản phí, thuế và tạo bộ mặt kinh tế - xã hội đô thị sôi động. Ngoài ra, chi phí cho
việc kinh doanh tại chợ truyền thống của các hộ tiểu thương tương đối thấp hơn so với chi phí
kinh doanh trong siêu thị, phù hợp với khả năng chi trả đối với các hộ tiểu thương của địa
phương, điển hình như giá thuê quầy sạp, chi phí sử dụng máy lạnh, …. Vì vậy, việc duy trì hệ
thống chợ truyền thống là nhu cầu cần thiết cho việc phát triển kinh tế, xã hội của mỗi địa phương.
Trong bối cảnh hiện nay, rất nhiều chợ truyền thống đã được hình thành lâu đời, cơ sở hạ tầng
ngày càng xuống cấp có nguy cơ gây thiệt hại đến tính mạng và tài sản của người dân, cụ thể
như các vụ cháy: chợ Qui Nhơn tỉnh Bình Định ngày 26/12/2006, chợ Vinh tỉnh Nghệ An
ngày 20/6/2011, chợ Quảng Ngãi ngày 9/02/2012, chợ trái cây Thạnh Trị TP Mỹ Tho tỉnh
Tiền Giang ngày 8/10/2013. Hệ thống phòng cháy chữa cháy, điện, cấp nước, thoát nước, diện
tích điểm giữ xe, diện tích quầy sạp, chiều rộng lối đi nội bộ không đảm bảo an toàn. Điểm
bốc xếp hàng hóa, kho bảo quản hàng hóa hầu như các chợ không được đầu tư; dịch vụ đo
lường, dịch vụ kiểm tra chất lượng hàng hóa, vệ sinh an toàn thực phẩm chỉ thực hiện khi có


-2-

nhu cầu, không thường xuyên hoạt động. Vì vậy, việc đầu tư cải tạo hệ thống chợ truyền thống
là nhu cầu cấp bách của mỗi địa phương.
Theo thống kê của Bộ Công thương đến ngày 31/12/2010, số lượng chợ truyền thống trên cả
nước là 8.528 chợ (xem phụ lục 1), trong đó vùng Đồng bằng sông Cửu Long là 1.657 chợ (Bộ
Công thương, 2010). Tuy nhiên, tình hình kinh tế đất nước đang gặp nhiều khó khăn, khả năng
chi từ ngân sách nhà nước để đầu tư nâng cấp hoặc xây dựng mới hệ thống chợ truyền thống
là không có khả năng đáp ứng được. Thêm vào đó, ngày 14/01/2003 Chính phủ ban hành
Nghị định số 02/2003/NĐ-CP về phát triển và quản lý chợ (Chính phủ, 2003, tr.3), theo đó
ngân sách nhà nước chỉ đầu tư các loại chợ như: chợ đầu mối chuyên doanh, chợ tổng hợp, các
chợ trung tâm huyện có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn và đặc biệt, chợ biên giới và chợ

dân sinh xã của các huyện có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn và đặc biệt. Đối với các chợ
còn lại không được sử dụng ngân sách nhà nước để đầu tư, mà khuyến khích mời gọi đầu tư
bằng hình thức xã hội hóa nhằm tiết kiệm ngân sách, nâng cao hiệu quả kinh tế cũng như năng
lực quản lý của các chợ. Vì vậy, để đầu tư cải tạo hệ thống chợ truyền thống này, nhiều địa
phương xác định hướng bằng cách mời gọi đầu tư từ khu vực tư nhân.
Qua khảo sát 8 TP thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long cùng với TP Mỹ Tho thì việc thực
hiện tư nhân hóa hệ thống chợ truyền thống còn gặp nhiều bất cập, hầu như các địa phương
không thực hiện được. Nguyên nhân chủ yếu là do lĩnh vực đầu tư khai thác kinh doanh chợ,
năm đầu tiên nhà đầu tư phải chi một nguồn vốn lớn, tuy nhiên việc thu hồi vốn chậm (khoảng
10 năm đến 15 năm) dẫn đến tính rủi ro của dự án cao. Đồng thời, đầu tư lĩnh vực này mang
tính chất đặc thù, đòi hỏi nhà đầu tư phải có kinh nghiệm, cho nên có rất ít nhà đầu tư tham gia
đầu tư. Ngoài ra, khi tham gia đầu tư, nhà đầu tư thường áp dụng mức giá cho thuê quầy sạp
cao nhất theo qui định tại Thông tư số 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài chính về
việc hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh và
TP trực thuộc Trung ương (Bộ Tài chính, 2006, tr. 4) để thực hiện dự án nhằm thu được một
suất lợi nhuận siêu ngạch. Tuy nhiên, việc này đã gây phản ứng của các hộ tiểu thương, vì có


