Đánh giá kết quả thí điểm thực hiện văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại 4 tỉnh thành phố (hải phòng, đà nẵng, hà nam, đồng nai) và nhận diện các vấn đề chính sách khi triển khai đồng loạt

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

VÕ NIỆM TƯỜNG

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THÍ ĐIỂM THỰC HIỆN VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỘT CẤP TẠI 4 TỈNH
THÀNH PHỐ (HẢI PHÒNG, ĐÀ NẴNG, HÀ NAM, ĐỒNG NAI)
VÀ NHẬN DIỆN CÁC VẤN ĐỀ CHÍNH SÁCH
KHI TRIỂN KHAI ĐỒNG LOẠT

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

VÕ NIỆM TƯỜNG

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THÍ ĐIỂM THỰC HIỆNVĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỘT CẤP TẠI 4 TỈNH
THÀNH PHỐ (HẢI PHÒNG, ĐÀ NẴNG, HÀ NAM, ĐỒNG NAI)
VÀ NHẬN DIỆN CÁC VẤN ĐỀ CHÍNH SÁCH
KHI TRIỂN KHAI ĐỒNG LOẠT

Chuyên ngành: Chính sách công
Mã số: 60340402

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS. PHẠM DUY NGHĨA

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các trích dẫn và số liệu sử dụng
trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của
tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của trường Đại học Kinh tế Thành
phố Hồ Chí Minh hay Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright.
TP.Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 5 năm 2014
Tác giả
Võ Niệm Tường


ii

LỜI CÁM ƠN

Tôi xin trân trọng gửi Lời cám ơn đến gia đình tôi, tất cả thành viên Lớp MPP5 của tôi,
những Anh Chị Em công tác trong Ngôi nhà Fulbright và những bạn bè, đồng nghiệp đã
luôn nhiệt tình giúp đỡ tôi cả suốt quá trình tham gia lớp học lẫn trong thời gian tôi thực
hiện Luận văn này.

Tôi đặc biệt tri ân quý Thầy Cô trong Chương trình Giảng dạy kinh tế Fulbright, những
Người Thầy tuyệt vời, xuất chúng và tận tụy, đã giúp tôi lĩnh hội được nhiều kiến thức quý
báu và hữu ích, đã mở mang cho tôi những tầm nhìn rộng lớn và sâu sắc hơn.
Tôi xin gửi lời cám ơn riêng đến Thầy Phạm Duy Nghĩa, người đã truyền cho tôi niềm đam
mê với những điều luật, làm cho tôi bị cuốn hút vào thế giới luật pháp khô cứng bằng một
phương pháp truyền thụ rất nhẹ nhàng và tinh tế. Những gì tôi thể hiện trong luận văn này là
Lời cám ơn chân thành nhất đến Thầy.
Cuối cùng, tôi xin cám ơn những người sáng lập và điều hành Chương trình Giảng dạy kinh
tế Fulbright Việt Nam, những người đã cho tôi cơ hội gia nhập vào một “Ngôi nhà nhỏ” thân
thiện và trí tuệ, nơi tôi thấy mình trưởng thành hơn với những kiến thức trung thực và rộng
mở.
Tôi xin chân thành cám ơn!

Võ Niệm Tường


iii

TÓM TẮT

Sau gần 10 năm thực hiện Luật Đất đai 2003, cơ quan Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất đã được thành lập ở 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở 563/698 huyện, thị,
thành phố thuộc tỉnh (số liệu của Bộ Tài nguyên và Môi trường vào tháng 9/2012).
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan thực hiện nhiệm vụ đăng ký sử dụng đất,
chỉnh lý biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính; là nơi tiếp nhận, thẩm định hồ
sơ, thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để trình cấp có thẩm
quyền ký giấy và là nơi thực hiện xác nhận các quyền theo luật định của người sử dụng đất
sau khi đã được cấp giấy chứng nhận.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động theo Thông tư liên tịch số 03/2008/TTLTBTNMT-BNV ngày 15/07/2008 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ về hướng
dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn về tài

nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân các cấp. Theo đó, ở cấp tỉnh, Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất là cơ quan hành chính công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;
ở cấp huyện đây là cơ quan trực thuộc Phòng Tài nguyền và Môi trường (gọi chung là Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp)
Sau nhiều năm hoạt động, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp đã trở thành một
bộ phận quan trọng của ngành tài nguyên và môi trường trong việc quản lý đất đai trên địa
bàn, là nơi thực hiện các giao dịch bảo đảm cho người dân, là cơ quan quản lý bộ hồ sơ địa
chính của địa phương và theo dõi, cập nhật các biến động vào hồ sơ địa chính hàng ngày,
nếu không muốn nói là hàng giờ tại những địa phương có sự phát triển kinh tế nhanh.
Tuy nhiên, theo thời gian, Văn phòng đăng ký quyền sử đất hai cấp bộc lộ nhiều bất cập
trong hoạt động, gây ra những khó khăn cho việc thống nhất công tác quản lý về đất đai. Vì
vậy, ngày 17/4/2012, Thủ tướng Chính phủ đã ký quyết định số 447/QĐ-TTg phê duyệt Đề
án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tại 4 tỉnh, thành phố: Đà Nẵng, Đồng Nai, Hà Nam và
Hải Phòng để làm cơ sở cho việc chuyển đổi mô hình hoạt động của văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong cả nước.


iv

Căn cứ vào kết quả bước đầu của đề án thí điểm, ngườt viết nêu những nhận xét của bản
thân về mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử đất một cấp.
So sánh với mô hình văn phòng đăng ký hai cấp, mô hình một cấp có nhiều ưu việt hơn, đó
là sự nhất quán trong chỉ đạo, điều hành toàn hệ thống các văn phòng; là sự chủ động và linh
hoạt trong điều động nhân sự; là sự minh bạch và thống nhất trong giải quyết thủ tục hành
chính; là sự tiện lợi cung cấp cho khách hàng,… Tuy nhiên, vào thời điểm hiện nay, thực
hiện quy định này chắc chắn sẽ gặp phải những vấn đề về đồng bộ cơ sở hạ tầng, về mối
quan hệ công tác, về các khó khăn liên quan đến năng lực của đội ngũ người lao động,… .
Do đó, cần thiết phải có các chính sách hỗ trợ để việc thực thi có hiệu quả hơn.

v

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................... i
LỜI CÁM ƠN ........................................................................................................................ ii
TÓM TẮT .............................................................................................................................iii
MỤC LỤC ............................................................................................................................. v
DẪN NHẬP ........................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1. VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HAI CẤP, HIỆN
TRẠNG VÀ NHỮNG TỒN TẠI .......................................................................................... 4
1.1.

Mô hình văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp ............................................ 6

1.2.

Hiện trạng hoạt động các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của 4 tỉnh, thành
phố trước khi thực hiện thí điểm ................................................................................ 7

1.3.

Những thuận lợi và khó khăn trong thực hiện mô hình văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất hai cấp ......................................................................................................... 9

1.3.1. Thuận lợi .................................................................................................................... 9
1.3.2. Khó khăn .................................................................................................................... 9
1.4.

Một số mô hình văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên thế giới ...................... 10

1.4.1. Thụy Điển ................................................................................................................ 11
1.4.2. Hà Lan, Anh, Đức, Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản .............................................. 11
1.4.3. Thái Lan, Malaysia, Canada, Đan Mạch, Phần Lan và Hoa Kỳ .............................. 11
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN CÁC BÀI NGHIÊN CỨU TRƯỚC . 12
2.1.

Khái niệm ................................................................................................................. 12

2.2.

Cơ sở lý thuyết ......................................................................................................... 12

2.2.1. Đề án thí điểm được phê duyệt theo quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của
Thủ tướng Chính phủ ............................................................................................... 12
2.2.2. Cơ sở thực tiễn từ các nước đã và đang phát triển ................................................... 14


vi

2.3.

Tổng quan các bài nghiên cứu trước ........................................................................ 14

CHƯƠNG 3. MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỘT CẤP
THEO KẾT QUẢ THÍ ĐIỂM ĐỀ ÁN ................................................................................ 16
3.1.

Mô tả mô hình Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất một cấp ............................ 16

3.2.

Kết quả thí điểm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp ở 4 tỉnh, thành phố . 17

3.2.1. Thành phố Đà Nẵng ................................................................................................. 17
3.2.2. Thành phố Hải Phòng .............................................................................................. 17
3.2.3. Tỉnh Hà Nam ............................................................................................................ 18
3.2.4. Tỉnh Đồng Nai ......................................................................................................... 18
3.3.

Những ưu điểm của mô hình Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất một cấp so với
hai cấp ...................................................................................................................... 20

3.4.

Những vướng mắc khi chuyển đổi mô hình văn phòng đăng ký thành một cấp ..... 21

CHƯƠNG 4. NHẬN XÉT VÀ ĐÁNH GIÁ ....................................................................... 22
4.1.

Về quy trình thí điểm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại 4 tỉnh, thành
phố ............................................................................................................................ 22

4.2.

Về việc quyết định triển khai mô hình văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp
trong hệ thống pháp luật đất đai mới, có hiệu lực thi hành từ 01/7/2014 ................ 24

4.3.

Về kết quả đánh giá theo tiêu chí OECD đối với văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất một cấp ............................................................................................................... 25

CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH ...................................... 27
5.1.

Kết luận .................................................................................................................... 27

5.2.

Khuyến nghị chính sách ........................................................................................... 27

5.3.

Những hạn chế của luận văn .................................................................................... 28

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 29
PHỤ LỤC………………………………………………………………………………… 30


1

DẪN NHẬP
1. Bối cảnh nghiên cứu
Luật Đất Đai năm 2003 lần đầu tiên quy định "cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất", đây là căn cứ pháp lý quan trọng để thiết lập nên hệ
thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan có chức năng đăng ký sử dụng đất,
chỉnh lý biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính; giúp cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo

quy định.
Theo Luật này, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có hai cấp, một thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường ở cấp tỉnh và một thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường ở cấp
huyện. Và cho đến nay đã hoạt động cơ bản ổn định trong cả nước. Tuy nhiên, sau hơn 10
năm tồn tại mô hình này đã phần nào bộc lộ một số khiếm khuyết và cần thay đổi cho phù
hợp với điều kiện và tình hình mới.
Từ những vấn đề đó, ngày 17/4/2012 Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 447/QĐ-TTg
triển khai thực hiện Đề án “Thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường”. Theo đó, Đề án này sẽ
triển khai thực hiện thí điểm mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ hai cấp
thành một cấp tại 04 tỉnh, thành trong cả nước gồm: tỉnh Đồng Nai, thành phố Đà Nẵng,
thành phố Hải Phòng và tỉnh Hà Nam đến hết ngày 31/12/2013.
Với mô hình một cấp thí điểm, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ hoàn toàn trực
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và có chi nhánh tại các huyện.
Sau khi sơ kết một năm việc thực hiện thí điểm, Thủ tướng đã có văn bản số 5335/VPCPKTN ngày 02/7/2013 gia hạn việc thí điểm đến hết tháng 6/2014.
Kết quả thí điểm sẽ là cơ sở quan trọng cho việc thay đổi toàn diện mô hình văn phòng
đăng ký một cấp trong Luật Đất đai vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực thi hành từ
01/7/2014.


2

2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
Nghiên cứu được thực hiện với mục tiêu tìm hiểu thực trạng của hệ thống văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất hai cấp hiện nay và kết quả thí điểm mô hình văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất một cấp tại 4 địa phương là Đà Nẵng, Hải Phòng, Hà Nam và Đồng Nai.
Trên cơ sở đó, báo cáo phân tích những ưu điểm cũng như khuyết điểm của mô hình hai
cấp so với mô hình một cấp trong Đề án thí điểm qua những kết quả thực hiện bước đầu tại
4 tỉnh, thành. Báo cáo cũng lược dẫn một số mô hình văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất hiện nay tại một số quốc gia trên thế giới.

Báo cáo sử dụng các tiêu chí của OECD về đánh giá một văn bản luật để xem xét mức độ
phù hợp của mô hình một cấp với các yêu cầu cần có của một quyết định chính sách tốt.
Báo cáo cũng sẽ phân tích những vấn đề chính sách gặp phải khi mô hình Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất một cấp được luật hóa trong các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai 2013 (có hiệu lực từ 01/7/2014).
Từ những mục tiêu cụ thể đã xác định ở trên, tác giả đưa ra hai câu hỏi nghiên cứu:
(1) Mô hình một cấp có những ưu điểm và khuyết điểm nào so với mô hình hai cấp như
hiện nay?
(2) Việc thực hiện mô hình Văn phòng Đăng ký một cấp thay cho hai cấp vào thời điểm
hiện nay sẽ gặp phải những trở ngại nào?
3. Phương pháp nghiên cứu
Bài nghiên cứu thực hiện theo phương pháp phân tích tại bàn trên cơ sở kết quả thực hiện
thí điểm Đề án tại 4 tỉnh, thành phố, nhằm nêu lên những thực trạng của mô hình văn
phòng đăng ký sử dụng đất hai cấp và một cấp tại các địa phương trong cả nước. Thực hiện
việc so sánh sơ bộ với các nước tiên tiến, các nước có cùng điều kiện với Việt Nam để xem
xét những ưu điểm và khuyết điểm của mô hình một cấp so với hai cấp, và sử dụng các
tiêu chí OECD để đánh giá việc lựa chọn mô hình văn phòng đăng ký một cấp thay cho hai
cấp là xu hướng đúng đắn trong điều kiện ở Việt Nam hiện nay. Nhận diện các vấn đề
chính sách.


3

Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng thực hiện phỏng vấn ý kiến các chuyên gia và các cơ quan
ban ngành liên quan như: thực hiện phỏng vấn lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường các
tỉnh: Đồng Nai, Hà Giang, Bình Dương và các thành phố: Đà Nẵng, Hải Phòng, Hồ Chí
Minh để thấy rõ hơn sự cần thiết thành lập mô hình văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
một cấp ở Việt Nam.
4. Đối tượng nghiên cứu
Bài nghiên cứu tập trung vào đối tượng chính là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các

cấp ở các địa phương liên quan.
Ngoài ra, nghiên cứu cũng thực hiện đối với các đối tượng liên quan như: Sở Tài nguyên
và Môi trường; UBND các cấp; Tổng Cục Quản lý Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường.
5. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận văn được gói gọn trong 4 địa phương thực hiện thí điểm thí
điểm mô hình văn phòng đăng ký sử dụng đất một cấp, đó là: tỉnh Hà Nam (Đề án được thí
điểm trong phạm vi thành phố Phủ Lý và 2 huyện Lý Nhân, Kim Bảng); thành phố Hải
Phòng (Đề án được thí điểm trong phạm vi quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên);
thành phố Đà Nẵng (Đề án được thí điểm trong phạm vi toàn thành phố ) và Đồng Nai (Đề
án được thí điểm trong phạm vi toàn tỉnh).
6. Bố cục luận văn
Luận văn được thực hiện gồm 5 chương:
Chương 1: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp: hiện trạng và những tồn tại.
Chương 2: Cơ sở lý thuyết – Tổng quan các bài nghiên cứu trước.
Chương 3: Mô hình văn phòng đăng ký sử dụng đất một cấp theo kết quả thí điểm.
Chương 4: Đánh giá và nhận xét.
Chương 5: Kết luận và khuyến nghị chính sách


4

CHƯƠNG 1.
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HAI CẤP, HIỆN TRẠNG VÀ
NHỮNG TỒN TẠI
Đất đai từ lâu đã được xác định là một trong những nguồn lực quan trọng để phát triển kinh
tế và ổn định xã hội cho mọi quốc gia. Vì thế, quản lý đất đai luôn được đặt lên vị trí hàng
đầu trong công việc quản lý Nhà nước của các chính phủ, bất kể chính phủ đó đang theo
chế độ xã hội nào. Xã hội càng phát triển, quyền sử dụng hay quyền sở hữu đất đai lại càng
trở nên quan trọng đối với mọi tổ chức, mọi cá nhân.
Ngày nay, giải quyết những quyền lợi và nghĩa vụ có liên quan đến đất đai luôn là nhiệm

vụ thường xuyên của những cơ quan quản lý nguồn lực này. Vì đất đai không chỉ là tài sản,
là sinh kế của mỗi con người, mà còn là một trong những mục tiêu cơ bản mà con người
hướng đến.
Trước khi Việt Nam mở cửa, đổi mới đất nước. Mà chính xác là trước khi Luật Đất đai đầu
tiên được ban hành vào năm 1987, đất đai ở Việt Nam nhìn chung đúng nghĩa là tài sản của
quốc gia và do quốc gia định đoạt hoàn toàn. Người dân chưa có sự quan tâm đáng kể về
giá trị của đất đai cũng như lo lắng về quyền sử dụng đất, đừng nói chi đến việc sở hữu. Và
kết quả là, công việc quản lý đất đai giai đoạn ấy chưa được xem là công việc quan trọng
của bộ máy nhà nước.
Với việc mở cửa nền kinh tế, đất đai mới bắt đầu chuyển mình khi trực tiếp được tham gia
vào các dự án, để từ đó, quyền sử dụng đất bắt đầu được định hình và ngày càng trở thành
một yêu cầu cấp thiết của mọi tổ chức, cá nhân.
Năm 1987, Luật Đất đai bản đầu tiên được ban hành, sau đó được thay thế bằng Luật Đất
đai năm 1993.
Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 đã quy định một số nội dung cơ bản về
quản lý đất đai và việc sử dụng chúng. Tuy nhiên, nhìn chung những quy định này tương
đối tập trung vào biện pháp quản lý hành chính và vẫn còn mang nặng tính bao cấp, chưa
xác định đầy đủ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong cơ chế thị
trường, đặc biệt là chưa có hệ thống tổ chức chuyên trách về đăng ký và kiểm soát việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, bộ máy cơ quan quản lý đất đai ở địa


5

phương chỉ bao gồm cơ quan địa chính ở hai cấp (tỉnh và huyện) và cán bộ địa chính ở cấp
xã. Không có hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu về quản lý đất đai ngày một tăng theo.
Không còn đơn thuần là giải quyết các đăng ký đất đai ban đầu, quản lý đất đai giờ gắn
liền với việc quản lý sự biến động của từng thửa đất, diễn ra nhanh chóng và vô cùng phức
tạp trong cơ chế nền kinh tế thị trường, nhất là ở những tỉnh, thành phố có mức độ phát

triển nhanh và nóng.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai là hàng loạt các nhiệm vụ nặng nề, liên quan trực tiếp
đến quyền và lợi ích của người dân và bao gồm từ những công việc vĩ mô như thiết lập hệ
thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất; xác định và quản lý địa giới
hành chính; xác lập bản đồ địa chính và quản lý biến động; lập và quản lý quy hoạch sử
dụng đất; thống kê, kiểm kê đất đai… đến những công việc vi mô, nhỏ lẻ, như: giải quyết
tranh chấp về đất đai; thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân (gồm: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất…).
Với quá nhiều nhiệm vụ như thế, bộ máy giản đơn không thể nào đảm nhiệm được. Trong
khi để quản lý tốt đất đai, vấn đề mấu chốt là thiết lập một hệ thống dữ liệu về đất đai nhất
quán, được cập nhật, chỉnh lý kịp thời. Mà điều này đòi hỏi phải tổ chức cho được một hệ
thống đăng ký đất đai thống nhất trên toàn quốc, toàn tỉnh, toàn huyện và toàn xã.
Cho nên, sau 10 năm thực hiện, Luật Đất đai được cập nhật, chỉnh sửa và bổ sung nhằm
đáp ứng được yêu cầu của thời đại. Và với Luật Đất đai 2003, Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất được hình thành theo khoản 2 Điều 64 Luật Đất đai 2003 quy định: “cơ quan
quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”, có chức năng
quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, và thực hiện các thủ tục
hành chính để phục vụ người sử dụng đất trong các quyền và nghĩa vụ của họ. Ngoài ra,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đơn vị giúp cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp tiếp nhận hồ sơ đăng ký và thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất để trình cơ quan có thẩm quyền ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.


6

1.1. Mô hình văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp
Theo Luật Đất đai 2003, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là một đơn vị hành chính
công theo mô hình hai cấp, nghĩa là thuộc hai cấp quản lý, tương ứng với thẩm quyền cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
tỉnh, trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, là đơn vị thụ lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho các tổ chức.
Còn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, trực thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường cùng cấp, là đơn vị thụ lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình, cá nhân. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chịu sự chỉ đạo về tổ
chức, biên chế của Ủy ban nhân dân và trực thuộc hoàn toàn vào cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp. Điều này được quy định tại Thông tư liên tịch số 03/2008/TTLTBTNMT-BNV ngày 15/07/2008 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ về
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn về
tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân các cấp.
Đối với cấp tỉnh, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường ban hành quy chế tổ chức và
hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh, có thẩm quyền bổ nhiệm lãnh
đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo phân cấp thẩm quyền của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh.
Đối với cấp huyện, lãnh đạo văn phòng đăng ký do UBND huyện bổ nhiệm theo đề xuất
của phòng tài nguyên và môi trường và phòng nội vụ, còn chức năng nhiệm vụ cũng như
các hoạt động khác sẽ do phòng tài nguyên và môi trường quy định, kiểm tra, giám sát việc
thực hiện.
Như vậy, theo Luật Đất đai 2003, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chia thành hai
cấp rõ ràng và chịu sự quản lý trực tiếp, toàn diện về tổ chức và chuyên môn, nhiệm vụ của
cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp.
Văn phòng đăng ký quyền sử đất được thành lập với hai sứ mạng chính, đó là (1) thống
nhất quản lý, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính trong toàn tỉnh và (2) thực hiện công tác
đăng ký đất đai, tiếp nhận, thẩm định hồ sơ về đất đai cho các tổ chức, cá nhân.


7

Với hai sứ mạng này, văn phòng đăng ký rõ ràng cần có một hệ thống thống nhất trong
toàn địa bàn để mọi nhất cử nhất động liên quan đến sự biến động của thửa đất và quyền

của người sử dụng đất phải được quản lý, giám sát trong suốt quá trình sử dụng đất.
Sơ đồ số 1: Sơ đồ tổ chức văn phòng đăng ký quyền sử đất hai cấp
Sở Tài nguyên và Môi
trường

UBND huyện A

Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp
tỉnh

Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện A

Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện
A

UBND huyện B

Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện B

Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện
B

: Chỉ đạo trực tiếp
: Hướng dẫn về chuyên môn.
1.2. Hiện trạng hoạt động các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của 4 tỉnh,

thành phố trước khi thực hiện thí điểm
Trước khi tiến hành thí điểm mô hình văn phòng đăng ký một cấp theo Đề án, hiện trạng
hoạt động các văn phòng đăng ký có thể tóm lược như sau:
Về tổ chức: cả 4 tỉnh thành đều đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp
theo quy định của Luật Đất đai 2003 (trừ huyện Kim Bảng, tỉnh Hà Nam).
Về nhân lực: nguồn nhân lực của văn phòng đăng ký nhìn chung vừa thiếu, vừa yếu và
chắp vá từ nhiều thành phần, nhất là tại các văn phòng đăng ký cấp huyện. Thậm chí có
huyện đã tuyển dụng cả bác sỹ chuyên tu vào văn phòng!
Về trang thiết bị kỹ thuật: Trong 4 tỉnh, thành phố thí điểm mô hình một cấp, cho dù có
tỉnh đã phát triển kinh tế nhanh, mạnh nhưng nhìn chung các trang thiết bị kỹ thuật hiện có
tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp đều thiếu, cũ kỹ và đa phần quá hạn sử
dụng.


8

Về tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
(1) Tỉnh Hà Nam: đã thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho đất sản xuất nông nghiệp đạt
100%, đất ở (đô thị và nông thôn) đạt 95% diện tích đất đủ điều kiện cấp giấy, riêng đất
chuyên dùng cho các tổ chức mới đạt 57,5%. Đo vẽ bản đồ địa chính được 32.425,52ha,
đạt 37,84% diện tích toàn tỉnh và phần lớn đo sau khi cấp Giấy chứng nhận.
Khoảng 80% số giấy giấy chứng nhận đã cấp sử dụng bản đồ đo đạc tạm thời nên diện tích
ghi trên Giấy chứng nhận chưa chính xác;
Cơ sở dữ liệu địa chính mới được triển khai thực hiện tại thành phố Phủ Lý, nhưng kết quả
chưa cao.
(2) Thành phố Hải Phòng: Tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp đạt 88,9%,
đất ở nông thôn đạt 81,0%, đất ở đô thị đạt 58,1%, đất chuyên dùng mới chỉ đạt 37,6%.
Chỉ mới đo đạc lập bản đồ địa chính cho 54.423ha, đạt 35,72% diện tích. Nên các Giấy
chứng nhận đã cấp cũng hầu hết sử dụng tài liệu đo đạc tạm thời có độ chính xác thấp.
Riêng tại 2 quận, huyện thí điểm, tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận đạt cao hơn và tại quận Ngô

Quyền đã hoàn thành việc đo vẽ bản đồ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và thực
hiện khai thác sử dụng tương đối hiệu quả.
(3) Thành phố Đà Nẵng: Đã hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận, nhưng cũng chủ
yếu dựa trên tài liệu đo đạc tạm thời; dữ liệu thuộc tính, dữ liệu bản đồ chưa được tập trung
nhất quán thành bộ cơ sở dữ liệu địa chính theo chuẩn quốc gia.
(4) Tỉnh Đồng Nai: Đã hoàn thành cơ bản công tác cấp giấy chứng nhận. Đã thực hiện đo
đạc bản đồ địa chính chính quy trên địa bàn toàn tỉnh (171 xã, phường, thị trấn). Đã xây
dựng bộ cơ sở dự liệu địa chính phục vụ công tác cấp giấy và sử dụng chúng từ năm 2006,
năm thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Về tình hình xây dựng, quản lý, sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính: ngoài tỉnh Đồng Nai đã
và đang quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu đất đai khi thực hiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận,
còn lại 3 tỉnh, thành kia vẫn chưa xây dựng, hoàn thiện hạ tầng cơ sở dữ liệu, mà cốt yếu là
đo đạc bản đồ địa chính từng thửa đất để có thể xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính. Riêng Đà
Nẵng vẫn còn tình trạng cấp giấy trên bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng các dự án khu
dân cư, khu đô thị.


9

Như vậy, trong 4 tỉnh, thành phố thí điểm mô hình Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
một cấp không có sự tương đồng nhau về các điều kiện cơ sở hạ tầng và cũng không giống
nhau về cách thức thực hiện. Theo chủ ý của Bộ Tài nguyên và Môi trường, điều này sẽ
cho thấy nhiều cái nhìn khác nhau về việc thực hiện đề án, từ đó rút ra được những kết luận
tương ứng với từng cấp độ quy mô các văn phòng đăng ký hiện hữu trong cả nước.
1.3. Những thuận lợi và khó khăn trong thực hiện mô hình văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất hai cấp
Từ thực tế triển khai đề án thí điểm tai 4 tỉnh thành, tại cuộc họp sơ kết 1 năm thực hiện
cho thấy việc thực hiện mô hình một cấp có những thuận lợi và khó khăn sau:
1.3.1. Thuận lợi
Mô hình văn phòng đăng ký hai cấp tương ứng với hai cấp thẩm quyền cấp giấy chứng

nhận, vì thế, xét về tổ chức bộ máy nhân sự, điều này sẽ thuận lợi hơn trong điều hành và
xử lý công việc.
Văn phòng đăng ký cấp nào sẽ hoạt động theo ý chí lãnh đạo của cấp ấy, nên việc trang trải
chi phí cho hoạt động của văn phòng sẽ dễ dàng hơn.
Một khía cạnh khác, khi trực thuộc sự lãnh đạo hoàn toàn của cấp huyện, các văn phòng
đăng ký sẽ được coi là người của huyện, trình hồ sơ cho lãnh đạo huyện ký, nên không có
việc nghi kị và khó xử.
Văn phòng đăng ký hai cấp phù hợp với Luật Đất đai hiện hành về thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức và cho hộ gia đình cá nhân ở cấp tỉnh và cấp
huyện.
1.3.2. Khó khăn
Mô hình hai cấp của văn phòng đăng ký tạo nên một sự vênh về thông tin địa chính trong
toàn tỉnh, kể từ hoạt động đo đạc, đến hoạt động cập nhật chỉnh lý biến động và kể cả quy
trình cấp giấy.
Điều này chủ yếu là do sự chưa tròn về các quy định pháp luật và sự can thiệp từ các địa
phương trong việc chỉ đạo, tạo nên sự khác biệt nhau trong hoạt động các từng văn phòng


10

đăng ký. Cho nên, không có sự thống nhất trong giải quyết hồ sơ, trong việc tạo lập và vận
hành cơ sở dữ liệu.
Việc tách biệt các văn phòng đăng ký thành hai cấp tạo nên một khoảng hở trong quản lý
đất đai, đặc biệt trong hoạt động tách, nhập thửa đất. Vì một khi không có sự liên kết, việc
chia tách thửa đất ở cấp huyện không đồng bộ với hồ sơ gốc do cấp tỉnh quản lý chỉ được
cập nhật định kỳ (thường là hàng năm), gây nên tình trạng mất kiểm soát trên diện rộng các
biến động về thửa đất.
Tồn tại tình trạng một số chức năng, nhiệm vụ giữa hai cấp Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất còn chồng chéo và trùng lặp.
Kết quả là, văn phòng đăng ký hai cấp về lâu dài tạo nên một khoảng hở trong việc minh

bạch thông tin về thửa đất, làm cho quá trình quản lý đất đai bị gián đoạn và đôi khi làm
cho những tiêu cực về đất đai có cơ hội phát triển, khó kiểm soát được.
1.4. Một số mô hình văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên thế giới
Hầu hết các nước trên thế giới đang theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp. Tuy
nhiên, có đôi chút khác nhau giữa việc tổ chức các văn phòng này và cơ quan chủ quản của
chúng:
Xét về góc độ quy mô, trên thế giới đang thực hiện hai loại hình văn phòng đăng ký đất đai
một cấp, hầu hết trong số chúng là mô hình văn phòng đất đai cấp trung ương, trực thuộc
Bộ chủ quản, có chi nhánh tại các bang, tỉnh hay liên bang.
Một số khác, là mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp ở từng bang, từng tỉnh trực
thuộc chính quyền địa phương.
Xét về góc độ cơ quan chủ quản, hiện nay cơ quan đăng ký đất đai một cấp tại các nước có
nơi trực thuộc cơ quan tư pháp là Tòa án hoặc Bộ Tư pháp (như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức
và Nga), có nơi trực thuộc Tổng cục Thuế (thuộc Bộ Kinh tế – Tài chính) như Pháp; nhiều
nước có văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc cơ quan quản lý đất đai trung ương như
Thụy Điển, Hà Lan, Anh, Singapore...; trong khi một số nước khác chỉ thành lập văn
phòng đăng ký đất đai tại địa phương (tỉnh, bang) như Hoa Kỳ, Thái Lan, Malaysia, Đan
Mạch, Phần Lan,….


11

Sơ lược qua một số mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp được người viết sưu tầm
như sau:
1.4.1. Thụy Điển
Cơ quan quản lý đăng ký đất đai là đơn vị thống nhất trong cả nước, được gọi là
Lantmateriet, trực thuộc Bộ Môi Trường Thụy Điển. Cả 21 hạt của Thụy Điển đều có một
văn phòng địa chính của Trung ương và các văn phòng trực thuộc ở địa phương.
1.4.2. Hà Lan, Anh, Đức, Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản
Văn phòng đăng ký quyền sử đất ở các nước này được tổ chức theo mô hình Văn phòng

đăng ký một cấp Trung ương, trực thuộc cơ quan quản lý đất đai trung ương, dưới Văn
phòng trung ương là các chi nhánh phân theo khu vực.
1.4.3. Thái Lan, Malaysia, Canada, Đan Mạch, Phần Lan và Hoa Kỳ
Chỉ tổ chức văn phòng đăng ký một cấp ở cấp địa phương (tỉnh và bang) vì cho rằng sở
hữu cá nhân về đất đai là vấn đề của bang, không phải của quốc gia.
Như vậy, hiện nay trên thế giới, nhiều nước đã phát triển và đang phát triển có điều kiện
tương đồng với Việt Nam đều chọn mô hình văn phòng đăng ký một cấp.
Vì mô hình này đảm bảo sự thống nhất hoạt động quản lý về đăng ký, chỉnh lý biến trợ
của tiến bộ kỹ thuật, nhất là việc ứng dụng tin học trong việc lập và sử dụng hệ thống cơ sở
dữ liệu địa chính trong tác nghiệp hồ sơ.
Kế đến, văn phòng đăng ký một cấp tạo sự dễ dàng và thuận tiện cho người dân trong việc
thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình về đất đai. Một khi có sự liên thông trong toàn bộ hệ
thống văn phòng đăng ký, người dân có thể tùy chọn địa điểm giao dịch phù hợp nhất cho
mình. Điều này giúp chủ trương cải cách hành chính của các quốc gia tiến nhanh hơn và
đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng đất.
Cuối cùng và rất quan trọng, đó là, mô hình một cấp của văn phòng chính là nền tảng cho
việc minh bạch thông tin về bất động sản và tiến đến một xã hội công khai trong thu nhập
của tất cả người dân.


12

CHƯƠNG 2.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN CÁC BÀI NGHIÊN CỨU TRƯỚC
2.1. Khái niệm
Mô hình văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp là đơn vị sự nghiệp công chịu sự
quản lý của một cơ quan duy nhất là Sở Tài nguyên và Môi trường, có chi nhánh tại các
quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Tùy theo đặc điểm tình hình của từng địa phương, các chi nhánh của văn phòng đăng ký có
thể được bố trí theo phạm vi địa bàn hay một khu vực.

Văn phòng đăng ký một cấp thực hiện đầy đủ các chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền của
văn phòng đăng ký cấp tỉnh và nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký cấp huyện theo quy định
của pháp luật hiện hành trong phạm vi địa bàn thí điểm.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký có chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền của văn phòng đăng
ký một cấp trong phạm vi địa bàn được giao quản lý, bao gồm thực hiện thủ tục đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và đăng ký biến động đối với tất cả các đối tượng cần đăng ký.
Như vậy, mô hình một cấp không làm thay đổi chức năng nhiệm vụ của văn phòng đăng
ký, chủ yếu chỉ là sự điều chỉnh về cơ cấu tổ chức của chúng.
2.2. Cơ sở lý thuyết
2.2.1. Đề án thí điểm được phê duyệt theo quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012
của Thủ tướng Chính phủ
Đề án có mục tiêu “Kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một
cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường nhằm khắc phục hạn chế của hệ thống Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở hai cấp hiện nay và tiến tới chuẩn hoá hệ thống Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình của các nước trên thế giới, phù hợp với
điều kiện công nghệ hiện đại”.
Với phạm vi thực hiện thí điểm tại 4 tỉnh thànn phố như đã nêu trên.
Quy cách thực hiện là thành lập “Văn phòng đăng ký một cấp là Văn phòng đăng ký cấp
tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có các chi nhánh trực thuộc, được bố trí theo


13

phạm vi địa bàn (mỗi chi nhánh phụ trách một huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh), được
thành lập trên cơ sở chuyển nguyên trạng từ các Văn phòng đăng ký trực thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường của các thành phố, thị xã, quận, huyện thí điểm. Các chi nhánh chịu
sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp, toàn diện của Văn phòng đăng ký cấp tỉnh; không hạch toán
độc lập mà do Văn phòng đăng ký cấp tỉnh thống nhất quản lý, nhưng có con dấu riêng để
thực hiện nhiệm vụ đăng ký theo thẩm quyền”

(Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012)
Hiện nay, Đề án thí điểm văn phòng đăng ký một cấp hiện vẫn đang trong quá trình triển
khai, đến 30/6/2014 mới kết thúc và sẽ tổng kết, đánh giá để xem xét việc thực hiện đồng
loạt trên cả nước.
Như quyết định đã chỉ đạo, tại 4 tỉnh, thành thực hiện thí điểm, tất cả các văn phòng đăng
ký cấp huyện đều được giữ nguyên hiện trạng, chỉ thay đổi về cơ quan chủ quản. Cho nên,
qua thời gian vướng mắc ban đầu, đến nay tất cả đều đang hoạt động bình thường về
chuyên môn. Một số nơi có sự điều chỉnh, bổ sung về nhân sự nhằm đáp ứng được yêu cầu
của công việc.
Việc triển khai nhìn chung khá giống nhau giữa 4 tỉnh, thành; ngoại trừ thành phố Đà Nẵng
kết hợp thực hiện luôn “cuộc cách mạng” về thẩm quyền ký giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho cá nhân, khi tập trung một đầu mối về Sở Tài nguyên và Môi trường.
Về tổ chức bộ máy, Hải Phòng, Đà Nẵng và Đồng Nai thực hiện việc kiện toàn Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất một cấp theo đề án mới. Riêng tỉnh Hà Nam chỉ thực hiện việc
điều chuyển Văn phòng đăng ký sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường
sang Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp để thực hiện thí điểm.
Như vậy, việc thí điểm mô hình một cấp và đưa nó vào hệ thống pháp luật đất đai năm
2013 cần xem xét, đánh giá cả về quy trình làm luật lẫn về năng lực thực hiện quy định.
Ngoài ra, còn có khúc mắc lớn giữa thẩm quyền ký giấy cho tổ chức và cá nhân, liên quan
mật thiết đến hoạt động của bộ máy văn phòng đăng ký, cần phải có chế định cụ thể để
hoạt động của văn phòng phù hợp quy định của pháp luật.


14

Tuy đề án thí điểm chưa đến hồi kết thúc, nhưng mô hình một cấp cho văn phòng đăng ký
đã được luật hóa trong hệ thống pháp luật đất đai mới, Luật Đất đai 2013 và các dự thảo
hướng dẫn thi hành Luật đang được rốt ráo soạn thảo để có hiệu lực thi hành từ 01/7/2014.
2.2.2. Cơ sở thực tiễn từ các nước đã và đang phát triển
Những mô hình văn phòng đăng ký được sưu tầm nêu trong chương trước mặc dù chưa

đầy đủ cũng cho thấy, các nước trên thế giới ngày nay hầu hết đang thực hiện theo mô hình
văn phòng đăng ký một cấp. Và đã có một số nước tách bạch hẳn công tác quản lý Nhà
nước về đất đai với hoạt động của các văn phòng này.
2.3. Tổng quan các bài nghiên cứu trước
Ở Việt Nam, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là hệ thống tổ chức được hình thành
theo Luật Đất đai năm 2003. Đa phần các tỉnh, thành mới thành lập Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất sau khi Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày
31/12/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ
chức phát triển quỹ đất được ban hành; Thậm chí, cho đến nay, ở một một số tỉnh vẫn chưa
thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện;
Và tất cả đều là văn phòng đăng ký đều là hai cấp theo Luật 2003. Còn về văn phòng đăng
ký một cấp theo đề án thí điểm thì đến nay chưa có nghiên cứu nào về đề tài này. Ngoại trừ
một luận văn thạc sỹ của Lê Văn Tân viết năm 2013 khi đề án thí điểm vừa mới manh nha
thực hiện có đề cập đến việc triển khai đề án, chưa có số liệu thực tiễn để minh chứng.
Người viết xin điểm qua một số tài liệu có liên quan đến bài viết của mình như sau:
(1) Luận án tiến sĩ Luật học của Đặng Anh Quân (năm 2011), Hệ thống đăng ký đất đai
theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển.
(2) Công trình nghiên cứu - Đề tài độc lập cấp nhà nước của TS. Nguyễn Đình Bồng - Ủy
viên Hội đồng khoa học, Bộ Tài nguyên và Môi trường; “Nghiên cứu đổi mới hệ thống
quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” mã số
2002/15.


15

(3) Tài liệu về Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường được Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt tại Quyết định 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012.
Một số bài viết trên các tạp chí của Phùng Văn Nghệ (2012), Phương Hiếu (2012), Nguyễn

Lang (2011), Đặng Anh Quân (2011),…
Tuy nhiên, như đã nói, những tài liệu này không đi sâu về hệ thống văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất một cấp cũng như quy trình luật hóa mô hình này vào hệ thống pháp
luật đất đai ở Việt Nam. Do đó, người viết không trích dẫn được nhiều các nguồn thông tin
này vào báo cáo của bản thân. Chỉ trừ bài viết của tiến sỹ Mai Văn Phấn, Báo cáo tổng hợp
kinh nghiệm của một số quốc gia về đăng ký bất động sản có những nhận định cùng với
quan điểm của báo cáo này như sau:
“Việc tổ chức cơ quan đăng ký theo mô hình tập trung; thực hiện đăng ký tất cả các quyền
liên quan đến bất động sản tại một hệ thống cơ quan duy nhất có những ưu điểm sau:
“- Bảo đảm tổ chức thống nhất trong cả nước của cơ quan đăng ký bất động sản;
“- Tách biệt chức năng quản lý hành chính với chức năng công bố công khai các quyền
liên quan đến bất động sản;
“- Bảo đảm sự tập trung thống nhất các thông tin liên quan đến bất động sản, dẫn đến việc
quản lý và công bố công khai thông tin được thuận tiện hơn do thông tin về bất động sản
không bị phân tán tại các hệ thống cơ quan khác nhau”.


16

CHƯƠNG 3.
MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỘT CẤP THEO
KẾT QUẢ THÍ ĐIỂM ĐỀ ÁN
3.1. Mô tả mô hình Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất một cấp
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tập trung tất cả các văn phòng đăng ký cấp
huyện về trực thuộc một đầu mối là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, chịu sự
lãnh đạo trực tiếp và toàn diện của Sở Tài nguyên và Môi trường.
Để đảm bảo việc hoạt động liên tục của hệ thống, trong thời gian thực hiện thí điểm, các
tỉnh thành gần như giữ nguyên hiện trạng các văn phòng cấp huyện. Về lâu dài, việc tinh
giản bộ máy sẽ được thực hiện theo hướng, có thể tổ chức văn phòng theo khu vực nếu
khối lượng giao dịch tại các địa phương không phát sinh đáng kể.

Trở thành một mắt xích trong toàn hệ thống cơ quan quản lý địa chính của tỉnh, các chi
nhánh văn phòng cấp huyện là những phần tử linh động và hiệu quả, có chung một quy
trình xử lý công việc và được đào tạo chuẩn hóa.
Sơ đồ số 2: Sơ đồ tổ chức văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp

Sở Tài nguyên và Môi trường

Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất cấp tỉnh

Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất huyện A

Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất cấp huyện B

Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất cấp huyện C


17

3.2. Kết quả thí điểm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp ở 4 tỉnh, thành
phố
3.2.1. Thành phố Đà Nẵng
Sau khi chuyển đổi theo Đề án, hệ thống văn phòng đăng ký một cấp của Đà Nẵng có 185
người gồm 27 người tại văn phòng tỉnh và tại 158 người tại các chi nhánh.
Theo báo cáo của Đà Nẵng, kết quả quan trọng đạt được khi thực hiện mô hình một cấp
cho văn phòng đăng ký sự thống nhất cao về chuyên môn và trình tự giải quyết hồ sơ theo
đúng quy định của pháp luật.

Hồ sơ được kiểm tra và giải quyết chặt chẽ về tính pháp lý nên tránh được rất nhiều sai sót
trong cấp giấy, một vấn đề mà trước đây Đà Nẵng vấp phải.
Các văn phòng đăng ký sau khi trở thành chi nhánh trực thuộc văn phòng tỉnh đã dễ dàng
trong việc truyền đạt và thực thi các hướng dẫn chuyên môn.
Quản lý tốt việc tách thửa phù hợp quy hoạch sử dụng đất. Góp phần hạn chế các vụ việc
tranh chấp, khiếu nại do sai sót trong giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, Đà Nẵng cũng ghi nhận một số tồn tại khi thực hiện việc thí điểm. Đó là, sự
thiếu hụt về kinh phí, nhất là kinh phí địa phương làm cho hoạt động của các văn phòng
đăng ký bị hạn chế.
3.2.2. Thành phố Hải Phòng
Tại Hải Phòng, mô hình Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất một cấp chỉ thực hiện thí
điểm ở 02 địa phương là quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên
Sau khi thành lập văn phòng đăng ký một cấp theo đề án, hệ thống cơ sở dữ liệu được xây
dựng và kiện toàn, việc lưu trữ hồ sơ địa chính được chấn chỉnh lại, đã khắc phục được
tình trạng tùy ý trong thực hiện thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho người
giao dịch khi được quyết định lựa chọn văn phòng để thực hiện thủ tục.
Khó khăn Hải Phòng gặp phải khi thực hiện đề án thí điểm cũng chủ yếu liên quan đến
vấn đề tài chính nhằm đảm bảo hoạt động cho văn phòng đăng ký.