Lập chiến lược đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần Vinapol.DOC

MỤC LỤC
MỤC LỤC ............................................................................................... 1
LỜI MỞ ĐẦU ! ....................................................................................... 1
CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN ......................................................................................................... 4
1.1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
CUỘC SỐNG: ........................................................................................................ 4
1.1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN: ............................................................ 4
1.1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐỜI SỐNG XÃ HỘI
.......................................................................................................................... 6
1.2. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ...... 9
1.2.1. KHÁI NIỆM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ............................................ 9
1.2.2. ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ................................ 9
1.3. SỰ CẦN THIẾT CỦA LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
.................................................................................................................................. 9
1.3.1. KHÁI NIỆM CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ..................... 9
1.3.2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN: ............................................................................................................... 10
1.3.3. ĐẶC ĐIỂM CỦA CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:: .......... 11
1.4. CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: .................. 12
1.4.1. CƠ SỞ ĐỂ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ............. 12
1.4.2. CÁC CÔNG CỤ DÙNG TRONG LẬP CHIẾN LƯỢC BẤT ĐỘNG
SẢN: ............................................................................................................... 13
1.4.2.1 Ma trận đánh giá yếu tố bên ngoài ........................................ 13
1.4.2.3 Ma trận SWOT ....................................................................... 15
1.4.2.4. Ma trận chiến lược chính ..................................................... 16
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.4.2.5. Ma trận hoạch định chiến lược định lượng ......................... 19
1.4.3. Các loại chiến lược: ............................................................................... 21
1.4.3.1. Chiến lược chi phí thấp: ...................................................... 23

1.4.3.2. Chiến lược khác biệt hoá sản phẩm: .................................... 25
1.4.3.3. Chiến lược trọng tâm: .......................................................... 26
1.4.3.4. Các chiến lược chức năng trong doanh nghiệp: ................... 28
1.4.3.4.1 Chiến lược marketing : ........................................................ 28
1.4.3.4.2. Chiến lược nguồn nhân lực: ............................................... 30
1.4.3.4.3. Chiến lược nghiên cứu và phát triển: ................................ 32
1.4.3.4.4.Chiến lược sản xuất: ........................................................... 33
1.4.3.4.5 Chiến lược mua sắm và dự trữ: ........................................... 34
1.5. TRÌNH TỰ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: .............. 35
1.5.1. XÁC ĐỊNH MỤC TIÊU ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ........................ 35
1.5.1.1. Tầm quan trọng của việc xác định mục tiêu chiến lược: ....... 35
1.5.1.2 Các loại mục tiêu của doanh nghiệp: ..................................... 35
1.5.1.3 Các nguyên tắc xác định mục tiêu: ......................................... 36
1.5.2.TRÌNH TỰ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: .............. 36
1.5.3. PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: ........ 38
1.5.3.1 Môi trường vĩ mô .................................................................. 39
1.5.3.2. Môi trường vi mô: ................................................................. 41
1.5.4. MÔI TRƯỜNG NỘI BỘ DOANH NGHIỆP: ........................................ 45
1.6. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN: ......................................................................................................... 48
1.6.1. CÁC NHÂN TỐ KHÁCH QUAN: ........................................................ 48
1.6.2. CÁC NHÂN TỐ CHỦ QUAN: .............................................................. 49
Website: Email : Tel : 0918.775.368
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL ............................................................................................. 50
2.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: .............. 50
2.1.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC, CHỨC NĂNG
HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: ................................. 50
2.1.2. SƠ ĐỒ CƠ CẤU TỔ CHỨC HÀNH CHÍNH CỦA CÔNG TY: ........... 52

2.1.3. KHÁI QUÁT VỀ NHỮNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐẦY: ........................................... 53
2.2. THỰC TRẠNG LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL: ............................................................................................................ 54
2.1.4. CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: 54
2.2.2. THỰC TRẠNG LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL: ...................................................................................................... 56
2.2.3. ĐÁNH GIÁ CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL BẰNG MÔ HÌNH SWOT: ............................................................ 57
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC Ở CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL ............................................................................................. 59
3.1. QUAN ĐIỂM HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA CÔNG TY: ......................................................................................... 59
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ CỦA CÔNG TY
CỔ PHẦN VINAPOL: ........................................................................................ 60
CHƯƠNG 4:
KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN. .................................................................... 63
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: ............................................ 64
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
LỜI MỞ ĐẦU !
Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển khá mạnh và bền vững với tốc độ tăng
trưởng cao. Hàng loạt những sự kiện nổi bật diễn ra trên thế giới và trong
nước tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế nước ta như Việt Nam gia nhập
WTO vào cuối tháng 12 năm 2006 làm nền kinh tế đã hoà chung nhịp với thế
giới và có rất nhiều thuận lợi, đưa Việt Nam trở thành địa điểm đầu tư hấp
dẫn trong khu vực đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hay sự kiện
Việt Nam được các nước trong khối Liên Hợp Quốc bầu chọn làm thành viên