-3-

sự chênh lệch giá cho thuê quầy sạp. Đây là vấn đề mà chính quyền các địa phương cần phải
can thiệp, giải quyết.1
TP Mỹ Tho được hình thành lâu đời, đến nay đã được 336 năm. Năm 2005, TP được Thủ
tướng Chính phủ công nhận là đô thị loại II, năm 2009 được Chính phủ ban hành Nghị quyết
số 28/NQ-CP về mở rộng địa giới hành chính với diện tích 81,54km2 với tổng số dân đến năm
2012 là 216.903 người, bao gồm 11 phường và 6 xã (Chính phủ, 2009). Tính đến năm 2012 thì
tốc độ tăng GDP là 12,67%, thu nhập bình quân đầu người của TP là 47,15 triệu/người/năm,
tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng xã hội thực hiện đạt 11.893,79 tỷ
đồng, tăng 15,85% so cùng kỳ (Chi cục Thống kê TP. Mỹ Tho, 2013). Hiện tại, trên địa bàn TP
Mỹ Tho có 06 siêu thị và 18 chợ truyền thống, trong đó 02 chợ loại I, 01 chợ loại II, 14 chợ loại

III và 01 chợ đầu mối (xem phụ lục 2). Theo kế hoạch giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2020 sẽ
cải tạo 7 chợ và đầu tư xây dựng mới 7 chợ (Phòng Kinh tế TP. Mỹ Tho, 2012, tr. 9). Thực hiện
Nghị quyết số 13-NQ/TU ngày 09/4/2009 của Ban chấp hàng Đảng bộ TP Mỹ Tho về việc lãnh
đạo phát triển thương mại dịch vụ và hệ thống chợ trên địa bàn TP Mỹ Tho (BCH Đảng bộ TP
Mỹ Tho, 2009). Theo đó, việc đầu tư, phát triển hệ thống chợ truyền thống là vấn đề quan trọng,
góp phần hoàn thành các chỉ tiêu để phát triển TP Mỹ Tho thành đô thị loại 1 năm 2015. Tuy
nhiên, ngày 14/01/2003, Chính phủ ban hành Nghị định số 02/2003/NĐ-CP về phát triển và
quản lý chợ (Chính phủ, 2003), theo đó các địa phương không được sử dụng ngân sách nhà
nước đầu tư cho các chợ truyền thống, khuyến khích khu vực tư nhân đầu tư nhằm nâng cao
hiệu quả kinh tế cũng như năng lực quản lý của các chợ. Để thực hiện nghị định này, Thường
trực UBND TP Mỹ Tho đã ban hành chủ trương mời gọi đầu tư với mọi hình thức nhằm nâng
cấp hệ thống chợ trên địa bàn TP Mỹ Tho, góp phần hoàn thành chỉ tiêu theo nghị quyết đề ra.
Tóm lại, việc duy trì, đầu tư cải tạo hệ thống chợ truyền thống là nhu cầu cần thiết đối với mỗi
địa phương. Tuy nhiên, với nguồn ngân sách hạn hẹp, cùng với qui định của Nghị định số
02/2003/NĐ-CP ngày 14/01/2003 của Chính phủ, việc tư nhân hóa chợ truyền thống đến nay
các địa phương hầu như vẫn chưa thực hiện được. Để tìm ra giải pháp cho bất cập này, tác giả
chọn dự án đầu tư Chợ Cũ Phường 8 TP Mỹ Tho làm điển hình để nghiên cứu phân tích.

Khảo sát của tác giả tại các TP: Cà Mau, Long Xuyên, Trà Vinh, Vĩnh Long, Bến Tre, Long An, Sóc Trăng,
Cao Lãnh
1


-4-

1.2. Vấn đề chính sách
Tính đến nay, TP Mỹ Tho đã mời gọi đầu tư được 04 chợ truyền thống là Chợ Mỹ Tho, Chợ
Thạnh Trị Phường 4, Chợ Đạo Thạnh và Chợ Cũ Phường 8 (xem phụ lục 3). Tuy nhiên, trong
quá trình lập thủ tục đầu tư gặp rất nhiều vướng mắc, khó khăn, làm cho thời gian thực hiện dự
án kéo dài từ ba đến bốn năm (thay vì trong một năm) mới hoàn thành. Nguyên nhân là do khi

