Giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro đầu tư và phát triển thị trường bất động sản tại TPHCM
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.81 MB, 90 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
HUỲNH THỊ BÍCH LIÊN
GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH
GIẢM THIỂU RỦI RO ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: KINH TẾ TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP
Mã số: 60.31.12
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
TS. BÙI HỮU PHƯỚC
TPHCM – 2009
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
MỤC LỤC ĐỀ TÀI
PHẦN MỞ ĐẦU: ----------------------------------------------------------------------------------- 1
PHẦN NỘI DUNG: --------------------------------------------------------------------------------- 3
CHUƠNG I: RỦI RO TÀI CHÍNH TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN -------- 3
1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản -------------------------------------------------- 3
1.1.1 Khái niệm về bất động sản --------------------------------------------------------- 3
1.1.2 Khái niệm hàng hoá bất động sản ------------------------------------------------- 3
1.1.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản ---------------------------------------------- 4
1.1.4 Sự khác biệt giữa thị trường bất động sản so với thị trường khác ------------ 5
1.1.5 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế------------------------ 6
1.2 Các rủi ro tài chính trong kinh doanh bất động sản --------------------------------- 9
1.2.1 Các rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản:--------------- 9
1.2.2 Các công cụ phái sinh giúp giảm thiểu rủi ro trong kinh doanh bất động sản
1.2.2.2 Quyền lựa chọn (Option) --------------------------------------------------------- 10
1.2.2.3 Hợp đồng kỳ hạn (Forward) ----------------------------------------------------- 11
1.2.2.4 Hợp đồng tương lai (Futures)---------------------------------------------------- 11
1.2.2.5 Hợp đồng hoán đổi (Swaps) ----------------------------------------------------- 12
1.3
Kinh nghiệm phòng chống rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại
một số nước trên thế giới ----------------------------------------------------------------- 12
1.3.1 Bài học kinh nghiệm quản lý rủi ro từ thị trường bất động sản và khủng
hoảng tài chính Mỹ ------------------------------------------------------------------------- 12
1.3.2 Bài học kinh nghiệm rủi ro từ thị trường bất động sản và từ khủng hoảng
tài chính Thái Lan--------------------------------------------------------------------------- 14
1.3.3
Bài học kinh nghiệm từ thành cơng của thị trường bất động sản Singapore15
1.3.4
Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam -------------------------------------------- 15
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH
PHỐ HCM TỪ NĂM 1993 ĐẾN NAY--------------------------------------------------------- 18
2.1
Tổng quan về thị trường bất động sản tại Thành phố HCM từ năm 1993 đến
tháng 09 năm 2009------------------------------------------------------------------------- 18
2.1.1
Giai đoạn trước khi luật đất đai 1993------------------------------------------- 18
2.1.2
Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003------------------------------------------ 19
2.2
2.1.3
Giai đoạn từ năm 2004 đến 2007------------------------------------------------ 21
2.1.4
Giai đoạn từ 2008 đến 10-2009 ------------------------------------------------- 25
Nhận diện rủi ro trong kinh doanh bất động sản và các giải pháp phòng
ngừa rủi ro tài chính trong kinh doanh bất động sản thời gian qua ------------ 29
2.2.1 Các rủi ro tài chính ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản -- 29
2.2.1.1 Rủi ro giá xăng dầu tăng cao----------------------------------------------------- 29
2.2.1.2 Rủi ro giá vàng-------------------------------------------------------------------- 30
2.2.1.3 Rủi ro tỷ giá ----------------------------------------------------------------------- 31
2.2.1.4 Rủi ro lãi suất --------------------------------------------------------------------- 32
2.2.1.5 Rủi ro giá sắt thép, vật liệu xây dựng ------------------------------------------ 34
2.2.2
Nghiệp vụ tài chính phái sinh và thực trạng sử dụng tại Việt Nam -------- 35
2.2.3
Các giải pháp phịng ngừa rủi ro tài chính trong kinh doanh BĐS thời
gian qua ----------------------------------------------------------------------------- 38
2.2.3.1 Mức độ quan tâm về công cụ phái sinh và khả năng sử dụng công cụ phái
sinh của nhà đầu tư kinh doanh bất động sản. --------------------------------- 38
2.2.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định phòng ngừa rủi ro bằng các sản
phẩm phái sinh--------------------------------------------------------------------- 40
2.3
2.4
Một số giải pháp cải cách thị trường bất động sản Thành phố HCM ---------- 42
2.3.1
Về chính sách hạn chế tín dụng đối với bất động sản ------------------------ 42
2.3.2
Về thủ tục giấy tờ, quy hoạch---------------------------------------------------- 42
2.3.3
Tạo môi trường bình đẳng, cơng bằng cho cả nhà đầu tư trong và ngoài
nước --------------------------------------------------------------------------------- 43
2.3.4
Xây dựng chỉ số bất động sản --------------------------------------------------- 43
2.3.5
Chính sách thuế lũy tiến sở hữu nhà -------------------------------------------- 44
2.3.6
Phát hành trái phiếu bất động sản ----------------------------------------------- 44
Ưu – nhược điểm và nguyên nhân trong việc phát triển thị trường bất động
sản trong thời gian qua tại Việt Nam-------------------------------------------------- 44
2.4.1
Ưu điểm----------------------------------------------------------------------------- 44
2.4.2
Nhược điểm ------------------------------------------------------------------------ 45
2.4.3
Nguyên nhân ----------------------------------------------------------------------- 46
CHƯƠNG III: ÁP DỤNG CÁC CÔNG CỤ PHÁI SINH QUẢN TRỊ RỦI RO TÀI
CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HCM ------ 49
3.1
Một số dự đoán về thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 -------- 49
3.2
Cách tiếp cận thực tế các sản phẩm phái sinh và lợi ích thực tế để phịng
ngừa rủi ro trong kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh ------ 50
3.3
3.2.1
Nâng cao nhận thức, trình độ của nhà đầu tư về phịng ngừa rủi ro, xây
dựng chính sách phịng ngừa rủi ro hợp lý trong kinh doanh bất động sản 50
3.2.2
Các giải pháp hỗ trợ của chính phủ --------------------------------------------- 53
3.2.3
Lợi ích thực tế để phòng ngừa rủi ro trong kinh doanh bất động sản tại Tp
Hồ Chí Minh ----------------------------------------------------------------------- 57
Các chính sách của nhà nước đối với lĩnh vực động sản -------------------------- 58
3.3.1
Các chính sách liên quan đến thuế ---------------------------------------------- 58
3.3.1.1 Thuế sử dụng đất ------------------------------------------------------------------ 58
3.3.1.2 Thuế trước bạ ----------------------------------------------------------------------- 58
3.3.1.3 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ------------------ 59
3.3.2
Giải pháp về chính sách giá cả bất động sản ---------------------------------- 61
3.3.3
Các giải pháp khác ---------------------------------------------------------------- 62
3.3.3.1 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở --------------------------------------------------------------------------------------- 62
3.3.3.2 Tạo lập và tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản ---------------- 63
3.3.3.3 Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản
công khai, minh bạch ----------------------------------------------------------------------- 63
3.3.3.4 Thành lập các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản------------------------- 64
3.3.3.5 Đổi mới và hồn thiện chính sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh
doanh bất động sản-------------------------------------------------------------------------- 65
3.3.3.6 Đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hồn chỉnh cơng tác
thiết kế đô thị -------------------------------------------------------------------------------- 66
PHẦN KẾT LUẬN -------------------------------------------------------------------------------- 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1: MINH HỌA BIẾN ĐỘNG CÁC RỦI RO TÀI CHÍNH
PHỤ LỤC 2: BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN
PHỤ LỤC 3: BẢNG KẾT QUẢ ĐIỀU TRA
PHỤ LỤC 4: HÌNH ẢNH MỘT SỐ DỰ ÁN
BĐS
: Bất động sản
TTBĐS : Thị trường bất động sản
NH
: Ngân hàng
NHNN
: Ngân hàng nhà nước
NHTM
: Ngân hàng thương mại
NHNT
: Ngân hàng ngoại thương
VN
: Việt Nam
TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh
DN
: Doanh nghiệp
XHCN
: Xã Hội Chủ Nghĩa
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
WTO
: World Trade Organization (Tổ chức Thương mại Thế giới)
FDI
: Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài)
VN-Index: Chỉ số giá cổ phiếu tại Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM
Bảng 2.1 : Các dự án căn hộ đã/sắp bàn giao nhà (Giá USD/m2) ----------------------- 24
Bảng 2.2 : Số Lượng Căn Hộ Đã Bán Năm 2005 – 06/2008 ------------------------------ 25
Bảng 2.3 :Diễn biến giá vàng, chứng khoán, lãi suất,USD từ đầu năm 2008 đến 08/2008 26
Bảng 2.4 : Bảng theo dõi lãi suất -------------------------------------------------------------- 34
Bảng 2.5 : Tổng Quan Về Kinh Tế Việt Nam)----------------------------------------------- 34
Biểu đồ 2.1 : Dự Án Căn Hộ Đưa Ra Bán Từ Năm 2001 --------------------------------- 20
Biểu đồ 2.2 : Giá Bán Các Dự Án Căn Hộ Đã/Sắp Bàn Giao Nhà (USD/m2) --------- 24
Biểu đồ 2.3 : Số Lượng Căn Hộ Đã Bán Năm 2005 – 06/2008 --------------------------- 24
Biểu Đồ 2.4 : Số lượng căn hộ đã chào bán tại Tp HCM từ 2008-Q3/2009------------- 28
Biểu Đồ 2.5 : Số lượng căn hộ dự kiến bán ra 2008-2012 --------------------------------- 28
Biểu đồ 2.6 : Giá xăng dầu thế giới từ ngày 3.7.2005-21.7.2008 ------------------------- 30
Biểu đồ 2.7 : Biến động giá vàng từ năm 2000 đến 2009 ---------------------------------- 31
Biểu đồ 2.8 : Tỉ giá chuyển đổi USD-VND --------------------------------------------------- 32
Biểu đồ 2.9 : Loại hình nhà đầu tư tham gia điều tra -------------------------------------- 38
Biểu đồ 2.10: Vốn điều lệ của các nhà đầu tư tham gia nghiên cứu --------------------- 39
Biểu đồ 2.11: Những rủi ro biến động bất thường tác động đến nhà đầu tư ---------- 39
Biểu đồ 2.12: Mức độ nhận biết các sản phẩm phái sinh của nhà đầu tư -------------- 40
Biểu đồ 2. 13: Mức độ sử dụng các sản phẩm phái sinh ----------------------------------- 40
Biểu đồ 2.14: Nguyên nhân ảnh hưởng đến sử dụng sản phẩm phái sinh ------------- 41
Biểu đồ 2.15: Điều tra mức độ cần thiết về các giải pháp của chính phủ --------------- 41
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
Với một khoảng thời gian dài để hình thành và phát triển (từ năm 1993 khi
luật đất đai ra đời), thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động
sản thành phố Hồ Chí Minh nói riêng tuy được đánh giá là rất giàu tiềm năng, có nhiều
đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế xã hội nhưng vẫn chưa phát triển tồn diện,
cịn nhiều bất ổn, và khá nhạy cảm với những tác động xung quanh như: biến động trên
thị trường chứng khoán, biến động giá ngoại tệ, giá vàng, chính sách mới của Nhà
nước, dịng vốn đầu tư nước ngồi,…thậm chí ảnh hưởng bởi tin đồn. Thị trường bất
động sản “nóng”, “lạnh” không lường trước được, giá cả bất động sản chưa phản ánh
đúng giá trị thật của nó. Mặc dù Nhà nước cũng đã có nhiều chính sách, đặc biệt là
chính sách tài chính nhằm điều tiết và quản lý thị trường bất động sản sao cho đi đúng
hướng và thật sự trở thành nguồn lực tài chính mạnh cho nền kinh tế, nhưng các chính
sách này vẫn cịn nhiều hạn chế, chưa đồng bộ, quy định còn chồng chéo lẫn nhau,
chưa thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Hiện tại, nạn đầu cơ tích
trữ đất đai vẫn gia tăng, thị trường bất động sản phi chính thức vẫn phát triển mạnh,
các nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn về vốn, thủ tục hành chính, nhiều quy
định pháp lý cịn là rào cản để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển,…
Đứng trước thực trạng đó, việc nghiên cứu và hồn thiện các giải pháp tài chính nhằm
thúc đẩy thị trường bất động sản ở Việt Nam ngày càng ổn định hơn và phát triển lên
cấp độ cao hơn là một công việc quan trọng và cấp thiết hiện nay.
Đề tài Giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro đầu tư và phát triển thị
trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh được tác giả thực hiện với mong
muốn đưa ra một số cơng cụ tài chính để phịng ngừa rủi ro và một số giải pháp về
chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở phân tích những
kết quả đạt được, những mặt tồn tại của chính sách tài chính đối với thị trường bất
động sản trong thời gian qua và những dự báo cho thời gian tới.
Phạm vi nghiên cứu đề tài được giới hạn trong những quy định pháp luật của
Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam liên quan đến bất động sản và giao
dịch bất động sản đến hết quý 3 năm 2009, với phương pháp nghiên cứu chủ yếu bao
gồm: phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp, phương pháp phân tích định lượng,
định tính, phương pháp tổng hợp, so sánh,…
Bố cục của đề tài được phân thành ba chương như sau:
#Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và rủi ro tài chính trong
kinh doanh bất động sản. Nội dung chủ yếu của chương là tổng qt lại các quy định
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Ñeâm 1 K15
1
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản, các rủi ro tài chính trong kinh
doanh bất động sản, các cơng cụ tài chính hỗ trợ giảm thiểu rủi ro. Bài học kinh
nghiệm từ thị trường bất động sản Mỹ về phòng chống rủi ro và phát triển thị trường
bất động sản.
# Chương 2: Thực trạng về thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí
Minh từ năm 1993 đến tháng 09 năm 2009. Nội dung chủ yếu của chương này là trình
bày sơ lược các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh,
ưu - nhược điểm và nguyên nhân còn tồn tại trong việc phát triển thị trường bất động
sản trong thời gian qua tại Thành phố Hồ Chí Minh từ đó nhận diện được các rủi ro
trong kinh doanh bất động sản và đưa ra giải pháp phòng ngừa rủi ro. Ý kiến của một
số chuyên gia về thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.
#Chương 3: Một số quan điểm về phát triển thị trường bất động sản ở Việt
Nam đến năm 2020. Nội dung chủ yếu của chương này là đưa ra cách tiếp cận thực tế
các sản phẩm phái sinh và lợi ích thực tế để phòng ngừa rủi ro trong kinh doanh bất
động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài nghiên cứu này có ý nghĩa quan trọng, phản ánh thực trạng thị trường
bất động sản hiện nay, không những có ý nghĩa về mặt kinh tế mà cịn có ý nghĩa về
mặt xã hội. Về mặt kinh tế: nguồn vốn trong bất động sản rất lớn do đó nếu thị trường
bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định sẽ thu hút một lượng lớn vốn đầu tư
trong nước và nước ngồi góp phần làm phát triển các thị trường khác của nền kinh tế
(thị trường vốn, thị trường tiền tệ), từ đó nền kinh tế sẽ tăng trưởng mạnh hơn. Về mặt
xã hội: thị trường bất động sản phát triển cơ sở hạ tầng càng hiện đại, đời sống sống
người dân ngày càng ổn định và nâng cao; đem lại lòng tin cho người dân đối với các
chính sách của Nhà nước, giảm bớt khoảng cách giàu nghèo từ đất đai, đời sống xã hội
của người dân ngày càng được đảm bảo công bằng, ổn định và nâng cao hơn.
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
2
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
CHUƠNG 1: RỦI RO TÀI CHÍNH TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1.1 Khái niệm về bất động sản:
_Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự của nước ta: ‘‘Bất động sản là các tài sản
không di dời được bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với
đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.’’
_Theo Luật đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện sở
hữu dân chỉ có quyền sử dụng, chỉ có nhà cửa cơng trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn
liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định thuộc sở hữu của dân.
1.1.2 Khái niệm hàng hóa bất động sản
Theo Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm
2006 thì các loại bất động sản sau được xem là hàng hóa và được đưa vào kinh doanh:
_Nhà, cơng trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được
đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng; cơng trình cơng nghiệp; cơng trình
giao thơng; cơng trình thủy lợi; cơng trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, cơng
trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; cơng trình bí mật nhà
nước; cơng trình an ninh, quốc phịng; cơng trình được cơng nhận là di tích lịch sử, văn
hoá, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các cơng trình khác mà pháp luật
khơng cho phép kinh doanh.
_Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định
của pháp luật về đất đai.
¾Bất động sản là nhà, cơng trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định
trên phải có đủ các điều kiện sau:
Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau
đây:
_ Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
3
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
_ Đối với nhà, cơng trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy
định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, cơng trình xây dựng đã qua sử dụng thì
yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
_ Khơng có tranh chấp về quyền sở hữu;
_ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
_ Khơng nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về
xây dựng;
_ Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơng trình xây
dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử
dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, cơng trình xây dựng đã có sẵn; giấy
phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với
nhà, cơng trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi cơng, hồ sơ hồn cơng và biên bản
nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, cơng trình xây dựng thuộc dự án
khu đơ thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp chưa có giấy
chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến
độ xây dựng nhà, cơng trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, cơng trình xây
dựng hình thành trong tương lai.
Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
_ Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
_Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật;
_ Khơng có tranh chấp;
_ Trong thời hạn sử dụng đất;
_ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
_ Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu
đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp thì phải có các
cơng trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt
1.1.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản:
¾Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong
nước
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi
sau đây:
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Ñeâm 1 K15
4
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
_ Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
_ Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua;
_ Th nhà, cơng trình xây dựng để cho th lại;
_ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơng trình hạ tầng trên đất th để cho
th đất đã có hạ tầng;
_ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư cơng trình hạ tầng để
chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê
lại.
Tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau
đây:
_ Dịch vụ môi giới bất động sản;
_ Dịch vụ định giá bất động sản;
_ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
_ Dịch vụ tư vấn bất động sản;
_ Dịch vụ đấu giá bất động sản;
_ Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
_ Dịch vụ quản lý bất động sản.
¾Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:
_ Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
_ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơng trình hạ tầng trên đất th để cho
th đất đã có hạ tầng;
Ngồi phạm vi quy trên, căn cứ vào quy định của Luật kinh doanh bất động
sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật có liên quan,
Chính phủ quy định các hoạt động khác về kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phù hợp với điều kiện kinh tế
- xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế.
1.1.4 Sự khác biệt giữa thị trường bất động sản so với các thị trường khác
¾ Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường
đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
5
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sơi động), suy
thối (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể
gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (18701973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường
BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm;
thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ
dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị
trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã
có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng
trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
¾Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng
trên khắp các vùng miền của đất nước.
¾Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
¾Thị trường BĐS là một dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng tin khơng đầy đủ,
thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
¾Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái
phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà
đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS
cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các
giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v..
giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các
bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường
vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính
lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước
phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng
lượng vốn cho vay).
Ngồi ra, thị trường BĐS cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó
mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v..
dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền
kinh tế quốc dân.
1.1.5 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế
Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát
triển kinh tế- xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
Vai trò của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt của thể như sau :
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
6
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
¾Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển
Trước hết thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản
xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, vì chính ở đây xuất hiện các
nhu cầu về bất động sản, từ đó xã hội không ngừng phát triển bất động sản. Thị
trường bất động sản phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp,
phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế
xã hội của mỗi địa phương và ở tầm cả quốc gia. Sau nữa, thị trường bất động sản là
cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản; tiêu dùng cho sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống, kinh tế – xã hội, cầu nối
giữa xây dựng, mua bán, thuê mướn, thế chấp … bất động sản.
¾Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển
Trước hết, thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư
cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định
này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo. Rõ ràng bản thân sự tăng trưởng của bất
động sản trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư.
Thứ hai là, việc tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị
trường hoặc mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch như mua bán, chuyển nhượng
… do đó làm tăng tốc độ lưu chuyển vốn.
Thứ ba là, khi các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ hoạt
động sản xuất kinh doanh chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động
sản mà còn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát
triển.
Thứ tư là, khi dùng giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh, nhà nước
và doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền, mà với bất động sản có sẳn dùng
làm vốn để gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước.
Thứ năm là, nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở
hạ tầng, mà cuối cùng quỹ đất cũng không hề cạn đi.
¾Phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân
sách nhà nước
Tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị trường là điều kiện
cơ bản làm tăng thu cho ngân sách nhà nước. Mở rộng và tăng lượng các quan hệ
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
7
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
giao dịch trên thị trường bất động sản làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng
qua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hóa luân chuyển, đó cũng là
cách làm tăng thu ngân sách nhà nước.
¾Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội và nâng cao đời sống
nhân dân
Thị trường bất động sản, nhất là thị trường đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng
đều gắn với chính sách đất đai của một quốc gia. Một khi thị trường bất động sản
phát triển lành mạnh cũng có nghóa là chính sách đất đai đó phù hợp, xã hội ổn định.
Một khi thị trường bất động sản không hoạt động hoặc hoạt động không lành mạnh:
giá cả lên xuống bất thường, người có tiền đầu cơ đất đai, lũng đoạn giá cả … sẽ tác
động trực tiếp vào mọi hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hoài nghi về chính
sách pháp luật… làm cho xã hội thiếu ổn định.
Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy việc áp dụng khoa học, kỹ thuật
và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các cộng trình phục vụ cho các
hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hóa, thể thao, giao tiếp của cộng
đồng.
Thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng vào sự phát triển của thị trường
hàng hóa, thị trường vốn …góp phần thúc đẩy sự phát triển chung đáp ứng nhu cầu
nhiều mặt của đời sống con người.
¾Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai,
đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản
Thông qua thị trường bất động sản, các giao dịch dân sự về đất đai mới được
thực hiện và chính ở thị trường, thông qua thị trường sẽ bộc lộ những điểm không
phù hợp trong quản lý đất đai. Vì thế, thông qua thị trường giúp nhà nước đổi mới,
bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai và thực hiện đổi mới công tác quản lý đất đai
nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với bản chất
của quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội được thực hiện chủ yếu thông
qua thị trường, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình
trạng của một thị trường không chính thức (thị trường ngầm), khắc phục tình trạng
hành chính hóa các quan hệ dân sự vế đất đai, khắc phục hiện tượng nhà nước làm
thay thị trường.
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
8
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
1.2 Các rủi ro tài chính trong kinh doanh bất động sản
1.2.1 Các rủi ro tài chính trong kinh doanh bất động sản
Trong kinh doanh nói chung gặp rất nhiều rủi ro và đặc biệt kinh doanh bất
động sản. Các rủi ro về tài chính, độ nhạy cảm của biến động giá cả các hàng hóa
nguyên liệu đầu vào, tỷ giá, lãi suất, chính sách chính phủ trong từng thời kỳ điều tác
động đến lợi nhuận kinh doanh.
Rủi ro về kinh doanh bất động sản còn xét ở quan hệ cung cầu về bất động sản
lẫn yếu tố cơ hội với nhà đầu tư và nó xuất phát từ các yếu tố lợi thế thơng tin, sự
khơng hồn chỉnh của luật pháp, cơ chế quản lý, các thủ thuật trong kinh doanh. Mặt
khác, các nhà đầu tư đang chịu một áp lực rủi ro rất lớn từ rủi ro giá đầu tư chứ không
phải giá cung cầu, thanh khoản rất thấp (cả bình diện trong nước và thế giới), lạm phát
cao (tỷ lệ lạm phát của cả năm 2007 là 12%; năm 2008 lạm phát lên đến đỉnh điểm vào
cuối tháng 7/2008 sau cơn sốt gạo cục bộ và cú sốc tăng giá xăng, ở mức trên 25% so
với cùng kỳ và chạm đỉnh 28,32% vào tháng 8/2008, CPI tăng chậm lại xuống mức âm
vào tháng 10/2008. Chỉ số của cả năm dừng ở 19,89%, cao nhất trong hơn 10 năm qua;
năm 2009 tỷ lệ lạm phát đến Quý II/2009 khoảng 15% và Quý III gần 7%) và rủi ro từ
giá vốn (lãi thực khi vay ngân hàng đầu tư địa ốc có thể lên tới 22%/năm nếu lãi suất
danh nghĩa của ngân hàng là 9%/năm tính trên dư nợ ban đầu) cùng với các yếu tố môi
trường kinh doanh, sự chuyển dịch của lãi suất, của các thị trường khác và sự can thiệp
của Nhà nước bằng các yếu tố pháp luật. Vì vậy các nhà đầu tư cá nhân nên cẩn trọng
trong đầu tư bất động sản. Nếu xét trong khoảng thời gian ngắn thì đầu tư cho bất động
sản không phải là quá hấp dẫn khi cân nhắc giữa rủi ro và lợi nhuận, đặc biệt là so với
việc đầu tư trên thị trường tài chính tập trung (cổ phiếu, trái phiếu trên sàn giao dịch
chính thức) với các công ty đã được điều kiện tiêu chuẩn hóa, luật chứng khốn bảo vệ,
biên độ dao động ±5% (HOSE) và ±10% (HASCT), thanh khoản cao và tỷ suất lợi
nhuận cũng rất cao nhưng tổng rủi ro thấp hơn bất động sản trong điều kiện hiện tại.
Một dạng rủi ro ảnh hưởng đến kinh doanh bất động sản là hiện tượng đầu
cơ, theo nghiên cứu có đến 70% giao dịch bất động sản diễn ra năn 2007 là mua đi bán
lại khơng phải mục đích tiêu dùng thực sự. Chính hiện tượng này đã gây bong bóng giá
cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh điều này mang lại rủi ro cho nhà
đầu tư.
Ngoài ra còn một dạng rủi ro tiềm ẩn tác động ngầm của các thị trường khác
đến thị trường bất động sản ví dụ như: sự chuyển đổi đầu tư từ chứng khoán sang bất
động sản để tránh bớt rủi ro khi thu được lợi nhuận quá cao từ kinh doanh chứng khoán
và ngược lại, hoặc cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các dự án có thông tin
tốt hoặc xấu cũng ảnh hưởng đến giá cả thị trường bất động sản, lãi suất ngân hàng huy
động quá cao thì luồng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản cũng giảm đáng kể…
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Ñeâm 1 K15
9
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
1.2.2 Các công cụ phái sinh giúp giảm thiểu rủi ro trong kinh doanh bất động sản:
Công cụ tài chính phái sinh được hiểu là những cơng cụ được phát hành trên
cơ sở những cơng cụ tài chính đã có nhằm nhiều mục tiêu khác nhau như phân tán rủi
ro, bảo vệ lợi nhuận hoặc tạo ra lợi nhuận. Giá trị của công cụ phái sinh bắt nguồn từ
một số công cụ cơ sở khác như tỉ giá, trị giá hàng hoá, chỉ số chứng khoán, lãi suất,
vàng, ngoại tệ….
Thị trường phái sinh là thị trường dành cho các cơng cụ tài chính phái sinh,
những cơng cụ mang tính hợp đồng, mà thành quả của chúng được xác định trên một
hoặc một số công cụ tài sản khác. Chúng ta xem các công cụ phái sinh như là các hợp
đồng, và giống như tất cả hợp đồng, chúng được thoả thuận giữa hai bên, người mua
và người bán, trong đó mỗi bên sẽ thực hiện nghĩa vụ gì đó cho bên kia. Các hợp đồng
này có giá cả và người mua sẽ cố gắng mua với giả rẻ và người bán cố gắng bán với
giá cao nhất. Các loại công cụ phái sinh khác nhau bao gồm: Hợp đồng kỳ hạn, Hợp
đồng giao sau, quyền chọn, hoán đổi.
1.2.2.1 Quyền lựa chọn (Option)
¾ Khái niệm: Quyền lựa chọn là một cơng cụ cho phép người nắm giữ nó được mua
(nếu là quyền chọn mua) hoặc bán (nếu là quyền chọn bán) một khối lượng nhất định
hàng hoá với một mức giá xác định, và trong một thời gian nhất định.Các hàng hố cơ
sở này có thể là cổ phiếu, chỉ số cổ phiếu, trái phiếu, chỉ số trái phiếu, thương phẩm,
đồng tiền hay hợp đồng tương lai.
¾ Những yếu tố cấu thành một quyền lựa chọn: tên của hàng hoá cơ sở và khối lượng
được mua theo quyền, loại quyền (chọn mua hay chọn bán), thời hạn của quyền và
mức giá thực hiện theo quyền.
¾ Những mức giá liên quan tới một quyền lựa chọn: giá thị trường hiện hành của loại
hàng hoá cơ sở, giá hàng hoá cơ sở thực hiện theo quyền, giá quyền lựa chọn.
Đối với quyền chọn mua, nếu giá thực hiện thấp hơn giá hiện hành của
chứng khốn cơ sở, thì quyền đó được gọi là đang được tiền (in the money), tức là
người có quyền có thể có lợi từ việc thực hiện quyền. Nếu giá thực hiện bằng với giá
thị trường, quyền đang ở trạng thái hoà vốn (at the money), và nếu cao hơn, gọi là đang
mất tiền (out of money).
Đối với quyền chọn bán thì ngược lại, người thực hiện quyền sẽ có lợi nếu
giá bán thực hiện quyền cao hơn giá thị trường của hàng hoá cơ sở và sẽ bị mất tiền
nếu giá thực hiện quyền thấp hơn giá thị trường của hàng hoá cơ sở.
Giá trị mà người nắm giữ quyền lựa chọn sẽ nhận được bằng cách thực hiện
quyền được gọi là giá trị nội tại (intrinsic value). Nếu quyền ở trạng thái bị mất tiền,
giá trị nội tại bằng 0. Giá thị trường của một quyền thường ít nhất là bằng giá trị nội
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
10
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
tại. Giá bán quyền được gọi là phần phụ trội, chênh lệch giữa giá bán quyền với giá trị
nội tại (trong trường hợp quyền đang được tiền) được gọi là phần phụ trội giá trị theo
thời gian. Nói cách khác, khi đó:
Giá trị của quyền chọn mua = Giá quyền - (giá thị trường - giá thực hiện).
Người mua vẫn sẵn sàng trả phần phụ trội cho các quyền lựa chọn và họ
nhận được nhiều lợi ích từ một quyền lựa chọn.
¾ Ứng dụng của quyền lựa chọn: Quyền lựa chọn cho phép nhà đầu tư thu được tỷ lệ
% lợi tức trên vốn đầu tư cao nhất. Quyền lựa chọn được sử dụng để bảo vệ lợi nhuận
1.2.2.2 Hợp đồng kỳ hạn (Forward contract)
Hợp đồng kỳ hạn là một thoả thuận trong đó một người mua và một người
bán chấp thuận thực hiện một giao dịch hàng hoá với khối lượng xác định, tại một thời
điểm xác định trong tương lai với một mức giá được ấn định vào ngày hơm nay.
Hàng hố ở đây có thể là bất kỳ thứ hàng hố nào; từ nơng sản, các đồng tiền, cho tới
các chứng khốn.
Theo hợp đồng này thì chỉ có hai bên tham gia vào việc ký kết, giá cả do hai
bên tự thoả thuận với nhau, dựa theo những ước tính mang tính cá nhân. Giá hàng hố
đó trên thị trường giao ngay vào thời điểm giao nhận hàng hố có thể thay đổi, tăng lên
hoặc giảm xuống so với mức giá đã ký kết trong hợp đồng. Khi đó, một trong hai bên
mua và bán sẽ bị thiệt hại do đã cam kết một mức giá thấp hơn (bên bán) hoặc cao hơn
(bên mua) theo giá thị trường.
Như vậy bằng việc tham gia vào một hợp đồng kỳ hạn, cả hai bên đều giới
hạn được rủi ro tiềm năng cũng như hạn chế lợi nhuận tiềm năng của mình. Và chỉ có
hai bên tham gia vào hợp đồng, cho nên mỗi bên đều phụ thuộc duy nhất vào bên kia
trong việc thực hiện hợp đồng. Khi có thay đổi giá cả trên thị trường giao ngay, rủi ro
thanh toán sẽ tăng lên khi một trong hai bên khơng thực hiện hợp đồng. Ngồi ra, với
mức giá đặt ra mang tính cá nhân và chủ quan nên rất có thể khơng chính xác.
1.2.2.3 Hợp đồng tương lai (Future contract)
Hợp đồng tương lai, nhờ đặc tính linh hoạt của nó, đã khắc phục được những
nhược điểm của hợp đồng kỳ hạn, và thường được xem là một cách thức tốt hơn
để phòng ngừa rủi ro trong kinh doanh.
Những điểm khác biệt căn bản của hợp đồng tương lai so với hợp đồng kỳ hạn là:
¾ Niêm yết trên sở giao dịch. Một giao dịch hợp đồng tương lai nói chung
được xử lý trên một Sở giao dịch. Điểm này cho phép giá cả được hình thành hợp lý
hơn, do các bên mua bán được cung cấp thông tin đầy đủ và cơng khai.
¾ Xố bỏ rủi ro thanh toán: Trong các giao dịch hợp đồng tương lai được
niêm yết trên sở giao dịch, cả hai bên bán và mua đều khơng bao giờ biết về đối tác
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
11
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
giao dịch của mình. Cơng ty thanh tốn bù trừ sẽ phục vụ như một trung gian trong tất
cả các giao dịch. Người bán bán cho công ty thanh tốn bù trừ, và người mua cũng
mua qua cơng ty thanh tốn bù trừ. Nếu một trong hai bên khơng thực hiện được hợp
đồng thì vẫn khơng ảnh hưởng đến bên kia.
¾ Tiêu chuẩn hố. Các hợp đồng kỳ hạn có thể được thảo ra với một hàng
hố bất kỳ, khối lượng, chất lượng, thời gian giao hàng bất kỳ, theo thoả thuận chung
giữa hai bên bán, mua. Tuy nhiên, các hợp đồng tương lai niêm yết trên sở giao dịch
đòi hỏi việc giao nhận một khối lượng cụ thể của một hàng hoá cụ thể đáp ứng các tiêu
chuẩn chất lượng tối thiểu, theo một thời hạn được ấn định trước.
¾ Điều chỉnh việc đánh giá theo mức giá thị trường (Marking to market).
Trong các hợp đồng kỳ hạn, các khoản lỗ, lãi chỉ được trả khi hợp đồng đến hạn. Với
một hợp đồng tương lai, bất kỳ món lợi nào cũng được giao nhận hàng ngày. Cụ thể là
nếu giá của hàng hoá cơ sở biến động khác với giá đã thoả thuận (giá thực hiện hợp
đồng) thì bên bị thiệt hại do sự thay đổi giá này phải trả tiền cho bên được lợi từ sự
thay đổi giá đó. Trên thực tế, và khơng bên nào biết về đối tác của mình trong giao
dịch, nên những người thua đều trả tiền cho cơng ty thanh tốn bù trừ, và công ty này
sẽ trả tiền cho những người thắng.
1.2.2.4 Hợp đồng hoán đổi (Swap):
Hoán đổi là một hợp đồng trong đó hai bên đồng ý hốn đổi dịng tiền, một
giao dịch mà cả hai bên đồng ý thanh tốn cho bên cịn lại một chuỗi các dịng tiền
trong một khoảng thời gian xác định. Ví dụ, một bên đối tác đang nhận được một dòng
tiền từ một khoản đầu tư, nhưng lại thích một loại đầu tư khác với dịng tiền mà mình
đang thực hưởng. Bên đối tác này sẽ liên lạc với một dealer hoán đổi, thường là một
công ty hoạt động trên OTC, và họ sẽ thực hiện vị thế đối nghịch trong giao dịch. Tuỳ
thuộc vào lãi suất hay giá sau đó thay đổi như thế nào mà 1 bên sẽ thu được lợi nhuận
hay là bị lỗ. Lãi của bên này chính là lỗ của bên kia. Có 4 loại hốn đổi là hốn đổi tiền
tệ, hoán đổi lãi suất, hoán đổi chứng khoán và hoán đổi hàng hoá. Và cũng giống như
hợp đồng kỳ hạn, các hoán đổi cũng gánh chịu những rủi ro nếu một bên bị vỡ nợ.
Hoán đổi được xem như là kết hợp giữa các hợp đồng kỳ hạn. Nó là cải tiến tài chính
mới nhất nhưng về thực chất không phức tạp hơn một danh mục các hợp đồng kỳ hạn
và rủi ro tín dụng hiện diện trong hốn đổi cũng có phần thấp hơn so với rủi ro tín
dụng của hợp đồng kỳ hạn có cùng kỳ hạn.
1.3 Kinh nghiệm phòng chống rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại
một số nước trên thế giới:
1.3.1 Bài học kinh nghiệm quản lý rủi ro từ thị trường bất động sản và khủng
hoảng tài chính Mỹ
¾Tổng quan thị trường bất động sản và kinh tế Mỹ:
Huyønh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
12
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
Thị trường bất động sản Mỹ tăng trưởng tốt trong suốt một thời gian dài
khiến nhiều người có ảo tưởng là giá bất động sản chỉ có đi lên chứ không thể nào đi
xuống và lao vào đầu cơ bất động sản. Bên cạnh đó, việc ngân hàng cho vay một cách
q dễ dàng, khơng hề địi hỏi người vay phải có một khoản tiền nhất định, hoặc cũng
khơng quan tâm đến việc tìm hiểu kỹ tiền sử tín dụng của người vay, khiến nhiều
người thoải mái vay tiền dù có thể với lãi suất cao để mua nhà một cách khơng suy
tính, hoặc khơng lường trước được hết mọi hậu quả khi lãi suất ngân hàng biến động.
Bong bóng nhà ở cùng với giám sát tài chính thiếu hoàn thiện ở Mỹ đã dẫn
tới một cuộc khủng hoảng tài chính ở nước này từ năm 2007, bùng phát mạnh từ cuối
năm 2008. Thơng qua quan hệ tài chính nói riêng và kinh tế nói chung mật thiết của
Mỹ với nhiều nước. Cuộc khủng hoảng từ Mỹ đã lan rộng ra nhiều nước trên thế giới,
dẫn tới những đổ vỡ tài chính, suy thối kinh tế, suy giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế ở
nhiều nước trên thế giới.
Để vực dậy thị trường bất động sản và cứu nền kinh tế khỏi sự suy thối,
Chính phủ Mỹ đã đưa ra nhiều biện pháp trong đó có một chiến dịch cắt giảm liên tục
lãi suất của các quỹ dự trữ liên bang. Nhằm ngăn chặn sự đi xuống của kinh tế, ngày
29/10/2008 Cục Dự trữ liên bang Mỹ (FED) cắt thêm 0,5% lãi suất cơ bản, đưa lãi suất
đồng USD xuống mức 1%. Trong 13 tháng từ tháng 01/2008, FED đã 9 lần cắt giảm
lãi suất cơ bản hạ từ mức 5,25% xuống mức 1%. Đây là mức lãi suất thấp nhất trong
nửa thế kỷ qua.
Những yếu kém của nền kinh tế Mỹ đã bộc lộ rõ từ trước năm 2000 nhưng
đến cuối năm 2007 đầu năm 2008 mới bùng nổ. Thiếu hụt cán cân thanh tốn nước
ngồi đã tới trên 400 tỷ từ 2000, trên 4% GDP và tiếp tục tăng mức thiếu hụt, đạt 811
tỷ năm 2006 bằng 6% GDP. Năm 2007, đồng đơ la mất giá, có làm giảm mức thiếu hụt
xuống 734 tỷ nhưng cũng ở mức rất cao. Các nước khác nếu thiếu hụt ở mức 3% GDP
thì đã phải lo lắng bằng mọi cách nhằm điều chỉnh để giảm mức thiếu hụt này.
Nước Mỹ đang gặp phải 3 vấn đề lớn về tài chính. Thứ nhất sự phát triển
khơng kiểm sốt của thị trường cho vay địa ốc dưới chuẩn, có nghĩa là khơng cần đặt
cọc, không cần đủ thu nhập để chi trả mà vẫn được vay. Thứ hai cho vay tiêu dùng qua
thẻ tín dụng quá mức mà City Group là nạn nhân đầu tiên về thẻ tín dụng, lỗ 18 tỷ đơ
la. Thứ ba, khủng hoảng tín dụng đã lan rộng đế cả khu vực đầu tư địa ốc văn phòng,
chứ không chỉ tập trung vào khu nhà ở. Các công trình xây dựng có thể trở thành dở
dang vì khơng kiếm được tiền cho xây dựng tiếp tục. Giá nhà nói chung trong năm
2008 đã xuống 7% và có thể tiếp tục giảm tới 30% vào năm 2009. Tất nhiên những
bang lên giá nhiều sẽ xuống giá nhiều, bang lên giá ít sẽ xuống giá ít.
¾ Biện pháp khắc phục:
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
13
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
Để ngăn chặn khủng hoảng, cứu nền kinh tế, ngày 17/02/2009 thơng qua gói
kích cầu đầy tham vọng trị giá 787 tỷ USD của tổng thống Mỹ - Barack Obama dành
cho các chi tiêu liên bang, cắt giảm thuế và tạo ra hàng triệu việc làm. Hầu hết những
người làm cơng ăn lương sẽ nhanh chóng nhận ra kết quả của việc giảm thuế khi kiểm
tra tài khoản của họ với giá trị có thể lên đến 400 USD cho mỗi cá nhân.
Tại phiên họp ngày 25/9, lãnh đạo nhóm 20 nền kinh tế phát triển và mới
nổi G20 đã đạt được nhất trí về những quy định mới và chặt chẽ hơn nhằm ngăn ngừa
nguy cơ xảy ra khủng hoảng tài chính tồn cầu, đồng thời tiếp tục duy trì các gói kích
thích kinh tế, đưa nền kinh tế thế giới thoát khỏi giai đoạn suy thoái hiện nay. Hội nghị
đã đạt được thoả thuận khung về một loạt những cải cách mạnh mẽ nhằm nâng cao tính
minh bạch cho các thị trường tài chính, thắt chặt tiêu chuẩn quản lý vốn của từng quốc
gia; nhất trí về các quy định giám sát chặt chẽ hơn, nhằm quy trách nhiệm cụ thể đối
với các tập đồn tài chính quy mô lớn, giảm bớt gánh nặng đối với ngân sách quốc gia
và người dân đóng thuế trong trường hợp xảy ra đổ vỡ. Đồng thời nhất trí biện pháp sẽ
kiểm soát chế độ lương, thưởng của hệ thống ngân hàng, để khuyến khích hiệu quả làm
ăn lâu dài, thay vì kích thích thói đầu cơ chụp giật có nguy cơ đổ vỡ cao…
Báo cáo của Nhà Trắng đưa ra cuối tháng 10/2009 cho biết Chính phủ Mỹ
đã sử dụng 160 tỷ USD từ quỹ kích thích kinh tế, ngồi kế hoạch kích cầu chung trị giá
787 tỷ USD, để tạo ra và giữ lại 640.329 việc làm tính đến hết tháng 9/2009. Con số
chính xác này dựa vào các báo cáo của những nơi đã tiếp nhận gói kích cầu của chính
phủ. Nhà Trắng nói số lượng việc làm được giữ lại hiện nay hoặc được tạo mới nhờ
gói kích cầu cịn lớn hơn thế, có thể vượt qua con số 1 triệu chỗ làm vì 160 tỷ USD
mới bằng khoảng một nửa số tiền đã chi ra từ đó đến tháng 09 năm 2009 và vì người
dân, được th làm việc nhờ vào gói kích cầu khi tiêu đồng tiền kiếm được lại tạo ra
việc làm tiếp theo cho người khác. Để khẳng định cho những tuyên bố trên, Nhà Trắng
cơng bố một cáo bạch, trong đó nêu rằng các nhà kinh tế độc lập tính rằng gói kích cầu
đã tạo ra và giữ lại được từ 650.000 đến 1.200.000 công ăn việc làm khắp nước Mỹ
trong quý 3/2009. Những con số này, về chi tiêu kích cầu cũng như việc làm được tạo
ra, kể cả việc làm phát sinh tiếp theo đều hoàn toàn đáng tin cậy, Nhà Trắng cam kết.
1.3.2 Bài học kinh nghiệm rủi ro từ thị trường bất động sản và từ khủng hoảng tài
chính Thái Lan
Khủng hoảng tài chính Đơng Á năm 1997 bắt nguồn từ Thái Lan, hay còn
gọi là khủng hoảng cấn cân thanh tốn là một bài học điển hình của những nước đang
tăng trưởng nóng khi nền kinh tế chứa đựng nhiều yếu tố bong bóng và phụ thuộc quá
nhiều vào nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Khủng hoảng sẽ xảy ra khi nguồn vốn ngoại
này “có vấn đề” và đảo chiều.
Bong bóng bất động sản: rủi ro tiềm tàng lớn nhất, khi khủng hoảng sẽ tác
động trực tiếp lên hệ thống tài chính ngân hàng khi hàng loạt người vay mất khả năng
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
14
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
trả nợ. Đây là thực tế đã diễn ra tại Thái lan. Tại Việt Nam hiện nay cho vay BĐS
chiếm trên 10% tổng tài sản ngân hàng, song BĐS thế chấp lên tới 50-60% tổng tài sản
ngân hàng.
Thâm hụt thương mại ngày càng lớn do nhu cầu nhập khẩu tăng trong khi
xuất khẩu sụt giảm. Tại Thái lan và các nước Đông Á xuất khẩu sụt giảm do bị cạnh
tranh khốc liệt từ phía Trung Quốc. Hơn nữa việc neo tỉ giá vào USD trong lúc đồng
USD lên giá càng làm giảm sự cạnh tranh đối với xuất khẩu.
Cơ chế tỷ giá cố định, neo theo đồng USD. Điều này làm cho cơng cụ chính
sách tiền tệ trở nên kém hiệu quả theo quy tắc “bộ ba bất khả thi” trong lý thuyết tiền
tệ, đặc biệt trong trường hợp dịng vốn nước ngồi khơng ổn định
1.3.3 Bài học kinh nghiệm từ thành công của thị trường bất động sản Singapore
Singapore là một nước thuộc khối ASEAN, là một quốc gia với một đảo
chính và 63 đảo nhỏ bao sung quanh. Diện tích đảo chính chí có 682 km2. Tuy là
một quốc gia nhỏ bé nhưng có nền kinh tế phát triển nhất trong khu vực. Thị trường
bất động sản tại Singapore cũng phát triển mạnh với các loại hình kinh doanh bất
động sản như cho thuê văn phòng, mua bán nhà, cho thuê căn hộ, các dịch vụ môi
giới, tư vấn bất động sản … Thị trường nhà ở, thị trường cho thuê căn hộ, các dịch
vụ liên quan đến bất động sản phát triển điều đặn trong những năm qua. Để đạt
được những kết quả đó, nhà nước đã trú trọng công tác lập quy hoạch sử dụng đất,
công tác quy hoạch này phân định rõ từng khu vực được phép phát triển những loại
bất động sản nào và Nhà nước rất trú trọng đến việc xây dựng hệ thống cơ sở hạ
tầng, cảnh quang đô thị. Hệ thống chính sách pháp luật về bất động sản được xây
dựng đồng bộ, trong đó Nhà nước trú trọng và ưu tiên phát triển mảng thị trường cho
thuê bất động sản. Nhà nước quản lý công dân bằng thẻ cư trú. Thẻ cư trú có hai
loại là thẻ vàng và thẻ xanh. Căn cứ để cấp thẻ cho công dân là thời gian cư trú và
thời gian đóng góp cho nền kinh tế Singapore. Những công dân được cấp thẻ vàng
sẽ được thuê nhà với giá rẻ hơn những người được cấp thẻ xanh. Do vậy, chính sách
này tạo điều kiện cho việc huy động nguồn lực nhàn rỗi trong dân cư để phát trên
nền kinh tế, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn trong công tác quy hoạch sử dụng
đất của Nhà nước.
1.3.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:
Bài học lớn hơn Việt Nam cần rút ra là mối đe đoạ về một cuộc khủng
hoảng tương tự về tài chính đang tiềm ẩn mà Việt Nam dường như chưa thấy mối nguy
cơ. Có hai thị trường ở ta mà ai cũng thấy là bong bóng: đó là thị trường nhà đất và thị
trường chứng khoán. Cộng thêm là mối đe doạ lạm phát mạnh đang đè nặng. Thay vì
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
15
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
áp dụng các biện pháp nhằm giảm bong bóng trên thị trường nhà đất (như đánh thuế
nhà đất, đánh thuế lãi bán địa ốc như thu nhập) và để thị trường chứng khốn tự nó giải
quyết
Từ thực tiễn của nước Mỹ hùng mạnh nhất kinh tế tồn cầu có thể thấy việc
tiếp tục thực hiện Chương trình kích cầu kinh tế ở VN là hành động nằm trong xu thế
chung của thế giới, tuân theo quy luật khách quan. Vấn đề ở đây chỉ là làm sao những
gói kích cầu đó đến đúng địa chỉ và mang lại hiệu quả tối đa để duy trì tốc độ tăng
trưởng dương, đều đặn, mang lại niềm tin cho DN và người dân. Từ đó mọi vấn đề
khác như nợ cao, suy thối sẽ được Chính phủ kiểm sốt và giải quyết hợp lý.
Chia sẻ với nhận định này, TS. Trần Hoàng Ngân, thành viên Hội đồng tư
vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cũng cho rằng gói kích cầu đầu tiên đã có
hiệu quả. Mục đích của gói kích cầu đầu tiên là ngăn chặn suy giảm kinh tế và đảm bảo
an sinh xã hội đã và đang phát huy tác dụng tốt. Gói kích cầu thứ 2 là bảo đảm phát
triển bền vững thì cần có độ trễ dài hơn do độ mở của kinh tế Việt Nam quá lớn. Có
nhiều yếu tố phải phụ thuộc vào kinh tế thế giới chứ không chỉ do chủ quan quyết định
được nên phải đến quý 4/2009 mới có thể có kết quả.
Gói kích cầu thứ nhất gồm có 4 phần, một gói hỗ trợ lãi suất 4% (170.000 tỷ
đồng), gói hỗ trợ tiêu dùng, gói hỗ trợ đầu tư, gói đầu tư cho các cơng trình xây dựng
cơ bản. Trong 4 gói này, gói cuối cùng là lớn nhất nhưng hầu như chưa được triển khai
do nguồn vốn không có (phát hành trái phiếu khơng thành cơng), do tính chất dài hạn
của loại hình đầu tư khó phù hợp với tiêu chí kích cầu trong điều kiện năng lực triển
khai kích cầu của bộ máy rất có hạn. Hai gói 2-3 được triển khai ít nhiều cũng có sức
lan toả nhưng khơng mạnh. Trong đó, có những gói cụ thể hầu như khơng có tác dụng
và thậm chí gây phản ứng ngược (gói cho nơng dân vay mua máy móc, thiết bị SXNN
khơng tính lãi suất).
Mức bù lãi suất tín dụng giảm xuống 2%/năm so với mức 4%/năm hiện tại
với hầu hết các đối tượng và đối tượng bù lãi suất sẽ chọn lọc và bó gọn trong các
ngành sử dụng nhiều lao động và hướng đến xuất khẩu.
Ngoài ra có thể thấy Việt Nam đang chứa đựng nhiều dấu hiệu của một
“Thái Lan thứ hai”. Điểm tương đồng đáng chú ý nhất là về vấn đề thâm hụt thương
mại và bong bóng bất động sản trước khủng hoảng. Rủi ro từ 2 yếu tố này, sẽ dẫn đến
sự sụp đổ đầu tiên trên thị trường tài chính, tiền tệ và sau đó là sự đổ vỡ trong nền kinh
tế vĩ mô. Đặc biệt, nguồn tài trợ cho thâm hụt thương mại hiện nay lại đến phần lớn từ
nguồn vốn ngắn hạn. Đây là nguồn vốn nhiều rủi ro, khi đảo chiều sẽ dẫn tới mất cân
đối cán cân thanh tốn nghiêm trọng
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
16
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
Kết luận chương 1: Trong chương 1 đã trình bày cơ sở lý luận về bất
động sản, thị trường bất động sản và các công cụ phái sinh. Từ thực tiễn của thị
trường bất động Mỹ tác giả cũng rút ra được một số kinh nghiệm về quản lý, điều
hành thị trường bất động sản có thể áp dụng trong hoàn cảnh cụ thể của Việt Nam.
Rủi ro tài chính trong kinh doanh bất động sản là các rủi ro biến động bất lợi trong giá
cả các nguyên liệu đầu vào của thị trường bất động sản, biến động tỷ giá, lãi suất, giá
vàng, giá xăng dầu…đây là dạng rủi ro tác động đến lợi nhuận đầu tư bất động sản và
có thể phịng ngừa bằng các cơng cụ phái sinh, trong chương 2 sẽ đi sâu phân tích rõ
các rủi ro này.
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
17
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI THÀNH PHỐ HCM TỪ NĂM 1993 ĐẾN NAY
2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản tại Thành phố HCM từ năm 1993 đến
tháng 09 năm 2009.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ở TP.HCM
trải qua những giai đoạn hình thành và phát triển theo chính sách pháp luật của Nhà
nước.
2.1.1 Giai đoạn trước khi có Luật đất đai năm 1993:
Trong giai đoạn kể từ khi chính quyền cách mạng tiếp quản Sài Gòn cho
đến năm 1980, thị trường bất động sản trong giai đoạn này là thị trường tự phát, chưa
có khung pháp luật cho thị trường bất động sản, chưa xuất hiện các tổ chức kinh
doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản.
Kể từ khi Hiến pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ nghóa Việt Nam ra đời
năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất
đai. Do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường
bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng. Cũng như cả nước, việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng quyền
sử dụng đất tại TP.HCM cũng không được thực hiện, vì đất đai thuộc sở hữu toàn
dân và được giao cho khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã. Quan hệ
chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 cho đến đầu
thập kỹ 90 không được thừa nhận.
Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trường,
yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng và phát
triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ … trên địa bàn TP.HCM ngày tăng, do đó
phát sinh nhu cầu giao dịch về đất đai, bất động sản. Hiện tượng mua bán đất đai,
bất động sản đã xuất hiện và diễn ra sôi động tại đô thị vào những năm 1991 đến
năm 1993. Hình thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng
đất. Về cơ sở pháp lý, điều 17 Luật đất đai năm 1988 đã cho phép : Người được thừa
kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau
khi được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được
quyền sử dụng đất có ngôi nhà đó”. Tuy nhiên trên thực tế, giao dịch mua bán nhà ở
tại TP.HCM thực chất là giao dịch mua bán đất đai ngầm không được pháp luật quy
định. Giao dịch mua bán là giao dịch trao tay, tự viết giấy tờ cam kết giữa người
mua và người bán, một số trường hợp có dấu xác nhận của UBND phường, xã, thị
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
18
Đề tài: Các giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
trấn. Hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá, hạ giá là
khá phổ biến, không tuân thủ những quy định về của pháp luật về đất đai. Việc giao
đất, phân phối đất không đúng thẩm quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng
ngoại thành TP.HCM, các khu vực ven đường giao thông, các trung tâm công
nghiệp, thương mại và dịch vụ … làm nảy sinh nhiều vụ khiếu kiện về đất đai.
Chính vì vậy, trong giai đoạn từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90, thị trường bất động
sản còn gọi là thị trường ngầm và được hình thành một cách tự phát.
2.1.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003
Hiến pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghóa Việt Nam năm 1992 quy
định đất đai thuộc sở toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo
quy hoạch và theo pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Trên
cơ sở Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 khẳng định : “ Nhà nước giao đất sử dụng
ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; cho phép hộ gia đình, cá nhân
được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; Nhà nước thừa nhận
đất có giá, quyền sử dụng đất đai là hàng hóa đặc biệt”. Tiếp đó, Bộ luật dân sự
năm 1995 đã quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về
chuyển đổi cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Những thay đổi trong chính sách
pháp luật của Nhà nước mang tính đột phá, đây là cơ sở pháp lý cho sự hình thành
và phát triển thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản tại
TP.HCM nói riêng. Khi quyền đối với việc sử dụng đất được nhà nước thừa nhận,
điều này góp phần làm đa dạng hàng hóa trên thị trường bất động sản, mở rộng thị
trường bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường ngày càng sôi động
hơn, giá cả bất động sản ngày càng tăng.
Tuy nhiên trong giai đoạn này, thị trường bất động sản TP.HCM vận hành
theo cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do UBND Thành phố quy định và giá đất
do thị trường quyết định. Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản của khu vực tư nhân
tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản của khu vực tư
nhân bùng nổ theo một kênh khác, hay còn gọi là thị trường phi chính thức, giao dịch
bất động sản không theo các quy định hiện hành của pháp luật. Cơ chế “xin cho” về
đất vẫn phổ biến, từ đó các hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử
dụng đất và tiết kiệm dân cư được tích trữ chủ yếu vào bất động sản là hiện tượng
phổ biến và rộng khắp. Chính những điều này tạo nên cơn sốt giá giả tạo, giá cả
bất động sản tăng liên tục trong nhiều năm. Trước thực trạng như vậy, Nhà nước
hầu như không có biện pháp nào để chấn chỉnh lại thị trường bất động sản.
Huỳnh Thị Bích Liên
TCDN Đêm 1 K15
19
