Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam

MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.

“SỔ ĐỎ”, “SỔ HỒNG”: GIẤC MƠ VÀ HIỆN THỰC

1

5
5

1.1.1

Những vụ việc nổi bật

1.1.2

Bình luận thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử 14
dụng đất
Tiểu kết
27

5

.
.
1.1.3
.
1.2.

NHỮNG QUAN NIỆM KHÁC NHAU VỀ ĐĂNG KÝ BẤT
ĐỘNG SẢN

28

1.2.1

Sơ lược về đăng ký bất động sản trên thế giới

28

1.2.2

Sự phát triển của các hệ thống đăng ký bất động sản

33

Hệ thống đăng ký đối kháng
Hệ thống đăng ký quyền
Hệ thống Torrens

33
36
37

Hệ thống kiểu Anh quốc

39

Tiểu kết

40

.
.
1.2.3
1.2.4
1.2.4
.1
1.2.4
.2
1.2.5

Chương 2. THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT 41
ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ NHỮNG NỖ LỰC
XÂY DỰNG LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

41

2.1.

BẢN CHẤT CỦA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1

Đăng ký bất động sản: nghĩa vụ cung cấp dịch vụ 42
công của nhà nước

2.2.

PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN
HÀNH

46

2.2.1

Quy định của Luật Đất đai [2003]
Mô hình đăng ký

5
0
51

Cơ chế thực thi pháp luật

57

2.2.1
.1
2.2.1


.2
2.2.1
.3
2.2.1
.4
2.2.2
2.2.3

2.3
2.3.1
2.3.2
2.3.3

Nghĩa vụ chứng minh nguồn gốc bất động sản

57

“Sổ đỏ” nên cấp cho thửa đất

58

Quy định về đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở 60
hữu nhà ở
Tiểu kết
MỘT VÀI BÌNH LUẬN VỀ DỰ THẢO LUẬT
ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Tiêu chí đánh giá
Mục tiêu của dự thảo luật đăng ký bất động sản
Triết lý của dự thảo luật đăng ký bất động sản
Phạm vi đăng ký
Cơ quan đăng ký

66
66
67
68
71
72

73

KẾT LUẬN

77

PHỤ LỤC

79

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

98


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ vài năm trở lại đây, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy
chứng nhận sở hữu nhà ở đã trở thành vấn đề nóng bỏng, thu hút sự quan tâm của
dƣ luận và pháp luật. Cấp giấy chứng nhận đăng ký bất động sản lẽ ra phải là việc
đƣợc làm từ rất lâu, song bấy lâu nay bị sao nhãng. Kể từ khi có Luật Đất đai
[2003] các cơ quan quản lý đất đai mới tuyên bố “hạ quyết tâm” phải giải quyết
xong vấn đề cấp “sổ đỏ” cho dân trong toàn quốc vào cuối năm 2005, rồi sau đó
chủ trƣơng này phải gia hạn đến cuối năm 2006. Chủ đề này trở thành tâm điểm
của dƣ luận khi Luật Nhà ở năm 2005 quy định về cấp “sổ hồng mới” và ý tƣởng
“giấy xanh” của Bộ Tƣ pháp ra đời. Nhƣng rốt cuộc, sau rất nhiều nỗ lực của các
cơ quan và quan viên nhà nƣớc, cho đến cuối năm 2007, theo báo cáo của ngài tân
Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng trƣớc Quốc hội trong kỳ họp cuối năm,
thì công việc dƣờng nhƣ còn đang rất dở dang, đầy khiếm khuyết với những con
số đã làm đƣợc thật khiêm tốn, không khỏi phiền lòng ngƣời dân. Theo báo cáo

của ông Bộ trƣởng Phạm Khôi Nguyên, “đến 30-9-2007 mới có 37 địa phƣơng đạt
đƣợc 70% kế hoạch, 27 tỉnh thành còn lại vẫn còn hơn nửa phần việc chƣa xong”,
“một số địa phƣơng, giấy đã hoàn thành nhƣng ngƣời dân chƣa đến nhận. Có nơi
nhƣ Hà Nội chỉ có 23,8% các tổ chức đƣợc cấp "sổ đỏ”, Bắc Giang là 37,08%”
["Sổ đỏ”: tiền và phiền! Tuổi trẻ, thứ Tƣ, 07/11/2007]
Trong bối cảnh đó, ý tƣởng xây dựng một đạo luật quy định chung
về đăng ký bất động sản đã đƣợc Quốc hội khoá XI quan tâm, giao Bộ
Tƣ pháp chủ trì soạn thảo. Sau nhiều lần chỉnh sửa, lấy ý kiến các Bộ
ngành, dự thảo này hiện đang là một nội dung trong chƣơng trình làm
luật của Quốc hội khoá XII.
Trƣớc ngổn ngang những vấn đề cần lời giải đáp, thì việc nghiên
cứu pháp luật về đăng ký bất động sản là một việc làm có ý nghĩa, cần sự
góp sức của nhiều ngƣời. Với suy nghĩ ấy, để góp vài lời bàn nho nhỏ,
1


chúng tôi chọn chủ đề: “Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam”
làm đề tài nghiên cứu trong khuôn khổ một luận văn tốt nghiệp thạc sĩ
luật học.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong thời gian qua, giới khoa học nói chung, khoa học pháp lý nói
riêng đã có nhiều công trình nghiên trực tiếp và gián tiếp về các quy định
của pháp luật liên quan đến lĩnh vực đăng ký bất động sản, có thể kể ra
một số công trình tiêu biểu nhƣ: (1) Đỏ hồng xanh: những sắc màu gian
truân của trƣớc bạ, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, năm 206 của PGS. TS.
Phạm Duy Nghĩa; (2) Mối quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập
quyền đối với bất động sản, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 12/2006 của
TS Nguyễn Ngọc Điện; (3) Bộ Tƣ pháp đã chủ trì, đồng chủ trì hàng chục
hội thảo khoa học về đăng ký bất động sản phục vụ cho việc soạn thảo dự
luật đăng ký bất động sản. Chúng tôi cũng đã giành nhiều thời gian và tâm

huyết nghiên cứu về chủ đề thú vị này, và đã có dịp công bố các báo cáo
sau: (1) “Bàn về vai trò đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai của nhà nƣớc ta
hiện nay”, kỷ yếu Hội nghị khoa học “Địa lý- Địa chính”, Trƣờng đại học khoa
học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, tháng 9 năm 2006; (2) “Đi tìm triết lý
của sổ đỏ”, kỷ yếu Hội thảo khoa học “Địa chính với thị trƣờng bất động sản: Lý
luận và thực tiễn ở Việt Nam”, Viện nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng, tháng 1 năm 2006.
Nhìn nhận một cách tổng quan, các công trình vừa kể trên từ nhiều
góc độ khác nhau đã phân tích, đánh giá một cách sâu sắc các quy định
của pháp luật Việt Nam hiện hành về đăng ký. Tuy nhiên, với một chủ đề
thú vị và muôn phần phức tạp cả về lý thuyết lẫn thực tiễn thì bên cạnh
những thành công mà giới khoa học pháp lý nƣớc ta đã đạt đƣợc, chủ đề
này vẫn cần tiếp tục đƣợc nghiên cứu và bổ khuyết, nhằm tìm kiếm những
kiến giải khoa học cho việc xây dựng và ban hành pháp luật, sao cho pháp
luật ngày càng gần với cuộc sống hơn. Vì lẽ đó, trong một chừng mực nhất
2


