CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG
SẢN.
1– Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản:
1.1 – Khái niệm đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản là những hoạt động làm hao phí các nguồn lực
( nguồn vốn, sức lao động, thời gian ) vào lĩnh vực xây dựng các công
trình bất động sản nhằm đến được kỳ vọng về các lợi ích trong tương
lai.
Các lợi ích và rủi ro trong đầu tư bất động sản:
* Lợi ích:
Từ công trình bất động sản:
- Công dụng của các công trình đưa vào khai thác.
- Mang lại danh tiếng cho nhà đầu tư ( kể cả khi khai thác đến khi
bán đi).
- Sản phẩm bất động sản mang lại niềm tự hào và ham muốn về
mặt sở hữu của chủ đầu tư.
Tài chính bao gồm:
- Mỗi một đầu tư bất động sản đều kỳ vọng một mức lợi nhuận đặc
trưng của đầu tư bất động sản.( đầu tư bất động sản có lợi nhuận tương
đối cao so với các ngành khác ).
- Sự gia tăng về giá trị đầu tư: Mang lại lợi ích nhiều hơn so với lợi
nhuận bình quân, phụ thuộc vào tài năng của nhà quản lý và đầu tư bất
động sản.
- Giá trị thị trường có thể góp phần mang lại lợi ích cho nhà đầu tư
về mặt tài chính nếu như nhà đầu tư đánh giá đúng thời điểm.
Mang lại thu nhập từ công trình bất động sản.
Giá trị bất động sản được bảo toàn có khi tăng do xu hướng bất
động sản là tăng giá.
Kiểm soát đầu tư trong kinh doanh bất động sản là tương đối rõ
ràng.
Đầu tư bất động sản có thể bảo toàn giá trị đầu tư trong điều kiện

lạm phát ( sau lạm phát giá trị bất động sản lại tăng lên ).
Đây là lĩnh vực đầu tư an toàn.
Đây là lĩnh vực để phân tán và đa dạng hoá đầu tư.
* Rủi ro:
Những rủi ro chung của lĩnh vực kinh doanh bất động sản:
- Rủi ro về thời gian đầu tư kéo dài và phản ứng chậm.
- Tập trung vốn nên không phân tán rủi ro.
- Khả năng phân chia của bất động sản thấp.
- Rút khỏi thị trường khó.
Vì vậy khi xác định đầu tư vào bất động sản, nhà đầu tư phải tính
trước rủi ro và các phương án giải quyết.
Đối với từng dự án có thể gặp rủi ro riêng:
- Rủi ro về mặt pháp lý.
- Sự thay đổi về chính sách, quy hoạch.
- Rủi ro do tranh chấp.
- Rủi ro về mặt tài sản do thiên nhiên ( động đất, lũ lụt, mưa
bão… ), con người ( hoả hoạn, quá trình vận hành sử dụng gây ra
hỏng…).
1.2 – Khái niệm dự án đầu tư bất động sản
* Dự án đầu tư bất động sản là một tập hợp các hoạt động đầu tư
có liên quan và gắn kết với nhau được kế hoạch hoá nhằm từng bước
tạo ra sản phẩm của công trình bất động sản.
* Những yêu cầu cơ bản của dự án đầu tư:
Dự án phải đảm bảo tính khoa học:
- Dự án xây dựng phải dựa trên các căn cứ, luận cứ về mặt khoa
học cũng như thực tiễn .
- Nội dung các công việc dự án phải được thiết kế đầy đủ, logic
chặt chẽ.
Dự án đầu tư phải đảm bảo tính pháp lý:
- Là dự án phải có đầy đủ căn cứ pháp lý để xây dựng, để triển khai

