Các dạng bài tập Quản trị tài chính

Bảng phân công công việc
STT
73
74
75
76
77
78
79
80
81

Họ vè tên
Nguyễn Thị
Phương
Phan Thị
Phương
Vũ Thị Phương
Vũ Thị Hà
Phương
Bùi Thị Như
Quỳnh
Đào Thị Như
Quỳnh
Nguyễn Thị
Quỳnh
Ninh Thị Thúy
Quỳnh
Lê Thị Sinh

Mã sinh viên

15D240035
15D240244
15D240117
15D240036
15D240106
15D240178
15D240246
15D240037
15D240108

Công việc


CASE STUDY 1
Phân tích dự án Công ty Taxi AB
Taxi AB là công ty kinh doanh dịch vụ taxi, kinh doanh từ năm 2000. Hiện tại công ty có
hơn 1000 xe và đã có sự phát triển đáng kể so với khi mới thành lập.
Năm 2015, dự đoán du cầu đi lại bằng xe taxi gia tăng, công ty sẽ tăng thêm 375 xe taxi
trong năm tới. Tuy nhiên do cạnh tranh gay gắt và không dễ gì thành công trên thị trường nên
Ban giám đốc của công ty nghĩ rằng họ cần cẩn trọng trong việc ra quyết định.
Giả sử anh ( chị) là một thành viên trong Ban giám đốc, anh chị sẽ trình bày ý kiến của
mình như thế nào để góp ý và cùng chia sẻ với những nỗi băn khoăn của Ban giám đốc. Anh
(chị) có thể sử dụng những thông tin dưới đây hỗ trợ cho quan điểm của mình.
Vốn đầu tư
Sau khi liên hệ với đại diện của nhiều hãng sản xuất xe hơi khác nhau. Tổng giám đốc
nhận thấy giá chào loại xe DAEWOO GENTRA phù hợp với nhu cầu của hãng. Giá một chiếc
DAEWOO GENTRA hiện nay là 17.500 USD chưa kể lệ phí trước bạ và một số chi phí liên
quan khác. Bảng 1 dưới đây cho biết tổng vốn đầu tư cho mỗi xe taxi. Tỷ giá USD/VND hiện
nay là 21.095. Dựa theo kinh nghiệm, công ty dự đoán sẽ có tuổi thọ hoạt động kéo dài 6 năm và
giá trị thanh lý ước chừng 15% giá trị ban đầu. Những thiết bị khác lắp trên xe cũng có thời gian

hoạt động 6 năm nhưng không còn giá trị khi thải hồi. Theo Tổng giám đốc, trong các báo cáo tài
chính nộp cho cơ quan thuế cũng như trong xem xét hoạt động, công ty đều khấu hao tài sản theo
phương pháp đường thẳng. Đây chưa phải phương pháp khấu hao tốt nhất nhưng ông ta cho rằng
nó có thể chấp nhận được vì đơn giản và phù hợp với trình độ quản lý của công ty.
Bảng 1: Tổng vốn đầu tư cho mỗi xe
Giá nhập khẩu
Các thiết bị chuyên dùng
Thuế nhập khẩu
Thuế tiêu thụ đặc biệt
Thuế giá trị gia tăng
Lệ phí trước bạ
Tổng cộng
Doanh thu và chi phí hàng năm

Số tiền
17.500 USD
730 USD
50%
45%
10%
20 triệu VND


Dựa trên cơ sở kinh nghiệm và kết quả khảo sát thị trường gần đây, Phó giám đốc sự báo
doanh thu có thể gia tăng hàng năm 7%. Mặc dù vậy, bà vẫn cẩn thận nên lấy mức doanh thu mỗi
xe thấp nhất hàng tháng là 35 triệu đồng, trong đó 35% chia cho tài xế, phần còn lại của công ty.
Doanh thu này mỗi xe đều đạt được ngay cả trong tình hình khó khăn nhất.
Theo thỏa thuận giữa tài xế và công ty, tài xế phải chịu tất cả các chi phí khả biến như
xăng dầu, rửa xe, bến bãi... Theo Phó giám đốc 2, chi phí hoạt động hàng năm của công ty bao
gồm tiền lương cho bộ phận gián tiếp, khấu hao và các chi phí chung khác như tiếp thị, tiền thuê

văn phòng, bảo hiểm và các chi phí khác như ở bảng 2 không tăng đáng kể.
Bảng 2 : Ước tính chi phí hàng tháng chưa kể khấu hao
Chi phí bảo trì
Tiền lương gián tiếp
Tiền thuê
Bảo hiểm
Tiếp thị
Lãi vay
Chi phí khác
Tổng cộng

Số tiền ( triệu đồng)
290
230
75
90
55
100
120

Chi phí sử dụng vốn và thuế thu nhập
Để có đủ vốn đầu tư cho dự án, công ty định huy động 2 nguồn vốn là nợ vay và lợi
nhuận để lại. Khi liên hệ với ngân hàng, Giám đốc tài chính cho biết ngân hàng có thể cho vay
50% nhu cầu vốn trong thời hạn 6 năm với lãi suất 18%/ năm. Tuy nhiên lãi suất sẽ tăng lên
20%/năm nếu công ty sử dụng trên 50% vốn vay để tài trợ cho dự án này.
Đối với lợi nhuận để lại, công ty chưa niêm yết chứng khoán đề sàn nên khó ước lượng
được phí tổn. Tuy nhiên, Giám đốc tài chính nghĩ rằng nếu công ty không sử dụng lợi nhuận để
lại để đầu tư vào dự án thì số lợi nhuận này có thể sử dụng vào mục đích khác và sinh lợi tức ít
nhất 23%/ năm. Do đó 23% được xem là chi phí cơ hội hợp lý khi ước lượng chi phí sử dụng lợi
nhuận để lại.

Thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành là 22%.
Cơ cấu vốn


Trong phiên họp Ban giám đốc gần đây nhất, Tổng giám đốc nhấn mạnh đến một số yếu
tố khác có thể ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn, đó là cơ cấu vốn. Trong những năm trước,
công ty đã duy trì tỷ lệ là 30% nợ và 70% vốn chủ sở hữu. Nhưng hiện nay công ty đang xem xét
2 phương án, theo đó tỷ trọng nợ sẽ tăng. Bảng 3 dưới đây cho thấy cơ cấu vốn của công ty theo
2 phương án.
Bảng 3: Cơ cấu vốn của công ty
Nợ
Lợi nhuận để lại
Tổng cộng

Phương án 1
50%
50%
100%

Phương án 2
60%
40%
100%

Quyết định đầu tư
Có nhiều cách tiếp cận khác nhau được sử dụng để đánh giá triển vọng của dự án, chẳng
hạn như phương pháp giá trị hiện tại thuần (NPV), Phương pháp tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR),
phương pháp thời gian hoàn vốn (PBP). Tuy nhiên các giám đốc của công ty chưa hiểu rõ về các
phương pháp này nên cũng khó đánh giá phương pháp nào tốt hơn. Vì thế, ông nghĩ nên tìm
kiếm lời khuyên từ các chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Đây cũng là cơ hội tốt cho

ông ấy thu thập được những bài học bổ ích từ lời khuyên của anh ( chị).
Xin anh (chị) vui lòng giúp cho Ban giám đốc những lời khuyên quý giá bằng cách trả lời các
câu hỏi sau:
Câu hỏi
1, Chi phí sử dụng vốn bình quân theo 2 phương án như thế nào?
2, Tính chi phí khấu hao xe và thiết bị hàng năm như thế nào?
3, Dự báo dòng tiền tệ qua các năm dựa trên thông tin được cung cấp?
4, Dự trên cơ sở đó tính NPV, IRR và tư vấn công ty có nên chấp nhận dự án này không?
5, Phân tích những ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nếu doanh thu giảm 20% so với dự báo?
Giải
1. Chi phí sử dụng vốn bình quân theo 2 phương án như thế nào ?