không thường trực đã chứng tỏ sự tin tưởng của các nước bạn bè trên thế giới
với Việt Nam, tin vào nền kinh tế vững mạnh của Việt Nam và sự ổn định
chính trị của nước ta.
Với nền kinh tế hứa hẹn nhiều tiềm năng và đang phát triển như hiện nay thì
đã, đang và sẽ có rất nhiều dự án đầu tư kinh doanh Bất Động Sản vào thị
trường Việt Nam. Những loại hình đầu tư rất đa dạng như chung cư cao cấp,
văn phòng cao ốc cho thuê, khu trung tâm thương mại,... tạo ra động lực vô
cùng lớn cho sự phát triển nền kinh tế xã hội, và đã từng ngày làm thay đổi bộ
mặt đô thị Việt Nam.
Trước những thuận lợi như vậy nhưng một công ty kinh doanh trong lĩnh vực
bất động sản muốn thành công thì cũng phải xây dựng được một chiến lược
phát triển dài hạn. Chỉ có một chiến lược phát triển dài hạn chúng ta mới có
thể chiếm được ưu thế trong cạnh tranh và phát triển được thương hiệu doanh
nghiệp
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
Qua quá trình thực tập tại công ty Cổ Phần Vinapol, được tìm hiểu và thực
hành những công việc liên quan đến quá trình đầu tư, em đã chọn đề tài
nghiên cứu là “Lập chiến lược đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần
Vinapol” làm chuyên đề tốt nghiệp.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI:
Mục tiêu của đề tài là hệ thống hoá cơ sở lý luận về lập chiến lược đầu tư bất
động sản và đánh giá khả năng hiện tại của doanh nghiệp, tìm hiểu các cơ hội
đầu tư trên thị trường bất động sản và tiến hành phân tích các cơ hội thách
thức. Từ đó lập chiến lược đầu tư bất động sản của công ty cổ phần Vinapol
trong 10 năm tới.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI:
Đề tài nghiên cứu về lập chiến lược đầu tư bất động sản trong công ty cổ phần

Vinapol, tuy nhiên do đặc thù của doanh nghiệp, tính chất nhạy cảm của chiến
lược đầu tư hiện tại của công ty nên đề tài chỉ tập trung chủ yếu vào việc
nghiên cứu chiến lược mới cho công ty cổ phần Vinapol.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
• Nghiên cứu tài liệu: Những công trình nghiên cứu đã được thực hiện
trước đây, tư liệu trong và ngoài nước được tập hợp nghiên cứu tổng
thể để tìm hiểu về cơ sở lý thuyết vấn đề lập chiến lược đầu tư Bất
Động Sản
• Phương pháp nghiên cứu qua thực tiễn công việc: Qua quá trình thực
tập tại công ty Cổ Phần Vinapol , tìm hiểu các dự án khác trong khu
vực thành phố Hà Nội và tiến hành phân tích đánh giá chiến lược phát
triển của các công ty đó.
BỐ CỤC ĐỀ TÀI:
Chương 1: Cơ sở lý luận về lập chiến lược đầu tư bất động sản
Chương 2: Thực tế lập chiến lược đầu tư kinh doanh Bất Động Sản tại
công ty Cổ Phần Vinapol.
Chương 3: Lập chiến lược đầu tư mới trong giai đoạn 2010 – 2020 cho
công ty Cổ phần Vinapol
Danh mục tài liệu tham khảo.
Phụ lục.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
3
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT

ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
CUỘC SỐNG:
1.1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN:
Bất Động Sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các công
trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị
trường, vai trò của thị trường Bất Động Sản ngày càng trở thành yếu tố có tầm
quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát
triển thị trường Bất Động Sản sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình
sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế, muốn hiểu rõ
được nội dung của Bất Động Sản ta đi tìm hiểu khái niệm và đặc điểm của
Bất Động Sản;
Tại điều 181 bộ Luật Dân Sự nước ta quy định: “Bất Động Sản là các tài sản
không thể di dời được” hay nói cách khác “Bất Động Sản là đất đai và những
vật thể cố định gắn với đất đai. Đó là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có
thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc khi dịch chuyển sẽ
bị hư hại về tính chất, công năng, hình thái,... hoặc tốn nhiều công sức và chi
phí như các công trình kiến trúc, các công trình lắp ghép,...”
Tại khoản 1 - điều 174 - Bộ Luật Dân Sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, khái niệm về Bất Động Sản được định nghĩa như sau:
“Bất Động Sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
4
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
• Đất đai: là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng
kể. Là đất đai được xác định chủ quyền (của quốc gia, địa phương,...).
Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
• Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền đất đai, kể cả tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó: Nhà được xây dựng cố định như nhà ở,

trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, trường học,...Các công
trình giao thông, nhà máy, xí nghiệp, công trình công nghiệp đường sá,
cầu cống,...
• Các tài sản khác gắn liền đất đai: Ví dụ như điều hoà trung tâm, các
máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các loại cây cảnh
gắn liền với công trình. Ngoài ra các công trình đó phải có khả năng đo
lường và lượng hoá thành giá trị như các công trình tôn giáo. Di tích
lịch sử văn hoá,...
• Các tài sản khác do nhà nước quy định: Vườn cây lâu năm, công trình
nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối, khu vui chơi giải trí, công trình
du lịch, các công trình bể bơi, thể thao, các công trình hầm mỏ,...”
Đây là khái niệm mở, bao hàm nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau. Tuy
nhiên có thể thấy bộ phận căn bản của Bất Động Sản chính là quyền sử dụng
đất, do đó chính sách đất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình thành, vận
động và phát triển của thị trường Bất Động Sản. Hoạt động đầu tư kinh doanh
Bất Động Sản bị ảnh hưởng lớn từ các chính sách về đất đai, các nhân tố xã
hội tác động đến nhu cầu sử dụng đất đai;
Các loại Bất Động Sản:
• Nhà ở: là nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi rộng lớn.
• Bất Động Sản công nghiệp: bao gồm nhà làm việc của các cơ quan,
doanh nghiệp, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước,...
Website: Email : Tel : 0918.775.368
5
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
• Bất Động Sản nông nghiệp: bao gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng
trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau
quả, các trại nuôi trồng, thuỷ sản,...
• Bất Động Sản thương mại: bao gồm văn phòng, trung tâm thương mại,
cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công ích, bãi để xe,...

• Bất Động Sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt: bao gồm giảng
đường trường học, nghĩa trang, Bất Động Sản thuộc nhà nước quản lý
và sử dụng,...
1.1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐỜI SỐNG XÃ
HỘI
Bất Động Sản là nơi diễn ra mọi hoạt động hàng ngày của xã hội, nó có vai
trò to lớn trong đời sống xã hội. Bất Động Sản chủ yếu là đất đai nên nói đến
Bất Động Sản là nói đến đất đai.
Trong lời nói đầu của Luật Đất đai năm 1993 có viết: “Đất đai là tài nguyên
quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng.”
Trước tiên, Bất Động Sản là tài sản của một quốc gia, nó nói lên sự vững
mạnh giàu có của quốc gia đó, là yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nước.
Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức quan trọng với đời sống con
người, là tài sản của mỗi nhà nước, mỗi gia đình, phản ánh trình độ phát triển
kinh tế - xã hội và mức sống của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc.
Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kì một ngành sản xuất nào, một
quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài
người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người,
điều kiện cho sự sống của động thực vật và con người trên trái đất.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
6
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai
là địa điểm, là cơ sở của các thành phố làng mạc, các công trình giao thông,
công nghiệp, … Và cung cấp nguyên liệu cho nghành công nghiệp xây dựng
vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm
năng của tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất nước. Nhu cầu về đời

sống kinh tế, xã hội rất phong phú và đa dạng. Khai thác lợi thế của mỗi vùng
đất là tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu đó.
Đất đai tham gia vào tất cả các nghành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy vậy
đối với từng nghành cụ thể của nền kinh tế quốc dân thì đất đai có vị trí khác
nhau. Đối với ngành nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt, nó không những là
chỗ đứng, chỗ tựa để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây
trồng và thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn
cho gia súc, gia cầm, là nơi chuyển dần hầu hết tác động cuar con người vào
cây trồng. Vì vậy đất đai được đưa vào sử dụng trong quá trình sản xuất kinh
doanh nông nghiệp được gọi là ruộng đất, ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ
yếu không thể thay thế được. Không có ruộng đất, không thể tiến hành kinh
doanh nông nghiệp. Ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp,
nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.
Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi quốc gia, nói đến chủ
quyền của một quốc gia là nói đến những bộ phận lãnh thổ, tỏng đó có đất
đai. Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia thì trước hết phải tôn trọng lãnh
thổ của các quốc gia đó.
Nhà ở và các công trình kiến trúc được coi là Bất Động Sản là sản phẩm của
hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách
với môi trường bên ngoài dùng để ở và hoạt động hang ngày. Với cách tiếp
cận từ nền tảng xã hội, đến nay nhà ở và các công trình kiến trúc không chỉ là
Website: Email : Tel : 0918.775.368
7
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
không gian cư trú đơm thuần mà còn là môi trường sống, môi trường lao động
và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở và các
công trình kiến trúc không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát
triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Ngày
nay ở nhiều nước phát triển khi nhu cầu về vật chất lớn hơn với điều kiện

sống được cải thiện hiện đại, thì yêu cầu về nhà ở và các công trình kiến trúc
lại cao hơn và tiện nghi hiện đại hơn.
Nhà ở là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kì phát triển của
nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế xã hội
và cả mỗi quốc gia.
Qua tầm quan trọng của đất đai, nhà ở và các công trình kiến trúc ta có thể
nhận thấy rõ tầm quan trọng của Bất Động Sản và sự cần thiết của Bất Động
Sản trong đời sống xã hội ngày nay.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
8
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
1.2. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. KHÁI NIỆM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Đầu tư bất động sản được định nghĩa là sự hy sinh nguồn lực hiện tại
(Tiền, công sức, thời gian, chi phí cơ hội khác…. ) để đổi lấy lợi ích
do nguồn lực đó mang lại trong tương lai
1.2.2. ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
- Đầu tư bất động sản đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn, tiềm lực tài chính
mạnh
- Các công trình đều gắn liền với đất đai và các hoạt động đầu tư bất
động sản được thực hiện đa số ở ngoài trời chính vì vậy nó chịu ảnh
hưởng lớn bởi những biến đổi tự nhiên
- Hoạt động đầu tư bất động sản được diễn ra trong khoảng thời gian
dài, thời gian thu hồi vốn lâu.
- Một phần chi phí trong đầu tư Bất Động Sản là chi phí ngầm.
- Sản phẩm của đầu tư bất động sản mang tính cá biệt.
- Sản phẩm bất động sản được đầu tư xây dựng phải phù hợp với phong
tục tập quán của từng địa phương.
- Hoạt động đầu tư bất động sản chịu sự chi phối rất lớn từ pháp luật.

1.3. SỰ CẦN THIẾT CỦA LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN:
1.3.1. KHÁI NIỆM CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Trong thập niên 60, hầu hết các doanh nghiệp trên thế giới đã chuyển kế
hoạch ngắn hạn sang kế hoạch dài hạn. Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh
chóng của khoa học kỹ thuật và những ứng dụng của nó trong kinh tế đã dẫn
đến những dự báo về sự hình thành và phát triển của các đối thủ cạnh tranh,
Website: Email : Tel : 0918.775.368
9
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
sự biến động của thị trường ngày càng trở nên khó khăn và phức tạp. Chính vì
vậy mà kế hoạch dài hạn đã không còn phù hợp, không đảm bảo tính linh
hoạt, mềm dẻo cần thiết để thích ứng với những thay đổi của nền kinh tế thị
trường đầy biến động. Chính từ những yêu cầu thực tế đó đã đòi hỏi các nhà
quản trị doanh nghiệp cần phải định hình một phương thức tư duy mới, tư duy
chiến lược.
Thuật ngữ “chiến lược” xuất phát từ tiếng Hy Lạp và trong lĩnh vực quân sự.
Trong quân sự, chiến lược được hiểu là “ Nghệ thuật phối hợp các lực lượng
quân sự, chính trị, kinh tế, tinh thần được huy động vào chiến tranh nhằm
chiến thắng kẻ thù”. Có rất nhiều định nghĩa về chiến lược, theo Fred R.David
thì chiến lược là những phương tiện đạt đến mục tiêu dài hạn, còn theo Alfred
Chadler thuộc đại học Harvard thì chiến lược là sự xác định các mục tiêu cơ
bản và lâu dài của một doanh nghiệp và là sự vạch ra một quá trình hành động
và phân phối các nguồn lực cần thiết để thực hiện mục tiêu đó.
“ Chiến lược kinh doanh là một bảng phác thảo tương lai bao gồm các mục
tiêu cơ bản mà doanh nghiệp phải đạt được và những phương tiện cần thiết để
đạt được mục tiêu đó”
1.3.2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN:

Chiến lược kinh doanh có vài trò vô vùng quan trọng trong hoạt động của
các doanh nghiệp, chúng ngày càng được áp dụng một cách rộng rãi trên khắp
thế giới
Chiến lược kinh doanh giúp cho nhà quản trị doanh nghiệp có một cách
nhìn dài hạn vì nếu chỉ đối phó với những áp lực ngắn hạn thì rất dễ mắc sai
lầm.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
10
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
Chiến lược kinh doanh còn là cơ sở để nhà quản trị đưa ra được những
quyết định chính xác, kịp thời, đôi khi mang tính vận mệnh đối với doanh
nghiệp.
Chiến lược kinh doanh giúp doanh nghiệp tận dụng được những điểm
mạnh sẵn có, cơ hội trong tương lai để đương đầu với những thách thức và
khắc phục những điểm yếu của mình, giữ vững và ngày càng nâng cao vị thế
của doanh nghiệp trong nền kinh tế.
Chúng ta có thể thấy rằng trong hầu hết các hoạt động kinh doanh việc lập
“ Chiến lược” là điều cần thiết nó mang lại cho các doanh nghiệp sự chủ
động, hiệu quả trong kinh doanh và hạn chế được những rủi ro có thể gặp
phải trong xuất quá trình kinh doanh, đặc biệt trong lĩnh vực Bất Động Sản
một lĩnh vực kinh doanh mang đặc tính phức tạp. Người hoạt động trong lĩnh
vực này đòi hỏi phải có tầm nhìn xa phù hợp với đặc tính vốn lớn và đầu tư
lâu dài của lĩnh vực bất động sản chứ nếu không rất dễ dẫn đến sản phẩm bất
động sản đầu tư bị lạc hậu
1.3.3. ĐẶC ĐIỂM CỦA CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN::
Chiến lược kinh doanh bất động sản cũng bao gồm đặc điểm chiến lược kinh
doanh chúng đó là:
- Tính toàn cục nghĩa là mang tính toàn diện và hệ thống
- Chiến lược là phải có tầm nhìn xa, bao quát

- Tính cạnh tranh nó thể hiện sự phát triển, tồn tại trong tương lai
- Tính rủi ro, chiến lược kinh doanh là một bảng phác thảo tương lai nên
không thể dự đoán được xu hướng của tương lai một cách chính xác
- Tính chuyên nghiệp, sáng tạo
- Tính ổn định tương đối, chiến lược kinh doanh có thể thay đổi
Website: Email : Tel : 0918.775.368
11
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
Tuy nhiên, chiến lược kinh doanh trong lĩnh vực đầu tư bất động sản có một
số đặc điểm quan trong hơn các chiến lược khác vì lĩnh vực đầu tư bất động
sản là lĩnh vực đầu tư cần có thời gian lâu dài và giá trị đầu tư là lớn.
Thời gian hoạch định chiến lược lâu dài, cần nhiều thời gian do đặc điểm của
thị trường bất động sản rào cản ra nhập hay rút lui lớn hơn các ngành khác.
Việc điều chỉnh chiến lược cũng đòi hỏi thời gian dài hơn. Tính chính xác và
chất lượng của việc hoạch định chiến lược khó cao hơn ngành khác vì thị
trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, thông tin hạn chế, không
chính xác.
Chiến lược kinh doanh bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như pháp
luật, chính sách, sự quản lý của nhà nước, tính cá biệt cao…..
1.4. CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
1.4.1. CƠ SỞ ĐỂ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Chúng ta có thể thấy rõ rằng vai trò cuả chiến lược đầu tư là tối quan trọng
trong hoạt động kinh doanh bất động sản chính vì vậy việc lập chiến lược đầu
tư cũng phải được tiến hành cẩn thận từng bước từng bước một tránh sai lầm
trong quá trình triển khai. Để xây dựng một chiến lược đầu tư hiệu quả chúng
ta phải căn cứ vào 4 yếu tố chính:
- Mục đích kinh doanh của doanh nghiệp
- Tình hình kinh tế vĩ mô như chính trị, pháp luật, tăng trưởng……
- Tình hình thực tiễn thị trường, nhu cầu khách hàng, tình hình của các đối

thủ cạnh tranh….
- Năng lực của doanh nghiệp.
Tất cả các yếu tố này cần phải được nhận định rõ ràng, chính xác và nếu
trong quá trình thực hiện chiến lược mà có các biến động tác động lớn thì
chúng ta phải có sự điều chỉnh kịp thời sao cho phù hợp với mục tiêu đề ra.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
12
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
1.4.2. CÁC CÔNG CỤ DÙNG TRONG LẬP CHIẾN LƯỢC BẤT ĐỘNG
SẢN:
Xây dựng chiến lược được thực hiện trên cơ sở phân tích và đánh giá môi
trường kinh doanh, nhận biết những cơ hội và nguy cơ , điểm mạnh, điểm
yếu. Từ đó, xác định các phương án chiến lược để đạt được mục tiêu đề ra.
Công cụ chủ yếu được dùng hoạch định chiến lược là các ma trận đánh giá
các yếu tố bên ngoài, bên trong doanh nghiệp, kết hợp được những điểm
mạnh, cơ hội và tránh được những thách thức cũng như hạn chế điểm yếu để
đưa ra những phương án chiến lược.
1.4.2.1 Ma trận đánh giá yếu tố bên ngoài
Ma trận các yếu tố bên ngoài cho phép các nhà quản trị tóm tắt và đánh
giá các thông tin kinh tế, xã hội, văn hoá, chính trị, điều kiện tự nhiên, công
nghệ. Trong ma trận này tuân theo quy tắc sau:
- Tổng số các mức phân loại tầm quan trọng phải bằng 1
- Tổng số điểm quan trọng cao nhất mà doanh nghiệp có thể đạt
được là 4 và thấp nhất là 1. Tổng số điểm quan trọng trung bình
là 2.5. Tổng số điểm quan trọng là bằng 4 cho thấy doanh nghiệp
đang ở mức tốt đối với những cơ hội và thách thức từ môi trường
kinh doanh. Và nếu tổng số điểm là 1 thì ngược lại doanh nghiệp
đang ở mức không tận dụng được cơ hội và gặp khó khăn trước
thách thức.

