Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây nam Mễ Trì tại phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------******--------

Khuất Văn Doanh

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÓM NHÀ Ở
TÂY NAM MỄ TRÌ TẠI PHƯỜNG PHÚ ĐÔ, QUẬN NAM TỪ LIÊM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Hiệu
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS Nguyễn Hiệu

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
Hà Nội - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài:“Đánh giá thực trạng công tác thu hồi

đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây nam Mễ
Trì tại phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội” hoàn toàn là kết
quả nghiên cứu, tìm hiểu của chính bản thân tôi và chưa được công bố trong bất cứ
một công trình nghiên cứu nào của người khác. Trong quá trình thực hiện luận văn tôi
đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả trình bày trong
luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội
dung khác trong luận văn của mình.

Hà nội, ngày 27 tháng 01 năm 2019
Tác giả luận văn

Khuất Văn Doanh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ
nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành
bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Hiệu đã trực tiếp
hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm
ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Trường Đại học KHTN - ĐHQGHN đã
tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Ban chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng
UBND quận Nam Từ Liêm, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, UBND
quận Nam Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Nam Từ Liêm, Ban Bồi
thường, Giải phóng mặt bằng quận Nam Từ Liêm, các Phòng ban chức năng của quận

Nam Từ Liêm, UBND phường Phú Đô và nhân dân có đã giúp đỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè
đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa
tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà nội, ngày 27 tháng 01 năm 2019
Tác giả luận văn

Khuất Văn Doanh

ii


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................
1. Tính cấp thiết đề tài ........................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................... 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu .......................................... 2
4. Phạm vi nghiên cứu ........................................... 2
4.1. Phạm vi không gian ....................................................................................... 2
4.2. Phạm vi khoa học........................................................................................... 3
5. Cấu trúc Luận văn ............................................ 3
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........ 5
1.1. Những vấn đề chung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công
tác giải phóng mặt bằng thực hiện Dự án .............................. 5
1.1.1. Thu hồi đất.................................................................................................. 5
1.1.2. Bồi thường .................................................................................................. 6
1.1.3. Hỗ trợ khi Nhà Nước thu hồi đất ................................................................. 6
1.1.4. Tái định cư.................................................................................................. 6
1.1.5. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ..... 7

1.2. Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành ................ 10
1.2.1 Cơ sở pháp lý ............................................................................................. 10
1.2.2. Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất. ..................................................................................................................... 11
1.2.3. Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất .......................................................................................... 14
1.3. Khái quát về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ....... 17
1.3.1.Ở ngoài nước ............................................................................................. 17
1.3.2. Ở trong nước ............................................................................................ 22
1.4. Cơ sở tài liệu và phương pháp nghiên cứu ......................... 30
1.4.1. Cơ sở tài liệu ............................................................................................ 30
1.4.2. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu ............................................... 31
CHƯƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI
THƯỜNG, GPMB DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÓM NHÀ Ở TÂY NAM MỄ TRÌ .. 33
2.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu ............... 33
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 33
2.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ........................................................ 36
iii


2.2. Một số Dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ..................... 41
2.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ....... 46
2.4. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của
Dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì ......................... 49
2.4.1. Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự
án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì ......................................................... 49
2.4.1.1. Khái quát về Dự án ................................................................................ 49
2.4.1.2. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư của Dự án ...................................................................................................... 50

2.4.1.3.Tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ đất nông nghiệp, tái định cư ....... 62
2.4.2. Đánh giá kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của Dự án .............................................................................................. 68
2.4.2.1. Đánh giá chung...................................................................................... 68
2.4.2.2. Những tồn tại và hạn chế trong công tác bồi thường và hỗ trợ GPMB của
Dự án ................................................................................................................. 71
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC
HIỆN CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GPMB CỦA DỰ ÁN ..... 73
3.1. Quan điểm đề xuất giải pháp .................................. 73
3.2. Nhóm các giải pháp cụ thể .................................... 73
3.3. Tổ chức thực hiện .......................................... 73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................... 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................... 79

iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Dịch nghĩa

BHYT

Bảo hiểm y tế

BĐS

Bất động sản

CN - TTCN

Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GCNSDĐ

Ciấy chứng nhận sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

KHHGĐ

Kê hoạch hóa gia đình

NN

Nông nghiệp

TĐC

Tái định cư

THĐ

Thu hồi đất

TM - DV

Thương mại - dịch vụ

SDĐ

Sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

v


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Cơ cấu kinh tế quận Nam Từ Liêm năm 2016 – 2017 ................................ 37
Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2017 ............................... 47
Bảng 2. 3: Hiện trạng diện tích đất tự nhiên các phường thuộc quận Nam Từ Liêm năm
2017........................................................................................................................... 48
Bảng 2.4: Kết quả về đối tượng và điều kiện được bồi thường của dự án ................... 52
Bảng 2.5: Kết quả bồi thường đất nông nghiệp .......................................................... 56
Bảng 2.6: Chênh lệch thực tế giữa giá bồi thường đất nông nghiệp các giai đoạn....... 57

Bảng 2.7: So sánh giá bồi thường đất nông nghiệp tại một số quận trên địa bàn Thành
phố Hà Nội ................................................................................................................ 57
Bảng 2.8: Kết quả thực hiện bồi thường tài sản, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu trên đất
của dự án. .................................................................................................................. 59
Bảng 2.9: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đơn giá bồi thường
các loại đất................................................................................................................. 61
Bảng 2.10: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và điều
kiện được bồi thường ................................................................................................. 61
Bảng 2.11: Hỗ trợ đối với đất không đủ điều kiện được bồi thường của dự án ........... 63
Bảng 2.12: Kết quả hỗ trợ tài sản, vật kiến trúc, công trình trên đất của dự án ........... 64
Bảng 2.13: Kết quả hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp
và tạo việc làm, hỗ trợ khác ....................................................................................... 65
Bảng 2.14: Kết quả hỗ trợ gia đình chính sách của dự án ........................................... 66
Bảng 2.15: Đơn giá hỗ trợ di chuyển mộ.................................................................... 67
Bảng 2.16: Tổng hợp kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ........................... 68

vi


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1: Bản đồ hành chính quận Nam Từ Liêm ........................................................... 3
Hình 2. 1: Dự ánVinhomes Gardenia và TT hội chợ triển lãm Quốc gia.....................42
Hình 2. 2: Dự án Apex Tower và các công trình sử dụng sai mục đích xung quanh ... 43
Hình 2. 3: Đường dân sinh của người dân bị lấn chiếm .............................................. 44
Hình 2. 4: Hàng loạt kho, xưởng xây dựng trên đất nông nghiệp tại phường Trung Văn
.................................................................................................................................. 46
Hình 2.5: Khu nhà ở Tây Nam Mễ Trì ....................................................................... 51

