Nghiên cứu mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và chỉ số giá căn hộ tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHƯU MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU MỐI QUAN HỆ GIỮA TĂNG
TRƯỞNG TÍN DỤNG VÀ CHỈ SỐ GIÁ CĂN HỘ
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016


BỘ GIÁO DỤCVÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHƯU MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU MỐI QUAN HỆ GIỮA TĂNG
TRƯỞNG TÍN DỤNG VÀ CHỈ SỐ GIÁ CĂN HỘ
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: THẨM ĐỊNH GIÁ
Mã số: 7701230146

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:
GS.TS NGUYỄN TRỌNG HOÀI

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ "Nghiên cứu mối quan hệ giữa tăng trưởng
tín dụng và chỉ số giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh" là kết quả của quá trình
học tập, nghiên cứu khoa học độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của GS. TS
Nguyễn Trọng Hoài.
Các số liệu được nêu trong luận văn được trích dẫn nguồn rõ ràng và được
thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, được xử lý trung thực và khách quan.
Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.
TPHCM, ngày

tháng
Tác giả

năm 2016


MỤC LỤC
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục từ viết tắt
Danh mục các bảng biểu
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU.............................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu....................................................................................... 2
1.3. Câu hỏi nghiên cứu......................................................................................... 2
1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................... 2
1.5. Phương pháp nghiên cứu................................................................................ 3

1.6. Kết cấu của luận văn....................................................................................... 3
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN............................................................................... 5
2.1. Tổng quan về căn hộ để ở............................................................................... 5
2.1.1. Khái niệm căn hộ để ở................................................................................. 5
2.1.2. Phân loại bất động sản căn hộ để ở.............................................................. 6
2.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản căn hộ để ở.......................8
2.1.4. Giá căn hộ.................................................................................................. 13
2.1.5. Các phương pháp xác định giá căn hộ....................................................... 14
2.2. Tín dụng ngân hàng...................................................................................... 18
2.2.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng................................................................... 18
2.2.2. Đặc điểm của tín dụng ngân hàng.............................................................. 18
2.2.3. Vai trò của tín dụng ngân hàng................................................................... 19
2.3. Bằng chứng về mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ..........22
2.4. Lược khảo các nghiên cứu liên quan............................................................ 24
2.5. Khung phân tích............................................................................................ 27
Kết luận chương 2............................................................................................... 30
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..................................................... 31


3.1. Mô hình nghiên cứu đề xuất......................................................................... 31
3.2. Các kiểm định và ước lượng......................................................................... 32
3.3. Mô tả dữ liệu nghiên cứu.............................................................................. 40
Kết luận chương 3............................................................................................... 41
CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.......................................... 42
4.1. Hiện trạng thị trường căn hộ để ở và tăng trưởng tín dụng tại thành phố Hồ
Chí Minh............................................................................................................. 42
4.2. Kết quả nghiên cứu thực nghiệm về mối quan hệ giữa giá căn hộ và tăng
trưởng tín dụng tại thành phố Hồ Chí Minh......................................................... 47
4.2.1. Thống kê mô tả.......................................................................................... 47
4.2.2. Kiểm định nghiệm đơn vị.......................................................................... 48

4.2.3. Lựa chọn độ trễ tối ưu trong mô hình........................................................ 49
4.2.4. Kiểm định đồng tích hợp........................................................................... 50
4.2.5. Kiểm định nhân quả Granger..................................................................... 50
4.2.6. Kết quả ước lượng mô hình ECM.............................................................. 52
4.2.7. Hàm phản ứng đẩy..................................................................................... 55
Kết luận chương 4............................................................................................... 56
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................... 57
5.1. Kết quả nghiên cứu....................................................................................... 57
5.2. Kiến nghị...................................................................................................... 57
5.3. Hạn chế của nghiên cứu................................................................................ 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8


1

ECM

2

VAR

3

GDP

5

TP.HCM

6

AR (1)

7

NHNN

8

GSO

9

WTO


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU




Bảng 2.1: Tóm tắt mô hình nghiên cứu................................................................................. 26
Hình 2.2: Khung phân tích của nghiên cứu......................................................................... 29
Bảng 3.1: Tóm tắt các biến trong mô hình........................................................................... 32



Biểu đồ 4.1. Biến động chỉ số giá căn hộtại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn

quý 4/2006 đến quý 2/2015............................................................................................................ 43



quý

Biểu đồ 4.2. Tăng trưởng tín dụng tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn

4/2006 đến quý 2/2015..................................................................................................................... 45



Biểu đồ 4.3. Thay đổi chỉ số giá căn hộ và tăng trưởng tín dụng tại thành
phố Hồ
Chí Minh giai đoạn quý 4/2006 đến quý 2/2015.................................................................... 47









Biểu đồ 4.4. Thống kê mô tả mẫu khảo sát.......................................................................... 49
Biểu đồ 4.5. Kiểm định tính dừng các biến theo tiêu chuẩn ADF............................... 50
Biểu đồ 4.6. Lựa chọn độ trễ tối ưu cho mô hình.............................................................. 50
Biểu đồ 4.7. Kết quả kiểm định quan hệ đồng tích hợp.................................................. 51
Bảng 4.8. Kết quả kiểm định Granger................................................................................... 52
Bảng 4.9. Kết quả ước lượng mô hình ECM....................................................................... 53