định, chúng tôi hy vọng rằng việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về đăng
ký bất động sản ở Việt Nam” trong khuôn khổ Luận văn tốt nghiệp Thạc
sĩ luật học là sự góp sức có ý nghĩa.
3. Mục đích nghiên cứu
Luận văn đƣợc thực hiện trong bối cảnh Việt Nam đang quan tâm
đổi mới công tác xây dựng pháp luật. Theo xu hƣớng đổi mới đó thì, “xây
dựng pháp luật ngày càng lấy lợi ích của dân làm cốt lõi, chứ không chỉ
quá quan tâm đến quản lý nhà nƣớc làm trung tâm” [25, tr.xxi]. Sự mong
mỏi thiết tha này, dẫu chƣa phải là hiện thực, song là tất yếu dù sớm hay
muộn, bởi đó là tất yếu khách quan không thể chối bỏ. Bởi vậy, các vấn đề
sẽ đƣợc đề cập trong bản Luận văn này cũng sẽ không nằm ngoài mục
đích và quan niệm ấy. Để thực hiện mục đích và ý tƣởng vừa nêu, chúng

tôi sử dụng một số tƣ liệu từ báo chí, một vài vụ việc đã đƣợc toà án
nhân dân giải quyết, những sự kiện và vụ việc có thật ấy đƣợc dùng làm
phần dẫn nhập, minh chứng cho các nội dung nghiên cứu.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Về đối tƣợng nghiên cứu: Đối tƣợng nghiên cứu chủ yếu của luận
văn này là (i) các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về đăng ký
bất động sản; và (ii) các định hƣớng, quy định trong Dự thảo luật đăng ký
bất động sản Việt Nam đang đƣợc gấp rút soạn thảo bởi cơ quan của Bộ
Tƣ pháp.
Phạm vi nghiên cứu: Pháp luật về đăng ký bất động sản về cơ bản
bao gồm đăng ký vật quyền và đăng ký giao dịch bảo đảm về bất động
sản. Đây quả là một chủ đề không nhỏ, trong khuôn khổ yêu cầu của một
luận văn tốt nghiệp, chúng tôi chỉ tập trung nghiên cứu khía cạnh thứ
nhất của chủ đề này. Nghĩa là, trong luận văn này, nội dung nghiên cứu
chỉ tập trung vào việc đăng ký vật quyền, nội dung đăng ký giao dịch bảo

3


đảm về bất động sản sẽ là chủ đề của một nghiên cứu khác khi có điều
kiện.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện Luận văn này, chúng tôi sẽ phải sử dụng phƣơng pháp
luận duy vật biện chứng, phƣơng pháp luận duy vật lịch sử, cơ sở lý luận
về nhà nƣớc và pháp luật trong điều kiện mới với nhiều sự thay đổi nhƣ
hiện nay. Thêm vào đó, chúng tôi sẽ sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu
khoa học đáng tin cậy thƣờng gặp nhƣ: phƣơng pháp tổng hợp; phƣơng
pháp phân tích, đánh giá; phƣơng pháp hệ thống; phƣơng pháp so sánh,
đối chiếu; phƣơng pháp lịch sử….
6. Bố cục của luận văn

Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, phụ lục, luận văn đƣợc kết cấu
thành 2 chƣơng.
 Chƣơng I: Tổng quan về đăng ký bất động sản;
 Chƣơng II: Thực tiễn pháp luật Việt Nam và những nỗ lực
xây dựng Luật Đăng ký bất động sản.
************
Dẫu đã rất nỗ lực, song với sự hiểu biết sơ sài của mình, luận văn
này không thể tránh khỏi những thiếu sót. Những khiếm khuyết và hạn
chế ấy là của riêng tôi. Với tinh thần thực sự cầu thị, tác giả chân thành
mong đợi những chỉ dẫn, gợi ý, trao đổi, và phê bình của các nhà khoa học
để mở rộng thêm đƣờng học hỏi; hân hạnh ấy là niềm khích lệ quý báu và
vô cùng có ý nghĩa đối với tác giả không chỉ để hoàn thiện bản Luận văn
này...
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2008
Tác giả

4


CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1
1.1.1

“SỔ ĐỎ”, “SỔ HỒNG”: GIẤC MƠ VÀ HIỆN THỰC
Những vụ việc nổi bật

[1]. "Kỷ lục hành dân": 28 lần không xin nổi một chữ ký
[, lên mạng ngày 17/05/2005]

Báo Lao Động lại phát hiện một "kỷ lục" mới về "thủ tục
hành dân". Đó là trường hợp để làm sổ đỏ, một công dân đã
phải tìm lên UBND phường, đi đi lại lại tới 28 lần trong ròng
rã gần 3 tháng trời, mà kết quả vẫn là số 0 tròn trĩnh...
"Hành" tới số
Ngƣời bị "hành" là ông Nguyễn Trọng Hiệp - 77 tuổi, hiện
đang sống tại nhà số 8 phố Lê Đại Hành, phƣờng Lê Đại
Hành, Hà Nội. Theo tìm hiểu của phóng viên, khoảng cuối
tháng 1.2005, chấp hành chủ trƣơng Nhà nƣớc trong việc xúc
tiến kê khai xin sổ đỏ, ông Hiệp lên Sở Tài nguyên - Môi
trƣờng và Nhà đất Hà Nội để hỏi thủ tục.
Sau đó, ông đƣợc cán bộ ở đây hƣớng dẫn: Vì nhà ông nằm
trong diện chính sách nên ông phải có bộ "hồ sơ cấp giấy
chứng nhận nhà chính sách", gồm có các giấy tờ liên quan,
quan trọng nhất là "đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở (QSHNƠ) và quyền sử dụng đất ở (QSDĐƠ)",