thực hiện.
- Các sản phẩm của dự án tạo ra cũng phải phù hợp với quy định
của nhà nước và yêu cầu của thị trường .
Dự án đầu tư phải đảm bảo tính thống nhất:
- Tính thống nhất được thể hiện ở logic của các khâu công việc,
quan hệ, tác động giữa các công trình được hình thành.
- Quá trình điều chỉnh các mục tiêu của dự án cũng phải được tiến
hành theo trình tự, quy định và đảm bảo tính thống nhất trong quá trình
điều chỉnh.
Dự án phải đảm bảo đáp ứng được những yêu cầu của thực tế và
mang tính khả thi.
1.3 – Phân loại dự án đầu tư bất động sản
Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có ý
nghĩa quan trọng từ khâu lập dự án, thẩm định dự án, quản lý việc thực
hiện các hoạt động đầu tư bất động sản.
Việc phân loại dự án đầu tư bất động sản có thể theo các tiêu thức
sau:
- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư
gián tiếp.
- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng,
đầu tư tái tạo dựng sản phẩm bất động sản ( nhà ở, khách sạn, trung
tâm thương mại, văn phòng...)
- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư cải tạo mở rộng các
công trình hiện có.
- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung
hạn (từ 5 năm – 10 năm).
Dự án đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm tạo
lập sản phẩm bất động sản trên một khu đất để cung cấp sản phẩm dịch
vụ bất động sản, chúng bao gồm:
- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;

- Dự án căn hộ cho thuê;
- Dự án trung tâm thương mại;
- Dự án khách sạn, nhà hàng;
- Dự án về dịch vụ nhà ở;
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;
- Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).
2 – Khái niệm và vai trò của tư vấn đầu tư dự án bất động sản:
2.1 – Khái niệm và vai trò tư vấn đầu tư:
Tư vấn là hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp, theo đó cung cấp cho
doanh nghiệp các hiểu biết, kinh nghiệm của chuyên gia về các lĩnh vực
mà doanh nghiệp cần cho việc xây dựng chiến lược đầu tư và hoạt
động kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc đó cũng có thể là sự tham gia
của chuyên gia hỗ trợ cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các
dự án đầu tư.
Hoạt động tư vấn với chức năng hỗ trợ doanh nghiệp, đã đem lại
những lợi ích cho doanh nghiệp trên cơ sở:
* Cung cấp các kinh nghiệm, kiến thức, thông tin có tính đa dạng từ
các nhóm chuyên gia theo từng lĩnh vực yêu cầu.
* Đảm bảo cho khách hàng về chất lượng của dịch vụ được tư vấn
có tính thực thi cao.
* Giúp khách hàng tìm được sự hỗ trợ, tư vấn từ tập thể chuyên gia
trong từng lĩnh vực, vì thế tính hiệu quả, chính xác cũng như phương
pháp luận thực hiện sẽ cao hơn so với kiến thức có được của từng cá
nhân chuyên gia riêng biệt.
* Các chuyên gia tư vấn là những người có chuyên môn cao, kinh
nghiệm lâu năm trong từng lĩnh vực nhất định. Bởi vậy, những thông tin,
định hướng của họ cho doanh nghiệp có giá trị rất lớn trong việc hoạch
định chiến lược, thực hiện các dự án cụ thể cũng như giải quyết những
vướng mắc phát sinh trong kinh doanh.

Tư vấn đầu tư là hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình tiến
hành đầu tư, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư đến vận
hành các kết quả đầu tư nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí và nâng cao
hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.
Tư vấn dự án đầu tư bao gồm việc cung cấp thông tin và các phân
tích, đánh giá mang tính chuyên môn của nhà tư vấn nhằm giúp cho
doanh nghiệp hoặc bất cứ nhà đầu tư nào có được quyết định đầu tư
đúng đắn và hợp lý nhất. Trên cở sở quyết định đầu tư đã được ban
hành, Nhà tư vấn cung cấp cho chủ đầu tư các dịch vụ khác liên quan
đến việc triển khai dự án đầu tư, với mục đích làm cho các quá trình đầu
tư và thủ tục đầu tư được diễn ra thuận lợi, suôn sẻ trong thời gian hợp
lý và với chi phí đầu tư tiết kiệm nhất.
2.2 – Vai trò của nhà tư vấn đầu tư bất động sản:
● Thông qua những kinh nghiệm và am hiểu của các chuyên gia
trong nhiều lĩnh vực của công ty, công ty cung cấp cho khách hàng
những phân tích, nghiên cứu về môi trường kinh tế - xã hội, chính trị,
pháp lý… là căn cứ để chủ đầu tư ra quyết định bỏ vốn đầu tư, tìm kiếm
lợi nhuận.
● Đóng góp một vai trò quan trọng trong việc mở rộng giao lưu kinh
tế, thúc đẩy đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Với chức năng là một nhà
tư vấn địa phương, các chuyên gia tư vấn cung cấp những điều tra,
nghiên cứu cơ hội đầu tư , các chính sách pháp luật cho các công ty
nước ngoài có mong muốn đầu tư ở Việt Nam.
● Nhà tư vấn là cầu nối giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà
nước trong quá trình chuẩn bị và triển khai các hoạt động đầu tư và
kinh doanh. Với mối quan hệ được thiết lập trong nhiều năm với các cơ
quan quản lý, các Bộ, Ngành. Các nhà tư vấn giúp cho chủ đầu tư thực
hiện các thủ tục đăng ký đầu tư, kinh doanh diễn ra nhanh chóng với chi
phí hợp lý.
● Tư vấn cung cấp thông tin pháp luật, những điều kiện, hoàn cảnh

