CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA

1
Chuyên đề tốt nghiệp
CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG
CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA
1. Mục tiêu và Phương hướng phát triển hoạt động cho vay tại chi nhánh
NHCT Đống Đa
1.1. Phương hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh
Năm 2007, trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt của hoạt động Ngân hàng, nợ
xấu vẫn còn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ. Tuy nhiên bằng sự nỗ lực phấn đấu
và đoàn kết của tập thể cán bộ công nhân viên Chi nhánh đã vượt qua khó khăn và
hoạt động kinh doanh đã có bước khởi sắc. Kết quả tính đến 31/12/2007 hầu hết các
chỉ tiêu kế hoach kinh doanh đều vượt kế hoạch NHCT Việt Nam giao, trong đó chỉ
tiêu lợi nhuận vượt 70% so với Trung ương giao.
Căn cứ vào định hướng của NHCT Việt Nam và tình hình thực tế tại chi
nhánh, chi nhánh ngân hàng công thương Đống Đa đề ra một số nhiệm vụ, chỉ tiêu
kinh doanh năm 2008. Cụ thể như sau:
Bảng 5: Các chỉ tiêu kinh doanh đến 31/12/2008
Đơn vị tính: Tỷ đồng
STT Các chỉ tiêu chính Thực hiện năm
2007
Kế hoạch năm
2008
% so với 2007
1 Tổng nguồn vốn huy động 4503 5000 111
2 Tổng dư nợ 1198 1545 129
3 Dư nợ trung dài hạn 26% <40%
4 Dư nợ có TSBĐ 31% >40%
5 Nợ xấu 92,281 55 60
6 Thu dịch vụ phí 10,749 14 130
7 Phát hành thẻ E-Partner 9083 thẻ 10500 thẻ 116

8 Lợi nhuận hạch toán 120,229 107,5 89
Nguồn: Báo cáo tổng kết 2007 của Chi nhánh NHCT Đống Đa
2
Chuyên đề tốt nghiệp
Đẩy mạnh công tác huy động vốn, triển khai các sản phẩm huy động vốn mới
nhằm thu hút tối đa nguồn tiền gửi của khách hàng. Cung cấp các dịch vụ mới và sử
dụng lãi suất linh hoạt trong phạm vi ủy quyền cho giám đốc chi nhánh hoặc thông
báo kịp thời diễn biến lãi suất tới các phòng nghiệp vụ của NHCT Việt Nam để có
biện pháp hữu hiệu nhằm thu hút nguồn tiền gửi của các doanh nghiêp. Rà soát nâng
cấp lại các quỹ tiết kiệm, tiếp tục tìm kiếm những vị trí đẹp, có tiềm năng phát triển
để mở mới điểm giao dịch, quỹ tiết kiệm.
Nâng cao chất lượng tín dụng, tăng trưởng tín dụng lành mạnh bằng các biện
pháp như nâng cao chất lượng thẩm định, tái thẩm định, thực hiện kiểm tra chặt chẽ
các khoản vay, công tác kiểm tra chéo, tái kiểm tra. Năm 2008 phấn đấu mở rộng đầu
tư tín dụng đối với khách hàng vừa và nhỏ đảm bảo an toàn, hiệu quả, không để phát
sinh nợ quá hạn, lãi treo. Khẩn trương bổ sung tài sản đảm bảo để nhằm giảm thiểu
rủi ro.
Tăng cường công tác kiểm tra nội bộ bằng nhiều hình thức: tự kiểm tra, kiểm
tra chéo giữa các bộ phận, nâng cao vai trò và trách nhiệm của hậu kiểm góp phần
làm lành mạnh hóa hoạt động tài chính tín dụng Ngân hàng.
1.2. Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh
Mục tiêu đến 31/12/2008 là tăng mức dư nợ có tài sản đảm bảo lên trên mức
40% , trong đó BĐS chiếm 65% bổ sung tài sản đảm bảo để nhằm giảm thiểu rủi ro,
thực hiện mục tiêu an toàn và sinh lợi, Chi nhánh tiếp tục hoàn thiện quy trình cho
vay, thực hiện tốt hơn nữa công tác định giá BĐS, cử cán bộ tham dự các lớp học về
thẩm định giá, thẩm định và phân tích tài chính, các lớp luật về định giá và cho vay
có bảo đảm bằng BĐS. Chi nhánh sẽ có một đội ngũ nhân lực tham gia định giá
khách quan và chính xác để có thể nâng cao tính cạnh tranh trong thời điểm các ngân
hàng thương mại đang đua tranh hết sức mạnh mẽ như hiện nay. Tiến tới giai đoạn sẽ
có một bộ phận thẩm định giá Tài sản và BĐS riêng giành cho Chi nhánh và toàn bộ

Ngân hàng Công thương để đảm bảo được mục tiêu của Ngân hàng đã đề ra như trên.
3
Chuyên đề tốt nghiệp
2. Những giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động
sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa
2.1. Về cán bộ thẩm định
Chi nhánh cần phải có phòng thẩm định riêng, cần sắp xếp lại đội ngũ cán bộ
tín dụng, cử người đi học các lớp chuyên sâu về thẩm định giá, thẩm định và phân
tích tài chính, các lớp luật về cho vay có tài sản đảm bảo, thế chấp, về định giá
BĐS…nhằm nâng cao nghiệp vụ cho các cán bộ tín dụng. Thực hiện đào tạo chuyên
môn hóa để đáp ứng nhanh nhất nhu cầu của khách hàng.
2.2. Về quy trình và phương pháp định giá
- Về quy trình định giá:
Về cơ bản, Chi nhánh đã xây dựng được quy trình định giá khoa học. Trong
quy trình định giá có sự thỏa thuận với khách hàng về giá trị BĐS, đây là điểm mới
trong công tác định giá BĐS. Thể hiện sự tôn trọng của Ngân hàng đối với khách
hàng, thực hiện mục tiêu vì sự phát triển bền vững của cả Ngân hàng và khách hàng.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, ở bước thu thập tài liệu thì hầu hết tài liệu thu
thập được là do khách hàng cung cấp, do đó kết quả định giá mang nhiều tính chủ
quan và không thuyết phục. Để việc định giá thực sự mang lại kết quả tốt, Chi nhánh
nên tiếp tục thực hiên tốt hơn nữa quy trình đình định giá và đặc biệt cần chú trọng
đến bước thu thập tài liệu và ước tính giá trị tài sản, đảm bảo tài liệu thu thập được
mang tính khách quan, phản ánh đúng tình hình thực tế thị trường đối với tài sản giao
dịch.
- Về phương pháp định giá:
+ Phương pháp định giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm:
Ở chi nhánh, phương pháp định giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa
điểm chủ yếu là dựa vào khung giá đất do UBND Thành phố Hà Nội quy định, các
cán bộ định giá tiến hành so sánh các đặc điểm của mảnh đất với các vị trí dược quy
định trong khung giá để từ đó xác định giá 1m

2
đất, đây chính là hình thức của
4
Chuyên đề tốt nghiệp
phương pháp so sánh. Tuy nhiên, ở Chi nhánh, phương pháp này được thực hiện
không triệt để, không đúng với ý nghĩa thực của nó. Trong phương pháp so sánh,
người ta tiến hành so sánh TS cần định giá với các TS tương tự khác được giao dịch
trên thị trường gần với thời điểm định giá. Việc xác định giá trị tăng thêm như vậy
không chính xác vì khung giá đất được xây dựng nhằm mục đích tính thuế chứ không
phải sử dụng để tính giá trị quyền sử đất. Mức giá quy định trong khung giá đất
thường thấp hơn rất nhiều lần so với giá thực tế trao đổi, chuyển nhượng. Mặt khác,
việc khống chế giá trị tăng thêm là 70% rất chủ quan và cảm tính, không có căn cứ
khoa học nào để đưa ra con số 70% đó.
Do đó, để việc định giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm một
cách tương đối chính xác nên bỏ mức khống chế 70%, không áp dụng theo khung giá
mà nên sử dụng giá thị trường.
+ Phương pháp định giá tài sản gắn liền với đất:
Việc định giá tài sản gắn liền với đất ở Chi nhánh được tiến hành dựa trên cơ
sở Bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc. Theo cách tính này, kết quả định giá phụ
thuộc vào mức độ trung thực của khách hàng khi cung cấp các tài liệu này. Nếu
khách hàng cố ý gian lận thì kết quả định giá là không phù hợp. Do đó, giải pháp đặt
ra là các cán bộ định giá nên sử dụng phương pháp chi phí khi tiến hành định giá tài
sản gắn liền với đất. Theo phương pháp này, cán bộ định giá phải xác định được mức
độ hao mòn các kết cấu chính, tỷ lệ hao mòn trung bình của các kết cấu chính, tỷ lệ
mất giá của công trình ước tính theo kết cấu chính, mức độ mất giá ước tính của công
trình xây dựng, chi phí xây dựng công trình mới có kết cấu tương tự, từ đó ước tính
giá trị công trình xây dựng trên đất bằng cách lấy chi phí xây dựng công trình mới trừ
đi mức độ mất giá ước tính của công trình xây dựng.
Định giá là một công việc vô cùng phức tạp đòi hỏi kỹ năng và kiến thức sâu
rộng. Phương pháp định giá của Chi nhánh sử dụng là phương pháp đơn giản nhất,

mang nhiều tính chủ quan, áp đặt, do đó chứa đựng nhiều rủi ro.Bởi vậy vấn đề cần
5
Chuyên đề tốt nghiệp
thiết và cấp bách hiện nay của Chi nhánh là nghiên cứu về thẩm định giá và áp dụng
các phương pháp khoa học trong định giá.
Để công tác định giá có chất lượng cao, Ngân hàng nên đánh giá giá trị TSBĐ
dựa trên những thông tin xác thực, có căn cứ khoa học, nên đánh giá giá trị tài sản
theo giá trị thị trường. Các trường hợp áp dụng theo khung giá hay dựa vào giá trị
còn lại chỉ là những giải pháp cuối cùng khi mà không thể tìm được các thông tin, tài
liệu để có thể sử dụng các phương pháp khác.
Phòng tín dụng của Chi nhánh nên kết hợp với các tổ chức chuyên về định
giá. Việc kết hợp này không chỉ đem lại kết quả chính xác hơn mà còn góp phần nâng
cao kiên thức cho cán bộ tiến hành thẩm định, bổ sung nguồn tư liệu phong phú, đa
dạng.
2.3. Về dữ liệu và lưu trữ dữ liệu
Hiện nay với sự phát triển không ngừng của Khoa học công nghệ, ngành Ngân
hàng đã và đang ứng dụng công nghệ thông tin tiên tiến, hiện đại để đơn giản hóa
hoạt động. Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong các khâu đặc biệt là trong việc
thu thập thông tin được Ngân hàng rất chú trọng. Công nghệ hiện đại cho phép truy
cập thông tin nhanh và lưu trữ được các dữ liệu nhiều hơn. Để phục vụ cho công tác
định giá BĐS cũng như các tài sản đảm bảo khác Chi nhánh nên mở một Webside nội
bộ Ngân hàng trong đó chứa đựng các thông tin về thị trường nhà đất, thị trường giá
cả các loại máy, thiết bị, thông tin về xu hướng phát triển Khoa hoc công nghệ.
2.4. Các giải pháp khác
- Thực hiện đa dạng hóa các loại tài sản đảm bảo, thế chấp. Ở Chi nhánh hầu
hết chỉ là những tài sản thông dụng như kỳ phiếu, trái phiếu, quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất…Các TSBĐ khác như: hàng hóa, các khoản phải thu, quyền tác
giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền được nhận số tiền bảo hiểm…hầu như không
có. Do đó sẽ mở rộng tài trợ tín dụng cho Ngân hàng.