5


"giấy khai nhận di sản thừa kế" có chữ ký của UBND phƣờng
xác nhận là "không có tranh chấp". Còn công đoạn tiếp theo,
cán bộ của sở sẽ nghiên cứu, giải quyết.
Ngỡ rằng mọi việc nhƣ thế là quá rõ ràng, đơn giản, ngày 1.2
(trƣớc Tết Nguyên đán Ất Dậu), ông Hiệp lập xong bộ hồ sơ
và lên phƣờng xin chữ ký. Bà chủ tịch phƣờng yêu cầu ông
gặp ông Trần Quốc Long - cán bộ địa chính. Ông Long hẹn
ông Hiệp 2 ngày để giải quyết, nhƣng sau đó lại khất lần ông
Hiệp với nhiều lý do cá nhân khác nhau.
Khi Tết Nguyên đán tới, ông Long lại hẹn sau Tết sẽ giải

quyết. Nhận thấy có điều không ổn, ông Hiệp đã tỉ mỉ ghi lại
các lần đƣợc phƣờng hẹn vào một quyển lịch. Trong thời gian
chờ đợi giải quyết, ông Long lại tiếp tục yêu cầu ông Hiệp
nộp bổ sung một số tài liệu nhƣ bản thi hành án đã giải quyết
tranh chấp (vì trƣớc đó nhà ông Hiệp đã có tranh chấp và
đƣợc toà án xử thắng kiện), tờ công chứng bản di chúc, yêu
cầu ông Hiệp phải lấy xác nhận của các gia đình liền kề là
không có tranh chấp (?)...
Hết kiên nhẫn
Ngày 14/3, ông lên phƣờng thì mãi tới lúc này phƣờng mới
chịu xác nhận cho ông vào "bản khai quyền thừa kế QSHNƠ,
công trình và QSDĐƠ trong khuôn viên" là diện tích ông
đang ở không có tranh chấp, không có đơn thƣ khiếu kiện.
Nhƣng lạ một điều là phƣờng vẫn không chịu ký vào "đơn xin
cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ" cho ông Hiệp,
mặc dù nội dung cũng không khác gì so với "bản khai quyền
thừa kế..." (?), cũng đều là xác nhận diện tích ông Hiệp đang

6


ở không có tranh chấp.
Trong thời gian này, cán bộ địa chính phƣờng còn yêu cầu
ông Hiệp lên quận, lên thành phố để hỏi đi hỏi lại các thủ tục,
rồi yêu cầu cung cấp thêm rất nhiều giấy tờ (không cần thiết),
yêu cầu ông phải giải trình thêm khá nhiều vấn đề khác.
Đến ngày 21/4, sau gần 3 tháng với 28 lần lên UBND phƣờng
chỉ để xin 1 chữ ký mà không có kết quả, ông già 77 tuổi với
bệnh tật trong mình đã quá mệt mỏi và không còn đủ kiên
nhẫn, buộc phải làm đơn khiếu nại gửi lên các cấp thẩm

quyền và cơ quan báo chí.
Gặp chúng tôi, ông không kìm nổi sự bức xúc: "Trong khi
Đảng và Nhà nƣớc ta đang tìm mọi cách để đơn giản hoá quy
trình, đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ theo quy chế 1 cửa, thì
không hiểu sao UBND phƣờng Lê Đại Hành cứ cố tình vòng
vèo, đƣa đẩy tôi mãi chỉ vì một chữ ký. Tôi đã thực sự hết
kiên nhẫn".
Trong buổi làm việc với phóng viên, ông Trần Quốc Long cán bộ địa chính phƣờng Lê Đại Hành cho biết là hồ sơ của
ông Hiệp tƣơng đối đầy đủ, tuy nhiên do một số chi tiết chƣa
khớp nên phƣờng phải giữ lại để... xác minh (!?!). Ông Long
cho biết là vì trong hồ sơ do ông Hiệp khai có sự sai lệch về
diện tích nhà ở nên phải chờ xác minh, tuy nhiên, về điều này,
ông Hiệp đã giải trình rõ trong phiếu trả lời gửi cho phƣờng
ngày 29.3, không biết ông Long đã đọc chƣa.
Ngoài ra, theo ông Long, một nguyên nhân khác dẫn đến việc
hồ sơ của ông Hiệp bị kéo dài tới vậy là do ông Hiệp... chƣa
xin đƣợc chữ ký của các hộ liền kề khẳng định rằng không có

7


tranh chấp về diện tích nhà mà ông xin cấp sổ đỏ. Tuy vậy,
hình nhƣ ông Long quên mất rằng trƣớc đó, ngày 6.3, ông
Hiệp đã nộp tờ "đơn xin xác nhận" có chữ ký của các hộ gia
đình liền kề với nhà ông Hiệp khẳng định là không có thắc
mắc, khiếu kiện gì với ông Hiệp và bản thân bà chủ tịch
phƣờng cũng đã ký xác nhận vào đơn này...
Vậy là, chỉ với những lý do "khá vu vơ" mà cán bộ địa chính
phƣờng Lê Đại Hành đã không chịu ký vào bộ hồ sơ hoàn
toàn hợp lệ của ông Hiệp. Phải chăng ở đây ngƣời ta vẫn coi

thủ tục hành chính... để "hành dân là chính".
Kiều Minh

[2] Sổ đỏ chƣa đủ lại thêm sổ hồng
[VietnamNet, Thứ bảy, 17/6/2006]

Ngày 1/7/2006, Luật Nhà ở có hiệu lực, trong đó nội dung
đƣợc chú ý nhất là thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà. Theo quy định, hồ sơ xin cấp và mẫu giấy chứng nhận
đều do Bộ Xây dựng ban hành.
Dự thảo Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở nêu rõ 2
trƣờng hợp Nhà nƣớc sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà. Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất
ở và chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cƣ; thứ hai chủ sở
hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở. Trên giấy sẽ
thể hiện các thông tin nhƣ hiện trạng nhà ở (diện tích, tầng
cao, kết cấu chính), diện tích thửa đất, tên của chủ sở hữu...
Bộ Xây dựng có trách nhiệm in ấn phát hành Giấy chứng

8


nhận để áp dụng thống nhất trong cả nƣớc.
Cá nhân đề nghị cấp giấy sẽ nộp hồ sơ và kinh phí cho cơ
quan có thẩm quyền, trong đó có bản sao giấy tờ về tạo lập
nhà ở, bản vẽ sơ đồ nhà đất. Trong thời hạn 30 ngày kể từ
ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân cấp quận, huyện
phải cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở
hữu. Trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày ký giấy chứng
nhận, Phòng Quản lý nhà cấp quận, huyện phải gửi thông báo

bằng văn bản cho chủ sở hữu biết các nghĩa vụ tài chính phải
nộp theo quy định của pháp luật.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đƣợc cấp hoặc đổi khá
dễ dàng khi bị mất, hƣ hỏng, rách hay đã hết trang ghi xác
nhận thay đổi. Trƣờng hợp ngƣời dân đã đƣợc cấp sổ hồng
theo Nghị định 60/CP, sổ hồng theo Nghị định 95/CP hoặc
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có ghi nhà ở theo
quy định của pháp luật về đất đai, nếu có nhu cầu cũng đƣợc
cấp đổi.
Điểm mới duy nhất của giấy chứng nhận cấp theo Luật Nhà ở
so với sổ đỏ cấp theo Luật Đất đai hiện nay là nhà ở đƣợc
chứng nhận quyền sở hữu thay vì ghi nhận. Những quy định
khác không có gì mới so với nội dung Nghị định 95/CP ban
hành hồi đầu năm ngoái về việc cấp sổ hồng.
Thứ trƣởng Bộ Xây dựng Tống Văn Nga cho biết, khi có
hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì những quy định trong
Nghị định 95/CP sẽ bị bãi bỏ. Ông Nga cho hay, sổ đỏ cấp
theo luật về đất đai hiện nay vẫn có giá trị, nhƣng do nhà ở
chỉ đƣợc ghi nhận chứ chƣa đƣợc chứng nhận quyền sở hữu

