Chương II: PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP I HÀ NỘI
PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ & TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
GIÁO TRÌNH
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Nhà Xuất bản
1
Chương II
PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1. CÁC QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 KHỎI NIỆM VỀ PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN
a. Hệ thống Phỏp Luật
Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa trên cơ
sở mô hình luật (Legand Model), các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủ yếu
là: Luật Chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước thuộc địa cũ của Anh; Luật Lục địa
(Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã),
Đức và Bắc Âu (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông Âu cũ (Nhánh Xã hội chủ nghĩa). Tuy nhiên
Luật bất động sản của Đức, Úc, Mỹ không mang tính toàn liên bang mà chỉ trong phạm vi từng
bang. Vì vậy, Luật Mỹ (American Law) được hiểu theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của
luật không nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản.
b. Hỡnh thức văn bản pháp luật về bất động sản
Pháp luật về bất động sản được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau:
Hiến phỏp;
Bộ luật: Bộ luật đất đai Thuỵ Điển (1970) ;
Luật: Luật xác lập bất động sản Thuỵ Điển (1970); Luật quản lý bất động sản đô thị
nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa (1994); Luật Chung cư Ma-lai-xia (1985), Luật Đất đai
Việt Nam (1988, 1993, 1998, 2001, 2003).
Pháp lệnh: Pháp lệnh Đăng ký Bất động sản Thuỵ Điển (1970), Pháp lệnh Nhà ở Việt
Nam (1991).
c. Phạm vi điều tiết của pháp luật Đất đai /bất động sản
Pháp luật về bất động sản quy định các quyền liên quan đến bất động sản như:

- Quyền và phạm vi giao dịch bất động sản;
- Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận bất động sản; Các thủ tục về chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp
của người bán và người mua bất động sản;
- Định giá bất động sản;
- Chế độ tài chính, thuế và các khoản thu nộp vào ngân sách nhà nước từ hoạt động của
thị trường bất động sản;
- Giải quyết cỏc tranh chấp liờn quan đến bất động sản và các hoạt động của thị trường
bất động sản.
1.2 CÁC QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
a. Quyền sở hữu
Định nghĩa: Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu, trong đó:
- Quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất
động sản.
2
- Quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự
nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phỏt triển, thu
hoạch và cỏc hỡnh thức khỏc.
- Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý
của bất động sản.
Cỏc hỡnh thức sở hữu về bất động sản: Cú 3 hỡnh thức sở hữu về bất động sản:
- Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);
- Sở hữu cỏ nhõn (chủ sở hữu là cỏ nhõn).
Quyền của chủ sở hữu bất động sản: Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động
nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ
bất động sản.
Xác lập quyền sở hữu bất động sản: Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một

pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển
nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án.
Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực
thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp
có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của toà án.
b. Các quyền sử dụng đất ( pháp luật đất đai Việt Nam)
"Chuyển quyền sử dụng đất" là một quy định mới của Hiến pháp 1992, theo đó, Luật
đất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1998, 2001 đó liờn tục cụ thể hoỏ thành
cỏc quyền cụ thể; và đến Luật đất đai 2003 thỡ đó được chi tiết hoá thành "9 quyền" là: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 61)...
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hỡnh thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử
dụng đất và không có mục đích thương mại; được thực hiện trong những trường hợp sau đây:
- Nông dân đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng
thuỷ sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư,
giải toả xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún ruộng đât .
- Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không cũn khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường
hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai.
Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là :
- Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất.
- Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất.
- Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất.
- Mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai,
nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm phỏp.
Cho, tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất

3
Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tỡnh huống đặc biệt, người nhận quyền sử
dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế .
Thế chấp quyền sử dụng đất
Người có quyền sử dụng đất làm thế chấp vay nợ, lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay. Đất đai dùng làm vật
thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp sử dụng. Khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh
toán để thu hồi vốn.
Gúp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Là một hỡnh thức mà người có quyền sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để
tham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí nghiệp...
c. Quyền cầm cố
Định nghĩa: Quyền cầm cố là quyền của người nhận cầm cố đối với bất động sản của
người đi cầm cố sẽ được đảm bảo để người nợ hoàn thành trách nhiệm tài chính và các trách
nhiệm khác.
- Chủ của bất động sản có thể là người cầm cố; Cả người đi vay và bên thứ ba cũng có
thể là người cầm cố. Người cầm cố chỉ có thể là người có quyền mang đi cầm cố.
- Người nhận cầm cố là người có quyền về tài sản của người đi cầm cố theo quy định
của pháp luật hoặc hợp đồng thế chấp.
Quy định về việc cầm cố
- Đối tượng của cầm cố có thể là bất cứ tài sản nào, bao gồm cả quyền bất động sản. Tài
sản cầm cố có thể là vật cầm cố cho lần tiếp theo (cầm cố kế tiếp). Trong trường hợp này yêu
cầu của người nhận cầm cố thứ hai sẽ được thực hiện khi đáp ứng yêu cầu của người cầm cố
thứ nhất.
- Hợp đồng cầm cố phải được làm thành văn bản có ghi rừ tờn cỏc bờn, địa chỉ cố định,
đối tượng cầm cố, trách nhiệm được đảm bảo bởi cầm cố và thời gian thực hiện.
- Đăng ký nhà nước về cầm cố được thực hiện tại cơ quan nhà nước về đăng ký bất
động sản.
- Đăng ký về quyền cầm cố, chứng nhận việc đăng ký các quyền này chấm dứt khi: có

đơn của người giữ giấy đăng ký, có đơn của người nhận cầm cố và người cầm cố, theo phán
quyết của toà án.
d Quyền thế chấp
Định nghĩa: Thế chấp là một dạng của cầm cố khi bất động sản cầm cố (cả động sản và
bất động sản) thuộc sở hữu của người cầm cố hoặc bên thứ ba;
Hơp đồng thế chấp:
- Một hợp đồng thế chấp phải có tên của các bên, địa chỉ, đối tượng thế chấp, trách
nhiệm ràng buộc bởi thế chấp và thời gian thực hiện.
- Hợp đồng thế chấp phải lập giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp và người nợ nếu
ngưũi thế chấp khụng phải là người nợ.
- Hợp đồng được lập thành văn bản và có chữ ký của cỏc bờn, được công chứng và phải
đăng ký;
Các quy định về việc thế chấp:
- Cỏc cụng trỡnh cú trờn đất mang thế chấp hoặc đang được xây dựng không được coi
4
là một phần bất động sản thế chấp trừ khi người thế chấp ghi trong hợp đồng;
- Đối tượng của thế chấp có thể thành đối tượng của một thế chấp khác (thế chấp kế
tiếp). Thế chấp kế tiếp được phép khi không bị cấm trong hợp đồng thế chấp trước đó. Nếu có
thế chấp kế tiếp thỡ yờu cầu của người thế chấp đầu tiên phải được đáp ứng trước;
- Người mua sẽ có tất cả các quyền và trách nhiệm mà người thế chấp có được. Vỡ vậy
người mua phụ thuộc vào các quyền mà bên thứ ba - người chủ sở hữu của cụng trỡnh cú trước
khi thế chấp và bán bất động sản đó;
- Ngưũi thế chấp cú quyền xõy dựng cỏc cụng trỡnh trờn thửa đất mang đi thế chấp mà
không cần sự đồng ý của người nhận thế chấp. Tuy nhiên nếu công trỡnh xõy dựng gõy ra hoặc
cú thể gõy ra thiệt hại cho thửa đất, thỡ người nhận thế chấp có quyền yêu cầu thay đổi hơp
đồng thế chấp để mở rộng thêm quyền đối với công trỡnh được xây dựng trên thửa đất thế
chấp;
- Bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, cộng đồng và quyền thông hành địa dịch
(Servitude) không được coi là đối tượng thực hiện thế chấp.
đ. Quyền thông hành địa dịch ( Servitude- QTHĐD)