Bảng 4.10. Phản ứng của chỉ số giá căn hộ trước cú sốc tăng trưởng tín dụng .. 57


1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.
Thị trường bất động sản là nơi lưu giữ một nguồn vốn cực lớn của nền kinh
tế, thông thường tổng giá trị bất động sản chiếm khoảng 40% của cải của một quốc
gia (Viện Kinh tế Xây dựng, 2013). Do đó, sự phát triển của thị trường bất động sản
có ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành nghề của nền kinh tế. Bản
thân thị trường này lại có mối liên thông mật thiết với nhiều thị trường khác như thị
trường vật liệu xây dựng, thị trường điện gia dụng, thị trường gỗ nội thất,… Đặc
biệt thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn thông qua
các khoản vay của các ngân hàng thương mại.
Theo Gerlach (2003), tăng trưởng tín dụng có mối tương quan mật thiết với
giá căn hộ trong nhiều thập kỷ qua. Gerlach (2003) cho rằng đây là mối quan hệ
nhân quả.
Một mặt, giá căn hộ có thể ảnh hưởng đến nhu cầu đối với các khoản tín
dụng xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn tài chính của các cá nhân trong xã hội. Sự
giảm xuống hoặc tăng lên của giá căn hộ sẽ làm cho các cá nhân có nhu cầu mua
căn hộ có đủ nguồn tài chính hoặc thiếu hụt nguồn tài chính. Điều này dẫn đến nhu
cầu đối với các khoản tín dụng ngân hàng giảm xuống hoặc tăng lên. Hơn nữa, sự
thay đổi giá căn hộ có thể ảnh hưởng đến các khoản tín dụng thônggiá trị tài sản
đảm bảo. Sự gia tăng hay giảm xuống của giá trị tài sản đảm bảo sẽ ảnh hưởng đến
ý chí trả nợ của khách hàng, từ đó ảnh hưởng đến khả năng thanh toán các khoản tín
dụng cho ngân hàng.
Mặt khác, các khoản tín dụng có thể ảnh hưởng ngược lại giá căn hộ. Để tăng
trưởng dư nợ, các ngân hàng sẽ nới lỏng điều kiện cấp tín dụng. Điều này giúp cho
các công ty kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư dự án dễ dàng tiếp cận vốn vay.

Nguồn cung căn hộ ở trên thị trường sẽ gia tăng, trong điều kiện nhu cầu về căn hộ
ở trong ngắn hạn không thay đổi sẽ làm giá căn hộ giảm xuống. Đồng thời giá căn
hộ cũng sẽ tăng lên nếu các ngân hàng siết chặt các điều kiện cấp tín dụng.


2

Theo Gerlach (2003), Mặc dù tồn tại mối quan hệ nhân quả giữa tăng trưởng
tín dụng và giá căn hộ nhưng số lượng nghiên cứu thực nghiệm tập trung vào vấn đề
này vẫn còn hạn chế. Phần lớn các nghiên cứu thực nghiệm chỉ sử dụng một phương
trình hồi quy và chỉ tập trung vào ảnh hưởng một chiều. Chẳng hạn, Goodhart
(1995) tìm thấy bằng chứng về ảnh hưởng của giá bất động sản đến tăng trưởng tín
dụng ở Anh. Collyns và Senhadji (2002) tìm thấy bằng chứng về ảnh hưởng của
tăng trưởng tín dụng đến giá bất động sản căn hộ để ở tại một số nền kinh tế châu Á.
Trên cơ sở khe hở nghiên cứu về mối quan hệ nhân quả giữa tăng trưởng tín
dụng và giá căn hộ, tác giả lựa chọn đề tài “Nghiên cứu mối quan hệ giữa tăng
trưởng tín dụng và chỉ số giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên
cứu cho luận văn thạc sĩ nhằm tìm kiếm bằng chứng về mối quan hệ nhân quả này
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.
Luận văn có các mục tiêu nghiên cứu sau:
Luận giảimối quan hệ nhân quả giữatăng trưởng tín dụng vàgiá căn hộ tại
thành phố Hồ Chí Minh.
Nghiên cứu thực nghiệm mối quan hệ nhân quả giữa tăng trưởng tín dụng và
giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh.
1.3. Câu hỏi nghiên cứu.
Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thông qua các câu hỏi sau:
Nguyên nhân nàodẫn đến biến động giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh?
Có tồn tại hay không mối quan hệ nhân quả giữa tăng trưởng tín dụng và giá
căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh?

1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.



Về đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ trên
địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.


3



Về phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là giá căn hộ trên địa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh, trong giai đoạn Quý 4/2006–Quý2/2015.
1.5. Phương pháp nghiên cứu.
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp phân tích tổng hợp được sử dụng nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý
luận về giá căn hộ và mối quan hệ giữa giá căn hộ và tăng trưởng tín dụng.
Phương pháp thống kê mô tả nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị
trường căn hộ để ở,tăng trưởng tín dụng và mối quan hệ tương tác với thị trường căn
hộở tạithành phố Hồ Chí Minh.
Phương pháp nghiên cứu định lượng được sử dụng nhằm mô hình hóa mối
quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộtrên cơ sở lý thuyết đã được phân
tích, đánh giá. Từ đólượng hóa các tác động nhân quả của tăng trưởng tín dụng
vàgiácăn hộ để ở làm cơ sở để đề xuất kiến nghị.
1.6. Kết cấu của luận văn

Bài luận văn này được chia thành năm chương, cụ thể:
Chương 1: Giới thiệu
Trình bày về cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phạm
vi nghiên cứu, ý nghĩa đề tài nghiên cứu và kết cấu bài nghiên cứu.
Chương 2: Cơ sở lý luận
Giới thiệu khái quát các lý thuyết phục vụ cho nghiên cứu. Tác giả cũng tiến
hành lược khảo các nghiên cứu liên quan đến đề tài này trong chương 2,làm cơ sở
để đề xuất mô hình nghiên cứu phù hợp với thực tế.
Chương 3: Mô hình phân tích
Trình bày khung phân tích, mô hình nghiên cứu, cỡ mẫu, các đặc điểm của
mẫu, phương pháp chọn mẫu, phương pháp thu thập dữ liệu, phương pháp phân tích
số liệu, quy trình thực hiện nghiên cứu.


4

Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Trình bày thực trạng biến động giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh trong
trong giai đoạn Quý 4/2006 – Quý 2/2015, những kết quả nghiên cứu đạt được
tương ứng với từng mục tiêu đề ra của nghiên cứu.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị
Trình bày những kết luận rút ra từ nghiên cứu, những hạn chế của nghiên cứu
và đề xuất kiến nghị cũng như hướng nghiên cứu tiếp theo.


5

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN
Trong chương 2, tác giả sẽ trình bày cơ sở lý luận của nghiên cứu liên quan
đến căn hộ để ở,tăng trưởng tín dụng và mối quan hệ giữa giá căn hộ và tăng trưởng

tín dụng. Ngoài ra, tác giả cũng tiến hành lược khảo các tài liệu nghiên cứu có liên
quan để làm cơ sở đề xuất khung phân tích cho nghiên cứu. Do đó, chương này
được tổ chức thành các phần sau: Tổng quan về căn hộ để ở (2.1), tăng trưởng tín
dụng (2.2), bằng chứng về mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ
(2.3), lược khảo các nghiên cứu liên quan (2.4).
2.1. Tổng quan về căn hộ để ở.
2.1.1. Khái niệm căn hộ để ở.



Khái niệm bất động sản.

Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, nhưng phần lớn đều thống
nhất rằng bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm yếu tố đất đai, công
trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặc công
trình xây dựng.
Theo Hoàng Văn Cường và các tác giả (2006): “Bất động sản là những tài
sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài”.
Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và
công trình xây dựng”.
Theo tổ chức Economic Adventure (2009): “Bất động sản là đất đai bao gồm
tất cảcác nguồn tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền
với đất”.
Như vậy, theo các quan niệm trên, bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ
yếu là đất đai và các công trình xây dựng trên đất.



Khái niệm căn hộ để ở.

Bất động sản căn hộ để ở là một loại hình của bất động sản, có chức năng để
ở
hoặc có nhiều chức năng trong đó ít nhất một chức năng là để ở. Bất động
sản căn
hộ để ở bao gồm:đất trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở; nhà ở có công


6

trình xây dựng gắn liền với đất có chức năng phục vụ cho mục đích để ở hoặc ít
nhất một chức năng là để ở.
Khái niệm trên phản ánh được thực tế là nhiều công trình xây dựng, chẳng
hạn như nhà phố, vừa có chức năng để ở, vừa có chức năng thương nghiệp dưới
hình thức một cửa hàng buôn bán hoặc một văn phòng dịch vụ. Ngoài ra, các lô đất
trống có mục đích để xây dựng nhà ở, là một bộ phận không thể thiếu của các giao
dịch trên thị trường căn hộ và có thể chuyển thành nhà ở chỉ sau một thời gian xây
dựng nhất định. Khái niệm trên cũng bao quát được đầy đủ phạm vi các hàng hóa
giao dịch trên thị trường căn hộ có chức năng phục vụ để ở.
2.1.2. Phân loại bất động sản căn hộ để ở.
Theo Đoàn Văn Trường (2006), có nhiều tiêu thức để phân loại bất động sản
căn hộ để ở, song đa phần đều phân thành 2 nhóm: nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư
Căn cứ vào các đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của bất động sản, Anna
Scherbina phân loại bất động sản căn hộ để ở như sau:
Đối với nhóm nhà ở riêng lẻ, bao gồm:
+

Nhà liên kế, nhà phố: đây là loại nhà có chung 2 vách. Các căn nhà được

đặt cạnh nhau, xếp thành từng dãy và có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây
dựng và khai thác không gian từ mặt đất trở lên.

