Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân sự Việt Nam qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên - Huế : Luận văn ThS. Luật: 60 38 30

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

TRẦN THẾ HỆ

HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM
(QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH THỪA THIÊN - HUẾ)
Chuyên ngành: Luật Dân sự
Mã số: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: GS. TSKH ĐÀO TRÍ ÚC

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu
khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn
trong Luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết luận khoa học của Luận văn chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trần Thế Hệ


MỤC LỤC
Trang phụ bìa

Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1.

Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 1

2.

Tình hình nghiên cứu ............................................................................. 2

3.

Mục đích, nhiệm vụ, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn ........ 3

4.

Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu ............................................ 5

5.

Những điểm mới của luận văn ............................................................... 5

6.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn .......................................... 6

7.

Kết cấu của luận văn .............................................................................. 7

Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA
BÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM ............... 8
1.1.

Những vấn đề chung về hợp đồng và hợp đồng mua bán tài sản .......... 8

1.1.1. Khái niệm về hợp đồng .......................................................................... 8
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản ........... 11
1.1.3. Ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản ................................................ 15
1.2.

Những quy định về hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân
sự Việt Nam ......................................................................................... 16

1.2.1. Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản ................................... 16
1.2.2. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản ................................................ 18
1.2.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán tài sản.......................... 21
1.2.4. Hình thức và hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản .......................... 26
1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể trong việc thực hiện hợp
đồng mua bán tài sản ............................................................................ 37


1.2.6. Trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán tài sản ........................... 39
1.2.7. Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu ....................................................... 44
1.2.8. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản .......... 46
Chƣơng 2: THỰC TIỄN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TẠI
TỈNH THỪA THIÊN - HUẾ TỪ NĂM 2007 ĐẾN NĂM 2011 ........ 48
2.1.

Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Thừa Thiên - Huế ảnh
hƣởng đến hoạt động mua bán tài sản.................................................... 48

2.2.

Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản tại tỉnh
Thừa Thiên - Huế ................................................................................. 50

2.2.1. Nguyên tắc và chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản ......................... 50
2.2.2. Hình thức, nội dung và hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản .......... 56
2.2.3. Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu ....................................................... 65
2.3.

Thực tiễn tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản tại các tòa án
của tỉnh Thừa Thiên - Huế ................................................................... 66

2.3.1. Tình hình tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản tại các tòa án
của tỉnh Thừa Thiên - Huế ................................................................... 66
2.3.2. Nguyên nhân tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản ....................... 67
2.3.3. Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản tại Thừa Thiên - Huế ......... 70
Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ HỢP
ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN .............................................................. 77
3.1.

Phƣơng hƣớng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng
mua bán tài sản ..................................................................................... 77

3.1.1. Quy định về nguyên tắc và chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản .......... 77
3.1.2. Quy định về hình thức, nội dung và hiệu lực của hợp đồng mua

bán tài sản ............................................................................................. 81
3.2.

Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng quy phạm pháp luật và giải
quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán tài sản ............................... 92


3.2.1. Hoàn thiện pháp luật ............................................................................ 92
3.2.2. Hƣớng dẫn thi hành .............................................................................. 94
3.2.3. Các giải pháp khác ............................................................................... 95
KẾT LUẬN ..................................................................................................... 98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................... 100


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
HĐ:

Hợp đồng

HĐMBTS:

Hợp đồng mua bán tài sản

BLDS:

Bộ luật Dân sự

TAND:

Tòa án nhân dân

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Chế định hợp đồng (HĐ) là một trong những nội dung quan trọng của
pháp luật dân sự Việt Nam không chỉ thể hiện thông qua gần một phần hai
trên tổng số các điều luật trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005, mà còn
xuất phát từ vai trò của HĐ trong đời sống xã hội.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa
dƣới sự quản lý của nhà nƣớc, hợp đồng mua bán tài sản (HĐMBTS) đƣợc
biết đến là loại HĐ thông dụng nhất, phổ biến nhất và có số lƣợng giao dịch
nhiều nhất khi các chủ thể tham gia vào lĩnh vực này. HĐMBTS nhằm đáp
ứng các điều kiện về vật chất, tinh thần cho các chủ thể, thúc đẩy sản xuất,
kinh doanh phát triển.
Bên cạnh đó, HĐMBTS từ những quy định của pháp luật đến thực tiễn
có nhiều vấn đề bất cập nảy sinh. Về phía những quy định của pháp luật dân
sự về HĐMBTS và những văn bản pháp luật khác liên quan đến HĐMBTS
còn nhiều điều bất cập, chƣa đồng bộ, nhiều quy định khó đƣợc áp dụng hoặc
chƣa phát huy tính hiệu lực của nó trong thực tiễn. Bên cạnh đó, có nhiều
quan hệ về HĐMBTS lại chƣa có pháp luật điều chỉnh dẫn tới khi có tranh
chấp xảy ra rất khó giải quyết. Về phía các chủ thể thiếu hiểu biết và nhận
thức không đúng đắn khi tham gia vào một số HĐMBTS chƣa tuân thủ các
quy định của pháp luật dẫn đến nhiều vi phạm, tranh chấp trong quá trình giao
kết và thực hiện HĐ. Việc phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động giải
quyết tranh chấp về HĐMBTS hiện nay là điều rất quan trọng để nhìn nhận rõ
hơn về tính hiệu quả của việc áp dụng các quy phạm pháp luật hiện hành,
đồng thời qua tình hình thực hiện HĐMBTS, từ đó đƣa ra các giải pháp cụ thể
nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho HĐMBTS theo quy định của pháp luật

