Quy chế pháp lý về căn hộ khách sạn (condotel) tại việt nam hiện nay

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

HỒ SĨ LƯU
QUY CHẾ PHÁP LÝ VỀ CĂN HỘ KHÁCH
SẠN (CONDOTEL) TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Tp. Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

HỒ SĨ LƯU

QUY CHẾ PHÁP LÝ VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN

(CONDOTEL) TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành:
Hướng đào tạo:
Mã ngành:

Luật Kinh Tế
Hướng nghiên cứu
8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS. Đoàn Thị Phương Diệp
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Tp. Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2020


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu thực sự của cá
nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Đoàn Thị Phương
Diệp. Những số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận văn
này trung thực và chính xác.
.

NGƯỜI CAM ĐOAN.
Hồ Sĩ Lưu


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TÓM TẮT
ABSTRACT
PHẦN MỞ ĐẦU....................................................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài.................................................................................................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài.............................................................................................................. 2
3. Mục đích nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu của đề tài............................................................. 3
3.1. Mục đích nghiên cứu....................................................................................................................... 3
3.2. Câu hỏi nghiên cứu.......................................................................................................................... 4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài............................................................................. 4

4.1. Đối tượng nghiên cứu..................................................................................................................... 4
4.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................................................... 5
5. phương pháp nghiên cứu................................................................................................................... 5
6. Các điểm mới, các đóng góp của luận văn................................................................................. 6
7. Kết cấu đề tài......................................................................................................................................... 6
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP
LUẬT VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL)................................................................... 7
1.1. Những vấn đề lý luận về căn hộ khách sạn (condotel)....................................................... 7
1.1.1. Khái niệm căn hộ khách sạn (condotel)............................................................................... 7
1.1.2. Phân biệt Condotel và các loại nhà tương đồng khác (Officetel, Hometel và nhà
chung cư)...................................................................................................................................................... 8


1.1.3. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với căn hộ khách sạn (condotel)
16
1.1.3.1. Đối với chủ đầu tư phát triển căn hộ khách sạn (condotel).................................... 17
1.1.3.2. Đối với quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel).................................................. 20
1.1.3.3. Đối với quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ khách sạn
(condotel)................................................................................................................................................... 21
1.1.4. Kinh nghiệm một số quốc gia trên thế giới về phát triển và quản lý Căn hộ
khách sạn (Condotel)............................................................................................................................ 22
1.2. Quy định của Pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel)............25
1.2.1. Quy định về đầu tư phát triển căn hộ khách sạn (condotel)....................................... 25
1.2.2. Quy định về xác lập “Quyền sở hữu” căn hộ khách sạn (condotel).......................29
1.2.3. Quy định về Quản lý,vận hành và khai thác thương mại Căn hộ khách sạn
(Condotel).................................................................................................................................................. 30
1.2.3.1. Quản lý và khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel)............................31
1.2.3.2. Vận hành căn hộ khách sạn (condotel).......................................................................... 33
Tiểu kết chương 1................................................................................................................................... 35
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT

NAM ĐIỀU CHỈNH VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) – VÀ MỘT SỐ
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN.............................................................................................................. 36
2.1.Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn
(condotel)................................................................................................................................................... 36
2.1.1 Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật quản lý hoạt động đầu tư, kinh doanh
căn hộ khách sạn (condotel)............................................................................................................... 38
2.1.2. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật xác lập “Quyền sở hữu” căn hộ khách
sạn (condotel)........................................................................................................................................... 46


2.1.3. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật trong quản lý, vận hành, khai thác
thương mại căn hộ khách sạn (condotel)....................................................................................... 52
2.2. KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM ĐIỀU
CHỈNH CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL)..................................................................... 54
2.2.1. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luât............................................................................... 54
2.2.1.1. Hoàn thiện quy định về đầu tư tạo lập căn hộ khách sạn (condotel)
……………….56
2.2.1.2. Hoàn thiện quy định về Quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel).................57
2.2.1.3. Hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ
khách sạn (condotel).............................................................................................................................. 61
2.2.2. Giải pháp tăng cường hiệu quả thực hiện pháp luật về căn hộ khách sạn
(condotel)................................................................................................................................................... 63
2.2.2.1. Đối với cơ quan quản lý nhà nước................................................................................... 63
2.2.2.2. Đối với chủ đầu tư phát triển căn hộ............................................................................... 67
2.2.2.3. Đối với người mua căn hộ.................................................................................................. 68
2.2.2.4. Đối với các chủ thể khác (Cơ quan báo chí, Các tổ chức chính trị xã hội, Hội
bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, các chủ thể khác)................................................................ 69
Tiểu kết chương 2................................................................................................................................... 74
KẾT LUẬN.............................................................................................................................................. 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Danh mục từ viết tắt

ADPL

Áp dụng pháp luật

BXD

Bộ xây dựng

QLNN

Quản lý nhà nước

QĐPL

Quy định pháp luật

UBND

Ủy ban nhân dân

XLVP

Xử lý vi phạm

BĐS

Bất động sản

TAND

Toà án nhân dân


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong quá trình xây dựng và hình thành thị trường bất động sản tại Việt Nam,
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

gần đây việc đầu tư và phát triển các dự án căn hộ khách sạn (condotel) đã thu hút sự
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

quan tâm của các nhà đầu tư và khách hàng. “Tuy chỉ mới xuất hiện từ khoảng năm
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