Bảng 3: Cơ cấu vốn của công ty
Phương án 1
Nợ
Lợi nhuận để lại
Tổng cộng

Phương án 2

50%
50%
100%

60%
40%
100%

Chi phí sử dụng vốn và thuế thu nhập

Để có đủ vốn đầu tư cho dự án, công ty định huy động 2 nguồn vốn là nợ vay và lợi
nhuận để lại. Khi liên hệ với ngân hàng, Giám đốc tài chính cho biết ngân hàng có thể cho vay
50% nhu cầu vốn trong thời hạn 6 năm với lãi suất 18%/ năm. Tuy nhiên lãi suất sẽ tăng lên
20%/năm nếu công ty sử dụng trên 50% vốn vay để tài trợ cho dự án này.
Đối với lợi nhuận để lại, công ty chưa niêm yết chứng khoán đề sàn nên khó ước lượng
được phí tổn. Tuy nhiên, Giám đốc tài chính nghĩ rằng nếu công ty không sử dụng lợi nhuận để
lại để đầu tư vào dự án thì số lợi nhuận này có thể sử dụng vào mục đích khác và sinh lợi tức ít
nhất 23%/ năm. Do đó 23% được xem là chi phí cơ hội hợp lý khi ước lượng chi phí sử dụng lợi
nhuận để lại.
Thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành là 22%.
Dựa trên bảng 3 và chi phí sử dụng vốn và thuế thu nhập ta có bảng sau:
Vốn vay ( Nợ )
Lợi nhuận để lại
Lãi suất
Chi phí cơ hội hợp lý
Thuế thu nhập doanh nghiệp

Phương án 1
50%
50%
18%/năm
23%/năm
22%

Phương án 2
60%
40%
20%/năm
23%/năm
22%

Khi đó ta có
Chi phí (sau thuế) của nợ = lãi suất * (1 – thuế thu nhập doanh nghiệp ) (%)
= Kd = Y × (1-T) (%)
Chi phí sử dụng vốn bình quân
VACC i*Ki
Trong đó Wi :Tỉ trọng của nguồn vốn thứ i
Ki : Chi phí của nguồn vốn thứ i


Ta có bảng sau
Chi phí (sau thuế)
(%)

Trọng số
(%)

Chi phí sử dụng
vốn bình quân(%)

14,04
23

50
50

7,02
11,5

-

-

18,52

15,6
23

60
40

9,36
9,2

•

Phương án 1
-Vốn vay (Nợ)
-Vốn CSH (Lợi nhuận để lại)
-Chi phí sử dụng vốn bình quân
•

Phương án 2
-Vốn vay ( Nợ)
-Vốn CSH (Lợi nhuận để lại)
-Chi phí sử dụng vốn bình quân

 Công ty nên chọn phương án 1 để công ty có cấu trúc vốn tối ưu.

18,56

2. Tính chi phí khấu hao xe và thiết bị hàng năm như thế nào ?
Bảng 1: Tổng vốn đầu tư cho mỗi xe
Giá nhập khẩu
Các thiết bị chuyên dùng
Thuế nhập khẩu
Thuế tiêu thụ đặc biệt
Thuế giá trị gia tăng
Lệ phí trước bạ
Tổng cộng
Từ bảng trên ta có:
-

Số tiền
17.500 USD
730 USD
50%
45%
10%
20 triệu VND

Giá nhập khẩu xe và các thiết bị chuyên dùng là 17.500+730=18.230 USD
Thuế nhập khẩu 18.230 * 50% = 9.115 USD
Thuế tiêu thụ đặc biệt (18.230+9.115) * 45% = 12.305,25 USD
Thuế giá trị gia tăng (VAT) (18.230+9.115+12.305,25) * 10% = 3.965,025 USD
Với Tỷ giá USD/VND hiện nay là 21.095

=> Khi đó nguyên giá mỗi xe và thiết bị chuyên dùng được tính theo phương pháp trực tiếp :
Giá nhập khẩu + thuế nhập khẩu + thuế TTĐB + thuế VAT + lệ phí
trước bạ

= (18.230+9.115+12.305,25+3.965,025) * 21.095 + 20.000.000
= 940.064.226,1(VND) ≈ 940 triệu VND
Tổng vốn đầu tư cho 375 xe là :
940.064.226,1 * 375 = 352.524.084.800 ≈ 352.524,1 triệu VND


Theo phương pháp khấu hao đường thẳng thì chi phí khấu hao xe và thiết bị hàng năm là :
352.524.084.800 / 6 = 58.754.014 VND
3. Dự báo dòng tiền tệ qua các năm dựa trên thông tin được cung cấp?
 Phương án 1

Đơn vị: triệu đồng
Năm

0

1

2

3

4

5

6

VĐT

(352.524,0
8)

Doanh
thu

157.500

168.525

180.321,75

192.944,27

206.450.37

220.901,9

Chi phí

97.698,97

101.557,72

105.686,58

110.104,46

114.831,6

119.889,64

EBT

59.801,03

66.967,28

74.635,17

82.839,81

91.618,77

101.012,26

Thuế

13.156,23

14.732,8

16.419,74

1.824,76

20.156,13

22.222,7

EAT

46.644,8

52.234,48

58.215,43

64.615,05

71.462,64

78.789,56

Khấu hao

58.754,01

58.754,01

58.754,01

58.754,01

58.754,01

58.754,01

Thanh lý

52.878,612

Luồng
tiền

105.398,81

110.988,49

116.969,44

123.369,06

130.216,65

190.422,182

 Phương án 2

Năm
Vốn
đầu tư
Doanh
thu
Chi
phí
EBT
Thuế
EAT
Khấu

hao

0
352.524,
08

1

2

157.500

168.525

108.050,
29
49.449,7
1
10.878,9
4
38.570,7
7
58.754,0
1

111.909,
04
56.615,9
6
12.455,5

1
44.160,4
5
58.754,0
1

3

4

5

6

180.321,
75
116.037,
9
64.283,8
5
14.142,4
5

192.944,2
7
120.455,7
8

206.450,3
7

125.182,9
2

72.488,49

81.267,42

90.660,94

15.947,47

17.878,83

19.945,41

50.141,4

56.541,02

63.388,59

70.715,53

58.754,0
1

58.754,01

58.754,01

58.754,01

220.901,9
130.240,9
6


Thanh
lý
Luồng
tiền
Đơn vị: triệu đồng

97.324,7
8

102.914,
46

108.895,
41

115.295,0
3

52.878,61
2
182.348,1
52

122.142,6

4. Dự trên cơ sở đó tính NPV, IRR và tư vấn công ty có nên chấp nhận dự án này không?
 Phương án 1

Tính NPV

Tính IRR
Lấy
Lấy r2 =
Ta có :