1

Việt Nam trên cơ sở thực tiễn là những tranh chấp về HĐMBTS tại tỉnh Thừa
Thiên - Huế. Xuất phát từ vai trò quan trọng của HĐMBTS trong đời sống xã
hội, tác giả chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân sự
Việt Nam qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên - Huế” để làm đề tài luận văn thạc
sĩ chuyên ngành Luật dân sự.
2. Tình hình nghiên cứu
Luật Dân sự là một ngành luật có vị trí, vai trò quan trọng trong hệ
thống pháp luật Việt Nam. Vì vậy, từ trƣớc đến nay có rất nhiều công trình
nghiên cứu về Luật Dân sự. Có thể chia các công trình nghiên cứu về Luật
Dân sự thành ba nhóm lớn dƣới đây:
- Nhóm luận văn, luận án, đề tài khoa học: Ở nhóm này có thể liệt kê
một số công trình nghiên cứu tiêu biểu nhƣ:“Chế độ hợp đồng trong nền kinh
tế thị trường ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay”, Luận án tiến sĩ Luật học,
của Phạm Hữu Nghị;“Giao dịch dân sự vô hiệu và việc giải quyết hậu quả
pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu”, Luận án tiến sĩ Luật học, của Nguyễn
Văn Cƣờng; “Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên
cứu”, Đề tài nghiên cứu khoa học của TS. Nguyễn Thị Huệ.
- Nhóm giáo trình, sách: Trong nhóm này phải kể đến một số giáo trình
nhƣ: Giáo trình Luật Dân sự, Trƣờng đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân
dân, Hà Nội, 2000; Giáo trình Luật Dân sự, Trƣờng đại học Luật thành phố Hồ
Chí Minh; Tài liệu học tập Luật Dân sự, Khoa Luật - Đại học Huế, Nxb Thuận
hóa, 2011. Về sách, hiện có một số sách chuyên khảo liên quan tới một số khía
cạnh pháp lý về HĐ, nhƣ cuốn, “Pháp luật về hợp đồng” của TS. Nguyễn
Mạnh Bách, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1995; “Chế định hợp đồng trong
Bộ luật Dân sự Việt Nam” của TS. Nguyễn Ngọc Khánh, Nxb Tƣ pháp, Hà
Nội, 2007; “Luật Hợp đồng Việt Nam - Bản án và Bình luận bản án”, của TS.
Đỗ Văn Đại, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008.

2


- Nhóm các bài báo, tạp chí chuyên nghành luật: Các bài nghiên cứu
thuộc nhóm này đƣợc đề cập trên một số tạp chí nhƣ Tạp chí Luật học, Tạp chí
Tòa án nhân dân (TAND), Tạp chí Dân chủ pháp luật, Báo Pháp luật Việt
Nam. Trong đó có thể kể tới một số bài viết sau: “Hiệu lực và thời điểm có
hiệu lực của hợp đồng” của PGS.TS. Đinh Văn Thanh đăng trên Tạp chí Luật
học, số chuyên đề về BLDS, 1996; “Điều chỉnh thông tin bất cân xứng và quản
lý rủi ro trong pháp luật hợp đồng Việt Nam” của PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa,
Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2003; “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng”
của TS. Phạm Công Lạc, Báo Pháp luật Việt Nam, Số chuyên đề 01, 2004.
Những công trình khoa học trên là tài liệu vô cùng qúy báu giúp tác giả
có thêm nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn,
nhƣng các công trình kể trên không nghiên cứu riêng và toàn diện về
HĐMBTS theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam. Bởi vậy, việc lựa
chọn đề tài “Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân sự Việt Nam
(qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên - Huế)” để làm luận văn là không trùng
lặp với các công trình khoa học đã đƣợc công bố.
3. Mục đích, nhiệm vụ, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
* Mục đích
Từ việc nghiên cứu quy định của pháp luật về HĐ nói chung và
HĐMBTS theo pháp luật dân sự Việt Nam nói riêng đến thực tiễn tại tỉnh
Thừa Thiên - Huế nhằm đƣa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống
pháp luật dân sự và các hệ thống pháp luật khác trong lĩnh vực HĐMBTS
ở Việt Nam.
Việc nghiên cứu của đề tài là phân tích các quy định của pháp luật Việt
Nam hiện hành về HĐMBTS, trên cơ sở đó tìm hiểu những quy định còn bất
cập của pháp luật hình thức và nội dung.
Nghiên cứu các quan hệ về HĐMBTS ở địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế,

3


từ đó đƣa ra những vƣớng mắc trong áp dụng pháp luật. Bên cạnh đó, đƣa ra
quan điểm của bản thân về việc hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực HĐMBTS
theo pháp luật dân sự ở nƣớc ta hiện nay.
* Nhiệm vụ
Để thực hiện đƣợc mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ:
- Nghiên cứu các quy định của pháp luật về HĐMBTS theo pháp luật
dân sự Việt Nam hiện hành.
- Phát hiện những hạnh chế, vƣớng mắc, bất cập trong quá trình thực
hiện và áp dụng pháp luật về HĐMBTS.
- Thực trạng những quan hệ về HĐMBTS theo quy định của pháp luật
dân sự tại tỉnh Thừa Thiên - Huế.
- Từ những quy định của pháp luật tới thực tiễn thi hành còn nhiều
vƣớng mắc, bất cập, từ đó có các giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý và
thực tiễn áp dụng.
* Đối tượng
Đề tài đề cấp đến những quy định của pháp luật về HĐ nói chung và
HĐMBTS nói riêng theo pháp luật dân sự Việt Nam, những quy định của
pháp luật trong việc giao kết HĐMBTS nhƣ nguyên tắc, hình thức, nội
dung, chủ thể, ký kết tới việc tranh chấp và giải quyết các tranh chấp phát
sinh trong hoạt động mua bán tài sản theo pháp luật dân sự và thực tiễn về
quan hệ HĐMBTS cùng với những tranh chấp và giải quyết tranh chấp tại
tỉnh Thừa Thiên - Huế.
* Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật trong việc áp
dụng để giao kết, thực hiện HĐMBTS và nghiên cứu thực tiễn quan hệ
HĐMBTS cùng với những vấn đề tranh chấp và việc giải quyết các tranh

4


chấp trong HĐMBTS nhƣ những vi phạm về hình thức của HĐ mua bán nhà,
vi phạm về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản có đăng ký
quyền sở hữu, vi phạm về nguyên tắc giao kết HĐ, chủ thể giao kết HĐ…
trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế từ năm 2007 đến năm 2011, để từ đó làm
rõ các yêu cầu của đề tài đặt ra.
4. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu
* Cơ sở lý luận
Luận văn đƣợc nghiên cứu trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác Lênin, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về
Nhà nƣớc và Pháp luật.
* Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phƣơng pháp duy vật lịch sử, duy vật biện chứng
thông qua việc sử dụng phƣơng pháp luận khoa học của chủ nghĩa Mác Lênin về vấn đề Nhà nƣớc và Pháp luật để nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Đồng thời cũng sử dụng phƣơng pháp tổng hợp và phân tích để nghiên
cứu các quy định của pháp luật hiện hành về HĐMBTS theo pháp luật dân sự.
Các phƣơng pháp so sánh, thống kê, khảo sát đƣợc thực hiện để vừa đối
chiếu các quy định, các quan điểm khác nhau vừa thu thập xử lý số liệu nhằm
làm sáng tỏ các vấn đề cần trình bày trong luận văn.
5. Những điểm mới của luận văn
So với các công trình nghiên cứu về HĐ trƣớc đây luận văn có những
điểm mới nhƣ sau:
- Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận về HĐ nói chung và
HĐMBTS nói riêng theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam, đã chỉ ra
đƣợc những điểm hạn chế, bất cập, chƣa đồng bộ theo quy định hiện hành.
- Luận văn nghiên cứu việc áp dụng quan hệ HĐMBTS và những tranh

5

chấp về HĐMBTS tại tỉnh Thừa Thiên - Huế với đặc thù riêng của địa
phƣơng so với các tỉnh khác trong phạm vi toàn quốc.
- Luận văn đƣa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện chế định HĐMBTS.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Với tƣ cách là một công trình khoa học nghiên cứu toàn bộ nội dung
của chế định HĐMBTS theo quy định của pháp luật dân sự. Kết quả nghiên
cứu của đề tài sẽ mang lại đóng góp cả về mặt khoa học và thực tiễn.
* Ý nghĩa khoa học
- Trƣớc hết, luận văn góp phần phân tích những quy định của pháp luật
về HĐMBTS theo pháp luật dân sự nhằm làm rõ các quy định của pháp luật
hiện hành.
- Trên cơ sở các quy định của pháp luật dân sự hiện hành về HĐMBTS
chỉ ra những hạn chế, bất cập trong quá trình áp dụng vào thực tiễn.
- Chỉ ra các tranh chấp từ HĐMBTS trong quan hệ dân sự tại địa
phƣơng, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm giải quyết, hoàn thiện chế định
HĐ nói chung và trong lĩnh vực mua bán tài sản nói riêng. Những ý kiến này
có thể đƣợc sử dung tham khảo trong quá trình sửa đổi, bổ sung BLDS năm
2005 trong thời gian tới.
- Luận văn là cơ sở tham khảo cho các công trình nghiên cứu khoa học
sau này về HĐMBTS.
* Ý nghĩa thực tiễn
Qua nghiên cứu và chỉ ra những vƣớng mắc, bất cập trong chế định HĐ
nói chung và HĐMBTS nói riêng theo quy định của pháp luật dân sự Việt
Nam. Luận văn làm rõ sự cần thiết sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2005. Những
ý kiến về giải pháp hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật trong luận văn
góp phần quan trọng trong thực tiễn áp dụng quan hệ HĐMBTS.

6

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo bố cục
của luận văn bao gồm ba chƣơng:
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản theo
pháp luật dân sự Việt Nam.
Chương 2: Thực tiễn về hợp đồng mua bán tài sản tại tỉnh Thừa Thiên Huế từ năm 2007 đến năm 2011.
Chương 3: Phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện về hợp đồng mua
bán tài sản.

7


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI
SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM
1.1. Những vấn đề chung về hợp đồng và hợp đồng mua bán tài sản
1.1.1. Khái niệm về hợp đồng
Để có thể tồn tại và phát triển, các chủ thể trong xã hội phải tham gia
vào các giao dịch nhất định thông qua việc trao đổi, dịch chuyển các lợi ích
do mình tạo ra và nhận lại những lợi ích vật chất cần thiết từ các chủ thể khác
nhằm thỏa mãn các nhu cầu chính đáng của mình. Một trong những phƣơng
thức cơ bản để thực hiện việc trao đổi lợi ích trong xã hội chính là sự thỏa
thuận giữa các bên, dựa trên các nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng và
đƣợc đặt dƣới sự bảo trợ của luật pháp. Hiện tƣợng đó đƣợc định danh trong
luật bằng thuật ngữ pháp lý là“Hợp đồng”.
Ngày nay, HĐ là công cụ pháp lý quan trọng và phổ biến để con ngƣời
thực hiện các giao dịch nhằm thỏa mãn hầu hết mọi nhu cầu của mình. Tuy
vậy, trong lịch sử lập pháp của nhân loại, để tìm ra đƣợc một thuật ngữ chính

xác, nhƣ thuật ngữ “hợp đồng” đang đƣợc sử dụng trong pháp luật của hầu
hết các quốc gia ngày nay, là việc không dễ dàng. Nhiều luật gia cho rằng
thuật ngữ “hợp đồng” (contractus) đƣợc hình thành từ động từ “contrahere”
trong tiếng La-tinh, có nghĩa là “ràng buộc” và xuất hiện lần đầu tiên ở La
Mã vào khoảng thế kỷ V - IV TCN [31]. Ban đầu, ngƣời La Mã cũng không
có khái niệm chung “contractus” mà sử dụng các thuật ngữ riêng biệt để chỉ
các HĐ cụ thể phổ biến nhƣ mua bán (sponsio), vay mƣợn (mutuum), gửi giữ
(depositum), ủy thác (mandatum). Mãi đến thời của luật gia La-be-ôn (thế kỷ I
sau CN), ngƣời La Mã mới chính thức sử dụng thuật ngữ “contractus” trong
luật, và quan hệ HĐ đƣợc pháp luật công nhận và bảo vệ dƣới thời Justinnian

8


[22]. Sau này, pháp luật các nƣớc phƣơng tây đã kế thừa và phát triển quan
niệm pháp lý từ thời La Mã và đã sử dụng chính thức thuật ngữ “hợp đồng”
mà trong tiếng Anh đƣợc viết là “contract”, và trong tiếng Pháp là “contrat”.
Ở Việt Nam, trong thực tế đời sống, có nhiều thuật ngữ khác nhau đƣợc
sử dụng để chỉ về HĐ: khế ước, giao kèo, văn tự, văn khế, cam kết, tờ giao
ước, tờ ưng thuận… Trong cổ luật, dựa vào các cứ liệu lịch sử còn lại cho đến
ngày nay, thuật ngữ “văn tự” hay “văn khế”, hay mua, bán, cho, cầm đã
đƣợc sử dụng khá sớm, trong Bộ Quốc triều hình luật [65]. Sau này, thuật ngữ
“khế ước” mới đƣợc sử dụng chính thức trong Sắc lệnh ngày 21/7/1925
(đƣợc sửa đổi bởi Sắc lệnh ngày 23/11/1926 và Sắc lệnh ngày 06/9/1927) ở
Nam phần thuộc Pháp, trong Bộ Dân luật Bắc kỳ 1931 và trong Bộ Dân luật
Trung kỳ 1936 - 1939. Thuật ngữ “khế ước” cũng đƣợc sử dụng ở Điều 13
trong Sắc lệnh 97/SL của nƣớc Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, đƣợc Hồ Chủ
tịch ký ban hành ngày 22/5/1950. Thuật ngữ “khế ước” cũng đƣợc sử dụng ở
Điều 653 trong Bộ Dân luật 1972 của chế độ Việt Nam Cộng hòa ở miền
Nam trƣớc 30/4/1975. Ngoài ra, trong Dân luật Bắc kỳ 1931, Dân luật Trung

kỳ 1936 - 1939 và Dân luật Sài Gòn 1972 còn sử dụng thuật ngữ “hiệp ước”
trong đó nhà làm luật xem “khế ước” là một “hiệp ước” [2] hoặc đồng nhất
giữa “khế ước” với “hiệp ước” [4].
Hiện nay, các văn bản pháp luật hiện hành của nhà nƣớc ta không còn
sử dụng thuật ngữ “khế ước” hay “hiệp ước” nhƣ trƣớc đây mà sử dụng các
thuật ngữ có tính “chức năng”, “công cụ” [32] nhƣ “hợp đồng dân sự”.
Nhìn chung, pháp luật của ta xem HĐ dân sự là một hành vi nhằm ghi
nhận, biểu lộ ý chí của các bên. Việc biểu lộ ý chí vừa là hành vi vừa là yếu tố
tạo nên nội dung HĐ. Cả hành vi và ý chí đều có mục đích, hƣớng đến lợi ích
nhất định. Ý chí và sự thể hiện ý chí của các bên phải tiến tới sự thoả thuận có
tính chất xây dựng, thiết lập một quan hệ pháp lý trên cơ sở những quy định
của pháp luật.
9


Theo Điều 388 BLDS năm 2005 khái niệm HĐ đƣợc quy định một
cách khái quát: “Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [44].
HĐ dân sự đƣợc xác lập trên nguyên tắc tự do giao kết HĐ, tức là các
bên tự do thoả thuận về nội dung HĐ, nhƣng không đƣợc trái pháp luật hoặc
đạo đức xã hội.
HĐ dân sự có thể đƣợc xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng
hành vi cụ thể, ví dụ: Ở chợ ngƣời ta có thể mua bán hàng hoá, thực phẩm
thông thƣờng bằng miệng. Phƣơng thức giao kết HĐ là một bên đề nghị và
bên kia chấp nhận. Khi hai bên đã thoả thuận thì HĐ có hiệu lực, trừ trƣờng
hợp hai bên thoả thuận giao kết HĐ bằng hình thức nhất định thì HĐ chỉ đƣợc
coi là đã giao kết khi đã tuân thủ hình thức đó. Ví dụ: Hai bên thoả thuận
miệng nhƣng nhất trí là phải làm HĐ bằng văn bản.
Trong trƣờng hợp pháp luật có quy định là HĐ dân sự phải đƣợc thể hiện
bằng văn bản, phải đƣợc chứng nhận của công chứng nhà nƣớc, đăng ký hoặc

xin phép, thì HĐ chỉ đƣợc coi là đã giao kết khi tuân thủ những thể thức đó. Ví
dụ HĐ mua bán nhà ở, HĐ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất… Việc thực
hiện HĐ dân sự phải tuân theo nguyên tắc giao kết HĐ, đƣợc quy định tại Điều
389 BLDS năm 2005. HĐ dân sự chấm dứt trong các trƣờng hợp đƣợc quy
định tại Điều 424 BLDS năm 2005. Quy định trên của pháp luật Việt Nam có
sự thừa kế của Pháp luật La Mã. Theo pháp luật La Mã HĐ đƣợc coi là căn cứ
phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quan hệ dân sự. Bởi vì, thứ nhất, nó có sự
thoả thuận giữa các chủ thể. Thứ hai, xuất phát từ đặc thù của HĐ, sự thoả
thuận đó xuất phát từ mục đích nhất định mà các bên muốn đạt đƣợc. HĐ là
phƣơng tiện đạt đƣợc mục đích, mục đích là cơ sở vật chất của HĐ, mục đích
có thể là mong muốn tặng cho, tiếp nhận một nghĩa vụ hoặc bảo đảm thực hiện
một nghĩa vụ, hay nói cách khác là mong muốn đạt đƣợc mục đích pháp lý nào

10


đó. Không có sự mong muốn đạt đƣợc một mục đích nào đó thì không thể có
một ý chí đích thực để xác định HĐ. Mặt khác HĐ sẽ không có hiệu lực nếu
mục đích của HĐ đó bị pháp luật cấm hoặc trái với đạo đức xã hội.
Cũng xuất phát từ những mục đích pháp lý khác nhau của HĐ dân sự
mà ngƣời ta có thể phân loại các HĐ dân sự thông dụng khác nhau nhƣ
HĐMBTS, HĐ thuê tài sản, HĐ vay tài sản… Trong đó, BLDS năm 2005 xây
dựng HĐMBTS nhƣ là một HĐ phổ biến nhất và quan trọng nhất của giao lƣu
dân sự, không chỉ áp dụng cho HĐ dân sự đơn thuần mà còn có thể áp dụng
cả với các loại HĐ về mua bán tài sản trong hoạt động sản xuất, kinh doanh,
thƣơng mại.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản
1.1.2.1. Khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản
Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức sản
xuất là sản xuất tự cung tự cấp và sản xuất hàng hoá. sản xuất tự cung tự cấp

là hình thức sản xuất mà sản phẩm lao động chỉ dùng để thoả mãn nhu cầu
của ngƣời sản xuất trong nội bộ kinh tế. Đối lập với hình thức sản xuất này là
sản xuất hàng hoá, sản xuất hàng hoá là sản phẩm của xã hội, trong đó mối
quan hệ sản xuất giữa ngƣời sản xuất biểu hiện ra thị trƣờng, thông qua việc
mua bán, trao đổi sản phẩm và dịch vụ. Hàng hoá có thể thoả mãn nhu cầu
sản xuất, tiêu dùng của con ngƣời thông qua việc trao đổi với nhau. Quá trình
phát triển lâu dài của sản xuất và trao đổi hàng hoá đã làm xuất hiện tiền tệ.
Tiền tệ làm thƣớc đo giá trị vì bản thân nó cũng là một hàng hóa đặc biệt, có
giá trị nhƣ các loại hàng hoá khác. Giá trị của mỗi hàng hoá đƣợc biểu hiện
bằng một số tiền nhất định là giá cả. Do vậy, việc trao đổi hàng hoá và tiền tệ
là một quan hệ pháp luật mà ngƣời mua và ngƣời bán có những quyền và
nghĩa vụ nhất định, thông qua đó làm phát sinh chấm dứt quyền và tài sản của
các bên. Việc mua bán làm chấm dứt quyền sở hữu của ngƣời bán đối với vật

11


đem bán đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của ngƣời mua đƣợc thể hiện
trong HĐMBTS.
HĐMBTS là HĐ dân sự thông dụng, đƣợc BLDS năm 2005 đề cập tới
đầu tiên. Xét từ góc độ lịch sử thì HĐ mua bán không phải là hợp đồng xuất
hiện đầu tiên, HĐ xuất hiện đầu tiên là HĐ trao đổi tài sản, tuy nhiên, vì nó
thông dụng nên đƣợc BLDS năm 2005 xếp nó đầu tiên. Theo Điều 428 BLDS
năm 2005 thì: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo
đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua
có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” [44]. Nhƣ vây, HĐMBTS
phải có mục đích chuyển quyền sở hữu, chuyển giao tài sản. Nếu không có
chuyển giao sở hữu thì sẽ không có HĐ mua bán cho dù có chuyển giao tài
sản mà thực chất là HĐ khác.
1.1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản

Theo quy định tại Điều 428 BLDS năm 2005 có thể thấy HĐMBTS có
những đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, HĐMBTS là sự thoả thuận giữa các bên chủ thể gồm bên
mua và bên bán, cơ sở đầu tiên để hình thành HĐ mua bán là sự thoả thuận
bằng ý chí tự nguyện của các bên. Hay nói cách khác quan hệ HĐ chỉ đƣợc
hình thành từ những hành vi có ý chí. Theo quan điểm của Mác: “Tự chúng,
hàng hoá không thể đi đến thị trƣờng và trao đổi đƣợc với nhau. Muốn cho
những vật đó trao đổi với nhau thì những ngƣời giữ chúng phải đối xử với
nhau nhƣ những ngƣời mà ý chí nằm trong các vật đó” [38]. Chỉ khi ý chí của
các bên không bị lừa dối hay cƣỡng ép mà hoàn toàn tự nguyện đƣợc thể hiện
thống nhất thì quan hệ HĐ mới đƣợc hình thành. Song HĐ đó có hiệu lực hay
không còn phụ thuộc vào nội dung thoả thuận của các bên có hợp pháp hay
không. Trong HĐMBTS các bên thoả thuận nhằm làm chấm dứt quyền sở
hữu của ngƣời bán đối với tài sản đó, và xác lập quyền sở hữu tài sản đối với

12


ngƣời mua. Việc chuyển quyền sở hữu tài sản này phải hợp pháp, không vi
phạm điều cấm của pháp luật thì HĐMBTS mới có hiệu lực.
Thứ hai, HĐMBTS là một dạng HĐ cụ thể của HĐ dân sự. Nên có thể
thấy HĐMBTS có hai đặc tính gắn liền với nhau. Đặc tính thứ nhất, đối tƣợng
chủ yếu của HĐMBTS là quyền sở hữu đối với tài sản chứ không phải là
chiếm hữu tài sản. Theo ngôn ngữ thông thƣờng quyền sở hữu một vật đƣợc
đồng hoá với vật đó, nên khi nói mua bán một vật thực chất là mua bán quyền
sở hữu vật đó. Điều này lý giải tại sao thông thƣờng ngƣời bán phải là chủ sở
hữu của tài sản. Và tại Điều 163 BLDS năm 2005 đã quy định: “Tài sản bao
gồm: Vật, tiền, giấy tờ có giá trị và các quyền tài sản” [44].
Nhƣ vậy, trong HĐMBTS đối tƣợng chủ yếu của nó là quyền sở hữu tài
sản. Theo quy định tại Điều 164 của BLDS năm 2005 thì: “Quyền sở hữu bao

gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở
hữu theo quy định của pháp luật” [44].
Để thỏa mãn là chủ sở hữu thì cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác phải có
đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản. Bên
cạnh quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu thì đối tƣợng của HĐMBTS còn
xác lập các quyền nhƣ quyền sở hữu đòi nợ, quyền sở hữu công nghiệp,
quyền tác giả.
Đặc tính thứ hai, trong HĐMBTS luôn có sự chuyển giao một số tiền từ
ngƣời mua sang ngƣời bán đó là chỉ số giá cả. Nếu chỉ có đặc tính thứ nhất
tức là có sự chuyển giao quyền sở hữu mà không gắn liền với việc chuyển
giao một số tiền thì HĐ đó không phải là HĐMBTS mà chuyển thành HĐ
khác, có thể là HĐ tặng cho tài sản hay là HĐ trao đổi tài sản. Đây là hai đặc
tính quan trọng của HĐMBTS.
Thứ ba, HĐMBTS còn phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên
chủ thể phải thực hiện khi tham gia giao kết HĐ. Quyền và nghĩa vụ của các
chủ thể luôn gắn liền với nhau khi tham gia vào HĐMBTS.

13


HĐMBTS là một HĐ song vụ. Tính chất song vụ thể hiện ở chỗ các
bên chủ thể đều có nghĩa vụ đối với nhau, hay nói cách khác mỗi bên chủ thể
tham gia vừa là ngƣời có quyền lại vừa là ngƣời có nghĩa vụ. Do vậy, trong
nội dung của HĐMBTS, quyền dân sự của chủ thể tham gia đối lập tƣơng ứng
với nghĩa vụ của chủ thể tham gia HĐ kia và ngƣợc lại. Theo quy định tại
Khoản 1 Điều 406 BLDS năm 2005 thì “Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà
mỗi bên đều có nghĩa vụ với nhau” [44]. Ví dụ: Trong quan hệ mua bán ti vi,
A là ngƣời mua còn B là ngƣời bán. Trong trƣờng hợp này, B có nghĩa vụ
giao vật bán là chiếc ti vi theo thỏa thuận cho A, còn A có nghĩa vụ trả tiền
cho B. Trong HĐ song vụ, khi các bên thỏa thuận về thời hạn thực hiện nghĩa

vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến thời hạn. Trong
trƣờng hợp một bên không thực hiện nghĩa vụ thì bên kia có quyền yêu cầu
thực hiện đúng nghĩa vụ hoặc có quyền yêu cầu hủy HĐ. Khác với HĐ đơn
vụ, là HĐ mà chỉ có nghĩa vụ của một bên. Bên có nghĩa vụ không có quyền
gì đối với bên kia và bên kia là ngƣời có quyền mà không phải thực hiện bất
kỳ một nghĩa vụ nào.
HĐMBTS là HĐ có tính đền bù: Tính chất đền bù đƣợc xác định trên
cơ sở có đi và có lại về lợi ích giữa các chủ thể. Đây là loại HĐ mà mỗi bên
chủ thể sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích hay công việc nhất định thì
sẽ nhận lại đƣợc từ bên kia một lợi ích tƣơng đƣơng. Tuy nhiên, không phải
trong mọi trƣờng hợp, nhất thiết hai bên đều nhận đƣợc lợi ích vật chất thì
mới coi là đền bù tƣơng ứng. Ví dụ: A bán một chiếc xe máy cho B. Chiếc xe
đó có giá ngoài thị trƣờng là 20 triệu đồng. Nhƣng do B là bạn bè thân thiết
nên A bán cho B chiếc xe với giá 10 triệu đồng. Đặc điểm của HĐMBTS có
đền bù này là yếu tố phân biệt giữa HĐMBTS với HĐ tặng cho tài sản không
có tính đền bù.
HĐMBTS có mục đích là chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang

14


bên mua. Hay nói cách khác HĐMBTS là một căn cứ pháp lý làm kế tục
quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác. Do đó, chủ thể kế tục
quyền sở hữu tài sản phải tôn trọng các quyền đối với vật trên tài sản mà chủ
sở hữu trƣớc đã cho ngƣời thứ ba đƣợc hƣởng. Tức là cùng với việc chuyển
quyền sở hữu thì các nghĩa vụ gắn liền với các tài sản của chủ sở hữu trƣớc
cũng đƣợc chuyển giao cho ngƣời mua. Ví dụ, tại Khoản 3 Điều 453 BLDS
năm 2005 quy định về nghĩa vụ của ngƣời mua nhà ở nhƣ sau: “Trong trƣờng
hợp mua nhà đang cho thuê, thì phải đảm bảo quyền, lợi ích của ngƣời thuê
nhƣ đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực” [44].

1.1.3. Ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản
Nguyên tắc tự do giao kết HĐ đƣợc quy định tại Điều 389 BLDS năm
2005 là nguyên tắc chung cho mọi HĐ, trong đó có HĐMBTS. Vì vậy, ý
nghĩa pháp lý quan trọng trƣớc hết của HĐMBTS là phƣơng tiện pháp lý để
các chủ thể thực hiện quyền tự do trong giao lƣu dân sự để thoả mãn nhu cầu
của mình. Khi tham gia HĐMBTS, các chủ thể hƣớng tới những mục đích
khác nhau. Cho dù nhằm mục đích gì thì cũng phải thông qua HĐ để đạt đƣợc
mục đích đó. Vì vậy, HĐMBTS là phƣơng tiện để đạt đƣợc mục đích, đó
chính là cái đích cuối cùng mà các chủ thể mong muốn đạt đƣợc khi thực hiện
quyền tự do giao kết HĐ.
Bên cạnh đó, trong HĐ dân sự, nguyên tắc cao nhất là nguyên tắc tôn
trọng sự thoả thuận giữa các chủ thể. Chính điều này đã tạo cho các giao dịch
dân sự phát triển, hàng hóa lƣu thông tạo điều kiện thúc đẩy sản xuất hàng
hóa đáp ứng nhu cầu kinh tế thị trƣờng. Bên cạnh ý nghĩa kinh tế đó còn có ý
nghĩa xã hội to lớn. Đó là việc tạo ra công ăn việc làm cho ngƣời lao động;
đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của các chủ thể; tạo điều kiện thuận lợi
cho công dân thực hiện các quyền của mình trong đời sống dân sự. Chế định
HĐMBTS còn là cơ sở để các chủ thể giao dịch đúng pháp luật, đồng thời còn

15


là công cụ pháp lý hữu hiệu để nhà nƣớc hƣớng dẫn cách hành xử cho công
dân, bảo vệ các bên khi có tranh chấp xảy ra, chế định này đóng vai trò quan
trọng trong việc duy trì trật tự, kỹ cƣơng xã hội, phục vụ nhu cầu quản lý nhà
nƣớc đối với đời sống dân sự giúp thúc đẩy nền kinh tế và góp phần nâng cao
đời sống nhân dân.
1.2. Những quy định về hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật
dân sự Việt Nam
1.2.1. Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản

Nguyên tắc giao kết HĐMBTS cũng tuân thủ những quy định về
nguyên tắc giao kết HĐ nói chung. Vì vậy, các nguyên tắc giao kết HĐMBTS
đƣợc quy định tại Điều 389 BLDS năm 2005, với các nguyên tắc sau đây.
1.2.1.1. Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo
đức xã hội
BLDS năm 2005 quy định cho các chủ thể đƣợc tự do giao kết
HĐMBTS nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể có thể thoả mãn nhu cầu vật
chất cũng nhƣ tinh thần. Dựa trên nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi
có đủ các điều kiện tƣ cách chủ thể đều có thể tham gia giao kết bất kỳ mọi
HĐMBTS nào nếu muốn. Tuy nhiên, HĐMBTS chỉ có hiệu lực pháp luật,
đƣợc pháp luật công nhận và bảo vệ khi ý chí của các bên giao kết HĐ phù
hợp với ý chí của nhà nƣớc. Hay nói cách khác, sự tự do ý chí giao kết
HĐMBTS của các chủ thể phải nằm trong khuôn khổ, giới hạn nhất định
nhằm bảo vệ lợi ích của các cá nhân, lợi ích chung của xã hội và trật tự
công cộng. Nếu để các bên tự do vô hạn, thì HĐ sẽ trở thành phƣơng tiện
để kẻ giàu bóc lột ngƣời nghèo và sẽ là nguy cơ đối với lợi ích chung của
xã hội. Vì vậy, nhà nƣớc phải can thiệp vào các quan hệ mua bán tài sản.
Trong xã hội Việt Nam - xã hội chủ nghĩa, vì lợi ích chung của toàn xã hội
(lợi ích cộng đồng) và đạo đức xã hội không cho phép bất cứ cá nhân, tổ

16


chức nào đƣợc lợi dụng ý chí tự do để biến những HĐMBTS thành phƣơng
tiện bóc lột. Bên cạnh việc bảo đảm lợi ích của mình, các chủ thể phải chú
ý tới quyền, lợi ích của ngƣời khác, của toàn xã hội; tự do của mỗi chủ thể
không đƣợc trái pháp luật, đạo đức xã hội. Lợi ích của cộng đồng, của toàn
xã hội đƣợc quy định bởi pháp luật và đạo đức xã hội trở thành giới hạn
cho sự tự do ý chí của các chủ thể khi tham gia giao kết HĐ nói riêng, và
trong mọi hành vi của chủ thể nói chung.

1.2.1.2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng
Nguyên tắc này đƣợc quy định nhằm bảo đảm trong việc giao kết HĐ
không ai bị cƣỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý chí của mình, đồng thời
thể hiện bản chất của quan hệ pháp luật dân sự. Quy luật giá trị đòi hỏi các
bên chủ thể khi tham gia các quan hệ trao đổi phải bình đẳng với nhau; không
ai đƣợc viện lý do khác biệt về hoàn cảnh kinh tế, thành phần xã hội, dân tộc,
giới tính hay tôn giáo… để tạo ra sự bất bình đẳng trong quan hệ dân sự. Hơn
nữa, ý chí tự nguyện của các bên chủ thể tham gia HĐMBTS chỉ đƣợc bảo
đảm khi các bên bình đẳng với nhau trên mọi phƣơng diện. Chính vì vậy,
pháp luật không thừa nhận những HĐMBTS đƣợc giao kết thiếu sự bình đẳng
và ý chí tự nguyện của một trong các bên chủ thể. Tuy nhiên, trên thực tế thì
việc đánh giá một HĐMBTS có đƣợc giao kết bảo đảm ý chí tự nguyện của
các bên hay chƣa, trong một số trƣờng hợp lại là một công việc hoàn toàn
không đơn giản và khá phức tạp bởi nhiều nguyên nhân chủ quan và khách
quan khác nhau.
Nhƣ chúng ta đã biết, ý chí tự nguyện là sự thống nhất giữa ý chí chủ
quan bên trong và sự bày tỏ ý chí ra bên ngoài của chủ thể. Chính vì vậy, sự
thống nhất ý chí của chủ thể giao kết HĐMBTS với sự bày tỏ ý chí đó trong
nội dung HĐMBTS mà chủ thể này đã giao kết chính là cơ sở quan trọng để
xác định một HĐMBTS đã đảm bảo nguyên tắc tự nguyện hay chƣa. Hay nói