tham gia đầu tư, các nhà đầu tư đề xuất mức giá cho thuê quầy sạp cao nhằm tạo lợi nhuận hấp
dẫn cho họ (mức giá này cao gấp nhiều lần so với mức giá hiện hữu khi chưa có nhà đầu tư).
Thêm vào đó, UBND TP Mỹ Tho không can thiệp vào mức giá này, đồng thời cũng không
thông tin cho các hộ tiểu thương trước khi mời gọi đầu tư, cũng như không để các hộ tiểu
thương tham gia vào việc hình thành, thỏa thuận mức giá với nhà đầu tư. Điều này dẫn đến các
hộ tiểu thương không nắm bắt được thông tin, nên khi UBND TP Mỹ Tho công bố ra các hộ tiểu
thương, thì các hộ tiểu thương phản đối do gây thiệt hại đến hiệu quả kinh doanh của họ. Tuy
nhiên, nếu UBND TP Mỹ Tho kiểm soát mức giá cho thuê quầy sạp thấp hơn thì khu vực tư
nhân không sẵn lòng tham gia đầu tư. Điều này dẫn đến kết quả là chợ truyền thống không được
cải tạo và tình trạng xuống cấp cơ sở hạ tầng và mất an toàn vẫn tiếp diễn. Vì vậy, để giải quyết
vấn đề này, UBND TP Mỹ Tho cần phải có những chính sách can thiệp như thế nào để đem lại
hiệu quả kinh doanh cho các hộ tiểu thương và nhà đầu tư.
1.3. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
Từ bối cảnh nêu trên, mục tiêu nghiên cứu của Luận văn là phân tích xem hoạt động đầu tư và
kinh doanh chợ truyền thống với sự tham gia khu vực tư nhân đang gặp những trục trặc gì, dẫn
đến sự thất bại trong thu hút đầu tư cải tạo chợ truyền thống trên địa bàn TP Mỹ Tho. Từ đó,
Luận văn đề xuất mô hình tài chính và khung pháp lý để đảm bảo việc tư nhân hóa chợ truyền
thống mang lại lợi ích cho nhà đầu tư và lợi ích cho các hộ tiểu thương.
Để thực hiện mục tiêu nêu trên, Luận văn tiến hành phân tích và trả lời câu hỏi nghiên cứu
như sau:
Với các qui định theo khung pháp lý và chính sách hiện hành, thì giá cho thuê quầy sạp của
chợ truyền thống sau khi đầu tư là bao nhiêu để đảm bảo tính khả thi về mặt tài chính đối với
chủ đầu tư?


-5-

Căn cứ vào hoạt động kinh doanh của các hộ tiểu thương, mức giá cho thuê quầy sạp mà các
hộ tiểu thương có khả năng chi trả là bao nhiêu?
Để đảm bảo việc mời gọi đầu tư thu hút được khu vực tư nhân đầu tư và đảm bảo lợi ích kinh

doanh của hộ tiểu thương thì mô hình đầu tư, khung pháp lý và chính sách của nhà nước cần
được điều chỉnh như thế nào?
1.4. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu các chợ truyền thống đang hoạt động kinh
doanh, cơ sở hạ tầng đã xuống cấp, cần phải cải tạo nâng cấp trên địa bàn các TP thuộc đô thị
loại II, loại III Vùng đồng bằng sông Cửu Long, cụ thể phạm vi chính ở đây là chợ Cũ Phường
8, TP Mỹ Tho. Đối tượng nghiên cứu chính là chủ đầu tư, các hộ tiểu thương và một số cơ quan
Nhà nước có liên quan như: UBND TP Mỹ Tho, Phòng Kinh tế, Chi Cục thuế, Sở Tài nguyên
và môi trường tỉnh Tiền Giang… Phòng Kinh tế, UBND các TP vùng Đồng bằng sông Cửu
Long như: Cà Mau, Sóc Trăng, Long Xuyên, Cao Lãnh, Trà Vinh, Vĩnh Long, Bến Tre, Long
An. Tác giả không nghiên cứu các chợ được đầu tư xây dựng mới tại các vị trí mới.


-6-

CHƯƠNG 2:
PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI TÀI CHÍNH CỦA VIỆC ĐẦU TƯ CẢI TẠO
CHỢ TRUYỀN THỐNG BẰNG NGUỒN VỐN KHU VỰC TƯ NHÂN
2.1. Đặt vấn đề và khung phân tích
Với các qui định theo khung pháp lý và chính sách hiện hành, thì nguyên nhân dẫn đến kết quả
không thu hút được khu vực tư nhân tham gia đầu tư vào lĩnh vực chợ truyền thống có phải là
việc không đồng thuận về mức giá cho thuê quầy sạp giữa các hộ tiểu thương và chủ đầu tư
hay không, hay là do nguyên nhân khác.
Xét về khía cạnh tài chính, việc mời gọi nhà đầu tư thực hiện đầu tư cải tạo chợ truyền thống
phụ thuộc vào việc nhà đầu tư nhận được một suất lợi nhuận hợp lý từ lợi ích tài chính có
được từ tiền cho thuê quầy sạp và các hoạt động kinh doanh khác so với chi phí tài chính của
đầu tư ban đầu và chi phí vận hành.
Theo quy định hiện hành, giá cho thuê quầy sạp được thỏa thuận trên cơ sở hợp đồng dài hạn
giữa nhà đầu tư với chính quyền địa phương. Tuy nhiên, động cơ của nhà đầu tư là sẽ đòi hỏi
một mức giá cho thuê quầy sạp cao để ngoài việc hoàn vốn còn có thể hưởng được một suất