vii

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Công tác thu hồi đất, bồi thường để giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án
phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển kinh tế xã
hội. Bồi thường, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai
thực hiện các dự án. Bồi thường và giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức
nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân
cư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của Chủ đầu tư, đặc biệt đối với các
hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, của từng địa phương.
Dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì là một dự án quan trọng tại khu
vực cửa ngõ phía Tây thành phố Hà Nội do Công ty cổ phần Xây dựng và phát triền
nhà DAC Hà Nội làm chủ đầu tư. Có vị trí tại mặt Đại lộ Thăng Long, phía Bắc giáp
chợ Phú Đô, phía Nam giáp Đại lộ Thăng Long, phía Đông giáp dân cư phường Phú
Đô, phía Tây giáp sông Nhuệ. Theo quy hoạch chi tiết, dự án có diện tích 5,749 ha trên
địa bàn phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm. Trong tổng số 5,749 ha diện tích đất phải
thu hồi có 1,68 ha đất nông nghiệp được giao theo Nghị định 64/CP và khoán 10, diện
tích đất nông nghiệp do các hộ gia đình cá nhân quản lý là 3,18 ha, đất ở đã được cấp
GCN là 323,2 m2 còn lại là đất mương đường, đất công ích do UBND phường quản lý
0,85668 ha. Trong phạm vi dự án có nhiều hộ dân đã tự chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nông nghiệp, lấn chiếm đất xây dựng công trình nhà ở, nhà xưởng, lều lán. Cụ thể
có 125 nhà xưởng xây dựng trên đất nông nghiệp.
Trong quá trình thực hiện dự án bắt đầu từ năm 2008 đến nay, mặc dù đã được
sự quan tâm chỉ đạo của UBND Thành phố, UBND quận Nam Từ Liêm, các ngành,
các cấp nhưng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng vẫn gặp nhiều khó khăn, bất
cập và cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hoàn thành, ảnh hưởng nghiêm trọng đến
tiến độ thực hiện triển khai dự án. Tính đến thời điểm tháng 9/2018, trong tổng số 195
hộ dân bị thu hồi đất mới chỉ có 125 hộ nhận tiền đền bù, hỗ trợ và bàn giao mặt bằng
với diện tích 3,393 ha. Vì vậy, việc nghiên cứu làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất,
GPMB của dự án này sẽ rút ra được những bài học kinh nghiệm và các giải pháp góp

phần xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố Hà Nội.
Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài: Đánh giá thực trạng công tác thu
1


hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây nam
Mễ Trì tại phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá được thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng
của Dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì và làm rõ nguyên nhân, vướng mắc
dẫn đến việc chậm tiến độ thực hiện của Dự án. Từ đó đề xuất một số giải pháp
đểcông tác giải phóng mặt bằng của Dự án nghiên cứu nói riêng và cho công tác thu
hồi đất, GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung đạt được hiệu quả cao hơn.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2013 đến nay;
- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác bồi thường, GPMB dự án xây dựng nhóm
nhà ở Tây Nam Mễ Trì;
- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc
diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư;
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những
nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự án;
- Đề xuất một số giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho Dự án.
4. Phạm vi nghiên cứu
4.1. Phạm vi không gian: Tổng diện tích 5,749 ha thuộc Dự án trên địa bàn
phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
Quận Nam Từ Liêm được thành lập theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27
tháng 12 năm 2013 của Chính phủ, trên cơ sở điều chỉnh địa giới hành chính của
huyện Từ Liêm cũ, gồm 5 xã: Mễ Trì, Mỹ Đình, Trung Văn, Tây Mỗ, Đại Mỗ; 536,34
ha và 34.052 nhân khẩu của xã Xuân Phương; 137,75 ha và 23.279 nhân khẩu của thị

trấn Cầu Diễn.
Địa giới hành chính quận Nam Từ Liêm:
- Phía bắc giáp quận Bắc Từ Liêm.
- Phía tây giáp huyện Hoài Đức.
- Phía nam giáp quận Hà Đông.
- Phía đông giáp quận Cầu Giấy, quận Thanh Xuân.
2


Quận Nam Từ Liêm có diện tích 3.227,36 ha (32,27 km²), dân số là 236.700
người (2017).

Hình 1: Bản đồ hành chính quận Nam Từ Liêm
4.2. Phạm vi khoa học: Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất,
GPMB, làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự
án. Đề xuất một số giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho Dự án.
5. Cấu trúc Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và các phụ lục, nội dung của
Luận văn được cấu trúc thành 3 chương như sau:
Chương 1. Cơ sở khoa học và phương pháp nghiên cứu
3


Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB Dự án
Xây dựng nhóm nhà ở Tây nam Mễ Trì
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác thu
hồi đất, bồi thường, GPMB của Dự án.