17


cách khác, việc giao kết HĐMBTS chỉ đƣợc coi là tự nguyện khi hình thức
của HĐMBTS phản ánh một cách khách quan, trung thực mong muốn,
nguyện vọng của các bên chủ thể tham gia HĐMBTS. Do đó, theo quy định
của pháp luật thì tất cả những HĐMBTS đƣợc giao kết do bị nhầm lẫn, lừa
dối hay bị đe doạ đều không đáp ứng đƣợc nguyên tắc tự nguyện khi giao kết
và do đó bị vô hiệu.

Tóm lại, các nguyên tắc khi giao kết HĐMBTS có một ý nghĩa rất quan
trọng trong lý luận cũng nhƣ trong thực tiễn áp dụng chế định HĐMBTS, góp
phần nâng cao hiệu quả trong quá trình điều chỉnh các quan hệ HĐMBTS.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu tìm hiểu nó một cách chi tiết, khoa học vấn đề
này luôn đƣợc đặt ra nhằm ngày càng làm hoàn thiện hơn các quy định pháp
luật về HĐMBTS, giúp các chủ thể có thể tự bảo đảm đƣợc lợi ích cá nhân
cũng nhƣ lợi ích cộng đồng khi tham gia giao kết HĐMBTS.
1.2.2. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản
Chủ thể của HĐMBTS gồm có bên mua và bên bán. Trong quan hệ
HĐMBTS luôn có sự xuất hiện của hai chủ thể này, nếu thiếu một trong hai
thì không thỏa mãn quan hệ giữa mua và bán.
Bên bán là ngƣời có tài sản đem bán, bên bán có thể là chủ sở hữu tài
sản hoặc là ngƣời đƣợc chủ sở hữu uỷ quyền hợp pháp bán tài sản hoặc là
ngƣời có quyền bán tài sản của ngƣời khác theo quy định của pháp luật. Ví
dụ Cơ quan thi hành án có quyền bán tài sản của ngƣời bị cƣỡng chế thi
hành án dân sự. Nói chung, bên bán phải là ngƣời có quyền bán tài sản nếu
bên bán không có quyền bán tài sản thì HĐMBTS bị vô hiệu. Trong một số
trƣờng hợp đặc biệt nhƣ HĐ bán đấu giá tài sản thì bên bán bao gồm ngƣời
bán tài sản và ngƣời đấu giá. Ngƣời bán tài sản và ngƣời đấu giá có thể là
một, ngƣời bán tài sản là chủ sở hữu hoặc là ngƣời có quyền bán tài sản
của ngƣời khác, ngƣời bán đấu giá theo quy định của pháp luật hiện hành là

18


trung tâm dịch vụ bán đấu giá có tƣ cách pháp nhân dƣới sự quản lý hoặc
tổ chức kinh doanh dịch vụ bán đấu giá có tƣ cách pháp nhân dƣới sự quản
lý của Sở Tƣ pháp về nghiệp vụ. Ngƣời bán tài sản nếu không trực tiếp bán
đấu giá tài sản với ngƣời bán đấu giá thì cả hai bên cùng thoả thuận để định
giá khởi điểm cho tài sản đó.

Bên mua là ngƣời có nhu cầu mua tài sản và đã thoả thuận thống
nhất ý chí với bên bán về việc mua tài sản, trừ trƣờng hợp pháp luật có
quy định khác.
Bên bán và bên mua có thể là cá nhân hoặc pháp nhân, ngoài ra hộ gia
đình và tổ hợp tác cũng là những chủ thể đặc biệt, không phải cá nhân cũng
không phải pháp nhân. Đối với hộ gia đình có thể coi là chủ thể hạn chế, vì
theo quy định của BLDS năm 2005 họ chỉ trở thành chủ thể của quan hệ
HĐMBTS trong một số quan hệ nhất định. Điều 106 BLDS năm 2005 quy
định: “Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp
công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngƣ nghiệp
hoặc một số lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ
thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này” [44].
Nếu chủ thể là cá nhân thì bên bán và bên mua phải có đầy đủ năng lực
hành vi dân sự tức là phải từ đủ 18 tuổi trở lên, có khả năng nhận thức và điều
khiển hành vi của mình. Đối với ngƣời từ đủ 15 tuổi trở lên đến chƣa đủ 18
tuổi, nếu có tài sản riêng đủ để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ, thì trong một
số trƣờng hợp có thể tự mình xác lập thực hiện HĐMBTS, còn đối với ngƣời
đủ 6 tuổi đến chƣa đủ 15 tuổi, ngƣời bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, khi
thực hiện giao dịch nhỏ nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày phù hợp
với lứa tuổi thì có thể tự mình xác lập. Đối với ngƣời chƣa đủ 6 tuổi, ngƣời
mất năng lực hành vi dân sự thì mọi giao dịch đều do ngƣời đại diện xác lập,
thực hiện đƣợc quy định rõ tại Điều 22 và Điều 23 BLDS năm 2005.

19