sinh lợi siêu ngạch. Về phía chính quyền địa phương nếu không nắm được thông tin hoặc
không chú ý đến vấn đề này mà chấp nhận mức giá cho thuê này, sẽ gây thiệt hại tài chính cho
các hộ tiểu thương hay thậm chí gây phản đối của các hộ tiểu thương dẫn đến dự án thất bại.
Ngược lại, nếu chính quyền địa phương áp đặt một mức giá cho thuê quá thấp, làm cho dự án
không hấp dẫn, không có tính khả thi, thì nhà đầu sẽ rút lui, không tham gia.
Từ phân tích nêu trên, yêu cầu đặt ra của vấn đề là cả hai bên phải thực hiện công tác thẩm
định dự án để xác định mức giá cho thuê hợp lý, mà chủ đầu tư đạt đúng suất sinh lợi tài chính
theo yêu cầu nhưng không quá cao.
Để trả lời câu hỏi chính sách thứ nhất, Chương 2 này sẽ sử dụng một tình huống cụ thể là dự
án Chợ Cũ Phường 8, TP Mỹ Tho để phân tích tính khả thi về mặt tài chính, từ đó xác định
mức giá cho thuê sạp tại chợ truyền thống sau khi được cải tạo ở mức vừa đủ hấp dẫn cho chủ
đầu tư từ khu vực tư nhân.
Tác giả sử dụng khung phân tích thẩm định tài chính dự án dựa theo tài liệu Phương pháp
phân tích chi phí và lợi ích cho các quyết định đầu tư của Jenkins (Đại học Harvard) và


-7-

Harberger (Đại học Chicago) – Chương III đến Chương VI và tài liệu Phân tích kinh tế các
hoạt động đầu tư - Công cụ phân tích và ứng dụng thực tế của Viện Ngân hàng thới giới
(WBI) do Nhà xuất bản văn hóa thông tin Hà Nội năm 2002 phát hành – Chương XI.
Vì là dự án đã triển khai thực hiện, nên mục tiêu thẩm định không phải là đưa ra quyết định đầu
tư. Thay vào đó, tác giả tiến hành nhận dạng các lợi ích, chi phí tài chính của dự án thiết lập
ngân lưu trên quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư. Sau đó, căn cứ vào tiêu chí NPV, IRR tài
chính, tác giả sẽ tính toán là với mức giá cho thuê theo đề nghị ban đầu của chủ đầu tư thì dự án
có khả thi hay không và nếu khả thi thì mức lợi nhuận mà chủ đầu tư thu được có quá cao, hợp
lý hay không. So với mức giá UBND TP Mỹ Tho đưa ra có chấp nhận được hay không.
Căn cứ vào khung phân tích tính khả thi tài chính của dự án, dự án cải tạo chợ truyền thống có
lợi ích tài chính và chi phí tài chính như sau:
2.1.1. Ngân lưu tài chính vào của dự án

Lợi ích tài chính của dự án là ngân lưu vào tư doanh thu cho thuê sạp, khu kios và các hoạt động
kinh doanh khác như giữ xe và nhà vệ sinh.
2.1.2. Ngân lưu tài chính ra của dự án
Chi phí đầu tư (tài trợ bằng 50% vốn vay và 50% vốn chủ sở hửu), bao gồm: chi phí xây dựng,
chi phí thiết bị, chi phí kiến thiết cơ bản khác và dự phòng phí.
Chi phí hoạt động: chí phí cố định (tiền thuê đất); chi phí biến đổi gồm máy móc thiết bị văn
phòng, chi phí hoạt động (lương nhân viên quản lý, lương bảo vệ), chi phí bảo vệ môi trường,
điện nước, văn phòng phẩm.
Thuế: thuế thu nhập và thuế giá trị gia tăng.
2.1.3. Phân tích tính khả thi về mặt tài chính của dự án
a) Phân tích ngân lưu từ các quan điểm tổng đầu tư
Ngân lưu vào của dự án là ngân lưu từ hoạt động kinh doanh không kể thuế VAT.
Ngân lưu ra của dự án bao gồm ngân lưu từ chi phí đầu tư, chi phí hoạt động và thuế thu nhập
doanh nghiệp.
Ngân lưu ròng của dự án trên quan điểm tổng đầu tư là chênh lệch giữa ngân lưu vào và ngân
lưu ra của dự án