4

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.1. Những vấn đề chung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
trong công tác giải phóng mặt bằng thực hiện Dự án
1.1.1. Thu hồi đất
Thu hồi là việc lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc cái bị người khác lấy
(Nguyễn Như Ý, 2001). Ở nước ta, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất vì vậy, khái niệm thu hồi đất gắn liền với sự
tồn tại của quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai
2013, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai [14].
Về bản chất, thu hồi đất chính là việc chuyển quyền sử dụng đất theo một cơ
chế bắt buộc thông qua biện pháp hành chính. Việc thu hồi đất có những đặc điểm sau
đây (Đào Chung Chính, 2014): (1) Xảy ra theo một yêu cầu cụ thể (thu hồi đất do nhu
cầu vì lợi ích chung) hoặc trong một hoàn cảnh cụ thể (do vi phạm pháp luật về đất
đai; do không còn nhu cầu sử dụng đất); (2) Việc thu hồi đất phải bằng một quyết định
hành chính cụ thể, trong đó phải thể hiện rõ vị trí, diện tích, loại đất bị thu hồi; tên, địa
chỉ của tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi. Quyết định thu hồi đất được ban hành bởi
một cơ quan hành chính có thẩm quyền theo luật định (UBND cấp tỉnh, UBND cấp
huyện); (3) Được thực hiện theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ và được quy định riêng
đối với từng trường hợp [6].
Ở nước ta, thu hồi đất là một vấn đề nổi cộm và nhức nhối hiện nay. Thực tiễn
thực hiện quá trình này còn gặp phải rất nhiều khó khăn. Ở hầu hết các địa phương,
hàng loạt các đơn thư khiếu nại của người dân liên quan đến bồi thường giải phóng
mặt bằng, tái định cư, ổn định đời sống, giải quyết việc làm khi thu hồi đất diễn ra rất
căng thẳng. Nhiều dự án treo, nhiều công trình xây dựng dang dở, ngổn ngang vẫn còn
đang tiếp tục chờ đợi được tháo gỡ. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp đang mỏi mòn
mong đợi có một cơ chế đầu tư thông thoáng, một hành lang pháp lý an toàn dễ chịu
để nhanh chóng có “đất sạch” đầu tư.

5


1.1.2. Bồi thường
Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước
trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”.
Người có đất bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới
có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng tiền, giá đất tính tiền bồi thường theo mục đích đang sử dụng tại
thời điểm có quyết định thu hồi đất.
Nguyễn Quang Tuyến (2009) nêu rõ: “Bằng việc pháp luật ghi nhận và bảo hộ
quyền của người sử dụng đất thì dường như người SDĐ ở nước ta là người “sở hữu”
một loại quyền về tài sản đó là “quyền SDĐ” [16]; bởi lẽ, người SDĐ được pháp luật
trao cho các quyền năng liên quan đến quyền SDĐ: Quyền chuyển nhượng, chuyển
đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền SDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền SDĐ. Như vậy, khi pháp luật đã thừa nhận quyền SDĐ là loại
quyền về tài sản của người SDĐ thì khi Nhà nước thu hồi đất (có nghĩa là người SDĐ
bị mất quyền SDĐ do hành vi thu hồi đất của Nhà nước), Nhà nước phải bồi thường về
đất và thiệt hại về tài sản gắn liền với đất cho người SDĐ”.
1.1.3. Hỗ trợ khi Nhà Nước thu hồi đất
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3, Luật Đất đai
năm 2013).
Khi Nhà nước thu hồi đất sẽ gây ra ít nhiều xáo trộn trong cuộc sống hằng ngày
của người có đất bị thu hồi. Người sử dụng đất mất tư liệu sản xuất, mất công ăn việc
làm, mất nơi sinh sống và mất đi nền tảng văn hóa nơi sinh sống... buộc họ phải thích
nghi với những thay đổi sau khi bị thu hồi đất. Để giúp cho họ vượt qua khó khăn đó
thì bên cạnh việc bồi thường, Nhà nước ta đã có các chính sách hỗ trợ ổn định đời
sống, ổn định sản xuất và tạo việc làm cho người bị thu hồi đất.