9


nên khi giao dịch ngƣời dân phải chuyển sang giấy chứng
nhận mới.
Xin cấp sổ hồng phải có sổ đỏ?
Dự thảo Luật quy định, đối với nhà ở đã đƣợc tạo lập từ trƣớc
ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành, cá nhân xin cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà phải có giấy tờ về tạo lập hợp
pháp nhà ở. Đó có thể là giấy phép xây dựng nhà ở, giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy
tờ về quyền sử dụng đất quy định theo Luật Đất đai hoặc có
tên trong sổ địa chính đối với nhà ở đã đƣợc xây dựng trƣớc
ngày 1/7/2004. Nhƣ vậy nhiều trƣờng hợp có sổ đỏ rồi, ngƣời
dân mới đƣợc xin giấy chứng nhận sở hữu nhà.
Một điểm khắt khe khác đƣợc đƣa ra trong dự thảo là thời
gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau 60 ngày kể từ ngày
nhận đƣợc thông báo về các nghĩa vụ tài chính, chủ sở hữu
phải nộp để nhận giấy. Quá thời hạn thì hồ sơ đã nộp mặc
nhiên hết giá trị. Nếu có nhu cầu đề nghị cấp giấy thì họ phải
làm lại hồ sơ. Ngay các cán bộ địa chính cũng cho rằng trong
trƣờng hợp thuế trƣớc bạ và tiền sử dụng đất khá cao nhƣ
hiện nay, ngƣời dân sẽ khó có khả năng nộp trong 60 ngày.
Kinh phí cấp giấy chứng nhận lần đầu là 100 nghìn/giấy, lần
sau là 50 nghìn đồng, tuy không lớn nhƣng nếu phải làm
nhiều lần thì số tiền lại không nhỏ.
Phong Lan

10


[3] Bội tín “sổ đỏ” tại khu tái định cƣ Đằng Lâm I – Hải
Phòng: Doanh nghiệp chờ... đến bao giờ?
[DDDN.com.vn, ngày 18/02/2008]
Hơn 200 hộ dân khu tái định cư (TĐC) phường Đằng Lâm
I – quận Hải An – TP Hải Phòng hiện đang kiện Công ty
cổ phần Vật liệu và Xây lắp thương mại (gọi tắt là Công ty
cổ phần thương mại) vì “tội”... bội tín! Nguyên Công ty
này đã “hứa”: trong 6 tháng từ ngày nhận đất TĐC, sẽ
hoàn thành thủ tục “sổ đỏ” cho người dân. Nhưng đã hơn

hai năm qua, Công ty vẫn không thể thực hiện được lời
hứa.
Đƣợc biết, Công ty cổ phần Thƣơng mại là chủ đầu tƣ dự
án xây dựng Khu đô thị mới nối đƣờng Lạch Tray với
đƣờng Hồ Sen Cầu Rào II từ tháng 1/2002. Đây là một
trong 15 dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trọng điểm của
Hải Phòng và là dự án “mẫu” của thành phố trong áp dụng
các phƣơng án giải phóng mặt bằng(GPMB) có hiệu quả.
Doanh nghiệp bội tín!
Theo cam kết dự án, chủ đầu tƣ thực hiện tìm kiếm khu
vực TĐC trƣớc, sau đó “mời” các hộ dân cùng họp bàn,
thống nhất biện pháp giải phóng mặt bằng. Khu vực TĐC
đƣợc chủ đầu tƣ và ngƣời dân cùng chọn thuộc phƣờng
Đằng Lâm I, quận Hải An, cách nơi ở cũ của những hộ dân
bị thu hồi đất (phƣờng Đông Hải, quận Lê Chân) không
quá 4 km.
Tại các Quyết định số 2302/QĐ-UB ngày 23/4/2003 và
11


808/QĐ-UB ngày 2/4/2004, 1277/QĐ-UB ngày 29/4/2004
thì thành phố đã đồng ý giao đất cho Công ty xây dựng khu
TĐC tại các phƣờng Đằng Lâm, Cát Bi, quận Hải An, đáp
ứng đủ nhu cầu TĐC. Ngày 30/11/2005, Công ty cổ phần
Thƣơng mại bàn giao đất TĐC cho các hộ dân. Trƣớc đó.
Công ty cổ phần Thƣơng mại đã xin ý kiến thành phố về
các khoản có thể và không thể đáp ứng cho yêu cầu của
ngƣời dân. Tại biên bản tạm bàn giao đất, đại diện Công ty
đã “mạnh dạn” ký... cam kết: “Làm giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở cho hộ dân sau thời gian 6 tháng kể từ ngày

chủ hộ trả đủ tiền và đƣợc UBND thành phố quyết định
giao đất TĐC”. Cũng tại biên bản này, các phƣơng án thu
tiền sử dụng đất, diện tích TĐC từng hộ, các khoản hỗ trợ,
các thắc mắc của các hộ dân... đều đƣợc thể hiện, thỏa
thuận cách giải quyết một cách cụ thể, chặt chẽ... Vì vậy,
hơn 200 hộ dân đã đồng ý nhận đất TĐC, tự nguyện
GPMB để bàn giao cho Công ty cổ phần Thƣơng mại thực
hiện dự án. Nhƣng thời hạn Công ty cổ phần Thƣơng mại
“hứa” làm thủ tục “sổ đỏ” cho bà con đã kéo dài tới hơn 2
năm mà vẫn không xong, và cũng chƣa biết tới ngày nào
mới có kết quả. Cực chẳng đã, bà con đành đâm đơn kiện
Công ty cổ phần Thƣơng mại vì đã không thực hiện cam
kết.
Vì cũng bị... chờ!
Dù Công ty cổ phần Thƣơng mại đã tạm giao đất TĐC cho
dân từ 30/11/2005, nhƣng tới ngày 20/10/2006, UBND
quận Lê Chân – địa phƣơng thực hiện nhiệm vụ thu hồi đất