Định nghĩa: Chủ sở hữu một thửa đất được quyền yêu cầu chủ sở hữu thửa đất bên
cạnh cho phép sử dụng hạn chế đối với thửa đất bên cạnh đó như đi qua thửa đất (đi bộ hoặc xe
đạp), lắp đặt và sử dụng đường điện, nước, khí, điện thoại... Quyền đó gọi là quyền thông hành
địa dịch (THĐD).
Các quy định về quyền thông hành địa dịch
- Quyền THĐD có thể được xác lập tự nguyện hay bắt buộc. Quyền THDD tự nguyện
được xác lập bởi thoả thuận bằng văn bản có công chứng giữa người có yêu cầu THĐD và
người chủ sở hữu thửa đất bên cạnh;
- Quyền THĐD bắt buộc được thiết lập bởi toà án khi người có yêu cầu THĐD chứng
minh được không thể thiết lập quyền THĐD tự nguyện bằng thoả thuận;
- Quyền THĐD phải đăng ký nhà nước theo thủ tục pháp luật quy định và được giữ
nguyên khi các quyền liên quan đến thửa đất có thiết lập quyền THĐD được bán cho người
khác;
- Chủ thửa đất có thiết lập quyền THĐD có quyền yêu cầu người hưởng quyền THĐD
đền bù cho việc thiết lập quyền THĐD trên thưả đất của mỡnh.
2 CÁC QUY ĐỊNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. PHÂN ĐỊNH BẤT ĐỌNG SẢN
a. Quy định về đất, nhà và căn hộ
- Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất, nhà, công trỡnh xõy dựng
gắn liền với đất. Một số luật thừa nhận nhà và căn hộ là bất động sản, một số luật khác không
thừa nhận.
- Vấn đề liên quan đến nhà và căn hộ với tư cách là bất động sản là quan hệ pháp lý
giữa nhà, đất, căn hộ với chủ sở hữu đất. Căn hộ sở hữu cỏ nhõn là mụ hỡnh phổ biến ngoài ra
cũn cú cỏc mụ hỡnh khỏc như: Nhà Hợp tác (Cooperative Housing), trong đó một tổ chức có
quyền sở hữu tài sản cũn người thuê ký hợp đồng thuê vĩnh viễn một căn hộ nào đó; Sở hữu
chung (Codominium Ownership) trong đó mỗi người có quyền sở hữu căn hộ riêng đồng thời
được hưởng lợi từ phần chung của toà nhà và thửa đất.
b. Quy định về tài sản cố định
Pháp luật bất động sản các nước đều quy định: Nhà và các phương tiện khác thuộc thửa
đất với tư cách là tài sản cố định và tương tự các trang thiết bị cần thiết trong nhà như bếp, hệ

5
thống cấp nước cũng là tài sản cố định. Nếu tài sản là do chủ sở hữu đất tạo lập thỡ khụng cú
vấn đề gỡ, nếu do người thuê tạo dựng trên đất thỡ cần phải cú những quy định cụ thể để đảm
bảo lợi ích của cả chủ sở hữu đất và người thuê.
c Quy định về việc phân định thửa đất
Các hệ thống mà quyền sở hữu đất là cơ sở của tài sản thỡ việc phõn định bất động sản
là rất quan trọng. Các quốc gia theo Luật Chung (Common Law) có xu hướng chấp nhận đường
ranh giới ghi trong hợp đồng chuyển nhượng (Contract of Conveyance). Các nước theo hệ
thống Luật Lục địa (Continental Law) có xu hướng dựa vào cơ sở Địa chính nhà nước, trong đó
đường ranh giới các thửa đất được thể hiện rất chính xác.
2.2 CHUYỂN NHƯỢNG (TRANSFER)
a.Hợp đồng và chứng thư (Contract and Deed)
Hầu hết các quốc gia đều áp dụng quy trỡnh chuyển nhượng theo hai bước. Các bên
ràng buộc nhau bằng một hợp đồng và tiến hành giao dịch bằng chứng thư. Hợp đồng thường
có chữ ký của người bán và người mua, đôi khi chỉ có chữ ký của người bán. (Với các nước
theo Luật Chung, hợp đồng thường khoáng đạt hơn và các điều khoản quan trọng thường được
thể hiện bằng ngôn ngữ cổ chắc chắn).
Hợp đồng phổ biến được thể hiện dưới hỡnh thức văn bản, tuy nhiên hợp đồng miệng
cũng được chấp nhận (Anh, Thuỵ Điển, Đức quy định hợp đồng viết không phải là bắt buộc).
b. Đăng ký: Registration
Khỏi niệm: Các quyền về bất động sản được pháp luật bảo hộ sau khi được đăng ký
nhà nước; Để khuyến khích việc đăng ký giao dịch bất động sản, pháp luật các nước quy định
không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng
được đăng ký. Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ
khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị.
Phõn loại: Có 2 hệ thống đăng ký bất động sản:
Hệ thống Đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký được thực hiện vào
sổ đăng ký (ngày thỏng, mục kờ) và lưu trữ các chứng thư về quyền sở hữu và các văn bản
khác;
Hệ thống Đăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký dựa trên cơ sở

xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của bất động sản liên quan đến sở
hữu và thế chấp.
Thông tin về bất động sản: Tất cả cỏc tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất
động sản (nhà đầu tư, người mua, người cho vay, người cầm thế chấp và các bên liên quan
khác) đều cần thiết tiếp cận với thông tin về tỡnh trạng phỏp lý của bất động sản liên quan đến
giao dịch. Khả năng tiếp cận của công chúng đối với thông tin đăng ký bất động sản là quan
trọng; quy định của các nước về vấn đề này cũng rất khác nhau, ở CHLB Đức chỉ có các
chuyên gia mới được quyền truy cập thông tin đăng ký, bất kỳ sự tra cứu nào cũng phải được
phép của cơ quan đăng ký, trong khi ở Mỹ thông tin được truy cập trên mạng. Các nước Bắc
Âu (Thuỵ Điển, Na Uy, Phần Lan) là các quốc gia có hệ thống thông tin đất đai (Land
Information System) hiện đại khá hoàn chỉnh.
Hệ thống một cửa (One Stop System):
Cải cỏch thủ tục hành chính là một vấn đề bức xúc đặt ra đối với nền hành chính các
nước nói chung trong đó đặc biệt đối với các công việc liên quan đến giao dịch bất động sản.
Hệ thống Một cửa (One Stop System) cho phép người dân chỉ phải tới một cơ quan để giải
quyết các công việc liên quan đến bất động sản của mỡnh. Hà Lan là một nước đang hướng tới
thực hiện việc cải cách này với sự kết hợp giữa hệ thống thông tin đất đai (LIS) và hệ thống
6
thông tin bất động sản (Real Property Information System).
7
2.3. XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐĂNG KÝ
a.Xây dựng hồ sơ đăng ký nhà nước
- Một số nước chính phủ trung ương chịu trách nhiệm về hồ sơ đăng ký (Anh, Hà Lan,
Thuỵ Điển, Đan Mạch, NaUy), hệ thống hồ sơ đăng ký được xây dựng hiện đại với sự trợ giúp
của công nghệ thông tin ( Hệ thống thông tin địa lý-GIS, hệ thống thông tin đất đai- LIS).
- Một số nước khác việc đăng ký giao cho chính quyền địa phương, việc xây dựng hồ
sơ đăng ký phức tạp hơn và chất lượng kém hơn. Ví dụ ở Mỹ có khoảng 3000 hạt, riêng Texas
có 254 hạt, hạt nhỏ nhất chỉ có 140 nhân khẩu, trong lúc hạt lớn nhất có 3 triệu nhân khẩu, tất
cả các hạt đều có hồ sơ đăng ký riờng, việc truy cập thụng tin chỉ cú thể tiến hành tại hạt nơi có
bất động sản.

b. Xây dựng hồ sơ đăng ký tư nhân
Trong điều kiện đặc thù của Mỹ xuất hiện hỡnh thức bảo hiểm quyền sở hữu. Các công
ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực này quản lý hồ sơ không chính thức của liên bang và sử
dụng chúng để tỡm kiếm thụng tin về quyền sở hữu (Title Searches). Việc tỡm kiếm cú hiệu
quả nờn cỏc cụng ty cú thể thu lợi, cũn khỏch hàng sử dụng dịch vụ phải chi phớ cao.
2.4 TRỢ GIỲP PHỎP LÝ
Tại Lục địa Châu Âu và các nước chịu ảnh hưởng của pháp luật Đức, Pháp, Tây Ban
Nha, sự tham gia của các cơ quan công chứng trong việc chuyển nhượng bất động sản là bắt
buộc. Nhiệm vụ của công chứng viên là soạn thảo văn bản và đảm bảo thoả thuận của các bên
là đúng pháp luật.
Tại các nước khác như Mỹ, Anh và Thuỵ Điển hợp đồng do các bên tự soạn thảo được
coi là hợp lệ. Thông thường các bên giao dịch vẫn nhờ đến sự trợ giúp pháp lý của luật sư và
các đại lý bất động sản; Các công ty kinh doanh bất động sản cũng có xu hướng sử dụng các
đại lý hoặc người môi giới để tiếp cận với nhiều khách hàng tiềm năng hơn.
2.5 THUẾ VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
a. Thuế Bất động sản
Thuế bất động sản là thuế trả hàng năm tính theo giá trị bất động sản. Pháp luật quy
định đối tượng chịu thuế và căn cứ tính thuế và việc lập biểu thuế bất động sản. Thuế bất động
sản thuộc thẩm quyền trung ương (Thuỵ Điển), hoặc địa phương (Mỹ, Đan Mạch).
b. Định giá bất động sản
Pháp luật quy định cụ thể việc định giá bất động sản. Thuế bất động sản phải căn cứ vào
giá thị trường của bất động sản. Việc định giá bất động sản giúp cho thị trường bất động sản
hoạt động lành mạnh, tránh rủi ro cho cả người bán và người mua.
2.6. TỚN DỤNG
a. Người cho vay (Creditor ): Thị trường bất động sản là một thị trường khổng lồ. Điều
kiện tiên quyết cho một thị trường tín dụng bất động sản là phải có Luật Ngân hàng được xây
dựng tốt và có hiệu lực. Vai trũ của nhà nước là giám sát các hoạt động của người cho vay và
xác định cơ số vốn. Tại các quốc gia công nghiệp như CHLB Đức và các nước Bắc Âu hỡnh
thành cỏc tổ chức tớn dụng chuyờn nghiệp như Ngân hàng thế chấp (Các Hiệp hội xây dựng), ở
các nước Nam Âu tín dụng bất động sản cũng là một dịch vụ quan trọng của các ngân hàng

