LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Lí luận chung về bất động sản
1.1. Khái niệm bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành
hai loại: động sản và bất động sản. Cách phân chia này đã có từ cách đây
hàng ngàn năm từ thời La Mã và được ghi trong Bộ luật của La Mã. Như vậy,
bất động sản không chỉ bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất mà còn bao
gồm các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cây trồng, …
Ở nước ta cũng tiếp cận cách đặt vấn đề như trên, trong Bộ luật Dân sự-
Điều 174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
luật pháp quy định.
1.2. Phân loại bất động sản
Tuy đã có định nghĩa về bất động sản song việc phân định tài sản nào là
động sản, tài sản nào là bất động sản không phải là điều dễ dàng. Có phải tất
cả các công trình xây dựng đều là bất động sản? hay tất cả các tài sản đi liền
với công trình xây dựng đều là bất động sản? Để có thể tránh được những sai
lầm trong việc phân định bất động sản, cần tìm ra các tiêu chí để phân biệt
giữa bất động sản và động sản. Một tài sản được coi là bất động sản khi có
các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người,
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người,
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, hình dạng của nó
không thay đổi,
- Tồn tại lâu dài.
Như chúng ta đã biết có rất nhiều tài sản được coi là bất động sản, tương
ứng với nó là có rất nhiều nhóm tài sản bất động sản tùy thuộc vào cách thức
phân loại, yêu cầu sử dụng. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo
đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại bất động

sản để có những chính sách phù hợp với tình hình thực tế của thị trường bất
động sản. Từ nhận thức đó, qua kinh nghiệm nghiên cứu thực tế trong nước và
của các nước có thị trường bất động sản phát triển, bất động sản được chia
làm 3 nhóm:
1.2.1. Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng
Bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và các công trình thương mại dịch
vụ,… Trong đó nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn
liền với đất đai) là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, và chiếm tuyệt đại đa
số các giao dịch trên thị trường.
1.2.2. Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng
BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản
xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất
chưa sử dụng…
1.2.3. Nhóm BĐS đặc biệt
Là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hóa thế giới, nhà thờ họ, đình chùa,…
Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường thấp.
Việc phân chia bất động sản thành các nhóm như trên là việc làm rất cần
thiết để góp phần xây dựng các chính sách phù hợp với việc quản lý thị trường
bất động sản.
1.3. Đặc điểm của bất động sản
Ngoài một số đặc điểm đã nêu ở trên, bất động sản còn có một số đặc
điểm cơ bản sau:
1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm
Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm là do đặc tính khan hiếm của
đất đai. Sở dĩ vì vậy là do diện tích trên bề mặt trái đất có hạn, diện tích của
các mảnh đất về các công trình xây dựng lại càng có hạn hơn, người ta không
thể cứ mở rộng mãi bề rộng của các công trình. Chính vì vậy quan hệ cung cầu
luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu
cơ bất động sản.

Do có tính khan hiếm nên bất động sản mang tính cá biệt. Mỗi bất động
sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố
riêng biệt không giống với bất kỳ với bất động sản nào. Ngay cả hai tòa nhà
nằm cạnh nhau hay là hai căn phòng cạnh nhau trong một tòa nhà cũng có rất
nhiều sự khác biệt. Có sự khác biệt là do có sự khác nhau giữa vị trí các lô đất,
hướng đất,… Do vậy, trong đầu tư phát triển cần chú ý khai thác tính cá biệt để
làm tăng giá trị của bất động sản, đồng thời đáp ứng về tính dị biệt của người
tiêu dùng.
1.3.2 Tính cố định
Các bất động sản đều cố định về vị trí địa lý do nó gắn liền với đất đai, mà
đất đai thì có đặc điểm là vị trí cố định và giới hạn về diện tích, không gian. Vì
vậy lợi ích kinh tế của từng bất động sản gắn liền với từng vị trí. Cụ thể nó chịu
ảnh hưởng của nhiều yếu tố: khoảng cách đến trung tâm, các công trình công
cộng, y tế, giáo dục, pháp luật,… Cũng do bất động sản có tính cố định nên giá
trị của bất động sản cũng chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt.
Một khi các yếu tố này thay đổi thì giá trị của bất động sản đó cũng thay đổi.
1.3.3 Tính bền lâu
Đất đai là một tài nguyên được thiên nhiên ban tặng, rất khó bị phá hủy
nếu như không có sự tàn phá của thiên tai, lũ lụt,… Các công trình xây dựng
trên nó sau khoảng vài chục năm lại tiến hành bảo tồn, chỉnh sửa, nên có thời
gian tồn tại rất lâu. Chính vì vậy, tính bền lâu của bất động sản thể hiện ở tuổi
thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, nhưng thường thì tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ
kinh tế. Chính vì thế khi đầu tư xây dựng cần chú ý đến tuổi thọ kinh tế để
quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Hàng hóa bất động sản có tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời một
bất động sản là điều kiện để ra đời hoặc mất đi một tài sản bất động sản khác.
Ví dụ như sự ra đời của một con đường mới sẽ góp phần hình thành các điểm
dân cư hoặc các khu công nghiệp xung quanh con đường, khi đó giá trị của
các bất động sản sẽ có giá trị cao hơn nhiều so với trước khi có con đường

mới đó.
1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản
- Mang nặng yếu tố tâm lý xã hội, tập quán, thị hiếu
Hầu hết các hàng hóa đều có ít nhiều chịu ảnh hưởng bởi đặc điểm này.
Tuy nhiên, ở hàng hóa bất động sản đặc điểm này thể hiện rõ rệt hơn. Sở dĩ là
do nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu
tố tập quán, phong tục, yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo,…
- Chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của Nhà nước
Hàng hóa bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, mỗi cơ
quan cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch của bất động sản đều
ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế- xã hội. Mặt khác, bất động sản đều gắn
liền với đất đai, mà đất đai về bản chất thuộc về quyền sở hữu của toàn xã hội.
Do đó, bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý
của Nhà nước.
- Phụ thuộc vào năng lực quản lý
Bất động sản là hàng hóa mang giá trị cao, bao gồm nhiều chủng loại. Vì
vậy để có thể quản lý tốt đòi hỏi người quản lý cần có năng lực cao và chi phí
quản lý nó cũng cao hơn nhiều so với các hàng hóa khác.
2. Lý luận chung về thị trường bất động sản
2.1. Thế nào là thị trường?
Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề rất phức tạp. Từ thời kỳ
cổ đại xa xưa cho đến các nghiên cứu khoa học ngày nay, định nghĩa về thị
trường luôn luôn được bổ sung thêm các nội dung mới. Tùy theo giác độ
nghiên cứu mà có những khái niệm về thị trường khác nhau.
Theo trường phái cổ điển thì thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao
đổi, mua bán.
Theo trường phái hiện đại: Có rất nhiều khái niệm về thị trường tùy theo
các giác độ nghiên cứu khác nhau:
- Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường: Thị trường là quá
trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết vấn đề

về giá cả và số lượng hàng hóa mua bán.
- Theo nội dung thì người ta cho rằng: Thị trường là tổng thể các quan hệ
về lưu thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và
các dịch vụ.
Như vậy, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản của thị trường
và là hình ảnh cụ thể nhất của quan hệ cung cầu trên thị trường.
2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản
2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản
* Khái niệm thị trường bất động sản
Cũng như thị trường, thị trường bất động sản có rất nhiều cách hiểu khác
nhau. Tuy nhiên, một cách hiểu khái quát nhất, phổ biến nhất về thị trường bất
động sản là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức là quan
hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung cầu và thực hiện các
quan hệ dịch chuyển về giá trị bất động sản.
Sự ra đời và phát triển của thị trường hàng hóa gắn liền với việc đất đai
trở thành hàng hóa do nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của xã hội. Trên
thực tế ta thấy rằng, thị trường bất động sản về nhà đất chiếm phần lớn các
giao dịch trên thị trường bởi vì tuy có nhiều loại bất động sản khác nhau nhưng
hầu hết các bất động sản đều gắn liền với đất đai. Do đó, các đặc trưng của thị
trường đất đai luôn chiếm vai trò trọng tâm và chi phối hầu hết thị trường bất
động sản.
* Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất
Thị trường bất động sản nhà đất là nơi diễn ra các hoạt động mua bán
hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với bất động sản
đó như môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể tham gia trên thị trường. Do các
giao dịch bất động sản nhà đất chiếm tỉ lệ chủ yếu trên thị trường nên trong đề
tài này chỉ tập trung nghiên cứu về thị trường nhà đất.
Vì vậy trong chuyên đề này, chúng ta sẽ coi thị trường bất động sản là thị
trường bất động sản nhà đất và gọi chung là thị trường bất động sản, như thế
nó sẽ đảm bảo được đúng phạm vi nghiên cứu.

2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
2.2.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản nói chung