+

Nhà biệt thự: có sân vườn, hàng rào bao quanh; kết cấu chịu lực khung,

sàn, tường bằng bê tông cốt thép hoặc tường gạch; bao che nhà và tường ngăn cách
các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch; mái bằng hoặc mái ngói, có hệ
thống cách âm và cách nhiệt tốt; vật liệu hoàn thiện; tiện nghi sinh hoạt đầy đủ tiện
dùng, chất lượng tốt.
+

Nhà vườn: là các nhà xây dựng đơn lẻ, hoặc song lập có vườn bao quanh.

Mật độ xây dựng trên lô đất phải bảo đảm 50 - 60%. Mặt tiền của ngôi nhà bắt buộc
phải lùi lại so với hàng rào một khoảng ít nhất là 2,5m.
Đối với nhóm nhà ở chung cư, bao gồm:
+

Chung cư hạng sang: có vị trí rất đắc địa, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nội bộ

hoàn chỉnh, thiết kế sang trọng, nội thất cao cấp, dịch vụ quản lý hoàn hảo.


7

+

Chung cư cao cấp: có vị trí tương đối đắc địa, hệ thống hạ tầng kỹ thuật

nội bộ tương đối hoàn chỉnh, thiết kế khá sang trọng, nội thất cao cấp, dịch vụ quản
lý khá hoàn hảo.

+

Chung cư hạng trung: vị trí tương đối thuận lợi, hệ thống hạ tầng kỹ thuật

nội bộ tương đối hoàn chỉnh, thiết kế ở mức trung bình, nội thất trung bình, dịch vụ
quản lý tương đối khá.
+

Chung cư bình dân: vị trí tương đối xa trung tâm; hạ tầng kỹ thuật ở mức

tối thiểu, thiết kế đơn giản, nội thất rẻ tiền, dịch vụ quản lý đạt yêu cầu.
Căn cứ vào thiết kế và độ bền, Bộ Xây dựng (1993) phân cấp nhà ở thành 4
cấpsau:
+

Nhà cấp 1 bảo đảm có phòng ngủ, phòng ăn, phòng tiếp khách. Bếp và nhà

vệ sinh phải riêng biệt và cùng tầng với căn hộ. Vật liệu hoàn thiện phải là trát ốp
lát, trang trí cao cấp. Khung cột, tường chịu lực làm bằng vật liệu không cháy... Nhà
cấp 1 có niên hạn sử dụng từ 100 năm trở lên.
+

Nhà cấp 2 có chất lượng sử dụng tương đối cao. Các thiết bị và trang trí

nội thất, điện nước, vệ sinh kém hơn nhà cấp 1. Khung cột, tường, sàn và mái che
cũng bằng vật liệu không cháy. Nhà cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm trở lên.
+

Nhà cấp 3 có chất lượng sử dụng trung bình, từ chất lượng hoàn thiện

(trang trí nội thất) đến mức độ trang thiết bị - kỹ thuật vệ sinh. Khung cột, tường,
sàn và mái che của nhà cấp 3 làm bằng vật liệu khó cháy. Nhà cấp 3 có niên hạn sử
dụng từ 20 năm trở lên.
+

Nhà cấp 4 thường chỉ có một, hai phòng, sử dụng chung bếp, nhà vệ sinh.

Chất lượng hoàn thiện bên trong, bên ngoài ngôi nhà ở mức thấp: trát vữa, quét vôi
không ốp lát. Khung cột, tường chịu lực sử dụng vật liệu khó cháy có giới hạn chịu
lửa đến 0,5 giờ. Mái, trần làm bằng vật liệu dễ cháy, mái fibrô, tôn. Nhà cấp 4 có
niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
Căn cứ vào vật liệu xây dựng và độ bền, Tổng cục Thống kê (2013) chia nhà
ở thành 4 loại như sau:


8

+

Nhà kiên cố: có cả ba bộ phận cột trụ, tường và mái đều làm bằng vật liệu

bền chắc.
+
Nhà bán kiên cố: có hai trong ba bộ phận làm bằng vật liệu bền
chắc.
+
Nhà thiếu kiên cố: có một trong ba bộ phận làm bằng vật liệu bền
chắc.
+

Nhà đơn sơ: có cả ba bộ phận đều làm bằng vật liệu thiếu bền chắc.