-8-

b) Phân tích ngân lưu từ các quan điểm chủ đầu tư
Lịch nợ vay của dự án được thiết lập để xác định ngân lưu nợ vay.
Ngân lưu ròng của dự án trên quan điểm chủ đầu tư được tính bằng cách loại bỏ ngân lưu nợ
vay ra khỏi ngân lưu ròng của dự án trên quan điểm tổng đầu tư.
2.2. Mô tả dự án
2.2.1. Giới thiệu chung
Chợ Cũ Phường 8 là chợ loại I được xây dựng lại từ năm 1983, đến nay cơ sở hạ tầng đã
xuống cấp nghiêm trọng, có khả năng sụp đổ, gây nguy hiểm đến tính mạng và tài sản của
người dân. Thực hiện chủ trương nêu trên, UBND TP Mỹ Tho đã mời gọi đầu tư và được nhà
đầu tư là Công ty Cổ phần Lợi Nhân xúc tiến đầu tư từ năm 2008 (Phòng Kinh tế TP Mỹ Tho,

2013). Tuy nhiên, quá trình lập thủ tục đầu tư xảy ra nhiều bất cập như: không có tiêu chí về
qui định hệ số tính giá thuê quầy sạp trong quá trình chọn thầu nhà đầu tư, không có hợp đồng
thực hiện dự án cam kết giữa nhà đầu tư và UBND TP Mỹ Tho sau khi phê duyệt kết quả
trúng thầu, dẫn đến nhà đầu tư sau khi trúng thầu đã đưa vào hệ số cao nhất để tính giá thuê
quầy sạp, cách tính này đã làm giá cho thuê quầy sạp cao hơn thực tế gấp nhiều lần. Cụ thể là:
khi chưa có nhà đầu tư thì giá thuê quầy sạp bình quân là 528 đồng/m2/ngày (xem phụ lục 4);
sau khi có nhà đầu tư thì mức giá tăng lên là 3.535 đồng/m2/ngày (xem phụ lục 5). Vì vậy, khi
thông báo chủ trương, các hộ tiểu thương không đồng tình, dẫn đến sự biểu tình của các hộ
tiểu thương. Trước sự việc này, UBND TP Mỹ Tho phải can thiệp nhiều lần, cho đến năm
2012 dự án này mới được tiến hành xây dựng.
2.2.2. Thông tin các bên liên quan, đối tượng thụ hưởng
Dự án Chợ Cũ Phường 8 được đầu tư bởi Công ty Cổ phần Lợi Nhân (tiền thân là Liên minh
Hợp tác xã TP Hồ Chí Minh) bằng hình thức tư nhân hóa, thời hạn 30 năm với tổng mức đầu
tư là 16.968.155.354 đồng, trong đó tiền thuê đất là 6.017.550.000 đồng, còn lại vốn chủ đầu
tư là 50% và vốn vay là 50%, nằm ở vị trí trung tâm phía Tây TP Mỹ Tho (Phòng Kinh tế TP
Mỹ Tho, 2012).


-9-

Vị trí Chợ Cũ Phường 8, TP Mỹ Tho được thể hiện ở Hình 2.1 như sau:
Hình 2.1: Vị trí chợ Cũ phường 8

Nguồn: Tác giả tự vẽ dựa trên bản đồ hành chính TP Mỹ Tho năm 2012.

Quy trình chọn nhà đầu tư được thực hiện theo Luật Đầu tư năm 2005; Thông tư số
03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009 của Bộ Kế hoạch và đầu tư về việc hướng dẫn lựa chọn nhà
đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất (Bộ Kế hoạch và đầu tư, 2009) và Quyết định số
5122/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh Tiền Giang về việc ban hành quy chế thực
hiện cơ chế phối hợp liên thông trong giải quyết thủ tục đầu tư trên địa bàn tỉnh Tiền Giang

(UBND tỉnh Tiền Giang, 2009), đến nay được thay thế bởi Quyết định số 03/2013/QĐ-UBND
ngày 6/02/2013 của UBND tỉnh Tiền Giang về việc ban hành quy chế phối hợp trong giải
quyết thủ tục đầu tư trên địa bàn tỉnh Tiền Giang (UBND tỉnh Tiền Giang, 2013). Sau khi
trúng thầu nhà đầu tư sẽ lập thủ tục đầu tư theo qui định của nhà nước. UBND TP Mỹ Tho sẽ
hỗ trợ, hướng dẫn nhà đầu tư trong quá trình lập thủ tục đầu tư như: tổ chức chọn thầu, ký hợp
đồng với nhà đầu tư; thông báo chủ trương, sắp xếp bố trí chợ tạm cho các hộ tiểu thương, bàn
giao mặt bằng cho chủ đầu tư, phê duyệt phương án thu chi, cấp giấy phép xây dựng công
trình. UBND tỉnh thực hiện: phê duyệt kết quả trúng thầu, cấp giấy chứng nhận đầu tư, hợp