 Phương án 2

Tính NPV

Tính IRR
Lấy
Lấy
Ta có:

5. Phân tích những ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nếu doanh thu giảm 20% so với dự
báo?
Đơn vị: triệu đồng

Năm

0

VĐT

35.2524,0
8

1

2

3

4

5

6


Doanh
Thu
Chi Phí

122.850

131.449,5

140.650,97

150.496,53

161.031,29

172.303,48

11.520

11.520

11.520

11.520

11.520

11.520

EBT

111.330

119.929,5

129.130,97

138.976,53

149.511,29

160.783,48

Thuế

24.492,6

26.384,49

28.408,81

30.574,84

32.892,48

35.372,37

EAT

86.837,4

93.545,01

100.722,16

108.401,69

116.618,81

125.411,11

Khấu
hao
Thanh lý

58.754,01

58.754,01

58.754,01

58.754,01

58.754,01

58.754,01

Luồng
tiền
Tính NPV

145.591,41

52.878,612
152.299,02

159.476,17

167.155,7

175.372,82

237.043,732

Tính IRR
Lấy
Lấy

Ta thấy 0,25684 > 0,233
Kết luận: nếu doanh thu giảm 20% so với dự báo thì công ty không nên chấp nhận đầu tư
dự án.


CASE STUDY 2
Nghiên cứu tình huống dự án chung cư Mercury

Đối với ông Vương, giám đốc kinh doanh của High Sky Co,Ltd, 14/2/2003 là một ngày
đặc biệt quan trọng, ngày mà ông được giao nhiệm vụ chuẩn bị hồ sơ kêu gọi các đối tác thành
lập liên doanh tham gia đấu giá lô đất 10,3ha tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, Quận 1 Tp. HCM
nhằm lập dự án xây dựng chung cư Mercury với hơn 6.000 căn hộ để bán hoặc cho thuê.
Tuy nhiên, ông Vương cùng với các cộng sự cần phải nhanh chóng đưa ra một bản đánh
giá sơ bộ về dự án để trình bày vào ngày 1/4/2003, trong cuộc họp đầu tiên của đối tác dự kiến
tham gia lien doanh. Dưới đây là một số thông tin mà bộ phận nghiên cứu của ông thu được.
1. Thị trường nhà ở tại Tp. HCM
a/ Nhu cầu nhà ở tại Tp. HCM
Theo tính toán của Sở địa chính – Nhà đất Tp. HCM, nhu cầu nhà ở của TP trong khoảng
10 năm nữa là khoảng 954.000 căn hộ (mỗi căn hộ có diện tích tương đương 70m 2) với 60-70%
là các căn hộ chung cư, trong đó cần khoảng 160.000 căn cho người có thu nhập thấp. Để đáp
ứng nhu cầu này, bình quân hàng năm phải có thêm 100.000 căn hộ nữa. Nhưng theo ước tính


của Sở Xây dựng Tp, hàng năm chỉ có khoản 50.000 căn hộ mới được xây dựng. Lượng chỗ ở
mới chỉ đáp ứng 50% nhu cầu, trong đó 80% do tư nhân tự xây dựng.
Mặc dù theo truyền thống, người Việt Nam luôn muốn sở hữu một ngôi nhà độc lập,

không thích ở chung cư, nhưng do giá đất liên tục tăng làm cho việc xây dựng các căn nhà độc
lập trở nên đắt đỏ cộng với những bất tiện của việc ở nhà mặt phố nên hiện nay đang có xu
hướng dịch chuyển sang ở chung cư. Lý do này góp phần làm cho nhu cầu mua căn hộ chung cư
gia tăng.
b/ Các loại chung cư hiện có ở Tp. HCM:
Hiện nay tại Tp. HCM có 4 dạng chung cư chính:
(1) Các chung cư dành cho chương trình tái định cư xây ở nội thành.
Chủ đầu tư là các DNNN. Chủ đầu tư được ưu đãi không phải nộp tiền sử dụng đất đối
với diện tiechs xây nhà chung cư, giảm 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong dự án nhưng
không phải sử dụng để xây dựng chung cư. Ngoài ra, DN còn phải được bán các căn hộ tầng 1 và
tầng 2 theo giá kinh doanh, được chuyển tiền đền bù cho hộ tái định cư làm vốn ứng trước.
(2) Các chung cư dành cho chương trình tái định cư xây ở ngoại thành.
Chủ đầu tư là các DNNN. Chủ đầu tư cũng được ưu đãi tương tự như dạng (1), nhưng vì
chung cư xây ở ngoại thành, vùng ven nên không hấp dẫn người mua.
(3) Các chung cư xây thuần túy để kinh doanh
Chủ đầu tư là các DNNN. Thực tế cho thấy chung cư vừa đưa ra đã có người đăng ký
mua hết ngay từ trên giấy. Người có nhu cầu thực sự không có thông tin và không có khả năng
tài chính khó mà mua được
(4) Các chung cư cao cấp
Chủ đầu tư bao gồm nhiều thành phần, trong đó phần lớn là các liên doanh với đối tác
nước ngoài. Đây là loại hình nhà ở dành cho người có thu nhập cao. Thực tế hoạt động của các
đơn vị kinh doanh rất khả quan, khả năng mang lại lợi nhuận lớn.
c/ Vấn đề bất hợp lý trên thị trường nhà ở
Nhu cầu nhà ở là rất lớn và một số chung cư bán hết ngay trên giấy. Thực tế người mua
các căn hộ này không phải là những người có nhu cầu thực sự mà hầu hết là những người kinh
doanh, đầu cơ bất động sản sau đó bán lại để hưởng chênh lệch giá. Do đó số lượng căn hộ để


trống trong các chung cư là rất lớn. Hiện nay các chung cư mức độ trung bình có giá từ 300-500
triệu đồng, nhưng số người có nhu cầu thực sự có khả năng mua được các căn hộ này (mua theo

giá gốc) là rất ít.
d/ Khả năng mua nhà của những người có nhu cầu
Nhu cầu nhà ở mới thường phát sinh đối với những cặp vợ chồng mới kết hôn, song lúc
này phần lớn họ chưa có khả năng mua những căn hộ có giá trung bình do họ chưa có tích lũy.
Nhưng chắc chắn sau 10-15 năm họ sẽ có thể mua được. Nếu có hình thức mua nhà trả góp thì
họ có thể thỏa mãn ngay được nhu cầu của mình. Tuy nhiên hình thức này còn mới và ít có tổ
chức tín dụng tham gia.
Một số ngân hàng đã có chính sách cho vay tiền mua nhà chung cư, song các yêu cầu hết
sức ngặt nghèo, thời gian cho vay tối đa chỉ có 10 năm, số tiền vay không quá 50% giá nhà và lãi
suất thì khá cao.
2. Dự án chung cư Mercury
a/ Khu đất tại đường Nguyễn Hữu Cảnh
Đây là một khu đất có diện tích trên 10 ha, có vị trí rất thuận lợi, nằm ngay trung tâm Tp.
HCM, rất lý tưởng cho việc vây dựng chung cư cao tầng hiện đại.
Theo quy định khu đất này sẽ được xây dựng 4 tòa nhà cao tầng với các thông số cơ bản
sau:
- Tổng diện tích của khu đất: 10,3 ha. Trong đó, đất dân dụng 6,2 ha (chiếm 60,3% diện
tích khu đất); đất giao thông 2,5 ha (chiếm 24,3%) và đất cây xanh 1,6 ha (chiếm 15 4%).
- Tỷ lệ đất được xây dựng nhà cao tầng theo quy định tối đa là 60%. Theo quy định trong
4 tòa nhà, có 2 tòa nhà cao tối thiểu là 20 tầng, 2 tòa nhà cao tối thiểu 30 tầng. Do đó, dự án sử
dụng số tầng cao tối thiểu trung bình là 24 tầng và 2 tầng hầm. Trong 26 tầng xây dựng, các tầng
hầm và tầng 1 được sử dụng để phục vụ các mục đích công cộng. Số lượng tầng kinh doanh còn
lại là 23 tầng.
- Tỷ lệ sàn xây dựng dùng để kinh doanh chiếm 65%, 35% còn lại là diện tích cho các
khu vực công cộng như hành lang, cầu thang…
- Với những thông số trên, tổng diện tích kinh doanh tính ra được là 561.522 m 2. Diện
tích bình quân 1 căn hộ là 84 m2. Tổng số căn hộ dự kiến vào khoảng 6.100 căn hộ. Thời gian
xây dựng dự kiến là 36 tháng. Thời gian bắt đầu xây dựng là sau khi mua đất 1 năm.

- Đơn giá xây dựng nhà cao tầng bình quân là 4.200.000 đ/m 2 sàn xây dựng (bao gồm cả
phần đầu tư hạ tầng trong từng Block)
- Chi phí xây dựng hạ tầng chính là 350.000 đ/m2 đất.
- Giá trị đấu giá đất là 935 tỷ đồng. Giá này bằng 1,1 lần giá khởi điểm công bố đấu giá
của Tp. HCM.
b/ Tổng vốn đầu tư: Bảng khái quát các khoản chi phí của dự án
ĐVT: triệu đồng
T

Khoản chi phí của dự án

Số tiền

T
1

Giá trị khu đất (thanh toán toàn bộ khi triển khai dự án)

935.000

2

Chi phí chuẩn bị đầu tư (chi tương ứng từ năm 1 đến năm 4 là 60%,

84.500

20%, 10% và 10% tổng chi)
3

Xây dựng hạ tầng (chi tương ứng từ năm 2 đến năm 4 là 60%, 30% và

36.315

10% tổng chi)
4

Xây dựng các Block (chi tương ứng từ năm 2 đến năm 4 là 40%, 50%,

4.101.552

10% tổng chi)
5

Dự phòng (5% tổng chi ngoại trừ tiền mua đất – có thể xuất hiện ở năm 211.118
kết thúc dự án)
Tổng cộng

5.368.485

c/ Nguồn vốn đầu tư
Với tổng mức đầu tư của dự án gần 5.400 tỷ đồng, dự kiến sẽ huy động từ tiền trả trước của
khách hàng mua căn hộ khoảng 4.200 tỷ đồng. Phần còn lại (khoảng 1.200 tỷ đồng), Hight Sky
Co. Ltd sẽ cùng một số đối tác sử dụng toàn bộ vôn chủ sở hữu để thực hiện dự án này. Tỷ lệ
tham gia của các bên như sau: Hight Sky tham gia khoảng 300 tỷ đồng, phần còn lại do 5 đối tác
khác bỏ vốn. Nhu cầu vốn cho phần còn thiếu ở thời điểm cao nhất khoảng 1.000 tỷ đồng.
d/ Giá bán dự kiến: Giá trả tại thời điểm công bố bản vẽ mặt bằng là 10 trđ/m2. Đó cũng
chính là thời điểm dự kiến ký hợp đồng mua bán đầu tiên. Sau đó giá bán sẽ được tăng thêm 10%
mỗi năm. Giá tại thời điểm kết thúc xây dựng sẽ là 12,1 trđ/m2. Như vậy giá bình quân một căn
hộ sẽ dao động trong khoảng từ 700 trđ – 1 tỷđ.

e/ Phương thúc kinh doanh
Dự kiến việc kinh doanh được thực hiện theo phương thức đăng ký mua khi có bản vẽ mặt bằng
các căn hộ với phương thức thanh toán như sau:
- Khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua thanh toán 35% giá trị căn hộ.
- Sau khi hoàn thiện phần xây dựng, người mua thanh toán 30% giá trị căn hộ.
- Sau khi giao nhà, người mua thanh toán 30% giá trị căn hộ.
- Sau khi giao nhà hoàn chỉnh (giấy chứng nhận quyền sở hữu), người mua thanh toán
5% giá trị căn hộ.
Theo kinh nghiệm từ những dự án trước đó và căn cứ vào đặc điểm của dự án này, dự
tính việc mua nhà và thanh toán sẽ diễn ra trong suốt thời gian xây dựng Năm đầu tiên sẽ bán và
thu được 40% số tiền, hai năm tiếp theo mỗi năm bán và thu tiền được 30% số tiền bán căn hộ.
Ngoài ra, còn một số phương thức kinh doanh dự phòng khác có thể được tính đến như việc bán
trả góp, cho thuê căn hộ. Giá trả góp hoặc cho thuê được căn cứ vào giá bán dự kiên là 10 trđ nêu
trên để tính toán.
f/ Quy định về việc tính toán kết quả kinh doanh và nộp thuế thu nhập
Trong suốt quá trình xây dựng, mặc dù có doanh thu, nhưng chưa tính toán được chi phí,
nên Cục Thuế cho phép tính thuế thu nhập vào thời điểm khi hoàn thành dự án (khi quyết toán
vốn đầu tư). Điều này có nghĩa là thuế thu nhập sẽ được nôp vào cuối năm thứ 4. Thuế thu nhập
phải nộp 32%.
Câu hỏi thảo luận:
1. Giả sử nhóm bạn là các cộng sự của ông Vương, hãy tính toán sơ bộ về hiệu quả đầu tư
dự án? Cho biết NPV (với i = 12%/năm) và IRR của dự án là bao nhiêu?
2. Theo bạn việc đánh giá về thị trường nhà ở tại Tp. HCM sẽ giúp ích gì cho việc đánh
giá dự án Mercury nói chung?
3. Nhiều ý kiến cho rằng đây là dự án rất hiệu quả nhưng khó triển khai do dự án quá lớn,
bạn bình luận gì về ý kiến này?
4. Theo bạn, dự án nên thực hiện hình thức tài trợ vốn nào là khả thi nhất?
Giải:

1. Giả sử nhóm bạn là các cộng sự của ông Vương, hãy tính toán sơ bộ về hiệu quả
đầu tư dự án? Cho biết NPV (với i = 12%/năm) và IRR của dự án là bao nhiêu?
Tính toán Hiệu quả dự án
- Chi phí đầu tư
Đơn vị: triệu đồng
STT
1

2

3

4

5

Khoản mục

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Mua đất
- Tỷ lệ % so với Tổng
chi phí

- Số tiền dự kiến chi(trđ)

100%

60%

20%

10%

10%

50.700

16.900

8.450

8.450

60%

30%

10%

21.789

10.894,5

3.631,5

935.000

Chi phí ban đầu
- Tỷ lệ % so với Tổng
chi phí
- Số tiền dự kiến chi(trđ)
Xây dựng hạ tầng
- Tỷ lệ % so với Tổng
chi phí
- Số tiền dự kiến chi(trđ)
Xây dựng tòa nhà
chính
- Tỷ lệ % so với Tổng
chi phí
- Số tiền dự kiến chi(trđ)

40%

50%

10%

1.640.620,8

2.050.776

410.155,2

Dự phòng (trđ)

211.118

Tổng (trđ)

985.700

1.679.309,8

2.070.120,5

633.354,7

- Ước tính Doanh thu
( Đơn vị:triệu đồng)
ST
T
1
2

Khoản mục
Tỷ lệ bán và thu
được
Giá bán

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

-

40%

30%

30%

-

10

11

12,1


3
4

Tổng diện tích bán
được
Số tiền thu được

-

224.608,8

168.456,6

168.456,6

-

2.246.088

1.853.022,6

2.038.324,86

- Tính Lợi nhuận sau thuế
+ Tổng Doanh thu của dự án: = 6.137.435,46 ( trđ)
+ Tổng chi phí của dự án: = 5.368.485 (trđ)
LNTT = - = 768.950,46 (trđ)
LNTT qua các năm = Doanh thu - Chi phí (của từng năm):
Năm 2: 2.246.088 – 1.679.309,8 = 566.778,2 (trđ)
Năm 3: 1.853.022,6 – 2.070.120,5 = -217.097,9 (trđ)
Năm 4: 2.038.324,86 – 633.354,7 = 1.404.970,16 (trđ)
*Trường hợp 1: thuế thu nhập tính cho cả 4 năm (có cả năm 1) :
 Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp vào năm thứ 4 là:

= 768.950,46 32% = 246.064,1472 (trđ)
Khi đó ta sẽ có bảng của dòng tiền thuần của dự án như sau:
Đơn vị: triệu đồng
Chỉ tiêu
Doanh thu

Chi phí
LNTT
Thuế TNDN
LNST
Dòng tiền thuần

Năm 1
985.700
(985.700)

Năm 2
2.246.088
1.679.309,8
566.778,2
566.778,2
566.778,2

Năm 3
1.853.022,6
2.070.120,5
(217.097,9)
(217.097,9)
(217.097,9)

- Tính Hiệu quả dự án NPV (i= 12%) và Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR

Trong đó:







NPV là giá trị hiện tại thuần của dự án đầu tư
CFi là khoản tiền thu được năm thứ i
ICO là khoản chi vốn đầu tư ban đầu
n là vòng đời của dự án đầu tư
r là tỉ lệ chiết khấu hay tỉ lệ hiện tại hóa

Năm 4
2.038.324,86
633.354,7
1.404.970,16
(246.064,1472)
1.158.906,013
1.158.906,013


Tiêu chuẩn lựa chọn dự án : NPV 0
Áp dụng Ta tính được NPV như sau:

NPV =

566.778,2 217.097,9 1.158.906,013
−
+
− 985.700
(1 + 12%)1 (1 + 12%)2
(1 + 12%)3

=> NPV= 172.169,2567 > 0 => Chấp thuận dự án.

Chọn = 20%

NPV1 =
Có

566.778,2 217.097,9 1.158.906,013
−
+
− 985.700
(1 + 20%)1 (1 + 20%) 2
(1 + 20%)3

=> NPV1 = 6.515,938079 > 0
Chọn = 22%

NPV2 =
Có

566.778,2 217.097,9 1.158.906,013
−
+
− 985.700
(1 + 22%)1 (1 + 22%) 2
(1 + 22%) 3

=> NPV2 = - 28.770,09844 < 0
•

IRR = 20% +
-> IRR = 0,20369 hay 20,369%

=> Kết luận: Dựa vào kết quả của NPV và IRR ta thấy dự án rất hiệu quả.
*Trường hợp 2: Thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ tính trên các năm có doanh thu (năm 2,3, 4).
Tổng thuế thu nhập phải nộp vào cuối năm thứ 4 là:
[ 566.778,2 + (-217.097,9) + 1.404.970,16] x 32% = 561.488,1472 ( trđ )
Khi đó Bảng dòng tiền thuần của dự án
Đơn vị: triệu đồng
Chỉ tiêu
Doanh thu

Năm 1
-

Năm 2
2.246.088

Năm 3
1.853.022,6

Năm 4
2.038.324,86


Chi phí
LNTT
Thuế TNDN
LNST
Dòng tiền

thuần

985.700
-

1.679.309,8
566.778,2
566.778,2

2.070.120,5
(217.097,9)
(217.097,9)

633.354,7
1.404.970,16
(561.488,1472)
843.482,0128

(985.700)

566.778,2

(217.097,9)

843.482,0128

Tính NPV

CFi
− ICO

i
(
1
+
r
)
i =1
n

NPV = ∑

Ta có:

NPV =
=>

566.778,2 217.097,9 843.482,0128
−
+
− 985.700
(1 + 12%)1 (1 + 12%)2
(1 + 12%)3

=> NPV= -52.343,31633 < 0 => Dự án bị loại bỏ
Tính IRR
Chọn = 8%

NPV1 =
=> Có

566.778,2 217097,9 843482,0128
−
+
− 985.700
(1 + 8%)1 (1 + 8%) 2
(1 + 8%)3

=>NPV1 = 22551,38863
Chọn = 10%

=>

NPV2 =

566.778,2 217.097,9 843.482,0128
−
+
− 985.700
(1 + 10%)1 (1 + 10%) 2
(1 + 10%)3

=> NPV2 = -16.146,32246
Ta có
-> IRR = 8% +
-> IRR = 0,09166 hay 9,166%
=> Kết luận : Do IRR < 12% và NPV< 0 nên dự án đầu tư không hiệu quả


Câu 2 : Những giúp ích cho việc đánh giá dự án Mercury nói chung khi đánh giá về thị
trường nhà ở tại Tp Hồ Chí Minh

Mercury là một dự án xây dựng chung cư thì vấn đề nhà ở có ảnh hưởng rất nhiều đến quyết
định của các nhà quản trị. Việc đánh giá thị trường có một vai trò quan trọng:
-

-

-

-

Thứ nhất cung cấp những thông tin cần thiết về thị trường bất động sản ở Tp Hồ Chí
Minh. Nắm bắt được nhu cầu nhà ở hiện tại và tương lai của thành phố. Phân định được
rõ ràng là cần khoảng 160000 căn hộ cho người có thu nhập thấp và khoảng 800000 căn
hộ cho người có mức thu nhập cao hơn trong 10 năm tới. Trong đó mức cung hàng năm
chỉ đáp ứng được 50% nhu cầu. Từ đó nhà đầu tư có thể thấy dự án xây dựng chung cư
Mercury là rất khả thi. Đồng thời qua việc xác định được nhu cầu nhà ở có thể giúp nhà
đầu tư xác định được quy mô của dự án.
Thứ hai, biết được cơ cấu các loại hình chung cư hiện có ở Tp HCM. Mỗi dự án cần đặt
ra câu hỏi nên triển khai dự án theo phương án nào, phương án để thực hiện dự án quyết
định sự thành công và hiệu quả của dự án. Chính vid vậy các loại hình chung cư: tái định
cư, cao cấp, thuần túy để kinh doanh… đều được đặt ra để nghiên cứu lựa chọn. Tất cả
đều phải căn cứ dựa trên nhu cầu nhà ở nơi đặt dự án , phong tục tập quán địa phương, sở
thích tiêu dùng, điều kiện kinh tế chung, khả năng thực hiện dự án trên góc độ quy định
và cấp phép của nhà nước, UBND tỉnh sở tại. Do vậy chỉ có nghiên cứu kĩ thị trường nhà
ở Tp HCM mới lựa chọn được loại hình chung cư và địa điểm thực hiện dự án phù hợp.
Thứ ba, Xác định được vấn đề bất hợp lý trên thị trường nhà ở: Có thể nói nhu cầu nhà ở
là vô hạn, đất thì không thể tăng trong khi dân số Việt Nam thì luôn tăng thêm, việc đầu
tư mua bán bất động sản lại mang lại nhiều lợi nhuận nhất. Nếu xét đến hiệu quả kinh tế
đơn thuần các chung cư được bán hết ngay trên giấy nhưng thực tế lại lad những nhà kinh
doanh , đầu cơ bất động sản, sau đó bán lại để hướng chênh lệch về giá. Các căn hộ giá

gốc chỉ từ 300- 500 trđ nhưng thực tế người sử dụng mua được với giá đó rất ít và phải
mua với giá cao hơn, như vậy hiệu quả xã hội sẽ không đạt được. Vì vậy việc nghiên cứu
đánh giá thị trường nhà ở tại tp HCM để dánh giá được thực tế nhu cầu về nhà ở rất quan
trọng đối với dự án này.
Thứ tư, đánh giá được khả năng thanh toán của người có nhu cầu mua nhà để có phương
án định giá hay hình thức bán hợp lý. Nhu cầu nhà mới thường phát sinh với những cặp
vợ chồng mới kết hôn xong lúc này họ chưa có khả năng thanh toán vì chưa có tích lũy,
qua nghiên cứu đó nhà đầu tư có thể tính sao cho hợp lý nhất với thị trường hiện nay. Trả
góp hoặc thanh toán ngay .. và có thể vận động các đối tác kinh doanh xem xét hình thức
cho mua theo trả góp vì khả năng thanh toán nhà có thể kéo dài 10-15 năm đối với những
người vừa mới lập gia đình và đang cần nhà ở.

Câu 3: Nhiều ý kiến cho rằng đây là dự án rất hiệu quả nhưng khó triển khai do dự án quá
lớn, bạn bình luận gì về ý kiến này?
Đây là một dự án có hiệu quả về mặt tài chính rất cao. Tuy nhiên đây mới là một tính toán rất sơ
bộ và chỉ có một phương án duy nhất được đưa ra. Do đó cần phải có những tính toán một cách


chi tiết hơn với nhiều phương án lựa chọn và tính đến sự biến động của các yếu tố đầu vào cũng
như yếu tố đầu ra nhằm lượng hóa một cách tốt hơn những rủi ro có thể gặp phải trong quá trình
thực hiện dự án này.
- Về công năng của công trình: đầu tư xây dựng một chung cư trên 6000 căn hộ là rất lớn nên
việc bán các căn hộ này có khả năng sẽ gặp nhiều khó khăn, không thể bán hết ngay được, đồng
thời với số lượng căn hộ như vậy sẽ có khoảng gần 30000 người sinh sống. Đây là một số lượng
rất lớn nên có thể đa dạng thêm công năng của công trình bằng việc sử dụng từ 2-3 tầng để cho
thuê làm siêu thị và các tiện ích khác như vui chơi giải trí… Riêng tầng trên cùng và sân thượng
cho thuê làm nhà hàng, quán cà phê.
- Về việc phân kỳ đầu tư: Việc thực hiện một lúc dự án như vậy quá lớn, khả năng xảy ra rủi ro
rất cao, do vậy có thể thực hiện phân kỳ đầu tư làm hai giai đoạn. Mỗi giai đoạn chỉ làm hai tòa
nhà. Tuy nhiên vì việc phân kỳ đầu tư sẽ kéo dài thời gian xây dựng, dễ xảy ra hiện tượng đồng

bộ, khả năng bán các căn hộ trong giai đoạn đầu sẽ gặp nhiều khó khăn vì việc thi công giai đoạn
2 sẽ ảnh hưởng đến cuộc sống của những người sống ở hai tòa nhà đã xây trước.
- Về phương thức kinh doanh: Hiện tại một số chung cư áp dụng phương thức bán như trên là
phù hợp. Tuy nhiên, đây là một công trình với số lượng căn hộ lớn, rất khó có thể bán hết ngay
một lúc nên có thể sử dụng các phương thức kinh doanh hỗn hợp bán ngay, bán trả góp, cho thuê
nhằm tăng lượng khách hàng.
- Về khả năng huy động vốn: Ta thấy rằng khả năng huy động 1000 tỷ một lúc là một cố gắng rất
lớn đối với các đối tác tham gia vào dự án. Đây chỉ là phương án lạc quan. Nếu số người mua
chậm hơn dự kiến thì sẽ cần một nguồn vốn rất lớn, có khi lên đến 3000 tỷ đồng. Khi đó, các đối
tác tham gia sẽ không có khả năng đáp ứng được, vì vậy cần tính đến các phương thức huy động
vốn khác khả thi hơn. Mặt khác, việc sử dụng các nguồn vốn khác sẽ làm tăng năng suất sinh lợi
của vốn tự có.
Theo ý kiến về việc đa dạng hóa nguồn vốn, thì có thể thực hiện theo các phương thức như vay
vốn các tổ chức tín dụng trong nước và phát hành trái phiếu công trình…
- Vay vốn các tổ chức tín dụng trong nước
Việc vay vốn các tổ chức tín dụng sẽ gặp phải hai vấn đề, đó là:
Vấn đề giới hạn cho vay: Theo quy định hiện hành, một tổ chức tín dụng chỉ được phép cho một
khách hàng vay vốn tối đa bằng 15% vốn tự có của tổ chức tín dụng đó. Do đó dự án này không


có một tổ chức tín dụng nào có khả năng cho vay toàn bộ vì Ngân hàng có mức vốn điều lệ lớn
nhất chỉ khoàng 3500 tỷ đồng là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, giới hạn cho
vay tối đa chỉ vào khonagr 525 tỷ đồng. Nếu gộp tất cả các tổ chức tín dụng trong nước thì tổng
vốn tự có khoảng 15000 tỷ đồng, mức cho vay tối đa chỉ được khoảng 2500 tỷ đồng. Mức này có
thể đáp ứng được nhu cầu vốn cho dự án. Nhưng khả năng vay được số vốn tối đa này là rất khó.
Đối với các dự án như thế này, thường các ngân hàng sẽ yêu cầu có tài sản đảm bảo nợ vay. Nếu
trường hợp đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay thì đối với dự án này, các Ngân hàng
cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải có tối thiểu 50% mức vốn tự có tham gia.
- Phát hành trái phiếu công trình: Thực tế nay mới có duy nhất Ủy ban nhân dân Tp. Hồ Chí
Minh phát hành trái phiếu công trình. Tổng công ty Dầu khí và Tổng công ty Bưu chính viễn

thông mới dự kiến phát hành trái phiếu, thực tế vẫn chưa thực hiện. Do vấn đề mức độ tín nhiệm
đối với công chúng nên khả năng phát hàng trái phiếu công trình cũng như trái phiếu công ty sẽ
gặp nhiều khó khăn. Với công trình này và mức độ phát triển của thị trường vốn hiện nay khó có
thể tìm được tổ chức nào bảo lãnh phát hàng cho loại trái phiếu này.
Từ những vấn đề nêu trên, tuy dự án xây dựng chung cư Mercury là rất hiệu quả, nhưng khả
năng thực hiện đối với High Sky Co. Ltd và các đối tác còn gặp rất nhiều khó khăn. Nếu High
Sky Co. Ltd và các đối tác có đấu thầu thành công lô đất này thì cũng phải mất một thời gian
tương đối dài để có một công trình mang vóc dáng tương lai.
Câu 4: Theo bạn, dự án nên thực hiện hình thức tài trợ vốn nào là khả thi nhất?
Với tổng mức đầu tư của dự án gần 5400 tỷ đồng, dự kiến sẽ huy động từ tiền trả trước của
khách hàng mua căn hộ khoảng 4200 tỷ. Phần còn lại (1200 tỷ đồng) High Sky Co. Ltd sẽ cùng
mọt số các đối tác sử dụng toàn bộ nguồn vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án này.
Và theo quan sát của chúng em thì dự án chung cư Mercury nên thực hiện hình thức tài trợ vốn
có mức độ khả thi nhất đó là:
-

Phát hành cổ phiếu ưu đãi: Bởi hiện nay, tại Việt Nam nhiều doanh nghiệp hay là các chủ
đầu tư các dự án rất thường hay sử dụng loại hình tại trợ vốn này.
• Các cổ đông cùng thể hiện quyền sở hữu đối với các dự án: Dự án chung cư Mercury
huy động vốn từ High Sky Co. Ltd và một số đối tác.
• Không có thời hạn thanh toán vốn gốc: điều này có thể dễ dàng giúp nhà đầu tư am
tâm hơn trong quá trình xây dựng dự án chung cư.
• Lợi tức của cổ phần không được tính giảm trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp:
bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia góp vốn xây dựng dự án


•

-

Khi chủ đầu tư gặp khó khăn trong quá trình xây dựng, thu được ít lợi nhuận hoặc
không thu được lợi nhuận thì có thể hoãn trả lợi tức cổ phần ưu đãi mà không bị đe
dọa bởi nguy có phá sản. Điều này có lợi so với nhà đầu tư
• Lợi tức cổ phiếu ưu đãi được trả theo một mức cố định: Giúp nhà đầu tư xác định
trước số tiền phải trả cho các cổ đông. Từ đó mà nhà đầu tư có thể điều chỉnh sư dụng
nguồn vốn của dự án.
• Khi dự án thu được lợi nhuận cao thì cổ đông ưu đãi không được tham dự vào việc
phân chia phần lợi nhuận cao đó (khi đó là cổ phiếu ưu đãi không tham dự). Ngược lại
nếu chủ dự án xây dựng không đúng tiến độ, doanh thu chưa cao, chi phí nhiều vẫn có
trách nhiệm thanh toán cho cổ đông ưu đãi, tuy nhiên chủ đầu tư có thể hoàn trả vào kì
sau
• Cổ đông ưu đãi không có quyền biểu quyết: tránh có nhiều ý kiến bất đồng khác nhau
khi có sự thay đổi về chi phí, doanh thu từ dự án.
Những lợi thế khi chủ đầu tư quyết định chọn hình thức tài trợ này đó là:
Mặc dù phải trả lợi tức cố định nhưng khác với trái phiếu công ty không nhất thiết bắt
buộc phải trả đúng hạn hàng năm mà có thể hoãn trả sang kì sau, điều này giúp cho dự án
chung cư không bị phá sản khi gặp khó khăn trong thanh toán cũng như là huy động vốn.
Tránh được việc chia phần kiểm soát cho cổ đông mới thông qua việc biểu quyết.
Việc phát hành cổ phiếu ưu đãi không có thời hạn hoãn trả nên việc sử dụng cổ phiếu ưu
đãi có tính mềm dẻo và cực kì linh hoạt.

Kết luận: Dự án chung cư Mercury khá hiệu quả và khả thi, nếu ông Vương và các cộng sự sử
dụng và quản lý tài chính tốt thì sẽ là dự án tốt trong thị trường nhà tại thành phố Hồ Chí Minh.

CASE STUDY 3
XẾP HẠNG VÀ LỰA CHỌN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Vào tháng 11/01/1998, ủy ban tài chính của công ty Harding Plastic Molding (HPMC) đã
nhóm họp để thảo luận về 8 dự án ngân sách vốn. HPMC đã lập ra được 4 nhóm dự án loại trừ
lẫn nhau để đưa ra xem xét trong cuộc họp lần này của ủy ban. Các dự án thuộc lĩnh vực lợi

nhuận và nghiên cứu và phát triển được đánh giá bằng cách sử dụng kỹ thuật tính giá trị hiện tại
với chi phí cơ hội được giả định là 10%. Mặt khác những dự án còn bị giới hạn về vốn, thông
thường không được vượt quá 750.000 USD/1 năm. Các dự án được thực hiện như sau:
-

Nhóm các dự án đầu tiên được đưa ra xem xét trong chương trình của cuộc họp liên quan đến
việc sử dụng tối đa những thiết bị chính xác của công ty.