2014 trở lại đây, căn hộ khách sạn (condotel) đã nhanh chóng phát triển và tạo nên cơn
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

sốt trong giới đầu tư tại các khu vực ven biển, hải đảo như Nha Trang, Hạ Long, Phú
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Quốc, Cửa Lò, Đà Nẵng, Vũng Tàu…Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, trung bình mỗi năm có khoảng 27.000 i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

29.000 căn hộ condotel được mở bán. Đa số các sản phẩm có diện tích căn hộ khoảng
i

i

i

trên dưới 45m
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

.Trong bối cảnh đó, sự thiếu vắng các quy định có liên quan và thiếu
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

vắng sự giải thích chính thức từ cơ quan Nhà nước đối với các sản phẩm bất động sản
i

i

2” 1

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

mới này đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường này, đồng thời
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng. Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến trái chiều
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

liên quan đến quy chế pháp lý như thiếu các quy định về các loại hình công trình này,
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

quy chuẩn và tiêu chuẩn căn hộ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng các
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

công trình này cũng gặp vướng mắc về thời hạn sở hữu, chế độ sử dụng đất. Quy định
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

về quản lý vận hành condotel còn thiếu đồng bộ khi chưa có quy định cụ thể…cũng gây
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

ra rất nhiều trở ngại cho nhà đầu tư phát triển căn hộ cũng như chủ sở hữu căn hộ.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Trong bối cảnh đó, các nghiên cứu liên quan đến quy chế pháp lý về đầu tư, sở
hữu, quản lý và vận hành khai thác căn hộ condotel vẫn còn thiếu vắng. Tất cả những
điều này đã ành hưởng không nhỏ đến sự phát triển thị trường, quyền lợi của khách hàng
và hiệu quả quản lý Nhà nước đối với loại hình căn hộ khách sạn. Vì lẽ đó, hơn lúc nào
hết, quy chế pháp lý về căn hộ condotel đang nhận được sự quan tâm từ các nhà
1

truy cập: ngày 10/12/2019
i


2

đầu tư dự án căn hộ, khách hàng sở hữu căn hộ và cả cơ quan quản lý Nhà nước. Chính vì
vậy việc nghiên cứu, đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về căn hộ khách sạn
(condotel) là nhu cầu cần thiết. Xuất phát từ tình hình nói trên, tác giả chọn đề tài “Quy
chế pháp lý về căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam hiện nay” làm luận văn thạc
sĩ, với mong muốn góp phần hoàn thiện pháp luật về đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và

khai thác thương mại đối với vấn đề căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Cho đến nay, liên quan đến chủ đề quy chế pháp lý cho căn hộcondotel, có một
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

số công trình nghiên cứu như sau:
i

i

i

i i

i

i

i i

i

i

i

i

Bài viết của tác giả Lê Văn Cư “Lựa chọn mô hình cung ứng dịch vụ ở khu đô thị

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

mới dưới góc độ tiếp cận quyền sở hữu tài sản” được đăng trong Tạp chí Kinh tế
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

xây dựng số 2 năm 2011 chỉ mới đưa ra phương án thành lập tổ chức tự quản của
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

các chủ sở hữu trong các khu nhà ở đô thị mới nhằm thống nhất quản lý đơn vị cung
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

ứng dịch vụ nhà ở.
i

i

i

i

Luận văn thạc sỹ luật học “Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam” của tác
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

giả Nguyễn Thị Thanh Nhàn bảo vệ năm 2015 tại Khoa Luật- Đại Học Quốc gia Hà
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Nội. Nội dung này đã cung cấp những nội dung nghiên cứu sâu quy định cụ thể để
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

điều chỉnh các mối quan hệ trong việc quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

đang là nguyên nhân chính của những mâu thuẫn xảy ra liên tiếp giữa chủ đầu tư và
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

người mua nhà chung cư.
i

i

i

Luận

i

văn

i

i

thạc

i

i

sỹ

luật

i

học

i

“Hợp

i

đồng

i

mua

i

bán

i

căn

i

hộ

i

chung

i

cư

i

theo

i

Pháp

i

luật

i

i

Việt Nam” của tác giả Hoàng Thị Oanh bảo vệ năm 2015 tại Khoa Luật- Trường Đại
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Học Quốc Gia Hà Nội. Luận văn này đã cung cấp những nội dung nghiên cứu sâu
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

những quy định pháp luật thực định về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đồng
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

thời nghiên cứu thực trạng mua bán căn hộ chung cư và các tranh chấp chủ yếu của
i

i

i

i

loại Hợp đồng này…
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i


3

Bài viết “Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới” của TS Đoàn Dương Hải
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

(2013) được đăng trong Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013 đưa ra mô hình thành
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

lập Ban quản trị quản lý nhà chung cư dưới hình thức một công ty trách nhiệm hữu
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

hạn. Nhưng bài viết chưa đưa ra được hình thức hoạt động cho mô hình này và kinh
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

phí để duy trì công ty như thế nào.
i

i

i

i

i

i

i

i

Nhìn chung, những công trình nghiên cứu, các bài viết trên ít nhiều đều đề cập
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