2.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản căn hộ để ở



Cầu bất động sản căn hộ để ở

Theo David Begg (2005), cầu là số lượng hàng hóa mà người mua muốn
mua tại mỗi mức giá chấp nhận được. Như vậy, cầu bất động sản căn hộ để ở là tổng
số lượng hàng hóa bất động sản căn hộ để ở, bao gồm đất nền được phép xây dựng
nhà ở và nhà ở hiện hữu gắn liền với đất mà người mua sẵn sàng chấp nhận và có
khả năng thanh toán ứng với mỗi mức giá nhất định trên thị trường.
Cầu bất động sản căn hộ để ở phụ thuộc vào các yếu tố sau đây:
Sự gia tăng dân số: Sự gia tăng dân số với tốc độ cao thường xảy ra ở những
vùng có quá trình đô thị hóa nhanh. Sự gia tăng dân số một mặt làm tăng số nhân
khẩu trong một gia đình, mặt khác làm tăng số hộ gia đình độc lập, qua đó gây áp
lực lớn làm gia tăng nhu cầu và cầu về nhà ở và đất ở(George H.Miller and Katy
R.Gallagher, 1998).
Tăng trưởng kinh tế: Tăng trưởng kinh tế góp phần làm tăng thu nhập của
dân cư, do đó có tác dụng chuyển hóa một lượng lớn nhu cầu trở thành cầu bất động
sản căn hộ để ở. Khi đời sống của con người ngày càng tăng cao, người dân không
chỉ có nhu cầu mở rộng không gian sống mà còn có nhu cầu được ở một nơi đẹp
hơn, hiện đại và tiện nghi hơn, đó là các nhu cầu nhà ở tiêu dùng thực sự. Ngoài ra,
sự tăng trưởng kinh tế thường làm cho giá căn hộ tăng lên, qua đó kích thích nhu
cầu đầu cơ, gây áp lực lên giá cả căn hộ trên thị trường (Đoàn Văn Trường, 2006).
Quy hoạch đô thị: Quy hoạch đô thị được thực hiện thông qua quy hoạch sử
dụng đất đai, các đề án và kế hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp và cơ sở hạ

tầng có tác động trực tiếp tới cầu, nhất là cầu đầu tư bất động sản căn hộ để ở(Cục
Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, 2009).


9

Chính sách đất đai và nhà ở: Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở, điều
kiện tham gia thị trường nhà ở, điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện
chuyển nhượng căn hộ và thủ tục pháp lý,...đều ảnh hưởng đến cầu tiêu dùng lẫn
cầu đầu tư căn hộ để ở. Chẳng hạn, chính sách đánh thuế cao vào những người sở
hữu nhiều đất đai có thể khiến cầu đầu cơ căn hộ giảm xuống. Ngược lại, chính sách
cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua bán căn hộ ở trong
nước có tác dụng làm tăng cầu căn hộ trên thị trường(George H.Miller and Katy
R.Gallagher, 1998).
Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách tiền tệ của Nhà nước, thông qua
sự tác động đến thị trường tài chính, sẽ có tác dụng hỗ trợ hoặc kìm hãm sự phát
triển của thị trường bất động sản. Xét riêng về cầu bất động sản, khi Nhà nước thực
hiện chính sách nới lỏng tiền tệ khiến lãi suất cho vay giảm xuống và các điều kiện
cho vay nới lỏng, các cá nhân và hộ gia đình có thể tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ
để tài trợ mua căn hộ, qua đó đã biến nhu cầu thành cầu căn hộ, khiến cầu căn hộ
trên thị trường tăng lên. Ngược lại, khi Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền
tệ, lãi suất cho vay tăng lên và điều kiện cho vay ngặt nghèo hơn khiến nguồn vốn
từ các ngân hàng thương mại hỗ trợ cầu bị thắt chặt làm cho cầu căn hộ nhanh
chóng bị suy giảm (Zhu, 2003).
Kỳ vọng giá trong tương lai: Bất động sản căn hộ để ở không chỉ là hàng hóa
tiêu dùng mà nó còn đóng vai trò là tài sản đầu tư dài hạn. Do đó, kỳ vọng giá về
căn hộ trong tương lai có tác động rất lớn đến cầu đầu cơ căn hộ. Khi người dân kỳ
vọng giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng trong tương lai thì họ sẽ dồn nguồn vốn tích lũy
được và đi vay mượn để mua vào căn hộ khiến cầu tăng vọt, gây áp lực lên thị
trường và tạo ra những cơn sốt giá căn hộ. Ngược lại, khi mọi người tin rằng giá căn

hộ sẽ không còn tăng trong tương lai thì vốn từ thị trường bất động sản sẽ được rút
ra để đầu tư vào các kênh khác, khiến lực cầu suy giảm trong khi cung không phản
ứng kịp trước thay đổi của cầu, qua đó tác động làm cho thị trường suy giảm và
thậm chí rơi vào đóng băng(George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998).


10



Cung bất động sản căn hộ để ở

Theo David Begg (2005), cung là số lượng hàng hóa mà người bán muốn
bán tại mỗi mức giá có thể. Như vậy, cung bất động sản căn hộ để ở là tổng số
lượng hàng hóa bất động sản, bao gồm đất nền được phép xây dựng nhà ở, nhà ở
gắn liền với đất đai mà người bán sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi ứng với mỗi
mức giá nhất định.
Trong ngắn hạn, cung đất nền để xây dựng nhà ở và nhà ở gắn liền với đất là
có giới hạn và rất kém co giãn trước thay đổi giá. Do đó, khi cầu tăng lên sẽ dẫn đến
giá căn hộ tăng cao do cung không phản ứng kịp trước sự thay đổi của giá. Trong
dài hạn, có nhiều yếu tố tác động tới sự thay đổi của cung bất động sản, bao gồm:
Tăng trưởng kinh tế: Tăng trưởng kinh tế không chỉ tác động đến cầu mà còn
tác động đến cung căn hộ. Tăng trưởng kinh tế bền vững tạo nền tảng để tích lũy
vốn của xã hội và cá nhân, khơi thông nguồn lực đầu tư vào các thị trường hàng hóa
nói chung, thị trường bất động sản nhà ở nói riêng (Đoàn Văn Trường, 2006).
Năng lực hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản: Một phần nguồn
cung bất động sản căn hộ đến từ khu vực tư nhân là do các doanh nghiệp bất động
sản cung ứng. Khi thị trường BĐS phát triển đến cấp độ tập trung hóa và cao hơn là
tiền tệ hóa thì vai trò cung ứng hàng hóa bất động sản căn hộ của các doanh nghiệp
bất động sản trên thị trường ngày càng tăng. Khả năng cung ứng hàng hóa bất động

