Định hướng và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty

: Định hướng và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư
xây dựng nhà ở tại công ty
I Thuận lợi và khó khăn mà công ty gặp phải khi quản lý dự án nhà ở tại
công ty
1. Thuận lợi
Công tác quản lý dự án của công ty có rất nhiều thuận lợi để thực hiện tốt công
tác này, những thuận lợi trong công ty và những thuận lợi trong môi trường thực hiện
dự án. Tất cả các yếu tố đó làm cho quản lý dự án của công ty thực hiện có hiệu quả
hơn, nâng cao chất lượng cho dự án:
- Là công ty lâu năm đi lên từ tiền thân là đội xây lắp công ty có kinh nghiệm
quản lý và xây dựng các dự án đặc biệt là dự án nhà. Sau nhiều năm hoạt động công ty
đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư, đền bù giải phóng mặt bằng,
xây dựng công trình. Công ty đã xây dựng các quy trình quản lý dự án đầu tư rất chi
tiết, hướng dẫn cụ thể các công việc quản lý một dự án đầu tư.
- Đội ngũ cán bộ năng động có năng lực, bề dày kinh nghiệm trong công tác
quản lý nhà ở. Cán bộ công nhân có khả năng làm chủ thiết bị, dám nghĩ dám làm vượt
qua khó khăn thử thách để hoàn thành nhiệm vụ được giao, bên cạnh đó công ty cũng
có các hình thức thưởng đối với cán bộ làm tốt công tác quản lý của mình vì vậy cũng
khuyến khích cán bộ công nhân viên thực hiện tốt nhiệm vụ của mình.
- Công tác quản lý nhà ở đã có một số chuẩn mực để đánh giá các chỉ tiêu hiệu
quả, vì vậy việc quản lý cũng dễ dàng hơn đối với các dự án loại khác. Thực hiện quản
lý dự án là thực hiện trên cơ sở các chuẩn mực đã có, dự án có thực hiện tốt nhưng yêu
cầu chuẩn mực đã đề ra hay chưa? Thực hiện như thế nào để hoàn thành tốt các dự án
theo những yêu cầu đề ra. Điều này làm cho công tác quản lý dự án đơn giản và dễ
dàng thực hiện cũng như kiểm tra hơn.
- Công ty có định hướng đầu tư một cách hợp lý cho công tác quản lý dự án nhà ở,
từ khi thành lập công ty cho tới nay công tác đầu tư nhà ở luôn là tôn chỉ của công ty
vì vậy công tác quản lý nhà ở của công ty cũng được quan tâm một cách hợp lý và
đầu tư kỹ lưỡng với các trang thiết bị và đội ngũ cán bộ có chuyên môn.
- Công tác quản lý dự án đã được nhiều công ty cũng như đơn vị trong tổng công
ty thực hiện rất tốt vì vậy đây cũng là những thuận lợi cho công ty học hỏi kinh

nghiệm.
- Việc xây dựng công ty chỉ thực hiện đa phần là các dự án nhà và dự án thuỷ điện.
Vì vậy công tác quản lý các dự án không phải đa dạng hoá các dự án. Với các dự án
khác nhau thường thì công ty cũng thực hiện trên các cơ sở và quy trình giống nhau,
không phải thực hiện nhiều khâu và có sự khác biệt nhiều trong các dự án khác nhau.
2. Khó khăn
Tuy công tác quản lý dự án của công ty có nhiều thuận lợi, song cũng không ít
khó khăn mà công ty phải khắc phục để công tác quản lý ngày một hoàn thiện và mang
lại hiệu quả nhiều hơn, công tác quản lý dự án của công ty còn có những khó khăn sau
đây:
- Cơ cấu tổ chức bộ máy chưa thực sự đồng bộ: cơ cấu tổ chức bộ máy còn chồng
chéo, cùng với đó là các bộ phận còn cùng một lúc thực hiện nhiều nhiệm vụ nên chưa
thực sự đạt hiệu quả, các phòng ban chưa phân chức năng rõ ràng trong khi thực hiện
công tác quản lý dự án.
