Phân Tích Hoạt Động Kinh Doanh Của Công Ty Cổ Phần Phân Bón Và Hóa Chất Cần Thơ
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.92 MB, 80 trang )
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI
--oOo--
TRƯƠNG VĂN LONG
PHẠM THỊ KIM NGÂN
XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ
TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG
SỬ DỤNG ĐẤT LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC
ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN
THÀNH PHỐ CẦN THƠ
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Cần Thơ, 08/2010
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI
--oOo--
XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ
TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG
SỬ DỤNG ĐẤT LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC
ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN
THÀNH PHỐ CẦN THƠ
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Cán bộ hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
Lê Tấn Lợi
Trương Văn Long
MSSV: 4074913
Phạm Thị Kim Ngân
MSSV: 4074970
Cần Thơ, 08/2010
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI
-------- -------XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI
Xác nhận của Bộ môn Tài nguyên đất đai với đề tài:
“XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀM
CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN
THÀNH PHỐ CẦN THƠ ”
Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33,
thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai – Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên – Trường
Đại Học Cần Thơ thực hiện từ ngày 10/08/2010 đến 10/11/2010.
Xác nhận của Bộ môn:
.................................................................................................................................................. ...
.....................................................................................................................................................
.....................................................................................................................................................
.....................................................................................................................................................
.....................................................................................................................................................
.....................................................................................................................................................
.....................................................................................................................................................
...................................................................................................
Cần Thơ., ngày…...tháng … năm 2010
Trưởng Bộ Môn
i
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI
-------- -------NHẬN XÉT CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
Chứng nhận chấp thuận báo cáo luận văn tốt nghiệp
ngành Quản Lý Đất Đai với đề tài:
“XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀM
CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN
THÀNH PHỐ CẦN THƠ ”
Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33,
thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai – Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên – Trường
Đại Học Cần Thơ thực hiện từ ngày 10/08/2010 đến 10/11/2010.
Xác nhận:
.....................................................................................................................................................
.....................................................................................................................................................
.....................................................................................................................................................
................................................................................................................................................. ....
.....................................................................................................................................................
....................................................................................................... ..............................................
Cần Thơ, ngày…...tháng … năm 2010
Cán bộ hướng dẫn
ii
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI
-------- -------NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BÁO CÁO
Hội đồng chấm luận văn tốt nghiệp đã chấp thuận báo cáo với đề tài:
“XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀM
CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN
THÀNH PHỐ CẦN THƠ ”
Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33,
thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai – Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên – Trường
Đại Học Cần Thơ thực hiện và bảo vệ trước hội đồng.
Ngày ……..tháng 11 năm 2010.
Báo cáo Luận văn tốt nghiệp được Hội đồng đáng giá ở mức:……………..
…... ……………………………………………………………………………………….........
............................................................................................................................................... ......
Ý kiến hội đồng:
…………………………………………………………………………… …………………...
....................................................................................................................................................
......................................................................................................................... ............................
.....................................................................................................................................................
Cần Thơ, ngày…...tháng … năm 2010
Chủ tịch hội đồng
iii
TIỂU SỬ CÁ NHÂN
---- ----
Họ và tên: Phạm Thị Kim Ngân
Ngày sinh: 05/06/1989
Nơi sinh: Phường Thới Long, quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ
Họ tên cha: Phạm Thanh Liêm
Họ tên mẹ: Ngô Thị Bào
Quê quán: Quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ
Quá trình học tập:
Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 2007, tại trường Trung học phổ thông Châu
Văn Liêm, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.
Vào trường Đại học Cần Thơ năm 2007, ngành học Quản Lý Đất Đai.
Tốt nghiệp Kỹ sư chuyên ngành Quản Lý đất Đai năm 2010
iv
TIỂU SỬ CÁ NHÂN
---- ---Họ và tên: Trương Văn Long
Ngày sinh: 01/02/1989
Nơi sinh: Thị trấn Minh Lương, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang
Họ tên cha: Trương Văn Lơn
Họ tên mẹ: Nguyễn Thị Ngọc Dung
Quê quán: Thị trấn Minh Lương, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang
Quá trình học tập:
Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 2007, tại trường Trung học phổ thông Châu
Thành, Huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang
Vào trường Đại học Cần Thơ năm 2007, ngành học Quản Lý Đất Đai.
Tốt nghiệp Kỹ sư chuyên ngành Quản Lý đất Đai năm 2010
v
LỜI CAM ĐOAN
Chúng tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu, kết quả
trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào trước đây.
Tác giả luận văn
Phạm Thị Kim Ngân
Trương Văn Long
vi
LỜI CẢM TẠ
---- ---Qua thời gian học tập, rèn luyện và thực hiện đề tài, đến nay luận văn tốt nghiệp của chúng
em đã hoàn thành.Với sự nỗ lực phấn đấu của bản thân cùng với sự giúp đỡ, động viên của
gia đình, bạn bè và đặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn của quý thầy cô trường
Đại Học Cần Thơ đã giúp chúng em hoàn tất khóa học một cách tốt đẹp. Chúng em xin chân
thành cám ơn:
Quý thầy cô trường Đại Học Cần Thơ đã tận tình giảng dạy chúng em trong suốt thời gian
theo học tại trường.
Quý thầy cô ở Bộ môn Tài nguyên đất đai, trường Đại Học Cần Thơ đã hết long quan tâm,
chỉ dạy và truyền đạt cho chúng em những kiến thức cũng như nhứng kinh nghiệm thực tế
vô cùng quý báu trong suốt thời gian chúng em học tập và rèn luyện tại trường.
Đặc biệt xin chân thành gởi lời biết ơn sâu sắc đến thầy Lê Tấn Lợi, đã tận tình hướng dẫn
và cho chúng em những lời khuyên hết sức bổ ích trong việc nghiên cứu và hoàn thành đề tài
này.
Xin cảm ơn thầy Nguyễn Hữu Kiệt và cô Huỳnh Thị Thu Hương đã tận tình giúp đỡ và
hướng dẫn chúng em trong suốt hơn 3 năm học tập tại trường đặc biệt là tại Bộ môn Tài
nguyên đất đai.
Cảm ơn tất cả các bạn lớp Quản Lý Đất Đai K33 đã cho chúng tôi những lời khuyên bổ ích
và đã tình giúp đỡ chúng tôi trong suốt quá trình học tập cũng như trong cuộc sống thường
ngày.
Chúng con xin cảm ơn gia đình đã nuôi dạy chúng con lớn khôn và tạo điều kiện tốt nhất
cho c h ú n g con học tập. Cũng như đã quan tâm sâu sắc và không ngừng động viên con
cố gắng vươn lên trong học tập để đạt được kết quả như ngày nay.
Trương Văn Long
Phạm Thị Kim Ngân
vii
TÓM LƯỢC
Đề tài “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá
trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ô Môn, Thành phố Cần Thơ” được
thực hiện nhằm xác định được các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất nơi đây để phục vụ
cho công tác định giá đất. Qua quan sát và ghi nhận thực tế cũng như sử dụng phiếu điều tra
để phỏng vấn trực tiếp người dân đang sống và sinh hoạt trên các tuyến đường trong địa bàn
Quận Ô Môn cho thấy:
Giá đất do cơ quan Nhà nước định giá rất ít biến động nhưng đối với giá trên thị trường thì
biến động liên tục trong những năm qua, trung bình mỗi năm tăng 15% - 25%. Điều này
càng gây khó khăn cho nhu cầu về nhà ở của những người có thu nhập thấp đến trung bình.
Đồng thời thị trường nhà đất nơi đây có những biến động nhất định ảnh hưởng đến đời sống
cũng như hoạt động kinh doanh sản xuất ở địa phương.
Qua kết quả điều tra mức độ ảnh hưởng đến giá đất nhận được kết quả như sau: yếu tố chiếm
mức ảnh hưởng quan trọng nhất là yếu tố sinh lợi với 25,65% và yếu tố vị trí với 23,77%,
hai yếu tố an ninh xã hội và môi trường chưa được chú trọng nên chiếm mức ảnh hưởng thấp
nhất lần lược là 3,08% và 3.25%
Kết quả đánh giá thực trạng giá trị sử dụng đất cho thấy các tuyến đường có cơ sở hạ tầng
hoàn chỉnh, kinh tế xã hội phát triển thì sẽ có số điểm cao và ngược lại. Các tuyến đường có
giá trị sử dụng đất cao như: đường 26/3 và đường Trần Hưng Đạo có cùng số điểm là 91, các
tuyến đường có giá trị sử dụng đất thấp là: đường cách mạng tháng 8 có số điểm là 69.
Đồng thời qua kết quả phỏng vấn tại Quận Ô Môn cho thấy ngày nay người dân có xu hướng
lựa chọn dựa vào vị trí và khả năng sinh lợi, thuận lợi cho việc làm ăn sinh sống, cơ sở hạ
tầng hoàn chỉnh, đáp ứng được nhu cầu xã hội.
viii
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... vi
LỜI CẢM TẠ.............................................................................................................vii
TÓM LƯỢC ...............................................................................................................viii
MỤC LỤC .................................................................................................................... ix
DANH SÁCH KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ..........................................................xiii
DANH SÁCH BẢNG ............................................................................................... xiv
DANH SÁCH HÌNH .................................................................................................. xv
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU ..................................................................... 2
1.1 Định nghĩa về đất đai và bất động sản ...................................................................... 2
1.1.1 Đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị ...................... 2
1.1.1.1 Đất ở đô thị ...................................................................................... 2
1.1.1.2 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị ........................ 2
1.1.2 Khái niệm về bất động sản ........................................................................... 2
1.2 Khái quát về thị trường đất đai.................................................................................. 2
1.2.1 Khái niệm ..................................................................................................... 2
1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai........................................................................ 3
1.2.3 Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai............................................. 3
1.2.3.1 Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo ............................ 3
1.2.3.2 Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền ............................. 4
1.2.3.3 Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế .......... 4
1.3 Khái quát về giá đất .................................................................................................. 5
1.3.1 Khái niệm về giá trị của đất, giá đất và giá trị quyền sử dụng đất ............... 5
1.3.1.1 Giá trị của đất .................................................................................. 5
ix
1.3.1.2 Giá đất ........................................................................................ …5
1.3.2 Các đặc điểm của giá đất ............................................................................ 6
1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị ............................................ 7
1.3.3.1 Yếu tố vị trí ..................................................................................... 7
1.3.3.2 Yếu tố hình thể lô đất...................................................................... 7
1.3.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật.......................................................... 7
1.3.3.4 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội ............................................................ 8
1.3.3.5 Yếu tố môi trường ........................................................................... 8
1.3.3.6 Yếu tố an ninh xã hội ...................................................................... 8
1.3.3.7 Các yếu tố khác............................................................................... 8
1.4 Công tác phân hạng định giá đất ............................................................................. 8
1.4.1 Khái niệm ................................................................................................... 8
1.4.1.1 Khái niệm về định giá .................................................................... 8
1.4.1.2 Khái niệm về định giá đất đai......................................................... 9
1.4.2 Căn cứ và quy định trong phân hạng định giá đất ..................................... 9
1.4.2.1 Căn cứ vào các yếu tố có tác động đến việc hình thành giá đất .... 9
Căn cứ vào yếu tố tự nhiên........................................................... 9
Căn cứ vào yếu tố kinh tế xã hội .................................................. 9
1.4.2.2 Căn cứ vào chính sách và pháp luật nhà nước............................ 9
Tiêu chuẩn cán bộ trong công tác định giá đất ........................... 9
Chức năng .................................................................................. 10
Thực trạng và công tác quản lý nhà nước đất đai ..................... 10
Căn cứ phân loại đất .................................................................. 10
Căn cứ nguồn thu tài chính về đất đai ....................................... 11
Quy định về giá đất .................................................................... 11
1.4.3 Nguyên tắc định giá đất .............................................................................. 11
1.4.4 Các phương pháp định giá đất .................................................................... 12
1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến giá đất ............................................................... 13
x
1.6 Đặc điểm vùng nghiên cứu .................................................................................... 14
1.6.1 Đặc điểm tự nhiên...................................................................................... 14
1.6.2 Đặc điểm kinh tế xã hội ............................................................................. 14
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP.......................................... 17
2.1 Phương tiện ............................................................................................................ 17
2.2 Phương pháp thực hiện .......................................................................................... 17
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN ................................................................ 20
3.1 Thực trạng giá trị sử dụng đất và sự biến động của giá đất ở Ô Môn ................... 20
3.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
Quận Ô Môn trong năm 2009 đến quí III năm 2010 ................................. 20
3.1.2. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và
giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2010................ 21
3.2 Phân tích và xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố
đến giá đất quận Ô Môn...................................................................................... 24
3.2.1 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất quận Ô Môn ..................... 24
3.2.2 So sánh và phân tích sự ảnh hưởng của từng yếu tố
đến giá đất giữa các phường .................................................................... 26
3.2.2.1 Yếu tố loại đô thị........................................................................... 26
3.2.2.2 Yếu tố vị trí ................................................................................... 28
3.2.2.3 Yếu tố điều kiện sinh lợi ............................................................... 29
3.2.2.4 Yếu tố hình thể lô đất.................................................................... 30
3.2.2.5 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội .......................................................... 31
3.2.2.6 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật........................................................ 32
3.2.2.7 Yếu tố môi trường ......................................................................... 33
3.2.2.8 Yếu tố an ninh xã hội .................................................................... 34
3.2.2.9 Yếu tố quy hoạch sử dụng đất....................................................... 35
3.2.3 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng giữa các yếu tố
đến giá đất ở quận Ô Môn......................................................................... 37
xi
3.2.4 Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất..................................... 38
3.3 Thực trạng giá trị sử dụng đất, cơ sở hạ tầng, an ninh xã hội
và môi trường ở Ô Môn ..................................................................................... 39
3.3.1 Cơ sở phân cấp và xác định trọng số điểm cho từng yếu tố ....................... 39
3.3.1.1 Điều kiện sinh lợi .......................................................................... 39
3.3.1.2 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật .................................................................. 40
3.3.1.3 Cơ sở hạ tầng xã hội ...................................................................... 40
3.3.1.4 An ninh xã hội và môi trường ......................................................... 41
3.3.2 Thực trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật một số tuyến đường chính
trong quận Ô Môn ................................................................................... 41
3.3.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng xã hội một số tuyến đường chính
trong quận Ô Môn ................................................................................... 43
3.3.4 Thực trạng trạng môi trường và an ninh xã hội một số tuyến đường chính
trong quận Ô Môn ................................................................................... 44
3.3.5 Hình thức sử dụng đất thực tế và đánh giá khả năng sinh lợi
trên một số tuyến đường chính của quận Ô Môn ................................... 46
3.4 So sánh thực trạng giá trị sử dụng đất giữa các tuyến đường
chính của quận Ô Môn ...................................................................................... 48
CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................... 50
4.1 Kết luận .................................................................................................................. 50
4.2 Kiến nghị................................................................................................................ 50
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................ 51
PHỤ LỤC ................................................................................................................... 52
xii
DANH SÁCH CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Từ gốc
ANXH
An ninh xã hội
BĐS
Bất động sản
CSHT
Cơ sở hạ tầng
CSHTKT
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
CSHTXH
Cơ sở hạ tầng xã hội
GTSDĐ
Giá trị sử dụng đất
ĐBSCL
Đồng bằng sông Cửu Long
ĐKSL
Điều kiện sinh lợi
MT
Môi trường
QHSDĐ
Quy hoạch sử dụng đất
TP
Thành phố
WTO
World Trade Organization (Tổ chức thương mại
thế giới)
xiii
DANH SÁCH BẢNG
Bảng
Tựa bảng
Trang
3.1
Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường ở Ô Môn năm
2010
22
3.2
Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất
24
3.3
Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở một số tuyến đường chính của Ô
Môn
45
3.4
Thống kê cơ sở hạ tầng xã hội trên một số tuyến đường chính của quận
Ô Môn
46
3.5
Thực trạng môi trường và an ninh xã hội ở một số tuyến chính trong
quận Ô Môn
3.6
Khả năng sinh lợi và hình thức sử dụng đất trên một số tuyến đường
chính của quận Ô Môn.
47
So sánh thực trạng giá trị sử dụng đất giữa các tuyến đường chính của
quận Ô Môn
49
3.7
xiv
DANH SÁCH HÌNH
Hình
Tựa hình
1.1
Bản đồ giao thông Quận Ô Môn – thành phố Cần Thơ
3.1
So sánh giá nhà nước và giá chuyển nhượng thực tế
Trang
17
trên một số tuyến đường cuả quận Ô Môn năm 2010.
23
3.2
Mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất
24
3.3
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố loại đô thị đến giá đất ở các
phường của quận Ô Môn
27
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở các phường
của quận Ô Môn
28
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá đất ở
các phường củaquận Ô Môn
30
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể lô đất đến giá đất ở các
phường của quận Ô Môn
31
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội đến giá đất
ở các phường của quận Ô Môn
32
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật đến giá
đất ở các phường của quận Ô Môn
33
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố môi trường đến giá đất ở các
phường của quận Ô Môn
34
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố an ninh xã hội đến giá đất ở các
phường của quận Ô Môn
35
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch sử dụng đất đến giá
đất ở các phường của quận Ô Môn
36
Mối quan hệ của các nhân tố tác động đến giá đất
38
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
3.11
3.12
xv
MỞ ĐẦU
Sau khi gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO) thì nền kinh tế - xã hội nước ta
ngày càng phát triển mạnh mẻ. Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế của nước ta ngày
càng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Song song với sự phát triển
kinh tế thì nhu cầu về sử dụng đất và các hoạt động có liên quan tới đất như: chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đô thị hóa, các dự án sử
dụng đất cần phải có đền bù và giải phóng mặt bằng, …cũng tăng nhanh. Đặc biệt là
trong các thành phố lớn, các khu đô thị trung tâm. Cần Thơ là thành phố loại I trực
thuộc trung ương, là thành phố trung tâm của khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Do
đó, Cần Thơ được đầu tư rất mạnh trong nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội… Điều này đã
tạo cho Cần Thơ có nền kinh tế phát triển mạnh và sôi động bậc nhất ở trong khu vực
Đồng bằng sông Cửu Long.
Cần Thơ có năm quận với nền kinh tế phát triển là: quận Ninh Kiều, quận Bình Thủy,
quận Cái Răng, quận Thốt Nốt, quận Ô Môn. Trong đó quận Ô Môn là quận đang có
sự chuyển dịch kinh tế nhanh, mạnh mẽ và trên đà phát triển. Các hoạt động kinh tế xã
hội có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Bên cạnh đó, thị
trường nhà đất ở Ô Môn diễn ra khá sôi động và mạnh mẽ. Do đó, việc định giá đất
để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là hết sức quan trọng và cần thiết
cho sự phát triển thị nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung. Vấn
đề đặt ra ở đây là ở các địa phương khác nhau về kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên…
thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất cũng khác nhau. Vì vậy, để xác định sự
ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như thế nào và mức độ ảnh hưởng của từng yếu
tố này đến giá đất ra sao, thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công
việc định giá đất mang tính chính xác cao và đưa ra giá đất thích hợp cho địa phương.
Xuất phát từ thực tế và các vấn đề nêu trên, đề tài “ Xác định mức độ ảnh hưởng của
các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc
định giá đất ở quận Ô Môn, Thành phố Cần Thơ” được thực hiện nhằm các mục tiêu
sau:
- Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
trên địa bàn quận Ô Môn làm cơ sở cho công tác định giá đất ở địa phương.
- Đưa ra thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn quận Ô Môn làm cơ sở cho
công tác định giá đất ở địa phương.
1
CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
1.1 Định nghĩa về đất đai và bất động sản
Theo Lê Quang Trí ( 2001) thì đất đai thường được định nghĩa như là: “ Một thực thể
tự nhiên dưới dạng không gian và địa hình” và thường được kết hợp với một giá trị
kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên
quan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật kinh tế
xã hội của một thực thể tự nhiên.
1.1.1 Đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị
1.1.1.1 Đất ở đô thị
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời
sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây
dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Luật Đất đai 2003.
Điều 84. Khoản 1)
1.1.1.2 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị
Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ
sở sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh
doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (
Luật đất đai 2003. Điều 93. Khoản 1)
1.1.2 Khái niệm về bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài
sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.2 Khái quát về thị trường đất đai
1.2.1 Khái niệm
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau
dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trường là
nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng
là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá
cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ
với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng
hoá.
2
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai
có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là
tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định,
trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra
các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. (Theo Hồ Thị Lam Trà &
Nguyễn Văn Quân, 2005).
1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của
mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ
thể là:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong
những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng
trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu
tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng... tạo sự năng động trong chuyển dịch lao
động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các
bất động sản khác một cách hợp lý.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính.Việc
chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn
lực cho nền kinh tế.
- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình
thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản
xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói
chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ
phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận
được. (Theo Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005)
1.2.3 Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai
Theo Hồ Thị Lam Trà, năm 2005 thì thị trường đất đai có những đặc điểm cơ bản sau:
1.2.3.1 Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị
trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người
mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị
trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những
điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo.
3
Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua
bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí.
Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ít
thông tin (chưa đầy đủ). Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác định và phân hoá cao
theo như kiểu, loại đất. Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất
đai hoàn toàn không ổn định. Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị
trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can
thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng
đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập
trung...)
1.2.3.2 Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của
đất làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng
tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ
trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường
thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích
thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng
phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Trong thị
trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải được tự
do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất,
người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối với thị trường đất đai, do
đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi
những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng
giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn.
Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao.
1.2.3.3 Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh
tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác
thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Đồng thời các
yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng
đồng... đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. Việc tổ chức thị trường
không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá
cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội. Do vậy khi không
được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường
này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước
chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp.
4
1.3 Khái quát về giá đất
1.3.1 Khái niệm về giá trị của đất, giá đất và giá trị quyền sử dụng đất
1.3.1.1 Giá trị của đất
Giá trị là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với “cơ chế
thị trường”, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá công bằng trong sự phân phối đất
đai để người sử dụng đất đai thực hiện nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các
quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật.
Lao động chuyển hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế (giá trị kinh tế của đất đai).
Giá trị là cơ sở hình thành và vận động của giá, giá trị đất chính là lao động, tiền vốn,
khoa học kỹ thuật đã đầu tư vào để khai thác và cải tạo đất.
Giá trị là cơ sở kinh tế để hình thành giá, giá trị là bản chất bên trong của đất đai và
giá biểu hiện bản chất bên ngoài. Giá trị và giá cả phải luôn phù hợp với nhau, chúng
có thể sai khác nhau do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân bằng cung - cầu, tâm
lý khách hàng. ( Lê Tấn Lợi, 2009).
1.3.1.2 Giá đất
Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị của đất đai, đặc biệt là
trong các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất…
Giá của đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu
về đất. Tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích kinh tế
của xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà
hình thành, như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của
nhiều yếu tố một cách khách quan trong một số quy luật nhất định.
Thông thường thì giá đất được hình thành ở hai loại: Một là giá quy định của Nhà
nước, hai là giá theo tâm lý và quy luật thị trường.
Giá đất do nhà đất quy định nằm trong khung giá đất của Nhà nước, loại giá
này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy
định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng
địa phương mà hình thành, dựa trên cơ sở phân hạng và định giá đất này nhà
nước quy định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất.
Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay
sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điều kiện về chính
sách và kinh tế trong nước cũng như ngoài nước, không có cơ sở vững chắc về
mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu
hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa
5
trên cơ sở khung giá đất do nhà nước quy định mà hình thành nhưng thường ở
mức cao hơn giá nhà nước. ( Lê Tấn Lợi, 2009).
1.3.2 Các đặc điểm của giá đất
Theo Theo Hồ Thị Lam Trà, 2005 giá đất có các đặc điểm sau:
Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất
đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó
và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều
phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê.
Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư
bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại
thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ
quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định
giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân
tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp
không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động
của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con
người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính
được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó
phân bổ để mà hạch toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi
phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước... có
thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể
đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ...), góp
phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của
khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được.
Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc
độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do
nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính
co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng
lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng
lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ
suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá
đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh
hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên
6
cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co
dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo
phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa
các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có
tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác
nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất
còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy
thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị
Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị bao
gồm :
1.3.3.1 Yếu tố vị trí
Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất ở nhất là đất
ở đô thị. Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu
đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong thương mại, kinh doanh,
cho thuê…
Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau:
Xếp theo loại đô thị : Loại 1, 2, 3, 4 và 5.
Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô…
Xếp theo Loại đường phố: Đường loại 1,2,3,…
Xếp theo vị trí: vị trí 1, 2, 3,…
1.3.3.2 Yếu tố hình thể lô đất
Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở hửu, nó được
thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu (thâm hậu) của thửa đất.Tùy vào mục đích khác
nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông thường đất ở đô thị,
ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn. Trong phân
hạng có thể phân cấp độ rộng theo từng ngang 4m-5m để tính điểm với thửa đất khác.
1.3.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử
dụng. Trong đó yếu tố hạ tầng kỹ thuật có nhiều yếu tố phụ mà trong phân hạng cần
chú ý xem xét bao gồm:
Hệ thống cầu đường giao thông.
7
Hệ thống cống thoát nước.
Hệ thống điện.
Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác góp phần
tiện nghi trong sinh hoạt cộng đồng.
1.3.3.4 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội
Yếu tố hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yêu cấu về y tế, giáo
dục, giải trí cộng đồng… Vị trí thửa đất thuận lợi cho việc học hành của con cái và
vấn đề y tế cho gia đình cùng các vấn đề giải trí cộng đồng khác sẽ tạo sự thích cho
người sử dụng… Các yếu tố xã tầng xã hội bao gồm: Trường học, bệnh viện, trung
tâm thương mại siêu thị hoặc chợ, cơ quan hành chính, các khu giải trí, tín ngưỡng
1.3.3.5 Yếu tố môi trường
Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống. Tuy nhiên,
trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi trường chưa
được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến giá đất và trong phân
hạng định giá đất cũng không được xem trọng. Đối với các nước tiên tiến thì yếu tố
môi trường được xem là yếu tố quan trọng đối với việc chọn một vị trí để xây dựng
nhà ở hay khu dân cư. Các yếu tố về môi trường thường được quan tâm là: không khí,
bụi, tiếng ồn, nước thải sinh hoạt, mùi hôi…
1.3.3.6 Yếu tố an ninh xã hội
Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố này chưa được đề cập hoặc luu ý trong
phân hạng đất. Ở các nước tiên tiến việc an ninh cho một khu dân cư là việc rất được
chú ý đối với các khu dân cư cao cấp. Yếu tố về an ninh thường được quan tâm là các
tệ nạn xã hội như: trộm cắp, ma túy…
1.3.3.7 Các yếu tố khác
Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất như: Loại đô
thị, nhân tố quy hoạch. Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất
sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất.
1.4 Công tác phân hạng định giá đất
1.4.1 Khái niệm
1.4.1.1 Khái niệm về định giá
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý,
vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát
triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là
hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định
8