Dự án A :Đề nghị sản xuất các bình chân không chứa trong các loại phích để cung cấp cho một
chuỗi cửa hàng bán đồ dùng giảm giá. Những chiếc bình này sẽ được sản xuất theo 5 kích cỡ và
có nhiều màu khác nhau. Dự án này sẽ được thực hiện trong vòng 3 năm, trong đó công ty sẽ
được bảo đảm một khoản lợi nhuận tối thiểu cộng với % doanh số.
Dự án B: Liên quan đến việc sản xuất các thiết bị chụp hình giá rẻ để cung cấp cho một cơ sở
chụp hình quốc gia. Mặc dù năng lực sản xuất của nhà máy hiện đang dư thừa nhưng mỗi dự án
kể trên đều phải sử dụng các loại thiết bị chính xác có năng lực sản xuất bị giới hạn. Do vậy việc
thực hiện một trong hai dự án sẽ sử dụng hết năng lực sản suất của các thiết bị chính xác. Ngoài
ra, giá mua sản phẩm mới trong cả hai dự án đều quá cao và đòi hỏi một khoảng thời gian chờ
lên đến gần 2 năm và làm cho các dự án này loại trừ lẫn nhau. (Các dòng tiền liên quan đến hai
dự án này được trình bày ở Bảng 1).
Các dự liệu dự án như sau (Đơn vị tính: USD):
Bảng 1. Dự án A & B:
Năm

-

Dòng tiền

Dự án A
Dự án B

0
(75.000)
(75.000)
1
10.000
43.000
2
30.000
43.000
3
100.000
43.000
Nhóm dự án thứ hai liên quan đến việc thuê các thiết bị vi tính trong vòng 1 năm để hỗ trợ
việc làm hóa đơn cho khách hàng và quản lý hàng tồn kho.

Dự án C: Đòi hỏi phải đánh giá hệ thống lập hóa đơn khách hàng do công ty Advanced
Computer đề xuất. Theo hệ thống này, tất cả các thủ tục lập hóa đơn và ghi sổ kế toán hiện đang
được phòng kế toán của công ty HPMC thực hiện sẽ được tiến hành bởi Advanced. Ngoài việc
tiết giảm những chi phí liên quan đến quá trình ghi sổ kế toán, Advanced còn cung cấp một hệ
thống lập hóa đơn có hiệu quả hơn và thực hiện phân tích tình hình tín dụng của những khách


hàng nợ quá hạn và hệ thống này có thể được sử dụng vào việc phân tích sâu tình hình tín dụng
trong tưong lai.
Dự án D: Do công ty International Computer đưa ra và bao gồm một hệ thống lập hóa đơn
tương tự như hệ thống của công ty Advanced và ngoài ra còn có một hệ thống quản lý hàng tồn
kho có khả năng theo dõi được tình hình tất cả các loại nguyên vật liệu và phụ tùng trong kho và
tiến hành đặt hàng khi cần, do vậy giảm được nguy cơ hết hàng dự trự, một vấn đề xảy ra ngày
càng thường xuyên tại công ty trong vòng 3 năm qua.
Các dòng tiền của hai dự án này được trình bày tại Bảng 2:

Bảng 2. Dự án C & D:
Năm

-

Dòng tiền

Dự án C
Dự án D
0
(8.000)
(20.000)
1
11.000
25.000
Nhóm dự án thứ 3 mà các giám đốc tài chính của công ty phải xem xét liên quan đến quy
trình vừa được công ty phát triển thành công và đã được cấp bằng sáng chế là đổ khuôn các
loại nhựa cứng. HPMC có thể sản xuất và bán các loại thiết bị dùng để dập khuôn nhựa cứng
hoặc có thể bán quyền sáng chế thiết bị này cho công ty Polyplastics, nhà sản xuất các sản
phẩm nhựa lớn nhất thế giới.

Hiện nay, quy trình này chưa được thử nghiệm đầy đủ và nếu HPMC dự định tung nó ra bán trên
thị trường thì công ty cần phải hoàn tất quá trình thử nghiệm này cũng như bắt tay ngay vào việc
chuẩn bị các thiết bị sản xuất cần thiết cho nhà máy. Mặt khác, việc bán quyền sáng chế cho công
ty Polyplastics chỉ đòi hỏi phải thử nghiệm và chỉnh sửa đôi chút nên có thể được thực hiện trong
vòng 1 năm. Do vậy, việc đưa ra được một quyết định hợp lý về phương án lựa chọn có tầm quan
trọng cấp thiết.
Các dòng tiền của hai dự án E và F được trình bày tại Bảng 3:
Bảng 3. Dự án E & F:

Năm
0
1
2
3
4

1Dòng tiền
Dự án E
(30.000)
210.000

Dự án F
(271.500)
43.000
100.000
100.000
100.000


5
6
7
8
9
10
-

100.000
100.000

100.000
100.000
100.000
100.000

Nhóm dự án cuối cùng được đưa ra xem xét xoay quanh việc thay thế một số máy móc.
HPMC có thể chọn một trong hai hướng. Dự án G đề xuất việc mua và lắp đặt một thiết bị có
năng suất rất cao và giá cả hợp lý với vòng đời dự đoán là 5 năm; dự án H đề nghị mua một
chiếc máy có giá tương tự mặc dù năng suất có kém hơn với vòng đời dự đoán là 10 năm.

Các dòng tiền của hai dự án này được trình bày ở Bảng 4:
Bảng 4. Dự án G & H:
Năm
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Dòng tiền
Dự án E
(500.000)
225.000
225.000

225.000
225.000
225.000

Dự án F
(500.000)
150.000
150.000
150.000
150.000
150.000
150.000
150.000
150.000
150.000
150.000

Khi cuộc họp bắt đầu, mọi người tham gia ngay lập tức tập trung thảo luận về phương
pháp thích hợp nhất để thẩm định các dự án này. Harding đề xuất rằng do các dự án đang được
cân nhắc là các dự án loại trừ lẫn nhau nên tiêu chí ra quyết định đầu tư dựa trên giá trị hiện tại
ròng là không thích hợp. Ông cho rằng sau khi xem xét kỹ lưỡng, các dự án này liên quan nhiều
hơn đến tính sinh lời tương đối hoặc thước đo lợi nhuận. Do vậy, công ty chỉ cần xếp hạng các
dự án và chọn ra những dự án có chỉ số khả năng sinh lợi cao nhất. Để giải quyết vấn đề này,
Harding đề xuất việc tính cả ba chỉ số trên do chúng chắc chắn sẽ cho ra cùng một kết quả khi
xếp hạng.
Đến đây cuộc thảo luận được chuyển sang việc tìm một phương pháp thích hợp để xử lý
vấn đề vòng đời khác nhau của các dự án loại trừ lẫn nhau E và F, G và H.