12


xây dựng Khu đô thị mới nối đƣờng Lạch Tray với đƣờng
Hồ Sen Cầu Rào II cho thành phố - mới có Quyết định
3018/QĐ-UBND phê duyệt phƣơng án... TĐC của dự án?
Chậm gần 1 năm so với thời điểm DN thực hiện tạm giao
đất cho dân. Trƣớc đó, tại văn bản 3669/UBND-XD ngày
27/6/2006, UBND thành phố cũng đã đồng ý cho phép các
hộ dân trong khu TĐC đƣợc nợ tiền sử dụng đất theo đúng
thời gian luật định (tối đa 3 năm và phải thể hiện rõ trong
sổ đỏ). Thế nhƣng, việc xử lý thủ tục đối với các trƣờng

hợp nợ tiền sử dụng đất trong khu TĐC Đằng Lâm cứ kéo
dài tới... gần hết năm 2007 với vô số văn bản qua lại, rất
nhiều cuộc họp... không có kết quả. Nghĩa là vẫn không có
bất kỳ một hộ dân nào tại khu TĐC đƣợc nhận sổ đỏ quyền lợi hợp pháp của họ.
Làm việc với DĐDN, đại diện Công ty cổ phần Thƣơng
mại khẳng định, toàn bộ danh sách những hộ đủ điều kiện
cấp sổ đỏ (còn nợ hoặc không nợ tiền sử dụng đất) đã
chuyển sang Chi cục Thuế quận Hải An từ lâu. Đến thời
điểm 2/10/2007, Công ty đã nộp tổng số 1,7 tỷ VND tiền
giá trị sử dụng đất của khu TĐC Đằng Lâm, hoàn thành
100% mức nộp của Công ty đối với thành phố. Còn theo
khẳng định của Chi cục Thuế quận Hải An, thì hiện Công
ty vẫn còn thiếu danh sách chi tiết những hộ... còn nợ tiền
sử dụng đất. Nhƣng tại buổi làm việc với DĐDN
(31/1/2007), thông tin này mới đƣợc chuyển tới Công ty cổ
phần Thƣơng mại và đƣợc Công ty gửi hồ sơ ngay trong
ngày.

13


Đến ngày 11/2/2007, Chi cục Thuế quận Hải An khẳng
định, đã chuyển toàn bộ hồ sơ những hộ dân khu TĐC
Đằng Lâm đủ điều kiện đƣợc cấp sổ đỏ sang Phòng TNMT quận này. Nhƣng trả lời DĐDN qua điện thoại, ông
Bùi Đức Cƣờng, Trƣởng Phòng TN-MT quận Hải An
khẳng định vẫn chƣa hề nhận bàn giao hồ sơ từ Chi cục
Thuế quận Hải An. Cũng có nghĩa là những hộ dân tại khu
TĐC Đằng Lâm sẽ vẫn tiếp tục... chờ!.
Xuân Hạ

1.1.2 Bình luận thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đƣợc Luật Đất đai [2003] đề cập trƣớc tiên trong nhóm các quyền của
những ngƣời sử dụng đất, chắc “đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất” phải là một quyền quan trọng. Quan trọng đến nỗi nhà làm luật không
thể xếp quyền này ở hàng thứ hai trong một tập hợp không quá nhiều các
quyền. Ngƣời Việt Nam có câu: “đầu có xuôi thì đuôi mới lọt” để chỉ tầm
quan trọng của hết thảy những gì đƣợc xếp ở hàng đầu tiên, ở vị trí thứ
nhất. Không rõ đây là trƣờng hợp ngẫu nhiên hay là một dụng ý của ngƣời
soạn luật, song nếu là sự sắp xếp có chủ đích- điều gì quan trọng thì liệt kê
trƣớc, thì trong một chừng mực nhất định đây quả là may mắn cho ngƣời
dân nƣớc ta. Ngƣời soạn luật đã thấu hiểu nỗi niềm băn khoăn, tâm trạng
cánh cánh lo âu hằng ngày hằng giờ của những ngƣời dân vì đất của họ
chƣa đƣợc cấp “số đỏ”. Phải chăng, nhà làm luật muốn “nhắc nhở” các cơ
quan thực thi pháp luật rằng đó là quyền đầu tiên mà ngƣời sử dụng đất
phải đƣợc hƣởng cần phải đƣợc ƣu tiên làm trƣớc, làm ngay và làm dứt
điểm? Đây là quyền của ngƣời dân thì nhà nƣớc với tƣ cách là cơ quan
cung cấp dịch vụ công phải có nghĩa vụ cung cấp khi ngƣời dân có yêu
14


cầu, nhằm hiện thực hóa quyền của họ. Công việc này thiết tƣởng cũng
không quá khó khăn, song bấy lâu nay không đƣợc đánh giá đúng tầm
quan trọng, một phần do nhận thức của ngƣời dân, một phần do quy trình
cung cấp dịch vụ công này của cơ quan công quyền còn nhiều yếu kém, và
đôi khi quá nhiêu khê, tốn kém. Mấy vụ việc đã đƣợc báo chí đăng tải
đƣợc nêu lại trong luận văn này là những bằng chứng cho nhận định vừa
nêu. Và tiếc thay, chúng chỉ là số ít, điển hình trong muôn vàn sự việc mà
ngƣời dân đang phải đối mặt hàng ngày với bao lo âu và mong đợi.
Ngƣời đọc nào lại không băn khoăn trƣớc câu hỏi rằng điều gì đã
khiến cho ông cụ đã ở vào cái tuổi “xƣa nay hiếm” phải lặn lội, kiên nhẫn,

28 lần lọc cọc đạp xe đến chốn quan trƣờng hòng mong một ngày nào đó
ông sẽ có đƣợc tờ giấy chứng nhận về mảnh đất ông suốt đời gắn bó, tờ
giấy mà ngƣời dân nƣớc ta quen gọi là “sổ đỏ”. Niềm mong ƣớc đó không
phải chỉ của riêng ông Hiệp, mà là mơ ƣớc cháy bỏng của hàng chục triệu
ngƣời dân có đất có nhà mà bấy lâu nay chƣa có trƣớc bạ.
Rồi nữa, điều gì khiến cho các cơ quan công lực phải tranh nhau thiết
kế giấy tờ nhà đất với những sắc màu khác nhau đến nỗi có ngƣời phải
than rằng: “Đỏ, hồng, xanh: những sắc màu gian truân của trƣớc bạ”. Tôi
chợt rùng mình khi trong đầu thoảng lên ý nghĩ, phải chăng trong “cơn
khát giấy”, giấc mơ “sổ đỏ” của dân thì quan viên nhà nƣớc thi nhau chiều
lòng các ông chủ nhân dân? Bộ Tƣ pháp đang đƣợc giao chủ trì soạn thảo
dự luật đăng ký bất động sản, và câu chuyện cơ quan đăng ký bất động sản
sẽ do Bộ nào quản lý vẫn là câu chuyện còn phải “co kéo” nhiều nữa.
Câu chuyện trƣớc bạ ở nƣớc ta là một bức tranh với nhiều gam màu
sang tối khác nhau. Hiện nay, nhu cầu về an toàn pháp lý đối với đất đai
và tài sản gắn liền trên đất đó của ngƣời dân nƣớc ta là rất lớn và chính
đáng, thậm chí dƣờng nhƣ đã vƣợt khả năng cung cấp của các cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền. Song, nếu nhìn vào những gì đang diễn ra hàng ngày
15