thông thường.
b. Cho vay dài hạn: Thị trường bất động sản cần các khoản cho vay đầu tư dài hạn, hầu
như không cần các khoản cho vay ngắn hạn. Vấn đề là người cho vay phải huy động được các
nguồn dài hạn để đáp ứng các khoản vay này. Ở nhiều nước, quỹ lương hưu là một trong những
nguồn quan trọng nhất. Lũng tin là một yếu tố chủ đạo trong việc cho vay dài hạn khi công
chúng lựa chọn ngân hàng để gửi tiền lương hưu. Điều này phụ thuộc vào nghiệp vụ cho vay và
8
quy mô tài sản thế chấp của ngõn hàng.
c. Hợp đồng thế chấp: Hỡnh thức thế chấp cổ điển chỉ là một giao dịch chuyển nhượng
trong đó cho phép người vay mua lại tài sản của mỡnh thụng qua việc tuõn thủ cỏc quy định
của điều khoản vay. Tuy nhiên ngày nay thế chấp thông thường là tài sản được sử dụng như vật
đảm bảo cho một khoản vay và người vay vẫn có quyền sở hữu. Cách thông thường để đăng ký
thế chấp là người vay ký một giấy hẹn trả tiền (Promisory note) coi như bằng chứng vay nợ.
Người cho vay chuyển giấy này đến cơ quan đăng ký để đăng ký. Hoặc người vay đến phũng
đăng ký xin cấp một giấy chứng nhận thế chấp (Mortgage deed), sau đó chuyển giấy chứng
nhận cho người cho vay làm bằng chứng cho việc thế chấp.
3. PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC NƯỚC
3.1. PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA ÚC
a. Quy định về đất đai và bất động sản
Pháp luật đất đai Australia quy định Đất đai gồm mặt đất và các thành phần nằm dưới
đất, gồm khoảng không phía trên mặt đất, gồm mặt nước, phần phía dưới mặt nước và khoảng
không phía trên mặt nước, tất cả nhà, công trỡnh xõy dựng và những cụng trỡnh đầu tư gắn với
mặt đất, trên và dưới mặt đất, hoặc kế cận ảnh hưởng tới việc sử dụng đất đó.
“Với mục đích xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng, đất đai được chia nhỏ thành
các thửa riêng biệt, trong thực tiễn ở hầu hết các nơi trên thế giới, các thửa đất được xác định
ranh giới theo chiều thẳng đứng, về lý thuyết trục này tớnh từ tõm trỏi đất theo hướng dây dọi
lên phía thiên đỉnh”.
Như vậy một thửa đất (Hay một đơn vị bất động sản) được xác định theo ranh giới nằm
ngang và ranh giới thẳng đứng tạo thành hỡnh khối. Vớ dụ điển hỡnh để minh họa ở đây là nhà
cao tầng chung cư trên một thửa đất, một trường hợp nữa là các công trỡnh kiến trỳc dạng chõn

cột xõy phớa trờn đất thuộc hành lang đường sắt (chủ công trỡnh cú thể thuê phần không gian
phía trên đường sắt do Nhà chức trách quản lý đường sắt cho thuê).
b. Các hệ thống xác lập quyền về bất động sản
Ở Úc tồn tại hai hệ thống xác lập quyền về bất động sản: Một là hệ thống “Torrens” hay
được gọi là hệ thống mới xác lập quyền về nhà đất/bất động sản. Hệ thống này do Bá tước
Robert Torrens sáng lập; hệ thống thứ hai theo Luật chính thống của Liên hiệp Anh, là hệ thống
cũ.
Nguyờn lý cơ bản của hệ thống “Torrens” là việc xác lập quyền về đất dựa trên cơ sở
đăng ký và cấp giấy chứng nhận về nhà đất/bất động sản, không đũi hỏi cỏc loại chứng thư giao
dịch, các giấy tờ có liên quan khác và công việc thẩm tra phức tạp tốn thời gian như yêu cầu ở
hệ thống cũ.
Theo hệ thống “Torrens” chủ đất nắm một giấy chứng nhận, trong đó có ghi diện tích,
các nội dung về pháp lý, tỷ lệ bản vẽ mặt bằng thửa đất, chỉ dẫn cơ sở bản đồ mặt bằng lưu giữ
liên quan đến thửa đất, lịch sử các giao dịch/chuyển dịch liên quan tới thửa đất kể từ khi thửa
đất đó được đăng ký theo Luật núi trờn.
Hệ thống “Torrens” đó tạo nờn những chuyển biến mới trong cỏc giao dịch chuyền
quyền nhà, đất/bất động sản ở Úc
Các quyền về đất
Theo Luật của Anh quốc, quyền sở hữu về đất không mang tính tuyệt đối, người dân chỉ
được quyền sở hữu bất động sản trên đất; Về lý thuyết, chỉ được quyền thuê đất của Nữ hoàng,
nhưng trên thực tế có dạng thuê đất dài hạn (999 năm) được hưởng các lợi ích giống như sở
hữu.
Ở Úc một phần năm diện tích đất thuộc quyền sở hữu tư nhân, cũn lại dưới dạng thuê
9
hoặc được quyền sử dụng. Luật pháp ở tất cả cỏc bang của Úc đều chế định các mối quan hệ
giữa chủ sở hữu đất và người thuê nhà đất/tá điền. Trong một số trường hợp Luật khống chế
mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của
người thuê nhà đất/tá điền và bảo đảm các quyền của chủ đất.
3.2 PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC
a. Các văn bản pháp quy

Ngày 27 tháng 3 năm 1982 Tổng cục xây dựng thành phố quốc gia đó ban hành “ Quy
định tạm thời về quản lý sản tịch, sản quyền nhà đất ở thành thị (trấn)”
Ngày 17 tháng 2 năm 1983 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ quản lý nhà tư ở thành
phố” quy định việc quản lý mua bỏn ,cho thuờ nhà tư ở thành phố;
Ngày 12 tháng 12 năm 1984 Bộ Bảo vệ Môi trường, xây dựng thành thị và nông thôn
ban hành “ Nguyên tắc đánh giá, thanh lý nhà cho thuờ”
Năm 1985 Bộ bảo vệ Môi trường, xây dựng thành thị và nông thôn cùng Tổng cục
Thống kê triển khai việc điều tra nhà thành phố, thị trấn toàn quốc lần thứ nhất; năm 1987 triển
khai tổng đăng ký nhà thành phố , thị trấn toàn quốc lần thứ nhất.
Ngày 15 tháng 9 năm 1986 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế tài sản
nhà đất
Ngày 29 tháng 9 năm 1988 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế sử
dụng đất đai thành phố, thị trấn của nước CHND Trung Hoa”
Ngày 8 thỏng 8 năm 1988 Bộ Xây dựng, Cục Vật gia, Cục quản lý hành chính công
thương ban hành “ Thông tri về tăng cường quản lý thị trường giao dịch tài sản nhà đất “
Ngày 31 tháng 12 năm 1990 Bộ Xây dựng ban hành “ Biện pháp tạm thời về quản lý
sản tịch, sản quyền nhà ở thành phố”
Năm 1992 Bộ Xây dựng ban hành “ Biện pháp tạm thời về quản lý giỏ cả nhà đất thị
trường thành phố”
Ngày 26 tháng 11 năm 1993 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế giá trị
gia tăng nhà đất nước CHND Trung Hoa”
Ngày 5 tháng 7 năm 1994 Trung Quốc ban hành “ Luật tài sản nhà đất”;
[12] Hoàng Hà. Luật Tài sản nhà đất. NXB Đại học Chính Pháp Trung Quốc 1997. Bản
dịch Nguyễn Quang Thọ và Tôn Gia Huyên 2004
b Nhiệm vụ quản lý thị trường nhà đất
Theo quy định của Luật Tài sản nhà đất nước CHND Trung Hoa 1994:
Xây dựng cơ quan quản lý thị trường nhà đất, tăng cường quản lý vĩ mụ của cơ quan
quản lý hành chớnh với thị trường nhà đất ;
Xõy dựng hoàn thiện cỏc loại phỏp quy về quản lý thị trường nhà đất để quy phạm hoá
hành vi giao dịch nhà đất nhằm làm cho hoạt động hoạt động quản lý thị trường nhà đât có chỗ