đến quyền sở hữu căn hộ chung cư. Tuy nhiên, vẫn chưa thấy có một công trình
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

nghiên cứu đề cập trực tiếp về nội dung quy chế pháp lý căn hộ khách sạn
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

(condotel). Vì lẽ đó, đề tài nghiên cứu Luận văn này là không trùng lặp với các công
i

i

i

i

trình nghiên cứu trước đây.
i

i

i

i

3. Mục đích nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu của đề tài
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của Luận văn này là hướng tới việc hoàn thiện các quy
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

định pháp luật về đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

căn hộcondotel.
i

Cụ

thể,

i

Luận

i

văn

i

sẽ:

i

Thứ nhất, nghiên cứu những vấn đề lý luận về đầu tư, sở hữu, quản lý, vận
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

hành và khai thác thương mại căn hộ condotel.
i

i

i

i

i

i

i

i

Thứ hai, khảo sát, hệ thống hoá, và làm rõ quy định của pháp luật của Việt Nam
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

về về đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ condotel.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Thứ ba, khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật trong đầu tư, sở hữu, quản lý,
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

vận hành và khai thác thương mại căn hộ condotel để phát hiện các khiếm khuyết,
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

bất cập trong pháp luật liên quan đến vấn đề này.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Thứ tư, đề xuất những giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật và giải
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

pháp nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định của pháp luật về đầu tư, sở hữu, quản
i

lý,

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i


4

i

vận hành và khai thác thương mại cho các căn hộ khách sạn (condotel), góp phần hoàn
i

i

thiện

i

hệ

i

i

thống

i

i

pháp

i

i

luật

i

i

về

i

thị

i

i

i

trường

i

i

bất

i

i

i

động

i

sản

i

i

nói

i

i

chung

i

i

tại

i

i

Việt

i

i

Nam.

i

3.2. Câu hỏi nghiên cứu

Luận

văn

i

được

i

thực

i

hiện

i

nhằm

i

trả

i

lời

i

cho

i

các

i

câu

i

hỏi

i

nghiên

i

cứu

i

sau

i

đây:

i

Thứ nhất, căn hộ khách sạn (condotel) là gì? Tại sao việc đầu tư, sở hữu, quản
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn lại cần có các quy
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

tắc riêng biệt?
i

i

Thứ hai, các quy định của pháp luật có liên quan để điều chỉnh việc đầu tư, sở
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn tại Việt Nam
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

hiện nay như thế nào? Có đáp ứng được nhu cầu điều chỉnh việc đầu tư, sở hữu, quản
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn hay không?
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Thứ ba, thực tiễn việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

mại đối với căn hộ khách sạn trong thực tế như thế nào? Có phát sinh những bất cập
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

ii

i

i

i

gì về pháp lý?
i

i

i

Thứ tư, cần có những giải pháp nào góp phần hoàn thiện quy chế pháp lý cho việc
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn?
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu về các quy chế pháp lý căn hộ khách sạn
(condotel) mà cụ thể là quy chế pháp lý liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý,
vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn tại Việt Nam. Luận văn
cũng nghiên cứu thực tiễn việc các quy định liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản
lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn tại Việt Nam.

i

5

4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về thời gian: Luận văn xác định thời gian khảo sát các quy định và thực tiễn áp
dụng quy định liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác
thương mại đối với căn hộ khách sạn (condotel) từ 2014 cho đến nay (từ khi Luật
Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành).
Về không gian: các vụ việc, tình huống thực tiễn áp dụng các quy định liên quan
đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ
khách sạn là tại Việt Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chung của khoa học xã hội và
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

các phương pháp nghiên cứu đặc thù của luật học để nghiên cứu đề tài, cụ thể là các
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

phương pháp nghiên cứu sau đây:
i

i

i

i

i

Thứ nhất: phương pháp hệ thống hoá, phân tích và bình luận được sử dụng tại
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

phần 1.1 của chương 1 Luận văn để làm rõ những vấn đề lý luận về căn hộ khách
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

sạn và quy chế pháp lý về căn hộ khách sạn.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Thứ hai: hệ thống hoá pháp luật, phương pháp phân tích quy phạm được sử
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

dụng tại phần 1.2 của chương 1 Luận văn để làm rõ những quy định của pháp luật
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Việt Nam hiện hành có liên quan đến căn hộ khách sạn.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Thứ ba: phương pháp phân tích tình huống pháp luật, phân tích vụ việc được
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

sử dụng tại phần 2.1 của chương 2 Luận văn để làm rõ những thực tiễn áp dụng các
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành có liên quan đến căn hộ khách sạn.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Thứ tư: phương pháp dự báo pháp luật, đánh giá tác động pháp luật được sử
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

dụng tại phần 2.2 của chương 2 Luận văn để đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện các
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành có liên quan đến căn hộ khách sạn.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i


