Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, tình huống dự án chợ truyền thống tân bình thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI
HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG
TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

PHẠM HUỲNH NHUNG

PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN
TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THIẾT ĐÔ THỊ:
TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG
TÂN BÌNH – TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

TP. Hồ Chí Minh, năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI
HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG
TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

PHẠM HUỲNH NHUNG

PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN
TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THIẾT ĐÔ THỊ: TÌNH HUỐNG DỰ
ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG
TÂN BÌNH – TP.HCM

Chuyên ngành: Chính sách công
Mã số: 60340402

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. HUỲNH THẾ DU

TP. Hồ Chí Minh, năm 2015


-i-

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử
dụng trong luận văn này đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi
hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học
Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.
Tác giả luận văn

Phạm Huỳnh Nhung


-ii-

LỜI CẢM ƠN

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô Chương trình Giảng dạy Kinh tế
Fulbright – Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, truyền
đạt nhiều kiến thức quý báu, cập nhật trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại Chương
trình. Cảm ơn các Anh, chị nhân viên trong Chương trình đã hỗ trợ, giúp đỡ tôi trong thời
gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thế Du, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực
hiện đề tài này. Thời gian qua, Thầy đã tận tâm hướng dẫn, động viên và đưa ra những góp

ý

chân thành, sâu sắc giúp tôi hoàn thành đề tài.

Xin chân thành cảm ơn Sở Công thương TP.HCM, Ban quản lý các Chợ, đặc biệt là Ban
quản lý Chợ Tân Bình đã hỗ trợ giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện, khảo sát cũng như
cung cấp nhiều thông tin có giá trị.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, người thân, bạn bè và đồng nghiệp
đã động viên, khích lệ, chia sẻ cùng tôi, tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập
và nghiên cứu.

Học viên

Phạm Huỳnh Nhung


-iii-

TÓM TẮT

Tái thiết đô thị diễn ra Việt Nam, đặc biệt tại các thành phố lớn để cải tạo, xây lại các khu
đô thị, công trình cũ, xuống cấp như là khu tập thể, chung cư, xí nghiệp,… và các khu công
cộng thiếu tiện ích và kém an toàn, chẳng hạn chợ truyền thống. Là một trong những Chợ
truyền thống đã xuống cấp trầm trọng, thiếu an toàn, Chợ Tân Bình được quy hoạch xây lại
từ lâu, nhưng khi công bố triển khai vào tháng 9/2014 đã vấp phải sự phản đối của tiểu
thương, là những người đang kinh doanh tại đây.
Kết quả phân tích cho thấy giá trị Chợ Tân Bình hiện tại 4.828 tỷ đồng (trong đó giá trị
thuộc tiểu thương hiện tại 4.615 tỷ, giá trị còn lại 213 tỷ thuộc Nhà nước (có bao gồm chi
phí hoạt động của Ban quản lý Chợ)). Giá trị Chợ sau khi xây được cộng thêm chi phí đầu
tư hợp lý theo ước tính là 1.465 tỷ đồng, sẽ là 6.293 tỷ đồng. Giá trị được phân chia cho 4

đối tượng liên quan: (1) Nhà nước thu tiền sử dụng phần đất khu A (389 tỷ); (2) Chủ đầu tư
thu tiền thuê điểm kinh doanh là 2.224 tỷ (trong đó giá trị xây dựng 1.797 tỷ trả cho nhà
thầu xây dựng); (3) Tiểu thương hiện tại là 2.967 hoặc 2.167 tỷ tuỳ trường hợp (bị tổn thất
ít nhất là 1.641 tỷ); (4) Tiểu thương mới được lợi ích 712 hay 1.512 tỷ. Như vậy, tiểu
thương hiện tại là đối tượng tổn thất rất lớn.Nguyên nhân sâu xa là do quyền tài sản không
được xác lập rõ ràng, tiểu thương hiện tại đang sở hữu quyền tài sản hàng tỷ đồng nhưng
không có quyền tham gia vào phát triển dự án, không được yêu cầu bồi thường khi dự án
gây tổn thất. Trong khiđó, lợi ích lại được chia sẻ cho nhà thầu xây dựng, tiểu thương mới
(những đối tượng không có bất kỳ quyền tài sản đối với Chợ hiện tại). Những tác động gây
ra tổn thất như: (1) chia sẻ thị phần và cạnh tranh của tiểu thương mới; (2) giá thuê chợ
tăng từ 155.000 lên 380.000 đ/tháng; (3) chi phí xây dựng trả nhà thầu khá cao so với các
công trình tương đương.Bên cạnh đó, giá trị Chợ còn phụ thuộc hoạt động của Chợ sau khi
xây, nếu mô hình Chợ phù hợp với sự phát triển và nhu cầu của người mua, người bán thì
sẽ tạo ra giá trị gia tăng và giá trị Chợ sẽ cao hơn, ngược lại sẽ thấp hơn.
Từ những phân tích trên, tác giả đã kiến nghị một số chính sách nhằm tái thiết thành công
dự án thiết thực này, như là xác lập quyền tài sản, thực hiện công tác đấu thầu và tăng
cường giám sát để có được mức chi phí đầu tư hợp lý, thực hiện chính sách giá có phân
biệt giữa tiểu thương hiện tại và mới và thực hiện quy chế đấu giá quyền khai thác đối với
người mới gia nhập để tạo sự công bằng, và cuối cùng là nên nghiên cứu cẩn trọng để mô
hình xây lại Chợ truyền thống phù hợp với nhu cầu của người dân và tiểu thương.


-iv-

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN...................................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN.......................................................................................................................ii
TÓM TẮT............................................................................................................................ iii
MỤC LỤC............................................................................................................................iv
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT....................................................................vi

DANH MỤC CÁC BẢNG..................................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP.................................................................. viii
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC............................................................................................. ix
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU................................................................................................... 1
1.1 Bối cảnh nghiên cứu........................................................................................................1
1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu.......................................................................................2
1.3 Phương pháp, đối tượng và phạm vi nghiên cứu.............................................................2
1.4 Bố cục luận văn............................................................................................................... 3
CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH.............................................................4
2.1 Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư....................................................... 4
2.2 Phương pháp so sánh và thu nhập trong thẩm định giá...................................................5
2.2.1 Phương pháp so sánh....................................................................................................5
2.2.2 Phương pháp chi phí.....................................................................................................6
2.2.3 Phương pháp thu nhập..................................................................................................6
2.3. Quyền tài sản.................................................................................................................. 7
CHƯƠNG 3: DỰ ÁN XÂY LẠI CHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH............................10
3.1 Tổng quan về CTT Tân Bình.........................................................................................10
3.1.1 Đặc điểm của CTT......................................................................................................10
3.1.2 CTT Tân Bình.............................................................................................................10
3.2 Dự án xây dựng Chợ......................................................................................................11
3.2.1 Chi tiết quy hoạch và đầu tư.......................................................................................11
3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê......................................................................................12
3.2.3 Giá trị tài chính của Dự án..........................................................................................13
3.3. Chi phí xây dựng.......................................................................................................... 15
3.3.1 Chi phí xây dựng khái toán của Dự án....................................................................... 15
3.3.2 Chi phí xây dựng ước tính..........................................................................................17


-v-

3.3.3 Giá trị tài chính với chi phí đầu tư ước tính............................................................... 17
3.3.4 Phân tích rủi ro dự án bằng mô phỏng Monte Carlo..................................................18
3.4 Giá trị Chợ Tân Bình..................................................................................................... 19
3.4.1. Ước tính giá giao dịch ĐKD trước khi Dự án được công bố.................................... 19
3.4.2 Giá trị chợ hiện tại và phân chia cho các bên liên quan............................................. 21
3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện Dự án...........................................................21
CHƯƠNG 4: PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN
LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN......................................................................................23
4.1. Các giả định..................................................................................................................23
4.2. Phân chia các đối tượng liên quan................................................................................23
4.2.1 Giá trị tiền sử dụng đất Khu A....................................................................................24
4.2.2 Giá trị tiền thuê ĐKD................................................................................................. 24
4.2.3 Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính......................................24
4.2.4 Phân chia giá trị Chợ Tân Bình giữa các bên liên quan............................................. 25
4.3. Phân chia giá trị của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới......................................26
4.3.1 Ước tính giá giao dịch ĐKD sau khi Dự án được công bố.........................................26
4.3.2 Phân chia (trường hợp 1)............................................................................................27
4.3.3 Phân chia (trường hợp 2)............................................................................................28
4.4. Nguyên nhân phân chia giá trị......................................................................................30
4.4.1 Chi phí đầu tư xây dựng và giá thuê...........................................................................30
4.4.2. Quyền tài sản của tiểu thương................................................................................... 33
4.4.3 Sự phù hợp của mô hình xây lại Chợ......................................................................... 35
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................39
5.1 Kết luận..........................................................................................................................39
5.2 Kiến nghị....................................................................................................................... 40
5.2.1 Xác lập quyền tài sản của tiểu thương để xác định rõ ràng quyền, nghĩa vụ của tiểu
thương kinh doanh tại chợ...................................................................................................40
5.2.2 Chi phí đầu tư và mức giá thuê...................................................................................40
5.2.3 Chính sách phân biệt giá cho thuê giữa tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới......41
5.2.4 Nghiên cứu mô hình xây dựng Chợ phù hợp với nhu cầu của thị trường..................42

TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................43
PHỤ LỤC............................................................................................................................ 47


-vi-

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
CTT
ĐKD
ĐT
NPV
Q.TB
TĐG
TP.HCM
XD
UBND


-vii -

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình........................................................12
Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD....................................................................................12
Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam của IMF...........................................................13
Bảng 3.4: Phân kỳ chi phí đầu tư.........................................................................................14
Bảng 3.5: Chi phí xây dựng................................................................................................. 15
Bảng 3.6: Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014......20
Bảng 3.7: Thông tin cho thuê ĐKD Chợ Tân Bình............................................................. 20

Bảng 3.8: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại..............................................................................21
Bảng 4.1: Tiền thuê ĐKD sau khi Chợ xây......................................................................... 24
Bảng 4.2: Giá trị chênh lệch giữa chi phí đầu tư khái toán và ước tính.............................. 25
Bảng 4.3: Phân chia giá trị sau khi Chợ xây........................................................................25
Bảng 4.4: Thông tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình thời điểm tháng 9/2014 đến nay.. .26
Bảng 4.5: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 1).........................................27
Bảng 4.6: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 2).........................................28
Bảng 4.7: Giá thuê phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng.................................................30
Bảng 4.8: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương nếu giá thuê 273.300đ.............................31


-viii -

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP

Hình 3.1: So sánh chi phí đầu tư tại một số TTTM và Chợ - TTTM.................................. 16
f

Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPV TIP........................................18
Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây...................................................... 22
Hình 4.1: Biểu đồ phân chia giá trị giữa các bên liên quan (trường hợp 1).........................28
Hình 4.2: Biểu đồ so sánh sự phân chia giữa các bên liên quan nếu điều chỉnh giá thuê .. 32
Hộp 4.1: Quyền tài sản của tiểu thương tại Chợ Tân Bình..................................................33
Hộp 4.2: Quyền tài sản tại Chợ Tân Bình theo các cơ quan quản lý...................................34
Hộp 4.3: Hoạt động của các Chợ - TTTM sau khi xây........................................................35
Hộp 4.4: Tình trạng hoạt động Chợ Văn Thánh.................................................................. 36
Hình 4.3: Biểu đồ Phân chia giá trị Chợ phụ thuộc vào sự thành công của mô hình xây lại ..
38

-ix-

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC
Phụ lục 1.1: Bảng Số lượng Chợ, TTTM, siêu thị cả nước và TP.HCM............................. 47
Phụ lục 1.2: Bảng Tổng hợp quy hoạch định hướng phát triển hệ thống Chợ - Siêu thị TTTM trên địa bàn TP.HCM giai đoạn................................................................................48
Phụ lục 3.1: Bảng Kết quả khảo sát đánh giá của người tiêu dùng về những tiện ích khi lựa
chọn địa điểm mua sắm tại siêu thị hay Chợ trên địa bàn Thành phố Cần Thơ..................50
Phụ lục 3.2: Bảng chi tiết quy hoạch Khu B........................................................................50
Phụ lục 3.3: Bảng kết quả ước lượng chi phí vốn chủ sở hữu............................................. 50
Phụ lục 3.4: Bảng dự kiến giá cho thuê............................................................................... 51
Phụ lục 3.5: Bảng kế hoạch thu tiền.................................................................................... 52
Phụ lục 3.6: Bảng tiến độ thu tiền cho thuê......................................................................... 53
Phụ lục 3.7: Bảng ngân lưu vào...........................................................................................54
Phụ lục 3.8: Bảng kế hoạch đầu tư...................................................................................... 55
Phụ lục 3.9: Bảng chi phí khác............................................................................................ 56
Phụ lục 3.10: Bảng ngân lưu ra và ngân lưu ròng của dự án...............................................57
Phụ lục 3.11: Bảng khảo sát chi phí đầu tư một số Chợ - Trung tâm thương mại...............59
Phụ lục 3.12: Bảng Suất đầu tư xây dựng theo qui định của cơ quan thẩm quyền, báo cáo
của công ty tư vấn và kết quả điều chỉnh của tác giả...........................................................60
Phụ lục 3.13: Bảng ước tính chi phí xây chợ tạm................................................................61
Phụ lục 3.14: Bảng ước tính chi phí xây chợ truyền thống..................................................61
Phụ lục 3.15: Bảng tổng chi phí đầu tư chợ ước tính có tính lạm phát................................62
Phụ lục 3.16: Bảng ngân lưu ròng của dự án với chi phí đầu tư ước tính........................... 63
Phụ lục 3.17: Bảng thông tin giao dịch ĐKD ở một số Chợ trong thời gian gần đây.........64
Phụ lục 3.18: Bảng thông tin giao dịch ĐKD ở Chợ Tân Bình........................................... 68
Phụ lục 4.1: Bảng ước tính giá trị tiền thuê đất khu A.........................................................69


-x-

Phụ lục 4.2: Bảng Tổn thất giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại theo giá trị gia
tăng và hệ số kinh doanh......................................................................................................71
Phụ lục 4.3: Bảng Giá trị quyền khai thác của tiểu thương mới theo giá trị gia tăng và hệ
số kinh doanh.......................................................................................................................71
Phụ lục 4.4: Bảng Phân chia Giá trị Chợ cho các đối tượng theo giá trị gia tăng (hệ số kinh
doanh 1,3, giá thuê 273.300)................................................................................................72


-1-

CHƯƠNG 1:
GIỚI THIỆU
1.1 Bối cảnh nghiên cứu
Dự án tái thiết đô thị (ĐT) là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ
thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá bỏ theo quy hoạch ĐT đã được cấp có
thẩm quyền phê duyệt (Chính phủ, 2013). Tái thiết ĐT không đơn giản là xây mới mà là
một quá trình tác động vào ĐT và nó được gắn kết những mối quan hệ phức tạp với các
lĩnh vực xã hội, ngoài đem lại bộ mặt mới cho ĐT, cũng sẽ để lại những hệ quả không
mong đợi như khiến người nghèo ở khu đó phải chuyển đến nơi khác phù hợp mức sống,
làm giảm bản sắc của khu ĐT trước đó (Hoàng Anh và Nguyễn Hoàng Việt, 2014).
Việt Nam cũng đã thực hiện cuộc tái thiết ĐT, rõ nét nhất là tại thành phố Hà Nội, thành
phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM), tập trung các dạng dự án như: khu chung cư, tập thể cũ
xuống cấp; khu vực xí nghiệp cũ trong nội đô; công trình công cộng thiếu hoặc chưa có hạ
tầng kỹ thuật và đảm bảo an toàn; hệ thống giao thông được tái thiết mở rộng hay làm mới;
… yêu cầu phải phá bỏ, cải tạo hay di dời công trình hiện tại (Hoàng Anh và Nguyễn
Hoàng Việt, 2014). Kinh nghiệm thế giới, tái thiết ĐT phải hài hoà các lợi ích, song theo
ông Phạm Sỹ Liêm – Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, tại nước ta thì lợi ích lại rơi vào túi
nhà kinh doanh bất động sản là chính. Do đó dù nhiều ĐT, công trình đã xuống cấp nghiêm
trọng nhưng việc tái thiết lại diễn ra rất chậm chạp do những vướng mắc về đền bù, giải
phóng mặt bằng, về xác định lợi ích của Nhà nước, của người dân và lợi ích của nhà đầu tư

(Từ Nguyên, 2011). Và một trong những nguyên nhân cơ bản của vấn đề này chính là sự
không rõ ràng về quyền tài sản như ý kiến của PGS.TS Phạm Duy Nghĩa (2015) về những
hệ luỵ của nó đã làm cho doanh nghiệp không dám đầu tư lớn, những nhóm người có
quyền quyết định sẽ có cơ hội hưởng lợi từ việc phát triển khu đất, nhà nước không thu
được thuế và người dân đang sinh sống, hưởng lợi từ đó lại bị tổn thất từ việc thu hồi
nhưng đền bù không tương xứng.
Tình huống Chợ truyền thống Tân Bình là một minh chứng cho tình trạng quyền tài sản
không rõ ràng đã dẫn đến tổn thất cho tiểu thương hiện tại, ngược lại tạo ra lợi ích cho
những nhóm đối tượng khác trong dự án tái phát triển Chợ. Do Chợ đã xuống cấp, kém an


-2-

toàn, Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minhquyết định xây lại Chợ Tân Bình trong giai
đoạn 2008 – 2010 theo quyết định số 17/2009/QĐ-UBND, ngày 12/02/2009 về quy hoạch
phát triển hệ thống Chợ - Siêu thị - TTTM giai đoạn 2008–2010 trong số 100 Chợ phải sửa
chữa, nâng cấp, xây lại hoặc chuyển công năng (UBND TP.HCM, 2009a). Tuy nhiên, ngày
19/9/2014 UBND Quận Tân Bình công bố Dự án chuyển đổi Chợ Tân Bình sang TTTM
kết hợp CTT theo phương thức hợp tác công tư thì đã vấp phải sự phản đối của nhiều tiểu
thương Chợ Tân Bình, dẫn đến việc dự án phải tạm ngưng triển khai (Hồng Châu, 2014).
1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
Xây dựng (XD) lại CTT Tân Bình là thiết thực trước tình trạng xuống cấp trầm trọng. Tuy
nhiên, quá trình triển khai không được sự đồng thuận của tiểu thương – đối tượng bị tác
động trực tiếp từ Dự án. Để xem xét các tác động của các bên liên quan, đề tài “Phân tích
ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị: Tình huống dự án
chợ Tân Bình - TP.HCM” từ đó có những kiến nghị phù hợp để tái thiết thành công Chợ.
Trên cơ sở tìm hiểu, phân tích và sử dụng các khung lý thuyết đã học ứng dụng vào tình
huống thực tế CTT Tân Bình, đề tài sẽ lần lượt nghiên cứu các câu hỏi sau đây:



Câu hỏi 1: Giá trị Chợ Tân Bình được phân chia như thế nào giữa các bên liên
quan,trước và sau khi xây lại?



Câu hỏi 2: Đối tượng nào được lợi ích, đối tượng nào bị tổn thất nhiều

nhất, tại
sao?



Câu hỏi 3: Chính sách của Nhà nước nên như thế nào để có thể hài hoà lợi ích giữa
các bên liên quan trong tình huống Chợ Tân Bình?
1.3 Phương pháp, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Phương pháp phân tích nghiên cứu định tính dựa trên nghiên cứu tình huống là Dự án xây
lại Chợ truyền thống Tân Bình. Tác giả ứng dụng phân tích lợi ích chi phí, phương pháp
thẩm định giá và sử dụng số liệu thống kê, dự báo, thông tin khảo sát trực tiếp liên quan đối
tượng trong tình huống nghiên cứu. Qua đó, diễn giải các bằng chứng một cách định tính
và đưa ra các đề xuất chính sách cụ thể đến vấn đề nghiên cứu.


-3-

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu sẽ tập trung các bên liên quan gồm 4 đối tượng trong
tình huống Chợ Tân Bình: 1) tiểu thương hiện tại; 2) tiểu thương mới sẽ gia nhập vào kinh
doanh trong Chợ sau khi xây; 3) đơn vị trúng thầu xây dựng Chợ; và 4) Nhà nước (đại diện
là Ban quản lý Chợ là đơn vị sự nghiệp có thu dưới sự quản lý trực tiếp của UBND Q.TB).
Bên cạnh đó, tác giả thu thập thông tin về giá giao dịch ĐKD tại một số Chợ có đặc điểm

tương tự (Chợ An Đông, Sài Gòn Square, chợ Nguyễn Tri Phương, Phạm Văn Hai,…).
1.4Bố cục luận văn
Để thực hiện mục tiêu đặt ra, luận văn bao gồm 05 chương. Chương 1 giới thiệu bối cảnh
và vấn đề tập trung nghiên cứu. Chương 2 trình bày tổng quan các khung lý thuyết phân
tích phục vụ cho việc nghiên cứu. Chương 3 nghiên cứu về dự án xây dựng lại chợ và giá
trị Chợ Tân Bình. Chương 4, ước tính phân chia giá trị Chợ Tân Bình sau khi xây giữa các
bên liên quan và xem xét, tìm hiểu các nguyên nhân của việc phân chia giá trị quyền khai
thác này cũng như những bất cập. Chương 5 kết luận các vấn đề quan trọng đồng thời kiến
nghị một số chính sách để có thể tái thiết thành công công trình này.


-4-

CHƯƠNG 2:
KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH

2.1Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư
Trong Dự án xây dựng CTT Tân Bình, tác giả dựa vào khung phân tích thẩm định dự án
theo tài liệu Phân tích Chi phí và Lợi ích cho các quyết định đầu tư của Glenn P. Jenkins và
Arnold C. Harberger. Đối tượng xác định là giá trị tài chính theo quan điểm tổng đầu tư để
f

xác định giá trị tài chính của dự án (NPV TIP) của dự án.
Thực hiện ước lượng dòng ngân lưu tài chính của dự án và chiết khấu bằng tỷ suất chiết
khấu bình quân có trọng số (wacc) nhằm hiện giá các dòng ngân lưu này về hiện tại để xác
định NPV của dự án:
NPV 

ån

t 0

B C
t

t

(1  r)t
Trong đó:
Bt: Lợi ích dự án tại thời điểm t
Ct: Chi phí dự án tại thời điểm t
r: tỷ suất chiết khấu bình quân có trọng số (wacc)

WACC  r
E

ED
rE: chi phí vốn chủ sở hữu
rD: chi phí nợ vay
tC: thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
E:

giá trị vốn chủ sở hữu

D:

giá trị nợ vay

Xác định rE dựa theo mô hình định giá tài sản vốn (CAPM):
Chi phí vốn chủ sở hữu = Lãi suất phi rủi ro + Beta x Mức bù rủi ro thị thường

rE = rf + βi (E[rM] – rf)


-5-

Do việc ước lượng beta của các công ty ở Việt Nam bằng cách lấy trực tiếp số liệu cổ
phiếu giao dịch trên thị trường chứng khoán còn hạn chế nên để ước lượng rE chúng ta sẽ
tính gián tiếp dựa vào thước đo chuẩn trên thị trường chứng khoán phát triển là Hoa Kỳ.
Chi phí vốn chủ sở hữu

=

Chi phí vốn chủ sở hữu
dự án tương tự ở Hoa Kỳ

dự án ở Việt Nam
E[ri]

VN

= rf

US

+ βi (E[rM]

+

US

Mức bù rủi ro quốc
gia

US

– rf ) + RPc + RPe

Trong đó,
E[ri]
RPc
RPe

VN

: suất sinh lợi kỳ vọng vốn chủ sở hữu đầu tư vào dự án ngành i ở Việt Nam
: mức bù rủi ro quốc gia
: mức bù rủi ro hối đoái

Mục tiêu của phân tích không phải nhằm đưa ra quyết định đầu tư hay không, mà chỉ để
xem xét giá trị các yếu tố liên quan đến dự án, các yếu tố sẽ tác động, thay đổi như thế nào
f

khi giả định dự án đạt mức giá trị NPV TIP nào đó.
2.2 Phương pháp so sánh và thu nhập trong thẩm định giá
Để ước tính giá trị quyền khai thác điểm kinh doanh (ĐKD), tác giả dựa vào các phương
pháp thẩm định giá (TĐG). TĐG là việc cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị
bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường
tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn
TĐG (Quốc hội, 2012). Trong luận văn, tác giả ứng dụng phương pháp so sánh, phương
pháp chi phí và phương pháp thu nhập.

2.2.1 Phương pháp so sánh
Là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản
cần TĐG đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần
TĐG hoặc gần với thời điểm cần TĐG để ước tính giá trị thị trường của tài sản (Bộ tài
chính, 2008a).
Phương pháp so sánh bao gồm 5 bước:


-6-

Bước 1, Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch và các yếu tố so sánh của
những tài sản tương tự tài sản cần TĐG trên thị trường;
Bước 2, Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại
hoặc tương tự có thể so sánh với tài sản cần TĐG vào thời điểm cần TĐG hoặc gần với
thời điểm cần TĐG;
Bước 3, Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi
đơn vị so sánh chuẩn;
Bước 4, Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần TĐG từ
đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản
so sánh. Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy tài sản cần TĐG làm chuẩn, những yếu tố ở tài sản
so sánh kém hơn so với tài sản cần TĐG thì điều chỉnh tăng, những yếu tố ở tài sản so
sánh vượt trội hơn so với tài sản cần TĐG thì điều chỉnh giảm, những yếu tố ở tài sản so
sánh tương tự với tài sản cần TĐG thì không điều chỉnh.
Bước 5, Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ
dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản TĐG.
2.2.2 Phương pháp chi phí
Chi phí là số tiền cần thiết để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản. Phương
pháp chi phí là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản
cần TĐG để xác định giá trị thị trường của tài sản cần TĐG (Bộ tài chính, 2008b). Chi phí
là yếu tố quan trọng cần xem xét khi ước tính giá trị tài sản. Trong một số điều kiện, chi phí

có thể là một phương cách tiện lợi để đo lường giá trị. Tuy nhiên cần phải xem xét cẩn thận
trước khi chấp nhận chi phí như là thước đo của giá trị. Chi phí và giá trị là một và duy
nhất giống nhau khi chi phí đó là chi phí hợp lý và được xã hội thừa nhận (Trường
Marketing,2006).
2.2.3 Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng
trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản


-7-

(quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị
thị trường của tài sản cần TĐG (Bộ tài chính, 2008c). Trong đó, với dòng tiền dài hạn và
ổn định, ta có thể ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hoá lợi tức của một năm (tức là
chia thu nhập cho tỷ suất vốn hoá thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập).
V = I/R hoặc V = I x GI
Trong đó:

V

: giá trị tài sản,

I

: thu nhập ròng trong một năm,

R

: tỷ suất vốn hoá,

GI

: hệ số thu nhập (GI = 1/R).

Trường hợp thu nhập hàng năm có mức tăng trưởng ổn định là giá trị tài sản được vốn hoá:
V = I/(R – g)
Với g là tỷ lệ tăng trưởng.
Từ đó suy ra, thu nhập ròng trong một năm từ tài sản là I: I = V x R hay

I = V/GI

2.3. Quyền tài sản
Từ góc độ pháp lý, quyền tài sản được xem là một nhóm quyền mô tả một người có thể làm
và không được làm gì với nguồn lực mà họ sở hữu. Những quyền này có 03 đặc điểm: gắn
với tài sản, chủ sở hữu tự do thực thi quyền trên tài sản của họ, việc thực thi này loại trừ sự
can thiệp của những người không phải chủ sở hữu. Quyền tài sản tạo ra một phạm vi riêng
và độc quyền cho chủ sở hữu tự do thể hiện ý chí của mình mà không bị chi phối bởi
những người khác (Cooter & Ulen, 2012). Với khái niệm chính thống ở Việt Nam (Điều
181 Bộ luật Dân sự năm 2005), quyền tài sản như một loại tài sản bên cạnh vật, tiền, giấy
tờ có giá. Nhìn chung, quyền tài sản dưới góc độ pháp lý gắn với những hàm ý sâu xa bắt
nguồn từ quyền tự nhiên và những mô tả của luật pháp.
Trong kinh tế luật, quyền tài sản được tiếp cận từ góc độ khác. Theo Harold Damsetz
(1967), quyền tài sản được hiểu là một tập hợp của nhiều quyền và lợi ích mang tính loại
trừ, trong đó có các quyền cơ bản như kiểm soát việc sử dụng tài sản, thụ hưởng lợi nhuận
thu hút từ việc khai thác tài sản, quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp tài sản (Phạm
Duy Nghĩa, 2011). Tính tạo động cơ của quyền tài sản khiến chúng được định hình trong
những cơ chế gần như cơ chế đàm phán (Cooter & Ulen, 2012), hoặc thông qua một trật tự


-8-

chung do luật pháp thiết lập ra, hoặc theo tập quán và thông lệ (Ellickson, 1991) tùy theo
loại nào được trải nghiệm tạo ra lợi ích lớn hơn cho các bên liên quan. Như vậy, ở góc độ
kinh tế, quyền tài sản cũng là một nguồn lực mà việc phân bổ chúng bởi các thiết kế của
pháp luật có thể tạo ra những kết quả khác nhau về lợi ích và chi phí.
Phạm Duy Nghĩa (2011) ví dụ về quyền tài sản đối với tài sản là thửa đất bao gồm:
Tên quyền tài sản
Chiếm hữu
Sử dụng
Hạn chế người thứ ba
Định đoạt
Phát triển
Canh tác, sản xuất
Cho thuê
Thế chấp
Góp vốn
Thực thi quyền
Tiệm cận công lý

Theo định lý Coase, khi chi phí giao dịch bằng không, cơ chế thỏa thuận tự nó sẽ làm nên
việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực, không cần đến các quy định của luật pháp về quyền
tài sản (Coase, 1960 trích trong Mankiw 2014). Nói tổng quát, pháp luật nên khuyến khích
các thỏa thuận tư nhân bằng việc giảm chi phí giao dịch. Một hiệu ứng về quyền tài sản
tương phản với định lý Coase là hiệu ứng “làm giá” hay “tiếc của” – người ta có xu hướng
đòi giá cao để bỏ đi thứ mình đang có, cao hơn mức giá mà bản thân họ bỏ ra để mua thứ
tương tự (Kahneman, Knetsch, & Thaler, 1990). Theo hiệu ứng này, mọi người thường
thích cái mình có, hơn là được có cái bằng với cái mình thích, xuất phát từ các chi phí
chuyển đổi. Lê Nết (2006) cho rằng hiệu ứng này có thể vận dụng để giải thích cho các
trường hợp đền bù giải tỏa hay di dời cơ sở sản xuất, trong đó cần phải chú ý đến chi phí
chuyển đổi, thay vì tập trung vào phân tích chi phí-lợi ích.

Các chứng cứ xác lập quyền sở hữu về mặt pháp lý được quy định bởi pháp luật hoặc bởi
khế ước xã hội, tập quán khi chưa có pháp luật điều chỉnh nhằm xác lập về mặt pháp lý để


-9-

được pháp luật bảo hộ các quyền và xác định các nghĩa vụ; các chủ thể trong xã hội thừa
nhận khi thực hiện quyền về kinh tế đối với tài sản (như là giấy phép, giấy chứng nhận,
hợp đồng, bằng khoán, chứng chỉ, giấy bảo đảm, hoá đơn,…). Ở những nước đang phát
triển hầu hết tài sản có giá trị như đất, gia súc, nhà cửa,… lại không được quan tâm thích
đáng về những bằng chứng pháp lý quyền sở hữu (Sjaastad and Cuosins, 2008). Quyền tài
sản được định nghĩa yếu kém sẽ tạo ra vấn đề về tài sản chung vì nhiều người có quyền với
nó (North, 1981; Ostrom, 1990) và dẫn đến hai hệ lụy: 1) Cấu trúc kiểm soát không hiệu
quả, nhấn mạnh đến vấn đề sự tách biệt và không hỗ trợ nhau giữa quyền kiểm soát về vật
chất với quyền pháp lý đối với tài sản; 2) Cản trở trong việc thực thi các hợp đồng. DeSoto
(2000) đặt vấn đề về quyền tài sản như một trong những nguyên nhân khiến vốn không thể
luân chuyển được, hợp thành sự lý giải cho những bí ẩn khiến các nước đang phát triển
không thể sao chép các thành công của phương Tây trong việc phát triển chủ nghĩa tư bản.


-10-

CHƯƠNG 3:
DỰ ÁN XÂY LẠICHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH

3.1 Tổng quan về CTT Tân Bình
3.1.1Đặc điểm của CTT
Chợ “là loại hình kinh doanh thương mại được hình thành và phát triển mang tính truyền
thống, được tổ chức tại một địa điểm theo quy hoạch, đáp ứng nhu cầu mua bán, trao đổi
hàng hoá và nhu cầu tiêu dùng của khu vực dân cư"(Chính phủ, 2003). CTT có ưu điểm

như: phù hợp thói quen mua sắm (mua các mặt hàng ăn uống hàng ngày, tiện lợi mua sắm
do không đi xa, không mất nhiều tiền và thời gian gửi xe,…); giá cả rẻ hơn siêu thị; sản
phẩm nhiều kích cỡ đáp ứng cao nhất nhu cầu của khách hàng; thực phẩm luôn tươi ngon
(Nguyễn Thị Phương Dung và Bùi Thị Kim Thanh, 2011). Kết quả khảo sát của người tiêu
dùng năm 2010 tại địa bàn Thành phố Cần Thơ, phần lớn người tiêu dùng cho rằng chợ
chiếm lợi thế về giá cả, tính tiền nhanh chóng, thái độ phục vụ và điều kiện thanh toán
(Phụ lục 3.1: Bảng Kết quả khảo sát đánh giá của người tiêu dùng về những tiện ích khi lựa
chọn địa điểm mua sắm tại siêu thị hay chợ trên địa bàn Thành phố Cần Thơ).
Tuy nhiên, CTT vẫn có những nhược điểm như: cơ sở hạ tầng yếu kém (vệ sinh môi
trường, hệ thống xử lý nước thải, thiếu an toàn về an ninh trật tự và phòng cháy chữa
cháy…). Công tác phòng cháy chữa cháy không được quan tâm, chỉ chú trọng kinh doanh
thậm chí lấn chiếm lối đi chung làm giảm khoảng cách (UBND TP.HCM, 2009b).
3.1.2 CTT Tân Bình
Chợ Tân Bình lúc đầu có tên là Nguyễn Văn Thoại, được thành lập vào những năm 1960,
là chợ nhỏ nằm giữa 4 trục đường Lý Thường Kiệt – Lê Minh Xuân – Tân Tiến – Phú Hoà,
do tư nhân đầu tư khai thác. Quá trình từ sau 1975 đến 1985, chợ được nâng cấp, mở rộng
và xây dựng kiên cố. Năm 1991, Chợ Tân Bình được giao cho UBND Q.TB trực tiếp quản
lý.


-11-

2

Chợ toạ lạc tại 172 – 174 Lý Thường Kiệt, phường 8, Q.TB, diện tích đất 21.979,8m , là
Chợ bán sỉ. Mặt hàng kinh doanh chính là quần áo, vải, phụ liệu may mặc và đồ cưới (năm
1

2008 chiếm trên 77% trong tổng số 2.920 số điểm kinh doanh (ĐKD) trong chợ (UBND
Q.TB, 2008)). Hiện nay, chợ có 2.956 thương nhân (6 đơn vị là doanh nghiệp Nhà nước và

hợp tác xã, 2.950 hộ cá nhân), hàng ngày có khoảng trên 10.000 lượt khách hàng mua sắm.
Là một trong những chợ lớn của TP.HCM, nhưng do xây đã lâu, đã xuống cấp nghiêm
2

trọng, 2/3 trong tổng số ĐKD diện tích dưới 1m , môi trường kinh doanh còn nhiều hạn
chế chưa đáp ứng nhu cầu của thương nhân và tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất là nguy cơ cháy nổ
và không an toàn vào mùa mưa bão hàng năm (UBND Q.TB, 2014).
3.2 Dự án xây dựng Chợ
Theo quy hoạch của Tp.HCM, Chợ Tân Bình sẽ xây lại trong giai đoạn 2008 - 2010.
UBND TP.HCM giao UBND Q.TB trực tiếp quản lý để đầu tư và phê duyệt Phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái bố trí chợ tạm theo chủ trương là “Đảm bảo công khai, minh bạch và
đạt được sự đồng thuận của tiểu thương, đảm bảo quá trình triển khai dự án không ảnh
hưởng hoạt động kinh doanh xuyên suốt của tiểu thương” (UBND Tp.HCM, 2014).
3.2.1 Chi tiết quy hoạch và đầu tư
Dự án triển khai trong 4 năm từ 2015, sẽ xây 02 chợ tạm để đảm bảo cho hoạt động của
2

tiểu thương. Chợ tạm 1 bố trí 439 ĐKD, diện tích kinh doanh 913 m . Chợ tạm 2 có 3.778
2

ĐKD, diện tích kinh doanh 9.607 m . Tiểu thương không đóng tiền thuê tại chợ tạm. Năm
2016 sẽ xây CTT, thời gian xây dựng 30 tháng, chợ đi vào hoạt động cuối năm 2018.
2

CTT Tân Bình xây ở Khu B với tổng diện tích tích doanh là 23.176 m (chưa kể diện tích
giữ xe) bố trí khoảng 6.000 ĐKD tăng gần gấp đôi số ĐKD hiện có (3.336 ĐKD).

1

Điểm kinh doanh tại chợ: bao gồm quầy hàng, sạp hàng, ki-ốt, cửa hàng được bố trí cố định trong phạm

vi chợ theo thiết kế xây dựng chợ, có diện tích quy chuẩn tối thiểu là 3m2/điểm (Khoản 5 điều 2, Nghị


-12-

Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình

Dự án
- TỔNG DIỆN TÍCH
+ Diện tích đất phù hợp quy
hoạch
+ Diện tích đất không phù hợp
quy hoạch
- Diện tích XD công trình
- MẬT ĐỘ XD
- TẦNG CAO
- HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT
- Diện tích sàn XD tối đa

Hình thức đầu tư
Kinh phí khái toán (tỷ đồng)
Nguồn: Sở QHKT (2014) và UBND Q.TB (2014).

Chi tiết quy hoạch xây Chợ Truyền thống xem Phụ lục 3.2: Bảng chi tiết quy hoạch Khu B.
3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê
Tiểu thương được tái bố trí vị trí tương ứng và theo qui hoạch ngành hàng, diện tích tương
2

ứng nhưng không dưới 3m /ĐKD. Vị trí cụ thể ĐKD được thực hiện trên cơ sở bốc thăm.
Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD

Tầng
Giá (đ/m2/tháng)
Nguồn: UBND Q.TB (2014)


-13-

Tiểu thương ký hợp đồng thuê sạp 30 năm với Ban Quản lý chợ, nộp một lần tiền thuê 30
năm thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp, được thế chấp, được sang nhượng
quyền sử dụng sạp.
3.2.3 Giá trị tài chính của Dự án
3.2.3.1 Các thông số kinh tế
-

Đơn vị tiền tệ của dự án: Việt Nam đồng

Lạm phát Việt Nam: tỷ lệ lạm phát của Việt Nam do Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF,
2014) dự
báo 2014 – 2017 từ 4,7 đến 5,2%, trung bình là 5%/năm.
Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam của IMF
Năm
Tỷ lệ lạm phát
Nguồn: IMF (2014)

3.2.3.2. Chi phí vốn
Dự án được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu và nợ vay nên chi phí vốn dự án là giá trị bình
quân trọng số của chi phí vốn chủ sở hữu và nợ vay
WACC = E/(D+E) x rE + D/(D+E) (1 – tC) x rD
Trong đó, rE (Chi phí vốn chủ sở hữu) được ước lượng thông qua mô hình CAPM là
18,84% (Chi tiết xem Phụ lục 3.3 Bảng kết quả ước lượng chi phí vốn chủ sở hữu).

-

rD (Chi phí nợ vay): 10%

-

tC (thuế suất thuế TNDN): 22%

-

WACC = E/(D+E) x rE + D/(D+E) (1 – tC) x rD = 14,7%.

3.2.3.3 Ngân lưu vào của dự án
Ngân lưu vào là tiền cho thuê ĐKD, cho thuê gửi xe, thanh lý chợ tạm. Chủ đầu tư thu tiền
thuê 30 năm theo tiến độ 4 lần trong thời gian 4 năm xây dựng chợ. Năm 2019, chủ đầu tư
thanh lý chợ tạm, khoản thu dự kiến là 20% chi phí đầu tư Chợ tạm.