Nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại đơn vị hành chính cấp xã (thử nghiệm tại xã tam kỳ, huyện kim thành, tỉnh hải dương)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------

NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ
XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI ĐƠN VỊ
HÀNH CHÍNH CẤP XÃ
(THỬ NGHIỆM TẠI XÃ TAM KỲ, HUYỆN KIM THÀNH, TỈNH HẢI
DƯƠNG)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - Năm 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ
XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI ĐƠN VỊ HÀNH CHÍNH CẤP
XÃ
(THỬ NGHIỆM TẠI XÃ TAM KỲ, HUYỆN KIM THÀNH, TỈNH HẢI
DƯƠNG)

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Người hướng dẫn khoa học : TS. Thái Thị Quỳnh Như
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luậ văn thạc
sĩ khoa học

TS. Thái Thị Quỳnh Như

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này là trung
thực. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này đã
được cảm ơn đầy đủ và các thông tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng 12 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hải Yến


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn thành luận văn

thạc sĩ Quản lý đất đai với đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đăng
ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại đơn vị hành chính cấp xã”.
(thử nghiệm tại xã Tam Kỳ, huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương)
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo bộ môn Địa chính, Khoa Địa lý –
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập
và nghiên cứu luận văn này.
Tôi xin cám ơn chân thành TS. Thái Thị Quỳnh Như, là người trực tiếp hướng dẫn
khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Kim Thành, Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Kim Thành, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương, UBND
và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn thuộc huyện Kim Thành đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liêu bản đồ trong quá
trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân
trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên
cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hải Yến


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Khái quát về đăng ký đất đai…………………………………………………...5
1.2 Khái quát về cơ sở dữ liệu địa chính...................................................................9
1.2.1 Cơ sở dữ liệu địa chính và vai trò trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai......9
1.2.2 Cấu trúc của cơ sở dữ liệu địa chính…………………………………..……..11
1.2.3 Cơ sở pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ..........................................14

1.2.4 Xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính bằng phần mềm ViLis ….....20
1.3 Thực trạng đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam
1.3.1 Tình hình đăng ký đất đai………………………………………………….23
1.3.2 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính…………………………..….27
CHƯƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ
XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI HUYỆN KIM THÀNH TỈNH
HẢI DƯƠNG
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Kim Thành……………………...32
2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên……………………………………………...32
2.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội…………………………………………………..34
2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội………………….36
2.2 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Thành
2.2.2 Thực trạng công tác đo đạc lập bản đồ địa chính………………………….41
2.2.3 Thực trạng công tác thống kê, kiểm kê đất đai và quản lý biến động…………..45
2.2.4 Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu….47
2.2.5 Thực trạng công tác đăng ký đất đai và tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu
địa chính tại huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương………………………………49
2.2.6 Thực trạng việc ứng dụng công nghệ trong việc lập và quản lý hệ thống hồ
sơ địa chính cấp xã.............................................................................................52


CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
(Số liệu thực nghiệm tại xã Tam Kỳ, huyện Kim Thành tỉnh Hải Dương)
3.1. Các căn cứ đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính……….……..55
3.2 Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu không gian địa chính từ bản đồ địa
chính……………………………………………………………………………..56
3.3 Các bước thực hiện và kết quả ứng dụng thực nghiệm ViLis vào việc thực
hiện xây dựng cơ sở dữ liệu (thực nghiệm tại xã Tam Kỳ)……………………68
3.3.1 Thu thập tài liệu……………………………………………………….…..69

3.3.2 Phân loại và hoàn thiện hồ sơ địa chính hiện có………………………...69
3.3.3 Chuẩn hóa dữ liệu không gian địa chính từ bản đồ địa chính…………...71
3.1.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian địa chính …………………………..72
3.1.5 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính……………………………..74
3.1.6 Cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính…...…….79
3.4. Đánh giá hiệu quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính bằng phần mềm ViLis
3.4.1 Hiệu quả về kinh tế…………………………………………….…………….81
3.4.2 Hiệu quả về xã hội…………………………………………………….……..82
3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và xây dựng cơ
sở dữ liệu địa chính huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương…………………………83
3.5.1 Khó khăn phát sinh trong quá trình đăng ký đất đai và xây dựng CSDL địa
chính……………………………………………………………………………….83
3.5.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký đất đai, xây dựng và khai thác cơ sở dữ
liệu địa chính ……………………………………………………………………..84
KẾT LUẬN……………………………………………………………………….90