sản căn hộ của các doanh nghiệp, xét về số lượng cũng như chất lượng, phụ thuộc
vào năng lực hoạt động của các doanh nghiệp này. Đó là năng lực hoạch định chiến
lược, năng lực quản trị marketing, trình độ kỹ thuật - công nghệ, năng lực tài
chính,...(Đoàn Văn Trường, 2006).
Quy hoạch đô thị: Thông qua quy hoạch đô thị, được thể hiện cụ thể bởi các
đề án, kế hoạch phát triển cụm đô thị, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây
dựng nhà ở của Nhà nước, có tác dụng trước hết là trực tiếp tạo ra nguồn cung nhà ở
cho thị trường, sau đó tác động gián tiếp bằng sự kích thích, thu hút vốn đầu tư của
khu vực tư nhân vào thị trường(Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây
dựng, 2009).


11

Chính sách đất đai và nhà ở: Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở, điều
kiện tham gia thị trường nhà ở, điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện
chuyển nhượng căn hộ và thủ tục pháp lý, hình thành các quỹ phát triển nhà ở có tác
động đến sự thay đổi của cả cầu lẫn cung trên thị trường nhà ở. Chẳng hạn, chính
sách giảm thuế cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thể góp phần
làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường(George H.Miller and Katy R.Gallagher,
1998).
Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng tiền tệ
của Nhà nước, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, có ảnh hưởng mạnh
mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản căn hộ để ở. Trong những năm Nhà
nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, các cá nhân, doanh nghiệp bất động sản
có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế tài chính và do đó
có điều kiện để đầu tư phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại, cung ứng ra thị trường
nhiều loại nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư, một cách phong phú. Ngược lại, trong
thời kỳ nền kinh tế suy thoái, việc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ của Nhà
nước có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn vốn từ hệ thống tài chính đổ

vào thị trường BĐS bị suy giảm, khiến các cá nhân và doanh nghiệp bất động sản
gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung nhà ở cũng bị suy giảm
(Zhu, 2003).
Công nghệ xây dựng và giá thành vật liệu xây dựng: Sự thay đổi và phát triển
công nghệ xây dựng mới tốt hơn, nhanh hơn và hiệu quả hơn, kết hợp với việc ra
đời các loại vật liệu xây dựng bền và rẻ hơn có tác dụng làm giá thành xây dựng
giảm, do đó góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường(Cục Quản lý nhà
và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, 2009).
Kỳ vọng giá nhà ở trong tương lai: Khi người dân dự đoán giá căn hộ sẽ tăng
cao trong tương lai, họ sẽ găm giữ hàng hóa bất động sản, do đó cung trong ngắn
hạn sẽ giảm. Đồng thời, với kỳ vọng tương tự, các doanh nghiệp sẽ tích cực đầu tư
xây dựng để tạo lập các dự án bất động sản mới, qua đó cung trong dài hạn sẽ tăng
lên. Ngược lại, khi phần lớn người dân và các doanh nghiệp không còn kỳ vọng giá


12

căn hộ sẽ tăng trong tương lai, cung căn hộ trong ngắn hạn sẽ tăng, đồng thời việc
đầu tư xây dựng nhà ở mới bị thu hẹp sẽ ảnh hưởng đến cung nhà ở trong dài
hạn(George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998).



Quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản căn hộ để ở

Thị trường bất động sản căn hộ để ở là một thị trường đặc thù. Một mặt, với
tính cách BĐS là hàng hóa tiêu dùng, cung căn hộ biến động tỷ lệ thuận với giá còn
cầu căn hộ biến động tỷ lệ nghịch với giá. Mặt khác, với tính cách BĐS là tài sản
đầu tư, khi giá căn hộ trong hiện tại tăng dẫn đến kỳ vọng giá trong tương lai tiếp
tục tăng, cầu có thể không giảm xuống mà có xu hướng tăng lên và ngược lại, cung