dựa về pháp luật;
Cải cách chế độ nhà ở và chế độ cho thuê nhà hiện hành;
Xử lý hành vi giao dịch phi phỏp, ngăn cản hành vi xâm chiếm quyền tài sản nhà đất .
c. Nội dung chủ yếu về quản lý thị trường bất động sản
Hạn chế khách thể giao dịch nhà đất: Không cho phép mua bán, cho thuê , thế chấp đối
với nhà đất không hợp pháp ;
10
Quy phạm hành vi giao dịch như: Thẩm tra xem xét việc giao dịch thuộc quyền tài sản
nhà đất có rừ ràng khụng, việc chuyển nhượng tài sản nhà đất có được 2 bên đồng ý khụng;
Điều phối giá cả nhà đất , chủ yếu là dựa vào giá chuẩn về nhà, đất các loại của nhà
nước để cung cấp cho các bên giao dịch;
Bảo đảm thu thuế cho nhà nước , ở Trung Quốc việc thu thuế này chủ yếu do sở giao
dịch đảm nhiệm.
4. PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Hiện nước ta chưa có một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ cho việc quản lý thị
trường bất động sản. Việc quản lý, sử dụng đất đai được điều tiết bởi Luật Đất đai (1993, 1998,
2001); việc quản lý nhà ở được điều tiết bởi Pháp lệnh Nhà ở (1992); các quan hệ về đất đai,
nhà ở trong giao dịch dân sự được điều tiết bởi Bộ luật Dân sự.
4.1 CHẾ ĐỘ SỞ HỮU
a. Sở hữu đất đai
Hiến pháp 1992 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyờn trong
lũng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu
tư vào các xí nghiệp, công trỡnh thuộc cỏc ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xó hội, khoa
học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phũng, an ninh cựng cỏc tài sản khác mà pháp luật quy định của
Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17).
Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu.Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện
những quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá
đất. Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như:

thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hỡnh thức giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định Nhà nước không thừa nhận
việc đũi lại đất đó giao cho người khác sử dụng trong quá trỡnh thực hiện chớnh sỏch đất đai
của Nhà nước cách mạng qua các thời kỳ.
Bộ luật dân sự quy định: Những quy định khác về quyền sở hữu (Từ Điều 270 dến 284)
như: Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản (Điều 270); Quyền sở hữu đối với mốc
giới ngăn cách các bất động sản (Điều 271);
b. Sở hữu nhà ở: Pháp lệnh Nhà ở 1991 quy định: Quyền có nhà của công dân (Điều
1); Quỹ nhà ở bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Nhà ở thuộc sở hữu tổ chức xó hội, tổ
chức kinh tế; Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân (Điều 2).
4.2 CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ
a. Quản lý đất đai
Hiến pháp 1992 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ,
khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo
quy định của pháp luật" (Điều 18) (NXB Chính trị Quốc gia ).
Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể chế độ quản lý đất đai:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Để bảo đảm sự phù hợp với việc quản lý đất đai
tại đô thị và tính thống nhất trong sử dụng đất phát triển đô thị, không giao cho phường, thị
11
trấn, các xó thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị lập quy hoạch sử dụng đất mà do Uỷ ban
nhân dân cấp trên trực tiếp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời để tránh tỡnh trạng
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “treo” như hiện nay, Luật quy định: Diện tích đất ghi trong kế
hoạch sử dụng đất đó được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trỡnh hoặc phải
chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thỡ cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ.

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao
đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá
nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao
đất, cho thuê đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn; giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Nhà nước thực
hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho
đầu tư phát triển. Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đó thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư. Về bồi thường khi thu hồi đất, Luật đất đai
quy định rừ những trường hợp được bồi thường về đất (những người có giấy tờ về quyền sử
dụng đất theo quy định). Những người không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thỡ khi Nhà
nước thu hồi đất không được bồi thường về đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương phải thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái đinh cư phải có
điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Luật Đất đai quy định cấp nào
có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thỡ cấp đó có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai: Luật Đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện
tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, Văn phũng này được thành lập theo
hướng: Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường, có trụ sở chính và các chi nhánh được bố trí để tạo thuận lợi cho người tham gia
thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai. Văn phũng đăng ký quyền sử
dụng đất có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính
gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế "một cửa".

Quản lý tài chớnh về đất đai: Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bỡnh thường; khi có chênh lệch lớn so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thỡ phải điều chỉnh cho phù hợp. Giá
đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày
01 tháng 01 hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai của năm
đó. Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử
dụng đất, cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để
thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất.
Ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ đó ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đât để thực hiện các quy định của Luật Đất
đai 2003 về giá đất
Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
được quy định rừ hơn, đồng thời với việc mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của
12
tũa ỏn nhõn dõn (giải quyết khụng chỉ đối với người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà
cả những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất). Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự
không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất thỡ việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính,
không khởi kiện ra tũa ỏn nhõn dõn vỡ tũa ỏn nhõn dõn khụng cú cơ sở giải quyết, cụ thể là:
việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện ở hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải
quyết cuối cùng. Việc giải quyết khiếu nại về đất đai được thực hiện theo trỡnh tự: Người sử
dụng đất gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân đó ra quyết định hành chính hoặc có hành vi
hành chính bị khiếu nại, Uỷ ban nhân dân đó ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành
chính bị khiếu nại có trách nhiệm giải quyết lần đầu; Trường hợp đương sự không đồng ý với
quyết định giải quyết lần đầu thỡ cú quyền gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhõn dõn cấp trờn
trực tiếp hoặc khởi kiện ra tũa ỏn nhõn dõn; quyết định giải quyết khiếu nại của Uỷ ban nhân
dân cấp trên trực tiếp là quyết định giải quyết cuối cùng; Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết khiếu nại lần đầu mà đương sự không đồng ý
thỡ cú quyền khởi kiện ra toà ỏn nhõn dõn; Việc giải quyết khiếu nại về đất đai không bao gồm
trường hợp khiếu nại về quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất đai.

b. Quản lý nhà ở
Phỏp lệnh Nhà ở 1991 quy định: Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng phỏp luật
(Điều 6); Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở (Điều 7).
4.3 CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
Phân loại đất
Đất được phân thành 3 nhóm như sau: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối; Nhóm đất phi nông
nghiệp bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất chuyên dùng mà Luật đất đai năm 1993
đó quy định; Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất: Luật đất đai quy định cụ thể các trường hợp sử dụng đất ổn
định lâu dài, các trường hợp sử dụng đất có thời hạn trên cơ sở kế thừa các quy định về thời
hạn sử dụng đất của Luật đất đai năm 1993 (đất ở thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, đất
nông nghiệp trồng cây hàng năm là 20 năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, cây công
nghiệp là 50 năm). Đối với đất thuê thỡ thời hạn được thực hiện theo hợp đồng thuê đất.
Hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp: Luật đất
đai năm 2003 chỉ quy định hạn mức giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, nếu vượt
hạn mức giao đất phải chuyển sang thuê đất trừ diện tích đất thuê, đất nhận chuyển nhượng, đất
được thừa kế, tặng cho. Để bảo đảm công bằng, đồng thời khuyến khích sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi thủy sản, sản xuất muối, Luật đất đai cũng quy định hạn mức giao đất trong
trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây
lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối). Chính phủ trỡnh ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đỡnh, cỏ nhõn nhằm trỏnh tập trung đất sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn vào một số
người, phù hợp với tiến trỡnh cụng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước và điều kiện kinh tế - xó
hội của từng vựng.
Về sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức: Luật quy định đối với doanh nghiệp nhà
nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thỡ
nay phải chuyển sang thuờ đất hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trường hợp tổ chức
được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng

thuỷ sản, làm muối nhưng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc sử dụng không
hiệu quả thỡ Nhà nước thu hồi để đưa vào sử dụng.
Đất sử dụng cho kinh tế trang trại: Luật quy định chủ trang trại được chủ động
13
chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo phương án sản xuất đó được Uỷ ban nhân dân
cấp huyện xét duyệt, nhằm tạo điều kiện để các chủ trang trại khai thác có hiệu quả đất đai, mở
rộng quy mô sử dụng đất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hoá.
Đất ở (vườn, ao): Luật đất đai quy định đất ở, vườn, ao trên cùng một thửa đất thuộc
khu dân cư ở nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở, không phải là
đất nông nghiệp; đất ở, đất trong khuôn viên xung quanh nhà ở thuộc khu dân cư đô thị, phù
hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở. Bổ sung quy định cụ thể về xác định diện
tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất ở mà có vườn, ao (trường hợp đất ở mà có khuôn
viên xung quanh nhà ở được hỡnh thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, ngày Hiến pháp có
hiệu lực thi hành và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành). Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương khi xác định đất ở, đất vườn
của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm quyền lợi chính đáng
của người sử dụng đất có vườn, ao.
Đất khu công nghệ cao, khu kinh tế (cơ chế giao lại đất): Luật đất đai quy định Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất một lần cho Ban quản
lý Khu cụng nghệ cao, khu kinh tế; Ban quản lý được giao lại đất, cho thuê đất cho người đầu
tư vào Khu công nghệ cao, khu kinh tế nhằm tạo điều kiện thuận lợi, thu hút đầu tư.
4.4 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHỦ SỞ HỮU NHÀ Ở
a. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Quyền lựa chọn hỡnh thức giao đất, thuê đất: Luật đất đai quy định: “Tổ chức kinh
tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được lựa
chọn hỡnh thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất”. Quy định này tạo điều kiện
thuận lợi cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chủ động trong sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân
sách từ quỹ đất và tạo thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản; xoá dần sự khác biệt về
quyền sử dụng đất giữa người Việt Nam ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, động viên người Việt Nam định cư ở nước ngoài hướng về Tổ quốc, tham gia xây dựng

đất nước.
Về các quyền của tổ chức sử dụng đất: Luật đất đai quy định tổ chức kinh tế được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển
mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đó trả hoặc tiền đó trả cho việc nhận chuyển nhượng,
chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, được thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền
sử dụng đất. Qui định này tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất động sản, tạo thuận
lợi cho các nhà đầu tư có đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, không nhất thiết phải thuê
đất của Nhà nước.
Về quyền của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn: Luật đất đai năm 2003 đó kế thừa cỏc quyền theo
quy định của Luật đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất của
hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất không phải là đất thuê, không quy định các điều kiện hạn chế
khi thực hiện quyền chuyển nhượng và quyền thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm tạo
điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước.
Giải quyết các trường hợp Nhà nước mượn đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn: Luật Đất
đai quy định trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cho mượn đất có giấy tờ theo quy định của Luật
đất đai thỡ được Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất hoặc trả lại bằng tiền hoặc giao đất mới,
chỗ ở mới.
Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam: Luật Đất đai quy định ngoài các quyền và nghĩa vụ
chung của người sử dụng đất thỡ người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài thuê đất cũn cú cỏc quyền tương ứng với hỡnh thức trả tiền thuờ đất hàng năm hay trả
14
tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
thỡ cú quyền bỏn hoặc cho thuờ nhà ở theo quy định của Chớnh phủ.
b. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở
Pháp lệnh nhà ở (1991) quy định:
Quyền sở hữu nhà ở (Điều 15): Nhà nước, tổ chức xó hội, tổ chức kinh tế , cỏc nhõn
cú quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cacỉ tạo. mua, nhậnthừa

kế, tặng cho và cỏc hỡnh thức khỏc theo quy định của pháp luật
Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài (Điều 16):
Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong
thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước Quốc tế mà Việt Nam ký kết
hoặc tham gia không có quy định khác.
Quyền của chủ sở hữu nhà ở (Điều 17): Chủ sở hữu nhà ở cú quyền sử dụng, cho
thuờ, cho ở nhờ, thế chấp, bảo lónh, uỷ quyền quản lý hoặc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho
người khác theo quy định pháp luật.
Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở (Điều 18)
Chủ sử hữu nhà ở có các nghĩ vụ sau đây:
1. Đăng ký nhà ở tại Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền;
2. Nộp thuế theo quy định của pháp luật;
3. Bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo nhà ở phải xin phộp Uỷ ban nhõn dõn cấp cú
thẩm quyền;
4. Phải phá dỡ nhà ở bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc để quy hoạch xây dựng.
Trong trường hợp nhà ở phải phá dỡ để thực hiện quy hoạch xây dựng, chủ sở hữu được
đền bù theo quy định của phỏp luật.
4.5 THỦ TỤC HÀNH CHỚNH
a. Thủ tục hành chớnh trong quản lý và sử dụng đất
Luật Đất đai quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất theo hướng
cơ chế “một cửa”, thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện các thủ tục được rút gọn nhằm
thống nhất và cụng khai hoỏ thủ tục hành chớnh trong quản lý đất đai, tạo điều kiện thuận lợi
cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính.
Luật Đất đai quy định : Trách nhiệm của chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp: Chủ tịch
Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm
phỏp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xó cú trỏch
nhiệm phỏt hiện và ngăn chặn kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục
đích sử dụng đất trái phép; phát hiện và áp dụng các biện pháp ngăn chặn kịp thời việc xây
dựng các công trỡnh trờn đất lấn chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và
buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tỡnh trạng của đất trước khi vi phạm. Xử lý trỏch

nhiệm của thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và cán bộ
địa chính cấp xó trong việc vi phạm trỡnh tự thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh.
4.6 THUẾ ĐẤT VÀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THUÊ ĐẤT
a. Thuế sử dụng đất Nông nghiệp 1993
Đối tượng chịu thuế là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất có mặt nước
nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng; thực hiện thu thuế theo hộ gia đỡnh; Căn cứ tính thuế: diện tích
sử dụng đăng ký theo sổ Địa chính; hạng đất căn cứ vào các yếu tố chất đất, vị trí địa hỡnh, khớ
hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu; biểu định xuất thuế (Tính bằng Kg thóc trên một đơn vị
15
diện tích đối với từng hạng đất; Thu thuế bằng tiền, quy đổi từ thóc theo giá thị trường. Thuế sử
dụng đất nông nghiệp mức độ huy động không lớn (6-7% sản lượng hàng năm) nhưng quá
phức tạp, chưa đảm bảo công bằng, hợp lý.
b. Pháp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đỡnh sử dụng đất nông nghiệp vượt quá
hạn mức diện tích 1994
c. Luật Thuế Thuế Chuyển quyền sử dụng đất 1994
d. Pháp lệnh thuế nhà đất (1992), Pháp lệnh bổ sung sửa đổi thuế nhà đất 1994
Đối tượng chịu thuế nhà đất: nhà ở, đất ở, đất xây dựng công trỡnh (Tạm chưa thu đối
với nhà ở). Các loại đất thuộc đối tượng chịu thuế trên khác nhau về cỏc yếu tố hỡnh thành nờn
giỏ đất so với đất nông nghiệp. Nhưng mức thuế đất lại được tính trên cơ sở thuế sử dụng đất
nông nghiệp, căn cứ và phân hạng đất và vị trí đường phố (không căn cứ vào giá đất). Mức huy
động thuế nhà đất cũn rất thấp so với tiềm năng của nó.
e. Các chế độ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Trong đó có biện pháp hỗ trợ tiền sử
dụng đất, không thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất,
chế độ thu lệ phí trước bạ và các chính sách khác: Cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ
sở hạ tầng; Quỹ đầu tư phát triển nhà; hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho cho các đối
tượng chính sách xó hội. Núi chung cỏc chớnh sỏch và biện phỏp tài chớnh chưa được đổi mới
triệt để, cũn dấu ấn bao cấp và chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự hỡnh thành và phỏt triển của Thị
trường bất động sản.
4.7 TỚN DỤNG
Luật Ngân hàng và các tổ chức tín dụng hiện nay, không cho phép các ngân hàng

thương mại trực tiếp hoạt đông kinh doanh bất động sản; Ngoài hoạt động chính thực hiện chức
năng 3 trung tâm tiền tệ, tín dụng và thanh toán, các ngân hàng cũn đẩy mạnh các hoạt động
dịch vụ: Ngân quỹ, kiều hối, thẻ tín dụng và dịch vụ nhà đất.
Ví dụ Dịch vụ nhà đất của ACB bao gồm: quảng cáo nhà rao bán, hướng dẫn thủ tục
pháp lý về chuyển nhượng, thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng, cho vay vốn để mua
nhà; hoạt động dịch vụ nhà đất là phương tiện để thúc đẩy, phát triển hoạt động tín dụng, nhất
là cho vay để xây dựng, sửa chữa, mua nhà; Các hoạt động dịch vụ nhà đất của Ngân hàng gián
tiếp tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản, tuy nhiên mức độ cũn hạn chế so với
tiềm năng của Hệ thống này.
Nhà nước đó ỏp dung một số chớnh sỏch, biện phỏp để thúc đẩy sự hỡnh thành và phỏt
triển thị trường bất động sản như : khuyến khích tạo điều kiện để các ngân hàng thương mại
tham gia vào các hoạt động của thị trường bất động sản; lập quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà,
thực hiện hỗ trợ cho các đối tượng chính sách, người nghèo, thu nhập thấp mua nhà; hỗ trợ vốn
đầu tư cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập.
Cõu hỏi ụn tập
1. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch cỏc quyền về bất động sản.
2. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch cỏc quy định pháp luật về phân định bất động sản và
đăng ký bất động sản
3. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch các quy định pháp luật về giao dịch bất động sản
( chuyển nhượng; giá và định giá bất động sản; thuế bất động sản)
4. Trỡnh bầy, phõn tớch và so sỏnh cỏc đặc điểm chủ yếu của Pháp luật bất động sản Úc
và Trung Quốc
5. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch về chế độ sở hữu và quản lý bất động sản( đất đai,
nhà ở) theo quy định hiện hành của Luật Đất đai và Pháp lệnh Nhà ở nước ta
16
6. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch về cỏc quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất
đai 2003
7. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch về cỏc nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định
của Luật đất đai 2003-
17