đƣợc mô tả trên các mặt báo, thì về đại thể, có thể nhận thấy sự phiền toái
vẫn đang đƣợc đùn đẩy về phía những ngƣời dân đang hàng ngày cóp nhặt
từng đồng tiền lẻ để đóng thuế cho Nhà nƣớc.
Dẫu vẫn còn manh mún và chƣa thực sự khoa học, song với các quy
định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở… đã đủ để nhận ra quyền và nghĩa vụ
của ngƣời dân cũng nhƣ quyền và trách nhiệm các cơ quan hữu quan về
lập hồ sơ trƣớc bạ, cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời dân, đã có cả quy định
về thời hạn tối thiểu cho một vụ việc… Song, bức tranh thực tiễn muôn
màu qua các tình huống “lƣỡng nan” vừa dẫn cho thấy, thật ít thấy công

chức có thẩm quyền, hay các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đứng ra
chịu trách nhiệm trƣớc dân về sự yếu kém, vi phạm của mình. Và một điều
lạ nữa, ngƣời dân với tƣ cách là chủ nhân của đất nƣớc này, lại không đủ
can đảm và sự khẳng khái để khởi kiện khi công chức lạm quyền, từ chối
sai đối với các yêu cầu chính đáng theo luật định của họ. Hình nhƣ tâm lý
“nhịn cho qua chuyện”, chấp nhận “chi phí”, hoặc cậy nhờ các mối quan
hệ thay vì các yêu cầu đàng hoàng, chính trực mà báo chí thời gian gần
đây thoảng khi có nhắc tới đã trở thành tâm lý cố hữu trong đại bộ phận
ngƣời dân nƣớc ta. Nếu thực tiễn đó cứ tiếp tục diễn ra, thì chủ trƣơng và
nỗ lực cải cách nền hành chính hiện nay càng thêm khó khăn và xa vời,
nếu không muốn nói chỉ là những giấc mơ với một khoản lớn tiền của dân
đƣợc tiêu tốn. Ngƣời ta bảo, trong những sự thay đổi, thì thay đổi tƣ duy là
điều gian nan nhất.
Vì chƣa quen với một nền hành chính phục vụ, mọi khó khăn hiện nay
trong quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở đều đƣợc đẩy về phía ngƣời dân có nhu cầu. Theo một
nghiên cứu độc lập của bà Elaine Ma Eachern, chuyên gia về đăng ký bất
động sản, trong khuôn khổ Dự án ADB-TA 4418, “hỗ trợ doanh nghiệp
nhỏ và vừa” của Ngân hàng Phát triển Châu Á thì do các văn phòng đăng
16


ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam mới đƣợc thành lập. Trƣớc khi trình
đƣợc một bộ hồ sơ hoàn chỉnh xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, một chủ doanh nghiệp phải
thu thập hồ sơ và thông tin ở bốn cơ quan địa phƣơng khác. Sau đó các
nhân viên của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải tiến hành 20
bƣớc khác nhau đối với một hồ sơ nhƣ vậy. Do đó, hời gian tối thiểu để
một chủ doanh nghiệp nhận đƣợc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
20 ngày kể từ khi chủ doanh nghiệp nộp đủ hồ sơ đến phòng đăng ký

quyền sử dụng đất. Trên thực tế trong một số trƣờng hợp thời gian này
cũng có thể là 2 năm hoặc dài hơn. Thủ tục đế lấy đƣợc Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đối với trƣờng hợp giao hoặc thuê đất thì chắc chắn mất
thời gian hơn và phức tạp hơn nhiều [33, tr.4].
Đối với doanh nghiệp, chi phí về thời gian là một đại lƣợng đáng kể
cấu thành chi phí kinh doanh, quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho doanh nghiệp nếu tiếp tục kéo dài sẽ gia tăng đáng kế chi phí
cho doanh nghiệp, và trên bình diện chung thì đó cũng là tăng chi phí cho
xã hội. Trong trƣờng hợp ngƣợc lại, may mắn hơn, nếu quy trình này là
ngắn thì chi phí kinh doanh sẽ giảm đáng kể, các giao dịch gia tăng, kinh
tế nhờ đó mà phát triển.
Vì phải “trày da đỏ mắt” với cái “sổ đỏ”, “giấy hồng” mà ngƣời dân,
doanh nghiệp và công luận nƣớc ta phản ứng khá quyết liệt đối với mọi sự
cải tiến quy trình cấp giấy chứng nhận về bất động sản, ý tƣởng “giấy
xanh” của Bộ Tƣ pháp đã không thể dễ dàng ra đời ra là một minh chứng
cho nhận định vừa nêu. Đối với ngƣời dân, hình nhƣ cơ quan nào có thẩm
quyền, cái giấy chứng nhận mang sắc màu gì không quan trọng bằng quy
trình đó phải giản đơn, thuận tiện, nhanh chóng và phù hợp với điều kiện
thực tế của Việt Nam về lƣu giữ các thông tin về điền sản. Khi một sinh
linh chào đời, họ phải đƣợc khai sinh ở một nơi duy nhất, thay vì phải khai
17


tên bố ở một cơ quan, rồi đến một “cơ quan quản lý về phụ nữ” để khai tên
ngƣời mẹ và nhận ít nhất hai giấy khai sinh cho một con ngƣời. Cũng nhƣ
vậy, từng thửa đất và tài sản đƣợc kiến tạo trên đất đó, chúng ta đã có hẳn
một danh từ và sự phân loại dành riêng cho chúng- bất động sản với nghĩa
là một khối không thể tách rời, thì cũng nên chỉ có một cơ quan đăng ký,
lƣu giữ và cập nhật thông tin là đủ.
Sẵn sàng bỏ một khoản “chi phí” đôi khi không nhỏ để “quan đất xã”

làm sổ đỏ giải quyết nhanh hơn thay vì phải “xếp hàng” và mòn mỏi chờ
đợi, hẳn ngƣời dân nƣớc ta không sợ nhiều “giấy” sẽ “tiêu tốn” tiền bạc
của họ, mà dƣờng nhƣ cái họ sợ là thủ tục phiền hà nhiêu khê, phải đi qua
nhiều “cửa ải” với thời gian kéo dài và đôi khi sự “kéo dài” đó dƣờng nhƣ
không có điểm dừng.

