Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án: Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 18 đoạn qua địa phận thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.22 MB, 104 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------
NGUYỄN TRUNG THÀNH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN CẢI TẠO, NÂNG CẤP
QUỐC LỘ 18, ĐOẠN QUA ĐỊA PHẬN THỊ XÃ ĐÔNG TRIỀU,
TỈNH QUẢNG NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
HÀ NỘI - 2018
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------
NGUYỄN TRUNG THÀNH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN CẢI TẠO, NÂNG CẤP
QUỐC LỘ 18, ĐOẠN QUA ĐỊA PHẬN THỊ XÃ ĐÔNG TRIỀU,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số
: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
PGS.TS. Nguyễn Hiệu
HÀ NỘI - 2018
LỜI CẢM ƠN
Sau 02 năm học tập và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn thành luận văn
thạc sĩ khoa học chuyên ngành Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá thực trạng
công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 18
đoạn qua địa phận thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh”.
Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Hiệu đã tận tình
giúp đỡ, hƣớng dẫn trong suốt thời gian thực hiện đề tài, cũng nhƣ trong quá trình
hoàn chỉnh luận văn tốt nghiệp.
Tác giả xin trân thành cảm ơn các thầy, cô thuộc Bộ môn Quản lý đất đai Khoa Địa lý, Phòng sau Đại học - Trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên. Cảm ơn các
đồng nghiệp Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng thị xã Đông Triều nơi công tác và
các cơ quan có liên quan đã tạo điều kiện thời gian học tập, thu thập tài liệu và
nghiên cứu trong quá trình thực hiện đề tài.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn./.
Hà Nội, tháng 01/2018
Tác giả luận văn
Nguyễn Trung Thành
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bản luận văn này là kết quả nghiên cứu của cá nhân tôi.
Các số liệu và tài liệu đƣợc trích dẫn trong luận văn là trung thực. Kết quả
nghiên cứu này không trùng với bất cứ công trình nào đã đƣợc công bố trƣớc đó.
Tôi chịu trách nhiệm với lời cam đoan của mình.
Hà Nội, tháng 01 năm 2018
Tác giả luận văn
Nguyễn Trung Thành
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết đề tài. ....................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu ....................................................................................... 2
3. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................................ 3
4. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn .............................................................................. 3
5. Kết quả và ý nghĩa.......................................................................................................... 4
6. Cấu trúc Luận văn (các chƣơng) .................................................................................... 4
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................. 5
1.1. Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ...................................................... 5
1.1.1. Các khái niệm chung. ........................................................................................... 5
1.1.2. Vai trò của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng với sự phát triển cơ sở hạ
tầng và đời sống xã hội................................................................................................... 6
1.1.3. Đặc điểm và những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường và giải phóng
mặt bằng. ........................................................................................................................ 7
1.1.4. Các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành [8]............................................................... 9
1.2. Những kinh nghiệm thực tiễn rút ra trong quá trình thực hiện GPMB. .................... 20
1.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới. ...................................................... 20
1.2.2. Kinh nghiệm thực tiễn của Việt Nam qua các thời kỳ đến khi có Luật Đất đai
2003. ............................................................................................................................. 25
1.3. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................... 37
1.3.1. Phương pháp thống kê. ....................................................................................... 37
1.3.2. Phương pháp điều tra phỏng vấn bằng phiếu điều tra....................................... 37
1.3.3. Phương pháp điều tra giá đất thị trường ........................................................... 38
1.3.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích. ................................................................. 38
Chƣơng 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GPMB CỦA DỰ
ÁN CẢI TẠO NÂNG CẤP QUỐC LỘ 18 ĐOẠN QUA ĐỊA PHẬN THỊ XÃ ĐÔNG
TRIỀU TỈNH QUẢNG NINH ............................................................................................. 39
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Đông Triều. ...................................... 39
2.1.1. Điều kiện tự nhiên. ............................................................................................. 39
2.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................................. 44
2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của thị xã Đông Triều ............................................. 47
2.2.1. Tình hình quản lý đất của thị xã Đông Triều ..................................................... 47
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Đông Triều .................................................. 53
2.2.3. Đánh giá chung về công tác quản lý, sử dụng đất thị xã Đông Triều ................ 55
2.3. Công tác thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ TĐC trên địa bàn thị xã Đông Triều .............. 56
2.4. Khái quát về dự án cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 18 đoạn qua địa phận thị xã Đông
Triều, tỉnh Quảng Ninh .................................................................................................... 61
2.4.1. Phạm vi dự án ..................................................................................................... 61
2.4.2. Mục tiêu của dự án ............................................................................................. 61
2.5. Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của dự án ............. 61
2.5.1. Các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện dự án ..................................... 61
2.5.2. Công tác thu hồi đất ........................................................................................... 63
2.5.3. Công tác bồi thường ........................................................................................... 65
2.5.4. Công tác hỗ trợ, TĐC ......................................................................................... 74
2.6. Những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện các chính sách bồi thƣờng hỗ trợ
và tái định cƣ của dự án. .................................................................................................. 78
2.6.1. Thuận lợi............................................................................................................. 78
2.6.2. Khó khăn ............................................................................................................. 80
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ ĐÔNG TRIỀU,
TỈNH QUẢNG NINH ......................................................................................................... 84
3.1. Căn cứ đề xuất giải pháp ........................................................................................... 84
3.2. Các nhóm giải pháp ................................................................................................... 86
3.2.1. Giải pháp về cơ chế, chính sách ......................................................................... 86
3.2.2. Giải pháp về công nghệ ...................................................................................... 87
3.2.3. Giải pháp nâng cao công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................ 87
3.2.4. Giải pháp về giá đất bồi thường, hỗ trợ ............................................................. 87
3.2.5. Chú trọng chính sách hỗ trợ và ổn định cuộc sống ............................................ 88
3.2.6. Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của đơn vị thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư ........................................................................................ 89
3.2.7. Giải quyết đơn thư liên quan đến GPMB ........................................................... 89
3.2.8. Các biện pháp khác ............................................................................................ 89
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ ................................................................................................... 92
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT
Chữ viết tắt
Ý nghĩa
1
BT
Bồi thƣờng
2
HT
Hỗ trợ
3
TĐC
Tái định cƣ
4
CP
Chính phủ
5
GPMB
Giải phóng mặt bằng
6
HĐND
Hội đồng nhân dân
7
NĐ
Nghị định
8
QĐ
Quyết định
9
UBND
Uỷ ban nhân dân
10
GCN
Giấy chứng nhận
11
BTNVMT
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
12
BTC
Bộ Tài chính
13
TT
Thông tƣ
14
TCVN
Tiêu chuẩn Việt Nam
15
CNH - HĐH
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Dân số giai đoạn 2015 - 2017 của thị xã Đông Triều......................................... 45
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Đông Triều năm 2017 ......................................... 54
Bảng 2.3. Kết quả thu hồi đất giai đoạn 2014 – 2017......................................................... 58
Bảng 2.4. Kết quả công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng trên địa bàn thị xã Đông Triều
đến năm 2017. ...................................................................................................................... 59
Bảng 2.5. Tổng diện tích hiện trạng và diện tích bị thu hồi của các xã, phƣờng khi thực
hiện dự án Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 18 đoạn qua thị xã Đông Triều ................................ 64
Bảng 2.6: Ý kiến của ngƣời dân có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tƣợng và điều
kiện đƣợc bồi thƣờng. .......................................................................................................... 66
Bảng 2.7: Giá đất ở theo nhà nƣớc quy định và theo quyết định bồi thƣờng ...................... 67
Bảng 2.8. Đơn giá bồi thƣờng, hỗ trợ đất nông nghiệp của dự án ....................................... 70
Bảng 2.9. Kết quả bồi thƣờng thiệt hại về đất của dự án ..................................................... 71
Bảng 2.10. Ý kiến của ngƣời có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách bồi
thƣờng đối với cây trồng, vật nuôi và nhà, công trình trên đất ............................................ 73
Bảng 2.11. Tổng hợp số tiền bồi thƣờng của các xã, phƣờng ............................................. 74
Bảng 2.12. Tổng hợp số tiền hỗ trợ, TĐC của dự án ........................................................... 76
Bảng 2.13. Ý kiến của ngƣời có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách hỗ trợ
của Dự án ............................................................................................................................. 77
Bảng 2.14. Những thuận lợi khó khăn trong việc thực hiện các chính sách BT, HT, TĐC
của dự án .............................................................................................................................. 81
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ hành chính thị xã Đông Triều .................................................................... 39
Hình 2.2. Cơ cấu sử dụng đất của Thị xã Đông Triều ......................................................... 53
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống. Đất đai có vai trò rất quan
trọng trong nền kinh tế của mỗi đất nƣớc, là nền tảng xây dựng các công trình văn
hoá, kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng; là nguồn vốn, nguồn nội lực để xây dựng
và phát triển bền vững quốc gia.
Trong quá trình đổi mới ở nƣớc ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây
dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng
nhu cầu CNH - HĐH đất nƣớc với mục tiêu đƣa nƣớc ta cơ bản trở thành một nƣớc
công nghiệp.
Công tác thu hồi đất và giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình
quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội là một
khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển. Bồi thƣờng, giải phóng mặt
bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Bồi
thƣờng và giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp
tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội và cộng đồng dân cƣ, ảnh hƣởng trực
tiếp tới lợi ích của Nhà nƣớc, của Chủ đầu tƣ, đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá
nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nƣớc, của từng địa phƣơng.
Dự án cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 18 đoạn Bắc Ninh - Uông Bí (Đoạn qua địa
phận thị xã Đông Triều) là một dự án quan trọng của thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng
Ninh. Theo quy hoạch chi tiết, dự án có có chiều dài 25,54km đi qua 12 xã, phƣờng
của thị xã Đông Triều, gồm: xã Bình Dƣơng 2,6km; xã Thủy An 1,5km; xã Việt
Dân 0,5km; xã Hồng Phong 1,1km; phƣờng Hƣng Đạo 0,4km; phƣờng Xuân Sơn
1,5km; phƣờng Kim Sơn 3,3km; phƣờng Mạo Khê 3,4km; xã Yên Thọ 3,13km; xã
Hoàng Quế 2,1km; xã Hồng Thái Tây 2,5km và xã Hồng Thái Đông 3,51km. Tổng
diện tích đất phải giải phóng mặt bằng (GPMB) là 56,08ha (trong đó đất ở là 4,2ha,
đất nông nghiệp là 14,34ha và đất khác là 37,54ha); tổng số thửa đất là 2.385 thửa
liên quan đến 1.600 hộ dân. Trong quá trình tổ chức, triển khai thực hiện dự án, mặc
1
dù chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất đã có sự
thay đổi để tiệm cận với giá thị trƣờng; cùng với sự quan tâm chỉ đạo của UBND
tỉnh Quảng Ninh, UBND thị xã Đông Triều, các ngành, các cấp nhƣng công tác thu
hồi đất và giải phóng mặt bằng vẫn gặp nhiều khó khăn, ngƣời sử dụng đất vẫn
chƣa thỏa mãn giá đất đƣợc bồi thƣờng. Vì vậy việc nghiên cứu làm rõ thực trạng
công tác thu hồi đất, GPMB của dự án này sẽ rút ra đƣợc những bài học kinh
nghiệm và các giải pháp trong việc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của thị xã
Đông Triều. Xuất phát từ lý do này, tác giả đã chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá
thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án cải tạo, nâng cấp
Quốc lộ 18 đoạn qua địa phận thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh”.
2. Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
của dự án cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 18 đoạn qua địa phận thị xã Đông Triều. Từ đó
đƣa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện các chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ để đẩy
nhanh tiến độ cho công tác giải phóng mặt bằng của Dự án nghiên cứu nói riêng và
cho công tác thu hồi đất, GPMB trên địa bàn thị xã Đông Triều nói chung, nâng cao
hiệu quả quản lý và sử dụng đất.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tìm hiểu về các chính sách, quy định pháp lý về công tác bồi thƣờng, hỗ
trợ và tái định cƣ của Nhà nƣớc ta tính từ thời điểm sau khi có Luật đất đai 2013
đến nay.
- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác bồi thƣờng, GPMB dự án cải tạo, nâng
cấp Quốc lộ 18 đoạn Bắc Ninh - Uông Bí đoạn qua địa phận thị xã Đông Triều. Các
số liệu thu thập đƣợc phân tích, đánh giá một cách khách quan.
- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thƣờng của dự án, phỏng vấn các hộ gia
đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cƣ.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, tìm ra những
nguyên nhân, những điểm hạn chế còn tồn tại từ đó đƣa ra các giải pháp khắc phục
2
nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ thiệt hại khi
Nhà nƣớc thu hồi đất và nâng cao đời sống và việc làm của ngƣời dân có đất bị thu
hồi đất phải có tính khả thi.
3. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng để thực hiện
cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 18 đoạn qua địa phận thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh.
- Phạm vi không gian: Dự án có tổng chiều dài là 25,54 km với tổng diện tích
đất GPMB để thực hiện dự án là 56,08 ha trên địa bàn 12 xã, phƣờng của thị xã
Đông Triều, gồm: xã Bình Dƣơng, xã Thủy An, xã Việt Dân, xã Hồng Phong,
phƣờng Hƣng Đạo, phƣờng Xuân Sơn, phƣờng Kim Sơn, phƣờng Mạo Khê, xã Yên
Thọ, xã Hoàng Quế, xã Hồng Thái Tây và xã Hồng Thái Đông.
- Phạm vi về thời gian: 2015 - 2017.
4. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
- Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dƣới luật quy định về bồi thƣờng,
hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Quyết định số 1766/2014/QĐ-UBND ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh
Quảng Ninh "Về việc ban hành quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi
Nhà nƣớc thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh".
- Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng
Ninh "Về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ
ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019".
- Quyết định số 398/2012/QĐ-UBND ngày 27/02/2012 của UBND tỉnh
Quảng Ninh "Về việc ban hành Bộ đơn giá bồi thƣờng tài sản đã đầu tƣ vào đất khi
Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh".
- Quyết định số 4234/2015/QĐ-UBND ngày 28/12/2015 của UBND tỉnh
Quảng Ninh "Về việc ban hành Bộ đơn giá bồi thƣờng tài sản gắn liền với đất khi
Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh".
- Quyết định số 1813/QĐ-UBND ngày 26/6/2015 của UBND tỉnh Quảng
Ninh "Về việc phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền bồi thƣờng, bố trí tái định cƣ khi
nhà nƣớc thu hồi đất thực hiện dự án: Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 18 đoạn Bắc Ninh Uông Bí (đoạn qua tỉnh Quảng Ninh).
3
- Các báo cáo của các cấp: thị xã Đông Triều, các xã, phƣờng có liên quan
đến vấn đề nghiên cứu.
- Các báo cáo của Hội đồng GPMB, các tổ GPMB của các xã, phƣờng thực
hiện dự án.
- Các giáo trình cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp
luật đất đai,…
- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia.
- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phƣơng.
5. Kết quả và ý nghĩa
5.1. Kết quả.
- Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất..
- Làm rõ thực trạng bồi thƣờng, hỗ trợ về đất và tài sản gắn liền với đất.
- Đề xuất đƣợc một số giải pháp góp phần giải quyết những khó khăn, vƣớng
mắc của dự án.
5.2. Ý nghĩa
Thông qua việc đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ của dự án có thể rút ra đƣợc những thuận lợi và khó khăn cũng nhƣ
những hạn chế còn tồn tại, tìm hiểu nguyên nhân từ đó đề xuất những giải pháp
khắc phục góp phần đƣa ra quyết định đúng đắn cho những nhà quản lý.
6. Cấu trúc Luận văn (các chƣơng)
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu.
Chƣơng 2. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của dự án cải
tạo, nâng cấp quốc lộ 18 đoạn qua địa phận thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh.
Chƣơng 3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất,
GPMB trên địa bàn thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh.
4
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
1.1.1. Các khái niệm chung.
* Khái niệm bồi thường:
Theo từ điển Tiếng Việt thì “Bồi thƣờng” có nghĩa là trả lại tƣơng xứng giá
trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể
khác gây ra [11].
Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của ngƣời đƣợc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của ngƣời sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [8].
Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất [8].
Việc bồi thƣờng thiệt hại này có thể là vô hình hoặc hữu hình (bồi thƣờng
bằng tiền, bằng vật chất khác...) có thể do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc
do thỏa thuận giữa các chủ thể.
“Giải phóng mặt bằng” (GPMB) là quá trình tổ chức thực hiện các công việc
liên quan đến công tác di dời nhà cửa, vật kiến trúc trên đất, cây cối, tài sản và các
công trình xây dựng trên phần đất nhất định đƣợc Nhà nƣớc quyết định cho việc cải
tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới, dự án mới trên đó [11].
Công tác bồi thƣờng, GPMB đƣợc thực hiện sau khi Nhà nƣớc có quyết định
thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế - xã hội nhằm đảm bảo quyền lợi cho
những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi.
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thƣờng nói trên theo quy định của pháp
luật thì có một hình thức bồi thƣờng khác gọi là việc hỗ trợ.
* Khái niệm hỗ trợ:
Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trợ giúp cho ngƣời có đất
thu hồi để ổn định đời sống và phát triển [8].
5
* Khái niệm tái định cư:
Tái định cƣ (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trƣớc đây để
sinh sống và làm việc. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nƣớc thu hồi hoặc trƣng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển [11].
TĐC đƣợc hiểu là một quá trình từ bồi thƣờng thiệt hại về đất, tài sản; di
chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập,
cơ sở vật chất, tinh thần ... Nhƣ vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động
xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cƣ đã gánh chịu vì sự phát triển
chung.
Hiện nay ở nƣớc ta, khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
ngƣời sử dụng đất đƣợc bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thƣờng bằng nhà ở.
- Bồi thƣờng bằng giao đất ở mới.
- Bồi thƣờng bằng tiền để ngƣời dân tự lo chỗ ở.
1.1.2. Vai trò của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng với sự phát triển cơ
sở hạ tầng và đời sống xã hội.
* Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng.
Nƣớc ta đang trong quá trình đổi mới, chủ động hội nhập kinh tế với khu vực
và thế giới trong điều kiện toàn cầu hóa đang diễn ra mạnh mẽ. Trƣớc bối cảnh lịch
sử mới, chúng ta có những thời cơ mới song cũng phải đối mặt với những thách
thức hết sức to lớn, đặc biệt là nhu cầu GPMB để đầu tƣ, xây dựng cơ sở hạ tầng.
Công tác GPMB đƣợc thực hiện tốt đã thu hút đƣợc vốn đầu tƣ trong và
ngoài nƣớc, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ phát triển cơ sở hạ tầng nhƣ: Xây dựng các
khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị mới, xây
mới các trƣờng học, bệnh viện, công trình giao thông, thủy lợi, cấp nƣớc, thoát
nƣớc, điện lực, thông tin liên lạc...
* Đối với sự phát triển đời sống xã hội.
Công tác GPMB góp phần thúc đẩy nhanh quá trình CNH - HĐH, tiến trình
phát triển xã hội đã có sự thay đổi cơ bản đó là: Phát triển đô thị kèm theo sự thu
hẹp xã hội nông thôn, làm thay đổi căn bản xã hội nông thôn theo hƣớng công
6
nghiệp. Hiện tƣợng đô thị hóa đƣợc xem nhƣ là một trong những nét đặc trƣng nhất
của sự biến đổi quan trọng xã hội trong thời đại hiện nay. Cùng với quá trình đô thị
hóa, công nghiệp hóa đƣợc xem nhƣ một khía cạnh quan trọng của sự vận động đi
lên của xã hội. Đô thị hóa là một quá trình lịch sử, quá trình này bao gồm sự thay
đổi trong phân bố lực lƣợng sản xuất, trƣớc hết là trong sự phân bố dân cƣ, trong
kết cấu nghề nghiệp – xã hội, kết cấu dân số, trong lối sống, văn hóa.
Bên cạnh những thuận lợi đối với sản xuất và đời sống con ngƣời, hƣớng đến
sự gia tăng nhu cầu khai thác và sử dụng nguồn tài nguyên tự nhiên, trong đó có
nguồn tài nguyên nƣớc sạch; gia tăng mức độ ô nhiễm các chất thải công nghiệp và
sinh hoạt ngày càng một lớn; sự gia tăng dòng ngƣời di dân từ nông thôn ra đô thị
cũng gây ra những áp lực đáng kể về nhà ở và vệ sinh môi trƣờng... Đặc biệt là khi
tiến trình đô thị hóa đƣợc đẩy mạnh đồng nghĩa với việc nảy sinh mâu thuẫn gay gắt
giữa vấn đề bảo vệ diện tích đất phục vụ cho công tác xây dựng đô thị và vấn đề bảo
vệ diện tích đất phục vụ cho sản xuất nông nghiệp. Công nghiệp hóa, đô thị phát
triển mạnh cũng đồng nghĩa với quá trình mất đất sản xuất nông nghiệp gia tăng.
Bên cạnh đó, quá trình đô thị hóa nhanh đã gây ra làn sóng di chuyển vào các đô thị
để tìm việc làm của số lao động nông thôn bị thu hồi đất sản xuất nông nghiệp, làm
cho các khu đô thị bản thân đã chƣa đáp ứng đủ nhu cầu việc làm, cơ sở hạ tầng,
dịch vụ xã hội, lại càng trở nên chật chội, đông đúc. Trong khi đó số nông dân còn
lại ở vùng nông thôn không có đất để sản xuất, chuyển đổi nghề không đƣợc, đời
sống của ngƣời nông dân rơi vào cảnh khó khăn, thất nghiệp.
1.1.3. Đặc điểm và những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường và giải
phóng mặt bằng.
Đặc điểm của quá trình bồi thường, GPMB.
Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính
đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan
trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cƣ khác nhau. Khu vực nội thành,
mật độ dân cƣ cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực
7
ven đô, mức độ tập trung dân cƣ khá cao, ngành nghề dân cƣ phức tạp, hoạt động
sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại, buôn bán nhỏ;
Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cƣ là sản xuất nông
nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thƣờng GPMB có những đặc trƣng riêng và đƣợc
tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu
vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong
đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi ngƣời dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cƣ
chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tƣ liệu sản
xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cƣ vùng này là giữ đƣợc đất để sản xuất,
thậm chí họ cho thuê đất còn đƣợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhƣng họ vẫn
không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến
công tác tuyên truyền, vận động dân cƣ tham gia di chuyển, định giá bồi thƣờng rất
khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống
dân cƣ sau này.
Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, GPMB:
- Yếu tố quản lý Nhà nƣớc về đất đai: Hiện nay công tác quản lý nhà nƣớc về
đất đai của các địa phƣơng còn yếu kém, không chặt chẽ, nhiều vƣớng mắc trong
quan hệ quản lý và sử dụng đất đai để tồn đọng khá dài không giải quyết đƣợc.
- Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Nội dung quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất có tác động mang tính định hƣớng từ lúc hình thành dự án đến
khi GPMB và lập khu tái định cƣ.
- Giao đất, cho thuê đất: Giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch và
kế hoạch sử dụng đất nhƣng nhiều địa phƣơng chƣa thực hiện tốt nguyên tắc này
dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thƣờng.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Lập và quản lý chặt
chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất
8
đai trong thị trƣờng bất động sản, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thƣ pháp lý nhằm xác lập
quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng trên các thửa đất cụ thể, là cơ sở pháp lý cao
nhất, căn cứ thiết thực nhất để tính toán bồi thƣờng thiệt hại cho các chủ sử dụng
đất.
- Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai: Việc
bồi thƣờng GPMB gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi
vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính. Vì vậy chính quyền địa phƣơng cấp trên,
hội đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra, coi đây là nhiệm vụ
thƣờng xuyên trong quá trình triển khai công tác bồi thƣờng GPMB; kịp thời phát
hiện những sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin cho nhân dân.
- Giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản
lý và sử dụng đất đai: Theo kết quả thống kê của cơ quan thanh tra nhà nƣớc cho
thấy hơn 80% số vụ tranh chấp, khiếu nại tố cáo hàng năm là thuộc lĩnh vực tranh
chấp đất đai, đặc biệt là khiếu kiện về việc bồi thƣờng thiệt hại chƣa thỏa đáng,
nhiều nơi áp giá bồi thƣờng quá thấp...Trƣờng hợp không công bằng là nguyên nhân
phát sinh ngƣời dân khiếu kiện gây ảnh hƣởng tới công tác GPMB.
1.1.4. Các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành [8].
1.1.4.1. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất đai của Nhà nước:
Luật Đất đai 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc
là đại diện chủ sở hữu”. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, định đoạt
và sử dụng đất đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nƣớc đối với đất đai
theo Điều 13 Luật đất đai 2013 là Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
giao đất, cho thuê đất; thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Với tƣ
cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nƣớc thực hiện quyền năng định đoạt đất đai trong
trƣờng hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu
9
hồi đất đối với những trƣờng hợp vi phạm pháp luật về đất đai, không sử dụng đất,
sử dụng đất không hiệu quả; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp
luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con ngƣời.
Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ:
Điều 61, 62 Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nƣớc chỉ thực hiện bồi thƣờng,
hỗ trợ, tái định cƣ đối với ngƣời đang sử dụng đất bị thu hồi khi Nhà nƣớc thu hồi
dùng vào các mục đích sau: Quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế vì lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng.
Nhà nƣớc thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và bố trí tái định cƣ đối với ngƣời
đang sử dụng đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, cụ
thể:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
hoặc có đủ điều kiện để đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc
cấp, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; ngƣời Việt Nam
định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện đƣợc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
- Cộng đồng dân cƣ , cơ sở tôn giáo , tín ngƣỡng đang sử dụng đất mà không
phải là đất do Nhà nƣớc giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
để đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
10
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
- Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển
nhƣợng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc, có Giấy chứng nhận hoặc
có đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
- Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
- Tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện
dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
Các văn bản pháp luật hiện hành của Nhà nước về bồi thường thiệt hại cho
người có đất bị thu hồi.
Các chính sách của Nhà nƣớc về bồi thƣờng thiệt hại cho ngƣời có đất bị thu
hồi để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, gồm:
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 của Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
11
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất.
- Thông tƣ số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng quy định chi tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
- Thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất
xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất định giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá đất.
- Thông tƣ 74/2015/TT-BTC về hƣớng dẫn việc lập dự toán sử dụng và thanh
quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc
thu hồi đất.
Ngoài các văn bản pháp quy nêu trên, Chính phủ cho phép UBND các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành các chính sách cho phù hợp mỗi địa
phƣơng để thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ theo địa phƣơng mình quản
lý. Cụ thể tại tỉnh Quảng Ninh, ban hành 02 văn bản: Quyết định số 1766/2014/QĐUBND ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh "Về việc ban hành Quy định
về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo Luật đất đai 2013
trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh" và Quyết định số 4234/2015/QĐ-UBND ngày
28/12/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc Ban hành bộ đơn giá bồi thƣờng tài
sản gắn liền với đất khi nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thay thế
Quyết định số 398/2012/QĐ-UBND ngày 27/02/2012 “Về việc ban hành bộ đơn giá
bồi thƣờng tài sản đã đầu tƣ vào đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh”.
Ngƣời đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc không có quyền sử dụng
đất ở và quyền sở hữu nhà ở nên họ không đƣợc bồi thƣờng về đất và nhà khi nhà ở
thuộc sở hữu Nhà nƣớc bị phá dỡ, mà chỉ bồi thƣờng chi phí cải tạo, sửa chữa, nâng
cấp do UBND cấp tỉnh quy định. Nhƣng để đảm bảo cho ngƣời dân có nhà ở, Nhà
nƣớc cho họ thuê nhà mới ở khu tái định cƣ với diện tích nhà ở cũ và theo giá cho
12
thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc và sau đó Nhà nƣớc bán nhà thuê mới cho họ theo
quy định của Chính phủ.
1.1.4.2. Những nội dung cơ bản của chính sách thu hồi đất, bồi thường, GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất.
Bồi thường về đất.
- Nguyên tắc chung
Nguyên tắc bồi thƣờng về đất và hỗ trợ khi nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc quy
định tại Điều 74, Điều 83 Luật Đất đai 2013, nhƣ sau:
* Tại Điều 74 quy định nguyên tác bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất:
- Ngƣời sử dụng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất nếu có đủ điều kiện đƣợc bồi
thƣờng quy định tại Điều 75 của Luật này thì đƣợc bồi thƣờng.
- Việc bồi thƣờng đƣợc thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
- Việc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
* Tại Điều 83 quy định hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất:
- Ngƣời sử dụng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ngoài việc đƣợc bồi thƣờng
theo quy định của Luật này còn đƣợc Nhà nƣớc xem xét hỗ trợ.
- Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và
đúng quy định của pháp luật.
- Các khoản hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất bao gồm:
+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
+ Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trƣờng hợp
thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu
hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển
chỗ ở;
+ Hỗ trợ tái định cƣ đối với trƣờng hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá
nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
13
+ Hỗ trợ khác.
- Xác định đối tượng bồi thường:
Những điều kiện đƣợc bồi thƣờng về đất khi nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc quy
định tại điều 75 của Luật Đất đai cụ thể nhƣ sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
hoặc có đủ điều kiện để đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc
cấp, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; ngƣời Việt Nam
định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện đƣợc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
- Cộng đồng dân cƣ , cơ sở tôn giáo , tín ngƣỡng đang sử dụng đất mà không
phải là đất do Nhà nƣớc giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
để đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
- Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển
nhƣợng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc, có Giấy chứng nhận
14
hoặc có đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc
cấp.
- Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
- Tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện
dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
Điều 87 của Luật Đất đai 2013 quy định Bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ đối
với các trƣờng hợp đặc biệt cụ thể nhƣ sau:
- Đối với dự án đầu tƣ do Quốc hội quyết định chủ trƣơng đầu tƣ, Thủ tƣớng
Chính phủ chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cƣ,
làm ảnh hƣởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của
cộng đồng, các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ƣơng thì Thủ tƣớng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thƣờng, hỗ
trợ, tái định cƣ.
- Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nƣớc ngoài mà Nhà
nƣớc Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ thì
thực hiện theo khung chính sách đó.
- Đối với trƣờng hợp thu hồi quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 65
của Luật này thì ngƣời có đất thu hồi đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ để ổn
định đời sống, sản xuất theo quy định của Chính phủ.
- Phương pháp định giá đất
15
Phƣơng pháp xác định giá đất và áp dụng các phƣơng pháp đƣợc quy định tại
Điều 4 và 5 Thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng, bao gồm các phƣơng pháp sau:
- Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tƣơng tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhƣợng trên thị
trƣờng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá.
- Phƣơng pháp chiết trừ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp định giá đất tính bằng thƣơng số
giữa mức thu nhập ròng thu đƣợc bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất
so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất
của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thƣơng mại nhà nƣớc có mức
lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc đƣợc phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ƣớc tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phƣơng pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng (sau đây gọi là Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh) ban hành.
Bồi thường thiệt hại về tài sản.
- Nguyên tắc chung
Theo điều 88, Luật Đất đai 2013, quy định:
16
- Khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất
bị thiệt hại về tài sản thì đƣợc bồi thƣờng.
- Khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài phải ngừng sản
xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì đƣợc bồi thƣờng thiệt hại.
- Nội dung bồi thường
- Đối với nhà và các công trình xây dựng trên đất:
+ Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia
đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài khi Nhà nƣớc thu hồi đất phải
tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật
theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó đƣợc bồi thƣờng
bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tƣơng
đƣơng.
+ Trƣờng hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ
thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thƣờng theo thiệt hại thực tế.
+ Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trƣờng
hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ
hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định
của pháp luật thì đƣợc bồi thƣờng thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
+ Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử
dụng không thuộc trƣờng hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi
thƣờng tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tƣơng
đƣơng theo quy định của pháp luật chuyên ngành (Điều 89 Luật Đất đai 2013).
- Đối với cây trồng, vật nuôi (Theo điều 90 của Luật Đất đai 2013).
Khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi
thƣờng thực hiện theo quy định sau đây:
+ Đối với cây hàng năm, mức bồi thƣờng đƣợc tính bằng giá trị sản lƣợng
của vụ thu hoạch. Giá trị sản lƣợng của vụ thu hoạch đƣợc tính theo năng suất của
vụ cao nhất trong 03 năm trƣớc liền kề của cây trồng chính tại địa phƣơng và giá
trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
17