Bảng 1.1 : Ma trận tổng hợp các yếu tố bên ngoài
Các yếu tố
bên ngoài
chủ yếu
Mức quan trọng
của yếu tố đối
với ngành
Phân loại các yếu tố đối
với doanh nghiệp
Số điểm quan
trọng
Website: Email : Tel : 0918.775.368
13
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
1 2 3 4
Liệt kê các
cơ hội và
nguy cơ
chủ yếu từ
môi trường
bên ngoài
Mức quan trọng
của mỗi yếu tố:
Có giá trị từ 0
(không quan
trọng) đến giá trị
1 (rất quan trọng)
Phân loại các yếu tố tác
động đến doanh nghiệp,

có giá trị:
4 là phản ứng tốt
3 là phản ứng trên trung
bình
2 phản ứng trung bình
1 phản ứng ít
Nhân mức
quan trọng
của yếu tố đối
với ngành(cột
2) với phân
loại các yếu
tố đối với
doanh
nghiệp(cột 3)
Tổng = 1
(Nguồn : Khái luận về quản trị chiến lược – Fred R. David,
2006, trang 178)
1.4.2.2 Ma trận đánh giá yếu tố bên trong:
Ma trận dùng để đánh giá các yếu tố bên trong nội bộ của doanh nghiệp để
tìm ra được những điểm mạnh, điểm yếu của các bộ phận chức năng, đánh giá
được mối quan hệ giữa các bộ phận. Các yếu tố về nguồn nhân lực, tài chính,
khoa học kĩ thuật, marketing, cơ cấu tổ chức doanh nghiệp. Ma trận cũng tuân
theo những quy tắc giống với ma trận các yếu tố bên ngoài.
Ma trận sử dụng bảng:
Bảng 1.2 : Ma trận tổng hợp các yếu tố bên trong doanh nghiệp
Các yếu tố
bên trong
doanh
nghiệp.

Mức quan trọng
của yếu tố đối
với ngành
Phân loại các yếu tố đối
với doanh nghiệp
Số điểm quan
trọng
Website: Email : Tel : 0918.775.368
14
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
1 2 3 4
Liệt kê các
điểm mạnh,
điểm yếu từ
bên trong
doanh
nghiệp
Mức quan trọng
của mỗi yếu tố:
Có giá trị từ 0
(không quan
trọng) đến giá trị
1(rất quan trọng)
Phân loại các yếu tố tác
động đến doanh nghiệp,
có giá trị:
4= phản ứng tốt
3= phản ứng trên trung
bình

2= phản ứng trung bình
1= phản ứng ít
Nhân mức quan
trọng của yếu tố
đối với
ngành(cột2) với
phân loại các yếu
tố đối với doanh
nghiệp(Cột 3)
Tổng = 1
(Nguồn : Khái luận về quản trị chiến lược – Fred R. David, 2006, trang 178)
1.4.2.3 Ma trận SWOT
Chiến lược kinh doanh được hình thành dựa trên cơ sở cơ hội, nguy cơ,
điểm mạnh, điểm yếu. Cơ sở để hình thành các ý tưởng chiến lược trên cở sở
cơ hội, nguy cơ, điểm mạnh, điểm yếu là ma trận thứ tự ưu tiên và bảng tổng
hợp phân tích và đánh giá môi trường bên trong doanh nghiệp. Những nhân tố
được sắp xếp theo trật tự được đưa vào các cột và hàng của ma trận này.
Bảng 1.3: Ma trận cơ hội – nguy cơ / điểm mạnh - điểm yếu (SWOT)
Ma trận SWOT
Những điểm mạnh (S)
Liệt kê những điểm mạnh
………………………
………………………
………………………
Những điểm yếu (W)
Liệt kê những điểm yếu
……………………….
……………………….
……………………….
Website: Email : Tel : 0918.775.368

15
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
Các cơ hội (O)
Liệt kê những cơ
hội:
Chiến lược OS
Tận dụng những cơ hội
và điểm mạnh
Chiến lược OW
Tận dụng những cơ hội và
khắc phục những điểm yếu
Thách thức (T)
Liệt kê những
thách thức:
Chiến lược TS
Vượt qua thách thức,
nguy cơ tận dụng những
điểm mạnh
Chiến lược TW
Tránh nguy cơ và tối thiểu
hoá điểm yếu
(Nguồn Giáo trình chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp NXB
Lao Động Xã Hội – 2002, trang 127.)
1.4.2.4. Ma trận chiến lược chính
Ma trận chiến lược chính là công cụ để các tổ chức xác định vị thế cạnh
tranh của mình trong thị trường. Ma trận được biểu hiện trên hai trục chính,
trục tung biểu diễn tiềm năng tăng trưởng của thị trường trong ngành và trục
hoành biểu diễn sức mạnh cạnh tranh của doanh nghiệp. Theo ma trận này, vị
trí của doanh nghiệp được xác định dựa trên kết quả phân tích các điều kiện

môi trường vĩ mô và môi trường vi mô. Như vậy, ma trận này có thể coi là ma
trận tổng hợp kết quả của phân tích môi trường.
Các công ty nằm ở góc phần tư thứ nhất của ma trận chiến lược chính có vị
trí chiến lược tốt nhất, mức tăng trưởng của thị trường đang cao, công ty có vị
thế cạnh tranh. Các doanh nghiệp này có thể tập trung vào sản phẩm và thị
trường hiện tại, có thể kết hợp về phía trước, phía sau hay theo chiều ngang.
Các công ty nằm ở góc phần tư thứ hai cần phải thận trọng với chiến lược
hiện tại của mình. Mặc dầu công ty đang nằm trong ngànhcó mức tăng trưởng
cao nhưng khả năng cạnh tranh của công ty còn hạn chế. Công ty cần phải xác
định lại chiến lược hiện thời, và có những thay đổi thế nào để cải thiện các
hoạt động cạnh tranh của mình. Các công ty thuộc ngành có mức tăng trưởng
Website: Email : Tel : 0918.775.368
16
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
cao vì vậy chiến lược phát triển thường là lựa chọn đầu tiên. Tuy nhiên, để
tăng khả năng cạnh tranh, công ty nên kết hợp theo chiều ngang và them nữa
phải xem xét chiến lược loại bớt hay thanh lý có thể tập trung nguồn lực.
Các công ty nằm ở góc phần tư thứ ba hoạt động trong ngành có mức tăng
trưởng chậm và khả năng cạnh tranh yếu. Những công ty này phải có những
thay đổi mạnh và nhanh chóng những tổn thất lớn. Trước tiên công ty cần
giảm tránh đầu tư, giảm chi phí trong lĩnh vực hiện tại, chuyển hoạt động kinh
doanh hiện thời sang lĩnh vực khác. Nếu thấy triển vọng xấu thì chọn chiến
lược loại bỏ bớt hay rút lui.
Các công ty ở góc phần tư thứ tư có vị thế cạnh tranh mạnh nhưng lại thuộc
ngành có mức tăng trưởng thấp. Những công ty này có thể áp dụng chiến lược
đa dạng hoá trong lĩnh vực còn nhiều tiềm năng. Họ có thể theo đuổi thành
công các chiến lược đa dạng hoá tập trung, theo chiều ngang hay liên doanh,
liên kết. Sau đây là mô hình chiến lược.
Website: Email : Tel : 0918.775.368

17
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
Bảng 1.4: Các chiến lược lựa chọn ma trận chiến lược chính
Thị trường tăng trưởng nhanh chóng
Vị trí
cạnh tranh
yếu
Góc phần tư II
1. Phát triển thị
trường
2. Thâm nhập thị
trường
3. Phát triển sản
phẩm
4. Kết hợp theo
chiều ngang
5. Loại bớt
6. Thanh lí
Góc phần tư I
1. Phát triển thị
trường
2.Thâm nhập thị
trường
3. Phát triển sản phẩm
4. Kết hợp về phía
trước
5. Kết hợp về phía
sau
6. Kết hợp theo chiều

ngang
7. Đa dạng hoá tập
trung
Vị trí
cạnh
tranh
mạnh
Góc phần tư III
1. Giảm bớt chi tiêu
2. Đa dạng hoá tập
trung
3. Đa dạng hoá theo
chiều ngang
Góc phần tư IV
1. Đa dạng hoá tập
trung
2. Đa dạng hoá theo
chiều ngang
3. Đa dạng hoá liên
Website: Email : Tel : 0918.775.368
18
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
4. Đa dạng hoá liên
kết
5. Loại bớt
6. Thanh lí
kết
4. Liên doanh
Thị trường tăng trưởng chậm chạp

1.4.2.5. Ma trận hoạch định chiến lược định lượng
* Mô hình ma trận
Ma trận QSPM ( Quantitative Strategic Planning Matrix ) sử dụng các yếu
tố đầu vào nhờ những phân tích ở giai đoạn 1 và kết hợp của các phân tích
môi trường kinh doanh để lựa chọn một trong số các chiến lược đã đưa ra
trong bước phân tích lựa chọn chiến lược tổng quát. Ma trận QSPM là công
cụ có thể cho phép đánh giá khách quan chiến lược có thể thay thế dựa trên
các yếu tố thành công chủ yếu bên trong và bên ngoài đã được xác định cũng
như công cụ phân tích việc hình thành chiến lược khác. Dưới đây là mô hình
cơ bản của ma trận QSPM
Website: Email : Tel : 0918.775.368
19
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
Bảng 1.5 : Ma trận QSPM
Các yếu tố chính
Các chiến lược có thể lựa chọn
Phân
loại
Chiến
lược 1
Chiến
lược 2
Chiến
lược 3
Các yếu tố bên trong
1.Quản trị
2. Marketing
3. Tài chính/ kế toán
4. Sản xuất/ thực hiện

5. Nghiên cứu và phát
triển
6. Các hệ thống thông tin
Các yếu tố bên ngoài
1. Kinh tế
2. Chính trị/luật pháp
3. Xã hội/văn hóa/dân
số
4. Kĩ thuật
5. Cạnh tranh
(Nguồn Giáo trình chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp NXB Lao
Động-2002, trang 218)
* Các bước xây dựng ma trận QSPM
Bước 1: Liệt kê các cơ hội, nguy cơ và điểm mạnh, điểm yếu quan
trọng bên trong ở cột bên trái của bảng.
Bước 2: Phân loại các yếu tố quan trong và bên ngoài.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
20
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
Bước 3: Nghiên cứu các ma trận ở giai đoạn 2 và xác định các chiến
lược có thể thay thế mà doanh nghiệp cần xem xét để thực hiện. Ghi lại các
chiến lược này trên hàng đầu tiên của ma trận QSPM.
Bước 4: Xác định số điểm hấp dẫn, đó là giá trị bằng số biểu thị tính
hấp dẫn tương đối của mỗi chiến lược trong nhóm các chiến lược có thể thay
thế.
Bước 5: Tính tổng số điểm hấp dẫn. Đó là số điểm hấp dẫn nhân với số
điểm hấp dẫn trong mỗi hàng.
Bước 6: Tính cộng các số điểm hấp dẫn. Cộng tổng các số điểm hấp
dẫn biểu thị chiến lược nào là hấp dẫn nhất trong mỗi nhóm chiến lược có khả

năng thay thế. Xét về tất cả các yếu tố có thể ảnh hưởng tới các quyết định
chiến lược thì số điểm càng thì sẽ biểu thị chiến lược càng hấp dẫn.
* Lựa chọn chiến lược
Chiến lược của công ty phải được lựa chọn theo nguyên tắc:
- Thực hiện được mục tiêu chính của công ty.
- Phải có tính khả thi.
- Phải khai thác được điểm mạnh, khắc phục được những điểm yếu bên
trong doanh nghiệp và đồng thời tận dụng những cơ hội, tránh đựơc những
nguy cơ từ môi trường bên ngoài.
Chiến lược có số điểm cao nhất theo ma trận QSPM thường là chiến lược tốt
nhất.
1.4.3. Các loại chiến lược:
Một doanh nghiệp muốn tồn tại, phát triển và xác định được vị thế của
mình trên thị trường thì doanh nghiệp đó phải có những điểm nổi bật hơn so
với đối thủ. Những đặc điểm đó gọi là lợi thế cạnh tranh. Theo Michael
Website: Email : Tel : 0918.775.368
21
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
Porter, để tạo được lợi thế cạnh tranh cho mình, các doanh nghiệp có thể thực
hiện theo các phương pháp sau:
Thứ nhất, Cung cấp những sản phẩm, dịch vụ tương đương nhưng có mức
giá thấp hơn, tức là sẽ sản xuất ở mức chi phí thấp hơn. Khi đó chi phí được
xem như là một lợi thế cạnh tranh khi doanh nghiệp giảm giá để chiếm lĩnh
thị trường hoặc tăng lợi nhuận của mình nhờ sự chênh lệch lớn về chi phí so
với các doanh nghiệp cùng ngành.
Thứ hai, Cung cấp các sản phẩm, dịch vụ khác so với đối thủ cạnh tranh.
Hướng tới sụ thoả mãn một cách đầy đủ các nhu cầu của khách hàng. Từ đó,
doanh nghiệp có thể tăng giá bán nhờ sự khác biệt hoá nhằm tìm kiếm them
lợi nhuận.

Cũng theo Michael Porter, doanh nghiệp có thể nhằm vào hai mục tiêu thị
trường. Hoặc là doanh nghiệp nhằm tới toàn bộ thị trường và chấp nhận đối
đầu với các đối thủ cạnh tranh, hoặc là doanh nghiệp lựa chọn một phân đoạn
thị trường.
Như vậy, để đương đầu với cạnh tranh doanh nghiệp có thể lựa chọn ba
kiếu chiến lược tổng quát: Chiến lược chi phí thấp( Cost leadership), chiến
lược khác biệt hoá(Diffrentiation) và chiến lược trọng tâm(Focus), ba kiểu
chiến lược này xuất phát từ mục tiêu kiểm soát thị trường của doanh nghiệp
cũng như mong muốn kiểm soát lợi thế cạnh tranh, được thể hiện thông qua
bảng sau:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
22