Thanh Hóa: Cán bộ địa chính ăn chặn tiền của dân
[Nguồn: />
Dƣ luận xã Đông Anh, huyện Đông Sơn, tỉnh Thanh Hóa đang xôn
xao việc bà Trần Lệ Hằng, cán bộ địa chính xã ăn chặn tiền làm sổ
đỏ của dân. Bị chất vấn tại hội nghị tiếp xúc cử tri và HĐND xã, bà
Hằng đã thừa nhận việc nhận tiền “thừa” của dân. Hơn 1 năm qua
các hộ nhiều lần khiếu nại lên các cấp thẩm quyền xã Đông Anh đòi
bà Hằng trả tiền bị chiếm đoạt vẫn chƣa đƣợc giải quyết. Điển hình
nhƣ trƣờng hợp của bà Lê Thị Sáng ở thôn 1: “Đầu năm 2004, sau
khi đo lại đất vƣờn có dƣ ra 50m2, để hợp thức hóa khu đất này bà
Hằng yêu cầu bà Sáng phải đƣa 1,2 triệu đồng và bồi dƣỡng thêm
200.000 đồng để chạy thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, trong khi tiền lệ phí làm sổ đỏ chỉ hết một nửa theo quy định”.
Dƣ luận cho rằng, sau nhiều năm đảm nhận chức vụ “quan đất xã”,
bà Hằng đã ăn chặn tiền làm sổ đỏ của rất nhiều ngƣời. Nhƣng

18


không hiểu sao UBND huyện Đông Sơn vẫn tạo điều kiện để bà cán
bộ địa chính xã làm sổ đỏ theo quy chế “một cửa”, thu tiền vô tội vạ
của dân nộp tiền thuế đất ?

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đƣợc quy định và

thực hiện từ nhiều năm trở lại đây bởi các đạo luật đất đai kế tiếp nhau.
Song, phải từ khi có Luật Đất đai [2003] các cơ quan quản lý đất đai mới
có tuyên bố “hạ quyết tâm” phải giải quyết xong vấn đề cấp “sổ đỏ” cho
dân trên toàn quốc vào cuối năm 2005, rồi sau đó chủ trƣơng này phải gia
hạn đến cuối năm 2006. Nhƣng rốt cuộc, sau rất nhiều nỗ lực của các cơ
quan và quan viên nhà nƣớc, cho đến cuối năm 2007, theo báo cáo của
ngài tân Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng trƣớc Quốc hội trong kỳ
họp cuối năm 2007, thì công việc dƣờng nhƣ còn đang rất dở dang và đầy
khiếm khuyết với những con số đã làm đƣợc thật khiêm tốn và phiền lòng
ngƣời dân. Theo báo cáo của ông Phạm Khôi Nguyên, “đến 30-9-2007
mới có 37 địa phƣơng đạt đƣợc 70% kế hoạch, 27 tỉnh thành còn lại vẫn
còn hơn nửa phần việc chƣa xong”, “một số địa phƣơng, giấy đã hoàn
thành nhƣng ngƣời dân chƣa đến nhận. Có nơi nhƣ Hà Nội chỉ có 23,8%
các tổ chức đƣợc cấp "sổ đỏ”, Bắc Giang là 37,08%” [34, tr.4]
Từ thực tiễn đó có thể đi đến một nhận xét, dƣờng nhƣ chúng ta đang
“dò đá qua sông”, mỗi cơ quan một vẻ, thiếu điều tra và nghiên cứu thực
tế trƣớc khi ban hành luật lệ. Những cuộc thử nghiệm thiếu bài bản, và tiếc
thay, đã trút thêm gánh nặng, phiền toái và lo âu lên đầu dân chúng.
Sự lạc hậu vừa kể trên lại diễn ra khi mà ở nhiều nƣớc, khi ban hành
một đạo luật, một điều luật, thậm chí là sửa một điều luật ngƣời ta phải
tiến hành các cuộc điều tra xã hội học về chi phí và những ảnh hƣởng của
những quy định mới đó lên xã hội. Sự tiến bộ của loài ngƣời đã cung cấp
cho họ những công cụ hữu ích để có thể lƣợng hoá và đo lƣờng mọi ảnh
19


hƣởng của các quy định pháp luật, cả tích cực và hạn chế. Nghĩa là trƣớc
khi một quy định pháp luật đƣợc ban ra, ngƣời ta sẽ tính toán đƣợc các
khoản chi phí nhƣ: chi phí để nghiên cứu điều tra mẫu, chi phí soạn thảo,
chi phí in ấn phát hành, chi phí thực thi và quan trọng hơn cả là họ đo

lƣờng đƣợc mức độ ảnh hƣởng của quy định pháp luật lên xã hội sau khi
đƣợc ban hành. Chẳng hạn, luật đăng ký bất động sản sẽ ảnh hƣởng nhƣ
thế nào đến các nhóm lợi ích khác nhau nhƣ doanh nghiệp, ngƣời nông
dân, thị dân, nhà kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp… Nhóm lợi ích
nào đƣợc lợi nhiều hơn, nhóm nào bị thiệt hại nhiều hơn vì lợi ích nếu vì
nhóm ngƣời này sẽ ảnh hƣởng đến nhóm ngƣời khác. Ngƣời ta bảo làm
luật là sự mặc cả về lợi ích giữa các nhóm lợi ích khác nhau trong xã hội.
Một quy định pháp luật đƣợc coi là tốt khi nó góp phần giảm chi phí giao
dịch. Đó là chủ đích của trƣờng phái nghiên cứu Luật và Kinh tế học nổi
tiếng thế giới, đang thống trị trong nghiên cứu pháp luật hiện nay.
Vì lẽ đó, từ các nhà lập pháp cho đến các nhà xuất bản đều nỗ lực tìm
đủ mọi phƣơng cách để giảm thiểu các chi phí này. Tôi đã nhìn thấy hai bộ
luật, một của ngƣời Đức một của ngƣời Nhật đƣợc in màu rất đẹp, dày cỡ
15 cm. Điều đáng ngạc nhiên là cả hai tƣ liệu đó không đƣợc đóng cố định
nhƣ những cuốn sách, hay đạo luật thƣờng thấy ở ta. Thay vào đó, họ dùng
các gim cài bằng kim loại, ngƣời dùng khi cần có thể tháo ra và lắp vào
một cách thật dễ dàng. Thầy tôi, chủ nhân của hai cuốn luật do ông mang
từ nƣớc ngoài về đó giải tích cho tôi nghe rằng, khi mua các cuốn luật đó
ngƣời mua để lại địa chỉ của mình cho ngƣời bán. Khi một điều luật của
đạo luật đó đƣợc sửa, hay thêm vào các điều khoản mới, nhà xuất bản đã
in cuốn luật đó thông qua ngƣời bán gửi đến ngƣời mua những tờ rời có in
các điều khoản mới hoặc sửa đổi. Công việc của ngƣời sử dụng là tháo
gim kim loại của cuốn sách, lấy ra những trang có in những điều đã sửa và
thay vào đó các trang in vừa nhận đƣợc từ nhà xuất bản. Họ không in lại
cả cuốn nhƣ ở nƣớc ta. Một công việc không mấy khó khăn nhƣng đã tiết
20