6

6. Các điểm mới, các đóng góp của luận văn
Trên cơ sở kế thừa các thành tựu của các công trình nghiên cứu đã công bố trong
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

nước và quốc tế, luận văn đạt được những kết quả nghiên cứu có tính mới như sau:
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Thứ nhất: luận văn hệ thống hoá và bước đầu hoàn thiện các khái niệm, đặc
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

điểm của căn hộ khách sạn và phân tích sự cần thiết phải ban hành các quy định của
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

pháp luật liên quan đến căn hộ khách sạn.
i

i

i

i

i

i

i

i

Thứ hai: luận văn phân tích và luận giải một cách khoa học các nguyên tắc, căn
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

cứ của việc áp dụng các quy định của pháp luật cho căn hộ khách sạn (condotel);
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

đánh giá toàn diện tình hình pháp lý liên quan đến căn hộ khách sạn (condotel) tìm
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

ra các thiếu sót của hệ thống pháp luật về vấn đề này và các nguyên nhân của các
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

thiếu sót đó.
i

i

i

Thứ ba: luận văn đã đề xuất một số phương hướng, giải pháp hoàn thiện hệ
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

thống pháp luật điều chỉnh về căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

7. Kết cấu đề tài
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì nội
dung luận văn được chia thành hai chương, cụ thể là:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung và quy định của pháp luật về căn hộ
khách sạn (condotel).
Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh
căn hộ khách sạn (condotel) và các kiến nghị hoàn thiện.

i

7

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ CÁC
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN
(CONDOTEL)
1.1. Khái niệm chung về căn hộ khách sạn (condotel)
1.1.1. Khái niệm căn hộ khách sạn (condotel)
Hiên nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam hiện không có
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

thuật ngữ căn hộ khách sạn (condotel).
i

i

i

i

i

i

Xét về nguồn gốc từ, căn hộ khách sạn được dịch từ chữ tiếng Anh là condotel.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Trong tiếng Anh, từ này là một từ ngữ được hình thành do sự kết hợp giữa từ
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

condominimum (chung cư) và từ hotel (khách sạn) để hình thành một từ mới là
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

condotel. Như vậy, condotel để chỉ cho căn hộ khách sạn và ở Việt Nam cũng du
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

nhập tên gọi này. Về mặt lịch sử, căn hộ khách sạn được coi là hình thành vào đầu
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

những năm 1980 tại Mỹ khi một số chủ đầu tư chuyển đổi công năng các biệt thự du
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

lịch hoặc khách sạn cũ sang mô hình condotel nhằm làm mới sản phẩm, đáp ứng

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

nhu cầu tăng cao về du lịch nghỉ dưỡng và nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai của dân
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Mỹ. Việc chuyển đổi cấu trúc, công năng của các cơ sở lưu trú du lịch này đã mang
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

lại hiệu quả kinh tế cao cho cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp. Chủ đầu tư bán
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

được nhiều căn hộ khách sạn, nhà đầu tư thứ cấp có cơ hội sở hữu căn hộ khách sạn
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

làm nơi nghỉ dưỡng. Trong những ngày không sử dụng, căn hộ được đem cho khách
i

i

i

i

i

i

i

i

du lịch thuê, nhờ đó lợi nhuận đầu tư tăng lên.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

2

i

Ngày nay, condotel trở thành một trong những phân khúc đầu tư hấp dẫn của thị
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

trường bất động sản trên thế giới. Các thương hiệu lớn như Hilton, Hyatt, Starwood
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

2 Ts. Đoàn Mạnh Cương, (Quản lý kinh doanh khách sạn căn hộ và biệt thự du lịch), truy cập: ngày 02/11/2019,

/>
i

i i


8

hoặc Trump đã xây những dự án condotel có vị trí đẹp tại các khu nghỉ dưỡng, điểm
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

du lịch hoặc trong trung tâm thành phố. Kể từ đó, condotel đang trở thành kênh đầu
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

tư tốt nhờ lợi nhuận cao thu được trong quá trình cho khách du lịch thuê hoặc bán
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

lại. Tăng trưởng của condotel đã và đang gắn liền với sự phát triển của du lịch do
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

khả năng sinh lợi từ khách thuê phòng.
i

i

i

i

i

i

i

Tóm lại, condotel là “thuật ngữ được dùng để chỉ dạng khách sạn căn hộ hoặc
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

khách sạn mà toàn bộ hoặc một phần khách sạn được chuyển đổi hợp pháp sang
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

3

căn hộ mà tại đó mỗi căn hộ có chủ sở hữu riêng” . Chủ nhà không những sở hữu
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

căn hộ mà còn được sở hữu diện tích và tiện ích chung như thang máy, hành lang,
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

hồ bơi, sân chơi… dựa trên hợp đồng thỏa thuận với chủ đầu tư. Chủ sở hữu căn hộ
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

khách sạn hoặc phòng khách sạn có quyền ở có thời hạn, bán hoặc cho thuê tùy theo
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

quyết định của họ. Để phục vụ việc cho thuê , khách sạn căn hộ có các dịch vụ đặt
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

phòng, dịch vụ ăn uống, giặt là, các dịch vụ vui chơi giải trí... Thông thường, chủ
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

đầu tư dự án thuê công ty quản lý chuyên nghiệp để quản lý dịch vụ và xúc tiến việc
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

cho thuê phòng và nhận được lợi nhuận dựa trên doanh thu.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