- Vẫn còn tình trạng thiếu vốn, thiếu cơ sở hạ tầng đầu tư cho công tác quản lý dự
án: khi thực hiện quản lý dự án, nếu ban quản lý dự án được cung cấp đầy đủ cơ sở hạ
tầng, các công cụ quản lý thì hiệu quả đạt được sẽ rất lớn. Tuy nhiên đây lại là một khó
khăn của công tác quản lý dự án của công ty khi mà thiết bị phục vụ công tác còn thiếu
và yếu thì công tác này không thể đạt hiệu quả tối đa được.
- Công tác quản lý giá xây dựng thực hiện chưa thực sự có hiệu quả, khi có biến
động giá cả thì việc xử lý các thay đổi trong chi phí của dự án chưa kịp thời, nên còn
tác động nhiều tới tiến độ cũng như chất lượng của dự án, cùng với đó là hoạt động giá
cả không đi sát với thực tiễn dẫn đến hoạt động đấu thầu chưa thực sự hiệu quả
- Công tác quản lý rủi ro chưa được công ty quan tâm một cách tốt nhất. Hiện tại
công ty chưa có phòng ban nào thực hiện nhiệm vụ này, cũng như chưa có một quy
trình chế tài hợp lý để thực hiện công tác quản lý rủi ro cho các dự án nói chung và dự
án nhà nói riêng, nhiệm vụ này đa phần được thực hiện một cách định tính không theo
một quy trình khoa học, các rủi ro cũng không được xử lý kịp thời, một số rủi ro tuy
đã lường trước được nhưng vẫn ảnh hưởng nhiều tới dự án, do công tác đo lường nhận
diện và tránh rủi ro chưa được quan tâm một cách chính đáng.

- Các quy trình quản lý đầu tư mặc dù chi tiết cụ thể nhưng lại quá rườm rà,
thiếu tính khoa học nên không phát huy hết khả năng sáng tạo của cán bộ quản lý trong
thực tiễn quản lý dự án, đôi khi một số quy trình trong các dự án còn dập khuôn,
không mang tính linh hoạt nhiều, trong khi đó các dự án khác nhau cần phải được quản
lý khác nhau thì đa phần công ty thực hiện dập khuôn một cách quản lý cho tất cả các
dự án nhà ở, nên chưa mang lại hiệu quả toàn bộ cho dự án
- Việc nắm bắt thông tin, nghiên cứu công tác chuẩn bị đầu tư của các dự án còn
chậm, nắm bắt thông tin thực sự chưa phải là công tác được quan tâm, khi các thông
tin về nhu cầu khách hàng luôn là tiêu chí hoạt động cho các dự án nhà ở của công ty
tuy vậy công tác nghiên cứu nhu cầu khách hàng để lấy làm thông tin cho các dự án
nhà ở tiếp theo cũng như công trình đang xây dựng vì vậy một số dự án xây dựng xong
không đáp ứng nhu cầu của khách hàng, tổ chức triển khai các dự án còn lúng túng do
lực lượng cán bộ quản lý còn mỏng và yếu
- Chưa có sự quản lý đúng đắn cho các giai đoạn của dự án: khi các công việc của
các giai đoạn còn chồng chéo lên nhau, giai đoạn chuẩn bị dự án chưa thực hiện các
công tác đầy đủ để cho giai đoạn thực hiện dự án các công việc còn chồng chéo lên
nhau, nên không mang lại hiệu quả nhiều cho dự án
II. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý dự án tại công ty
Tuy những năm gần đây công ty đã có sự đầu tư quan tâm rất nhiều tới công tác
quản lý dự án, song vẫn còn những tồn tại và khó khăn phải khắc phục để công tác này
thực sự mang lại hiệu quả cho dự án. Sau đây là một số giải pháp để nâng cao hiệu quả
của công tác quản lý dự án tại công ty.
Một là: Nâng cao hiệu quả của công tác lập kế hoạch, giảm tính thụ động của
cán bộ thực hiện dự án với các kế hoạch của dự án
Như đã trình bày ở trên, công tác lập kế hoạch của dự án là một khâu then chốt
của dự án tuy nhiên công tác này chưa đi sát với thực tế. Các công tác lập kế hoạch
cần đi đôi với công tác nghiên cứu thị trường, không phải nghiên cứu thị trường xong
không sử dụng cho công tác lập kế hoạch. Vì chỉ có lập kế hoạch phù hợp với thị
trường, thi công theo đó thì các sản phẩm của công ty mới có tính khả thi nâng cao
hiệu quả của dự án.

Cùng với đó công tác nghiên cứu thị trường được thực hiện trước khi dự án lập
kế hoạch cần chính xác và khách quan. Chỉ có nghiên cứu thị trường, nhu cầu của
khách hàng chính xác thì dự án mới có thể thực hiện theo những nhu cầu đó, như thế
mới mang lại hiệu quả của dự án.
Không nên để các kế hoạch chỉ là những suy nghĩ chủ quan của các nhà tư vấn,
công ty cần có một hội đồng thẩm định các kế hoạch, hiệu quả của các kế hoạch, ngay
cả khi các kế hoạch đó được công ty thuê bên thứ ba làm, thì cũng cần sát sao các kế
hoạch đó, sao cho các kế hoạch luôn phù hợp với yêu cầu của công ty, mang tính
khách quan chứ không chủ quan duy ý chí.
Cần có những định hướng và biện pháp thực hiện khi các dự án là dự án nhà
nước. Công tác lập kế hoạch công ty phải làm theo một chuẩn mực với những thông số
đã quyết định. Công ty cần linh hoạt hơn trong các dự án của nhà nước. Một thực tế là
các kế hoạch thực hiện của công ty chưa đáp ứng những yêu cầu của nhà nước giao,
khi mà công ty thực hiện các dự án đa phần rập khuôn theo những quy định của nhà
nước, nhưng thị trường lại thay đổi liên tục và nếu cứ thực hiện mọi thứ rập khuôn
theo các quy định đó thì bất cập sẽ rất nhiều. Vì vậy trong công tác lập kế hoạch cho
dự án đối với các dự án của nhà nước thì cần có sự kinh hoạt trong phạm vi những quy
định đó.
Giảm thiểu những tác động của các yếu tố thị trường tới các kế hoạch của dự
án. Bằng cách thực hiện nghiên cứu thị trường, dự đoán các thay đổi của thị trường
trong thời gian sắp tới, những biến động ảnh hưởng tới dự án. Dự trù những thay đổi
đó ngay cả trong các kế hoạch được lập. Để đảm bảo tính phù hợp hơn nữa của các kế
hoạch khi thực hiện trong thực tế.
Cần giảm thiểu tính thụ động của cán bộ thực hiện dự án đối với các kế hoạch
được lập. Đối với các dự án nhà nước hay một số dự án mà công ty thuê các đơn vị
khác lập kế hoạch thì cán bộ thực hiện và quản lý dự án của công ty thường chỉ có các
kế hoạch khi chúng đã lập xong, và thực thi chúng đôi khi chưa hiểu hết các yêu cầu
của chủ đầu tư và ý đồ của người lập kế hoạch. Vì vậy công ty cần cho các cán bộ tiếp
cận với các kế hoạch của dự án sớm hoặc có thể tham gia là một phần nhân sự lập kế
hoạch, hiểu được những khâu, các bước, các yêu cầu của dự án, những mục tiêu của

dự án, tham gia vào các bước lập kế hoạch giúp cán bộ quản lý hiểu về dự án hơn và
thực hiện các bước quản lý tốt hơn.
Hai là: Tăng cường quản lý tài chính dự án
Tài chính của dự án là một yếu tố quan trọng trong khi thực hiện dự án. Để đảm
bảo tính hiệu quả của công tác tài chính thì cần thực hiện kế hoạch tài chính phù hợp,
không chồng chéo các khâu với nhau, thực hiện nghiệm thu thanh quyết toán các hạng
mục công trình kịp thời.