Chương III
ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
1. KHÁI QUÁT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 KHÁI NIỆM VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Việc đăng ký Nhà nước về bất động sản có ý nghĩa: Các quyền về bất động sản được
bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ
liệu địa chính.
1.2 VỊ TRỚ, VAI TRŨ CỦA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Đăng ký bất động sản là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích
cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
a. Lợi ích đối với nhà nước và xó hội
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển
nhượng ;
- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trỡnh cải cỏch đất đai, bản thân việc triển khai
một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cỏch phỏp luật.
- Giám sát giao dịch đất đai;
- Phục vụ quy hoạch;
- Phục vụ quản lý trật tự trị an;
b. Lợi ích đối với công dân
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản
- Khuyến khích đầu tư cá nhân;
- Mở rộng khả năng vay vốn ( thế chấp);
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản ;
- Giảm tranh chấp đất đai .
1.3 CHỨC NĂNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Chức năng của đăng ký nhà nước về bất động sản:
- Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về bất động sản bởi nhà nước;
- Hỗ trợ cho việc hỡnh thành thị trường bất động sản;
- Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế về các quyền về bất động sản;
- Cung cấp thông tin về quyền và các hạn chế liên quan đến bất động sản cho các cơ

quan quản lý nhà nước trung ương,cơ quan quản lý địa phương,các cơ quan tư pháp, pháp nhân,
các ngân hàng và mọi công dân.
1.4 ĐỐI TƯỢNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Đối tượng đăng ký nhà nước về bất động sản bao gồm:
- Các quyền về bất động sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng,
quyền cho thuê, quyền cầm cố, thế chấp và quyền thừa kế.
- Đăng ký nhà nước về bất động sản cho các chủ bất động sản : Các quyền đối với bất
động sản được nhà nước bảo hộ, sử dụng hoàn toàn các quyền đối với bất động sản bao gồm
bán, tặng, để thừa kế và trao đổi.
18
2. HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN.
2.1 HỒ SƠ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
a. Khỏi niệm
- Hồ sơ đất đai và bất động sản (HSBĐS ) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới
thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với bất động sản. HSBĐS được lập để phục
vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Nhà nước cần HSBĐS để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý,
giỏm sỏt, sử dụng và phỏt triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập HSBĐS đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các
quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi
phí thấp.
2.2 PHÂN LOẠI HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN (HSBĐS)
Hồ sơ bất động sản chia thành 2 loại theo chủ thể thiết lập hồ sơ, đó là hồ sơ nhà nước
và hồ sơ tư nhân.
a. Hồ sơ Nhà nước
Là hồ sơ do Nhà nước lập ra để thực hiện chức năng, quyền hạn, nhiệm vụ của nhà
nước như thu thuế, quản lý, bảo hộ chủ quyền bất động sản cho các chủ sở hữu. Hồ sơ nhà
nước theo mục đích lập hồ sơ được chia thành 2 loại: hồ sơ phục vụ thu thuế (fiscal casdastre)
và hồ sơ pháp lý phục vụ việc bảo đảm an toàn phỏp lý đổi với chủ quyền bất động sản
Hệ thống hồ sơ phục vụ thu thuế

Theo mục đích được chia làm 2 loại:
- HSBĐS đơn thuần phục vụ thuế (pure fiscal cadastre) là loại hồ sơ kiểm kê bất động
sản được thành lập để nhà nước nắm được quỹ đất để phục vụ việc thu thuế. Việc kê khai đất
đai vào sổ kiểm kê đất đai (land inventory) không bảo đảm sự an toàn pháp lý về chủ quyền cho
cỏc chủ sở hữu.
- Hồ sơ địa chính đa mục tiêu (multipurpose cadastre) là loại hồ sơ ngoài mục đích
thu thuế cũn chứa cỏc thụng tin về bất động sản phục vụ quy hoạch, thống kê, quản lý.
Hồ sơ pháp lý
Hồ sơ pháp lý được chia thành 2 loại:
- Hồ sơ đăng ký giao dịch (deed registration) là hồ sơ đăng ký nội dung các giao dịch về
đất đai và bất động sản được thể hiện trong các văn tự giao dịch (deeds). Hồ sơ đăng ký giao
dịch đăng ký bằng chứng về việc một vụ giao dịch đó được thực hiện nhưng không khẳng định
chủ quyền bất động sản - đối tượng của vụ giao dịch - có hoàn toàn hợp pháp hay không.
- Hồ sơ đăng ký chủ quyền (title registration) là hồ sơ đăng ký chủ quyền hợp pháp của
chủ sở hữu bất động sản.
Có thể nói một cách khái quát rằng việc đăng ký giao dịch chính là đăng ký sự kiện
phỏp lý cũn việc đăng ký quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó. Hệ quả
pháp lý của 1 vụ giao dịch về đất đai là một hoặc nhiều quyền hoặc toàn bộ chủ quyền đất đai
của người bán được chuyển cho người mua. Trong hồ sơ đăng ký chủ quyền chỉ đăng ký những
thông tin về chủ đất mới, các quyền của người đó đối với đất và các thông tin về thửa đất mà
không đăng ký nội dung hồ sơ giao dịch.
2.3 NGUYÊN TẮC ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Có 4 nguyên tắc cơ bản sau đây:
a. Nguyên tăc đăng nhập hồ sơ (the booking principle);
19
Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với bất động sản,
đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập
vào sổ đăng ký đất đai.
b. Nguyên tắc đồng thuận (the consent principle);
Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền (tittle)

phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đó đăng ký
trước đây trong hồ sơ đăng ký.
c. Nguyờn tắc cụng khai (the principle of publicity);
Nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra
cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chớnh xỏc và tớnh phỏp lý của thụng tin phải được
pháp luật bảo vệ.
Trờn thực tế, mức độ công khai thay đổi tuỳ theo quốc gia. ở một số quốc gia (Hà Lan,
Bỉ, Pháp, Scotland) bất cứ ai muốn đều có thể tiếp cận hồ sơ đăng ký đất đai. ở một số quốc gia
khác, đối tượng được phép tiếp cận hồ sơ đăng ký hẹp hơn, thí dụ, ở Đức chỉ những người có
quyền lợi liên quan theo quy định của pháp luật mới được phép tiếp cận thông tin đăng ký, ở
Anh cho tới năm 1990 chỉ có chủ sở hữu và những người được chủ sở hữu cho phép mới được
tiếp cận thông tin đăng ký của họ.
d. Nguyờn tắc chuyờn biệt hoỏ (the principle of speciality).
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá: trong đăng ký, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và
đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rừ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
pháp lý.
- Việc chuyên biệt hoá các đối tượng đăng ký có vai trũ quan trọng đối với việc xác
định chủ quyền về pháp lý của các chủ thể cụ thể đối với tài sản cụ thể. Việc chuyên biệt hoá
tài sản đăng ký đạt được trên cơ sở định nghĩa rừ ràng và mụ tả chớnh xỏc đơn vị đăng ký.
- Các hệ thống đăng ký đất đai hiện đại lấy thửa đất làm đơn vị đăng ký. Việc xác định
thửa đất một cách chuyên biệt là lĩnh vực của đo đạc và bản đồ. Việc xác định một cách chuyên
biệt các chủ thể thường được thực hiện thông qua việc dùng tổ hợp các thông tin nhân thân như
họ và tờn, ngày sinh, mó số thẻ căn cước, mó số đăng ký công dân (civil code); tên, địa chỉ, mó
số xỏc định một tổ chức ...Tuy nhiên, tính chuyên biệt hoá đối với các đối tượng đăng ký cũng
không phải bao giờ cũng được thoả món đầy đủ, đặc biệt là đối với chủ thể tập thể của các
quyền được đăng ký (chủ sở hữu, chủ sử dụng).
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có
hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ
quyền đối với đất đai.
2.4. ĐƠN VỊ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN - THỬA ĐẤT