1.1.2. Phân biệt căn hộ khách sạn (condotel) và các loại nhà tương đồng khác
(hometel, officetel, nhà chung cư).
Trước hết, cần làm rõ một số khái niệm về căn hộ khách sạn (condotel) và các
loại nhà tương đồng khác như Hometel, Officetel, Nhà chung cư…cụ thể như sau và
Condotel: căn hộ khách sạn, giống với Officetel và Hometel thông thường, có
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

phòng ngủ riêng, phòng khách, ban công, phòng tắm và phòng bếp với các thiết bị
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

khép kín tiện nghi như một căn hộ Officetel và Hometel cao cấp. Người ở đây có thể
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

tận hưởng các dịch vụ giống khách thuê phòng khách sạn.
i

3
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

truy cập: ngày 02/11/2019, truy cập 05/11/2019

i

i

i


9

Hometel: “căn hộ khách sạn có thể để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê ở thông
4

thường, được cấp sổ đỏ, được sở hữu lâu dài” .
Officetel: “sự kết hợp của văn phòng (office) và khách sạn (hotel), diện tích vừa

2

2

phải từ 30m đến 50m , đáp ứng nhu cầu vừa ở vừa làm văn phòng kinh doanh. Loại
hình này rất phổ biến ở Hàn Quốc, Nhật Bản hay Singapore. Căn hộ Officetel thường
được xây dựng ở các thành phố lớn, nơi tập trung các doanh nghiệp nhằm đáp ứng
5

nhu cầu vừa có thể làm văn phòng, vừa có thể lưu trú qua đêm” .
Nhà chung cư: được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 (Điều 70),
trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể.
“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ;phần diện
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích bên trong căn
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

tích thuộc phần sở hữu riêng.
i

i

i

i

i

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích nhà còn lại của
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; không gian và hệ thống kết
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột,
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

4 truy
cập ngày 10/01/2020
5 />truy cập ngày 12/01/2020

i


10

tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy…Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
i

i

i

i

i

i

i

i

Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng một
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

dựng trước đây”.
i

i

Cho đến Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2015), khái niệm nhà
chung cư cũng đã được quy định cụ thể hơn tại khoản 3, Điều 3, Luật Nhà ở năm
2014. “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang
chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử
dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây
dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp
để ở và kinh doanh.”
Trên cơ sở các định nghĩa trên, ta có thể xác định phạm vi khái niệm nhà chung cư
như sau: “nhà chung cư là một dạng nhà ở tập trung ở các khu đô thị, bao gồm các căn
hộ riêng biệt, độc lập cho nhiều hộ gia đình sinh sống. Chủ sở hữu căn hộ có các phần sở
hữu riêng và sở hữu chung tất cả các không gian cộng đồng trong nhà chung cư”.

So sánh loại hình căn hộ Condotel và Hometel
Điểm giống nhau của Condotel và Hometel là cả hai đều được trang bị các
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

thiết bị khép kín cao cấp, sử dụng hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

như hồ bơi, spa, gym, nhà hàng, thư tín, dịch vụ phòng 24/24… Các khoản chi phí
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

bảo dưỡng, sửa chữa, xuống cấp do đơn vị quản lý chịu trách nhiệm bảo trì, bảo
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

dưỡng nên luôn đảm bảo chất lượng tương đồng giữa các căn hộ.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Bên cạnh điểm giống nhau vừa nêu, Condotel và Hometel có một số đặc điểm
khác nhau nhau sau đây:


11

Thứ nhất, về vị trí, Hometel thường được xây dựng ở các thành phố lớn, khu du
lịch, trong khi đó Condotel thường được xây dựng tại các khu phát triển về du lịch,
các thành phố ven biển (ví dụ tại Việt Nam, các condotel được xây dựng tại các thành
phố ven biển như Nha Trang, Phú Quốc, Quy Nhơn…)
Thứ hai, mục đích của việc xây dựng Hometel khá đa dạng như để nghỉ dưỡng,
để ở hoặc để cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh Homestay còn mục đích của việc
xây dựng Condotel là cho khách du lịch nghỉ qua đêm.
Thứ ba, về mặt pháp lý, chủ hộ Hometel được cấp sổ đỏ được sở hữu lâu dài,
người mua toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê, không phải chia lợi
nhuận với chủ đầu tư. Trong khi đó chủ sở hữu Condotel chỉ được Sở hữu không quá
50 năm [khoản 3, Điều 126, Luật Đất Đai 2013], không được đăng ký kinh doanh và
không phát sinh đơn vị ở.
Thứ tư, về mặt thiết kế, chủ hộ Hometel được thiết kế tuỳ theo sở thích của chủ
sở hữu, không bó buộc hay giới hạn theo một khuôn mẫu. Còn chủ sở hữu Condotel
được thiết kế khép kín theo tiêu chuẩn khách sạn năm sao, diện tích dao động từ 3050m2.
Thứ năm, về bảo trì condotel là chi phí bảo trì đóng một lần 2%, có đơn vị vận
hành chuyên nghiệp, còn Hometel không tốn phí bảo trì thường niên.
Ngoài ra, còn một vài điểm khác biệt về ưu và nhược điểm mà có thể nhận thấy
trong bảng so sánh dưới đây:

12

BẢNG SO SÁNH ƯU VÀ NHƯỢC ĐIỂM CONDOTEL VÀ HOMETEL
So sánh khác
nhau

Hometel

Condotel

Ưu điểm

– Vừa có thể làm văn phòng, vừa để
ở, vừa cho thuê.
– Làm văn phòng rất tiện lợi, có thể
đăng ký kinh doanh theo quy định
pháp luật.
– Giá trị thật

– Chủ đầu tư cam kết chia sẻ lợi nhuận 810%/năm, khách hàng không phải quan tâm
đến việc quản lý vận hành, thời gian nhận lợi
nhuận từ 5-10 năm.

Nhược điểm

– Hầu như không có
- Giá trị thật, giá trị BĐS theo thời

– Giá trị ảo so với thực tế: Chủ đầu tư lấy tiền
ở đâu để trả lãi cho nhà đầu tư với mức lợi

gian tăng với cấp số nhân

nhuận lý tưởng và đều đặn hàng năm? Thực
tế CĐT lấy tiền của chính nhà đầu tư để trả
lãi, áp dụng hình thức “mỡ nó rán nó”.
– Dễ xảy ra tranh chấp giữa khách hàng với
chủ đầu tư do trả lãi không đúng như cam kết
do CĐT dùng tiền đầu tư dự án khác (hiện
tượng phổ biến trong thời gian vừa qua).
– Khó quản lý sau khi kết thúc thời gian cam
kết lợi nhuận: Rất khó khi nhà đầu tư ở Hà
Nội và quản lý căn hộ Condotel ở Nha Trang,
Phú Quốc…
– Chỉ để kinh doanh, không được ở, không
được sử dụng trong thời gian CĐT khai thác
cho thuê


13

So sánh loại hình căn hộ condotel và nhà chung cư
So

sánh

i

condotel

i

với

i

căn

i

hộ

i

chung

i

cư

i

thì

i

có

i

thể

i

thấy

i

một

i

số

i

điểm

i

khác

i

biệt

i

sau:

i

i

“Thứ nhất, về mục đích sử dụng: nếu căn hộ chung cư được sử dụng với mục
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

đích chính là để ở lâu dài thì condotel lại sử dụng để cho khách du lịch thuê trong
i

i

i

i

i

i

thời gian họ du lịch.
i

i

Thứ

i

hai,

i

Quản

trị,

Ban

quản

i

i

i

về

i

Tổ

i

dân

i

lý

i

i

quản

i

phố,

Khu

i

quan

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

cơ

i

i

Du

i

UBND

i

nhà

i

nước

i

phường/xã;

i

lịch,

i

lý

i

các

i

đó

i

khu

i

quản

i

chung

i

khi

i

quan

i

khu

i

trong

i

cơ

i

thì

i

lý

i

cư

i

condotel

i

nhà

i

được

i

lý

i

được

i

nước

i

quản

i

về

i

bởi

i

quản

i

du

i

Ban

i

lý

i

bởi

i

i

lịch.

i

i

i

Thứ ba, về thủ tục quản lý hành chính dân cư: người ở tại căn hộ chung cư
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

được cấp hộ khẩu thường trú hoặc sổ đăng ký tạm trú dài hạn, trong khi đó người ở
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

tại condotel thì khách sạn phải khai báo tạm trú ngắn hạn cho du khách.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Thứ tư, về phí quản lý vận hành: người ở tại căn hộ chung cư sẽ phải đóng phí
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

quản lý vận hành theo Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn, trong khi đó đối với condotel,
i

i

du

i

i

i

khách

i

sẽ

i

i

phải

i

i

trả

i

i

i

phí

i

i

lưu

i

i

trú

i

tại

i

i

i

khách

i

i

i

sạn

i

i

theo

giá

i

i

i

khách

i

i

sạn

i

i

i

quy

i

định.

i

Thứ năm, về cách thức hoạt động: condotel hoạt động theo mô hình chia sẻ lợi
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

nhuận ưu đãi. Ngoài ra, còn có một số sự khác biệt về luật điều chỉnh: Condotel
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

được điều chỉnh bởi Luật Du lịch, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, còn căn hộ
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

chung cư được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở, Luật Đất đai; hay sự khác biệt về nghĩa vụ
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

tài chính: chủ sở hữu căn hộ phải nộp thuế sử dụng đất hàng năm đối với căn hộ của
mình còn chủ đầu tư phải nộp tiền thuế đất hàng năm đối với toàn bộ khách sạn, các
6

phòng khách sạn không phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế” .

6Ts. Ngô Trung Hoà,(Phát triển và quản lý Condotel cơ sở pháp lý và thực tiễn)
truy cập: ngày 19/11/2019

i


14

So sánh loại hình căn hộ Condotel và Officetel
Condotel và Officetel có một số điểm khác biệt theo bảng so sánh sau đây:
Thứ nhất, về vị trí, Officetel thường được xây dựng ở các thành phố lớn, nơi tập
trung nhiều văn phòng, trong khi đó Condotel thường được xây dựng tại các khu phát
triển về du lịch, các thành phố ven biển (ví dụ tại Việt Nam, các condotel được xây
dựng tại các thành phố ven biển như Nha Trang, Phú Quốc, Quy Nhơn…)
Thứ hai, mục đích của việc xây dựng Officetel khá đa dạng như làm văn phòng,
để ở hoặc để cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh Homestay còn mục đích của việc
xây dựng Condotel là cho khách du lịch nghỉ qua đêm.
Thứ ba, về mặt pháp lý, chủ hộ Officetel được sở hữu 50 năm [khoản 3, Điều 126,

Luật Đất Đai 2013], người mua toàn quyền sở hữu căn hộ để lưu trú nhưng không phát
sinh đơn vị ở và cho thuê làm văn phòng, không phải chia lợi nhuận với chủ đầu tư.
Trong khi đó chủ sở hữu condotel cũng được sở hữu không quá 50 năm [khoản 3, Điều
126, Luật Đất Đai 2013], không được đăng ký kinh doanh và không phát sinh đơn vị ở.

Thứ tư, về mặt thiết kế, chủ hộ Officetel được thiết kế khép kín có phòng ngủ,
phòng khách riêng biệt, tiêu chuẩn vận hành như một văn phòng hạng A + khách sạn 5
2

sao, diện tích từ 30-70m . Còn chủ sở hữu Condotel được thiết kế khép kín theo tiêu
2

chuẩn khách sạn 5 sao, diện tích dao động từ 30-50m .
Thứ năm, về bảo trì cả Officetel và Condotel đều như nhau là chi phí bảo trì
đóng 1 lần 2%, có đơn vị vận hành chuyên nghiệp
Ngoài ra, còn một vài ưu và nhược điểm được so sánh trong bảng sau đây:


15

BẢNG SO SÁNH ƯU VÀ NHƯỢC ĐIỂM CONDOTEL VÀ OFFICETEL
So sánh

Officetel

Condotel

Ưu điểm

– Vừa có thể làm văn phòng, vừa để ở,

vừa cho thuê Office hoặc kinh doanh
Homestay, chủ căn hộ có thể linh hoạt
trong mục đích sử dụng hoặc kinh
doanh.
– Làm văn phòng rất tiện lợi, phù hợp
với cộng đồng Startup, nhóm chuyên
gia nghiên cứu, không bị giới hạn về
thời gian làm việc, có thể nấu ăn và
nghỉ ngơi tại căn hộ, giá dịch vụ điện
nước tính theo giá các căn hộ chung cư
bình thường.
– Đặc biệt có thể đăng ký kinh doanh
theo quy định pháp luật.
– Giá trị thật

– Chủ đầu tư cam kết chia sẻ lợi
nhuận 8-10%/năm, khách hàng
không phải quan tâm đến việc quản
lý vận hành, thời gian nhận lợi
nhuận từ 5-10 năm.


16

Nhược
điểm

– Là loại hình BĐS mới xuất hiện ở
Việt Nam
– Không phát sinh đơn vị ở.

– Giá trị ảo so với thực tế: Chủ đầu
tư lấy tiền ở đâu để trả lãi cho nhà
đầu tư với mức lợi nhuận lý tưởng
và đều đặn hàng năm? Thực tế
CĐT lấy tiền của chính nhà đầu tư
để trả lãi, áp dụng hình thức “mỡ
nó rán nó”.
– Dễ xảy ra tranh chấp giữa khách
hàng với chủ đầu tư do trả lãi không
đúng như cam kết do CĐT dùng
tiền đầu tư dự án khác (hiện tượng
phổ biến trong thời gian vừa qua).
– Khó quản lý sau khi kết thúc thời
gian cam kết lợi nhuận: Rất khó khi
nhà đầu tư ở Hà Nội và quản lý căn

hộ Condotel ở Nha Trang, Phú
Quốc…
– Chỉ để kinh doanh, không được
ở, không được sử dụng trong thời
gian CĐT khai thác cho thuê

1.1.3. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với căn hộ khách sạn
(condotel)
Căn hộ khách sạn là một sản phẩm mới của thị trường bất động sản, mà người mua sản
phẩm này từ chủ đầu tư không phải với mục đích để ở mà để cho du khách thuê lại như
một khách sạn. Chính vì thế, việc tạo lập nên nó, xác lập quyền sở hữu của nó cho khách

17

hàng, vận hành và khai thác thương mại khá đặc biệt mà cần sự điều chỉnh bằng pháp
luật. Dưới đây sẽ phân tích sự cần thiết này theo góc độ của các chủ thể chủ yếu tham
gia tạo lập, chuyển giao sở hữu và quản lý, vận hành, khai thác thương mại đối với đối
tượng này như sau:
1.1.3.1 Đối với chủ đầu tư sơ cấp trong kinh doanh căn hộ khách sạn (condotel).
Nếu thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

loại hình condotel có thể dẫn đến rất nhiều rủi ro cho khách hàng, cho các bên liên quan
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

và cho ngay cả chủ đầu tư khởi tạo căn hộ. Hoàn thiện hệ thống pháp luật và tăng
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

cường công tác quản lý nhà nước hiệu quả đối với hoạt động đầu tư xây dựng, kinh
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

doanh các dự án căn hộ khách sạn (condotel) là nhiệm vụ cấp thiếT. Sự cần thiết phải
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

điều chỉnh mối quan hệ pháp luật giữa chủ đầu tư khởi tạo căn hộ, khách hàng và các
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

chủ thể liên quan đến quá trình quản lý, khai thác và vận hành căn hộ condotel. Và
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

quan trọng nhất là cần thiết phải điều chỉnh pháp luật trong hoạt động kinh doanh với
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

chủ đầu tư khởi tạo căn hộ vì mọi khởi sự đều bắt nguồn từ đây:
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Thứ nhất, xuất phát từ bản chất của lĩnh vực kinh doanh Căn hộ khách sạn
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

(condotel) nói riêng và hoạt động tăng cường quản lý căn hộ khách sạn (condotel) nói
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

chung là có tác động đến mọi chủ thể nên cần phải được duy trì ổn định để đảm bảo sự
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

phát triển của xã hội. Kinh doanh căn hộ khách sạn (condotel) có sự tác động mạnh mẽ
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

ảnh hưởng đến sự phát triển của mỗi một quốc gia và không thể thay thế được bằng bất
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

kỳ hình thức nào. Cùng với quá trình bùng nổ khoa học kỹ thuật như hiện nay, mỗi
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

quốc gia cùng với việc tạo nên những thành tựu nổi bật thông qua từ những lợi ích kinh
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

tế mang lại, đặc biệt là ngành du lịch không khói mang lại (thương mại và du lịch) đã

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

thu hút khách du lịch, các doanh nghiệp thành lập mới nhiều lên dẫn đến nỡ rộ các dịch
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

vụ BĐS văn phòng và du lịch tăng theo cấp số nhân vì nhu cầu thị trường quá lớn, điều
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

đó đã tác động tích cực lẫn tiêu cực của kinh doanh Căn hộ khách sạn (condotel) đối
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

với sự phát triển của kinh doanh bất động sản trong thực tế. Từ đó, việc yêu cầu bảo vệ
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

và sử dụng các công cụ pháp luật cộng với các thành tựu khoa học kỹ thuật trong hoạt
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i


18

động này là điều vô cùng cần thiết nhằm ngăn chặn những tác động tiêu cực của yếu
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

tố kinh doanh căn hộ khách sạn (condotel) đến sự phát triển của mỗi một quốc gia.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

Thực tế đã chứng minh rằng kinh doanh căn hộ khách sạn (condotel) có những chức
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

năng quan trọng nhất đối với sự phát triển của mỗi một quốc gia. Kinh doanh căn hộ
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

khách sạn (condotel) đúng pháp luật chính là tiền đề để mỗi quốc gia có những điều
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

kiện thuận lợi để phát triển nền kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia đó. Ngược lại, khi
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

thị trường kinh doanh căn hộ khách sạn (condotel) có sự tác động tiêu cực nó sẽ gây
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

nên những hệ lụy nghiêm trọng đến sự phát triển đối với những quốc gia trên thế
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

giới. Tại nước ta, vấn đề xây dựng quy chế pháp lý trong kinh doanh căn hộ khách
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

sạn (condotel), quản lý kinh doanh căn hộ căn hộ khách sạn (condotel) rất được
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

quan tâm bởi Chính phủ và các Bộ ngành, đó là tiền đề phát triển thị trường căn hộ
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

khách sạn (condotel) tạo động lực trong việc phát triển kinh tế quốc gia một cách
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

bền vững thông qua thu hút đầu tư và phát triển du lịch. Theo một số nhà nghiên
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i i

i

i

i

i

cứu thì vấn đề quản lý việc kinh doanh căn hộ khách sạn (condotel) từ Chính Phủ
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

ngày càng trở nên cấp thiết bởi vấn đề đó có tác động mạnh mẽ đến quá trình tăng
i

i

i

trưởng kinh tế của mỗi quốc gia. Nếu không có sự quản lý từ Chính Phủ mỗi quốc
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

gia đó, điều này thật sự rất đáng lo ngại trong tương lai. Thực trạng xuất phát từ
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

nhiều nguyên nhân khác nhau, tuy nhiên một trong những nguyên nhân chính là quá
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, xuất phát từ việc không có ý thức hoặc cố ý vì
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

mục đích cá nhân, vì lợi ích của mỗi tổ chức sẽ gây nên tình trạng kinh doanh căn
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

hộ khách sạn (condotel) hỗn loạn, cạnh tranh không lành mạnh, không vì lợi ích
i

i

i

i

người dân và lợi ích quốc gia. Do đó, để cho đất nước phát triển một cách bền vững,
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

đòi hỏi phải có những chính sách, quy định phù hợp nhằm đảm bảo về vấn đề kinh
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

doanh căn hộ khách sạn (condotel). Thực hiện tốt việc bảo đảm việc thực hiện pháp
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

luật kinh doanh căn hộ khách sạn (condotel) một cách nghiêm túc trong quá trình
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

xây dựng và phát triển đất nước của mỗi quốc gia trong tình hình hiện nay.
i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i

i