Quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản nghiên cứu thực tế tại TP hồ chí minh và các tỉnh lân cận

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
----------------

PHAN HOÀNG LONG

QUAN HỆ GIỮA CÁC YẾU TỐ KINH TẾ VĨ MÔ VÀ
BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN:
NGHIÊN CỨU THỰC TẾ TẠI TP HỒ CHÍ MINH
VÀ CÁC TỈNH LÂN CẬN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
----------------

PHAN HOÀNG LONG

QUAN HỆ GIỮA CÁC YẾU TỐ KINH TẾ VĨ MÔ VÀ
BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN:
NGHIÊN CỨU THỰC TẾ TẠI TP HỒ CHÍ MINH
VÀ CÁC TỈNH LÂN CẬN
Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển
Mã số: 8310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN LƯU BẢO ĐOAN

Thành phố Hồ Chí Minh – 2020


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan Luận văn “Quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng
bất động sản: Nghiên cứu thực tế tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận” là
công trình nghiên cứu độc lập do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các kết quả
nghiên cứu chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào cho đến thời
điểm hiện tại. Các tài liệu tham khảo sử dụng được trích dẫn rõ ràng, minh bạch. Số
liệu thống kê là trung thực và được tự tôi tổng hợp, tính toán.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2020
Học viên

PHAN HOÀNG LONG


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
TÓM TẮT
ABSTRACT
CHƯƠNG I ................................................................................................................1
GIỚI THIỆU ..............................................................................................................1

1.1. Lý do lựa chọn đề tài. ......................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu ..................................................... 4
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................. 4
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................... 4
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................5
1.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................5
1.5. Cấu trúc của luận văn ....................................................................................... 5
CHƯƠNG II...............................................................................................................6
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ............................. 6
2.1. Khái niệm bong bóng bất động sản. ..................................................................6
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành bong bóng bất động sản ............8
2.3. Phương pháp đo lường bong bóng bất động sản ...........................................11
2.3.1. Phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản ..................................................................... 11
2.3.2. Phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản .................................................................. 12
2.4. Khảo lược các nghiên cứu liên quan ............................................................... 14
2.4.1.Bong bóng giá nhà tại thị trường nhà ở Trung Quốc giai đoạn 1998-2010 ..... 14
2.4.2.Bong bóng nhà đất tại Israel giai đoạn 2008-2013 .............................................. 15
2.4.3.Bong bóng nhà đất tại Thổ Nhĩ Kỳ giai đoạn 2010-2014 ................................... 15
2.4.4.Bong bóng nhà đất tại Việt Nam............................................................................ 16
CHƯƠNG III ...........................................................................................................17
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ HÌNH
THÀNH BONG BÓNG BĐS TẠI KHU VỰC TP HCM .....................................17
3.1. Khung phân tích ..................................................................................................... 17
3.2. Khung lý thuyết ...................................................................................................... 18
3.3. Mô hình kinh tế lượng........................................................................................... 21
3.4. Dữ liệu nghiên cứu ................................................................................................. 23
CHƯƠNG IV. ..........................................................................................................25
TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .......................... 25
4.1. Khái niệm bất động sản ................................................................................... 25
4.2. Khái niệm nhà chung cư ..................................................................................25

4.3. Lịch sử phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam .............................................25


CHƯƠNG V ............................................................................................................. 31
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................................... 31
5.1. Nhận diện bong bóng BĐS nhà đất ở tại khu vực TPHCM ......................... 31
5.1.1. Kiểm định tính dừng của chuỗi giá nhà (PRICE), tiền thuê nhà (RENT). ...... 31
5.1.2. Kiểm tra mối quan hệ giữa chuỗi giá nhà (PRICE), tiền thuê nhà (RENT)
trong giai đoạn nghiên cứu. .............................................................................................. 34
5.2. Kết quả hồi quy bằng mô hình VAR ................................................................... 35
a) Thống kê mô tả các biến trong mô hình VAR .......................................................... 35
b) Kiểm định nghiệm đơn vị ............................................................................................ 35
c) Chọn độ trễ cho mô hình VAR.................................................................................... 36
d) Kiểm định Granger Causality ...................................................................................... 37
e) Kết quả ước lượng mô hình VAR ............................................................................... 38
f) Kết quả phân tích hàm phản ứng đẩy.......................................................................... 39
g) Kết quả phân rã phương sai ......................................................................................... 51
CHƯƠNG V ............................................................................................................. 52
KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .............................................................. 52
6.1. Tóm lượt nội dung nghiên cứu…………………………………………………….
6.2. Những đóng góp của nghiên cứu…………………………………………………..
6.3. Hàm ý chính sách …………………………………………………………………..
6.4. Hạn chế của nghiên cứu và hướng mở rộng………………………………………

Tài liệu tham khảo
Phần phụ lục

52
52
53

53


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Viết tắt

Viết đầy đủ

CP

Chính phủ

NĐCP

Nghị định chính phủ

BĐS

Bất động sản

GSO/TCTK

Tổng cục thống kê

NHTG

Ngân hàng thế giới

BXD

Bộ Xây Dựng

NHNN

Ngân hàng nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

CSTT

Chính sách tiền tệ

KTVM

Kinh tế vĩ mô

CPI

Chỉ số giá tiêu dùng

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

FDI

Đầu tư trực tiếp nước ngoài

REL

Dư nợ BĐS

PI

Chỉ số giá nhà /thu nhập bình quân

PR

Chỉ số giá nhà/giá thuê nhà

ABC

Austrian business cycle theory

M2

Cung tiền M2

VAR

Mô hình véc tơ tự hồi quy


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1: Chỉ số giá nhà của một số nước, thành phố trên thế giới ...................................... 1
Bảng 1.2: Tổng hợp giá nhà và giá thuê nhà của TPHCM trong giai đoạn từ năm 2005 đến
năm 2018 tính theo năm......................................................................................................... 2
Bảng 3.1: Bảng mô tả các biến trong mô hình..................................................................... 24