1.1.4. Tái định cư
TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di
chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ
sở vật chất, tinh thần tại đó.

6


Hiện nay ở nước ta, Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định
mà mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức
sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
1.1.5. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.5.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền
kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các
văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp
với tình hình thực tế.
Cùng với lịch sử phát triển của đất nước, công tác quản lý đất đai cũng dần
được hoàn thiện bằng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật. Hệ thống các văn bản
này từ chỗ chỉ là nhưng văn bản dưới luật, có cả những văn bản chỉ quy định tạm thời
đến chỗ Nhà nước ban hành Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, rồi đến Luật Đất
đai 2003 và đến nay là Luật Đất đai 2013. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB
cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu
thực tế. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt
được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc
phát triển các dự án đầu tư.

Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, sự chồng chéo của pháp luật đất đai qua các
thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB còn gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực
tiễn triển khai các dự án đầu tư tại nhiều địa phương trên cả nước đã cho thấy công tác
bồi thường GPMB chịu ảnh hưởng rất lớn bởi việc ban hành các văn bản quy phạm về
quản lý và sử dụng đất đai.
1.1.5.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều
kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật tốt
nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn
7


là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Quy hoạch sử dụng
đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết
định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp
vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết
những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.
Để bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước
đóng vai trò tổ chức thì cần phải thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch
sử dụng đất để. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB muốn đạt được các yêu cầu
như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất đều phải dựa trên một quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo
cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất nhằm thực hiện các mục
tiêu công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc có
ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất trong hoạt động quản lý
nhà nước về đất đai.
Nguyễn Đức Minh (2001) đã nêu rõ: “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác
động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy

định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định
thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường” [8].
1.1.5.3. Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Đăng kí đất đai là cơ sở pháp lý quan trọng để phục vụ
cho việc theo dõi quản lý của nhà nước đối với các hoạt động liên quan đến đất đai, là
dữ liệu địa chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai,lập và quản lý hồ sơ địa
chính. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp GCNQSDĐ.
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho sử dụng đất
8


được thực hiện các quyền của mình và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử
dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường.
Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Vì vậy mà công
tác bồi thường GPMB gặp rất nhiều khó khăn. Để công tác bồi thường GPMB thuận
lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn thì cần phải thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp
GCNQSDĐ.
1.1.5.4. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện
nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:“Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên một
đơn vị diện tích đất” và “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [14].

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau đây: do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định
căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và khung giá đất do Chính
phủ quy định; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; do
UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định dựa trên cơ sở điều tra, thu
thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu
đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những
hiểu biết về định giá đất. Định giá đất là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán
lượng hóa giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia
trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước
tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã
được xác định tại một thời điểm xác định.
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: theo mục đích sử dụng
đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ
biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá
trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
9


thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng
mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau
thì có mức giá như nhau (Điều 112 Luật Đất đai 2013).
Hiện nay, Chính phủ quy định có 05 phương pháp định giá, bao gồm: phương
pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp
thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh
tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của pháp luật,
nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy
nhiên, hiện nay giá đất do các địa phương quy định và công bố hầu như không theo

đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát
sinh khiếu kiện.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt
thì công tác GPMB sẽ gặp khó khăn, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến
độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
1.1.5.5. Yếu tố thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một số
nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản
trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất
động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người
đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng
thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết
phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường [3].
1.2. Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành
1.2.1. Cơ sở pháp lý
Cơ sở pháp lý cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất gồm có:
10


- Luật đất đai năm 2003;
- Luật đất đai năm 2013;
- Các Nghị định: số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật đất đai; số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; số
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất quy định về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước; số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; số 47/2014/NĐ-CP ngày

15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất; số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số quy
định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT, quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.2. Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất.
1.2.2.1. Nguyên tắc bồi thường
Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trong Luật Đất đai năm 2013 được quy định tại 2 điều (Điều 41, 42 và 43) và trên thực
tế không thể thể chế, truyền tải hết các quy định mang tính nguyên tắc để thực hiện
thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi
thường về đất, hỗ trợ và tái định cư tại các địa phương, các bộ, ngành. Khắc phục hạn
chế này, Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc
bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
thành 02 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88). Trong đó quy định cụ thể các nguyên
tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất
khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào
đó thống nhất thực hiện. Nội dung cụ thể nguyên tắc bồi thường như sau:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng
với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo
giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm
quyết định thu hồi đất.
11


3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan,
công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”.

Nguyên tắc trên thể hiện khi nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà
người dân có đầy đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước có trách nhiệm phải bồi
thường thiệt hại.Quy định trên phù hợp với nguyên tắc dân sự được quy định trong Bộ
luật dân sự 2005.Khi Nhà nước lấy đất thì bồi thường bằng đất cùng loại, nếu không
có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương. Cách tiếp cận này
xuất phát từ quan niệm coi đất đai là tài sản có thể được trả thay bằng tiền bồi thường
để mua được một thửa đất tương đương. Quy định này cũng nhằm ngăn ngừa tình
trạng người bị THĐ đòi hỏi giá bồi thường quá cao do giá trị của đất đai tăng lên từ
việc chuyển mục đích SDĐ hoặc do sự đầu tư của Nhà nước mang lại.
Việc bồi thường phải dân chủ khách quan, tức là phải đảm bảo khi người dân bị
thu hồi đất mà có các đủ điều kiện nhận bồi thường, họ phải được bồi thường. Đây là
quyền liên quan tới lợi ích chính đáng mà không một ai hay tổ chức cá nhân nào không
cho họ thực hiện.
Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản sản xuất, kinh doanh khi
Nhà nước thu hồi đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị
thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất,
kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại”.
Đây là môt điểm mới của luật đất đai 2013 khi đã bắt đầu xem xét bồi thường
về đất không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tài nguyên và tư liệu sản xuất. Trên
thực tế, ngoài ý nghĩa là tài sản, đất đai còn là tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất
và nguồn sống của con người. Vì đất là tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất nên
nhà đầu tư ngoài việc bồi thường giá trị như một tài sản còn phải bồi thường về thu
nhập, sinh kế cho người mất đất. Nếu chỉ là khoản hỗ trợ trong một thời gian nhấtđịnh
thì coi như đã phó mặc việc tìm sinh kế mới cho người mất đất. Do đó, thay vì phó
mặc gánh nặng hỗ trợ đào tạo nghề đối với người mất đất cho Nhà nước, nhà đầu tư
cần phải được yêu cầu cùng bàn bạc với người mất đất về cơ hội tìm sinh kế mới cho
12

họ; đồng thời, nhà đầu tư phải chi trả cho người mất đất một khoản tiền tương ứng với
mức thu từ sử dụng đất trước đây cho tới khi người bị mất đất có nguồn thu nhập mới
và theo nguyên tắc, càng để lâu, chi phí bồi thường càng lớn để bắt buộc nhà đầu tư
không thể trì hoãn. Theo nguyên tắc này, nhà đầu tư cần nghiên cứu rất kỹ lưỡng đất
đai trong bài toán đầu tư để chi phí ít nhất, chính quyền địa phương cũng khó đánh đổi
mọi giá cho sự phát triển, như vậy chắc chắn sẽ giảm được tham nhũng từ đất đai và
bảo vệ được nguồn lực đất đai.
1.2.2.2. Nguyên tắc hỗ trợ, tái định cư
Khoản 1, Điều 83 quy định về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ
thể như sau:
“1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo
quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và
đúng quy định của pháp luật.”
Thứ nhất, quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm
cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường
Thứ hai, quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ mà nguồn thu nhập
chính từ hoạt động kinh doanh dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển
chổ ở.
Thứ ba, một trong các hình thức hỗ trợ là hỗ trợ về chỗ ở, tái định cư. Nhằm
khắc phục tình trạng một số khu vực tái định cư chất lượng còn thấp, không đồng bộ
về cơ sở hạ tầng, chưa đảm bảo tiêu chí có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở
cũ. Nhiều địa phương chưa lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn nên
nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những dự
án mà người có đất bị thu hồi phải đi thuê nhà để ở nhiều năm mà vẫn chưa được bố trí

vào khu tái định cư, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về lập và thực hiện dự án tái
định cư, bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở.

13


Nhìn chung, thu hồi đất là một việc làm thường xuyên của Nhà nước vì mục
đích quốc phòng an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng và các mục đích phát triển
kinh tế. Nhìn chung, việc làm này là vì lợi ích công. Tuy nhiên, khi thực hiện thu hồi
đất lại có sự va chạm với các lợi ích trong xã hội, điển hình là lợi ích của những tổ
chức, cá nhân đang sử dụng đất trên thực tế. Để thực hiện việc làm này trước hết cần
thực hiện những nguyên tắc trên một cách chặt chẽ, quy củ và cân bằng được giữa hai
lợi ích là công và tư.
1.2.3. Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.3.1. Chính sách bồi thường
Điều 1 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ về điều kiện được bồi thường về đất
khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất
hàng năm, có GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung
là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ
trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa
được cấp.
- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không

phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để
được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của Luật này mà chưa được cấp.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp
14


GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật này mà chưa được cấp.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của Luật này mà chưa được cấp.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật này mà chưa được cấp.
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật này mà chưa được cấp.
1.2.3.2. Chính sách hỗ trợ
Các nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo
quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
- Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng
quy định của pháp luật (Khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2013)
Theo Điều 83 Luật Đất đai 2013, các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao
gồm:
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: các đối tượng, điều kiện được hỗ trợ ổn
định đời sống và sản xuất được quy định tại Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ;
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu
hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi
15


đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở
(được quy định cụ thể tại Điều 84 Luật Đất đai 2013 và Điều 20, 21 Nghị định
47/2014/NĐ-CP);
- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
- Hỗ trợ khác.
1.2.3.3. Chính sách tái định cư
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức
lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái định cư tập trung phải
xây dựng CSHT đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều
kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện
sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc CSHT của khu tái định cư (Điều 85 Luật Đất
đai 2013).
Theo Điều 87 Luật Đất đai 2013,tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB
được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái
định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ

ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại
trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu
hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương
án bố trí tái định cư. Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái
định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố
trí tái định cư cho người có đất thu hồi.
Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất
có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho
người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với
cách mạng. Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công
khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi
có đất thu hồivà tại nơi tái định cư.
Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định
cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Trường hợp người có đất thu hồi được bố

16


trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối
thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.
Suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc
bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư. Trường
hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái
định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện
tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp
luật về nhà ở. Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện
tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp
luật về nhà ở. Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền
cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng
đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư. Căn cứ điều này và tình hình cụ thể của địa

phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà ở,
bằng nhà ở và bằng tiền (Điều 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP).
1.3. Khái quát về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.3.1. Ở ngoài nước
1.3.1.1. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình
đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều
tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành
theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù. Giá đền bù phụ thuộc
vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà
nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của
dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường [11].
Khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất kỳ một dự án nào, công trình
nào đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ sở hữu khu đất
trên cơ sở một hợp đồng bởi vì pháp luật đất đai Thái Lan cho phép tồn tại hình thức
sở hữu tư nhân về đất đai.
Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản năm 1987, áp dụng cho việc
trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng công cộng, an ninh quốc phòng.
Luật này quy định về nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại
17