-10-

đồng thuê đất với chủ đầu tư, phê duyệt đánh giá tác động môi trường. Dự án được thi công
trong 04 tháng, sau khi đưa vào khai thác sử dụng sẽ đạt chuẩn chợ loại I theo qui định nhà
nước, đồng thời giải quyết được việc làm ổn định cho 582 hộ tiểu thương (trong đó 537 sạp và
45 kios) (Phòng Kinh tế, 2012), đồng thời tạo cho ngân sách địa phương nguồn thu thông qua
tiền thuê đất và các khoản thuế.
Cấu trúc dự án được thể hiện ở Hình 2.2 như sau:
Hình 2.2: Cấu trúc dự án

Nguồn: Tác giả tự vẽ dựa trên Quyết định số 5122/QĐ-UBND ngày 29-12-2009 của UBND tỉnh Tiền
Giang về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế phối hợp liên thông trong giải quyết thủ tục đầu tư
trên địa bàn tỉnh Tiền Giang.


-11-

2.3. Các thông số của dự án
2.3.1. Vĩ mô
Lạm phát trong nước: theo nguồn số liệu của Tổng Cục thống kê năm 2011, lạm phát Việt

Nam năm 2011 là 11,31%; năm 2012 là 6,81%. Đồng thời, theo dự báo của IMF thì tỷ lệ lạm
phát từ năm 2013 đến năm 2017 lần lượt là: 5,55%; 5,3%; 5%; 5%; 5%. Đối với các năm còn
lại của dự án giả định là 5% (Nguyễn Quốc Anh, 2013, tr. 24).
Chỉ số giá VNĐ: được tính theo tỷ lệ lạm phát hàng năm.
2.3.2. Chi phí đầu tư ban đầu
Tổng chi phí đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí kiến thiết cơ bản khác
và dự phòng phí 5%. Tổng chí phí này do chủ đầu tư tự lập (đã được thẩm tra bởi đơn vị tư
vấn độc lập) và được UBND TP Mỹ Tho phê duyệt, theo đó tổng chi phí xây dựng là
10.950.605.354 đồng (xem phụ lục 6).
2.3.3. Vòng đời dự án
Vòng đời dự án (30 năm): căn cứ dự án được phê duyệt, thì dự án được thực hiện theo hình
thức tư nhân hóa với thời hạn khai thác là 30 năm, sau khi đầu tư khai thác 30 năm, nhà đầu tư
chuyển toàn bộ dự án cho nhà nước (UBND TP Mỹ Tho) quản lý và tiếp tục khai thác với giá
trị chuyển nhượng bằng 0.
Thời gian khấu hao: là 30 năm theo phương pháp đường thẳng.
Chi phí và giá trị thanh lý: do dự án sau khi chủ đầu tư khai thác 30 năm sẽ chuyển lại cho nhà
nước quản lý khai thác với giá trị bằng 0, vì vậy giá trị và chi phí thanh lý bằng 0 (xem phụ lục 6).
2.3.4. Huy động vốn
Vốn vay: chủ đầu tư vay vốn từ Quỹ đầu tư phát triển tỉnh Tiền Giang với tỷ lệ vốn vay bằng
50% tổng chi phí đầu tư (5.475 triệu đồng) với lãi suất danh nghĩa năm đầu tiên giải ngân
(năm 2013) là 12%, các năm còn lại là 9,6% theo quy định tại Quyết định số 1564/QĐ-UBND
ngày 28/6/2013 của UBND tỉnh Tiền Giang về việc ban hành mức lãi suất cho vay tối thiểu
năm 2013 của Quỹ đầu tư phát triển tỉnh Tiền Giang (UBND tỉnh Tiền Giang, 2013, tr. 1). Kỳ
hạn vay là 5 năm. Hình thức trả nợ gốc là nợ gốc trả đều qua các năm (xem phụ lục 7).