căn hộ không tăng lên mà có xu hướng giảm xuống. Xét chung về hiệu ứng do thay
đổi giá, cung và cầu căn hộ tăng hay giảm là phụ thuộc vào tính trội của tính chất
tiêu dùng hay đầu tư trong bản thân hàng hóa căn hộ. Nếu tính chất tiêu dùng trội
hơn tính chất đầu tư thì khi giá cả thay đổi, cung cầu sẽ điều chỉnh theo xu hướng
như các hàng hóa tiêu dùng khác, nghĩa là giá tăng dẫn đến cung tăng và cầu giảm,
giá giảm dẫn đến cung giảm và cầu tăng. Ngược lại, nếu tính chất đầu tư trội hơn
tính chất tiêu dùng, sự biến động của cung cầu trước sự thay đổi giá sẽ có xu hướng
nghịch chiều so với các hàng hóa thông thường. Trong trường hợp này, khi giá căn
hộ tăng dẫn đến cung giảm do người dân găm giữ tài sản chờ giá cao hơn mới bán
và cầu tăng do giới đầu cơ tích cực tham gia vào thị trường. Khi giá căn hộ giảm
xuống có thể khiến cung tăng lên do lượng hàng găm giữ được xả ra còn cầu căn hộ
giảm xuống do lực lượng đầu cơ rút khỏi thị trường. Tùy vào từng thị trường, từng
thời điểm mà tính chất tiêu dùng trong hàng hóa căn hộ trội hơn tính chất đầu tư hay
ngược lại, tính chất đầu tư trội hơn tính chất tiêu dùng.
Trong ngắn hạn, cung căn hộ là tương đối cố định và rất ít co giãn trước thay
đổi giá. Ngược lại cầu căn hộ có sự thích ứng nhanh hơn so với cung. Do đó, khi
cầu căn hộ tăng cao do sự tác động của một yếu tố nào đó, cung không thay đổi
hoặc thu hẹp dẫn đến giá căn hộ tăng rất cao, giá tăng cao kích thích cầu đầu cơ
khiến quan hệ cung cầu trở nên căng thẳng, gây áp lực làm giá tăng hơn nữa, qua đó
tạo ra những cơn sốt giá căn hộ.


13

Trong dài hạn, cung căn hộ co giãn nhiều hơn so với cung trong ngắn hạn.
Khi giá căn hộ tăng cao, lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản cao hấp dẫn các cá
nhân, tổ chức và doanh nghiệp tích cực xây dựng và phát triển các dự án mới. Hoạt
động xây dựng của các cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp bất động sản làm nguồn
cung trong dài hạn tăng lên, qua đó góp phần ổn định giá căn hộ.
Theo Guerra (2012), về cơ bản thị trường bất động sản được quyết định bởi

người mua và người bán trong thị trường này. Mối quan hệ giữa cung, cầu và giá trị
tài sản được cho là tồn tại trong bất kỳ thị trường nào trong đó có thị trường bất
động sản. Các nhà kinh tế học tin rằng khi có một nguồn cung lớn trên thị trường
căn hộ để ở thì giá căn hộsẽ giảm. Ngược lại nếu nguồn cung về căn hộ ở bị hạn chế
thì giá căn hộ thường tăng. Tuy nhiên, nếu có một nguồn cung lớn về căn hộ ở và
nhu cầu đối với căn hộ ở vẫn ở mức cao thì giá vẫn sẽ tăng. Trong nghiên cứu của
mình tác giả cũng nhấn mạnh ảnh hưởng của vị trí đến cung và cầu căn hộ để ở từ
đó quyết định giá. Vị trí căn hộ để ở thuận lợi cho việc kinh doanh sẽ thu hút nhiều
người mua và họ sẵn sàng trả giá cao để sở hữu tài sản. Ngược lại nhu cầu đối
vớicăn hộ để ở có vị trí không thuận lợi thấp sẽ làm cho giá tài sản giảm. Ngoài yếu
tố vị trí, khi nguồn cung quá mức thường dẫn đến mức giá thấp cho tài sản, người
mua căn hộ để ở lúc này sẽ có nhiều sự lựa chọn từ các tài sản của người bán.
Thông thường, quyết định của người mua sẽ ảnh hưởng đến người bán và tạo ra một
mức giá cân bằng thấp. Trong trường hợp nguồn cung ở dưới mức sẽ tạo ra một
mức giá cân bằng cao hơn. Điều này xảy ra khi người bán không muốn bán căn hộ
đang ở, có thể do họ cảm thấy thích với chỗ ở hiện tại, nguồn cung trên thị trường
lúc này sẽ giảm thấp, người bán lúc này sẽ có thể ảnh hưởng đất mức giá cân bằng
hơn người mua.
2.1.4. Giá căn hộ.
Theo Samuelson (2011), mọi thứ trong nền kinh tế thị trường đều có giá cả,
đó là giá trị hàng hóa và dịch vụ được tính bằng tiền. Giá cả thể hiện mức mà mọi
người và các hãng tự nguyện trao đổi nhiều loại hàng hóa khác nhau. Giá cả là số
tiền mà người muốn bán và người muốn mua thỏa thuận với nhau để trao đổi hàng


14

hóa và dịch vụ trong điều kiện giao dịch bình thường, hoặc giá cả là số tiền hay sản
phẩm mà ta yêu cầu đưa ra để đổi lấy cái gì khác (quyền sở hữu, quyền sử dụng…).
Trong quan hệ hợp tác và cạnh tranh, người sản xuất, người lưu thông và người tiêu

dùng chủ động mua bán với nhau về giá cả và hình thành nên giá thị trường.
Giá cả là muốn nói đến giá bán, giá giao dịch, hàm ý về sự trao đổi, giá cả là
sự đi kèm của việc trao đổi. Giá cả thể hiện số lượng mà một người mua cụ thể
đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các hoàn cảnh xung quanh
giao dịch của họ.
Như vậy, giá căn hộ là số tiền mà người bán và người mua thỏa thuận với
nhau để người mua có được quyền chiếm hữu và sử dụng bất động sản căn hộ để ở,
người bán nhận được khoản thu nhập từ việc sang nhượng bất động sảncăn hộ để ở
của mình.
2.1.5. Các phương pháp xác định giá căn hộ.
Trên thực tế, giá căn hộ được xác định dựa trên rất nhiều yếu tố. Do đó để có
thể xác định chính xác giá căn hộnhiều phương pháp định giá cũng đã được phát
triển:



Phương pháp so sánh:

Theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về
việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 03) Phương pháp so sánh
là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản
tương tự với bất động sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán
trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính
giá trị thị trường của bất động sản cần định giá.
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các BĐS có giao
dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử
dụngkhá rộng rãi trong nhiều nước trên thế giới, đồng thời được sử dụng nhiều nhất
trong thực tế định giá các tài sản khác nhau. Phương pháp này không có công thức
hay mô hình cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch thị trường để định giá.

15



Phương pháp thu nhập.

Theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về
việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 03), phương pháp thu
nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng
trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị
vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu
nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập dựa cơ sở lý luận là, giá cả của một tài sản là khoản
thu nhập trong tương lai do tài sản đó mang lại, hay giá trị thị trường của một tài sản
bằng với giá trị hiện tại (tại thời điểm thẩm định giá) của tất cả các khoản lợi nhuận
có thểthu về trong tương lai từ tài sản. Phương pháp thu nhập được chia thành 2
phương pháp: phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là một dạng của phương pháp thu nhập,
thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại
(tại thời điểm thẩm định giá) của tài sản theo công thức sau:
=

Trong đó: V là giá trị tài sản cần định giá, I là thu nhập ròng do tài sản mang
lại (trong 1 năm), R là tỷ lệ vốn hóa.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là một dạng của phương pháp thu nhập,
thông qua kỹ thuậtchuyển đổi dòng thu nhập (dự tính) trong tương lai thành giá trị
hiện tại của tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp để thẩm
định giá những tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hàng năm,
trong tương lai. Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là những khoản tiền thay đổi

CFt (không bằng nhau hàng năm) thì giá trị thị trường của tài sản được xác định như
sau:
=∑
=1

(1 + )


16

Trong đó: V là giá trị tài sản cần định giá, CFt là thu nhập ròng năm t, n là
thời gian phát sinh thu nhập, i là lãi suất chiết khấu.



Phương pháp chi phí.

Theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về
việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 03), phương pháp chi phí
là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một bất động sản
tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá
để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫn
nhau. Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra
một tài sản tương tự. Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có
đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ
ra để làm ra (tạo ra) một tài sản tương tự.



Phương pháp thặng dư.

Theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về
việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 03), phương pháp thặng
dư là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại của bất động sản trên cơ sở
ước tính giá trị phát triển của bất động sản sau khi trừ đi tất cả các chi phí phát sinh
để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư biểu hiện bằng công thức sau:
Giá trị hiện tại của bất động sản = Giá trị phát triển bất động sản - chi phí để
phát triển bất động sản.Cụ thể:
Giá trị phát triển bất động sản = ∑ =0 (1+ )

Chi phí để phát triển bất động sản = ∑

=0

Trong đó:
TRi là doanh thu năm thứ i của dựán
Ci là chi phí năm thứ i của dựán
r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi


17

suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát
triển bất động sản)
n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu
tư phát triển bất động sản).
Việc tái tạo lại hay xây dựng lại các BĐS sau một quá trình sử dụng
nhằmchuyển mục đích sử dụng hoặc thay đổi diện mạo của tài sản được gọi là quá

trình phát triển BĐS. Ví dụ: quá trình cải tạo các chung cũ Hà nội thành các chung
cư cao cấp, chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất dự án nhà cao tầng... Giá trị phát
triển của tài sản trong dự án cải tạo nhà chung cư cũ là giá trị ước tính của chung cư
mới, chi phí phát triển là toàn bộ chi phí ước tính để tháo dỡ chung cư cũ, xây dựng
chung cư mới.
Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa trên nguyên tắc “đóng góp”, tức
là, giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn
lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển (giá trị tài sản mới) trừ đi tất cả các
chi phí để tạo ra sự phát triển đó (chi phí đầu tư thêm để có tài sản mới).



Phương pháp lợi nhuận.

Theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về
việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 03), phương pháp lợi
nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động
sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản liên quan mật
thiếtđến lợi nhuận có thể thu được do khai thác tài sản đó: nếu một tài sản mang lại
lợinhuận cao, thì tài sản đó sẽ có giá trị hơn so với tài sản không mang lại lợi nhuận
hoặc lợi nhuận thấp.
Dựa vào nguyên lý trên, áp dụng phương pháp lợi nhuận đòi hỏi phải phân
tích và ước tính được thu nhập của tài sản, các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý,
để tính thu nhập ròng hàng năm của tài sản. Thu nhập ròng này sau đó được chuyển
hoá thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư.