Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại thành phố hải phòng

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM








ĐỖ THỊ MINH HƯƠNG



NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỘT CẤP
TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG








LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI – 2015

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM











ĐỖ THỊ MINH HƯƠNG





NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỘT CẤP
TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ


Người hướng dẫn khoa học :
TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG



Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.85.01.03


HÀ NỘI – 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu
trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví
dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.

Tác giả luận văn


Đỗ Thị Minh Hương
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu
sắc đến thầy giáo, Tiến sỹ Hoàng Xuân Phương, người đã tận tình hướng dẫn tôi
trong suốt quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp.
Tôi xin cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cô trong Khoa Quản lý đất đai, Ban
Quản lý Đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã đào tạo, giúp đỡ tôi trong thời
gian học tập tại Học viện.
Tôi xin cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất thành phố Hải Phòng đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên
cứu thực hiện đề tài trên địa bàn địa phương.
Tôi xin cám ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều kiện
giúp tôi hoàn thành Luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn


Đỗ Thị Minh Hương





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1. Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu 1

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1. Cơ sở khoa học của đăng ký đất đai 3

1.1.1. Đất đai, bất động sản, hàng hóa bất động sản, thị trường bất động sản 3

1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản 6

1.2. Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới 10

1.2.1. Đăng ký văn tự giao dịch 10

1.2.2 Đăng ký chủ quyền 13

1.3. Hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam 18

1.3.1. Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất 18

1.3.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 21

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1. Đối tượng nghiên cứu 31

2.2. Phạm vi nghiên cứu 31

2.3. Nội dung nghiên cứu 31

2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng; 31

2.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất đai của thành phố Hải Phòng; 31

2.3.3. Tình hình hoạt động hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
một cấp 31

2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất một cấp 31

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.4. Phương pháp nghiên cứu 31

2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 31

2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32

2.4.3. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu 32

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33

3.1. Đặc điểm tự nhiên, tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Hải Phòng 33

3.1.1. Đặc điểm tự nhiên 33

3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội 34

3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Hải Phòng 40

3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất 40

3.2.2. Tình hình quản lý đất đai 40

3.3. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp 49

3.3.1. Cơ sở pháp lý 49

3.3.2. Mô hình hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp 51

3.3.3. Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ một cấp 63

3.3.4. Đánh giá kết quả hoạt động 73

3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tại
thành phố Hải Phòng 76

3.4.1. Về tên gọi 76

3.4.2. Về bộ máy tổ chức 76

3.4.3. Về chức năng, nhiệm vụ 77

3.4.4. Về đội ngũ cán bộ chuyên môn 78

3.4.5. Về trang thiết bị kỹ thuật 79

3.4.6. Về trụ sở làm việc và kho lưu trữ 79

3.4 7. Về cơ chế tài chính đảm bảo hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai 80

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 82

1. Kết luận 82

2. Đề nghị 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
1 BĐS Bất động sản.
2 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3 GCN
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4 HSĐC Hồ sơ địa chính.
5 STNMT Sở Tài nguyên và Môi trường.
6 VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai.
7 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
8 CN VPĐKQSDĐ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

9 UBND Ủy ban nhân dân.














Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp cả nước 23

Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ các cấp cả nước 24
Bảng 1.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước 25
Bảng 3.1. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai 40
Bảng 3.2. Nhân lực của VPĐKQSDĐ một cấp 53
Bảng 3.3. Trang thiết bị của VPĐKQSDĐ một cấp 56
Bảng 3.4. Trụ sở làm việc của VPĐKQSDĐ một cấp 57
Bảng 3.5. Kinh phí hoạt động của các VPĐKQSDĐ một cấp 61
Bảng 3.6. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 67
Bảng 3.7. Kết quả khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động VPĐKQSDĐ một cấp 70















Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii


DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Hải Phòng 34




























Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, không thể thay thế. Vấn đề sở
hữu đối với đất đai có ý nghĩa quyết định trong thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã
hội của đất nước. Ở Việt Nam, Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992 đều quy định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Việc thực hiện quyền sở
hữu toàn dân đối với đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai
năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 trong thời gian qua đã đạt được nhiều tiến bộ
mang tính đột phá. Đất đai từ một loại tài sản “vô giá” đã trở thành một loại “hàng
hóa” đặc biệt, quan hệ đất đai từng bước vận động theo cơ chế thị trường, hiệu quả
sử dụng đất được nâng cao. Quyền sử dụng đất và các bất động sản gắn liền trên đất
đã thực sự trở thành nguồn vốn lớn mà Nhà nước và người dân sử dụng để đầu tư,
phát triển kinh doanh, mở rộng hợp tác, thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Tuy nhiên do chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý một thị trường
còn mới mẻ nên dưới tác động của kinh tế thị trường, thị trường bất động sản nói
chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta phát triển chủ yếu còn
mang tính tự phát, vượt khỏi tầm kiểm soát của nhà nước ảnh hưởng tiêu cực đến
tình hình kinh tế - xã hội. Vì vậy, làm thể nào để quản lý thị trường bất động sản,
phát huy được nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của quốc gia, định hướng sự phát
triển của nó ngay từ buổi đầu trở thành một vấn đề cấp thiết.
Nhiều giải pháp đã được Đảng và Nhà nước vạch ra trong đường lối, chính
sách. Theo đó, một trong những công cụ được đề cập chính là đăng ký đất đai và
giải pháp cần tiến hành là hiện đại hóa hệ thống đăng ký và cung cấp thông tin về
đất đai, bất động sản.
Ngày 17/4/2012, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 447/QĐ-
TTg phê duyệt Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường với mục tiêu kiện
toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở

Tài nguyên và Môi trường nhằm khắc phục hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất ở hai cấp hiện nay và tiến tới chuẩn hoá hệ thống Văn phòng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình của các nước trên thế giới, phù hợp với
điều kiện công nghệ hiện đại.
Hải Phòng là một trong bốn tỉnh, thành phố (Hải Phòng, Đà Nẵng, Hà Nam,
Đồng Nai) được chọn là nơi triển khai thí điểm đề án kiện toàn Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất theo quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng
Chính phủ. Qua hơn một năm triển khai thí điểm, mô hình Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất một cấp bước đầu đã đạt được một số kết quả tích cực trong việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng, cập nhật hồ sơ địa chính và
cung cấp thông tin đất đai. Tuy nhiên, việc xây dựng, chuẩn hóa cơ sở dữ liệu địa
chính còn chậm, trang thiết bị kỹ thuật đã được tăng cường nhưng chưa đáp ứng yêu
cầu.
Xuất phát từ những thực tiến trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại thành phố Hải
Phòng”.
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
- Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất một cấp.
2.2. Yêu cầu
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Đề xuất các giải pháp khoa học, sát thực và có khả năng thực thi, phù
hợp với điều kiện hiện nay và đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai hiệu quả, bền
vững.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đăng ký đất đai
1.1.1. Đất đai, bất động sản, hàng hóa bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Về mặt thuật ngữ khoa học, “đất” và “đất đai” có sự phân biệt nhất định.
Theo các nhà khoa học thì “đất” tương ứng với từ “soil” trong tiếng Anh, nó có
nghĩa trùng với thổ hay thổ nhưỡng, bao hàm ý nghĩa về tính chất của nó. Còn “đất
đai” tương ứng với từ “land” trong tiếng Anh, bao hàm ý nghĩa về phạm vi không
gian của đất hay có thể hiểu là lãnh thổ.
Theo Lucreotit (triết gia La mã thế kỷ I TCN) “Đất là mẹ của muôn loài,
không có cái gì không từ lòng mẹ Đất mà ra”.
Theo thuyết Âm dương ngũ hành: đất là một trong 5 yếu tố tạo thành vũ trụ:
Kim, Thủy, Mộc, Hỏa, Thổ.
Khái niệm về đất đai được đưa ra tại Hội nghị quốc tế về môi trường ở Rio
de Janerio, Brazil, 1993: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao
gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như:
khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt
cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng
thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại
để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa…)”.
Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều kiện
vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Đất đai là khởi điểm tiếp xúc và

sử dụng tư nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện. Trong quá trình phát triển của xã
hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn
minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều được xây dựng
trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010).
1.1.1.2. Bất động sản
a. Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật La Mã cổ, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