-12-

2.3.5. Giá cho thuê quầy sạp
Về mặt pháp lý, giá cho thuê quầy sạp tại chợ truyền thống không vượt quá mức quy định tại

điểm 4 mục a khoản 4 Điều 5 Thông tư số 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài
chính về việc hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân
tỉnh và TP trực thuộc Trung ương; và tại khoản 1 và khoản 2 Điều 2 Quyết định số
25/2012/QĐ-UBND ngày 03/12/2012 của UBND tỉnh Tiền Giang về việc quy định mức thu,
quản lý và sử dụng phí chợ trên địa bàn tỉnh Tiền Giang (UBND tỉnh Tiền Giang, tr. 2). Căn
cứ theo các văn bản này, mức giá cho thuê tối đa là 400.000 đồng/m2/tháng tương đương
13.333 đồng/m2/ngày. Giá cho thuê quầy sạp được quy định tăng lên 2 năm một lần theo tỷ lệ
lạm phát. Giá bán kios và Các dịch vụ kinh doanh khác được quy định trong phụ lục 8. Để thu
được lợi ích tối đa, trong đề xuất ban đầu, chủ đầu tư đề nghị UBND TP Mỹ Tho chấp thuận
mức giá cho thuê bình quân 13.333 đồng/m2/ngày. Mức giá này cao hơn 25 lần so với mức
bình quân trong quá khứ là 528 đồng/m2/ngày (xem phụ lục 4).
Qua xem xét, UBND TP Mỹ Tho cho rằng mức giá đề xuất của chủ đầu tư là quá cao, vì vậy
UBND TP Mỹ Tho đã đàm phán với chủ đầu tư để tính lại mức giá cho thuê quầy sạp theo
công thức:
Giá cho thuê bình quân = (TMĐT + Tiền thuê đất + Lợi nhuận theo tỷ lệ 16% trên vốn CSH) /
Tổng diện tích sàn cho thuê.
Với tổng mức đầu tư 10,95 tỷ đồng, tiền thuê đất 6,017 tỷ đồng, thuế thu nhập doanh nghiệp
10%, UBND TP đã đưa ra mức giá phê duyệt là 3.535 đồng/m2/ngày (xem phụ lục 5).
2.3.6. Chi phí hoạt động
Chi phí cố định
Tiền thuê đất (6.018 triệu đồng): đơn giá đất được tính tại mục b khoản 5 Điều 2 Nghị định
121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
(Chính phủ, 2010, tr. 2) là: 11.000.000 đồng/m2 * hệ số chuyển đổi mục đích sử dụng đất được
quy định tại mục 4 khoản A phần II Quyết định số 37/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Tiền Giang (UBND tỉnh
Tiền Giang, 2009, tr. 6) là 70%* tiền thuê đất được giảm theo qui định tại khoản 1 điều 15


-13-

Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước (Chính phủ, 2005, tr. 8) là 0,5* tổng diện tích đất là 5210m2* thời gian thuê đất là 30
năm = 6.018 triệu đồng.
Tiền thuê đất được miễn 03 năm đầu theo qui định tại mục a khoản 1, Điều 14 Nghị định
142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Chính
phủ, 2005, tr.7), sau đó đóng đều cho các năm tiếp theo không tính lạm phát và lãi suất.
Chi phí biến đổi: máy móc thiết bị văn phòng, chi phí hoạt động (lương nhân viên quản lý,
lương bảo vệ), chi phí bảo vệ môi trường, điện nước, văn phòng phẩm được tính theo tỷ lệ lạm
phát hàng năm (xem phụ lục 9).
2.3.7. Thuế
Thuế thu nhập doanh nghiệp: được quy định là 10% theo quy định tại khoản 2 Điều 28 Quyết định
số 34/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh Tiền Giang về việc quy định về khuyến
khích, hỗ trợ và ưu đãi đầu tư trên địa bàn tỉnh Tiền Giang (UBND tỉnh Tiền Giang, 2009, tr. 11).
Theo đó, 04 năm đầu chủ đầu tư được miễn thuế thu nhập, 05 năm tiếp chủ đầu tư được giảm thuế
thu nhập 50% tức là đóng 5% mỗi năm. Năm thứ 10 trở đi đóng mỗi năm 10%.
Thuế giá trị gia tăng: 10% theo qui định tại Luật Thuế giá trị gia tăng.
Chí phí vốn chủ đầu tư (danh nghĩa): 16%
Chi phí vốn chủ đầu tư được chủ đầu tư tính như sau: tỷ lệ lạm phát (10%) + lãi suất thực của
đồng vốn chủ sở hữu (5%) = 15%. Tuy nhiên theo quan điểm của chủ đầu tư thì chọn 16%
(xem phụ lục 10).
2.4. Ước lượng ngân lưu
2.4.1. Chi phí đầu tư dự án
Chi phí đầu tư ban đầu của chợ năm 2011 là 10.951 triệu đồng. Dự án này xây dựng trên nền chợ
cũ nên không có chi phí bồi thường giải tỏa (xem phụ lục 06).
2.4.2. Vốn vay
Dự án này sử dụng hai nguồn vốn: vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư và vốn vay từ Quỹ đầu tư phát
triển tỉnh Tiền Giang, trong đó chủ đầu tư bỏ ra 50% và vay vốn 50%. Như vậy, vốn vay từ Quỹ
đầu tư phát triển tỉnh Tiền Giang là 5.475,3 triệu đồng (xem phụ lục 6).

-14-

2.4.3. Khấu hao
Dự án được khấu hao theo đường thẳng kéo dài 30 năm, thời gian thanh lý là cuối năm thứ 31.
Sau khi thanh lý chủ đầu tư phải bàn giao toàn bộ dự án cho Nhà nước quản lý, không có chi
phí và giá trị thanh lý (xem phụ lục 11).
2.4.4. Doanh thu
Doanh thu của dự án bao gồm doanh thu từ việc cho thuê sạp tại các khu A, B, C, D, các khu
ngoài trời, khu kios và các hoạt động kinh doanh khác như giữ xe và nhà vệ sinh. Trong đó, khu
A có 75 sạp một mặt và 36 sạp hai mặt, khu B có 68 sạp một mặt và 24 sạp hai mặt, khu C có
102 sạp một mặt và 40 sạp hai mặt, khu D có 79 sạp một mặt và 24 sạp hai mặt, khu ngoài trời
có 79 sạp một mặt và 20 sạp hai mặt, khu kios có 45 sạp. Giá cho thuê các sạp được điều chỉnh
tăng 2 năm một lần theo lạm phát trong nước vào năm đó (xem phụ lục 12).
Có sự khác biệt giữa doanh thu hàng năm và dòng ngân lưu tạo ra từ dòng doanh thu này bắt
nguồn từ doanh thu của việc bán kios. Theo hợp đồng bán kios với giá 140 triệu VNĐ/kios thì
20% số tiền được trả trong năm đầu tiên, phần còn lại trả đều trong 14 năm tiếp theo. Tuy
nhiên, doanh thu lại ghi nhận ngay tại thời điểm bàn giao kios cho tiểu thương, do đó tạo ra sự
khác biệt giữa dòng doanh thu và dòng ngân lưu thực nhận hàng năm (xem phụ lục 13).
2.4.5. Chi phí hoạt động
Chi phí hoạt động của dự án bao gồm hai loại chi phí là chi phí cố định và chi phí biến đổi. Chi
phí cố định của dự án là tiền thuê đất trong vòng 30 năm khoảng 6.018 triệu đồng, chủ đầu tư
được miễn đóng tiền thuê đất 3 năm đầu và được chi trả đều hàng năm là 201 triệu đồng. Chi phí
hoạt động của dự án bao gồm chi phí máy móc thiết bị văn phòng, chi phí hoạt động, lương quản
lý chợ, chi phí bảo vệ môi trường, điện, nước và văn phòng phẩm và các chi phí này được điều
chỉnh tăng hàng năm theo lạm phát (xem phụ lục 14).
2.4.6. Vốn lưu động
Dự án chủ yếu sử dụng nguồn thu từ việc cho thuê sạp và không cần phải sử dụng nhiều tiền mặt
để chi tiêu cho các hoạt động hàng ngày nên vốn lưu động của dự án xem như không đáng kể.
2.4.7. Báo cáo thu nhập

Bảng 2.1 trình bày cơ sở tính toán báo cáo thu nhập để thể hiện doanh thu, chi phí hoạt động
và thuế thu nhập doanh nghiệp.


-15-

Bảng 2.1: Tính toán báo cáo thu nhập
Năm
Doanh thu không có VAT (1)
Chi phí hoạt động (2)

2013

2014

2015

2016

… 2042

Tiền thuê quầy sạp + Tiền thuê kios
+ Phí giữ xe + Phí vệ sinh
Máy móc thiết bị văn phòng + chi phí
hoạt động+ chi phí bảo vệ môi trường
+ điện nước + văn phòng phẩm

EBITDA - Lợi nhuận trước khấu hao, lãi vay, thuế (3) (1) - (2)
Khấu hao (4)

Theo phương pháp đường thẳng

EBIT - Lợi nhuận trước lãi vay, thuế (5)

(3) – (4)

Chi phí Lãi vay (6)

Lãi suất * Dư nợ đầu kỳ

EBT (7)

(5) – (6)

Thu nhập chịu thuế (8)

= (7)

Thuế Thu nhập doanh nghiệp (9)

(8) * Thuế suất

Lợi nhuận ròng (10)

(8) – (9)

Phụ lục 15 trình bày chi tiết báo cáo thu nhập với các dòng doanh thu, chi phí hoạt động, khấu
hao, lãi vay và thuế thu nhập doanh nghiệp.
2.5. Hình thành ngân lưu dự án
Bảng 2.2 trình bày cơ sở tính toán ngân lưu tài chính của dự án để đánh giá tính khả thi tài

chính trên hai quan điểm: tổng đầu tư và chủ đầu tư. Phụ lục 7 trình bày chi tiết lịch nợ vay và
phụ lục 16 trình bày chi tiết ngân lưu tài chính của dự án.