a. Đơn vị đăng ký
Đơn vị đăng ký- thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ
với tư cách là một đối tượng đăng ký cú một số hiệu nhận biết duy nhất.
Ngày nay, đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất. Trên
thế giới đó hỡnh thành cỏc hệ thống đăng ký đa mục tiêu. Như ở châu Âu có hệ thống Địa
chính đa mục tiêu (multi-purpose cadastre). Đối với hệ thống mới này, việc định nghĩa một
cách rừ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lừi. Thụng thường, đơn vị đăng ký là thửa
đất (land parcel) , được định nghĩa là một phần liên tục của bề mặt trái đất trên đất liền, mà ở
đó mỗi thuộc tính cần quản lý là đồng nhất trong toàn bộ thửa đất đó. Quy mô thửa đất có thể
từ hàng chục m
2
cho đến hàng ngàn ha.
20
b. Thửa đất
- Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đất trong đăng ký không được
xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định. Lý do của việc này là trong sổ
đăng ký, các thông tin đăng ký được ghi sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Cách ghi
chép thông tin như vậy làm cho việc tra cứu trở nên phức tạp, dễ nhầm lẫn và bỏ sót thông tin
khi số lượng các vụ giao dịch được đăng ký tăng lờn.
Từ yêu cầu về sự thuận tiện cho việc tra cứu phát sinh đũi hỏi về việc tổ chức thụng tin
theo cỏc đối tượng quản lý nào ớt biến động và dễ nhận biết. Do tính chất không di dời được
nên thửa đất là đối tượng phù hợp nhất đối với việc tổ chức thông tin. Hệ thống đăng ký văn tự
giao dịch Scotland ngay từ khi thành lập đó cú một cụng cụ phục vụ tra cứu là Bảng tra cứu
(Search Sheet), bảng này tổ chức thụng tin theo thửa đất. Mỗi thửa đất là một mục (account)
nhập thông tin. Các thông tin của mỗi giao dịch được đăng ký trong hệ thống hồ sơ theo quy
định được bóc tách và ghi chép vào mục tra cứu của từng thửa trong hệ thống bảng tra cứu.
Sáng kiến tổ chức thông tin của Hệ thống Scotland đó làm cho hệ thống này hoạt động hiệu quả
hơn hẳn các hệ thống đăng ký giao dịch của cỏc nước khác.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu

bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đó cú đũi
hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà cũn đũi hỏi cú sơ đồ hoặc bản
đồ với hệ thống mó số nhận dạng thửa đất không trùng lặp (unique parcel identifier).
Đối với hệ thống địa chính đa mục tiêu, bản đồ cần được lập trong một hệ toạ độ thống
nhất trên một vùng lónh thổ lớn hoặc thậm chớ trong phạm vi toàn quốc. Nhưng cũng cần nhấn
mạnh rằng việc đăng ký đất đai vẫn có thể thực hiện được trên cơ sở sơ đồ thưả đất với các
ranh giới được mô tả hoặc đo đạc với độ chính xác khác nhau, từ việc sử dụng các địa vật sẵn
có tới việc chôn các cột mốc trên thực địa và xác định toạ độ của chúng. Một số nước đang phát
triển thường xây dựng hệ thống đăng ký theo phương thức tiệm tiến (incremental development/
progresive development) với ưu tiên hàng đầu là xác lập nhanh chủ quyền bất động sản của
công dân với nhiều mức độ pháp lý khỏc nhau, từng bước nâng cao chất lượng bản đồ và hoàn
thiện thủ tục pháp lý khi điều kiện cho phép.
2.5. ĐĂNG KÝ PHÁP LÝ
a. Đăng ký văn tự giao dịch
Khỏi niệm
Giao dịch đất đai (land conveyancing): là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa
vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp
(mortgage), nghĩa vụ (charge), cho thuê (lease), quyết định phê chuẩn (assent), tuyên bố ban
tặng (vesting declaration), văn kiện phong tặng (vesting instrument), tuyên bố từ bỏ quyền lợi
(disclaimer), giấy sang nhượng (release), và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên thực tế
các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển
giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản (simple ternancy agreement ), thuê
nhượng dài hạn (trả tiền hàng năm - lease at rack-rent), phát canh thu tô dài hạn (long lease at a
ground rent), thuê danh nghĩa kèm thu lói (nominal lease with a premium), cho quyền địa dịch
(grant of easement), thế chấp (mortgage) và các quyền khác, đặc biệt là hỡnh thức giao dịch
phổ thụng nhất là mua bỏn bất động sản.
Văn tự giao dịch (deed): Là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực
hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Các văn tự này là
bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đó được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải

là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Thí dụ một văn
tự bán nhà đất là bằng chứng về việc bên bán đó tự nguyện bỏn, bờn mua đó tự nguyện mua,
giỏ cả và phương thức thanh toán, phương thức bàn giao tài sản được thoả thuận thống nhất...
21
các bên không thể phủ nhận các điều khoản ghi trong văn tự mua bán trên. Văn tự mua bán có
thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính
quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên khụng thể là bằng chứng phỏp lý về việc bờn bỏn cú
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp phỏp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
Đăng ký văn tự: Là hỡnh thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là
mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối
tượng đăng ký là bản thõn cỏc văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được
sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Tớnh chất
Do tớnh chất và giỏ trị phỏp lý của văn tự giao dịch (deed), dù được đăng ký hay không
đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ phỏp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất
động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mỡnh, bờn mua phải tiến hành điều tra ngược
thời gian để tỡm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mỡnh mua.
Phạm vi ỏp dụng
Hỡnh thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu
hướng Luật La Mó và Luật Đức (the Roman Law and German law) như Pháp, ý, Hà Lan, Đức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc
gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á.
Hỡnh thức đăng ký văn tự giao dịch được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới nhưng
mức độ thành công và mức độ được xó hội chấp nhận rất khác nhau. ở Anh, ngay từ năm 1870,
Hội đồng Hoàng gia (The Royal Commission) đó đánh giá hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống “rắc rối, không làm tăng độ an toàn pháp lý, nờn cho ngừng hoạt động”. Hệ thống
đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hỡnh đó
được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động. Ở Scotland,
hệ thống đăng ký giao dịch cũng có hiệu quả cao, nhưng cuối cùng, chính quyền ở đây cũng
quyết định thay thế bằng hệ thống đăng ký quyền.

b. Đăng ký quyền (Registration of title)
Khỏi niệm
Trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi
ích mà người được giao quyền (entittled person) hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực
hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao
dịch mà hệ quả phỏp lý của cỏc giao dịch được đăng ký vào sổ. Núi cỏch khỏc, đối tượng trung
tâm của đăng ký quyền chớnh là mối quan hệ phỏp lý hiện hành giữa bất động sản và người có
chủ quyền đối với bất động sản đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi
ích và nghĩa vụ của người được giao quyền. Giao dịch bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo
ra một tỡnh trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tỡnh trạng phỏp lý mới
đó.
So sánh 2 hệ thống đăng ký, có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự
kiện phỏp lý cũn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó.
Nguyờn tắc
- Nguyên tắc phản ánh trung thực (the mirror principle): là hồ sơ đăng ký phản ỏnh
trung thực tỡnh trạng phỏp lý.
- Nguyên tắc khép khép kín (the curtain principle): Những quyền đó được đăng ký thỡ
tất cả cỏc chứng cứ phỏp lý khỏc, kể cả cỏc chứng cứ đó cú trước khi đăng ký được thực hiện
sẽ không cũn hiệu lực thực hiện.
22
- Nguyên tắc bảo hiểm ( the insurance principle): các bên thứ ba bị thiệt hại do hệ thống
đăng ký không chính xác, không đầy đủ sẽ được nhà nước bồi thường.
3 ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC NƯỚC
3.1 ĐĂNG KÝ VĂN TỰ GIAO DỊCH Ở SCOTLAND
Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland Triển khai năm 1617 theo một đạo luật của
Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký văn tự giao dịch có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý
cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng. Sự an toàn phỏp lý được bảo
đảm thông qua việc luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đó đăng ký. Tính công
khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký

để lấy thông tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc
cung cấp thông tin được nhanh chóng và rừ ràng. Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh
vốn duy trỡ "bớ mật cỏ nhõn" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống
cụng khai ngay từ buổi đầu hỡnh thành và phỏt triển.
Quy trỡnh đăng ký theo hệ thống Scotland
- Đăng ký thông tin khai báo ;
- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biờn bản (Minute Book)
- Hồ sơ gốc (Record Volume)
- Bảng tra cứu (Search Sheet)
Các Hồ sơ gốc (Record Book ) và các Sổ biên bản (Minute Book) được gửi tới Văn
phũng Đăng ký Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin. Như vậy một lượng
lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ
cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm
tra.
Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sé được đóng dấu chính quyền
(official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ.
3.2. ĐĂNG KÝ VĂN TỰ GIAO DỊCH Ở MỸ
Đăng ký văn tự giao dịch của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính
gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những
quyền tài sản (estate) và lợi ích (interest) nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi
nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của
Mỹ năm 1640 và đó được phát triển ra toàn Liên bang.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về
quyền ưu tiên (priority) và nguyên tắc nhận biết (notice). Các điều luật được chia thành 3 loại:
quy định quyền ưu tiên theo trỡnh tự (race statutes), quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc
nhận biết (notice statutes) và quy định hỗn hợp (race-notice statutes).
Điều luật theo nguyờn tắc trỡnh tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước.
Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dự cho giao dịch chưa
đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố
gian lận.

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết (notice) : không dành quyền ưu tiên cho trỡnh tự
đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi
liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thỡ vẫn được an toàn về phỏp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic với các
quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không
biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước.
23
Cũng như đặc điểm chung của đăng ký văn tự giao dịch, hệ thống này ở Mỹ, dù theo
nguyên tắc ưu tiên trỡnh tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký
chứng cứ về cỏc quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người mua vẫn phải điều tra một
chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là
chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không.
3.3. HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ VĂN TỰ GIAO DỊCH Ở HÀ LAN
Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch nâng cao.
Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đó được duy trỡ hàng trăm năm, khi có
một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó tức là tỡnh trạng phỏp lý hiện
hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào
một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trỡnh tự chặt chẽ (theo hệ thống
thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Dutch Cadastre (Hệ thống địa chính Hà Lan). Sự chuẩn
xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương
tự như một hệ thống đăng ký quyền. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ
thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trỡ hệ thống hoạt động liên tục và quy trỡnh phỏp lý
xỏc định chủ quyền (land adjudication). Việc xác định chủ quyền (land adjudication) ở đây
được hiểu là một quá trỡnh mà tất cả cỏc quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được
khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký. Cần phõn biệt
khỏi niệm xác định quyền và xỏc lập quyền (grant/establish a title). Xác định chủ quyền được
thực hiện đối với quyền đang tồn tại, cũn xỏc lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước
đó chưa có. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do
cơ quan nhà nước thực hiện. Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí dịch
vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ

thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chớnh (finance automomy).
3.4 HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ QUYỀN CỦA ÚC (HỆ THỐNG TORRENS)
Hệ thống này được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam Úc năm 1858, chịu ảnh hưởng
của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu biển của Đức. Tuy nhiên hệ
thống Torrens đó cú chủ trương đưa việc đăng ký quyền đối với đất đai thành quy định bắt
buộc. Đây là một nhân tố chính làm cho Hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu.
Theo Luật Bất động sản Nam Úc 1858 ( South Australia Real Property Act 1558) đất công
(Crown land) khi được giao có thời hạn (leasehold) sau ngày 01 tháng 7 năm 1858 đều phải
đăng ký theo hệ thống Torrens. Vào thời điểm đó ở Nam Uc đất công (crown land) chưa giao
cũn chiếm tỷ lệ rất lớn, việc khai khẩn lập đồn điền cũng đang phát triển mạnh, do đó số
lượng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất lớn. Phần lớn đất mới giao nên việc xác định
nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng. Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất
động sản của Uc (Hệ thống Torrens):
- Bằng khoán được đảm bảo bởi Nhà nước
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
- Mỗi trang của sổ đăng ký là là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về
về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phũng cho đăng ký biến động lâu dài
- Bằng khoán đất là một văn bản được trỡnh bầy dễ hiểu cho cụng chỳng
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo
- Giỏ thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập
nhật ,tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng
Hệ thống Torren đó được áp dụng thành công ở nhiều nơi trên thế giới : sau đó được
thực hiện ở các Bang của Úc và một số quốc gia trên thế giới như New Zealand, Malaixia,
24
Bruney, Fiji, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan, Sudan, Guinea, Congo, Ivory
Coast, Trinidat-Tobago, Jamaica, một số bang của Mỹ như California, Colorado, Georgia,
Virginia, Washington ...
4. ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.
4.1. ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỜI KỲ TRƯỚC 1975

a. Thời kỳ phong kiến
Lịch sử cũn ghi nhận từ thế kỷ thứ sỏu, nhà nước phong kiến đó tổ chức việc đạc điền
để quản lý điền địa; dưới triều đại nhà Lê (từ năm 1428-1788) đó ban hành Quốc triều hỡnh
luật (cũn gọi là Luật Hồng đức) đó quy định rất cụ thể việc quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt chế độ
sở hữu đối với ruộng đất của công và của tư nhân; giao cho quan lại có trách nhiệm đo đạc và
lập sổ ruộng đất để quản lý và thu thuế; người dân sở hữu ruộng đất, kể cả người sử dụng đất
công điền đều có trách nhiệm khai báo chính xác ruộng đất do mỡnh sở hữu, sử dụng với nhà
nước. Tuy nhiên chứng tích của việc đăng ký đất trong lịch sử Việt Nam mà ngày nay cũn lưu
giữ lại được chỉ cũn hệ thống sổ địa bạ thời Nguyễn (Gia Long -1806) ở một số nơi thuộc Bắc
bộ và Trung bộ và hệ thống địa bộ thời Minh Mạng.
b. Thời Phỏp thuộc
Dưới thời pháp thuộc, do chính sách cai trị của thực dân Pháp, việc đăng ký đất đai trờn
lónh thổ Việt Nam được thực hiện theo nhiều chế độ khác nhau cho từng miền như: Chế độ
quản thủ địa bộ tại Nam kỳ; chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại
Trung kỳ; chế độ bảo thủ để áp (cũn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động sản của người
Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc; chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 29/3/1939 áp
dụng tại Bắc kỳ; chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng
địa của Pháp ở Hà Nội, Hải Phũng, Đà Nẵng;
c. Thời kỳ ngụy quyền Sài Gũn trước năm 1975
Sau năm 1954, Miền Nam Việt Nam dưới chế độ nguỵ quyền Sài gũn, đăng ký đất chủ
yếu kế thừa các hệ thống đăng ký đất đó được thực hiện theo chế độ quản thủ điền địa được
thực hiện dưới thời Pháp thuộc trước đây ở Nam bộ gồm: Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở
một số địa phương thuộc Trung kỳ; chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam Kỳ
đó thực hiện từ trước năm 1925; tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925.
Tuy nhiờn từ 1962, Chớnh quyền Sài Gũn đó cú sắc lệnh 124-CTNT triển khai cụng tỏc
kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925. Như vậy từ
1962 trên phần đất ở Miền Nam thuộc Nguỵ quyền Sài Gũn kiểm soỏt đăng ký theo Tân chế độ
điền thổ và chế độ quản thủ điền địa.
4.2 ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN THỜI KỲ TỪ 1975 ĐẾN 2003
a. Đăng ký bất động sản trước khi có Luật đất đai (năm 1988)

Trước năm 1980, Nhà nước công nhận chế độ sở hữu đất đai của nhiều thành phần
gồm: Nhà nước, tập thể và tư nhân. Tuy nhiên, ngay từ khi thực hiện cải cách ruộng đất (năm
1957), toàn bộ ruộng đất của địa chủ đó bị tịch thu và chia cho nụng dõn không có hoặc thiếu
ruộng đất; tiếp đó thực hiện hợp tác hoá sản xuất nông nghiệp do Đảng và Chính phủ phát
động, đại bộ phận nông dân đó đóng góp ruộng đất của mỡnh (ở nhiều địa phương kể cả đất
vườn) vào hợp tác xó; do đó hiện trạng ruộng đất ở Miền Bắc và một số vùng ở Miền Nam đó
cú rất nhiều thay đổi; Ttrong điều kiện chiến tranh, đất nước bị chia cắt hệ thống bản đồ, sổ bộ
ruộng đất từ thời Pháp thuộc để lại đó khụng được cập nhật, chỉnh lý nờn khụng cũn sử dụng
được nữa. Công tác địa chính trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất để
nhà nước có các thông tin về diện tích các loại đất phục vụ cho yêu cầu xây dưng kế hoạch phát
triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xó và tập đoàn sản xuất, khai hoang xây dựng
vùng kinh tế mới. Hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm có: sổ mục kê đất và bản đồ
25