THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA

THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA
1. Tổng quan về Ngân hàng Công Thương Việt Nam.
1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh ngân hàng Công thương
Đống Đa
1.1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh
Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là
ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công Thương Việt Nam, có
trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn – phường Quang Trung – Quận Đống Đa – Hà Nội.
CN NHCT Đống Đa đã phát triển qua rất nhiều giai đoạn, các giai đoạn này có thể
được khái quát như sau:
Năm 1955 – 1957: CN NHCT Đống Đa trước đây là Phòng công thương nghiệp
Ô Chợ Dừa thuộc chi nhánh ngân hàng nhà nước thành phố Hà Nội.
Năm 1957: Phòng công thương nghiệp Ô Chợ Dừa được nâng cấp thành Chi
điếm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa có trụ sở đặt tại 237 phố Khâm Thiên –
Hà Nội.
Năm 1972 – 1987: Chi điếm ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa được đổi
tên thành chi nhánh ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa, có chức năng như một ngân
hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tính kinh doanh vừa mang tính quản lý nhà
nước.
Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay đổi lớn,
chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai cấp, chi nhánh
nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được chuyển đổi thành NHCT
quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi
mới hoạt động Ngân hàng”.
Năm 1993 Hệ thống NHCT thực hiện đổi mới về cơ cấu tổ chức, theo đó NHCT
thành phố Hà Nội bị xóa bỏ và CN NHCT Đống Đa trở thành chi nhánh NHCT cấp 1
trực thuộc NHCT Việt Nam. Sự đổi mới này thực sự đã có hiệu quả, điều đó được
chứng minh qua những bước phát triển nhanh chóng của CN NHCT Đống Đa. Trong
những năm qua chi nhánh liên tục được mở rộng về quy mô hoạt động, về tổ chức bộ
máy và mạng lưới, kết quả hoạt động kinh doanh cũng không ngừng tăng trưởng, chi

nhánh ngày càng có uy tín được nhiều bạn hàng đánh giá cao. Sự nghiệp phát triển của
ngành và quá trình phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô có phần đóng góp rất lớn của
chi nhánh NHCT Đống Đa. Do những thành tích xuất sắc trong hoạt động nên chi
nhánh đã được Chủ tịch nước tặng thưởng huân chương lao động hạng ba năm 1995,
năm 1998 được tặng thưởng huân chương lao động hạng hai, năm 2002 được tặng
thưởng huân chương lao động hạng nhất. Đặc biệt năm 2003 chi nhánh đã được trao
tặng danh hiệu “Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới”. Đến nay NHCT Đống Đa đã trở
thành một chi nhánh ngân hàng lớn, có uy tín trên địa bàn thành phố Hà Nội, là con
chim đầu đàn trong hệ thống NHCT Việt Nam.
1.1.2. Cơ cấu tổ chức các phòng ban trong Chi nhánh
Chú thích: P.GD: Phòng giao dịch
P.KH 1: Phòng khách hàng số 1
P.KH 2: Phòng khách hàng số 2
P.KHCN: Phòng khách hàng cá nhân
P.KT: Phòng Kế toán
P.KTKSNB: Phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ
P.QLNCVĐ: Phòng quản lý nợ có vấn đề
P.QLRR: Phòng quản lý rủi ro
P.TCHC: Phòng tổ chức hành chính
P.TTĐT: Phòng thông tin điện toán
P.TTKQ: Phòng tiền tệ kho quỹ
P.THTT: Phòng tổng hợp tiếp thị
P.TTXNK: Phòng thanh toán xuất nhập khẩu
QTK: Quỹ tiết kiệm.

G
I
Á
M
Đ

Ố
C
PHÓ GIÁM ĐỐC 1
PHÓ GIÁM ĐỐC 2
PHÓ GIÁM ĐỐC 3
P.KH 2
P.KTKSNB
PHÓ GIÁM ĐỐC 4
P.TCHC
P.KH 1
P.QLRR
P.KHCN
P.CVCN
HĐV
QTK
P.QLNCVĐ
P.TTKQ
P.TTĐT
P.GD Kim Liên
P.GD Cát Linh
P.THTT
P.TTXNK
P.KT

1.1.3. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong Chi nhánh
- Ban giám đốc: Gồm 1 giám đốc và 4 phó giám đốc, thực hiện chức năng điều
hành, quản lý chung toàn chi nhánh và có quyền quyết định cao nhất.
- Phòng quản lý rủi ro: Thực hiện tái thẩm định hồ sơ tín dụng của các phòng
tín dụng (phòng khách hàng) và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra đối với khoản vay.
- Phòng khách hàng cá nhân: Thực hiện cho vay cá nhân và huy động vốn.

- Phòng khách hàng số 1: Thực hiện nghiệp vụ tín dụng cho các doanh nghiệp
lớn, tiến hành thẩm định khách hàng và cung cấp các sản phẩm tín dụng cho các khách
hàng lớn như: cho vay theo hạn mức tín dụng, theo dự án, bảo lãnh,…Đồng thời theo
dõi và xử lý các khoản tín dụng này theo quy định của ngân hàng NN và NHCT việt
Nam.
- Phòng khách hàng số 2: Có chức năng và nhiệm vụ tương tự như phòng
khách hàng số 1. Tuy nhiên đối tượng khách hàng giao dịch là các donh nghiệp vừa và
nhỏ.
- Phòng quản lý nợ có vấn đề: Quản lý, tham mưu cho Ban giám đốc đối với
các khoản nợ có vấn đề (nợ xấu).
- Phòng tiền tệ kho quỹ: Thực hiện quản lý và lưu chuyển tiền.
- Phòng thông tin điện toán: Có chức năng quản lý mạng, hỗ trợ, sửa chữa
đường dây mạng.
- Phòng giao dịch Kim Liên: Có chức năng như 1 ngân hàng con, có quyền tự
quyết đối với các món vay nhỏ hơn 500 triệu. Nếu lớn hơn phải trình lên trụ sở chính.
- Phòng giao dịch Cát Linh: Có chức năng tương tự như phòng giao dịch Kim
Liên.
- Phòng tổng hợp tiếp thị: Tham mưu cho Giám đốc chính sách marketing,
quảng cáo, quản lý và phát hành thẻ ATM. Tham mưu cho Ban giám đốc về kế hoạch
sử dụng nguồn vốn.
- Phòng thanh toán xuất nhập khẩu: Hỗ trợ các nghiệp vụ liên quan đến xuất
nhập khẩu.Mở L/C thanh toán quốc tế.
- Phòng kế toán: Thực hiện thanh toán, nhận trả và chuyển trả tiền.
- Phòng kiểm tra-kiểm soát nội bộ: Phòng thuộc biên chế của NHCT Việt Nam,
thay mặt Tổng giám đốc giám sát hoạt động ngân hàng chi nhánh.
- Phòng tổ chức hành chính: Thực hiện quản lý nhân sự, mua sắm, quản lý
trang thiết bị.
- Quỹ tiết kiệm: Gồm có 34 quỹ tiết kiệm nằm rải rác quận Đống Đa, có chức
năng huy động vốn.
1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh

1.2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh:
- Kết quả hoạt động kinh doanh
Ngân hàng công thương Đống Đa là một chi nhánh thuộc hệ thống NHCT Việt
Nam hoạt động trên địa bàn Thành Phố Hà Nội, trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa
của cả nước. Đây là điều kiện rất thuận lợi trong việc tiếp cận và tiếp thị khách hàng.
Tuy nhiên đây lại là địa bàn có sự cạnh tranh gay gắt và chịu ảnh hưởng trực tiếp sự
biến động kinh tế xã hội.
Năm 2007 là năm rất khó khăn của chi nhánh do gánh nặng của nợ xấu và lỗ lũy
kế của năm 2006 lớn. Tuy nhiên bằng sự nỗ lực của mình, Chi nhánh đã vượt qua khó
khăn hoàn thành được các chỉ tiêu quan trọng như huy động vốn vượt 7% kế hoạch, cải
tiến được chất lượng tín dụng, thu hồi được nhiều khoản nợ đã được xử lý rủi ro, hoàn
thành vượt mức công tác phát hành thẻ. Kết quả này được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 1: Kết quả kinh doanh của chi nhánh tính đến 31/12/2007
Đơn vị tính: Tỷ đồng
STT Các chỉ tiêu chính Kế hoạch năm 2007 Thực hiện năm
2007
% thực hiện so với
kế hoạch
1 Tổng nguồn vốn huy động 3650 4503 123
2 Tổng dư nợ 1620 1198 74
3 Thu dịch vụ phí 9 10,749 119
4 Lợi nhuận hạch toán 84 120,229 143
5 Phát hành thẻ E-Partner 5092 thẻ 9083 thẻ 178
Nguồn: Báo cáo tổng kết 2007 của Chi nhánh NHCT Đống Đa
- Tình hình cho vay có đảm bảo bằng BĐS:
Tài sản đảm bảo, thế chấp là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho hoạt
động cho vay của ngân hàng an toàn, trong đó đặc biệt là BĐS. So với tín chấp, BĐS
làm tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay. Năm 2007 dư nợ cho vay có
BĐS đạt 31% so với kế hoạch (kế hoạch 62%). Dựa vào số liệu thống kê thì vẫn còn
khá lớn các khoản vay không có BĐS.

1.2.2. Đánh giá về kết quả hoạt động
- Công tác huy động vốn:
Tính đến 31/12/2007 tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và ngoại tệ)
đạt 4.502 tỷ đồng so với kế hoạch đạt 123% tăng 853 tỷ đồng.
Trong năm 2007, do giá vàng và giá bất động sản biến động mạnh và tăng cao nên một
phần vốn đã chảy qua kênh đầu tư này, mặt khác sự cạnh tranh giữa các ngân hàng
ngày càng gay gắt vì vậy viêc huy động vốn rất khó khăn. Tuy nhiên do chi nhánh đã
làm tốt công tác phục vụ khách hàng, cải tiến phong cách phục vụ thuận lợi, nhanh
chóng; có nhiều hình thức chăm sóc khách hàng đa dạng, đáp ứng yêu cầu gửi tiền của
dân cư và các tổ chức kinh tế, vì vậy nguồn vốn huy động đã liên tục tăng. Chi nhánh
đã triển khai đa dạng hóa các hình thức huy động như: huy động tiết kiệm, kỳ phiếu,
tiết kiêm dự thưởng, tiết kiệm lãi suất bậc thanh…Mặt khác, chi nhánh còn tích cực tìm
kiếm, chăm sóc các khách hàng chiến lược có nguồn tiền gửi lớn về hoạt động tại chi
nhánh.
Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớn như:
Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam…
- Hoạt động tín dụng:
Năm 2007, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng so với kế hoạch đạt 74%.
Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 26%
tổng dư nợ.
Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng,chiếm tỷ trọng 25% tổng dư nợ.
Dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31% (kế hoạch
62%).
- Tình hình nợ xấu:
Nhờ những biện pháp tích cực, trong năm chi nhánh đã thu được 41 tỷ 366 triệu
đồng nợ đã xử lí rủi ro. Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với đầu năm.
Tuy nhiên tỷ lệ nợ xấu của chi nhánh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư nợ
(7,7%), trong đó có 3,8% đang trong giai đoạn thử thách.
- Hoạt động thanh toán quốc tế và kinh doanh đối ngoại:
Trong năm qua NHCT Đống Đa đã làm tốt công tác dịch vụ về thanh toán quốc

tế như:
Dịch vụ thanh toán và chuyển tiền kiều hối gồm chuyển tiền qua mạng Swift và
chuyển tiền Western Union.
Dịch vụ phát hành và thanh toán L/C,nhờ thu nhập khẩu…
Các dịch vụ mua bán ngoại tệ.
Nhờ vậy mà trong năm 2007, thu dịch vụ từ hoạt động thanh toán quốc tế và bảo
lãnh đạt 4,4 tỷ đồng (chiếm 41% trong tổng thu phí) và lãi kinh doanh ngoại tệ đạt 482
triệu đồng.
- Công tác tiền tệ kho quỹ:
Trong năm qua hoạt động kho quỹ được đảm bảo an toàn, không để xảy ra mất
mát, sai sót. Thu chi tiền mặt đảm bảo kịp thời, chính xác. Tài sản thế chấp được đảm
bảo an toàn, khớp đúng.
Năm 2007, tổng thu tiền măt đạt: 7.645 tỷ đồng và tổng chi tiền mặt đạt: 7.358
tỷ đồng.
Ngoài ra còn thu chi tiền mặt ngoại tệ với khối lượng lớn, tổng thu chi tiền mặt
ngoại tệ đạt 68.299.795 USD và 11.017.857 EUR.
- Công tác kế toán - tài chính:
Trong năm doanh số thanh toán đạt 90.390 tỷ đồng, trong đó doanh số thanh
toán không dùng tiền mặt là 80.975 tỷ đồng,chiếm tỷ trọng 90%. Thu dịch vụ phí đạt
10.749 triệu đồng, đạt 119% kế hoạch và bằng 131% so với năm 2006. Công tác lập,
luân chuyển, kiểm soát chứng từ, hậu kiểm đúng quy trình và thu chi nội bộ đúng quy
định của NHCT Việt Nam.
Kết quả thu, chi tài chính năm 2007 như sau:
+ Tổng thu nhập đạt: 468 tỷ 017 triệu đồng
+ Tổng chi phí: 347tỷ 788 triệu
+ Trích dự phòng rủi ro: 87 tỷ 326 tiệu đồng
+ Lợi nhuận sau trích dự phòng rủi ro: 32 tỷ 903 triệu đồng
2. Thực trạng định giá Bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa
2.1. Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản
Hiện nay có rất nhiều văn bản liên quan đến định giá tài sản và bất động sản.

Dưới đây là một số văn bản cơ bản được áp dụng trong định giá BĐS:
- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm
tiền vay của các tổ chức tín dụng.
- Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay .
- Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhà nước Việt
Nam về việc hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức
tín dụng.
- Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài
nguyên môi trường hướng dẫn về trình tự, thẻ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua
ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định khung giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định
giá.
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 về thẩm định giá.
- Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC ngày 18/01/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính
ban hành Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ.
- Quyết định số 150/2007/QĐ-UB ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố Hà
Nội ban hành khung giá Đất và phân loại đường trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 071/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 03/04/2006 của Hội đồng quản
trị Ngân hàng Công thương.
- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính.
2.2. Các loại BĐS tại Chi nhánh
Tại Chi nhánh, hầu hết các tài sản đảm bảo cho vay là Bất Động Sản (Quyền sử

dụng đất và công trình xây dựng trên đất) chiếm khoảng 56% và máy, thiết bị chiếm
khoảng 42,8%, giấy tờ có giá chiếm tỷ trọng rất nhỏ khoảng 1,2% dư nợ cho vay có
TSBĐ.
Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các loại máy, thiết bị là TSBĐ chủ
yếu tại Chi nhánh NHCT Đống Đa xuất phát từ lý do:
Đối với khách hàng cá nhân hoặc hộ gia đình thì TS lớn nhất của họ là Quyền sử
dụng đất và TS gắn liền với đất như: nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng trên đất
khác, cây trồng…nên TS này thường được đem thế chấp tại các Ngân hàng để vay vốn.
Đối với khách hàng là các doanh nghiệp nhu cầu vay vốn của họ chủ yếu phục
vụ cho việc thực hiện dự án, thực hiện sản xuất kinh doanh nên TS đem thế chấp của họ
chủ yếu là các máy, thiết bị.