động sản (BĐS) bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng
với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Điều 174, Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định: “Bất động sản là
các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
b. Đặc điểm
- Tính cá biệt và khan hiếm;
- Tính bền lâu;
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau;
- Các tính chất khác: tính thích ứng; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý;
mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội (Cục Quản lý nhà, Bộ Xây
dựng, 2008).
1.1.1.3. Hàng hóa bất động sản
a. Khái niệm

Bất động sản chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi có chủ sở hữu cụ
thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như
có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng,
không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo
kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường.
Hàng hóa BĐS bao gồm 2 loại chủ yếu: đất đai; vật kiến trúc đã xây dựng
xong.
b. Đặc điểm
- Tính cố định
Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về
nơi nào tuỳ ý nhưng với bất động sản thì không thể di dời được.Chủ nhân của nó
phải chuyển đến nơi có bất động sản.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như
các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh,
bản vẽ, hoặc các mô tả khác.
Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địa
phương” rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá
trị khác nhau.
- Giá trị hàng hoá BĐS
Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói
cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng
sinh lời của BĐS. Cụ thể như khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp
hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy
hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại;…
1.1.1.4. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của
nền kinh tế thị trường. TTBĐS được hiểu theo ngĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động

có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch
BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS với những đặc
điểm cơ bản sau:
- TTBĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị,
quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranhl;
- TTBĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác định:
sản phẩm, số lượng, giá cả;
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng không đồng nhất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm
Theo định nghĩa của UN-ECE (United Nations Economic Comission for
Europe - Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc): “đăng ký đất đai” là
một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai
dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào
đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu, hoặc là dưới hình thức đăng ký
chủ quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký
(có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hóa thành hồ sơ điện tử) với những
thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi về chủ quyền
đối với những đơn vị đất đai được xác định (Ủy ban Kinh tế Châu Âu của Liên Hiệp
Quốc, 2004).
Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Điều 22 Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là một trong những nội

dung quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.2.2. Vai trò của đăng ký đất đai
Đánh giá lợi ích mà hệ thống đăng ký đất đai mang lại, UN-ECEN khẳng
định: “Hệ thống đăng ký đất đai hiện đại không chỉ quan tâm đến những dữ liệu
chung về đất đai, mà còn tập trung vào những thông tin cụ thể đối với từng thửa đất.
Có như thế, nó mới có thể phục vụ tốt cho nhu cầu của từng cá nhân cũng như toàn
xã hội. Những lợi ích mà hệ thống này mang lại một khi được xây dựng là: quản lý
tài sản; chuyển nhượng; an toàn tín dụng; phân tich nhân khẩu học; quản lý sự phát
triển và quy hoạch sử dụng đất; đánh giá tác động môi trường; phân tích giao dịch
nhà ở và thị trường đất đai; sở hữu đất đai và bất động sản; thuế đất đai và bất động
sản; cải tạo đất; quản lý dữ liệu, thông tin cộng đồng; xác định địa điểm, vị trí; quản
lý và bảo vệ ranh giới. Mặc dù chi phí cho việc lưu trữ, duy trì và cập nhật dữ liệu
đất đai là không nhỏ, nhưng một hệ thống quản lý đất đai tốt sẽ tạo ra được những
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

