CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CUỘC
SỐNG:
1.1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN:
Bất Động Sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai
và các công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền
kinh tế thị trường, vai trò của thị trường Bất Động Sản ngày càng trở
thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ
hơn. Việc hình thành và phát triển thị trường Bất Động Sản sẽ tạo thêm
các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có
hiệu quả. Chính vì thế, muốn hiểu rõ được nội dung của Bất Động Sản
ta đi tìm hiểu khái niệm và đặc điểm của Bất Động Sản;
Tại điều 181 bộ Luật Dân Sự nước ta quy định: “Bất Động Sản là
các tài sản không thể di dời được” hay nói cách khác “Bất Động Sản là
đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Đó là những vật thể tồn
tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời
đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị hư hại về tính chất, công năng, hình
thái,... hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc,
các công trình lắp ghép,...”
Tại khoản 1 - điều 174 - Bộ Luật Dân Sự nước cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, khái niệm về Bất Động Sản được định nghĩa như sau:
“Bất Động Sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
 Đất đai: là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không
đáng kể. Là đất đai được xác định chủ quyền (của quốc gia, địa
phương,...). Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
 Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền đất đai, kể cả tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: Nhà được xây dựng cố
định như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,
trường học,...Các công trình giao thông, nhà máy, xí nghiệp,
công trình công nghiệp đường sá, cầu cống,...

 Các tài sản khác gắn liền đất đai: Ví dụ như điều hoà trung tâm,
các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các
loại cây cảnh gắn liền với công trình. Ngoài ra các công trình đó
phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị như các
công trình tôn giáo. Di tích lịch sử văn hoá,...
 Các tài sản khác do nhà nước quy định: Vườn cây lâu năm, công
trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối, khu vui chơi giải trí,
công trình du lịch, các công trình bể bơi, thể thao, các công trình
hầm mỏ,...”
Đây là khái niệm mở, bao hàm nhiều chủng loại hàng hoá khác
nhau. Tuy nhiên có thể thấy bộ phận căn bản của Bất Động Sản chính là
quyền sử dụng đất, do đó chính sách đất đai có ảnh hưởng quyết định
đến sự hình thành, vận động và phát triển của thị trường Bất Động Sản.
Hoạt động đầu tư kinh doanh Bất Động Sản bị ảnh hưởng lớn từ các
chính sách về đất đai, các nhân tố xã hội tác động đến nhu cầu sử dụng
đất đai;
* Các loại Bất Động Sản:
 Nhà ở: là nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi rộng
lớn.
 Bất Động Sản công nghiệp: bao gồm nhà làm việc của các cơ
quan, doanh nghiệp, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy
nước,...
 Bất Động Sản nông nghiệp: bao gồm các đồn điền, nông trại,
khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn
quả, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng, thuỷ sản,...
 Bất Động Sản thương mại: bao gồm văn phòng, trung tâm
thương mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công
ích, bãi để xe,...
 Bất Động Sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt: bao gồm
giảng đường trường học, nghĩa trang, Bất Động Sản thuộc nhà

nước quản lý và sử dụng,...
1.1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐỜI SỐNG XÃ HỘI
Bất Động Sản là nơi diễn ra mọi hoạt động hàng ngày của xã hội,
nó có vai trò to lớn trong đời sống xã hội. Bất Động Sản chủ yếu là đất
đai nên nói đến Bất Động Sản là nói đến đất đai.
Trong lời nói đầu của Luật Đất đai năm 1993 có viết: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng.”
Trước tiên, Bất Động Sản là tài sản của một quốc gia, nó nói lên sự
vững mạnh giàu có của quốc gia đó, là yếu tố cấu thành nên giang sơn
đất nước. Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức quan trọng với
đời sống con người, là tài sản của mỗi nhà nước, mỗi gia đình, phản
ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội và mức sống của mỗi quốc gia,
mỗi dân tộc.
Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kì một ngành sản
xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể có
sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng
quý giá của loài người, điều kiện cho sự sống của động thực vật và con
người trên trái đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã
hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố làng mạc, các công
trình giao thông, công nghiệp, … Và cung cấp nguyên liệu cho nghành
công nghiệp xây dựng vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử
dụng có hiệu quả các tiềm năng của tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi
vùng đất nước. Nhu cầu về đời sống kinh tế, xã hội rất phong phú và đa
dạng. Khai thác lợi thế của mỗi vùng đất là tất yếu khách quan để đáp
ứng nhu cầu đó.
Đất đai tham gia vào tất cả các nghành sản xuất vật chất của xã