Bảng 5.1: Kết quả kiểm định ADF chuỗi giá nhà (PRICE) ................................................ 31
Bảng 5.2: Kết quả kiểm định ADF chuỗi giá tiền thuê (RENT) ........................................ 32
Bảng 5.3: Kết quả kiểm định ADF sai phân bậc 1 chuỗi giá nhà D(Price) ......................... 32
Bảng 5.4: Kết quả kiểm định ADF sai phân bậc 1 chuỗi giá thuê D(RENT) ...................... 33
Bảng 5.5: Kết quả kiểm định ADF chuỗi PR ..................................................................... 33
Bảng 5.6: Kết quả kiểm định ADF sai phân bậc 1 chuỗi D(PR) ........................................ 33
Bảng 5.7: Kết quả hồi quy giá nhà (PRICE) theo tiền thuê nhà (RENT) ............................ 34
Bảng 5.8: Kết quả kiểm định ADF chuỗi RESID ............................................................... 34
Bảng 5.9: Thống kê các biến trong mô hình ........................................................................ 35
Bảng 5.10: Kết quả kiểm định tính dừng của các biến trong mô hình theo tiêu chuẩn ADF.
............................................................................................................................................. 36
Bảng 5.11: Bảng mô tả các biến trong mô hình sau khi lấy sai phân bậc 1 ........................ 36
Bảng 5.12: Độ trễ của mô hình VAR................................................................................... 37
Bảng 5.13: Kết quả kiểm định nhân quả Granger................................................................ 37
Bảng 5.14: Kết quả phân rã phương sai biến DLNPR ......................................................... 51


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1.1: Bảng giá bán trung bình của căn hộ chung cư giai đoạn 2005-2018 tính
theo năm (usd/m2) ...................................................................................................... 2
Biểu đồ 1.2: Chỉ số PRICE/INCOME và PRICE/RENT căn hộ chung cư giai đoạn
2005-2018 ................................................................................................................... 3
Biểu đồ 4.1: Nguồn vốn FDI tại Việt Nam từ năm 2005 đến năm 2018 ................. 29
Biểu đồ 5.1: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của dư nợ BĐS.................. 39
Biểu đồ 5.2: Cơ cấu tín dụng BĐS theo nhu cầu vốn vay qua các năm .................. 40
Biểu đồ 5.3: Cơ cấu tín dụng BĐS theo thời hạn vay .............................................. 41
Biểu đồ 5.4: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của GDP ............................ 41
Biểu đồ 5.5: Tăng trưởng GDP của TPHCM qua các năm (2005-2018) (%/năm) .. 42
Biểu đồ 5.6: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của CPI ............................. 43
Biểu đồ 5.7: Chỉ số CPI của Việt Nam qua các năm (2005-2018) ......................... 44

Biểu đồ 5.8: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của lãi suất ........................ 44
Biểu đồ 5.9: Biểu đồ dư nợ BĐS TPHCM, cung tiền M2 và lãi suất cho vay ........ 45
Biểu đồ 5.10: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của vốn FDI .................... 46
Biểu đồ 5.11: Nguồn vốn FDI đầu tư vào TPHCM giai đoạn 2005-2018 ............... 48
Biểu đồ 5.12: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của chỉ số chứng khoán .. 48
Biểu đồ 5.13: Chỉ số VNI từ năm 2005 đến năm 2019 ............................................ 49
Biểu đồ 5.14: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của chính nó .................... 50


TÓM TẮT
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố có tốc độ phát triển kinh
tế nhanh nhất cả nước, điều này sẽ thu hút số lượng lớn lao động nhập cư từ các tỉnh,
thành phố khác đến sinh sống và làm việc. Vì vậy, nhu cầu nhà ở để ổn định cuộc
sống và làm việc là một trong những nhu cầu cơ bản thiết yếu của những người lao
động muốn sinh sống và làm việc tại TPHCM. Tuy nhiên, việc tiết kiệm để mua được
nhà đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công của những hộ gia đình lao động nhập cư
là một vấn đề rất khó khăn và nan giải do giá nhà hiện nay tại TPHCM là quá cao so
với thu nhập bình quân của người lao động. Với mục đích tìm hiểu các yếu tố ảnh
hưởng đến việc hình thành giá nhà cao tại khu vực TP Hồ Chí Minh, tác giả đã chọn
đề tài “Quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản: Nghiên
cứu thực tế tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận” để nghiên cứu các vấn đề
này. Nội dung chủ yếu của luận văn là tìm cơ sở lý luận để khẳng định bong bóng
BĐS có hay không tồn tại ở thị trường BĐS nhà đất để ở thuộc phân khúc nhà chung
cư khu vực TP HCM. Nếu thị trường có tồn tại bong bóng thì các yếu tố nào đã tác
động đến việc làm tăng giá BĐS nhà đất ở trong khu vực nghiên cứu. Luận văn đã
vận dụng mô hình véctơ tự hồi quy (VAR) để kiểm tra mối liên hệ giữa các biến trong
kinh tế vĩ mô như tốc độ tăng trưởng GDP, lãi suất vay dài hạn, lạm phát, dư nợ cho
vay BĐS, chỉ số chứng khoán… để đánh giá mối quan hệ với chỉ số giá nhà trên tiền
thuê nhà (PR) đối với phân khúc nhà ở chung cư. Qua đó xem xét sự tác động hai
chiều giữa các biến này trong quá trình hình thành nên bong bóng BĐS trong khu vực

nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu của luận văn cho thấy rằng trong giai đoạn từ quý
I/2005 đến quý IV/2018 thị trường BĐS TPHCM đã xuất hiện bong bóng BĐS đối
với phân khúc nhà chung cư. Điều này có thể giải thích tại sao giá BĐS chung cư tại
khu vực TPHCM tăng quá nhanh trong thời gian qua.
Từ khóa: Bong bóng BĐS, mô hình VAR, Chỉ số giá nhà trên tiền thuê.


ABSTRACT
Ho Chi Minh City is one of the cities with the fastest economic growth rates in
Viet Nam, It will attract a large number of migrant workers from other provinces and
cities to live and work. Therefore, housing demand to stabilize their life and work is
one of the essential basic needs of workers who want to live and work in the HCM
city. However, the savings to buy a house by income from salaries and wages of
households of migrant workers is a matter very difficult and problematic because
house prices are in the city is too high with the average income of the employee. With
the purpose of understanding the factors affecting the formation of high house prices
in Ho Chi Minh City. The author chose the topic "Relation between macroeconomic
factors and real estate bubbles: A practical study in Ho Chi Minh City and
neighboring provinces" to study these issues. The main content of the thesis is to
find a theoretical basis to confirm whether the real estate bubble exists or not in the
real estate market for housing in the apartment segment in Ho Chi Minh City. If the
market exists a bubble, what factors have affected the increase in real estate prices in
the study area? The thesis has applied the Vector Auto Regression model (VAR) to
examine the relationship between variables in macroeconomics such as GDP growth
rate, long-term loan interest rate, inflation, real estate loan balance, stock index to
evaluate its relationship with the price on rent index (PR) for the segment of
apartment house. Thereby considering the two-way impact between these variables
in the process of forming a real estate bubble in the study area. The research results
of the thesis show that in the period from the first quarter of 2005 to the fourth quarter
of 2018, the Ho Chi Minh City real estate market appeared a real estate bubble for

the apartment segment. This may explain why the price of real estate in Ho Chi Minh
City area increased so fast in recent years.
Keywords: Real estate bubble, VAR model, house price on rent index


1

CHƯƠNG I
GIỚI THIỆU
1.1.

Lý do lựa chọn đề tài.

Việt Nam một trong những nước có thu nhập bình quân đầu người tính theo giá
hiện hành thuộc nhóm trung bình của thế giới vào khoảng 2.385 USD/năm trong năm
2017 (TCTK, 2017). Tuy nhiên tỷ lệ giữa giá nhà đất ở và thu nhập bình quân đầu
người (P/I) của Việt Nam và tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh…
được xếp vào nhóm cao nhất trong khu vực và trên thế giới. Đặc biệt là giá các loại
BĐS để ở trên thực tế thị trường thường cao hơn rất nhiều lần so với giá công bố của
cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường BĐS.

Stt
1

Bảng 1.1: Chỉ số giá nhà của một số nước, thành phố trên thế giới
Chỉ số giá nhà/
Chỉ số giá
Quốc gia
Thành phố
thu nhập

nhà/ thu nhập
Hong Kong
34,95
Shenzhen, China
38,36

2

Syria

33,59

Mumbai, India

37,67

3

Việt Nam

28,87

Hanoi, Vietnam

35,86

4

Ukraina

25,78

Hong Kong

34,95

5

Trung Quốc

25,73

Beijing, China

33,32

6

Thái Lan

24,06

Shanghai, China

30,91

7

Singapore

20,94

London, UK

30,88

8

Algeria

20,56

Lviv, Ukraina

28,10

9

Sri Lanka

20,49

Kiev, Ukraina

25,96

10

Belarus

19,22

Guangzhou, China

25,85

11

Azerbaijan

19,02

Tokyo, Japan

23,65

12

Ethiopia

18,63

HCM, Viet Nam

23,62

13

Indonesia

18,60

Odesa, Ukraine

23,09

14

Amenia

18,40

Kharkiv, Ukraine

22,92

15

Colombia

18,20

Moscow, Russia

21,35

Nguồn: numbeo.com (2017)


2

usd/m2

Biểu đồ 1.1: Bảng giá bán trung bình của căn hộ chung cư giai đoạn 2005-2018
tính theo năm (usd/m2)
2000
1800

1706

1671
1489

1600
1334

1321

1400

1086 1086

1200

1021 1000 1007

1114

1217

1000
800

724

757

600
400
200
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Năm

Nguồn:Tổng hợp từ số liệu nghiên cứu thị trường của Savill.

Mặc khác, nếu như xem BĐS nhà ở là một loại tài sản để đầu tư thì tiền thuê
nhà (RENT) chính là nhân tố kinh tế tạo nên giá trị cơ bản của nhà ở (Case và Shiller,
2003). Thực tế cho thấy giá BĐS nhà ở tại TPHCM đối với phân khúc chung cư
(PRICE) là cao hơn nhiều so với giá thuê (RENT). Chỉ số PRICE/RENT là cao thì
chứng tỏ giá nhà đã vượt giá trị kinh tế cơ bản của nhà ở.
Bảng 1.2: Tổng hợp giá nhà và giá thuê nhà của TPHCM trong giai đoạn từ
năm 2005 đến năm 2018 tính theo năm.
Căn hộ chung cư có diện tích trung bình 70 m2
Năm
PRICE
(usd)
RENT
(usd)
X2

Năm
PRICE
(usd)
RENT
(usd)
X2

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

50.667

53.000

92.500

117.000

76.000

76.000

71.500

2.270

2.501

2.986

3.326

3.247

3.129

2.996

22

21

31

35

23

24

24

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

70.000

70.500

78.000

85.190

93.380

104.230

119.403

2.540

3.112

3.622

3.355

3.340

3.843

3.358

28

23

22
25
28
27
36
Nguồn: Tác giả tổng hợp tính toán từ số liệu của Savill


3

Biểu đồ 1.2: Chỉ số PRICE/INCOME và PRICE/RENT căn hộ chung cư giai

đoạn 2005-2018

Nguồn: Tác giả tổng hợp tính toán từ số liệu của cục thống kê TPHCM; Savill

Nếu như nhìn nhận về phía cung sản phẩm BĐS, đây là một trong những ngành
nghề kinh doanh có lợi nhuận cao nhất trong các loại hình kinh doanh tại Việt Nam
(Báo cáo của Stoxplus, 2018). Số lượng nhà đầu tư tham gia vào thị trường ngày càng
nhiều bao gồm các Tập đoàn kinh tế, Tổng Công ty, các doanh nghiệp BĐS vừa và
nhỏ, cá nhân, hộ gia đình… đặc biệt trong thời gian gần đây có sự tham gia của các
doanh nghiệp đầu tư nước ngoài và các quỹ đầu tư có nguồn vốn lớn như Dragon
Capital, Vina Capital Foundation… Vì vậy, theo các lý thuyết kinh tế truyền thống,
khi lượng cung tăng lên nhiều hơn lượng cầu thì khả năng giá sẽ giảm để đảm bảo
sao cho thị trường cân bằng về mặt cung cầu. Tuy nhiên, thực tế giá nhà đất vẫn
không giảm mà có xu thế ngày càng tăng cao qua các năm, càng lúc càng vượt xa so
với thu nhập của phần lớn người có nhu cầu thực sự về nhà ở.
Với mục đích tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá bất động
sản cao bất thường tại khu vực TP HCM trong giai đoạn thời gian từ năm 2005 đến
2018, kế thừa kết quả các công trình đã nghiên cứu của các học giả của Việt Nam và


4

trên thế giới để xây dựng mô hình kinh tế lượng đánh giá tác động của các biến số
kinh tế đến việc hình thành giá BĐS. Qua đó tìm hiểu sự tăng giá này có phải là việc
hình thành nên bong bóng BĐS trên thị trường hay chỉ là sự tăng giá đơn thuần do
nhu cầu của sự phát triển kinh tế địa phương và khu vực. Vì vậy, tác giả đã chọn đề
tài “Quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản: Nghiên
cứu thực tế tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận” để nghiên cứu các vấn đề
này.
Nếu kết quả nghiên cứu của luận văn cho thấy có sự hình thành bong bóng BĐS

nhà ở tại khu vực TPHCM, từ đó đưa ra các dự báo về xu hướng phát triển của thị
trường Bất động sản theo các xu hướng vận động của thị trường BĐS để làm cơ sở ra
các quyết định đầu tư đối với các doanh nghiệp, cá nhân trong ngành kinh doanh Bất
động sản.
1.2.

Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu các yếu tố tác động đến việc làm tăng giá BĐS, cụ thể là BĐS dùng
cho mục đích để ở thuộc phân khúc nhà chung cư trong khu vực nghiên cứu.
- Căn cứ những kết quả nghiên cứu đạt được làm cơ sở để khẳng định bong bóng
BĐS có hay không tồn tại ở thị trường BĐS khu vực TP HCM.
- Xem xét sự tác động của bong bóng BĐS đến phía cầu tiêu dùng các sản phẩm
BĐS là các hộ gia đình, các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở quy mô hộ gia đình và phía cung sản
phẩm là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS để đưa ra những quyết định đầu tư hoặc
tạm ngừng đầu tư nhằm gia tăng lợi nhuận và giảm rủi ro cho hộ gia đình và doanh
nghiệp.
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu
- Biểu hiện của bong bóng BĐS là gì?.
- Những yếu tố kinh tế nào tác động đến việc hình thành bong bóng trong thị
trường BĐS để ở khu vực TPHCM?.


5

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là giá BĐS nhà đất ở cụ thể là giá nhà chung
cư, phạm vi nghiên cứu của là thị trường BĐS khu vực TP Hồ Chí Minh trong giai
đoạn từ năm 2005 đến 2018.
1.4.

Phương pháp nghiên cứu

- Luận văn sử dụng mô hình véctơ tự hồi quy (VAR) để kiểm tra mối liên hệ
giữa các biến trong kinh tế như tốc độ tăng trưởng (GDP), biến CPI (chỉ số giá tiêu
dùng), biến FDI (đầu tư trực tiếp nước ngoài), biến R (lãi suất vay dài hạn), dư nợ
cho vay BĐS (REL) và chỉ số chứng khoán VNI để đánh giá mối quan hệ với chỉ số
giá nhà trên tiền thuê nhà (PR: là biến số đại diện cho bong bóng BĐS). Qua đó xem
xét sự tác động hai chiều giữa các biến này trong quá trình hình thành nên bong bóng
BĐS trong khu vực nghiên cứu.
1.5. Cấu trúc của luận văn
Cấu trúc của luận văn gồm 06 chương:
CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU
CHƯƠNG II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO LƯỢC CÁC NGHIÊN
CỨU LIÊN QUAN
CHƯƠNG III. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC
ĐỘNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH BONG BÓNG BĐS TẠI KHU VỰC TP
HCM
CHƯƠNG IV. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM
CHƯƠNG V: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG VI. KẾT LUẬN


6

CHƯƠNG II.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN
2.1.

Khái niệm bong bóng bất động sản.

Theo Case và Shiller (2003) bong bóng bất động sản nhà đất ở là một trạng thái
của thị trường nhà đất trong đó sự kỳ vọng quá mức về giá tăng trong tương lai lan
rộng khắp thị trường khiến cầu và giá nhà đất ở tăng lên nhiều trong hiện tại so với
giá trị thực tế. Theo quan điểm này thì những người mua tham gia thị trường nhận
thấy đầu tư trong BĐS nhà ở ít rủi ro do giá hiện tại có thể chấp nhận được và sự
chênh lệch giá BĐS nhà ở so với giá trị thực sẽ được bù đắp bởi sự chênh lệch giá
trong tương lai. Chính những kỳ vọng không thực tế về tăng giá trong tương lai và sự
giữ hành vi niềm tin về kết quả giá BĐS nhà ở tăng đã tạo điều kiện cho sư hình thành
bong bóng cho thị trường BĐS nhà ở.
Marc Labonte (2003) bong bóng BĐS được cho là tồn tại khi giá tăng vì một lý
do không thể giải thích bởi những thay đổi trong các yếu tố cung và cầu cơ bản của
đối tượng đó. Vấn đề với bong bóng BĐS là chúng không thể được xác định với bất
kỳ nguyên nhân chắc chắn nào vì các yếu tố quyết định cung và cầu theo thời gian sẽ
thay đổi, thường không thể đoán trước được. Nếu bong bóng BĐS có thể được xác
định chính xác, chúng sẽ không bao giờ phát triển bởi vì mọi người sẽ phản ứng với
sự tăng lên của bong bóng bằng cách bán tài sản để tránh tổn thất trong tương lai, do
đó bong bóng không thể xảy ra.
Himmelberg và cộng sự (2005) cung cấp khái niệm sau cho bong bóng nhà ở:
Bong bóng BĐS nhà ở được hình thành do người mua nhà sẵn sàng trả giá tăng cao
cho các căn nhà ngày hôm nay vì họ mong đợi sự tăng giá nhà ở trong tương lai.
“Phần giá tăng cao” được đề cập trong nghiên cứu là tỷ lệ tăng trưởng giá nhà không
phụ thuộc vào các nguyên tắc cơ bản của thị trường nhà ở.
Warwick McKibbin (2006) định nghĩa bong bóng BĐS nhà đất ở là hiện tượng
đầu cơ giá nhà đất ở lan rộng khiến giá nhà đất trên thị trường tăng cao vượt xa thu

7

nhập người tiêu dùng và các yếu tố cơ bản. Các yếu tố cơ bản được được tác giả đề
cập là các lợi ích kinh tế do khai thác tài sản mang lại như thu nhập từ việc cho thuê
tài sản hay tiền thuê nhà.
Theo Gadi Barlevy (2007) cho rằng bong bóng BĐS nhà đất ở là hiện tượng giá
nhà đất ở trên thị trường vượt xa giá trị cơ bản của nhà đất. Giá trị cơ bản chính là giá
trị kỳ vọng của những lợi ích kinh tế mà nhà đất ở mang lại trong suốt đời sống hữu
ích của nó và được chiết khấu về thời điểm hiện tại, giá trị này được quy định bởi lợi
ích kinh tế do việc sử dụng, khai thác nhà đất mang lại hoàn toàn không phải giá trị
do việc đem bán nhà đất đó trên thị trường. Vì vậy, nếu giá nhà đất ở vượt xa giá trị
cơ bản thì nó được xem như định giá cao.
Theo Lê Thanh Ngọc (2014) cho rằng bong bóng bất động sản nhà đất ở là một
trong những trạng thái của thị trường bất động sản nhà đất khi tâm lý kỳ vọng “giá
tiếp tục tăng trong tương lai” lan khắp thị trường khiến cầu cũng như giá nhà đất ở
gia tăng hàng loạt với tốc độ cao, kéo dài trong một thời gian nhất định và mức giá
này vượt xa giá trị cơ bản, mức giá này cũng vượt khả năng chi trả của nhiều người
có nhu cầu mua nhà để sinh sống. Sau giai đoạn tăng giá cao thì thị trường thường có
sự điều chỉnh giá về giá trị cơ bản.
Từ những khái niệm của các nhà nghiên cứu về bong bóng BĐS nhà đất trong
nước và trên thế giới, tác giả lý giải hiện tượng bong bóng BĐS nhà đất như sau:
Bong bóng BĐS nhà đất là hiện tượng giá BĐS nhà đất ở gia tăng nhanh một cách
bất thường, sự tăng giá này không dựa trên những yếu tố kinh tế hợp lý như: thu nhập
từ cho thuê BĐS đó, thu nhập thực của người dân có nhu cầu nhà ở, tốc độ phát triển
kinh tế, dân số khu vực…. Chính điều này sẽ làm nảy sinh sự nghi ngờ giá BĐS nhà
đất đang được định giá quá cao so với giá trị thực của nó. Do đó có khả năng sẽ tồn
tại một rủi ro điều chỉnh giá hoặc sự sụp đổ giá trong tương lai gần để đưa giá BĐS
nhà ở về giá trị thực của nó hoặc sẽ làm cho thị trường BĐS bị “đóng băng” gây ảnh
hưởng đến các ngành nghề, đến sự tăng trưởng của thị trường BĐS và các thị trường

khác có liên quan.


8

2.2.

Các yếu tố tác động đến việc hình thành bong bóng bất động sản

Sự hình thành bong bóng của thị trường BĐS nhà ở được biểu hiện qua việc giá
BĐS nhà ở tăng nhanh và liên tục tăng trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy
nhiên, để có sự tăng giá của BĐS thì thị trường BĐS cần có những tín hiệu tích cực
tác động đến thị trường (Case & Shiller, 2003). Dựa vào các tài liệu nghiên cứu về
bong bóng BĐS ở các nước trên thế giới, những đặc điểm của thị trường BĐS Việt
Nam. Tác giả đã tổng hợp được các yếu tố tác động đến việc hình thành bong bóng
BĐS bao gồm:
2.2.1. Tác động của GDP đến thị trường BĐS
Nghiên cứu của Pillay (2005) tại Singapore, Yanbing (2012), Chen và cộng sự
(2013) ở Trung quốc cho thấy GDP có ảnh hưởng khá mạnh đến sự tăng giá nhà ở
các quốc gia này, khi GDP thực tăng đồng nghĩa với thu nhập của hộ gia đình tăng.
Do đó, khi thu nhập tăng thì những tiết kiệm của người dân sẽ được đầu tư vào các
kênh tài sản an toàn như BĐS. Mặc khác, do đặc điểm của BĐS là hàng hóa có độ co
giãn của cung rất thấp, quá trình hình thành sản phẩm BĐS thường mất nhiều thời
gian. Vì vậy, trong ngắn hạn khi lượng cầu BĐS tăng lên sẽ làm cho giá BĐS tăng
nhanh. Tại một nghiên cứu khác của Zhang (2012) khi khảo sát mối quan hệ của GDP
và giá nhà tại Trung Quốc trong giai đoạn 1999-2009 cho kết luận biến tốc độ tăng
trưởng GDP có tác động mạnh lên giá nhà ở tại thị trường này.
2.2.2. Tác động của lạm phát đến thị trường BĐS
Lạm phát là một trong những chỉ tiêu để đo lường tác động của chính sách tiền
tệ của Chính phủ. Khi Chính phủ mở rộng chính sách tiền tệ trong khi các điều kiện

khác không đổi sẽ làm cho lạm phát tăng theo tác động đến giá của các loại hàng hóa
trên thị trường cũng tăng theo, trong đó có giá thuê nhà (Ting Lan, 2014). Trong thị
trường BĐS, giá thuê nhà được xem là chi phí cơ hội của việc sở hữu nhà. Vì vậy,
theo Pillay (2005) thì lạm phát và giá nhà có mối quan hệ hai chiều, khi lạm phát tăng
sẽ thúc đẩy giá nhà tăng lên do giá thuê nhà tăng dẫn đến cầu về nhà ở tăng, mặc khác
giá nhà tăng sẽ tác động trở lại dẫn đến lạm phát tăng.


9

Mặt khác, theo một nghiên cứu của Kuang và Liu (2015) tại 35 thành phố lớn
của Trung Quốc trong giai đoạn từ năm 1996 đến 2010 cho kết luận là giá nhà và lạm
phát có mối quan hệ hai chiều. Thông qua mô hình VAR cho thấy lạm phát có tác
động mạnh đến giá nhà ở, ở chiều ngược lại thì giá nhà ít tác động đến lạm phát hơn.
Điều này cho thấy rằng khi lạm phát tăng thì bất động sản là một kênh đầu tư được
nhiều người lựa chọn để đối phó với sự mất giá của đồng tiền.
2.2.3. Tác động của chính sách tiền tệ đến thị trường BĐS
Trong nền kinh tế của một quốc gia thì tín dụng từ hệ thống ngân hàng có một
vai trò quan trọng cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung cũng như của thị
trường BĐS nói riêng (Lê Xuân Nghĩa, 2011). Sự tăng giảm cung cầu và giá cả trên
thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với sự tăng giảm dòng vốn tín dụng từ hệ thống
ngân hàng (Philip và Zhu, 2004). Khi tín dụng từ các NHTM nới lỏng thì thị trường
BĐS có xu hướng sôi động, có tốc độ tăng trưởng cao và ngược lại khi tín dụng được
thắt chặt thì thị trường BĐS chững lại và đóng băng. Khi lãi suất cho vay thấp, điều
kiện cho vay được nới lỏng thì những người có nhu cầu mua BĐS sẽ dựa vào các vay
thế chấp để mua BĐS, điều này sẽ làm cho lượng cầu BĐS tăng lên dẫn đến giá BĐS
cũng tăng theo. Tsatsaronis & Zhu (2004) đã sử dụng mô hình VAR để đánh giá mối
quan hệ giữa lãi suất cho vay và giá nhà dựa vào số liệu chuỗi thời gian từ năm 1970
đến năm 2002 của các nuớc đã từng xảy ra bong bóng BĐS như Anh, Pháp, Mỹ, Đức,
Canada, Nhật… Kết quả nghiên cứu cho thấy, lãi suất cho vay giải thích khoảng

10,8% sự thay đổi trong giá nhà và tại những quốc gia duy trì lãi suất thả nổi thì lãi
suất cho vay ngắn hạn có xu hướng tác động lên giá nhà mạnh hơn so với lãi suất dài
hạn.
Xu và Chen (2012) đã sử dụng mô hình VAR để nghiên cứu sự tác động của
các biến tài chính tiền tệ gồm lãi suất dài hạn (R), sự tăng trưởng cung tiền (M2) và
dư nợ tính dụng (REL) đến việc tăng giá nhà ở Trung Quốc, kết quả cho thấy khi lãi
suất cho vay thấp, nhà nước mở rộng cung tiền sẽ làm tăng giá nhà ở và ngược lại.
Lãi cho cho vay của ngân hàng thương mại có ảnh hưởng tích cực đến việc tăng giá
nhà của thị trường BĐS.


10

2.2.4. Tác động của vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đến thị trường BĐS
Tại một số nghiên cứu khác cũng cho thấy dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng làm
ảnh hưởng tăng đến lạm phát và chỉ số chứng khoán của nước sở tại. Theo Guo (2010)
và Yanbing (2012) nghiên cứu tại thị trường Trung Quốc cho thấy khi dòng vốn đầu
tư nước ngoài tăng sẽ làm tăng giá BĐS nhà đất và giá tài sản ở thị trường chứng
khoán. Nghiên cứu của Wong (2001) về sự biến động giá nhà tại Thái Lan ở thập
niên 90 cho kết quả là: sự tự do hóa các nguồn vốn nước ngoài sẽ tạo điều kiện cho
các định chế tài chính trong nước dễ dàng tiếp cận các nguồn vốn có lãi suất thấp để
đầu tư vào các dự án phát triển BĐS, điều này dẫn đến hệ quả là dư thừa nguồn cung
BĐS và giá BĐS tăng nhanh chóng hình thành bong bóng BĐS, hậu quả làm cho thị
trường BĐS Thái Lan sụp đổ trước cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997.
2.2.5. Tác động của thị trường chứng khoán đến thị trường BĐS
Thị trường chứng khoán có mối quan hệ cả trong ngắn hạn và trong dài hạn với
thị trường BĐS (Kim, 2004). Thông qua mô hình VAR, kết quả nghiên cứu của Kim
(2004) tại thị trường Singapore cho thấy thị trường BĐS là động lực để phát triển của
thị trường chứng khoán và mối quan hệ của 2 thị trường này là quan hệ hai chiều. Đối
với một số công ty tài sản BĐS vừa là yếu tố sản xuất vừa là tài sản, vì vậy khi thị

trường BĐS bùng nổ thì giá trị vốn hóa của công ty BĐS trên thị trường chứng khoán
cũng tăng và làm tăng giá cổ phiếu và ngược lại. Tại một nghiên cứu khác của Lin &
Lin (2011) kết luận rằng thị trường chứng khoán và thị trường BĐS của một số nước
tại Châu Á bao gồm Trung Quốc, Hong Kong, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan và
Singapore cho kết luận có liên kết yếu hoặc không liên kết tùy thuộc vào môi trường
chính sách kinh tế và chính trị. Tại thị trường TPHCM theo kết quả khảo sát của Phan
và Pham (2016) từ quý 1/2009 đến quý 3/2014 cho thấy có mối quan hệ dài hạn hai
chiều giữa thị trường chứng khoán và thị trường BĐS.
Nghiên cứu của Bardhan và cộng sự (2008) cho thấy thị trường chứng khoán
cũng tác động đến thị trường nhà ở, khi thị trường chứng khoán phát triển làm cho
các nhà đầu tư trở nên giàu có hơn, do đó lợi nhuận đạt được từ thị trường chứng


11

khoán sẽ chuyển sang đầu tư tại thị trường BĐS do quan niệm đây là một kênh đầu
tư an toàn vì BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt bởi những đặc tính riêng của nó.
2.3.

Phương pháp đo lường bong bóng bất động sản

Hiện nay, để đo lường bong bóng bất động sản có hai phương pháp thường được
sử dụng tại các nghiên cứu là phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản và phương pháp
tiếp cận nhân tố cơ bản.
2.3.1. Phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản
Nội dung của phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản là ước tính giá trị cơ bản của
BĐS nhà ở bằng cách đo lường giá trị lợi ích bằng tiền do khai thác các tính năng sử
dụng của BĐS nhà ở mang lại, sau đó so sánh giá trị quan sát thực tế với giá trị cơ
bản. Theo Caspi (2016) nếu sự chênh lệch giữa hai giá trị này lớn thì chứng tỏ có sự
tồn tại của bong bóng BĐS nhà ở.

Theo phương pháp này, giả định tiền thuê nhà là cố định theo thời gian, BĐS
nhà ở được sở hữu lâu dài, vì vậy sẽ không có giá trị bán lại ở bất cứ thời điểm nào.
Có nghĩa là nếu như BĐS nhà ở được bán lại ở một thời điểm nào đó thì giá trị bán
lại bằng giá trị cơ bản của BĐS nhà ở tại thời điểm đó. Các lợi ích kinh tế từ khai thác
tài sản điều được quy về giá trị tiền thuê. Theo Muellbauer và cộng sự (2008), Mikhed
và cộng sự (2008) thì BĐS nhà ở là một tài sản đầu tư do đó sử dụng kỹ thuật chiết
khấu dòng tiền để thiết lập mối quan hệ giữa giá BĐS nhà ở và dòng thu nhập được
tạo ra bởi nhà đất ở.
Công thức chiết khấu dòng tiền được thể hiện như sau:
𝑓

𝑃𝑡 = ∑∞
𝑗=1

𝑅𝑡=𝑗
(1+𝑟)𝑗

(1)

Trong đó:
R: tiền thuê nhà trung bình hằng năm
r: tỷ suất vốn hóa
Nếu giả định tiền thuê nhà (R) là cố định theo thời gian, do đó mô hình định
giá BĐS nhà đất ở được ứng dụng khi thẩm định giá trị BĐS là mô hình vốn hóa tiền
thuê nhà. Vì vậy, công thức (1) được tính là


12

𝑓

𝑃𝑡 =

𝑅

(2)

𝑟

Trong công thức (2) thì tiền thuê BĐS nhà ở được trích ra một phần khấu hao
để tích lũy. Sau một thời gian sử dụng, phần khấu hao này được tái sử dụng để sữa
chữa, tái tạo nhằm đảm bảo sự tồn tại vĩnh viễn của BĐS nhà ở. Để tính r, ta dựa vào
phân tích phần bù rủi ro từ hoạt động khai thác cho thuê BĐS nhà ở hoặc tính r thông
qua ước lượng tỷ suất sinh lời của hoạt động cho thuê BĐS nhà ở. Từ các giá trị R và
𝑓𝑚𝑎𝑥

r ta tính được 𝑃𝑡

, đây là giá trị giới hạn giá trị cơ bản BĐS nhà đất ở. Từ các giá
𝑓𝑚𝑎𝑥

trị quan sát thực tế trên thị trường (𝑃𝑡 ), nếu 𝑃𝑡 >𝑃𝑡
𝑓𝑚𝑎𝑥

ngược lại 𝑃𝑡 <𝑃𝑡

thì có cơ sở để khẳng định,

thì chưa đủ cơ sở để khẳng định rằng có tồn tại bong bóng trên

thị trường.
Theo các tác giả trên nhược điểm của phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản là tính
rủi ro từ hoạt động cho thuê cao hơn rủi ro gửi tiết kiệm tại ngân hàng. BĐS nhà ở
được dùng cho thuê chịu tác động của các rủi ro do từ việc hủy hợp đồng của bên
thuê và thời gian bỏ trống xảy ra cho đến khi tìm được người thuê mới hoặc giá thuê
bị sụt giảm do các yếu tố kinh tế bất lợi gây ra và các yếu tố bất khả kháng không
𝑓

𝑓𝑚𝑎𝑥

lường trước được. Thực tế giá trị 𝑃𝑡 có thể nhỏ hơn nhiều so với giá trị 𝑃𝑡

. Vì

vậy, khi mức độ bong bóng của thị trường tương đối thấp thì phương pháp này khó
đưa ra kết luận về bong bóng.
2.3.2. Phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản
Phương pháp này được đề xuất bởi Case và Shiller (2003), Mikhed và cộng sự
(2007) sử dụng trong nghiên cứu kiểm tra bong bóng giá nhà tại Mỹ bằng cách sử
dụng chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PRICE/RENT) hoặc giá nhà trên thu nhập hộ
gia đình (PRICE/INCOME) để xem xét sự vận động của giá BĐS nhà ở theo những
nhân tố tạo nên giá trị cơ bản của BĐS nhà ở. Tác giả nhận thấy rằng nếu không có
sự tồn tại của bong bóng thì có mối quan hệ chặt chẽ giữa dài hạn giữa giá BĐS nhà
ở và các nhân tố cơ bản là thu nhập của hộ gia đình và tiền thuê nhà. Mối quan hệ này
được thể hiện thông qua kiểm định tính dừng bằng phương pháp nghiệm đơn vị của


13

các chỉ số giá BĐS nhà ở PRICE và giá thuê BĐS nhà ở RENT hoặc thu nhập của hộ

gia đình INCOME.
Mikhed và cộng sự (2007) thì có 04 khả năng có thể xảy ra đối với kết quả kiểm
định tính dừng của các chỉ số giá nhà PRICE và giá thuê nhà RENT (hoặc thu nhập
của hộ gia đình INCOME) là:
+ Giá BĐS nhà ở và giá thuê (hoặc thu nhập INCOME) đều là các chuỗi
dừng.
Khi giá BĐS nhà đất ở và giá thuê (hoặc thu nhập INCOME) là cố định theo
thời gian, do đó ta có thể kết luận thị trường BĐS không tồn tại bong bóng.
+ Giá BĐS nhà ở là chuỗi dừng, giá thuê (hoặc thu nhập INCOME) là chuỗi
không dừng.
Trong trường hợp này giá BĐS nhà đất ở không thay đổi theo thời gian, trong
khi đó giá thuê BĐS nhà đất ở (hoặc thu nhập INCOME) tăng dần theo thời gian.
Điều này xảy ra sẽ làm cho giá BĐS nhà đất ở thấp hơn giá trị cơ bản của BĐS nhà
đất ở.
+ Giá BĐS nhà ở là chuỗi không dừng, giá thuê (hoặc thu nhập INCOME)
là chuỗi dừng.
Giá BĐS nhà ở sẽ dần xa giá trị cơ bản của BĐS nhà ở, điều này chứng tỏ rằng
thị trường đang tồn tại bong bóng BĐS nhà ở.
+ Giá BĐS nhà ở và giá thuê (hoặc thu nhập I) đều là chuỗi không dừng.
Giá BĐS nhà ở và giá thuê BĐS nhà ở đều tăng theo thời gian, vì vậy xác định
được thị trường BĐS có tồn tại bong bóng hay không ta cần kiểm định tính dừng của
các chỉ số PRICE/RENT (hoặc PRICE/INCOME). Nếu chuỗi chỉ số PRICE/RENT
(hoặc PRICE/ INCOME) không dừng thì đó là cơ sở để kết luận về sự tồn tại bong
bóng BĐS nhà đất ở. Ngược lại, nếu chuỗi chỉ số PRICE/RENT (hoặc PRICE/
INCOME) dừng thì đó là bằng chứng cho thấy thị trường bất động sản nhà đất ở
không có tình trạng bong bóng.


14

2.4.

Khảo lược các nghiên cứu liên quan

2.4.1. Bong bóng giá nhà tại thị trường nhà ở Trung Quốc giai đoạn 19982010
Chen và cộng sự (2013) nghiên cứu sự tăng trưởng của giá nhà tại Bắc Kinh
Trung Quốc, sử dụng mô hình VECM được phát triển bởi Coleman và cộng sự (2008).
Mô hình nghiên cứu dựa trên các biến số kinh tế cơ bản như GDP, CPI, thu nhập bình
quân, chi phí xây dựng… để nghiên cứu động thái ngắn hạn và ước tính xu hướng dài
hạn của giá nhà. Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng tốc độ tăng trưởng GDP tăng 1%,
giá nhà ở Bắc Kinh sẽ tăng khoảng 20%. Trong dài hạn giá nhà và thu nhập bình quân
có quan hệ liên kết với nhau, ngược lại chỉ số CPI và giá nhà không có mối liên hệ
đáng tin cậy. Lãi suất cho vay có quan hệ ngược chiều với giá nhà do phần lớn những
người có nhu cầu về nhà ở không có đủ tiền tiết kiệm để mua nhà, lựa chọn của họ là
sự hỗ trợ từ các tổ chức cho vay. Chi phí vốn và chi phí xây dựng có ảnh hưởng lớn
đến giá nhà trong dài hạn, trong ngắn hạn thì chỉ số CPI có tác động đến giá cung của
nhà ở do các nhà cung cấp ước tính giá dựa vào CPI. Kết quả cho thấy rằng, có tồn
tại bong bóng giá nhà đất tại thị trường nhà ở Bắc Kinh trong giai đoạn 1998-2010.
Trong một nghiên cứu khác của Liu và cộng sự (2016) sử dụng dữ liệu chuỗi
thời gian của chỉ số giá nhà để nghiên cứu hiện tượng đầu cơ giá nhà đất tại 70 thành
phố của Trung Quốc từ năm 2006 đến năm 2013 bằng phương pháp kiểm định nghiệm
đơn vị và sử dụng tiêu chuẩn kiểm định ADF (Augmented Dickey-Fuller) do Phillips
và công sự (2013) đề xuất. Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng phần lớn các thành phố
trong giai đoạn nghiên cứu điều có sự xuất hiện của bong bóng nhà đất ở, mức độ
bong bóng khác nhau theo sự phân cấp hạng thành phố, nguồn cung của các nhà phát
triển BĐS. Tại các thành phố hạng nhất có sự phát triển kinh tế lớn hơn ở những thành
phố hạng còn lại thì giá nhà đất tăng nhanh chủ yếu do các nhà đầu cơ tại khu vực
này, một phần do chính sách cho vay dễ dãi của các NHTM làm cho bong bóng nhà
đất phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, khi cuộc khủng hoảng tài chính xảy ra vào 2008,
các ngân hàng siết chặt cho vay tín dụng cộng với các chính sách điều tiết của chính

phủ làm cho thị trường BĐS tụt dốc. Nghiên cứu cũng cho thấy rằng tại các thành


15

phố hạng nhất thì việc sụp đỗ của bong bóng là khó xảy ra, lý do chính cho sự sụp đổ
không xuất hiện là đô thị hóa đã làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn và
sự chênh lệch rõ rệt giữa cấu trúc nghề nghiệp cũng như thu nhập của người dân ở
thành phố và nông thôn gây ra sự di cư từ nông thôn đến thành phố.
2.4.2. Bong bóng nhà đất tại Israel giai đoạn 2008-2013
Itamar Caspi (2015) đã nghiên cứu sự bùng nổ giá nhà tại 09 khu vực của Israel
giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2013 trên cơ sở giá nhà và tiền thuê nhà được thống
kê theo tháng để tìm sự liên quan giữa chỉ số PR (Price/Rent) và các yếu tố kinh tế
cơ bản như lạm phát, lãi suất cho vay dài hạn, đòn bẩy tín dụng. Caspi đã sử dụng
phương pháp theo dõi và phát hiện bong bóng tài sản của (Phillips và cộng sự, 2011,
2015b; Homm và Breitung 2012) đề xuất. Kết quả hồi quy cho thấy có sự xuất hiện
của bong bóng của giá nhà trong giai đoạn nghiên cứu. Tác giả kết luận rằng sự gia
tăng giá nhà tại Israel là kết quả của việc thay đổi của tiền thuê và lãi suất cho vay.
2.4.3. Bong bóng nhà đất tại Thổ Nhĩ Kỳ giai đoạn 2010-2014
Theo nghiên cứu của Yener Coskun và cộng sự (2017) về sự bùng nổ giá nhà
tại Thổ Nhĩ kỳ trong giai đoạn 2010-2014. Mục đích của nghiên cứu là tìm hiểu sự
kết hợp của một nền kinh tế phát triển và môi trường kinh tế vĩ mô ổn định liệu có
hình thành nên bong bóng giá nhà ở? Tác giả đã tiếp cận việc xác định bong bóng
qua ba bước đó là: Thứ nhất, xây dựng chỉ số PI (giá nhà/thu nhập) và chỉ số PR (giá
nhà/giá thuê ) dựa trên mô hình của Case và Shiller (2003) để sử dụng cho thị trường
nhà ở của Thổ Nhĩ Kỳ, các yếu tố ảnh hưởng đến chỉ số PI bao gồm: thu nhập bình
quân đầu người, dân số, lực lượng lao động, tỷ lệ thất nghiệp, tuổi bắt đầu sở hữu nhà
và lãi suất cho vay. Thứ hai, mở rộng mô hình của Case và Shiller (2003) với tập hợp
các biến giải thích bổ sung (chi phí xây dựng, giấy phép xây dựng, tín dụng nhà ở, tín
dụng xây dựng, GDP bình quân đầu người, cung tiền (M2), chỉ số thị trường chứng

khoán và chỉ số lạm phát (CPI). Thứ ba, kiểm tra bong bóng theo tiêu chuẩn ADF để
xác định thời điểm bùng nổ của bong bóng nhà đất ở. Kết quả cho thấy mặt dù giá
nhà đất ở cao bất thường trong giai đoạn 2010-2014 nhưng chưa khẳng định được thị
trường BĐS của Thổ Nhĩ Kì tồn tại bong bóng nhà đất ở.