2


DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH
BẢNG
Bảng 2.1: Thống kê bản đồ địa chính khu vực đất ở của 21 xã, thị trấn thu thập tại
huyện Kim Thành, Hải Dương………………………………………………..……43
Bảng 2.2: Thống kê bản đồ hiện trạng sử dụng đất của 21 xã, thị trấn tại huyện
Kim Thành, tỉnh Hải Dương……………………………………………………..44
Bảng 2.3: Tình hình lập hồ sơ địa chính tại các xã, thị trấn…………………..….53
Bảng 3.1: Các văn bản pháp lý trong xây dựng CSDL địa chính………………….55
HÌNH
Hình 1.1: Quy trình tổng quát xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính………………….13
Hình 1.2: Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần………………..….….19

Hình 1.3: Các thuộc tính cơ bản trong mô hình CSDL địa chính ở nước ta…….…20
Hình 3.1: Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu không gian địa chính..…………..57
Hình 3.2: Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu thuộc tính địa chính……………..65
Hình 3.3: Liên kết dữ liệu không gian và dư liệu thuộc tính tạo thành cơ sở dữ liệu
địa chính theo chuẩn………………………………………………...……………..68
Hình 3.4: Khởi tạo CSDL không gian cho xã Tam Kỳ……………………………73
Hình 3.5: Giao diện chuyển đổi dữ liệu từ Famis vào CSDL SDE…………..……73
Hình 3.6: Làm việc với phân hệ kê khai đăng ký………………………………….76
Hình 3.7: Tạo đơn đăng ký ………………………………………………….…….76
Hình 3.8: Nhập thông tin chủ sử dụng ……………………...…………………….77
Hình 3.9: Nhập thông tin thửa đất………………………………………………….77
Hình 3.10: Nhập thông tin giấy chứng nhận………………………………………78
Hình 3.11: CSDL địa chính xã Tam Kỳ……………………………………………79


Hình 3.12: Menu Biến động của Hệ thống thông tin đất đai………………………79
Hình 3.13: Lập và in các tài liệu, báo cáo liên quan……………………………….80

2


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa của từ viết tắt

1

BTNMT

Bộ tài nguyên và môi trường

2

BĐĐC

Bản đồ địa chính

3

CSDL

Cơ sở dữ liệu

4

CSDLĐC

Cơ sở dữ liệu địa chính

5

CP

Chính phủ

6

GCN

Giấy chứng nhận

7

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

8

NQ

Nghị quyết

9

QĐ

Quyết định

10

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

11

TT

Thông tư

12

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

13

UBND

Ủy ban nhân dân

STT


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính có một vai trò hết sức
quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và là cơ sở cung cấp thông
tin đất đai liên quan đến thông tin vật lý, pháp luật, kinh tế và môi trường nhằm
thực hiện có hiệu quả các hoạt động: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết v.v.
Ở nước ta, nhu cầu hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính ngày càng trở nên
cấp thiết do phần lớn dữ liệu lưu trữ tại các địa phương ở dạng giấy và phương
pháp quản lý thủ công dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thông tin và cập nhật
biến động về sử dụng đất đai. Trong khi, hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu mang
tính kế thừa cao. Vì vậy, theo sự phát triển của xã hội, các thông tin về đất đai
cũng ngày càng được tăng theo cấp số nhân. Nếu chúng ta vẫn áp dụng quản lý thủ

công theo dạng văn bản giấy tờ thì hệ thống hồ sơ địa chính sẽ chất thành “núi”.
Với những tiến bộ vượt bậc trong khoa học công nghệ cho thấy, giải pháp hữu
hiệu để giải quyết vấn đề này là thiết lập CSDL địa chính và vận hành hệ thống
thông tin đất đai. CSDL điạ chính được thiết lập, cập nhật trong các quá trình điều
tra, bằng các phương pháp khác nhau như đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất
đai,...CSDL phải chứa đựng đầy đủ những thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế,
xã hội, pháp lý đến từng thửa đất. CSDL vừa là công cụ để quản lý đất đai, vừa
cung cấp thông tin đa ngành trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước. Việc đổi mới này không chỉ đơn thuần là thay đổi dạng hồ sơ, thay đổi công
nghệ quản lý mà điểm chính là làm thay đổi hoàn toàn phương pháp quản lý. Khi
cơ sở dữ liệu địa chính này ra đời thì hệ thống pháp luật cũng phải được bổ sung,
sửa đổi sao cho đảm bảo được tính pháp lý của nó.
Đặc biệt vấn đề đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại cấp
xã là vô cùng quan trọng vì cấp xã là cấp chi tiết, quản lý hồ sơ địa chính chi tiết
đến từng thửa đất, việc quản lý đất đai tại cấp xã được thực hiện hiệu quả sẽ nâng
cao tính đồng bộ và hiệu quả quản lý đất đai tại cấp huyện, tỉnh…


Tuy nhiên, thực trạng đăng ký đất đai và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa
chính của nước ta nói chung và của huyện Kim Thành tỉnh Hải Dương nói riêng
vẫn còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế.
Với mong muốn góp phần giải quyết những vấn đề còn tồn đọng trên, học
viên quyết định thực hiện đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đăng
ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại đơn vị hành chính cấp xã”.
(thử nghiệm tại xã Tam Kỳ, huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương)
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của công tác đăng ký đất đai, xây dựng cơ
sở dữ liệu địa chính tại đơn vị hành chính cấp xã. Từ đó đề xuất được một số giải
pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao năng lực công tác đăng ký đất
đai, giải pháp hoàn thiện hệ thống cơ sở địa chính số.

3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về đăng ký đất đai và cơ sở dữ liệu địa chính.
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính cấp xã.
- Thu thập tài liệu số liệu về đăng ký đất đai, bản đồ địa chính, hồ sơ địa
chính tại các xã, thị trấn huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác
đăng ký đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trong công tác quản lý đất đai.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn
huyện Kim Thành tỉnh Hải Dương
Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu từ tháng 1/2017 – tháng 12/2017.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu trong nước có liên quan đến vấn
đề nghiên cứu; kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của dự án: “Xây dựng
cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai”, hạng mục: “Xây dựng, tích hợp và đồng bộ cơ

2


sở dữ liệu đất đai huyện điểm, huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương”. Kế thừa dữ
liệu đã được thực hiện (đã biên tập bản đồ, nhập thông tin thuộc tính và xây dựng
dữ liệu không gian) về đất ở của xã Tam Kỳ được thực hiện trong dự án để tiếp
tục xây dựng cơ sở dữ liệu xã Tam Kỳ.
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: Sử dụng để thu thập, nghiên cứu
các văn bản pháp lý của Trung ương, địa phương liên quan tới vấn đề nghiên
cứu. Thu thập thông tin, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình
quản lý nhà nước về đất đai của các xã, thị trấn của huyện Kim Thành. Thu thập
các tài liệu, số liệu bản đồ, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê, kiểm
kê…có sẵn từ các cơ quan nhà nước, các sở, các phòng ban...để làm cơ sở cho

việc nghiên cứu đề tài. Các số liệu thu thập được thể hiện và phân tích trong
chương 2 của luận văn.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu: Trên cơ sở số liệu tài liệu thu
thập được, tác giả tiến hành tổng hợp trình bày kết quả: các số liệu được thu thập,
tính toán, phân tích theo các bảng kết hợp với phần thuyết minh. Các số liệu đầu
vào thu thập được phân tích, xử lý bằng phần mềm Excel để xử lý và tổng hợp dữ
liệu. Phân tích các số liệu đã thu thập trong quá trình điều tra nhằm làm rõ thực
trạng đăng ký đất đai, hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng CSDL địa
chính trên địa bàn huyện.
- Phương pháp bản đồ: Biên tập 17 tờ bản đồ của xã Tam Kỳ theo quy
phạm bản đồ trên phần mềm Microstation. Kiểm tra và chuẩn hoá dữ liệu không
gian địa chính từ bản đồ địa chính bằng phần mềm Microstaion và Famis. Ghép
dữ liệu bản đồ địa chính bằng cách chuyển dữ liệu sang định dạng Shape file của
hãng ESRI. Việc chuyển đổi này sẽ thực hiện ghép nối tất cả các mảnh bản đồ
đơn lẻ trong một thư mục (tất cả bản đồ của một đơn vị hành chính xã, phường).
Sau khi chuẩn hóa dữ liệu bản đồ trên phần mềm Microstation, xuất dữ liệu sang
phần mềm ViLis, thực hiện xử lý dữ liệu không gian để quản lý hồ sơ địa chính.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn,
công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài.

3


b) Các văn bản pháp lý liên quan tới đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở
dữ liệu
- Thông tư 04/2013/TT-BTNMT quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
- Thông tư 75/2015/TT-BTNMT quy định kỹ thuật cơ sở dữ liệu đất đai
- Một số các văn bản pháp lý liên quan tới đăng ký đất đai và xây dựng
cơ sở dữ liệu

c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát
triển kinh tế - xã hội và quản lý đất đai tại địa phương: Báo cáo công tác quản lý
đất đai trên địa bàn nghiên cứu; Các loại sổ sách: sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản lưu giấy chứng nhận; bản đồ địa chính
dạng số....
d) Công cụ thực hiện
- Bộ phần mềm chuẩn hóa dữ liệu bản đồ số bao gồm phần mềm đồ họa
Microstation, bộ phần mềm kiểm tra, phát hiện chỉnh sửa tự động các lỗi đối
tượng không gian: Mrfclean, Mrfflag. Tham số khai báo kiểm tra lỗi đối tượng
trong bản đồ địa chính sử dụng phần mềm Mrfclean là 0.01.
- Bộ phần mềm Famis: Dùng để chuẩn hóa bản đồ địa chính, chuyển đổi dữ
liệu địa chính sang định dạng trung gian trước khi chuyển vào cơ sở dữ liệu.
- Bộ phần mềm ViLis 2.0: Sử dụng để chuẩn hóa và quản lý cơ sở dữ liệu
địa chính

4


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Khái quát về đăng ký đất đai
a, Khái niệm
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện
đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó
thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật
thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.
Theo điều 33 của Luật Đất đai và điều 696 của bộ Luật dân sự, việc đăng
ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa
giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực
hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước

giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử
dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển quyền sử
dụng đất đã đăng ký khác.
Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính
đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà
nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất đai không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời
sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới
nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,...Vì vậy, đăng ký đất đai
phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa
chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người
sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. Theo quy mô và
mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất đai trong từng thời kỳ, đăng ký đất
đai được chia thành hai giai đoạn :

5


Giai đoạn 1: đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm
vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung
của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
b, Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người
sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng
đất theo quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích
chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về
quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ
sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ
nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất
được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà
người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử
dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,...
- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm
và có hiệu quả cao nhất
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất
trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý

6


chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của
quản lý đất.
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành
địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:

+ Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần
biết gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng
đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng,
những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
+ Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: vị trí,
hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là
đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và
pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất
đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện
đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao
đất, cho thuê đất,... phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được
tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện
quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của
từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực
hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như:
+ Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất.
Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký
thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất;

7


+ Công tác điều tra, đo đạc: kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho
việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế

sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;
+ Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế
hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo
việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao. Vì vậy thông qua
việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp tới
đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban
đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng
đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất
thì sẽ không giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ
ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ
đăng ký đất ban đầu;
+ Công tác giao đất, cho thuê đất: Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm
quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo tập cơ sở pháp lý ban
đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ
quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi người được giao
đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới
chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà
nước. Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác
định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký;
+ Công tác phân hạng và định giá đất: kết quả phân hạng và định giá đất là
cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau
khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là cơ sở để xác
định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng;
+ Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: trong quá trình thực hiện
đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai
trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp
có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan

8

hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của
Nhà nước.
Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp
ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây
dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa
chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm
và giải quyết tranh chấp đất đai,...
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề
mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội
dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những
thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề
xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và
sử dụng đất. Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh
tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất,
công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác
thống kê đất đai. Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được
nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý
hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền
của người sử dụng đất [7].
1.2 Khái quát về cơ sở dữ liệu địa chính
1.2.1 Cơ sở dữ liệu địa chính và vai trò trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
a, Khái niệm
Cơ sở dữ liệu địa chính: là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính
(gồm dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu khác
có liên quan) được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật
thường xuyên bằng phương tiện điện tử [6].
Dữ liệu không gian địa chính: là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa đất, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi;

hệ thống đường giao thông; dữ liệu về điểm khống chế; dữ liệu về biên giới, địa

9


giới; dữ liệu về địa danh và ghi chú khác; dữ liệu về đường chỉ giới và mốc giới
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy
hoạch khác, chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ công trình [3].
Dữ liệu thuộc tính địa chính: là dữ liệu về người quản lý đất, người sử dụng
đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân có liên
quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu
thuộc tính về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về tình trạng
sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về quyền và
nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu
giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [3].
Về thực chất, CSDLĐC là một thành phần cơ bản của CSDL đất đai, làm cơ
sở để xây dựng các CSDL thành phần khác như CSDL quy hoạch, CSDL giá đất,
CSDL hiện trạng sử dụng đất, CSDL chất lượng đất, các CSDL liên quan khác.
b, Vai trò của cơ sở dữ liệu địa chính đối với phát triển kinh tế - xã hội
Xây dựng CSDLĐC là yêu cầu cơ bản để xây dựng hệ thống quản lý đất đai
hiện đại. Một hệ thống quản lý đất đai hiện đại sẽ tạo tiền đề để phát triển kinh tế xã hội. Việc áp dụng tin học hóa trong quản lý đất đai sẽ cho chúng ta các lợi ích
sau đây [3]:
- Tăng cường tính chặt chẽ trong hệ thống quản lý đất đai nói riêng và hệ
thống hành chính nói chung để tránh các trường hợp bị sót, nhầm lẫn, chồng chéo
do các dữ liệu phục vụ quản lý được tổ chức thành CSDL;
- Hỗ trợ đắc lực cho quá trình ra quyết định về pháp luật đất đai, quy hoạch
sử dụng đất, tài chính đất đai, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,
nhằm đảm bảo tính đúng đắn, hợp lý, khả thi do việc chuẩn bị được phân tích kỹ
lưỡng trong nhiều phương án với đầy đủ dữ liệu và dự báo với độ tin cậy cao;
- Các thông tin được công khai hóa, nâng cao tính minh bạch, đảm bảo tính

công bằng xã hội và hỗ trợ người dân giám sát các hoạt động của nhà nước;
- Góp phần cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả công việc, hạn chế
tham nhũng trong bộ máy quản lý đất đai và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân;

10


- Đáp ứng được nhu cầu tiếp cận thông tin đất đai của người dân và tổ chức;
cung cấp thông tin cho các hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng;
- Phát triển thị trường bất động sản, tạo điều kiện để phát triển các thị trường
vốn, lao động, tiền tệ trong hệ thống nền kinh tế;
- Từ CSDLĐC có thể phân tích để tìm các chỉ số phản ánh các hiện tượng
kinh tế - xã hội giúp nhà nước điều chỉnh pháp luật, chính sách và trợ giúp quyết
định chiến lược. Bởi vì quá trình sử dụng đất thường phán ảnh nhiều hiện tượng
kinh tế - xã hội của đất nước. Ví dụ như hiện tượng đất rừng bị giảm có thể do
khai thác không theo quy hoạch, hiện tượng đất bị bỏ hoang,…
- CSDLĐC có thể được mở rộng và phát triển thành CSDL đất đai, CSDL về
tài nguyên thiên nhiên và môi trường. Rộng hơn là phát triển thành một CSDL
tổng hợp quốc gia phục vụ cho sự phát triển chung của đất nước.
1.2.2 Cấu trúc của cơ sở dữ liệu địa chính
Dữ liệu địa chính bao gồm các nhóm dữ liệu sau đây:
a) Nhóm dữ liệu về người: gồm dữ liệu người quản lý đất đai, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, người có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;
b) Nhóm dữ liệu về thửa đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của thửa
đất;
c) Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu
thuộc tính của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Nhóm dữ liệu về quyền: gồm dữ liệu thuộc tính về tình trạng sử dụng của thửa

đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hạn chế quyền và nghĩa vụ trong sử dụng
đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giao dịch về đất đai, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
đ) Nhóm dữ liệu về thủy hệ: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về hệ
thống thủy văn và hệ thống thủy lợi;

11


e) Nhóm dữ liệu về giao thông: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về hệ
thống đường giao thông;
g) Nhóm dữ liệu về biên giới, địa giới: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính
về mốc và đường biên giới quốc gia, mốc và đường địa giới hành chính các cấp;
h) Nhóm dữ liệu về địa danh và ghi chú: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc
tính về vị trí, tên của các đối tượng địa danh sơn văn, thuỷ văn, dân cư, biển đảo và
các ghi chú khác;
i) Nhóm dữ liệu về điểm khống chế tọa độ và độ cao: gồm dữ liệu không gian và dữ
liệu thuộc tính về điểm khống chế tọa độ và độ cao trên thực địa phục vụ đo vẽ lập
bản đồ địa chính;
k) Nhóm dữ liệu về quy hoạch: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về
đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch
giao thông và các loại quy hoạch khác; chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ công trình.
CSDL địa chính chứa đựng thông tin đất đai và đồng thời thể hiện mối quan
hệ của con người với thửa đất. Trên thế giới, các nhà khoa học luôn luôn cố gắng
tìm cách khái quát hoá các mô hình quản lý đất đai, từ đó đưa ra một chuẩn mẫu
về quản lý đất đai. Năm 1994, Hiệp hội Trắc địa thế giới (FIG) đã hoàn thành tài
liệu Cadastral 2014 thể hiện được những nguyên tắc cơ bản của một hệ thống địa
chính hiện đại với tầm nhìn 20 năm và nó đã trở thành một sợi chỉ xuyên suốt
trong các nghiên cứu có liên quan đến hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai.
Quy trình công nghệ xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính:

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính bằng phần mềm ViLis tuân thủ theo
quy trình công nghệ xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính theo chuẩn dữ liệu địa chính
được hướng dẫn trong thông tư 04/2013/ TT-BTNMT, ngày 24 tháng 04 năm 2013
của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và Công
văn số 1159/TCQLĐĐ-CĐKTK ngày 21 tháng 9 năm 2011.
Khi áp dụng quy trình tổng thể để xây dựng CSDLĐC cho địa phương thì tùy
thuộc vào nguồn dữ liệu đầu vào để thực hiện một trong các bước tại quy trình tổng
thể. Cụ thể đối với từng nguồn dữ liệu thì thực hiện theo các mục trình bày dưới đây:.

12


Dữ liệu bản đồ
địa chính

Hồ sơ địa
chính

Kiểm tra, đối soát

Thu nhận, chuẩn hoá

Thu nhận, chuẩn hoá

Thu nhận bổ sung thông tin

TƯ LIỆU
KHÁC

Kiểm tra

Kiểm tra

Dữ liệu không
gian theo chuẩn

Dữ liệu thuộc tính
theo chuẩn

CSDL không
gian địa chính

CSDL thuộc tính
địa chính

Liên kết CSDL không gian và CSDL thuộc tính

CSDL ĐỊA CHÍNH

Hình 1.1: Quy trình tổng quát xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
Theo thông tư 04/2013/ TT-BTNMT, ngày 24 tháng 04 năm 2013 của Bộ Tài nguyên
Môi trường

13


1.2.3 Cơ sở pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
Các văn bản pháp luật quy định về xây dựng CSDL địa chính:
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc “Hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính”. Đây là văn

bản đầu tiên đề cập đến CSDL địa chính với khái niệm, nội dung CSDL địa chính,
yêu cầu về xây dựng CSDL địa chính. Tuy nhiên, các quy định và hướng dẫn mới
chỉ dừng ở mức đơn giản, chưa chi tiết.
- Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT ngày 04/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính. Thông tư này quy định rất
cụ thể về nội dung và cấu trúc dữ liệu; hệ quy chiếu không gian và thời gian; siêu
dữ liệu; chất lượng dữ liệu; trình bày, trao đổi và phân phối dữ liệu; xây dựng, cập nhật,
quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu đối với dữ liệu địa chính trên phạm vi cả nước.
- Công văn số 1159/TCQLĐĐ-CĐKTK ngày 21/9/2011 của Tổng cục quản lý
đất đai về việc Hướng dẫn xây dựng CSDL địa chính. Đây là công văn nhằm trợ
giúp các địa phương rà soát, hoàn thiện dự án tổng thể và các thiết kế kỹ thuật – dự
toán về đo đạc lập bản đồ địa chính và đăng ký, cấp Giấy chứng nhận gắn với xây
dựng CSDL địa chính của địa phương cho phù hợp.
- Thông tư số 30/2013/TT-BTNMT quy định thực hiện lồng ghép việc đo đạc
lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính và đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng hồ sơ địa chính,
CSDL địa chính. Thông tư này áp dụng trong các trường hợp sau:
+ Xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là xã) triển khai thực hiện đồng bộ
các công việc từ đo đạc lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính đến đăng ký đất đai, tài
sản gắn liền với đất; cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận; xây dựng hồ sơ địa chính,
CSDL địa chính;
+ Xã đã hoàn thành đo đạc lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính, nay triển khai
thực hiện một phần hoặc toàn bộ các công việc còn lại về đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất; cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận; xây dựng hồ sơ địa chính,
CSDL địa chính.

14


Ở Việt Nam, việc nghiên cứu mô hình địa chính thống nhất nói chung vẫn

còn khá mới mẻ. Tuy nhiên, về bản chất thì hệ thống địa chính ở nước ta vẫn thể
hiện mối quan hệ giữa con người (bao gồm người sử dụng và quản lý) với các
thửa đất thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng. Từ
mối quan hệ đó phát triển hình thành nên mô hình cơ sở dữ liệu địa chính. Đơn vị
hành chính xã, phường, thị trấn là đơn vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu địa
chính. Cơ sở dữ liệu địa chính của quận, huyện, thị xã thành phố thuộc tỉnh là tập
hợp cơ sở dữ liệu địa chính của tất cả các đơn vị hành chính cấp xã, phường thuộc
quận, huyện.
Để tạo hành lang pháp lý, tạo điều kiện cho sự phát triển cơ sở dữ liệu địa
chính trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư
số 09/2007/TT – BTNMT quy định về cơ sở dữ liệu địa chính. Theo Thông tư số
09/2007/TT-BTNMT thì cơ sở dữ liệu địa chính được hiểu là hệ thống bản đồ địa
chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung
được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở
cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính
địa chính. Trong đó:
+ Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố gồm tự nhiên có liên
quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin:
- Vị trí, hình dạng, kích thước, toạ độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục
đích sử dụng của các thửa đất;
- Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi, kênh,
rạch, suối; hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thống
đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng
không có ranh giới thửa khép kín;
- Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới
và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn
công trình;

15

- Điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
+ Dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê
đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Điều 47 của
Luật Đất đai bao gồm các thông tin:
- Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;
- Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất (không có ranh
giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diên tích của hệ thống
thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất chưa
sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;
- Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về
chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;
- Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng,
nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất,
nghĩa vụ tài chính về đất đai;
- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay
đổi về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất.
CSDL địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tối thiểu sau:
+ Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung
thông tin của bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy định.
+ Từ CSDL địa chính in ra được:
- Giấy chứng nhận;
- Bản đồ địa chính theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định;
- Sổ mục kê đất đai và Sổ địa chính theo mẫu quy định.
- Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng
nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường

16