Phân tích chính sách tái định cư dự án cải tạo chung cư cũ A1, A2 Nguyễn Công Trứ, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
------------------------

NGUYỄN VĂN CHIẾN

PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH TÁI ĐỊNH CƯ
- DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ A1, A2
- NGUYỄN CÔNG TRỨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

--------------------------------CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

NGUYỄN VĂN CHIẾN

PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH TÁI ĐỊNH CƯ
- DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ A1, A2
- NGUYỄN CÔNG TRỨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chun ngành: Chính sách cơng
Mã số: 603114

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

GS.TS. DAVID O. DAPICE

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012


i

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan luận văn này hồn tồn do tơi thực hiện. Các trích dẫn và số liệu sử dụng
trong luận văn đều đƣợc đƣợc dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu
biết của tôi.
Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trƣờng Đại Học Kinh Tế TPHCM
hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Ký tên

Nguyễn Văn Chiến


ii

LỜI CẢM ƠN

Trƣớc hết tôi xin chân thành cảm ơn Trƣờng Đại Học Kinh tế TPHCM, Chƣơng trình
Giảng dạy Kinh tế Fulbright và các đơn vị đã tài trợ cho chƣơng trình, để tơi có điều kiện
đƣợc tham gia học tập tại trƣờng.
Tôi xin cảm ơn và gửi lời chúc sức khỏe tới các thầy giáo, cô giáo, những ngƣời đã dìu dắt
và hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi trong suốt 2 năm học tập.
Trong quá trình thực hiện đề tài luận văn “Phân tích chính sách tái định cư – dự án cải tạo

khu chung cư cũ A1, A2 – Nguyễn Công Trứ, Thành phố Hà Nội”, tôi xin chân thành cảm
ơn: thầy giáo Nguyễn Xuân Thành, thầy giáo Huỳnh Thế Du, thầy giáo Cao Hào Thi và
đặc biệt là sự hƣớng dẫn nhiệt tình từ cơ giáo Trần Thị Quế Giang, thầy David O. Dapice
từ trƣờng Quản lý nhà nƣớc Kennedy thuộc Đại học Harvard. Chính sự hƣớng dẫn tận tình
của các thầy, cơ giáo đã giúp tơi hồn thành luận văn một cách tốt hơn.
Tôi xin cảm ơn các bạn đồng nghiệp đến từ Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng và phát triển
nhà số 7 (HADINCO 7), các bạn đồng nghiệp Công ty cổ phần tƣ vấn xây dựng Tổng hợp
NAGECCO – Bộ Xây Dựng đã giúp đỡ, động viên và tạo điều kiện tốt nhất cho tơi trong
suốt q trình làm luận văn.
Cuối cùng tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đối với gia đình tôi, những ngƣời luôn nhắc nhở,
động viên tôi học tập và phấn đấu.


iii

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Trải qua hơn 65 năm sử dụng khu chung cƣ Nguyễn Công Trứ đang xuống cấp về chất
lƣợng kết cấu cơng trình, có thể gây sụp đổ bất cứ lúc nào; sự quá tải về công suất phục
vụ, ô nhiễm môi trƣờng ở. Hà Nội giao cho Chủ đầu tƣ là Công ty cổ phần đầu tƣ Xây
dựng phát triển nhà số 7 (HADINCO 7) đứng ra cải tạo tồn bộ khu chung cƣ cũ Nguyễn
Cơng Trứ; thực hiện thí điểm trƣớc dự án N3, nền tảng gồm: 2 dãy nhà A1 và A2 và phần
đất khu vực lƣu không (KVLK) tại khu chung cƣ.
Chủ đầu tƣ đứng ra giải quyết công tác đền bù, thu hồi đất và tái định cƣ, có sự giám sát từ
ban ngành. Cụ thể chủ đầu tƣ làm (i) đền bù phần tài sản phát sinh thêm so với bản thiết kế
ban đầu của khu chung cƣ theo khung giá đền bù ban hành của Thành phối; (ii) khi thu hồi
đất lấn chiếm đƣợc hỗ trợ theo đơn giá 30% giá đất ban hành của Thành phố ở năm đền bù.
Sau khi xây dựng xong, dự án dành một phần diện tích tái định cƣ tại chỗ vào cuối năm
2009; nhƣng tháng 5/2012 dự án vẫn vƣớng mắc ở công tác đền bù, thu hồi đất, tái định cƣ.
Phân tích nhận thấy chính sách đền bù tài sản theo khung nhà nƣớc ban hành thấp, chƣa

theo kịp thị trƣờng, đề xuất đền bù tài sản theo bằng chi phí thay thế đầy đủ, bất kể tình
trạng pháp lý của đất (theo kinh nghiệm các dự án của Ngân hàng thế giới, Ngân hàng phát
triển châu Á). Đối với các hộ “nhảy dù” lấn chiếm đất KVLK không đƣợc đền bù về đất là
hợp lý, chính sách hỗ trợ thu hồi đất theo đơn giá 30% giá nhà nƣớc ban hành là chính sách
tốt, giúp dự án nhanh đạt đƣợc mục tiêu về chính sách (theo Ngân hàng thế giới).
Phân tích kiến nghị: Các hộ tầng 1 cũ cần đƣợc tái định cƣ đủ 100% diện tích tầng 1 mới.
Các hộ KVLK mặc dù không đƣợc tái định cƣ, nhƣng với cơ chế hỗ trợ thu hồi đất và đền
bù tài sản theo phƣơng pháp thay thế đầy đủ, họ hoàn toàn có thể tiếp cận mua đƣợc căn hộ
tại dự án với giá mua ƣu đãi bằng giá bán bình quân sàn sử dụng. Tất cả các hộ đều có thể
tiếp cận đƣợc căn hộ mới tại dự án, tái định cƣ tại chỗ giúp giảm thiểu sự xáo động về cuộc
sống, giúp các hộ dân nhanh chóng phục hồi cuộc sống.
Đối với dự án N3 hiện vƣớng mắc với 20% (40/203 hộ) hộ dân chƣa đồng tình về phƣơng
án đền bù, thu hồi đất và tái định cƣ. Thời gian gần đây Việt Nam đã xảy ra nhiều vấn đề
nổi cộm liên quan đến đất đai, tác giả kiến nghị Thành phố chưa vội áp dụng phương án


iv

cưỡng chế (đã đƣợc Thành phố xem xét tháng 4/2012), kiến nghị xem xét theo phân tích ở
luận văn. Đồng thời tác giả kiến nghị Thành phố xem xét sự tham gia đánh giá của tổ chức
định giá độc lập (ban đầu có thể chấp nhận sự tham gia tổ chức định giá nƣớc ngoài) vào
định giá tài sản, giá đất và tái định cƣ. Tƣơng lai Việt Nam nên xem xét thành lập các hiệp
hội định giá độc lập, tách biệt với các cơ quan hành chính, có sự tham gia của đại diện nhà
nƣớc, nhà nghiên cứu về định giá và hội nghề nghiệp, doanh nghiệp xã hội.
Dựa theo chính sách đền bù, tái định cư, thu hồi đất được đề xuất; kết quả thẩm định:
Dự án hiệu quả về mặt kinh tế, thể hiện tính đúng đắn của chủ trƣơng cải tạo chung cƣ cũ
A1, A2 (cũng nhƣ tồn khu Nguyễn Cơng Trứ). Dự án khơng vững mạnh về mặt tài chính,
khơng đảm bảo khả năng trả nợ (từ năm 2017 – 2034), kiến nghị dự án cần dành ra
191,986 tỷ VND (năm 2016) để phục vụ cho việc trả nợ sau này – giá trị này cao hơn
52,806 tỷ VND (năm 2016) nếu dự án theo đuổi chính sách tái định cƣ hiện hữu.

Kết quả phân tích cổ đơng (HADINCO 7) khơng đạt đƣợc mức sinh lợi tối thiểu chấp nhận
đƣợc, chính sách trợ cấp của Thành phố cho chủ đầu tƣ dự án là đúng đắn, mức trợ cấp
hợp lý đối với dự án A1, A2 là 21,092 tỷ VND (giá năm 2012). Mức trợ cấp này không sai
khác nhiều so với mức trợ cấp 21,565 tỷ VND (năm 2012) theo các chính sách mà dự án
đang theo đuổi. Do vậy Thành phố có thể xem xét thực hiện chính sách tái định cƣ mới vốn
đƣợc áp dụng rộng rãi ở các nƣớc phát triển.
Dự án tạo ra ngoại tác tích cực rất lớn, các hộ sống tại chung cƣ cũ và KVLK đều nhận
đƣợc lợi ích lớn, đặc biệt là các hộ tầng 1. Tuy nhiên một phát hiện ở luận văn là các hộ
bên ngoài mua căn hộ tại dự án đã bị thiệt 47,781 tỷ VND, ứng với 7,85triệu/m2 sở hữu.
Có thể giải thích bằng cách đối với ngƣời sở hữu căn hộ tại dự án thì lợi ích mà họ cảm
nhận đƣợc là lớn hơn nhiều so với thực tế, họ sẵn sàng bỏ ra nhiều hơn 7,85triệu/m2 so với
nền kinh tế để đƣợc sở hữu căn hộ, giải thích cho sở thích sở hữu nhà của ngƣời Việt Nam
hơn các hình thức khác (nhƣ th nhà); cũng có thể do ngun nhân tình trạng bong bóng
về giá nhà tại Hà Nội trong những năm gần đây, đã giải thích cho những thiệt hại của đối
tƣợng sở hữu căn hộ.


v

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................. - i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................... - ii TÓM TẮT LUẬN VĂN .................................................................................................. - iii MỤC LỤC ........................................................................................................................ - v DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT .......................................................... - viii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .................................................................................... - ix DANH MỤC CÁC HÌNH................................................................................................. - x CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU ............................................................................................... - 1 1.1. Đặt vấn đề .................................................................................................................. - 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................... - 3 1.3. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................... - 3 1.3.1. Cơ sở dữ liệu ........................................................................................................... - 3 1.3.2. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................ - 4 1.4. Phạm vi của đề tài ...................................................................................................... - 4 1.5. Bố cục luận văn.......................................................................................................... - 4 CHƢƠNG 2. KHUNG PHÂN TÍCH VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ .................................. - 6 2.1. Phƣơng pháp phân tích kinh tế .................................................................................. - 6 2.2. Phƣơng pháp phân tích tài chính ............................................................................... - 8 2.3. Các tiêu chí dùng trong phân tích .............................................................................. - 9 2.3.1. Giá trị hiện tại ròng NPV ........................................................................................ - 9 2.3.2. Suất sinh lợi nội tại IRR.......................................................................................... - 9 2.3.3. Khả năng trả nợ DSCR ........................................................................................... - 9 2.4. Chi phí sử dụng vốn ................................................................................................. - 10 2.4.1. Chi phí sử dụng vốn nợ vay rD. ............................................................................. - 10 2.4.2. Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu rE ....................................................................... - 11 2.4.3. Chi phí sử dụng vốn bình qn trọng số WACC .................................................. - 13 2.4.4. Chi phí vốn kinh tế................................................................................................ - 14 -


vi

CHƢƠNG 3. MÔ TẢ DỰ ÁN........................................................................................ - 15 3.1. Phạm vi dự án .......................................................................................................... - 15 3.1.1. Cơ sở pháp lý dự án .............................................................................................. - 15 3.1.2. Phạm vi dự án ....................................................................................................... - 15 3.2. Đặc điểm của dự án.................................................................................................. - 16 3.2.1. Đặc điểm 2 khối nhà A1, A2 và khu vực lƣu không ............................................ - 16 3.2.2. Đặc điểm dự án nhà N3 ........................................................................................ - 16 3.3. Các thông số dùng cho việc thẩm định dự án. ......................................................... - 17 3.3.1. Các thơng số tài chính trong giai đoạn xây dựng ................................................. - 17 3.3.2. Các thông số tài chính trong giai đoạn vận hành .................................................. - 18 3.3.3. Lạm phát ............................................................................................................... - 18 3.3.4. Giá cho thuê khu thƣơng mại, thuê nhà ở, giá bán nhà ........................................ - 19 a. Giá cho thuê khu thƣơng mại ...................................................................................... - 19 b. Giá bán căn hộ ở tại chung cƣ mới ............................................................................. - 20 c. Giá cho thuê căn hộ ở, chung cƣ cũ ............................................................................ - 20 d. Giá cho thuê căn hộ ở, chung cƣ mới ......................................................................... - 21 CHƢƠNG 4. CÔNG TÁC ĐỀN BÙ, THU HỒI ĐẤT VÀ TÁI ĐỊNH CƢ .................. - 22 4.1. Khung phân tích chính sách và pháp lý ................................................................... - 22 4.1.1. Pháp luật Việt Nam về việc đền bù, thu hồi đất và tái định cƣ ............................. - 22 4.1.2. Các nghiên cứu về chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ ............. - 22 4.1.3. Tiêu chí để đánh giá chính sách TĐC tốt.............................................................. - 24 4.2. Phƣơng án tái định cƣ của dự án N3 ........................................................................ - 24 4.3. Đánh giá chính sách tái định cƣ của dự án N3 ........................................................ - 26 4.3.1. Đánh giá về công tác thu hồi đất........................................................................... - 26 4.3.2. Đánh giá về công tác đền bù tài sản ...................................................................... - 26 4.3.3. Đánh giá về công tác tái định cƣ ........................................................................... - 27 4.3.4. Đánh giá về công tác tạm cƣ ................................................................................. - 29 4.3.5. Nhìn nhận qua hệ thống pháp lý ........................................................................... - 29 4.4. Kết luận và kiến nghị chính sách tái định cƣ ............................................................ - 31-


vii

CHƢƠNG 5. PHÂN TÍCH KINH TẾ DỰ ÁN .............................................................. - 33 5.1. Phân tích các ngoại tác tích cực, tiêu cực đối với nền kinh tế ................................. - 33 5.2. Lịch đầu tƣ ............................................................................................................... - 33 5.3. Dòng tiền kinh tế của dự án ..................................................................................... - 34 5.4. Kết luận .................................................................................................................... - 36 CHƢƠNG 6. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN PHỐI DỰ ÁN................................... - 37 6.1. Kế hoạch vay vốn .................................................................................................... - 37 6.2. Dịng tiền tài chính của dự án .................................................................................. - 37 6.2.1. Ngân lƣu tài chính vào .......................................................................................... - 37 6.2.2. Ngân lƣu tài chính ra ............................................................................................ - 37 6.3. Phân tích kết quả thẩm định ..................................................................................... - 39 6.3.1. Phân tích trên quan điểm tổng mức đầu tƣ ........................................................... - 39 6.3.2. Phân tích trên quan điểm chủ đầu tƣ..................................................................... - 39 6.4. Phân tích phân phối.................................................................................................. - 40 CHƢƠNG 7. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................. - 42 TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. - 46 PHỤ LỤC ....................................................................................................................... - 50 PHỤ LỤC BẢNG KHẢO SÁT ...................................................................................... - 74 -


viii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

ADB

Ngân hàng phát triển châu Á (Asia Development Bank)

BAH

Ngƣời bị ảnh hƣởng

CBRE

CB Richard Ellis Group, Inc

CĐT

Chủ đầu tƣ

DSCR

Hệ số an toàn trả nợ (Debt Service Coverage Ratio)

EIU

Tổ chức nghiên cứu triển vọng quốc tế (Economist Intelligence Unit)

EOCK

Chi phí vốn kinh tế (Economic Opportunity Cost of Capital)

HADINCO 7

Công ty CP đầu tƣ xây dựng và phát triển nhà số 7

IRR

Suất sinh lợi nội tại (Internal Rate of Return)

KVLK

Khu vực lƣu không

MARR

Suất sinh lợi tối thiểu chấp nhận đƣợc (Minimum Attractive Rate of
Return)

NPV

Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value)

PC I

Chỉ số giá tiêu dùng (Consumer Price Index)

TĐC

Tái định cƣ

TNDN

Thuế thu nhập doanh nghiệp ( Corporate Income Tax)

UBND

Ủy ban nhân dân

VAT

Thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax)

WACC

Chi phí vốn bình qn trọng số (Weighted Average Cost of Capital)

WB

Ngân hàng thế giới (World Bank)


ix

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1. Ngân lƣu kinh tế của dự án .............................................................................. - 7 Bảng 2.2. Suất đầu tƣ xây dựng cơng trình nhà ở năm 2010 (theo QĐ 295/BXD ngày 22
tháng 3 năm 2011) ............................................................................................................ - 8 Bảng 2.3. Ngân lƣu tài chính của dự án ........................................................................... - 8 Bảng 3.1. Tổng mức đầu tƣ dự án nhà ở N3 (tỷ VND), giá thực 2011 .......................... - 17 Bảng 3.2. Giá trông giữ ô tô, xe máy, xe đạp ................................................................. - 18 Bảng 3.3. Giá chào bán căn hộ ở, tại chung cƣ mới (triệu/m2/tháng), tháng 12/2011 ... - 20 Bảng 3.4. Giá chào thuê căn hộ ở, tại chung cƣ cũ (triệu/m2/tháng), tháng 12/2011..... - 20 Bảng 3.5. Giá chào thuê căn hộ ở, tại chung cƣ mới (triệu/m2/tháng), tháng 12/2011 .. - 20 Bảng 4.1. Tổng hợp lợi ích ngƣời BAH (trƣớc và sau khi có dự án) .............................- 25 –
Bảng 5.1. Lịch đầu tƣ trong chi phí xây dựng ................................................................- 34 –
Bảng 5.2. Kết quả thẩm định kinh tế của dự án ............................................................. - 35 Bảng 6.1. Kế hoạch vay vốn (tỷ VND) .......................................................................... - 37 Bảng 6.2. Ngân lƣu chi phí xây dựng, giá danh nghĩa (tỷ VND) ................................... - 38 Bảng 6.3. Kết quả thẩm định tài chính của dự án........................................................... - 39 Bảng 6.4. Kết quả thẩm định dự án theo quan điểm chủ đầu tƣ .................................... - 40 Bảng 6.5. Phân phối lợi ích giữa các nhóm đối tƣợng (tỷ VND) ................................... - 41 -


x

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Hình ảnh khu chung cƣ Nguyễn Cơng Trứ ...................................................... - 1 Hình 2.1. Minh họa lợi ích kinh tế tạo ra bởi dự án ......................................................... - 6 Hình 2.2. Cơ cấu vốn của dự án N3 ............................................................................... - 10 Hình 3.1. Vị trí khu chung cƣ Nguyễn Công Trứ và dự án N3 ...................................... - 16 -


-1-

CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU
1.1. Đặt vấn đề
Hà Nội đã cho xây dựng các khu chung cư đầu tiên dưới sự giúp đỡ của các chuyên gia
nước ngoài ngay từ 1956. Toàn Thành phố Hà Nội hiện đang tồn tại hơn 456 khu chung
cư cũ trên 800 khu chung cư cũ cần cải tạo trong cả nước 1 .
Khu chung cư Nguyễn Công Trứ được xây dựng từ năm 1956, quy mô nhỏ từ 3 – 5 tầng.
Khu chung cư từng là niềm tự hào của người dân thủ đô, nơi cư ngụ cho nhiều cán bộ
công chức nhà nước, lão
thành cách mạng. Trải qua
hơn 60 năm sử dụng khu
chung cư đã bị xuống cấp
về chất lượng kết cấu cơng
trình, có thể gây sụp đổ bất
cứ lúc nào. Môi truờng ở
suy giảm do quá tải về công

suất phục vụ 2 , ô nhiễm môi
trường ở, xuống cấp hệ
thống kỹ thuật, kiến trúc
cảnh quan, lấn chiếm đất
cơng để bn bán kinh
doanh.

Hình 1.1. Hình ảnh khu chung cư Nguyễn Cơng Trứ
Nguồn: , truy cập ngày 15/03/2012

1

Trần Quang (2011), “Cải tạo chung cư cũ: bao giờ cho đến bao giờ”, Báo An ninh thủ đô, truy cập tại địa chỉ
ngày 18/12/2011

2

Khu chung cư Nguyễn Cơng Trứ có diện tích bình qn 5,72m2/người; thấp hơn rất nhiều mức bình qn nhà ở đơ thị
7,5 m2/người năm 2007.


-2-

Theo báo cáo quy hoạch chung thủ đô đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội
phấn đấu nâng diện tích ở bình qn từ 7,5m2/người (năm 2007) lên 18m2/người

3

(năm

2030), ngồi xây mới các khu đơ thị thì Hà Nội cần tập trung cải tạo các khu chung cư cũ
theo hướng hiện đại.
Năm 2007 Chính phủ ban hành nghị quyết 34/2007/NQ – CP “về một số giải pháp để thực
hiện việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ” và năm 2008 Thành phố Hà Nội ban
hành quyết định số 48/2008/QĐ – UBND về “ban hành quy chế xây dựng lại các khu
chung cư bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội” đã tạo cơ sở pháp lý cho
việc xây dựng mới hoặc cải tạo lại các khu chung cư cũ.
Thành phố giao cho Chủ đầu tư – Công ty cổ phần đầu tư Xây dựng phát triển nhà số 7
(HADINCO 7) đứng ra thực hiện dự án cải tạo toàn bộ khu chung cư Nguyễn Công Trứ.
Chủ đầu tư (CĐT) sẽ thực hiện cải tạo thí điểm trước một phần khu chung cư, nền tảng là 2
dãy nhà ở A1 và A2 và diện tích phần đất lưu khơng 4 . CĐT đứng ra giải quyết các công
tác liên quan đến giải phóng mặt bằng. Cụ thể CĐT thực hiện đền bù (i) những tài sản phát
sinh thêm so với bản thiết kế ban đầu (đối với các hộ dân tại khu chung cư và cả khu vực
lưu không (KVLK)), (ii) hỗ trợ thêm khi thu hồi đất đối với phần đất lấn chiếm với đơn giá
30% giá đất do Thành phố ban hành tại năm đền bù, thu hồi đất.
Sau khi xây dựng xong dự án, tái định cư (TĐC) sẽ được thực hiện cho tất cả các hộ dân ở
khu chung cư A1, A2. Các hộ dân tầng 1 được TĐC phần diện tích thương mại – diện tích
chủ đầu tư tự phân ra, phần còn lại sẽ là phần diện tích ở; các hộ dân tầng 2, 3 và 4 sẽ được
TĐC phần diện tích ở; và các hộ dân ở KVLK sẽ được mua 1 căn hộ với giá mua ưu đãi.

3

Theo báo cáo Hội nghị hội quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam của liên danh PPJ (2010) “Quy hoạch chung thủ đô Hà
Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050”, tại />4

Phần đất lưu không gồm (i) phần mà các hộ tầng 1(tại A1, A2) đã lấn chiếm, cơi nới thêm khi sử dụng
(ii) phần mà các hộ khác ở bên ngoài tự vào lấn chiếm khu vực xung quanh A1, A2


-3-

Dự án dự định sẽ hoàn thành và TĐC vào cuối năm 2009, nhưng hiện nay (tháng 5/2012)
dự án vẫn chưa được khởi công xây dựng, do vướng mắc: (i) đối với diện tích đất lấn
chiếm ở KVLK các hộ chưa hài lòng về mức hỗ trợ khi thu hồi đất; (ii) chính sách đền bù
tài sản phát sinh theo khung nhà nước ban hành theo các hộ dân là thấp; (iii) các hộ dân
tầng 1 chưa đồng ý về chính sách TĐC, họ muốn được tái định cư 100% tại khu vực kinh
doanh; (iv) các hộ dân KVLK cũng có yêu cầu được TĐC.
1.2. Mục tiêu của đề tài
Đề tài đi vào phân tích chính sách TĐC mà dự án đang áp dụng, so sánh với các chính sách
TĐC mà các dự án tương tự ở Hà Nội đã thành cơng và các chính sách TĐC mà Ngân
hàng thế giới (WB) và ngân hàng phát triển châu Á (ADB) hay áp dụng. Từ đó đề tài phân
tích, đề xuất chính sách TĐC nên được áp dụng tại dự án.
Với chính sách TĐC đề xuất, đề tài sẽ phân tích tính hiệu quả kinh tế khi thực hiện dự án.
Đề tài phân tích và đánh giá tính vững mạnh về mặt tài chính của dự án, đánh giá về chính
sách trợ cấp hiện nay của Thành phố cho CĐT và đánh giá lợi ích của các đối tượng được
hưởng nhờ dự án.
Để làm sáng tỏ mục tiêu nghiên cứu, đề tài sẽ phải trả lời 4 câu hỏi sau:
Câu hỏi 1: Chính sách TĐC của dự án đã phù hợp hay chưa? Nếu chính sách TĐC chưa
phù hợp thì dự án cần phải có biện pháp gì để tháo gỡ?
Câu hỏi 2: Với chính sách tái định cư nêu trên, dự án có hiệu quả về mặt kinh tế hay
khơng?
Câu hỏi 3: Với chính sách tái định cư nêu trên, dự án có khả thi về mặt tài chính khơng?
Đánh giá khả năng trả nợ của dự án?
Câu hỏi 4: Chính sách trợ cấp hiện tại của Thành phố dành cho chủ đầu tư là có hợp lý hay
khơng? Nếu chính sách trợ cấp là hợp lý thì mức trợ cấp cụ thể (khuyến nghị) là bao
nhiêu? Lợi ích mang lại cho các bên liên quan khi thực hiện dự án là như thế nào?
1.3. Phương pháp nghiên cứu
1.3.1. Cơ sở dữ liệu

-4-

Luận văn sử dụng nguồn dữ liệu từ: Báo cáo dự án đầu tư của chủ đầu tư, các dữ liệu khác
từ Bộ xây dựng, Tổng cục thống kê, Ngân hàng thế giới và Ngân hàng phát triển châu Á và
ở Trung Quốc. Các dữ liệu từ các website và cơng ty nghiên cứu thị trường (CBRE). Luận
văn cịn sử dụng dữ liệu thứ cấp thông qua khảo sát bằng phỏng vấn trực tiếp và điện thoại.
1.3.2. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp thẩm định dự án; khảo sát về giá thông qua phỏng vấn qua
điện thoại đối với nhân viên môi giới của các công ty bất động sản tại Hà Nội và các
website liên quan. Luận văn cũng sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp
về các chính sách bồi thường, thu hồi đất và tái định cư của Trung Quốc, Ngân hàng thế
giới, Ngân hàng phát triển châu Á, dự án cải tạo chung cư cũ tương tự ở Hà Nội; kết hợp
với khảo sát thực tế, thực hiện phỏng vấn trực tiếp nhằm xác định về tình trạng pháp lý của
khu đất lấn chiếm ở KVLK, mức độ thông tin về chính sách cải tạo và chính sách tái định
cư của dự án;
1.4. Phạm vi của đề tài
Đối tượng nghiên cứu: Chung cư cũ ở Hà Nội đang ở tình trạng xuống cấp, cần cải tạo.
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài phân tích giải pháp cải tạo nhà A1, A2 thuộc chung cư cũ Nguyễn Công Trứ mà chủ
đầu tư và Thành phố đang áp dụng. Cụ thể phân tích về: (i) đánh giá chính sách đền bù, thu
hồi đất và tái định cư; (ii) thẩm định về tính hiệu quả kinh tế, khả thi về mặt tài chính của
dự án cải tạo.
1.5. Bố cục luận văn
Luận văn được chia thành 7 chương. Cụ thể như sau:
Chương 1: Đặt vấn đề, giới thiệu bối cảnh hình thành chính sách; mục tiêu và phương
pháp nghiên cứu; phạm vi nghiên cứu của đề tài, sơ lược bố cục luận văn.
Chương 2: Tổng quan về phương pháp phân tích kinh tế, phân tích tài chính, các tiêu chí
và các chi phí sử dụng vốn dùng trong phân tích.
Chương 3: Mơ tả dự án, các số liệu dùng cho phân tích thẩm định.

-5-

Chương 4: Đề tài điểm lại các nghiên cứu về chính sách đền bù, thu hồi đất và tái định cư;
tiêu chí về chính sách tái định cư tốt. Từ chính sách tái định cư N3, đề tài đánh giá và đề
xuất phương án TĐC tại dự án.
Chương 5: Phân tích kinh tế dự án. Đề tài phân tích các ngoại tác tích cực, tiêu cực; qua
đó đề tài lượng hóa các dịng ngân lưu kinh tế vào/ ra của dự án, và đánh giá tính hiệu quả
kinh tế.
Chương 6: Phân tích tài chính dự án. Xác định các dịng ngân lưu tài chính vào/ra, từ đó
đánh giá tính vững mạnh về tài chính của dự theo các chỉ tiêu NPV, IRR. Phân tích dự án
trên quan điểm của chủ đầu tư, đánh giá chính sách trợ cấp của Thành phố.
Kết hợp phân tích kinh tế, tài chính, sẽ đánh giá phân phối lợi ích giữa các bên liên quan.
Chương 7: Kiến nghị chính sách.


-6-

CHƯƠNG 2. KHUNG PHÂN TÍCH VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ
Chương 2 luận văn thảo luận về khung phân tích kinh tế, phân tích tài chính; đề cập tới các
chi phí sử dụng vốn, tiêu chí đánh giá sử dụng trong thẩm định dự án.
2.1. Phương pháp phân tích kinh tế
Phương pháp phân tích kinh tế dùng để đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án; nghiên cứu
dựa trên phân tích lợi ích, chi phí kinh tế theo mơ hình chiết khấu ngân lưu; trên cơ sở so
sánh giữa: có dự án và khơng có dự án. Giả sử trước khi có dự án thì nhu cầu về nhà ở là
đường cầu (D), đường cung ứng với thị trường nhà ở là (S0), giá mua nhà là C0, với lượng
giao dịch Q0.
Khi có dự án N3 làm tăng cung từ (S0) lên (S1), đường cung dịch chuyển sang bên phải,
làm giảm giá mua nhà từ C0 xuống C1. Dự án ra đời tạo ra 2 tác động thay thế và tác động
tăng thêm, tổng 2 tác động sẽ là tổng lợi ích kinh tế.

Khi có dự án, tác động thay thế lượng cầu Q0 đối với các dự án khác chuyển sang sử dụng
Q0 từ dự án N3. Khi dự án hoàn thành, dự án cũng giải quyết nhu cầu ở tăng thêm (Q1 –
Q0). Tổng lợi ích kinh tế tăng thêm là hình thang YC0C1Z, trong đó tác động thay thế đã
tiết kiệm được chi phí YC0C1X, tác động tăng thêm sẽ tiết kiệm được chi phí XYZ. Xem
Hình 2.1
Hình 2.1. Minh họa lợi ích kinh tế tạo ra bởi dự án

Nguồn: Glen P.Jenkins, “Phân tích lợi ích chi phí cho các quyết định đầu tư”,
bản dịch tr.18,ch.9, Đại học Harvard


-7-

Phân tích muốn lượng hóa về lợi ích/chi phí kinh tế cần xác định đường cung, đường cầu
của thị trường đối với trường hợp trước và sau khi có dự án, cần tính tốn cụ thể từng tác
động nào là tác động thay thế/ tăng thêm. Q trình lượng hóa qua cách làm như vậy khá
khó khăn.
Lợi ích kinh tế của dự án được đo bằng mức sẵn lòng chi trả của người dân sống ở khu
chung cư mới N3 - ở đây có 2 đối tượng: các hộ sống tại khu chung cư cũ và các hộ bên
ngoài mua nhà tại dự án. Mức sẵn lòng chi trả của người dân được xác định bằng tiền thuê
mà người thuê nhà sẵn sàng thuê để ở, cũng là mức thuê mà thị trường chấp nhận. Giả định
của bài phân tích các hộ tại chung cư cũ chỉ chấp nhận được mức giá thuê bằng 90% giá
thuê của thị trường.
Chi phí kinh tế là tồn bộ các chi phí mà nền kinh tế đã bỏ ra, bao gồm các dòng ngân lưu:
chi phí đầu tư; chi phí giai đoạn vận hành, bảo trì theo giá kinh tế và chi phí cơ hội của đất
(dự tính dãy nhà chỉ tồn tại được 5 năm nữa, đồng thời sau 5 năm nữa các dãy nhà cuối
cùng ở khu chung cư cũ sẽ được cải tạo, do cải tạo trước N3 phá dỡ dãy nhà A1 và A2 đã
làm mất đi một phần lợi ích kinh tế). Tổng hợp lợi ích/ chi phí kinh tế xem Bảng 2.1 sau:
Bảng 2.1. Ngân lưu kinh tế của dự án

Lợi ích kinh tế
(ngân lưu vào)

Chi phí kinh tế
(ngân lưu ra)

• Lợi ích kinh tế đối với các hộ bên ngồi mua nhà tại
chung cư mới
• Lợi ích kinh tế đối với các hộ sống tại chung cư cũ
chuyển sang sống tại chung cư mới
• Lợi ích kinh tế thu được từ cho thuê khu thương mại
• Lợi ích kinh tế thu được từ dịch vụ gửi xe
• Chi phí đầu tư (kinh tế)
• Chi phí vận hành, bảo trì (kinh tế)
• Chi phí cơ hội của đất

Chi phí đầu tư (kinh tế) gồm chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí thuê nhà của nhà nước
để tạm cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự
phịng. Khoản chi phí giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư được coi là những khoản
chuyển giao, khơng nằm trong chi phí kinh tế.
Các sản phẩm đầu vào phục vụ cho xây dựng dự án đều được sản xuất ở trong nước, do
vậy các chi phí khơng cần phải điều chỉnh theo hàng ngoại thương. Dịng ngân lưu chi phí
đầu tư được điều chỉnh bằng cách trừ đi lợi ích do ngoại tác lao động.


-8-

Hệ số lương kinh tế đối với lao động không kỹ năng là 0.55 5 , chi phí lao động khơng có
tay nghề chiếm 11.8% tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị. Xem thêm Bảng 2.2 sau:
Bảng 2.2. Suất đầu tư xây dựng cơng trình nhà ở năm 2010 (theo QĐ 295/BXD ngày 22

tháng 3 năm 2011)
Số tầng
16 ≤ số tầng ≤ 19
20 ≤ số tầng ≤ 25

Suất đầu tư
(triệu/m2)
8,16
9,08

Xây dựng
(triệu/m2)
6,35
7,06

Thiết bị
(triệu/m2)
0,76
0,85

Chi phí khác
(triệu/m2)
1,05
1,17

Dự án Nhà ở cao tầng N3 (có 20 tầng nổi và 3 tầng hầm) thì tỷ lệ chi phí khác (nhân cơng)
trên chi phí xây dựng và chi phí thiết bị 1,17/(7,06 + 0,85) = 0,148. Giả định 80% số lao
động sử dụng trên cơng trường là lao động giản đơn, thì tỷ lệ nhân cơng giản đơn trên chi
phí xây dựng và chi phí thiết bị 0,148 * 80% = 0,118 = 11,8%.
Ngồi ra khi phân tích kinh tế bỏ qua tác động của thuế VAT, coi như khoản thuế VAT

đầu vào và đầu ra được khấu trừ cho nhau. Phân tích cần được đánh giá trên 2 kịch bản: (i)
kịch bản 1: theo chính sách tái định cư ban đầu; (ii) kịch bản 2: theo chính sách tái định cư
được đưa ra ở Chương 4.
2.2. Phương pháp phân tích tài chính
Phương pháp phân tích tài chính nhằm đánh giá tính vững mạnh về mặt tài chính; nghiên
cứu dựa trên phân tích lợi ích, chi phí về mặt tài chính của dự án theo mơ hình chiết khấu
ngân lưu. Phân tích trên quan điểm tổng mức đầu tư, tính tốn các dịng ngân lưu tài chính
vào/ra hàng năm, từ đó xác định được ngân lưu tài chính rịng của dự án. Phân tích cũng
được đánh giá trên 2 kịch bản 1 và kịch bản 2 nêu trên.
Bảng 2.3. Ngân lưu tài chính của dự án
Lợi ích tài chính (ngân lưu vào)
Chi phí tài chính (ngân lưu ra)

5

•
•
•
•
•
•

Doanh thu từ bán căn hộ ở
Doanh thu từ tiền thuê khu thương mại
Doanh thu từ tiền thuê dịch vụ gửi xe
Chi phí đầu tư (tài chính)
Chi phí vận hành, bảo trì (tài chính)
Thuế thu nhập doanh nghiệp

Nguyễn Xuân Thành (2011), “Nghiên cứu tình huống Đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây”, Chương trình giảng dạy

kinh tế Fulbright