lợi ích mà đôi khi không thể đo lường được bằng tiền” (Ủy ban Kinh tế Châu Âu
của Liên Hiệp Quốc, 2004).
a. Đối với chủ sở hữu/sử dụng đất và các chủ thể liên quan
- Bảo vệ quyền sở hữu/sử dụng đất và các quyền lợi khác đối với đất đai của
người sở hữu/sử dụng đất: các dữ liệu về đặc điểm hình học và các quyền trên đất
giúp chủ sở hữu/sử dụng đất xác định được hình dạng, tình trạng thửa đất và quyền
lợi của họ trong một phạm vi ranh giới cụ thể cũng như phân định rõ vị trí của họ
khi tham gia vào giao dịch.
- Bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan: chủ sở hữu ngoài việc được bảo
đảm chủ quyền đối với đất đai phải có nghĩa vụ thực hiện những quy định về mục
đích sử dụng đất, công trình được xây dựng trên đất… nhằm bảo đảm quyền lợi của
các chủ sở hữu bất động sản liền kề, quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
- Giảm thiểu các tranh chấp liên quan đến đất đai: việc phân định rõ vị trí,
ranh giới đất đai và chủ quyền đối với đất giúp chủ sở hữu yên tâm trong hoạt động

đầu tư, khai thác đất đai; đồng thời, tôn trọng quyền của các chủ thể khác và lợi ích
chung của cộng đồng.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Người
sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất
theo quy định của pháp luật.
b. Đối với Nhà nước
- Quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ để đất đai được sử
dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất;
- Hỗ trợ và đảm bảo hiệu quả hoạt động cho thị trường đất đai và bất động sản;
- Thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Hồ sơ địa chính cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng, tình
hình sử dụng đất làm căn cứ đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ
trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất; phân hạng và định giá đất;
giải quyết các tranh chấp đất đai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do
những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết
quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng
đất.
Như vậy, hiệu quả của hệ thống đăng ký đất đai sẽ đảm bảo cho hiệu quả
quản lý đất đai của Nhà nước, bởi đăng ký đất đai là một trong những hoạt động
quan trọng của nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai. Vì vậy, lợi ích mà Nhà
nước nhận được từ hệ thống đăng ký đất đai thể hiện trên nhiều lĩnh vực quản lý
khác nhau, từ việc hỗ trợ và thực hiện các chính sách đất đai, quy hoạch sử dụng
đất; hỗ trợ hệ thống thuế đất và bất động sản đến việc hỗ trợ hoạt động quản lý các
nguồn tài nguyên và môi trường

c. Đối với xã hội
- Hệ thống đăng ký đất đai cung cấp cơ sở pháp lý đáng tin cậy để cơ quan
có thẩm quyền dựa vào đó để giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, quan
trọng hơn là góp phần ngăn chặn những tranh chấp hay tư tưởng tranh chấp có thể
nảy sinh. Thông qua hệ thống đăng ký đất đai, các chủ thể đều nhận thức được chủ
quyền của mình, phạm vi và giới hạn của nó và khai thác, sử dụng đất đai trong sự
tôn trọng chủ quyền của người khác, từ đó, đảm bảo sự ổn định của xã hội.
- Thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động sản: tạo niềm tin
cho các chủ thể trong thị trường thông qua việc đảm bảo quyền sở hữu/sử dụng và
những lợi ích khác khi thực hiện giao dịch; giảm nhẹ chi phí và thời gian diễn ra các
giao dịch trên thị trường.
- Cung cấp thông tin đất đai cho tất cả những chủ thể có nhu cầu, giúp họ có
được lựa chọn đúng đắn cho hoạt động đầu tư của mình
- Kích thích sự phát triển của thị trường vốn tín dụng thông qua việc bảo đảm
quyền sở hữu/sử dụng đất đai: chủ sở hữu/sử dụng đất có thể sử dụng đất đai của
mình làm vật thế chấp để vay vốn phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh;
người cấp vốn tín dụng có thể yên tâm về nguồn vốn cho vay khi quyền sở hữu/sử
dụng đất đã được đảm bảo cho nghĩa vụ đã được đăng ký bởi cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
1.1.2.3. Nguyên tắc đăng ký đất đai/bất động sản
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

a. Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ
Mọi biến động về quyền đối với đất đai, đặc biệt là khi mua bán
chuyển nhượng chỉ có hiệu lực pháp lý nếu được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
b. Nguyên tắc đồng thuận
Người có quyền được đăng ký phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin
đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
c. Nguyên tắc công khai

Hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm
tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được
pháp luật bảo vệ.
d. Nguyên tắc chuyên biệt hoá
Trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có quyền được đăng ký) và đối tượng
(đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
pháp lý.
1.1.2.4. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản
a. Hồ sơ đăng ký đất đai/bất động sản
- Khái niệm: hồ sơ đăng ký đất đai/bất động sản là tài liệu chứa dữ liệu thuộc
tính về chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai/bất động sản.
- Vai trò: hồ sơ đăng ký đất đai/bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích
của nhà nước (quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất bền vững ) và phục vụ
quyền lợi của công dân (đảm bảo các quyền được pháp luật công nhận để công dân
tham gia các giao dịch đất đai, bất động sản thuận lợi, an toàn và hợp pháp )
b. Đơn vị đăng ký
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong thực
hiện đăng ký đất đai (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

1.2. Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới
Việc xây dựng hệ thống đăng ký đất đai ở mỗi quốc gia không hoàn toàn
giống nhau do phụ thuộc vào điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội, lịch sử và cả mối
quan tâm của con người ở mỗi quốc gia đó nhưng đều có chung mục đích đem lai
những lợi ích thiết thực nhất cho Nhà nước, xã hội và công dân.
Dựa vào đối tượng được đăng ký, quản lý, có thể thấy tồn tại hai loại đăng

ký đất đai tại các nước. Đó là “đăng ký văn tự giao dịch” và “đăng ký chủ quyền”
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
1.2.1. Đăng ký văn tự giao dịch
1.2.1.1. Khái niệm
Văn tự giao dịch là văn bản viết, mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường
là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực
hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Các
văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng
các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các
bên đem ra giao dịch. Thí dụ một văn tự bán nhà đất là bằng chứng về việc bên bán
đã tự nguyện bán, bên mua đã tự nguyện mua, giá cả và phương thức thanh toán,
phương thức bàn giao tài sản được thoả thuận thống nhất… các bên không thể phủ
nhận các điều khoản ghi trong văn tự mua bán trên. Vãn tự mua bán có thể không có
người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền
xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng đăng ký
là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của giao dịch
đó.
1.2.1.2. Đặc điểm
- Ưu điểm
Đăng ký văn tự giao dịch được tiến hành nhanh chóng với chi phí thấp do
không phải mất nhiều thời gian và chi phí cho việc thành lập và điều hành hoạt
động của văn phòng đăng ký như trong đăng ký chủ quyền.
- Nhược điểm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp
đối với đất đai;