hội. Tuy vậy đối với từng nghành cụ thể của nền kinh tế quốc dân thì đất
đai có vị trí khác nhau. Đối với ngành nông nghiệp đất đai có vị trí đặc
biệt, nó không những là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động mà còn là nguồn
cung cấp thức ăn cho cây trồng và thông qua sự phát triển của sản xuất
trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, gia cầm, là nơi chuyển dần
hầu hết tác động cuar con người vào cây trồng. Vì vậy đất đai được đưa
vào sử dụng trong quá trình sản xuất kinh doanh nông nghiệp được gọi
là ruộng đất, ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế
được. Không có ruộng đất, không thể tiến hành kinh doanh nông
nghiệp. Ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp, nó vừa
là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.
Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi quốc gia, nói
đến chủ quyền của một quốc gia là nói đến những bộ phận lãnh thổ,
tỏng đó có đất đai. Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia thì trước hết
phải tôn trọng lãnh thổ của các quốc gia đó.
Nhà ở và các công trình kiến trúc được coi là Bất Động Sản là sản
phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức
được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở và hoạt động hang
ngày. Với cách tiếp cận từ nền tảng xã hội, đến nay nhà ở và các công
trình kiến trúc không chỉ là không gian cư trú đơm thuần mà còn là môi
trường sống, môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa,
giáo dục. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở và các công trình kiến trúc không
chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế
và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Ngày nay ở nhiều nước
phát triển khi nhu cầu về vật chất lớn hơn với điều kiện sống được cải
thiện hiện đại, thì yêu cầu về nhà ở và các công trình kiến trúc lại cao
hơn và tiện nghi hiện đại hơn.
Nhà ở là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kì phát
triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức
kinh tế xã hội và cả mỗi quốc gia.

Qua tầm quan trọng của đất đai, nhà ở và các công trình kiến trúc
ta có thể nhận thấy rõ tầm quan trọng của Bất Động Sản và sự cần thiết
của Bất Động Sản trong đời sống xã hội ngày nay.
1.2. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. KHÁI NIỆM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Đầu tư bất động sản được định nghĩa là sự hy sinh nguồn lực hiện
tại (Tiền, công sức, thời gian, chi phí cơ hội khác…. ) để đổi lấy lợi ích
do nguồn lực đó mang lại trong tương lai
1.2.2. ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
- Đầu tư bất động sản đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn, tiềm lực tài
chính mạnh
- Hoạt động đầu tư bất động sản được thực hiện đa số ở ngoài trời
chính vì vậy nó chịu ảnh hưởng lớn bởi những biến đổi tự nhiên
- Hoạt động đầu tư bất động sản được diễn ra trong khoảng thời
gian dài, thời gian thu hồi vốn lâu.
- Phần lớn chi phí trong đầu tư Bất Động Sản là chi phí ngầm.
1.3. SỰ CẦN THIẾT CỦA LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
1.3.1. KHÁI NIỆM CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Trong thập niên 60, hầu hết các doanh nghiệp trên thế giới đã
chuyển kế hoạch ngắn hạn sang kế hoạch dài hạn. Tuy nhiên, do sự
phát triển nhanh chóng của khoa học kỹ thuật và những ứng dụng của
nó trong kinh tế đã dẫn đến những dự báo về sự hình thành và phát
triển của các đối thủ cạnh tranh, sự biến động của thị trường ngày càng
trở nên khó khăn và phức tạp. Chính vì vậy mà kế hoạch dài hạn đã
không còn phù hợp, không đảm bảo tính linh hoạt, mềm dẻo cần thiết
để thích ứng với những thay đổi của nền kinh tế thị trường đầy biến
động. Chính từ những yêu cầu thực tế đó đã đòi hỏi các nhà quản trị
doanh nghiệp cần phải định hình một phương thức tư duy mới, tư duy
chiến lược.
Thuật ngữ “chiến lược” xuất phát từ tiếng Hy Lạp và trong lĩnh vực

quân sự. Trong quân sự, chiến lược được hiểu là “ Nghệ thuật phối hợp
các lực lượng quân sự, chính trị, kinh tế, tinh thần được huy động vào
chiến tranh nhằm chiến thắng kẻ thù”. Có rất nhiều định nghĩa về chiến
lược, theo Fred R.David thì chiến lược là những phương tiện đạt đến
mục tiêu dài hạn, còn theo Alfred Chadler thuộc đại học Harvard thì
chiến lược là sự xác định các mục tiêu cơ bản và lâu dài của một doanh
nghiệp và là sự vạch ra một quá trình hành động và phân phối các
nguồn lực cần thiết để thực hiện mục tiêu đó.
“ Chiến lược kinh doanh là một bảng phác thảo tương lai bao gồm
các mục tiêu cơ bản mà doanh nghiệp phải đạt được và những phương
tiện cần thiết để đạt được mục tiêu đó”
1.3.2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Chiến lược kinh doanh có vài trò vô vùng quan trọng trong hoạt
động của các doanh nghiệp, chúng ngày càng được áp dụng một cách
rộng rãi trên khắp thế giới
Chiến lược kinh doanh giúp cho nhà quản trị doanh nghiệp có một
cách nhìn dài hạn vì nếu chỉ đối phó với những áp lực ngắn hạn thì rất
dễ mắc sai lầm.
Chiến lược kinh doanh còn là cơ sở để nhà quản trị đưa ra được
những quyết định chính xác, kịp thời, đôi khi mang tính vận mệnh đối
với doanh nghiệp.
Chiến lược kinh doanh giúp doanh nghiệp tận dụng được những
điểm mạnh sãn có, cơ hội trong tương lai để đương đầu với những
thách thức và khắc phục những điểm yếu của mình, giữ vững và ngày
càng nâng cao vị thế của doanh nghiệp trong nền kinh tế.
Chúng ta có thể thấy rằng trong hầu hết các hoạt động kinh doanh
việc lập “ Chiến lược” là điều cần thiết nó mang lại cho các doanh
nghiệp sự chủ động, hiệu quả trong kinh doanh và hạn chế được
những rủi ro có thể gặp phải trong suất quá trình kinh doanh, đặc biệt
trong lĩnh vực Bất Động Sản một lĩnh vực kinh doanh mang đặc tính

phức tạp. Người hoạt động trong lĩnh vực này đòi hỏi phải có tầm nhìn
xa phù hợp với đặc tính vốn lớn và đầu tư lâu dài của lĩnh vực bất động
sản chứ nếu không rất dễ dẫn đến sản phẩm bất động sản đầu tư bị lạc
hậu
1.3.3. ĐẶC ĐIỂM CỦA CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN::
Chiến lược kinh doanh bất động sản cũng bao gồm đặc điểm chiến
lược kinh doanh chúng đó là:
- Tính toàn cục nghĩa là mang tính toàn diện và hệ thống
- Chiến lược là phải có tầm nhìn xa, bao quát
- Tính cạnh tranh nó thể hiện sự phát triển, tồn tại trong tương lai
- Tính rủi ro, chiến lược kinh doanh là một bảng phác thảo tương lai
nên không thể dự đoán được xu hướng của tương lai một cách chính
xác
- Tính chuyên nghiệp, sáng tạo
- Tính ổn định tương đối, chiến lược kinh doanh có thể thay đổi
Tuy nhiên, chiến lược kinh doanh trong lĩnh vực đầu tư bất động
sản có một số đặc điểm quan trong hơn các chiến lược khác vì lĩnh vực
đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư cần có thời gian lâu dài và giá trị
đầu tư là lớn.
Thời gian hoạch định chiến lược lâu dài, cần nhiều thời gian do đặc
điểm của thị trường bất động sản rào cản xuất nhập ngành lớn hơn các
ngành khác. Việc điều chỉnh chiến lược cũng đòi hỏi thời gian dài hơn.
Tính chính xác và chất lượng của việc hoạch định chiến lược khó cao
hơn ngành khác vì thị trường bất động sản là thị trường không hoàn
hảo, thông tin hạn chế, không chính xác.
Chiến lược kinh doanh bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu
tố như pháp luật, chính sách, sự quản lý của nhà nước, tính cá biệt
cao…..
1.4. CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
1.4.1. CƠ SỞ ĐỂ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:

Chúng ta có thể thấy rõ rằng vai trò cuả chiến lược đầu tư là tối
quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản chính vì vậy việc
lập chiến lược đầu tư cũng phải được tiến hành cẩn thận từng bước
từng bước một tránh sai lầm trong quá trình triển khai. Để xây dựng một
chiến lược đầu tư hiệu quả chúng ta phải căn cứ vào 4 yếu tố chính:
- Mục đích kinh doanh của doanh nghiệp
- Tình hình kinh tế vĩ mô như chính trị, pháp luật, tăng trưởng……
- Tình hình thực tiễn thị trường, nhu cầu khách hàng, tình hình của
các đối thủ cạnh tranh….
- Năng lực của doanh nghiệp.
Tất cả các yếu tố này cần phải được nhận định rõ ràng, chính xác
và nếu trong quá trình thực hiện chiến lược mà có các biến động tác
động lớn thì chúng ta phải có sự điều chỉnh kịp thời sao cho phù hợp với
mục tiêu đề ra.
1.4.2. CÁC CÔNG CỤ DÙNG TRONG LẬP CHIẾN LƯỢC BẤT ĐỘNG SẢN:
Xây dựng chiến lược được thực hiện trên cơ sở phân tích và đánh
giá môi trường kinh doanh, nhận biết những cơ hội và nguy cơ , điểm
mạnh, điểm yếu. Từ đó, xác định các phương án chiến lược để đạt
được mục tiêu đề ra. Công cụ chủ yếu được dùng hoạch định chiến
lược là các ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài, bên trong doanh
nghiệp, kết hợp được những điểm mạnh, cơ hội và tránh được những
thách thức cũng như hạn chế điểm yếu để đưa ra những phương án
chiến lược.
1.4.2.1 Ma trận đánh giá yếu tố bên ngoài
Ma trận các yếu tố bên ngoài cho phép các nhà quản trị tóm tắt và
đánh giá các thông tin kinh tế, xã hội, văn hoá, chính trị, điều kiện tự
nhiên, công nghệ. Trong ma trận này tuân theo quy tắc sau:
- Tổng số các mức phân loại tầm quan trọng phải bằng 1
Tổng số điểm quan trọng cao nhất mà doanh nghiệp có thể đạt
được là 4 và thấp nhất là 1. Tổng số điểm quan trọng trung bình là 2.5.

Tổng số điểm quan trọng là bằng 4 cho thấy doanh nghiệp đang ở mức
tốt đối với những cơ hội và thách thức từ môi trường kinh doanh. Và
nếu tổng số điểm là 1 thì ngược lại doanh nghiệp đang ở mức không tận
dụng được cơ hội và gặp khó khăn trước thách thức.
Bảng 1.1 : Ma trận tổng hợp các yếu tố bên ngoài
Các yếu tố
bên ngoài chủ
yếu
Mức quan trọng của
yếu tố đối với ngành
Phân loại các yếu tố đối với
doanh nghiệp
Số điểm quan
trọng
1 2 3 4
Liệt kê các cơ
hội và nguy
cơ chủ yếu từ
môi trường
bên ngoài
Mức quan trọng của
mỗi yếu tố:
Có giá trị từ 0
(không quan trọng)
đến giá trị 1 (rất
Phân loại các yếu tố tác động
đến doanh nghiệp, có giá trị:
4 là phản ứng tốt
3 là phản ứng trên trung bình
2 phản ứng trung bình

Nhân mức quan
trọng của yếu tố
đối với
ngành(cột 2) với
phân loại các
quan trọng) 1 phản ứng ít yếu tố đối với
doanh
nghiệp(cột 3)
Tổng = 1
(Nguồn : Khái luận về quản trị chiến lược – Fred R. David, 2006, trang 178)
1.4.2.2 Ma trận đánh giá yếu tố bên trong:
Ma trận dùng để đánh giá các yếu tố bên trong nội bộ của doanh
nghiệp để tìm ra được những điểm mạnh, điểm yếu của các bộ phận
chức năng, đánh giá được mối quan hệ giữa các bộ phận. Các yếu tố
về nguồn nhân lực, tài chính, khoa học kĩ thuật, marketing, cơ cấu tổ
chức doanh nghiệp. Ma trận cũng tuân theo những quy tắc giống với ma
trận các yếu tố bên ngoài.
Ma trận sử dụng bảng:
Bảng 1.2 : Ma trận tổng hợp các yếu tố bên trong doanh nghiệp
Các yếu tố
bên trong
doanh nghiệp.
Mức quan trọng của
yếu tố đối với ngành
Phân loại các yếu tố đối với
doanh nghiệp
Số điểm quan trọng
1 2 3 4
Liệt kê các
điểm mạnh,

điểm yếu từ
bên trong
doanh nghiệp
Mức quan trọng của
mỗi yếu tố:
Có giá trị từ 0
(không quan trọng)
đến giá trị 1(rất quan
trọng)
Phân loại các yếu tố tác động
đến doanh nghiệp, có giá trị:
4= phản ứng tốt
3= phản ứng trên trung bình
2= phản ứng trung bình
1= phản ứng ít
Nhân mức quan
trọng của yếu tố đối
với ngành(cột2) với
phân loại các yếu tố
đối với doanh
nghiệp(Cột 3)
Tổng = 1
(Nguồn : Khái luận về quản trị chiến lược – Fred R. David, 2006, trang 178)
1.4.2.3 Ma trận SWOT
Chiến lược kinh doanh được hình thành dựa trên cơ sở cơ hội,
nguy cơ, điểm mạnh, điểm yếu. Cơ sở để hình thành các ý tưởng chiến
lược trên cở sở cơ hội, nguy cơ, điểm mạnh, điểm yếu là ma trận thứ tự
ưu tiên và bảng tổng hợp phân tích và đánh giá môi trường bên trong
doanh nghiệp. Những nhân tố được sắp xếp theo trật tự được đưa vào
các cột và hàng của ma trận này.

Bảng 1.3: Ma trận cơ hội – nguy cơ / điểm mạnh - điểm yếu (SWOT)
Ma trận SWOT
Những điểm mạnh (S)
Liệt kê những điểm mạnh
………………………
………………………
………………………
Những điểm yếu (W)
Liệt kê những điểm yếu
……………………….
……………………….
……………………….
Các cơ hội (O)
Liệt kê những cơ
hội:
Chiến lược OS
Tận dụng những cơ hội và
điểm mạnh
Chiến lược OW
Tận dụng những cơ hội và khắc
phục những điểm yếu
Thách thức (T)
Liệt kê những thách
thức:
Chiến lược TS
Vượt qua thách thức, nguy cơ
tận dụng những điểm mạnh
Chiến lược TW
Tránh nguy cơ và tối thiểu hoá
điểm yếu

(Nguồn Giáo trình chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp NXB Lao
Động Xã Hội – 2002, trang 127.)
1.4.2.4. Ma trận chiến lược chính
Ma trận chiến lược chính là công cụ để các tổ chức xác định vị thế
cạnh tranh của mình trong thị trường. Ma trận được biểu hiện trên hai
trục cính, trục tung biểu diễn tiềm năng tăng trưởng của thị trường trong
ngành và trục hoành biểu diễn sức mạnh cạnh tranh của doanh nghiệp.
Theo ma trận này, vị trí của doanh nghiệp được xác định dựa trên kết
quả phân tích các điều kiện môi trường vĩ mô và môi trường vi mô. Như
vậy, ma trận này có thể coi là ma trận tổng hợp kết quả của phân tích
môi trường.
Các công ty nằm ở góc phần tư thứ nhất của ma trận chiến lược
chính có vị trí chiến lược tốt nhất, mức tăng trưởng của thị trường đang
cao, công ty có vị thế cạnh tranh. Các doanh nghiệp này có thể tập trung
vào sản phẩm và thị trường hiện tại, có thể kết hợp về phía trước, phía
sau hay theo chiều ngang.
Các công ty nằm ở góc phần tư thứ hai cần phải thận trọng với
chiến lược hiện tại của mình. Mặc dầu công ty đang nằm trong ngànhcó
mức tăng trưởng cao nhưng khả năng cạnh tranh của công ty còn hạn
chế. Công ty cần phải xác định lại chiến lược hiện thời, và có những
thay đổi thế nào để cải thiện các hoạt động cạnh tranh của mình. Các
công ty thuộc ngành có mức tăng trưởng cao vì vậy chiến lược phát
triển thường là lựa chọn đầu tiên. Tuy nhiên, để tăng khả năng cạnh
tranh, công ty nên kết hợp theo chiều ngang và them nữa phải xem xét
chiến lược loại bớt hay thanh lý có thể tập trung nguồn lực.
Các công ty nằm ở góc phần tư thứ ba hoạt động trong ngành có
mức tăng trưởng chậm và khả năng cạnh tranh yếu. Những công ty này
phải có những thay đổi mạnh và nhanh chóng những tổn thất lớn. Trước
tiên công ty cần giảm tránh đầu tư, giảm chi phí trong lĩnh vực hiện tại,
chuyển hoạt động kinh doanh hiện thời sang lĩnh vực khác. Nếu thấy

triển vọng xấu thì chọn chiến lược loại bỏ bớt hay rút lui.
Các công ty ở góc phần tư thứ tư có vị thế cạnh tranh mạnh nhưng
lại thuộc ngành có mức tăng trưởng thấp. Những công ty này có thể áp
dụng chiến lược đa dạng hoá trong lĩnh vực còn nhiều tiềm năng. Họ có
thể theo đuổi thành công các chiến lược đa dạng hoá tập trung, theo
chiều ngang hay liên doanh, liên kết. Sau đây là mô hình chiến lược.
Bảng 1.4: Các chiến lược lựa chọn ma trận chiến lược chính
Thị trường tăng trưởng nhanh chóng
Vị trí cạnh
tranh yếu Góc phần tư II
1. Phát triển thị trường
2. Thâm nhập thị trường
3. Phát triển sản phẩm
4. Kết hợp theo chiều
ngang
5. Loại bớt
6. Thanh lí
Góc phần tư I
1. Phát triển thị trường
2.Thâm nhập thị trường
3. Phát triển sản phẩm
4. Kết hợp về phía trước
5. Kết hợp về phía sau
6. Kết hợp theo chiều
ngang
7. Đa dạng hoá tập trung
Vị trí cạnh
tranh mạnh
Góc phần tư III
1. Giảm bớt chi tiêu

2. Đa dạng hoá tập trung
3. Đa dạng hoá theo
chiều ngang
4. Đa dạng hoá liên kết
5. Loại bớt
6. Thanh lí
Góc phần tư IV
1. Đa dạng hoá tập trung
2. Đa dạng hoá theo chiều
ngang
3. Đa dạng hoá liên kết
4. Liên doanh
Thị trường tăng trưởng chậm chạp
1.4.2.5. Ma trận hoạch định chiến lược định lượng
* Mô hình ma trận
Ma trận QSPM sử dụng các yếu tố đầu vào nhờ những phân tích ở
giai đoạn 1 và kết hợp của các phân tích môi trường kinh doanh để lựa
chọn một trong số các chiến lược đã đưa ra trong bước phân tích lựa
chọn chiến lược tổng quát. Ma trận QSPM là công cụ có thể cho phép
đánh giá khách quan chiến lược có thể thay thế dựa trên các yếu tố
thành công chủ yếu bên trong và bên ngoài đã được xác định cũng như
công cụ phân tích việc hình thành chiến lược khác. Dưới đây là mô
hình cơ bản của ma trận QSPM
Bảng 1.5 : Ma trận QSPM
Các yếu tố chính Các chiến lược có thể lựa chọn
Phân
loại
Chiến
lược 1
Chiến

lược 2
Chiến
lược 3
Các yếu tố bên trong
1.Quản trị
2. Marketing
3. Tài chính/ kế toán
4. Sản xuất/ thực hiện
5. Nghiên cứu và phát triển
6. Các hệ thống thông tin
Các yếu tố bên ngoài
1. Kinh tế
2. Chính trị/luật pháp
3. Xã hội/văn hóa/dân số
4. Kĩ thuật
5. Cạnh tranh
(Nguồn Giáo trình chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp NXB Lao
Động-2002, trang 218)
* Các bước xây dựng ma trận QSPM
Bước 1: Liệt kê các cơ hội, nguy cơ và điểm mạnh, điểm yếu quan
trọng bên trong ở cột bên trái của bảng.
Bước 2: Phân loại các yếu tố quan trong và bên ngoài.
Bước 3: Nghiên cứu các ma trận ở giai đoạn 2 và xác định các
chiến lược có thể thay thế mà doanh nghiệp cần xem xét để thực hiện.
Ghi lại các chiến lược này trên hàng đầu tiên của ma trận QSPM.
Bước 4: Xác định số điểm hấp dẫn, đó là giá trị bằng số biểu thị tính
hấp dẫn tương đối của mỗi chiến lược trong nhóm các chiến lược có thể
thay thế.
Bước 5: Tính tổng số điểm hấp dẫn. Đó là số điểm hấp dẫn nhân
với số điểm hấp dẫn trong mỗi hàng.

Bước 6: Tính cộng các số điểm hấp dẫn. Cộng tổng các số điểm
hấp dẫn biểu thị chiến lược nào là hấp dẫn nhất trong mỗi nhóm chiến
lược có khả năng thay thế. Xét về tất cả các yếu tố có thể ảnh hưởng tới
các quyết định chiến lược thì số điểm càng thì sẽ biểu thị chiến lược
càng hấp dẫn.
* Lựa chọn chiến lược
Chiến lược của công ty phải được lựa chọn theo nguyên tắc:
- Thực hiện được mục tiêu chính của công ty.
- Phải có tính khả thi.
- Phải khai thác được điểm mạnh, khắc phục được những điểm yếu
bên trong doanh nghiệp và đồng thời tận dụng những cơ hội, tránh
đựơc những nguy cơ từ môi trường bên ngoài.
Chiến lược có số điểm cao nhất theo ma trận QSPM thường là
chiến lược tốt nhất.
1.4.2.6. Các chiến lược cạnh tranh:
Một doanh nghiệp muốn tồn tại, phát triển và xác định được vị thế
của mình trên thị trường thì doanh nghiệp đó phải có những điểm nổi
bật hơn so với đối thủ. Những đặc điểm đó gọi là lợi thế cạnh tranh.
Theo Michael Porter, để tạo được lợi thế cạnh tranh cho mình, các
doanh nghiệp có thể thực hiện theo các phương pháp sau:
Thứ nhất, cung cấp những sản phẩm, dịch vụ tương đương nhưng
có mức giá thấp hơn, ýưc là sẽ sản xuất ở mức chi phí thấp hơn. Khi đó
chi phí được xem như là một lợi thế cạnh tranh khi doanh nghiệp giảm
giá để chiếm lĩnh thị trường hoặc tăng lợi nhuận của mình nhờ sự chênh
lệch lớn về chi phí so với các doanh nghiệp cùng ngành.
Thứ hai, Cung cấp các sản phẩm, dịch vụ khác so với đối thủ cạnh
tranh. Hướng tới sụ thoả mãn một cách đầy đủ các nhu cầu của khách
hàng. Từ đó, doanh nghiệp có thể tăng giá bán nhờ sự khác biệt hoá
nhằm tìm kiếm them lợi nhuận.
Cũng theo Michael Porter, doanh nghiệp có thể nhằm vào hai mục

tiêu thị trường. Hoặc là doanh nghiệp nhằm tới toàn bộ thị trường và
chấp nhận đối đầu với các đối thủ cạnh tranh, hoặc là doanh nghiệp lựa
chọn một phân đoạn thị trường.
Như vậy, để đương đầu với cạnh tranh doanh nghiệp có thể lựa
chọn ba kiếu chiến lược tổng quát: Chiến lược chi phí thấp( Cost
leadership), chiến lược khác biệt hoá(Diffrentiation) và chiến lược
trọng tâm(Focus), ba kiểu chiến lược này xuất phát từ mục tiêu kiểm
soát thị trường của doanh nghiệp cũng như mong muốn kiểm soát lợi
thế cạnh tranh, được thể hiện thông qua bảng sau:
Bảng 1.6: Các loại hình chiến lược cạnh tranh
Chiến lược cạnh tranh Lợi thế cạnh tranh
Chi phí Khác biệt
Mục
tiêu thị
trường
Toàn ngành Chiến lược chi phí thấp Chiến lược khác biệt hoá
Phân đoạn Chiến lược trọng tâm trên cơ
sở chi phí thấp
Chiến lược trọng tâm trên cơ
sở khác biệt hoá
1.4.2.6.1. Chiến lược chi phí thấp:
* Điều kiện áp dụng
Chiến lược chi phí thấp nên được áp dụng đối với các doanh
nghiệp nếu sản phẩm mà doanh nghiệp cung cấp trên thị trường có quy
mô thực sự lớn và có thể được chuẩn hoá, khi nhu cầu tiêu dùng các
sản phẩm cùng loại không quá khác biệt koặc nhu cầu tiêu dùng của xã
hội có xu hướng co giãn theo giá bán sản phẩm.
* Nội dung chiến lược
Chiến lược chi phí thấp dựa trên cơ sở lâu dài về phí, có thể do
doanh nghiệp có được thị phần cao, do mua được giá nguyên liệu rẻ, do

thiết bị sản xuất hiện đại. Doanh nghiệp theo chiến lược này không nhất
thiết phải thực hiện hạ giá bán mà với chi phí sản xuất thấp đó, doanh
nghiệp sẽ có điều kiện thuận lợi để tăng lợi nhuận hoặc dùng lợi nhuận
còn lại đầu tư cho quảng cáo, xúc tiến thương mại hay một số hoạt
động khác.
Doanh nghiệp theo chiến lược chi phí thấp thường không chú ý đến
một phân đoạn đặc thù mà hường tới tất cả các đối tượng khách hàng
trên thị trường.
* Mục tiêu của chiến lược
Mục tiêu của doanh nghiệp theo chiến lược chi phí thấp là phát triển
những năng lực mà cho phép doanh nghiệp tăng hiệu quả và giảm chi
phí so với các đối thủ cạnh tranh. Phát triển năng lực khác biệt trong
quản lý sản xuất và nguyên vật liệu là vấn đề cốt lõi để đạt được mục
tiêu này.
* Ưu điểm và nhược điểm:
- Ưu điểm:
Doanh nghiệp có thể cạnh tranh được với các đối thủ trong ngành
vì có lợi thếc về chi phí thấp. Doanh nghiệp ít bị tác động khi các nhà
cung cấp tăng giá và khi khách hàng yêu cầu giảm giá. Hơn nữa, doanh
nghiệp thường có thị phần lớn.
Doanh nghiệp kinh doanh tương đối an toàn cho tới khi nào nó vẫn
duy trì được lợi thế chi phí của mình – và giá cả là chìa khoá để thu hút
một đáng kể số lượng khách hàng.
- Nhược điểm:
Doanh nghiệp có thể gặp phải những đối thủ cạnh tranh đang ngấm
ngầm sản xuất với chi phí thấp hơn và cạnh tranh trực tiếp, sẽ tạo ra
một làn song giảm giá và đưa đến sự sa sút trong hoạt động kinh doanh
của các doanh nghiệp.
1.4.2.6.2. Chiến lược khác biệt hoá sản phẩm:
* Điều kiện áp dụng

Doanh nghiệp có thể áp dụng chiến lược khác biệt hoá khi có các
điều kiện sau:
- Khi thị trường ít nhạy cảm với giá
- Nhu cầu của người tiêu dùng có sự khác biệt
- Sản phẩm dễ tạo nên sự khác biệt so với các sản phẩm khác trên
thị trường
- Khi doanh nghiệp muốn tránh khỏi một cuộc chiến tranh giá cả
* Nội dung chiến lược
Chiến lược khác biệt nghĩa là cung cấp cho khách hàng một thứ giá
trị mà đối thủ cạnh tranh không cung cấp. Doanh nghiệp sẽ giành được
lợi thế cạnh tranh trên thương trường bằng cách tạo ra sản phẩm –
hàng hoá - dịch vụ có những điểm khác biệt.
Có nhiều cách tạo ra sự khác biệt, vì vậy sản phẩm có thể có được
sự khác biệt do nhiều yếu tố khác nhau. Tuy nhiên, chiến lược khác biệt
hoá chỉ có thể thành công khi doanh nghiệp tạo ra được sự khác biệt
cho sản phẩm mà sự khác biệt này khách hàng phải nhận thấy được và
phải thật khó bắt chước.
* Mục tiêu của chiến lược
Với chiến lựơc khác biệt hoá, khách hàng sẽ không còn quan tâm
nhiều đến giá cả, do đó khả năng tăng thu nhập bằng cách đặt giá cao
cho phép doanh nghiệp có được lợi thế hơn các đối thủ và có được lợi
nhuận cao hơn.
* Ưu điểm và nhược điểm
- Ưu điểm:
Tạo lợi thế cạnh tranh hơn so với các đối thủ, do đó áp lực cạnh
tranh từ phía khách hàng, đối thủ tiềm ẩn, nhà cung cấp hay các doanh
nghiệp trong ngành không thực sự lớn.
-Nhược điểm
Sau một thời gian các đối thủ cạnh tranh có thể tạo ra được sản
phẩm tương tự như của doanh nghiệp, do đó mất đi sự khác biệt hoá.

1.4.2.6.3. Chiến lược trọng tâm:
* Điều kiện áp dụng
Khi doanh nghiệp nhận biết được một phân đoạn thị trường có nhu
cầu đặc thù mà các doanh nghiệp trong ngành hiện tại đang bỏ trống
hoặc chưa thực sự quan tâm.
* Nội dung chiến lược
Nếu như chiến lược khác biệt hoá và chi phí thấp là bao phủ thị
trường trên nhiều phân đoạn khác nhau thì chiến lược trọng tâm hoá chỉ
tập trung vào một phân đoạn thị trường nhất định, có thể đó là một loại
sản phẩm, khách hàng, hoặc một vùng thị trường.
Khi đã lựa chọn được cho mình một phân đoạn thị trường, doanh
nghiệp có thể thực hiện chiến lược trọng tâm thao hai con đường: Khác
biệt hoá sản phẩm hoặc chi phí thấp.
* Mục tiêu chiến lược
Doanh nghiệp theo đuổi chiên lược trọng tâm nhằm tác động vào
một phân đoạn thị trường nhất định mà ở đó doanh nghiệp sẽ tránh
đựơc một phần nào sức ép cạnh tranh của các doanh nghiệp đang cùng
hoạt động trong ngành chưa chú ý tới hoặc không muốn khai thác do
hạn chế về nguồn nhân lực hoặc tiềm năng của phân đoạn này được
đánh giá chưa thực sự lớn
* Ưu điểm và nhược điểm
- Ưu điểm:
Doanh nghiệp cạnh tranh được với các đối thủ vì nó cung cấp
những sản phẩm dịch vụ mà đối thủ không thể có. Khả năng này giúp
doanh nghiệp có lới thế hơn so với khách hàng vì họ là nhà cung cấp
gần như duy nhất, khách hàng khó có thể mua được sản phẩm tương
tự từ các doanh nghiệp khác trong ngành.
Doanh nghiệp gần gũi với khách hàng và phản ứng nhanh với
những nhu cầu thay đổi của phân đoạn thị trường mà doanh nghiệp dã
lựa chọn.

- Nhược điểm:
Quy mô sản xuất của doanh nghiệp nhỏ hơn đối thủ, do đó chi phí
sản xuất có thể cao hơn so với doanh nghiệp theo chiến lược chi phí
thấp.
Nhu cầu khách hàng có thể thay đổi, do sự phát triển của công
nghệ làm cho thị trường hẹp của doanh nghiệp đột ngột biến mất và khi
đó doanh nghiệp cũng không còn cơ sở để tồn tại và phát triển.
1.4.2.7. Các chiến lược chức năng trong doanh nghiệp:
Chiến lược chức năng là các chiến lược xác định cho từng lĩnh vực
hoạt động cụ thể của doanh nghiệp. Trong hệ thống các chiến lược mà
doanh nghiệp xây dựng, các chiến lược chức năng đóng vai trò là các
chiến lược giải pháp để thực hiện các mục tiêu chiến lược tổng quát
của doanh nghiệp. Chính vì vậy các chiến lược chức năng được hình
thành trên cơ sở của chiến lược tổng quát và các kết quả cụ thể về
phân tích và dự báo môi trường, đặc biệt là thị trường.
Mỗi chiến lược chức năng vừa mang tính độc lập tương đối, giải
quyết những giải pháp chiến lược tương đối trọn vẹn trong một lĩnh vực
hoạt động chức năng cụ thể; mặt khác, các bộ phận chiến lược chức
năng lại vừa phải có quan hệ chặt chẽ với nhau.
Trong mỗi thời kỳ chiến lược, để đảm bào các điều kiện thực hiện
hệ thống mục tiêu chiến lược, doanh nghiệp phải hoạch định nhiều
chiến lược chức năng khác nhau: chiến lược marketing, chiến lược
nguồn nhân lực , chiến lược nghiên cứu và phát triển, chiến lược sản
xuất, chiến lược mua sắm và dự trữ, chiến lược tài chính.