kiệm đƣợc rất nhiều chi phí. Tôi ngƣớc mắt lên tủ sách của mình, nhìn hai
cuốn Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 1995 và năm 2005 đặt cạnh nhau,

chúng đƣợc in có độ dày tƣơng đƣơng nhau, một cuốn không còn dùng
đƣợc nữa mà thấy chạnh lòng, ta còn rất nghèo mà không có nhu cầu học
cách tiết kiệm. Chỉ khi, trong một xã hội mà từ quan đến dân đều biết tiết
kiệm thì xã hội đó mới có cơ trở nên no ấm và giàu có.
Trở lại với câu chuyện trƣớc bạ ở ta, đã có quá nhiều loại giấy tờ đƣợc
yêu cầu ngƣời chủ cung cấp, và không hiếm khi ngƣời chủ bất động sản
không thể đáp ứng đƣợc các yêu cầu của cơ quan đăng ký, vì một ngƣời
không thể đƣa ra cái mà anh ta không có hoặc đã bị phá huỷ, thất lạc do
chiến tranh, thiên tai và thói quen chƣa biết đề cao việc lƣu giữ thông tin
của ngƣời Việt.
Hơn thế nữa, đã có không dƣới bốn (04) mẫu giấy rất không giống
nhau liên quan đến nhà đất đƣợc các cơ quan có chức năng đƣa ra và cấp
cho ngƣời dân. Báo giới gọi đó là hiện tƣợng “lạm phát” giấy chứng nhận
bất động sản. Nhƣng tiếc rằng, cái đích cuối cùng là mọi thửa đất đều có
hồ sơ địa chính, đều đƣợc đăng ký công khai thì chúng ta chƣa bao giờ đạt
đƣợc. Sự tranh luận thẳng thắn tại nghị trƣờng và sự bày tỏ quan điểm cá
nhân trƣớc báo giới của các nghị sĩ, đôi khi là cả sự lo âu với tƣ cách họ là
một công dân của đất nƣớc này cho thấy cách làm hiện nay của chúng ta
thực sự có vấn đề, là bất ổn, tạo cơ hội và điều kiện để các “quan đất”
nhũng nhiễu dân chúng nhằm tƣ lợi bất chính. Thực tiễn đó cho thấy
không còn sớm nữa, mà trái lại, cần nhanh chóng tháo gỡ bằng những giải
pháp hợp lòng dân, khoa học và thật triệt để.
"Sổ đỏ”: tiền và phiền!
[Nguồn: Tuổi trẻ, thứ Tƣ, 07/11/2007]

21


TT (Hà Nội) - Trước thực trạng có tới 80% các cuộc khiếu
kiện liên quan đến đất đai, đền bù, giải tỏa, ngày 6-11 Quốc

hội đã dành cả ngày nghe và thảo luận về báo cáo tình hình
chấp hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất - "sổ đỏ”.
Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên - môi trƣờng Phạm Khôi Nguyên
báo cáo trƣớc Quốc hội rằng Luật đất đai có hiệu lực từ năm
2003, chủ trƣơng cấp "sổ đỏ” cũng khởi động từ đó. Theo kế
hoạch, đến hết năm 2005, 64 tỉnh thành sẽ phải hoàn thành.
Mốc hạn này đã đƣợc dời tới năm 2006. Tuy nhiên đến 30-92007 mới có 37 địa phƣơng đạt đƣợc 70% kế hoạch, 27 tỉnh
thành còn lại vẫn còn hơn nửa phần việc chƣa xong.
Bộ trƣởng Phạm Khôi Nguyên nêu thêm: tại một số địa
phƣơng, giấy đã hoàn thành nhƣng ngƣời dân chƣa đến nhận.
Có nơi nhƣ Hà Nội chỉ có 23,8% các tổ chức đƣợc cấp "sổ
đỏ”, Bắc Giang là 37,08%.
“Lạm phát” giấy chứng nhận bất động sản
Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên - môi trƣờng Phạm Khôi Nguyên
cho biết tình trạng cán bộ, công chức gây phiền hà, nhũng
nhiễu ngƣời dân khi thực hiện nhiệm vụ này vẫn chƣa đƣợc
ngăn chặn. Sai sót trong thi hành cấp “sổ đỏ” vẫn còn phổ
biến. Ông Nguyên báo cáo trở ngại đầu tiên là công tác quản
lý của các cơ quan nhà nƣớc chƣa hiệu quả: tổng số các văn
bản quản lý, hƣớng dẫn thực hiện công tác cấp “sổ đỏ” từ
Chính phủ đến các bộ ngành hiện đã là con số 40. Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất ở nhiều tỉnh, huyện vẫn chƣa
22


đƣợc thành lập. Việc lập bản đồ địa chính, hoàn thiện hồ sơ
địa chính còn dở dang, số liệu không chính xác, hồ sơ hỏng,
thiếu, thất lạc... dẫn đến số liệu thực tế và sổ sách không
thống nhất...

Đại biểu Nguyễn Danh (Gia Lai) nêu thực trạng “lạm phát”
giấy chứng nhận bất động sản ở VN với bốn loại giấy dân
phải xin: Thứ nhất, “sổ đỏ” cấp theo Luật đất đai năm 1993.
Thứ hai là “sổ đỏ” cấp theo Luật đất đai năm 2003. Thứ ba,
“sổ đỏ” và nhà ở tại đô thị, cấp theo nghị định 60 (sổ hồng
cũ). Thứ tƣ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật
nhà ở (sổ hồng mới). “Đó là chƣa kể các loại giấy khác đƣợc
coi là hợp lệ, đã tạo nên một quá trình đăng ký không thống
nhất, với nhiều mẫu giấy khác nhau, khiến ngƣời dân gặp
không ít khó khăn, gian khổ”.
Theo đại biểu Nguyễn Văn Hợp (Hải Dƣơng), có bốn nhóm
nguyên nhân dẫn tới những hạn chế, yếu kém của công tác
cấp “sổ đỏ”. Trong đó, có một nguyên nhân đƣợc đại biểu
Hợp chỉ ra thẳng thắn là: tiền và phiền! Theo ông Hợp, hiện
chỉ đi nộp tiền, ngƣời dân phải đi lại 3-5 lần, rất phiền hà và
tốn kém.
Đại biểu Trần Du Lịch (TP.HCM) khẳng định “thủ phạm”
của sự rối rắm là do Luật nhà ở cản trở Luật đất đai. Ông nói:
Luật đất đai đã xác lập quyền sở hữu tài sản trên đất và bảo
hộ quyền đó, từ đây ngƣời dân có thể dựa vào để mua bán,
thế chấp, cho, tặng... Mọi chuyện vẫn đang trôi chảy thì Luật
nhà ở lại ban hành thêm “giấy hồng” và khẳng định: “Giấy
hồng” là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền sở

23