Thông tin từ đăng ký văn tự giao dịch không có sự đảm bảo chắc chắn về
quyền sở hữu, tính chính xác và rõ ràng nên có thể phát sinh chi phí để xác minh
nguồn gốc chủ quyền; không khuyến khích đầu tư vào đất đai và hạn chế sự phát
triển của thị trường vốn tín dụng; không hỗ trợ chính quyền trong việc giải quyết
tranh chấp đất đai, lập quy hoạch sử dụng đất và xác định thu thuế đất (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2012).
1.2.1.3. Phân loại các hệ thống đăng ký văn tự giao dịch
a. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch đơn giản
- Mảnh đất đem giao dịch thường được mô tả bằng lời, có thể kèm theo sơ
đồ đơn giản;
- Nhân viên đăng ký lập danh sách tra cứu theo tên các bên tham gia giao
dịch chứ không theo danh sách các thửa đất trên địa bàn;
- Hệ thống sổ đăng ký là loại thụ động, có nghĩa là chỉ thụ động nhập thông
tin theo các văn tự mà không tiến hành kiểm tra sự nhất quán với những thông tin
đã được đăng ký trong các vụ giao dịch trước đây đối với cùng một tài sản.
b. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch nâng cao
- Mảnh đất đưa ra giao dịch được xác định theo bản đồ hoặc bình đồ với chất
lượng được chuẩn hoá, được gán mã số nhận diện duy nhất;
- Nhân viên đăng ký phải kiểm tra mọi văn tự giao dịch khi đăng ký để đảm
bảo sự nhất quán với thông tin đã đăng ký trong các văn tự giao dịch trước đây;
- Hệ thống sổ đăng ký có hệ thống chỉ số theo tên các bên giao dịch và theo
mã số nhận biết duy nhất của các thửa đất;
- Vãn tự giao dịch phải do luật sư hoặc công chứng viên lập và xác nhận;
- Địa vị pháp lý của việc đăng ký văn tự giao dị được bảo vệ bằng Luật Dân
sự hoặc Luật Đất đai. Các bên thứ ba khi tham khảo thông tin đăng ký để thực hiện
giao dịch sẽ được pháp luật bảo hộ một phần trong trường hợp thông tin đăng ký
không chính xác, không đầy đủ.
c. Hệ thống đăng ký nghĩa vụ
- Bổ sung thông tin cần thiết cho đăng ký văn tự giao dịch;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12

- Các nghĩa vụ thường được đãng ký theo một hệ thống hồ sơ riêng, do đó
khi mua bán hoặc thực hiện các giao dịch khác về đất dai, người mua vừa phải điều
tra thông tin về tài sản định mua theo hệ thống hồ sơ đăng ký giao dịch, vừa phải
điều tra theo hệ thống hồ sơ đăng ký nghĩa vụ (Bộ Tài nguyên và Môi trường,
2012).
1.2.1.4. Đăng ký văn tự giao dịch ở một số nước
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được sử dụng ở các nước theo
xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và
các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên
như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á.
a. Đăng ký văn tự giao dịch ở Scotland
Triển khai từ năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ
thống đăng ký văn tự giao dịch có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao
dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng. Sự an toàn pháp lý được bảo đảm
thông qua việc luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đãng ký. Tính
công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền
khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc
chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng.
Tương phản với hệ thống đãng ký của Anh vốn duy trì “bí mật cá nhân” tới năm
1992, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu
hình thành và phát triển.
Quy trình đăng ký theo hệ thống Scotland như sau:
- Đăng ký thông tin khai báo;
- Lập biên bản và đăng ký vào sổ biên bản (Minute Book);
- Hồ sơ gốc (Record Book);
- Bảng tra cứu (Search Sheet).
Các Hô sơ gốc (Record Book) và các Sô biên bản (Minute Book) được gửi
tới Văn phòng Đăng ky Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin.

Như vậy một lượng lớn hô sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính
quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2012).
b. Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ
Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng
ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang, có mục tiêu “tránh
những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn
thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản (estate) và lợi ích
(interest) nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể”.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các
vấn đề về quyển ưu tiên (priority) và nguyên tắc nhận biết (notice). Các điều luật
được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo nguyên tắc trình tự (race
statutes), quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết (notice statutes) và
quy định hỗn hợp (race- notice statutes).
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký
trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù
cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực
hiện các giao dịch có yếu tố gian lận (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
1.2.2 Đăng ký chủ quyền
1.2.2.1. Khái niệm
Đăng ký chủ quyền là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng đăng ký là
những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những hạn chế
về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan hệ pháp
lý giữa đất đối với người có chủ quyền đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

1.2.2.2. Đặc điểm
- Ưu điểm
Đất đai được chia thành những đơn vị đất đai (có thể là thửa đất) được xác
định rõ trên bản đồ địa chính.
Chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền của họ (quyền, lợi ích, nghĩa vụ, những
hạn chế về quyền) đối với thửa đất được ghi nhận trong sổ đăng ký.
Tên của chủ sở hữu/sử dụng đất được đăng ký thay đổi, còn quyền lợi đối
với đất vẫn duy trì toàn bộ thửa đất được chuyển giao. Trưởng hợp chỉ chuyển giao
một phần thửa đất thì cần có sự tách thửa, đăng ký và lập hồ sơ địa chính với sự
thay đổi quyền lợi trên thửa đất mới.
Tất cả các thủ tục này chỉ được xem là hợp pháp khi do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền tiến hành. Do đó, thông tin chủ quyền lưu trữ được đảm bảo bởi nhà
nước, được sử dụng chính thức mà không cần thiết có sự điều tra nguồn gốc chủ
quyền đất đai.
- Nhược điểm
Cần thời gian và chi phí cho việc thành lập, điều hành hệ thống văn phòng
đăng ký (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
1.2.2.3. Đăng ký chủ quyền ở một số nước
a. Đăng ký chủ quyền ở Thụy Điển
Ở Thụy Điển, hoạt động đăng ký đất đai bao gồm hoạt động địa chính (sự
hình thành và đăng ký bất động sản) và việc đăng ký quyền (quyền sở hữu và những
hạn chế trong thực hiện quyền) do Cơ quan đo đạc đất đai quốc gia chịu trách
nhiệm chủ trì tổ chức thực hiện.
Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia là tổ chức thuộc Bộ Môi trường, với lực
lượng nhân sự khoảng 2.400 người làm việc tại 90 văn phòng trên khắp Thụy Điển,
giữ vai trò chủ yếu và chịu trách nhiệm trên phạm vi toàn quốc trong lĩnh vực bản
đồ, địa chính và đăng ký quyền thông qua bốn bộ phận. Trong đó:
Bộ phận Dịch vụ địa chính chịu trách nhiệm đối với toàn bộ hoạt động địa
chính và các thủ tục địa chính liên quan đến sự hình thành, thay đổi của bất động

sản; sự hình thành tài sản chung; xác định và điều chỉnh ranh giới bất động sản; xác
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

định những hạn chế về quyền với tổng số khoảng 860 nhân sự, được làm việc tại 80
văn phòng trên khắp Thụy Điển.
Bộ phận Đăng ký chủ quyền chịu trách nhiệm kiểm tra các đơn vị đăng ký
liên quan đến quyền sở hữu, thế chấp và những quyền khác, ghi nhận những thông
tin này vào phần đăng ký quyền trong Sổ Đăng ký bất động sản. Tổng số nhân sự
của bộ phận này khoảng 200 người.
Bộ phận thông tin địa lý và đất đai chịu trách nhiệm xây dựng, quản lý, phát
triển và cung cấp thông tin về địa lý và đất đai. Tổng số nhân sự của bộ phận này
khoảng 550 người.
Bộ phận thương mại và sản xuất bản đồ chịu trách nhiệm sản xuất bản đồ và
thực hiện các công tác đo vẽ bản đồ theo hợp đồng. Nhân sự cho bộ phận này là
khoảng 425 người, làm việc tại 40 văn phòng trên toàn Thụy Điển (Đặng Anh
Quân, 2011).
b. Đăng ký chủ quyền ở Malaysia
Tại Malaysia, cơ quan đăng ký đất đai được thành lập theo 1 cấp ở các bang
và có một số rất ít chi nhánh trực thuộc, có chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền thực
hiện tất cả các công việc của các thủ tục đăng ký đất đai và bất động sản, cấp giấy
chứng nhận cho mọi tổ chức và cá nhân.; quản lý, cập nhật dữ liệu đất đai; lưu trữ
toàn bộ hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai; đồng thời thực hiện thu các khoản phí, lệ
phí liên quan đến thủ tục đăng ký, kể cả lệ phí trước bạ.
Hoạt động đăng ký đất đai có thể thực hiện đăng ký trực tiếp tại cơ quan
đăng ký hoặc đăng ký trên mạng (online), việc đăng ký trên mạng có ưu điểm rút
ngắn thời gian nộp và chuyển hồ sơ đến bộ phận xử lý (thời gian từ 8 ngày xuống
còn 1 ngày); thời gian chờ xử lý hồ sơ (đánh giá tài sản, chuyển thông tin nghĩa vụ
tài chính…) từ 8 ngày xuống còn 1 ngày.
Hoạt động đăng ký chuyển nhượng đất đai thông thường qua các bước:

người mua và người bán thỏa thuận, thuê luật sư của mình để tìm hiểu thông tin và
thương thảo Hợp đồng, trường hợp bên mua vay tiền ngân hàng để mua (là hình
thức rất phổ biến tại Malaysia) thì bên mua thông qua Luật sư thương thảo với ngân
hàng về việc cho vay tiền mua đất; sau khi Hợp đồng đã được ký kết, hai bên mua
bán thông qua Luật sư của mình làm đại diện đến cơ quan thuế trực thuộc Bộ Tài
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

chính để thực hiện đánh giá tài sản và làm thủ tục nộp thuế; sau khi đã hoàn thành
nghĩa vụ tài chính, hồ sơ được chuyển sang cơ quan đăng ký và làm thủ tục chuyển
đổi quyền sở hữu tài sản ở cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc nơi có tài sản (Đặng
Anh Quân, 2011).
1.2.3. Một số kinh nghiệm xây dựng và vận hành mô hình cơ quan đăng ký đất đai
trên thế giới có thể nghiên cứu áp dụng tại Việt Nam
a. Chức năng, nhiệm vụ:
- Việc tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được thực hiện
trực tiếp tại cơ quan đăng ký;
- Cơ quan đăng ký có nhiệm vụ và thẩm quyền thực hiện tất cả mọi công
việc của thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; kể cả việc ký Giấy chứng nhận và
việc thu các loại phí, lệ phí liên quan đến cấp Giấy chứng nhận.
b. Tổ chức bộ máy cơ quan đăng ký:
- Cơ quan đăng ký được tổ chức theo mô hình một cấp và có các chi nhánh ở
các khu vực khác nhau tùy theo yêu cầu mức độ giao dịch;
- Các cơ quan đăng ký đều có các bộ phận chuyên trách gồm: Bộ phận tiếp
nhận hồ sơ và trả kết quả; Bộ phận tách hợp thửa; Bộ phận đăng ký; Bộ phận Giấy
chứng nhận; Bộ phận lưu trữ hồ sơ và bộ phận kiểm tra, xử lý các sai sót; bộ phận
dịch vụ pháp lý;
- Bộ phận đăng ký được tổ chức thành các nhóm chuyên trách: gồm nhóm
nhập liệu và kiểm tra xác định điều kiện đăng ký do các nhân viên thường thực
hiện; nhóm thẩm định lại trước khi đăng ký (nhập liệu) chính thức do các nhân viên

cao cấp thực hiện; Tại một số nơi bộ phận đăng ký còn được tổ chức thành nhiều
nhóm: Nhóm đăng ký các giao dịch thông thường, nhóm đăng ký các giao dịch
phức tạp; nhóm đăng ký thế chấp, nhóm đăng ký các giao dịch cho thuê cửa hàng
trong các trung tâm thương mại.
c. Hệ thống đăng ký đất đai là hệ thống đăng ký quyền sở hữu, tương tự như hệ
thống đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam (kết quả đăng ký cấp Giấy chứng
nhận cho chủ sở hữu và có giá trị pháp lý bảo đảm quyền sở hữu tuyệt đối của
người được cấp giấy), song có nhiều điểm khác với quy định hiện hành ở Việt Nam
cần được tiếp tục nghiên cứu áp dụng: