Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại quận ngô quyền, thành phố hải phòng (luận văn thạc sĩ khoa học)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

HOÀNG MAI HƯƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ
TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC


HÀ NỘI - 2020
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

HOÀNG MAI HƯƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ
TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Thị Thu Hương

HÀ NỘI - 2020


LỜI CAM ĐOAN
Đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
quản lý thị trường nhà đất tại quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng” là
công trình do chính tác giả tìm hiểu, nghiên cứu và thực hiện.
Những nội dung, ý tưởng của các tác giả khác trong các tài liệu tham
khảo đều được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định.
Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn.
Tác giả

Hoàng Mai Hương

i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Quý Thầy,
cô Khoa Địa Lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội đã trang bị cho
tôi những kiến thức quý báu, giúp tôi tiếp cận tư duy khoa học, nghiên cứu,
phục vụ công việc.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất tới giảng viên hướng dẫn là
TS. Hoàng Thị Thu Hương đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi hoàn
thành tốt nghiên cứu của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luâ ân văn

Hoàng Mai Hương

ii


MỤC LỤC
MỤC LỤC.................................................................................................................. i
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................vi
DANH MỤC HÌNH................................................................................................vii
DANH MỤC BẢNG...............................................................................................vii
MỞ ĐẦU................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...........................................5
1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà đất...............................5
1.1.1. Các công trình nghiên cứu nước ngoài............................................................5
1.1.2. Các công trình nghiên cứu trong nước.............................................................7
1.2. Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
Việt Nam...................................................................................................................9
1.2.1 Quyền sử dụng đất đai......................................................................................9
1.2.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.....................................12
1.2.3. Thị trường nhà đất.........................................................................................16
1.2.4. Các yếu tố cấu thành thị trường nhà đất.........................................................22
1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất................................................23
1.3. Cơ sở pháp lý của thị trường chuyển nhượng và cho thuê quyền sử dụng đất. .28
1.3.1. Quyền chuyển nhượng, cho thuê của người sử đụng đất...............................28
1.3.2. Điều kiện được chuyển nhượng, cho thuê đất................................................29
1.3.3. Điều kiện nhận chuyển nhượng, cho thuê đất................................................29
1.3.4. Môi giới BĐS................................................................................................30
1.3.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê nhà đất........................................31
1.4. Tổng quan về thị trường nhà đất ở nước ta và thành phố Hải Phòng................34

1.4.1. Tổng quan về thị trường nhà đất ở Việt Nam.................................................34
1.4.2. Tổng quan về thị trường nhà đất ở Hải Phòng...............................................37
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
NGÔ QUYỀN.........................................................................................................40
2.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Quận Ngô Quyền 40
2.1.1. Điều kiện tự nhiên.........................................................................................40
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..............................................................................42
2.2. Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng đất quận
Ngô Quyền..............................................................................................................45

iii


2.2.1.Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại Quận Ngô Quyền...........45
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất Quận Ngô Quyền......................................................53
2.3 Thực trạng và công tác quản lý thị trường nhà đất trên địa bàn Quận Ngô Quyền
................................................................................................................................. 54
2.3.1. Thực trạng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở
được làm thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền từ năm 2016 – tháng 9/2019..............54
2.3.2. Thực trạng thị trường nhà đất để ở trên địa bàn Quận Ngô Quyền................55
2.3.3. Thực trạng thị trường cho thuê nhà đất trên địa bàn quận Ngô Quyền..........69
2.4. Những kết quả đạt được, những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân của thị
trường nhà đất trên địa bàn quận Ngô Quyền..........................................................75
2.4.1. Những thuận lợi và kết quả đạt được.............................................................75
2.4.2. Những tồn tại và hạn chế...............................................................................77
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN........................................................82
3.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản lý........82
3.1.1. Tích cực chủ động ban hành các chính sách quản lý liên quan tới phát triển
nhà đất phù hợp với biến động thực tiễn..................................................................82

3.1.2. Nâng cao năng lực quy hoạch - kiến trúc nhà đất..........................................89
3.1.3. Tăng cường tính minh bạch và hiệu quả của TTNĐ......................................92
3.1.4. Chính sách tài chính, tín dụng nhà đất...........................................................93
3.1.5. Giải pháp tăng cường tính đồng bộ trong việc ban hành và tổ chức thực hiện
các chính sách phát triển thị trường nhà đất............................................................95
3.1.6. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai......................95
3.2. Tăng cường chất lượng, số lượng nguồn cung các loại nhà cho thuê, nhà đất xã
hội, nhà đất giá rẻ trên Quận Ngô Quyền................................................................96
3.3. Nhóm giải pháp tác động tới cầu của thị trường nhà đất trên địa bàn Quận Ngô
Quyền...................................................................................................................... 98
3.4. Nhóm giải pháp nhằm phát triển, nâng cao năng lực cho các tổ chức trung gian
thị trường nhà đất..................................................................................................100
3.5. Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro trên thị trường nhà đất...................................101
3.5.1. Giải pháp hạn chế rủi ro thông tin...............................................................101
3.5.2. Giải pháp hạn chế rủi ro về chính sách pháp lý...........................................102
3.5.3. Giải pháp hạn chế rủi ro về đạo đức............................................................102
KẾT LUẬN...........................................................................................................104

iv


KIẾN NGHỊ..........................................................................................................105
TÀI LIỆU THAM KHảO......................................................................................106
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT..................108
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHO THUÊ NHÀ ĐẤT..................................111

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Viết tắt

Tiếng Việt

BĐS:

Bất động sản

BLDS

Bộ luật dân sự

KĐTM

Khu đô thị mới

NƠXH

Nhà ở xã hội

DN:

Doanh nghiệp

NĐT

Nhà đầu tư

GCN:

Giấy chứng nhận

QLNN:

Quản lý nhà nước

QSD:

Quyền sử dụng

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

TTNĐ:

Thị trường nhà đất

UBND:

Ủy ban nhân dân

HĐND

Hội đồng nhân dân

vi


DANH MỤC HÌNH

Hình 1.2. Quan hệ giữa cung BĐS với giá cả BĐS.................................................24
Hình 1.2. Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu............................................25
Hình 2.1. Sơ đồ địa giới hành chính Quận Ngô Quyền...........................................40
Hình 2.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền năm 2018.........................54
Hình 2.3. Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi
trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 1 của một số tuyến đường. 58
Hình 2.4. Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi
trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 2 của một số tuyến đường. 60
Hình 2.5. Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi
trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 3 của một số tuyến đường. 62
Hình 2.6. Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi
trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 4 của một số tuyến đường. 64

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Cách tính thuê cho thuê tài sản................................................................34
Bảng 2.1. Bảng thống kê các văn bản Luật và các văn bản dưới luật được áp dụng
trong công tác quản lý đất đai tại quận Ngô Quyền.................................................45
Bảng 2.2. Bảng thống kê hệ thống bản đồ địa chính trên địa bàn quận...................48
Bảng 2.3. Cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền......................................................53
Bảng 2.4. Thống kê số lượng đăng ký giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở, đất
ở qua các năm..........................................................................................................54
Bảng 2.5. Giá đất ở tại vị trí 1 của một số tuyến đường..........................................55
Bảng 2.6. Giá đất ở tại vị trí 2 của một số tuyến đường..........................................59
Bảng 2.7. Giá đất ở tại vị trí 3 của một số tuyến đường..........................................60
Bảng 2.8. Giá đất ở tại vị trí 4 của một số tuyến đường..........................................62
Bảng 2.9. Tổng hợp thông tin về người bán, nhà đất và môi giới qua các hình thức
thu thập khác nhau...................................................................................................64
Bảng 2.10. Tổng hợp các phương pháp thu thập thông tin của người mua nhà đất. 67

vii

Bảng 2.11. Cơ sở để xác định giá nhà đất................................................................68
Bảng 2.12. Tổng hợp giá nhà đất và khả năng thanh toán của người mua...............68
Bảng 2.13. Kết quả điều tra thị trường cho thuê trên địa bàn quận..........................71
Bảng 2.14. Tổng hợp thông tin về nhà đất qua các hình thức thu thập khác nhau. .73
Bảng 2.15. Kết quả việc thực hiện thu phí, lệ phí....................................................77
Bảng 2.16. Kết quả các khoản thu từ đất.................................................................77
Bảng 3.1. Kiến nghị điều chỉnh chính sách tài chính – tiền tệ phát triển thị
trường nhà đất........................................................................................................94

viii


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Ta thấy rằng trong lịch sử phát triển trên thế giới thì xuất hiện các quy luật
kinh tế đó là quy luật bàn tay vô hình và bàn tay hữu hình, nhưng các quy luật này
đều dẫn đến thất bại của thị trường và gây ra khủng hoảng kinh tế. Như vậy, sự vận
hành của nền kinh tế đòi hỏi phải có sự kết hợp giữa bàn tay vô hình và hữu hình,
có nghĩa là phải có sự kết hợp giữa vai trò định hướng quản lý nhà nước và thị
trường. Đối với thị trường nhà đất, đây chính là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá
của mỗi quốc gia, là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối
với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị
trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động.... Thị tường nhà
đất bao gồm đất đai và nhà ở là một bộ phận thiết yếu không thể thiếu trong đời
sống con người, là nguồn tài nguyên không thể thay thế được. Vì vậy, cần sử dụng
hợp lý, hiệu quả phát triển hợp lý các tài sản trong thị trường nhà đất, đáp ứng nhu
cầu đời sống của người dân. Do đó cần phải tăng cường năng lực và hiệu quả quản

lý nhà nước đối với thị trường nhà đất này. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội,
tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào
quá trình phát triển đô thị bền vững, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô
thị và nông thôn ngày càng văn minh.
Tại Việt Nam, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai để có
thể hình thành thị trường nhà đất nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo nên tiền
đề cho thị trường quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức
và hộ gia đình sử dụng theo luật. Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt nam
hiện nay còn có nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơ chế và chính sách
quản lý đất đai của nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm
hướng đi đúng. Hơn nữa, hiện nay thị trường nhà đất phát triển mạnh song lại
không được quản lý chặt chẽ. Trong một thời gian dài, Nhà nước đã không thể kiểm
soát được toàn bộ hoạt động của thị trường nhà đất, dẫn đến hậu quả là giá đất biến
động mạnh và những cơn “sốt” đất thường xuyên xảy ra. Tình trạng này của thị
trường tạo ra tỉ suất “siêu lợi nhuận” nhưng lại ảnh hưởng và kìm hãm sự phát triển
kinh tế chung và dẫn đến những vấn đề đầu cơ đất, thiếu chỗ ở cho người có thu

1


nhập thấp. Vì vậy, Nhà nước cần phải định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường,
có biện pháp chống các hành vi đầu cơ đất đai; tạo điều kiện thuận lợi cho các
ngành kinh tế tham gia thị trường nhà đất, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà
nước trong kinh doanh và bình ổn giá cả BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài
chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà
do đô thị hoá, do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích
sử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung. Xây dựng luật kinh doanh thị
trường nhà đất…”
Hơn nữa, vấn đề đặt ra hiện nay còn là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn

định, có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về thị trường nhà đất và thị trường
bất động sản, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất, tiến tới xóa bỏ thị trường
“ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác. Mặt khác có thể sử dụng động
lực của thị trường nhà đất để thực hiện tốt việc sử dụng hiệu quả quỹ đất hoang hóa,
đất xen kẹt, đất nông nghiệp không còn khả năng canh tác; chuyển dịch cơ cấu sử
dụng đất và cơ cấu lao động đáp ứng cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Ngô Quyền là một trong những quận nội thành của Thành phố Hải Phòng,
nằm ở vị trí phía Đông Bắc của thành phố Hải Phòng trên các tuyến giao thông
huyết mạch. Ngô Quyền là đầu mối giao thông quan trọng nối Hải Phòng với các
địa phương khác trong cả nước bằng hệ thống đường thủy, đường bộ cũng như
đường sắt. Quận Ngô Quyền có vị trí quan trọng trên các lĩnh vực chính trị, kinh tếxã hội, quốc phòng an ninh của Hải Phòng, là nơi tập trung các cơ quan nghiệp vụ,
sở ban ngành Thành phố, trường đại học... do vậy Ngô Quyền là một nơi có thị
trường nhà đất sôi động trong nhiều năm. Tuy nhiên không nằm ngoài tình trạng
chung của thị trường nhà đất tại Việt Nam, thị trường nhà đất của quận Ngô Quyền
cũng gặp những tồn tại như sự thiếu minh bạch, bong bóng BĐS, và vai trò quản lý
thị trường bất động sản của các cơ quan quản lý nhà nước là khá mờ nhạt. Trước các
cơn sốt giá bất động sản, các cơ quan quản lý tại Ngô Quyền hầu hết đều khá bị
động, một số biện pháp hành chính đã được đưa ra nhưng kết quả đem lại rất hạn
chế.
Xuất phát từ những vấn đề trên tôi đã chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và
đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại Quận Ngô
Quyền, thành phố Hải Phòng”.

2


2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ thực trạng thị trường nhà đất, cũng như công tác quản lý thị trường
này trên địa bàn Quận Ngô Quyền.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất trên

địa bàn nghiên cứu.
3. Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai ở nước ta.
- Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trường nhà đất theo pháp luật hiện
hành.
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan về chuyển nhượng, cho thuê
nhà đất.
- Đánh giá thực trạng, tồn tại của thị trường nhà đất nói chung và thị trường
cho thuê, chuyển nhượng nhà đất địa bàn quận Ngô Quyền nói riêng.
- Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất
trên địa bàn quận Ngô Quyền.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Giới hạn phạm vi và nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu
thực trạng thị trường chuyển nhượng và cho thuê nhà đất đối với đất ở tại khu vực
trung tâm Quận Ngô Quyền và một số trục đường chính của quận có tốc độ phát
triển cao, các hoạt động giao dịch chuyển nhượng diễn ra sôi động
- Phạm vi thời gian nghiên cứu: Thu thập các giao dịch chuyển nhượng nhà
đất đối với đất ở và hoạt động giao dịch cho thuê nhà đất trên địa bàn quận Ngô
Quyền từ 1/1/2016 – 9/2019.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các thông tin, tài
liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý, sử dụng đất và các số
liệu về chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền. Phương pháp thu
thập tài liệu, số liệu nhằm phục vụ cho việc phân tích, sử dụng, làm căn cứ để hiểu
thêm qua về thị trường nhà đất cũng như các thông tin cơ bản của khu vực nghiên
cứu.
- Phương pháp điều tra xã hội học: Thu thập các số liệu về giá nhà đất chuyển
nhượng, cho thuê thực tế, các khoản thuế, phí, lệ phí, các thông tin về người bán,

3


thông tin về nhà đất, tiền thù lao và hoa hồng cho bên môi giới, thời gian thực hiện
đăng ký biến động…Các thông tin cần điều tra phục vụ cho việc phân tích thực
trạng thị trường chuyển nhượng và cho thuê nhà đất tại quận Ngô Quyền đều được
sử dung phương pháp này. Kết quả của phương pháp điều tra cho ta cái nhìn chi tiết
và thực tế về giá đất chuyển nhượng và cho thuê, tình trạng pháp lý của các giao
dịch,... để từ đó thấy được sự khác biệt giữa giá đất trong bảng giá và giá giao dịch
thực tế cũng như nhìn ra được các yếu điểm trong công tác quản lý TTNĐ tại địa
phương.
- Phương pháp so sánh: dùng để so sánh giá chuyển nhượng đất thực tế với
bảng giá đất của UBND thành phố, giá chuyển nhượng thực tế với giá ghi trên hợp
đồng tại quận Ngô Quyền.
- Phương pháp đánh giá thị trường nhà đất, tính toán ra các hệ số để so sánh
và phân tích thực trạng của thị trường.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thu
thập được và tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng thị trường nhà đất khu
vực nghiên cứu.
6. Cấu trúc luận văn.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu.
Chương 2: Thực trạng thị trường nhà đất tại Quận Ngô Quyền.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà
đất Quận Ngô Quyền.

4


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà
đất
Mua bán chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành rất
sớm, nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất
đai. Ở Việt Nam, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức,
cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất và có quyền sở hữu nhà ở. Việc hình thành các
quy định đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Việt Nam đã tạo nên nét
đặc thù trong các giao dịch về nhà đất nói riêng và thị trường bất động sản nói
chung. Những quy định pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sẽ giúp
nền kinh tế phát triển, thúc đẩy việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mang lại hiệu quả sử dụng đất cao, góp phần chống tiêu cực tham nhũng, thúc đẩy
quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Vì vậy, vấn đề thị trường nhà đất, thị trường bất động sản đã được nghiên cứu
trong khá nhiều các công trình nghiên cứu, cuộc hội thảo với những góc độ, phạm
vi khác nhau.
1.1.1. Các công trình nghiên cứu nước ngoài
William B. Brueggeman và Jeffrey D. Fisher (2005) trong Tài chính bất động
sản và đầu tư [22], đã tập trung vào vấn đề tài chính và thu nhập từ những đầu tư
tài chính vào BĐS. Hệ thống pháp lý đối với đầu tư BĐS là trụ cột trong việc điều
hành các hoạt động đầu tư và huy động tài chính cho BĐS, đặc biệt là những BĐS
sở hữu tư nhân, chiếm phần lớn trong các hoạt động đầu tư BĐS. Những vấn đề tài
chính trong thu nhập từ đầu tư BĐS như giải quyết nợ, khung khổ pháp lý, cấp vốn
cho các dự án, các hình thức đầu tư khác nhau,... là những nhân tố ảnh hưởng đến
quy mô và hiệu quả đầu tư BĐS, làm cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh hay
méo mó, và sự ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với các thị trường của nền kinh
tế.
Loic Chiquier và Michael J.Lea (2009) trong Chính sách tài chính nhà ở tại
các thị trường mới nổi [21], đã phân tích các khía cạnh quan trọng của lĩnh vực tài
chính, nhà ở tại các thị trường mới nổi như tác động của các nhân tố vĩ mô, tự do tài
chính, tiết kiệm, đầu tư, mối quan hệ cung - cầu tới các chính sách quản lý nhà đất

tại các nền kinh tế này. Chính sách đầu tư, bảo hiểm đối với thị trường nhà đất để
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường, tạo điều kiện thúc đẩy sự phát

5


triển của các thị trường khác liên quan. Từ những kiến thức và kinh nghiệm thực tế
trong xây dựng chính sách tài chính nhà đất ở những nền kinh tế đang phát triển và
mới nổi, các tác giả cung cấp cho các nhà hoạch định chính sách những cách thức
để thiết lập và thực thi hiệu quả các chính sách tài chính nhà đất tại các quốc gia
đang phát triển và mới nổi.
Klaus Deininger (2004), "Các bước phát triển của chính sách đất đai ngân
hàng thế giới: Các nguyên tắc, kinh nghiệm và thách thức tương lai" [18] là tài liệu
thống kê của WB với các định chế chính sách quản lý đất đai, hệ thống nguyên tắc
chung và nguyên tắc đối với từng khu vực. Sự hoàn thiện và bổ sung chính sách về
đất đai. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước có nền kinh tế phát triển và
nền kinh tế chuyển đổi, những thách thức đặt ra trong quản lý, sử dụng đất đai toàn
cầu và khu vực.
Gershon Fedor(1998), "Các thể chế và thị trường đất đai" [16]. Tổng hợp thể
chế về luật đất đai và thị trường đất đai của các nước kinh tế phát triển mà điển hình
là các nước Châu Âu. Những quy định về vai trò của Nhà nước trong việc thực thi
các điều kiện, can thiệp vào thị trường đất đai cho các đối tác nước ngoài. Huy động
các nguồn lực tài chính từ đất đai để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Các
điều luật cụ thể về quản lý các vùng đất giàu tài nguyên.
Grareth Jones & Peter M.Ward (1994), trong "Phương pháp luận về phân tích
thị trường nhà đất" [17]. Đã đưa ra những nguyên lý cơ bản của thị trường nhà đất
liên quan đến lý luận địa tô. Từ đó nêu ra tính đặc thù khác biệt với các thị trường
khác vì tính quy luật của quan hệ cung - cầu đối với thị trường này.
Liu Tinghuan (2004) đã trình bày những chính sách cụ thể để huy động nguồn
lực tài chính từ đất đai vào ngân sách nhà nước đảm bảo lợi ích nhà nước - Các

doanh nghiệp kinh doanh BĐS và người dân, các số liệu, tư liệu cụ thể minh chứng
cho sự thành công của chính sách trong bài viết trên tạp chí tựa đề "Tài chính BĐS
Trung Quốc và những vấn đề liên quan đến chính sách" [20].
Limlay Cheng và nhiều tác giả (2002), "Nguồn vốn chảy vào thị trường BĐS
Singapore phân tích chương trình bán đất của Chính phủ" [19] đã tìm ra được lý do
căn bản do diện tích tự nhiên quá nhỏ để sử dụng 1m 2 đất phải tính toán thật kỹ.
Điều này huy động trí tuệ bộ máy lao động và người dân. Có thể nói kết quả ngoạn
mục trong huy động vốn tại thị trường BĐS Singapore cho nhiều nước phát triển và
đang phát triển tham khảo.

6


1.1.2. Các công trình nghiên cứu trong nước
Đặng Hùng Võ (2010) trong bài Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất
trong phát triển kinh tế thị trường nước ta [15] đã nghiên cứu thị trường QSD đất
với tư cách là một thị trường yếu tố đầu vào quan trọng của nền kinh tế, góp phần
hỗ trợ nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta phát triển hoàn
thiện và đồng bộ. Các vai trò của thị trường BĐS được tác giả phân tích cụ thể như
sau:
Một là, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn
cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
Hai là, thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động.
Ba là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Bốn là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.

Năm là, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu
bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
Đinh Văn Ân (2011) trong Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở
Việt Nam [2] đã tập trung nghiên cứu những nhóm vấn đề chính sau: lý luận về thị
trường BĐS nói chung; thể chế nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
trong bối cảnh hội nhập kinh tế; thị trường BĐS Việt Nam trong nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa; thiết lập mô hình thể chế thị trường BĐS, mô
hình đánh giá cấp độ phát triển thị trường BĐS, mô hình đánh giá thị trường BĐS
và khả năng áp dụng vào Việt Nam. Thông qua báo cáo khảo sát tình hình thị trường
BĐS trên địa bàn 8 tỉnh Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc,
Quảng Nam, Vĩnh Long, Đăk Lăk, Lâm Đồng, Đà Nẵng, nhóm tác giả cung cấp bộ
số liệu và báo cáo phân tích thực trạng và những vấn đề bức xúc của thị trường BĐS
Việt Nam hiện nay, cụ thể tại 8 tỉnh, thành phố nói trên. Qua đó, kiến nghị với các
cơ quan hữu quan của Đảng, Nhà nước, Chính phủ về lộ trình hình thành và phát
triển các vấn đề về thể chế thành tố và cấp độ phát triển thị trường BĐS đến năm
2020 nhằm tạo dựng môi trường chính sách đồng bộ cho phát triển bền vững thị

7


trường BĐS nhằm phục vụ quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở Việt Nam tới
năm 2020. Tại đây, tác giả cũng phân tích đặc điểm, vai trò của thị trường BĐS đối
với sự phát triển của nền kinh tế, đồng thời cũng làm rõ những tác động của các
chính sách, công cụ quản lý của Nhà nước đối với sự hình thành và phát triển của thị
trường BĐS ở nước ta hiện nay. Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng của
nền kinh tế, ở nước ta, thị trường BĐS có những nét chung song cũng có những đặc
thù riêng có so với các quốc gia khác. Trước hết là thị trường BĐS ở nước ta hình
thành chính thức sau thị trường các yếu tố khác. Quan trọng hơn nữa, ở nước ta
không có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ có sở hữu toàn dân về đất đai,
các cá nhân giao dịch trên thị trường BĐS là giao dịch QSĐs đất đai và các tài sản

liên quan đến đất đai. Vì vậy, hệ thống chính sách pháp luật cho sự phát triển thị
trường BĐS ở Việt Nam cũng có những tồn tại đặc thù. Từ kinh nghiệm về chính
sách phát triển thị trường BĐS ở các quốc gia như Đức, Nhật Bản, Czéc, Hàn Quốc,
Trung Quốc,... với đặc thù của thị trường BĐS ở Việt Nam, các tác giả đã đưa ra
những quan điểm, định hướng và giải pháp cụ thể nhằm tiếp tục hoàn thiện chính
sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
Nguyễn Thị Dung (2011) trong luận án: “Quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn [6] đã nghiên cứu về
các giao dịch QSD đất hiện nay, hệ thống pháp luật về QSD đất và các giao dịch
liên quan đến QSD đất trong thị trường BĐS và thực trạng các giao dịch QSD đất
trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Từ đặc trưng của thị trường BĐS tại các nước
như Mỹ, Singapore, Nhật Bản,... tác giả chỉ ra những đặc thù của thị trường BĐS ở
nước ta so với các nước này, từ đặc trưng về sở hữu, đặc trưng về chế độ pháp luật,
và đặc trưng của thị trường QSD đất. Trên cơ sở các nghiên cứu đó, tác giả đã đề
xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về QSD đất, đáp ứng nhu cầu phát
triển của thị trường BĐS trong sự phát triển đồng bộ với nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, phù hợp với xu hướng phát triển của hệ thống
pháp lý khu vực và thế giới.
Vũ Anh (2012), Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam - Những vấn đề lý
luận và thực tiễn [1]. Tác giả luận án đã khái quát những vấn đề lý luận của pháp
luật về kinh doanh BĐS, dựa trên những phân tích về bản chất, đặc điểm, những
yếu tố chi phối và những yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về kinh doanh BĐS. Bên
cạnh đó, luận án đã đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành dựa trên các yêu cầu cụ
thể, chỉ ra những bất cập, thiếu sót trong điều chỉnh pháp luật về kinh doanh BĐS,

8


chỉ ra những điểm hạn chế trong việc áp dụng pháp luật. Cuối cùng, luận án đã đề
xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS.

Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Chính sách thuế đối với phát triển thị trường
BĐS Việt Nam [7]. Luận án đã nghiên cứu lý luận về thị trường BĐS và chính sách
thuế phát triển thị trường BĐS một cách tổng thể và toàn diện. Bên cạnh đó, tác giả
luận án đã phân tích và đánh giá một cách có hệ thống chính sách thuế đối với phát
triển thị trường BĐS và các khoản thu khác của nhà nước có liên quan đến BĐS.
Thêm nữa, trên cơ sở khoa học, thực tiễn, kết hợp với việc nghiên cứu kinh nghiệm
của một số nước trên thế giới về ban hành chính sách thuế đối với thị trường BĐS
luận án đã đề uất được hệ thống các giải pháp đổi mới và hoàn thiện chính sách thuế
đối với thị trường BĐS tại Việt Nam.
Đánh giá về ý nghĩa của các tài liệu tham khảo:
Các tài liệu tham khảo trên bao gồm sách, luận văn, các tạp chí chuyên ngành
đều là các công trình khoa học công phu có chất lượng nghiên cứu khá cao liên
quan tới các vấn đề về thị trường BĐS dưới nhiều góc độ, về cơ bản nội dung các
công trình nghiên cứu đã nêu ở trên phân tích rất nhiều vấn đề liên quan trực tiếp và
gián tiếp tới TTNĐ với tư cách là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS.
Các luận án và luận văn nghiên cứu các vấn đề liên quan tới thị trường BĐS,
thị trường nhà ở, thị trường đất đai đã được thực hiện khá nhiều tại các chuyên
ngành: tài chính, luật, kinh tế xây dựng, quy hoạch - kiến trúc, quản lý kinh tế và
kinh tế chính trị. Thực tiễn tại Việt Nam, thị trường BĐS nói chung và TTNĐ nói
riêng có lịch sử phát triển chưa đủ dài để hình thành một cách đồng bộ và hoàn
chỉnh. Bên cạnh đó vẫn còn ít công trình nghiên cứu chuyên sâu, phân tích một cách
đầy đủ và khái quát các vấn đề về TTNĐ tại một địa phương cấp huyện như quận
Ngô Quyền.
1.2. Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai ở Việt Nam
1.2.1 Quyền sử dụng đất đai
*Quyền sở hữu đất đai:
Luật dân sự 2015 [9] quy định: Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tại Điều 186 “quyền chiếm hữu: Chủ sở hữu
được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của

mình nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội”.

9


Theo Điều 194 [9] “Quyền định đoạt của chủ sở hữu: Chủ sở hữu có quyền
bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy
hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối
với tài sản”.
Quyền sở hữu đất đai được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có ích của
đất đai để phục vụ cho các mục tiêu kinh tế – xã hội của Nhà nước. Nhà nước không
tự mình trực tiếp sử dụng tất cả đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội sử dụng đất vào
mọi mục đích.
Nhà đất, với tư cách là tài sản có tính tổng hợp gồm nhà và đất, trong quá
trình phát triển của xã hội luôn được coi là đối tượng quan trọng của sở hữu, phản
ánh quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong xã hội. Trong những điều kiện lịch sử cụ
thể khác nhau với những chế độ sở hữu khác nhau về đất đai, nhà đất được thể chế
hoá bằng các hình thức pháp lý khác nhau.
Trong điều kiện sở hữu tư nhân về đất đai, các yếu tố cấu thành nhà đất đều
thuộc sở hữu tư nhân. Theo sự phát triển của quan hệ thị trường trong lĩnh vực đất
đai, quyền sử dụng đất có thể tách khỏi quyền sở hữu đất, do đó quyền sở hữu nhà
có thể gắn với quyền sở hữu đất, hoặc với quyền sử dụng đất. Trong chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai, các chủ thể tư nhân không có quyền sở hữu đất, song vẫn có
quyền sở hữu nhà, do đó, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất gắn liền với nhau,
trở thành hình thái pháp lý đặc thù của nhà đất.
Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và
có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác như: Sở hữu của Nhà nước, sở hữu của
tập thể, sở hữu của cộng đồng…, vì có nhiều sự quản lý như vậy nên đất đai được
mua bán như một loại hàng hóa, mặc dù có những đặc điểm riêng so với các hàng
hóa khác. Tại các nền kinh tế này, thị trường nhà đất hoạt động mạnh và trở thành

bộ phận quan trọng của quốc gia.
*Quyền sử dụng đất đai:
Điều 189, [9] quy định “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác
theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
Quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể. Nhưng không vì thế mà Nhà nước mất đi quyền
năng của mình, Nhà nước sẽ quản lý thông qua các hình thức như sau: xây dựng,
xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể, xây dựng ban hành các quy định

10


pháp luật về quản lý và sử dụng đất,… đồng thởi người sử dụng đất cũng phải nộp
thế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, chi phí trước bạ…
Tại Việt Nam Sở hữu toàn dân về đất đai phải được hiểu là đất đai không
thuộc sở hữu của riêng ai, toàn thể nhân dân là chủ sở hữu đối với đất đai.
Điều 4, Luật đất đai 2013 [10] quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Đây là cơ sở pháp lý cao
nhất xác định rõ toàn dân là chủ sở hữu đối với toàn bộ vốn đất quốc gia. Như vậy,
Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất vì quyền sở hữu là thuộc toàn dân sở hữu, và
thị trường đất ở là thị trường quyền sử dụng đất ở chứ không phải thị trường quyền
sở hữu đất ở.
Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền sử dụng; nhưng
người có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là người có quyền sở hữu đối với
tài sản sử dụng đó. Điều này đã được vận dụng vào trường hợp “đất đai thuộc sở
hữu toàn dân” của Việt Nam. QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai.
Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử
dụng đất thực hiện quyền sử dụng trong thời gian nhất định, có những quyền và

nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng
đất, theo hình thức giao đất hoặc thuê đất.
Luật Đất đai 2013 [10] ban hành và khẳng định tại các Điều 166 và 167,
người sử dụng đất cơ bản có các quyền chung như sau:
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo
đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp
về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

11


Người sử dụng đất còn có các quyền riêng: Quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng
đất
Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, người sử dụng đất trong khi được
hưởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết của
mình. Theo Điều 170 của luật Đất đai 2013, nghĩa vụ của người dụng đất cơ bản
bao gồm:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật.

- Thực hiện đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết hạn sử
dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính sách
về đất đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi. Sự biến đổi to lớn, có ảnh hưởng lớn tới
quá trình nâng cao hiệu quả sử dụng đất đó là giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài cùng với một số quyền cụ thể. Dựa trên những đổi mới này,
một khái niệm mới trong quá trình sử dụng và chuyển dịch đất đai đã được hình
thành, đó là “thị trường nhà đất”.
1.2.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
*Quyền sở hữu tài sản:
Theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Quyền sở hữu bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của luật”.
Tài sản là vấn đề trung tâm, cốt lõi của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan
hệ pháp luật nói riêng. Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015) xác định rõ: “tài sản bao

12


gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và
tài sản hình thành trong tương lai”.
+ Bất động sản: Là những tài sản không thể di dời được. Đối tượng được xếp

vào là bất động sản có phạm vi khá hẹp. Theo khoản 1, điều 107, BLDS 2015 đã liệt
kê các loại tài sản được xếp vào nhóm bất động sản gồm có: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn với đất đai, nhà, công trình xây
dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Ngoài những tài sản kể trên, một số
tài sản vô hình gắn liền với đất đai như quyền sử dụng đất, quyền thế chấp,… cũng
được coi là bất động sản theo quy định trong pháp luật Kinh doanh Bất động sản.
Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng kí theo quy
định của BLDS 2015 và pháp luật về đăng kí tài sản.
+ Động sản: Là những tài sản có thể di dời được (ví dụ như ô tô, xe máy, bàn,
ghế,...). Đối tượng được xếp vào là động sản có phạm vi khá rộng. BLDS 2015
không liệt kê như trường hợp bất động sản mà quy định: “ Động sản là những tài
sản không phải là bất động sản”. Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là
động sản không phái đăng kí, trừ một số trường hợp pháp luật quy định.
Như vậy với đặc thù là nhà ở nhưng là loại tài sản gắn liền với đất thì quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Bất động sản) cũng mang nhiều nét
khác biệt so với quyền sở hữu động sản (xe cộ, bàn ghế, máy móc,..).
*Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể tư nhân không có quyền
sở hữu đất, song vẫn có quyền sở hữu nhà, do đó, quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất gắn liền với nhau, trở thành hình thái pháp lý đặc thù của nhà đất.
QSDĐ có thể được chuyển từ người này sang người khác (giữa các tổ chức,
cá nhân), nhưng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do
Nhà nước đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Do đặc
điểm này, thị trường nhà đất chịu sự chi phối rất cao của Nhà nước.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội. Khoản 1,
Điều 31 Hiến pháp năm 2013 có ghi: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp
pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong
doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”.
Nhà ở là một bất động sản không thể di dời và là tài sản có giá trị lớn do con

người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu cá nhân, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền

13


sở hữu về nhà ở. Quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao
gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của
nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số
phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở
hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có
thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc
toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác
trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê
nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và
người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả
thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau
như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở
Việt Nam ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu
toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở
hữu nhà ở.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo
quy định của pháp luật.
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền
góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng
chưa trả hết tiền.

Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức
hợp pháp khác.

14