Đối với giai đoạn nghiệm thu và bàn giao công trình công ty phải lên kế hoạch
nghiệm thu từng hạng mục công trình một cách chi tiết chặt chẽ đồng thời thanh toán
và cung ứng vốn kịp thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện những công việc
tiếp theo. Thực hiện công tác nghiệm thu các hạng mục của dự án phải được thực hiện
một cách kịp thời và có bài bản, để đảm bảo công tác nghiệm thu không tốn nhiều thời
gian và chi phí cũng như không ảnh hưởng tới tiến độ và chi phí của dự án. Nghiệm
thu công trình hạng mục của dự án có quy trình và các tiêu chuẩn để thực hiện nghiệm
thu theo các tiêu chuẩn đó. Việc nghiệm thu cần có sự tham gia của chủ đầu tư các cơ
quan có thẩm quyền và các khách hàng cũng như nhà tài trợ, đối với các hạng mục có
ảnh hưởng tới dự án, còn với các hạng mục nhỏ hơn không ảnh hưởng nhiều tới dự án
thì việc nghiệm thu được thực hiện bởi các thành viên trong ban quản lý và các phòng
ban có liên quan.
Bên cạnh đó là cần điều tra thực tế và giám sát thi công chặt chẽ để đảm bảo tài
chính của dự án được thực hiện theo các chuẩn mực và quy định đối với từng dự án
riêng. Khi điều tra thực tế được thực hiện tốt thì các kế hoạch sẽ sát với thực tế hơn,
Tài chính của dự án dự trù cũng phù hợp không có sự sai khác nhiều với thực tế. Cùng
với đó việc giám sát thực hiện công trình một cách chặt chẽ đảm bảo quá trình thi công
dự án các chi phí không vượt quá nhiều những yêu cầu cho phép.
Thêm vào đó công ty cần có hướng xử lý các ảnh hưởng bên ngoài thị trường
đối với tài chính của dự án như giá xây dựng tăng trong thời gian thực hiện dự án so
với thời gian lập kế hoạch. Nâng cao công tác quản lý giá xây dựng tốt sẽ giúp công ty
có được lợi thế trong công tác đấu thầu các dự án cho công ty, cũng như việc điều
chỉnh giá một cách nhanh chóng và kịp thời khi có sự thay đổi làm ảnh hưởng tới chi

phí của các dự án đang thực hiện. Nếu công tác quản lý giá xây dựng công ty có thể
làm tốt thì việc thực hiện các dự án sẽ dễ dàng hơn, các thay đổi của dự án sẽ được xử
lý nhanh hơn. Bên cạnh đó là những thay đổi của nhà nước về các quy định liên quan
tới tài chính của dự án như những quyết định về chi phí quản lý, giá xây dựng, chi phí
xây dựng có những thay đổi liên quan tới dự án thì phải xử lý kịp thời. Tất cả các yếu
tố bên ngoài tác động tới dự án nếu được xử lý kịp thời và đúng cách cũng sẽ không
ảnh hưởng nhiều tới dự án. Vì vậy, công ty cần tập trung điều tiết và có phản ứng
nhanh cũng như các phương pháp dự phòng đối với các tác động bên ngoài thay đổi
ảnh hưởng tới dự án
Thêm nữa một nguyên nhân ảnh hưởng tới quản lý tài chính dự án làm cho
công tác quản lý tài chính của dự án không mang lại hiệu quả và có sự chênh lệch giữa
thực tế và kế hoạch của dự án đó là sự bị động của cán bộ quản lý và công ty trong các
dự án nhà nước. Các dự án nhà nước thường được các cơ quan có thẩm quyền của nhà
nước thực hiện nghiệm thu cũng như giám sát các công trình. Tuy nhiên, do sự chậm
trễ của các cơ quan nhà nước này mà chi phí của dự án cũng tăng nên nhiều khi các
hạng mục phải chờ để nghiệm thu và tiến hành các công việc tiếp theo. Vì vậy công ty