pháp luật đã dự liệu trước, giải thích pháp luật cho doanh nghiệp và định
hướng hành vi của doanh nghiệp. Từ đó, nhà tư vấn đưa ra những lời
khuyên pháp luật nhằm đem lại cho doanh nghiệp những lợi ích .
● Nhà tư vấn là người độc lập với doanh nghiệp về tài chính, tổ
chức, quản lý và cả tình cảm nên họ có thể hành động trên quan điểm
khách quan, vô tư.
3 - Nội dung tư vấn đầu tư dự án bất động sản:
3.1 – Tư vấn thị trường:
Bước 1: Ý tưởng kinh doanh
Câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải
dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù
kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu tư có sự khác nhau nhưng họ đều
căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư
trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định trong
môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu
thị trường trước khi đưa ra quyết định.
Trên cơ sở ý tưởng kinh doanh của nhà đầu tư, nhà tư vấn sẽ tư
vấn thêm hoặc tư vấn những ý tưởng kinh doanh khả thi mới tùy theo
yêu cầu của khách hàng.
Bước 2: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là
việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định
trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao
gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách
sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở....
Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và lượng cầu của
từng loại thị trường dịch vụ.
Bên tư vấn sẽ tiến hành triển khai việc nghiên cứu thị trường để
kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các
hướng phát triển dự án.

3.2 – Tư vấn kỹ thuật:
● Công ty tư vấn sau khi tư vấn thị trường sẽ tư vấn thực hiện các
bước chuẩn bị đầu tư:
- Lựa chọn địa điểm đầu tư:
Thông qua ý tưởng đầu tư, báo cáo thị trường để xác định cụ thể
loại hình, mô hình đầu tư. Từ đó xác định cụ thể địa điểm đầu tư thích
hợp nhất.
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu
tư bất động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất
là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ đất
quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư
thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua...
dựa trên sự phù hợp của khu đất.
Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể
phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó
và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp
lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi
chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên
Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục
đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy
hoạch cho mục đich công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy
hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông
số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy
hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết
được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan
quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên
& môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND
tỉnh quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch
từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương
quy hoạch theo ý đồ của họ.

Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất
là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh
doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi
quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh
(nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).
3.3 – Tư vấn pháp lý:
Tương ứng với mỗi loại dự án thì nhà tư vấn sẽ tư vấn các thủ tục
pháp lý khác nhau. Cụ thể như:
● Tính pháp lý về đất đai:
- Thuê đất trả hàng năm hay trả một lần?
- Hay mua đất?
* Tính pháp lý về đầu tư:
Tư vấn các quy định của pháp luật về đầu tư
· Tư vấn pháp luật, chủ trương, chính sách đầu tư của Việt Nam
nói chung, và các chính sách pháp luật liên quan đến từng lĩnh vực đầu
tư cụ thể của nhà đầu tư, lập dự án đầu tư;
· Tư vấn và Dự báo về những biến động của chính sách và
pháp luật có khả năng ảnh hưởng đến dự án đầu tư của nhà đầu tư. Hỗ
trợ tìm địa điểm dự án. Qua các quan hệ rộng rãi của mình, các nhà tư
vấn tìm kiếm và đánh giá địa điểm đầu tư để giúp chủ đầu tư có nhiều
căn cứ khi quyết định đầu tư.
· Tư vấn cho nhà đầu tư:
- Tính khả thi của dự án đầu tư,
- Các điều kiện pháp lý áp dụng cho dự án đầu tư trong từng
trường hợp cụ thể,
- Các ưu đãi đầu tư được áp dụng,
- Các rủi ro cho dự án có thể phát sinh từ hệ thống pháp luật
Việt Nam và từ các biến động kinh tế - xã hội và thị trường.
- Thời gian chuẩn bị cần thiết để nhà đầu tư có thể chính thức
thực hiện công việc kinh doanh.

- Các phương án đầu tư thích hợp nhất đảm bảo chiến lược kinh
doanh của nhà đầu tư và đáp ứng các quy định của pháp luật.
* Pháp lý về góp vốn, chuyển nhượng:
- Hình thức góp vốn:
Vốn vay.
Vốn chủ sở hữu.
Số cổ đông.
Hình thức, lộ trình vốn.
- Hình thức chuyển nhượng:
Chuyển nhượng cổ phần.
Chuyển nhượng cả dự án.
Hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Khi đó mô hình thành lập là: Ủy thác đầu tư.
Thành lập công ty: Công ty TNHH; Công ty Cổ phần…
3.4 – Tư vấn kinh tế:
* Nhà tư vấn tiến hành phân tích hiệu quả đầu tư:
Căn cứ vào báo cáo phân tích thị trường, tổng mức đầu tư…để xác
định hiệu quả đầu tư.
Có thể căn cứ trên kinh nghiệm có sẵn, từ các mô hình tương tự
đang hoạt động để từ đó giả định được về doanh thu, chi phí.
Hoặc căn cứ trên các nguồn hàng hoặc khách hàng có sẵn để xác
định được doanh thu, chi phí.
* Tư vấn lập báo cáo đầu tư:
- Để xin cấp phép đầu tư.
- Xác định được tổng mức đầu tư.
- Xác định được hiệu quả đầu tư…
3.5 – Tư vấn triển khai và khai thác dự án:
* Tư vấn triển khai dự án:
Sau khi hoàn thành khâu chuẩn bị đầu tư sẽ tiến đến bước đầu tư:
- Giải phóng mặt bằng, tái định cư ( nếu có ).

- Chi trả tiền thuê, mua đất.
- Thiết kế xây dựng.
- Triển khai thi công xây dựng và mua sắm thiết bị.
- Đi vào khai thác dự án.
* Khai thác dự án:
Tùy từng loại mô hình đầu tư để có thể tổ chức khai thác dự án:
- Cho thuê văn phòng, khách sạn.
- Mua đất, bán nền dự án.
- Dự án kinh doanh sản xuất.
4– Quy trình tư vấn dự án đầu tư bất động sản:
4.1 – Xác định vấn đề tư vấn:
● Tiếp cận yêu cầu của khách hàng.
● Ký kết hợp đồng.
4.2 - Khảo sát thị trường và lựa chọn địa điểm dự án đầu tư:
Nghiên cứu thị trường của dự án đầu tư:
Các chuyên gia thực hiện việc nghiên cứu thị trường của dự án đầu
tư, để từ đó có những tư vấn về lĩnh vực và địa điểm của dự án đầu tư.
● Sự cần thiết của nghiên cứu thị trường:
Nghiên cứu thị trường là một khâu của quá trình đầu tư bất động
sản nhằm xác định đúng đối tượng đầu tư, địa điểm đầu tư, quá trình
đầu tư để tổ chức quản lý và phát triển dự án đầu tư các công trình bất
động sản phù hợp với các điều kiện, các đặc trưng của môi trường đầu
tư.
Quy trình nghiên cứu: trước khi đầu tư, trong quá trình đầu tư, sau
quá trình đầu tư.
Đối tượng nghiên cứu: khách hàng, sản phẩm, thị trường, địa điểm,
thời gian tiêu thụ.
- Đối với hoạt động kinh doanh: Việc nghiên cứu thị trường là hoạt
động cần thiết và luôn luôn phải tiến hành trước khi triển khai hoạt động
kinh doanh. Qua đó giúp người kinh doanh thấy được:

+ Cơ hội kinh doanh: trước khi đầu tư, phải nghiên cứu cơ hội để
xác định và điều chỉnh quá trình đầu tư cho phù hợp với diễn biến của
thị trường ( Điều chỉnh kết cấu sản phẩm, điều chỉnh tiến độ, kế hoạch
đầu tư).
Sau quá trình đầu tư, nghiên cứu thị trường đưa ra chiến lược và
phương thức tiêu thụ sản phẩm.
+ Chỉ ra đúng đối tượng khách hàng và phân đoạn thị trường, từ đó
có các quyết định trong quá trình sản xuất và tiêu thụ, từ đó có chính
sách khách hàng phù hợp.
+ Xác định chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp.
Chiến lược: Xác định mục tiêu.
Quy hoạch: Mô hình để thực hiện mục tiêu.
Kế hoạch: Công việc để thực hiện mục tiêu.
- Lập dự án đầu tư: Từ nghiên cứu thị trường.
+ Luận giải sự cần thiết phải đầu tư.
+ Xác định đúng chủng loại, quy mô, đặc tính sản phẩm, quy mô
của dự án đầu tư.
+ Địa bàn đầu tư.
+ Kế hoạch, tiến độ, trình tự thực hiện các hạng mục công trình.
+ Xác định các giải pháp tổ chức, quản lý và thi công dự án phải
phù hợp với điều kiện thị trường và điều kiện khách hàng.
+ Kế hoạch tiêu thu sản phẩm: Lúc nào bán, bán bao nhiêu ( giá và
khối lượng) từ đó cân đối thu chi.
+ Phân tích đánh giá tác động kinh tế - xã hội của dự án.
● Nội dung nghiên cứu thị trường:
Nghiên cứu cầu:
● Khái niệm:
Là khối lượng hàng hoá bất đống sản sẵn sàng được mua trên thị
trường tương ứng với một mức giá tại một thời điểm nhất định.
Cầu bất động sản sử dụng cho tiêu dùng của dân cư.

- Quy mô dân số, phân bố biến động ra sao.
- Thu nhập của các tầng lớp dân cư: Tổng thu nhập, cơ cấu
tiêu dùng, các nguồn tích luỹ.
- Cơ cấu dân cư: tuổi, giới tính, tình trạng hôn nhân.
- Nghề nghiệp ảnh hưởng: Thu nhập, thị hiếu, khả năng thanh
toán.
- Các yếu tố khách hàng tiềm năng: Nhóm dân cư sẽ xuất hiện
trong tương lai, phải đánh giá mức độ thoả mãn của nhóm
dân cư đó.
● Cầu bất động sản thương mại: được dự báo trên cơ sở các nhân
tố của cầu bất động sản dân cư.
- Quy mô, cơ cấu dân cư : Xác định nhu cầu về diện tích của các
trung tâm thương mại để đáp ứng nhu cầu của dân cư ( Có mối quan hệ
về tỷ lệ giữa số dân cư và diện tích trung tâm thương mại ). Căn cứ vào
các số lượng khảo sát, điều tra, quan sát đưa ra các dự báo.
● Cầu bất động sản văn phòng, công sở:
- Phải được dự báo, tính toán trên cơ sở các số liệu về các định
hướng phát triển kinh tế - xã hội. Dự báo về quy mô, về nhu cầu diện
tích văn phòng – công sở cho mỗi lĩnh vực hoạt động.
- Dựa vào các xu hướng phát triển của các tập đoàn, công ty hiện
có đang sử dụng các hoạt động hành chính, hệ thống văn phòng công
sở thuê hoặc tự đầu tư tổ chức.
- Dự báo sự xuất hiện của các hoạt động mới như sự ra đời
của các tập đoàn mới, sự di chuyển của các địa bàn hoạt
động.
- Sự hình thành các trung tâm giao dịch mang tính chất vùng,
khu vực hoặc quốc tế.
● Cầu bất động sản công nghiệp:
Dựa vào một số căn cứ:
- Định hướng phát triển ngành công nghiệp trên địa bàn. Từ đó

dự báo nhu cầu tương lai.
- Căn cứ vào sự phát triển của các cơ sở công nghiệp hiện có.
- Sự phát triển của các hệ thống cơ sở hạ tầng.: đặc biệt là hệ
thống giao thông gắn liền với các đầu mối, trung tâm tiêu thụ.