Đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố cần thơ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN MINH DIỆP THẢO

ĐÔ THỊ HÓA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ
TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI
TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN MINH DIỆP THẢO

ĐÔ THỊ HÓA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ
TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI TẠI
THÀNH PHỐ CẦN THƠ
Chuyên ngành: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ)
Mã số: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:
TS. NGUYỄN HOÀNG BẢO

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm
của đất đai tại thành phố Cần Thơ” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu
khoa học độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Hoàng Bảo.
Các số liệu được nêu trong luận văn được trích dẫn nguồn rõ ràng và được
thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, được xử lý trung thực và khách quan.
Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.

TPHCM, ngày 24 tháng 04 năm 2015
Tác giả


MỤC LỤC
DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

PHẦN MỞ ĐẦU .....................................................................................................
1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................

2.

Mục tiêu nghiên cứu .....................................................................

3.

Đối tượng nghiên cứu ...................................................................

4. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................
5.

Các công trình nghiên cứu có liên quan ........................................

6.

Phương pháp nghiên cứu ..............................................................

6.1.

Sử dụng khung giá đất do nhà nước qui định làm ti

6.2.

Xác định giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hó

6.3.

Nguồn số liệu ..........................................................

6.4.

Phương pháp trích dữ liệu .......................................

6.5.

Phương pháp phân tích ...........................................

7.

Kết cấu của luận văn .....................................................................

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐÔ THỊ HÓA, ĐẤT ĐAI, CÁC YẾU TỐ

TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI ...................................
1.1.

Lý luận chung về đô thị hóa và đất đai ...................

1.1.1. Khái niệm về đô thị hóa ................................................................................
1.1.2. Khái niệm về đất đai ...................................................................................
1.1.3. Khái niệm đất đô thị ....................................................................................
1.1.4. Phân loại đất đô thị ......................................................................................
1.1.5. Khái niệm đất ở dân cư tại đô thị ................................................................
1.2.

Cơ sở lý luận về giá trị của đất đai .......................

1.2.1. Ý nghĩa của giá trị .......................................................................................
1.2.2. Giá trị của đất đai ........................................................................................
1.3.

Các phương pháp xác định giá đất ........................


1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp................................................................... 15
1.3.2. Phương pháp thu nhập............................................................................... 18

1.3.3. Phương pháp chiết trừ............................................................................... 20
1.3.4. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất................................22
1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị................................................... 23
1.5. Giá trị tăng thêm của đất đai......................................................................... 24
1.6. Cơ sở lý luận về các nhân tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai trong
quá trình đô thị hóa.............................................................................................. 25
1.6.1. Vị trí tự nhiên..................................................................................................................... 25
1.6.2. Quy hoạch sử dụng đất................................................................................................... 26
1.6.3. Đầu tư cơ sở hạ tầng........................................................................................................ 28
1.6.4. Do yếu tố thị trường......................................................................................................... 28
1.6.5. Người sử dụng đất trực tiếp đầu tư xây dựng dự án............................................ 28
1.7. Mô hình nghiên cứu thực nghiệm phân tích ảnh hưởng các yếu tố đến giá trị
gia tăng của đất trong quá trình đô thị hóa.......................................................... 29
1.8. Kinh nghiệm của một số nước trong quá trình đô thị hóa.............................32
1.8.1. Tại Anh...................................................................................................... 32
1.8.2. Tại Hàn Quốc............................................................................................ 34
Kết luận chương 1............................................................................................... 35
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ ĐÔ THỊ HÓA, THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ........

37

2.1. Tổng quan về thành phố Cần Thơ................................................................. 37
2.2. Khái quát về đô thị hóa và thị trường đất đai tại thành phố Cần Thơ...........41
2.3. Nghiên cứu thực nghiệm các yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai
tại thành phố Cần Thơ......................................................................................... 44
2.3.1. Mô tả mẫu khảo sát................................................................................... 44
2.3.2. Thống kê mô tả.......................................................................................... 46
2.3.3. Kết quả hồi quy mô hình........................................................................... 49
2.3.4. Thảo luận kết quả mô hình........................................................................ 53

Kết luận chương 2............................................................................................... 55
CHƯƠNG 3:CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG KHUNG GIÁ ĐẤT KHI ĐÔ THỊ

HÓA.............................................................................................................55
3.1. Giải pháp tổng thể........................................................................................ 56
3.2. Đề xuất giải pháp cụ thể............................................................................... 57
3.2.1 . Đối với yếu tố tăng giá do công bố quy hoạch......................................... 57
3.2.2. Đối với yếu tố tăng giá do Nhà nước đầu tư hạ tầng.................................57
3.2.3. Đối với yếu tố tăng giá do người sử dụng đất đầu tư hạ tầng....................58
3.2.4. Mô hình “Nông dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”..................58
3.2.5. Phát huy mô hình Trung tâm Khai thác quỹ đất........................................59
3.3. Giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai........................................... 59
3.3.1. Điều tiết giá trị tăng thêm của nhà, đất khi phát triển dự án......................59
3.3.2. Điều tiết giá trị tăng thêm của đất trong quá trình nắm giữ quyền sử dụng
đất........................................................................................................................ 61
3.3.3. Điều tiết giá trị tăng thêm của đất khi chuyển nhượng và phát sinh thu
nhập..................................................................................................................... 61
Kết luận chương 3............................................................................................... 62
PHẦN KẾT LUẬN.....................................................................................63
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1
PHỤ LỤC 2
PHỤ LỤC 3
PHỤ LỤC

4

DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 2.1. Tóm tắt giá trị của Z..................................................................................................... 45
Bảng 2.2. Số mẫu trong vùng nghiên cứu................................................................................ 46
Bảng 2.3. Thống kê mô tả các biến............................................................................................ 47
Bảng 2.4. Kết quả hồi quy mô hình............................................................................................ 50
Bảng 2.5. Tóm tắt mô hình............................................................................................................ 51
Bảng 2.6. Phân tích ANOVA......................................................................................................... 51
Bảng 2.7. Kiểm định đa cộng tuyến........................................................................................... 52
Bảng 2.8. Kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey....................................................................... 53


1

UBND

2

CLN

3

CHN

4

TP.Cần Thơ

5

QHXD

6

ĐTXD

7

BĐS

8

ĐBSCL


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất
quan trọng để tạo ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người. Tuy nhiên, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn, nên việc quản lý,
sử dụng một cách hiệu quả là vấn đề mà toàn xã hội quan tâm và được bảo vệ chặt
chẽ bằng pháp luật.
Quá trình đô thị hóa đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng trên cả nước như
hiện nay. Đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và ở gần các thành phố lớn: Diện tích
đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất khu vui chơi giải trí và đất sử dụng cho nhiều
mục đích khác tăng lên mạnh mẽ. Quá trình đô thị hóa tất yếu dẫn đến sự thay đổi
mục đích sử dụng đất, do đó đã làm tăng giá trị tăng thêm của đất đai, nhất là đất ở
vùng ven đô, đất nông nghiệp.
Cần Thơ là một trong bốn tỉnh thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm của

Đồng bằng sông Cửu Long, được thiên nhiên ưu đãi từ khí hậu, cảnh quan đến thổ
nhưỡng, làm nên sự nổi tiếng ở Đông Nam Á và thế giới nhờ vị trí địa lý có nhiều
ưu ái. Cần Thơ đã hội tụ những tiềm năng nổi trội của cả miền Tây Nam Bộ và là
trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng của khu vực, là động lực
phát triển của vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Do đó, tốc độ đô thị hóa ở Cần Thơ
diễn ra nhanh chóng, giá trị đất của các khu vực đô thị hóa gia tăng không ngừng.
Tại Cần Thơ cũng như tình hình chung của cả nước, giá đất khu vực đô thị
hóa và ven đô thị khi chưa xác định được giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa
thì việc giá đất do nhà nước quy định luôn thấp hơn giá thực tế trên thị trường là
điều không thể tránh khỏi. Hiện tượng này không chỉ làm hạn chế sự phát triển ổn
định, bền vững, minh bạch, công khai của thị trường đất đai mà còn ảnh hưởng tiêu
cực đến triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế trong quá trình đổi mới và hội nhập
toàn cầu đồng thời đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước.
Bên cạnh đó, giá đất không sát giá thị trường còn gây ra tình trạng khiếu kiện về đất


2
đai của người dân ngày càng gia tăng và kéo dài, ảnh hưởng đến đời sống, an ninh
xã hội. Nhận thức được vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiến hành
lấy ý kiến Dự thảo Nghị định Quy định về khung giá đất năm 2015, áp dụng cho
nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.
Cùng sự quan tâm của Nhà nước và với góc độ là người công tác trong ngành
thẩm định, tác giả nhận thấy tầm quan trọng của việc xác định giá trị tăng thêm của
đất đai khi đô thị hóa để góp phần cho thị trường bất động sản phát triển ổn định,
bền vững, minh bạch và công khai có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Luận văn “Đô
thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ” là nổ lực
của tác giả trong việc điều tra, khảo sát thị trường, xác định, thẩm định giá đất đai
và tìm ra những nguyên nhân tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị
hóa tại thành phố Cần Thơ. Tác giả nghiên cứu vấn đề này hy vọng sẽ là cơ sở khoa
học đáng tin cậy để các cơ quan quản lý nhà nước qui định khung giá đất phù hợp

với giá thị trường và hoạch định, lựa chọn chính sách quy hoạch phù hợp. Đồng thời
cũng giúp cho các nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan về giá trị thực của bất động sản
để có giải pháp đầu tư và kinh doanh hiệu quả.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:
Thứ nhất, cung cấp thông tin thực tế về giá đất đai trong phạm vi nghiên cứu
của đề tài;
Thứ hai, phân tích thực trạng giá đất của các quận, huyện trên địa bàn thành
phố Cần Thơ;
Thứ ba, xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất
đai do đô thị hóa mang lại để giúp cho việc thẩm định giá trị đất đai được thuận lợi
và chính xác. Góp phần giúp cho chính quyền địa phương có giải pháp hữu hiệu để
định giá đất thích hợp, từ đó tiến tới việc quản lý thị trường đất đai hiệu quả hơn,
bằng việc phát huy các yếu tố tác động tích cực và hạn chế đến mức thấp nhất các
yếu tố tiêu cực;


3
Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở cho việc dự báo trong quá trình đô thị
hóa cùng với việc quy hoạch sử dụng đất, quản lý thị trường bất động sản phát triển
bền vững đúng hướng, tiến tới từng bước Nhà nước nắm vai trò điều tiết cơ cấu bất
động sản nói chung và đất đai nói riêng theo quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh
tế xã hội.
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu trên, luận văn tiến hành trả lời các câu hỏi
nghiên cứu sau:
Phương pháp thẩm định giá đất đai như thế nào là phù hợp để đưa ra mức giá
tương đương với thực tế hiện nay tại Cần Thơ?
Tình hình biến động giá đất của các quận, huyện trên địa bàn thành phố Cần
Thơ trong thời gian gần đây như thế nào? Và sự khác biệt lớn nhất hiện nay giữa
khung giá đất do nhà nước qui định và giá đất thị trường là gì?

Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất đai trong quá trình đô
thị hóa. Trong các yếu tố tác động này thì yếu tố nào giữ vai trò quan trọng nhất. Có
những giải pháp gì về việc điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai?
3.

Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị

hóa, xác định các nguyên nhân dẫn đến gia tăng giá đất đai khi đô thị hóa.
Thực trạng về giá đất thị trường hiện nay tại Cần Thơ được phản ánh qua các
phiếu phỏng vấn, điều tra, khảo sát tại các thị trấn, phường, xã, quận, huyện trên địa
bàn thành phố Cần Thơ.
Đô thị hóa kèm theo các yếu tố quy hoạch sử dụng đất, chính sách nhà nước,
vấn đề gia tăng dân số, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế - thu nhập, sự đầu cơ và các yếu tố
khác là các yếu tố chính ảnh hưởng đến việc tăng thêm của giá trị đất đai.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi về không gian: Chọn các hộ gia đình trong khu vực của 09 quận
huyện, 64 thị trấn, phường, xã trên địa bàn thành phố Cần.
Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu dựa trên bộ dữ liệu điều tra, khảo sát giá
đất thị trường từ năm 2012 - 2014.


4
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu, phân tích những
nguyên nhân tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa tại thành phố
Cần Thơ. Do thời gian có hạn, đề tài chỉ tập trung nghiên cứu trong phạm vi đô thị
hóa và giá đất đai, các yếu tố xã hội, lao động, việc làm được đề cập đến trong luận
văn nhưng không chuyên sâu. Tuy nhiên, hạn chế này không làm ảnh hưởng lớn đến
giá trị của chủ đề nghiên cứu.
5. Các công trình nghiên cứu có liên quan

Mặc dù những vấn đề lý luận về đô thị hóa, giá đất đai đã có một số công
trình nghiên cứu trong những năm qua, nhưng do chủ đề nghiên cứu của luận văn
còn khá mới. Ở nước ta cho đến thời điểm hiện tại tác giả chưa tìm thấy công trình
nghiên cứu nào có liên quan đến đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất
đai được nghiên cứu. Trong quá trình hoàn thành đề tài, việc thu thập số liệu phục
vụ cho công việc nghiên cứu gặp không ít khó khăn, do đó có thể luận văn không
tránh khỏi những hạn chế.
6. Phương pháp nghiên cứu
6.1. Sử dụng khung giá đất do nhà nước qui định làm tiêu chí phân tích
Khung giá đất do UBND thành phố Cần Thơ ban hành theo quyết định số
32/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 về việc Ban hành Bảng giá các
loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ năm 2014.
6.2. Xác định giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa
Với mục đích của nghiên cứu là xác định rõ các yếu tố làm gia tăng giá trị
của đất đai, tác giả sử dụng phương pháp chọn khung giá đất điều tra theo các nhóm
đất như sau: Đất nông nghiệp; đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông
thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch
vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô
thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ
tại đô thị.


5
6.3. Nguồn số liệu
Sử dụng bộ số liệu điều tra khảo sát giá đất thị trường trong giai đoạn 2012 2014.
Do đối tượng nghiên cứu là các hộ dân ở 09 quận, huyện và 64 thị trấn,
phường, xã có phạm vi phân bổ rộng nên tác giả sử dụng phương pháp chọn mẫu
phi xác suất, cụ thể là phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Kích thước mẫu cụ thể
như sau:
Quận, huyện

Ninh Kiều

Bình Thủy
Cái Răng
Ô Môn

Thốt Nốt

Phong Điền

Thới Lai

Cờ Đỏ


Vĩnh Thạnh
9
Nguồn: nghiên cứu của tác
giả


6
6.4. Phương pháp trích dữ liệu
Khung giá đất do nhà nước qui định dùng để so sánh với giá thị trường của
các loại đất: đất nông nghiệp; đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông
thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch
vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô
thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ
tại đô thị. Sau khi tính toán giá đất theo thị trường cần thẩm định về giá trị thực để

có thể so sánh với các yếu tố khi đô thị hóa làm tăng giá trị tăng thêm của đất đai.
6.5. Phương pháp phân tích
Sau khi được mã hóa và làm sạch, số liệu sẽ được sử dụng để phân tích như
sau: Thống kê mô tả, phân tích tương quan giữa các biến trong mô hình, phân tích
hồi qui bội.
Thống kê mô tả (Descriptive Statistics): dùng để thống kê các giá trị như số
trung bình, trung vị, giá trị lớn nhất, nhỏ nhất, độ lệch chuẩn của biến phụ thuộc và
các biến độc lập.
Phương pháp Bình phương bé nhất (Ordinary Least Squares - OLS): dùng để
ước lượng các tham số hồi quy của mô hình hồi quy.
Để đảm bảo các kết luận rút ra từ mô hình có độ tin cậy cao, sau khi hồi quy
mô hình, tác giả tiến hành các kiểm định cần thiết như: kiểm định hiện tượng đa
cộng tuyến, kiểm định hiện tượng tự tương quan, kiểm định hiện tượng phương sai
thay đổi.
Kiểm định White (White Heteroskedasticity Test): dùng để phát hiện hiện
tượng phương sai sai số thay đổi.
Kiểm định Breusch - Godfrey (BG) (Breusch - Godfrey Serial Correlation
LM Test): dùng để phát hiện hiện tượng tự tương quan trong mô hình hồi quy.
Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến được thực hiện thông qua hệ số phóng
đại phương sai VIF.


7
7. Kết cấu của luận văn
Luận văn được trình bày trong năm phần, phần mở đầu tác giả giới thiệu về
vấn đề đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ,
sự cần thiết của chủ đề nghiên cứu, từ kết quả nghiên cứu có được hy vọng luận văn
sẽ là cơ sở khoa học đáng tin cậy để các cơ quan quản lý nhà nước xây dựng khung
giá đất phù hợp với giá thị trường. Trong chương 1 tác giả trình bày cơ sở lý thuyết
về đô thị hóa, đất đai, giá trị của đất đai, các phương pháp xác định giá đất đai và

những nhân tố tác động giá trị tăng thêm của đất đai. Tại chương 2 tác giả đi sâu
vào thực trạng về đô thị hóa, thị trường đất đai và kết quả nghiên cứu thực nghiệm
tại thành phố Cần Thơ. Chương 3 tác giả nêu giải pháp xây dựng khung giá đất khi
đô thị hóa, các chính sách điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai. Với phần kết luận,
tác giả hy vọng giúp cho việc thẩm định giá trị đất đai được thuận lợi và chính xác,
góp phần giúp cho chính quyền địa phương có giải pháp hữu hiệu về vấn xây dựng
khung giá đất thích hợp sau đô thị hóa, từ đó tiến tới việc quản lý thị trường đất đai
hiệu quả hơn.


8
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐÔ THỊ HÓA, ĐẤT ĐAI,
CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI
Trong chương này, tác giả trình bày cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu
của luận văn. Về cơ sở lý thuyết, tác giả trình bày các khái niệm về đô thị hóa và đất
đai, giá trị của đất đai, các phương pháp xác định giá trị đất đai, cơ sở lý luận về giá
trị tăng thêm của đất đai, các yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai. Dựa
trên cơ sở lý thuyết, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu, các biến ảnh hưởng đến giá
trị tăng thêm của đất đai. Tiếp theo là trình bày kinh nghiệm của các nước trên thế
giới liên quan đến giá trị đất đai trong quá trình đô thị hóa.
1.1. Lý luận chung về đô thị hóa và đất đai
1.1.1. Khái niệm về đô thị hóa
Ở

Việt Nam, đô thị hóa đang diễn ra với tốc độ cao, đặc biệt ở thành phố trực

thuộc trung ương và thủ đô Hà Nội. Quá trình này vốn đã có từ lâu trong lịch sử
nhưng thật sự tăng tốc từ những năm đổi mới, 1986 đến nay. Tốc độ đô thị hóa càng
về sau càng lớn. Tuy vậy, việc nghiên cứu về đô thị hóa chưa thực sự quan tâm đúng

mức. Trong những công trình đã có, thường ít nghiên cứu lý thuyết mà đa số mô tả,
tổng kết thực trạng đô thị hóa ở một số thành phố.
Theo Đàm Trung Phường (1995) thì đô thị hóa là quá trình chuyển dịch hoạt
động nông nghiệp phân tán sang hoạt động phi nông nghiệp tập trung trên một số
địa bàn thích hợp. Mặt khác, cũng theo tác giả này, đô thị hóa cũng bao gồm quá
trình di cư từ nông thôn ra thành thị, tập trung ngày càng nhiều dân cư trong những
vùng lãnh thổ hạn chế, gọi là đô thị. Về điểm này, tác giả Nguyễn Thanh Thủy
(2007) làm rõ thực chất đô thị hóa là một quá trình thay đổi hình thức cư trú của con
người, từ hình thức sống ở nông thôn tiến lên hình thức sống ở thành thị theo yêu
cầu của công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thương mại, dịch vụ và giao lưu
quốc tế khi mở rộng quy mô các đô thị cũ hoặc xây dựng các đô thị mới.
Bên cạnh đó, theo báo cáo của Viện nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội


9
Hà Nội, quá trình đô thị hóa được nhìn từ hai góc độ, một mặt đó là quá trình hình
thành và phát triển các điểm dân cư được tập hợp lại và phổ biến lối sống thành thị,
đồng thời phát triển các hoạt động khác nhau để phục vụ sự tồn tại và phát triển
trong cộng đồng đó. Mặt khác, đô thị hóa cũng là quá trình mở rộng biên giới lãnh
thổ đô thị do nhu cầu công nghiệp hóa, thương mại, dịch vụ và giao lưu quốc tế - là
sự tăng trưởng về không gian đô thị từ phát triển dân số và phát triển sản xuất.
Tham khảo các nghiên cứu trong và ngoài nước, khái niệm đô thị hóa được
đề cập có thể chưa giống nhau nhưng thống nhất ở chỗ, có hai yếu tố luôn được
nhắc đến.
Một là, đô thị hóa là sự tăng lên của cư dân đô thị. Sự tăng lên này theo 3
dòng chính: Sự tăng dân số tự nhiên của cư dân đô thị, dòng di dân từ nông thôn ra
thành thị và điều chỉnh về biên giới lãnh thổ hành chính của đô thị. Ba dòng này có
vai trò và vị trí khác nhau theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể.
Hai là, đô thị hóa mở rộng không gian đô thị, không gian kiến trúc. Mở rộng
không gian đô thị là một tất yếu đối với các đô thị trên thế giới trong quá trình đô thị

hóa. Đó cũng có thể, đô thị sát nhập vào đô thị hoặc đô thị hóa mở rộng đô thị ra
ngoại thành hoặc lân cận. Mở rộng không gian đô thị cũng mang tính lịch sử, tùy
từng quan niệm của mỗi quốc gia.
Từ những lập luân trên, có thể khái niệm đô thị hóa như sau: Đô thị hóa là
quá trình chuyển đổi một khu vực, một vùng nào đó từ chưa đô thị thành đô thị.
Những vùng, khu vực có thể là vùng ven đô thị hay ngoại thành, có thể thị trấn, thị
tứ khi có cơ hội đô thị hóa, từ đô thị mở rộng không gian và diện tích cũng như thu
hút luồng di cư của dân không nhất thiết từ đô thị trung tâm mà cả những vùng khác
nhất là nông thôn trong cả nước.
Như vậy, đô thị hóa biểu hiện dễ thấy là sự mở rộng không gian đô thị, không
gian kiến trúc và sự tăng lên của dân nhập cư từ nhiều luồng khác nhau tạo nên sự
tập trung dân cư lớn trong một thời gian nhất định. Dân cư vùng đô thị hóa trước hết
là cư dân vùng được đô thị hóa, hai là dân cư di chuyển từ nội thành ra vùng ven do
vùng nội thành quá tải hoặc đến vùng ven lập nghiệp phát triển kinh tế.


10
Một luồng dân cư rất lớn chảy về từ nông thôn tất cả các vùng trong cả nước. Do
đó, về mặt dân cư có thể xem đô thị hóa là một quá trình phức tạp bố trí lại dân cư,
sắp xếp lại lao động. Đô thị hóa nhanh chóng làm cho đô thị ổn định nhanh lại phải
tiếp tục mở rộng không gian ra vùng ven. Đó là một quá trình liên tục, quá trình này
chỉ kết thúc khi đô thị đã đi vào ổn định.
1.1.2. Khái niệm về đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.
Theo Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993: “Đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng
địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khóang sản

trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết
quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ
thống tiêu thóat nước, đường sá, nhà cửa…).
Đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất
và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con
người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và
động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng,
đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa
hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một
người có thể chiếm với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng
như những quyền theo tập quán không thành văn. (Hay Sinh và cộng sự, 2013)
1.1.3. Khái niệm đất đô thị
Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy
hoạch sử dụng để xây nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất,
kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các
mục đích khác.


11
“Đất nông thôn” và “đất đô thị” là cặp phạm trù liên quan đến phương thức
cư trú và lao động, trong khi “đất nông nghiệp” và “đất phi nông nghiệp” là cặp
phạm trù liên quan đến mục đích sử dụng. Giữa hai cặp phạm trù này có sự khác
nhau nên việc nhầm lẫn hai cặp phạm trù này tất yếu sẽ dẫn đến sai lầm nghiêm
trọng trong quản lý. (Hay Sinh và cộng sự, 2013)
1.1.4. Phân loại đất đô thị
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị được phân chia thành các loại đất:
Đất dành cho các công trình công cộng: như đường giao thông, các công
trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi; các công trình cấp thóat nước, các đường
dây tải điện, thông tin liên lạc.
Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và

các khu vực hành chính đặc biệt.
Đất ở dân cư tại đô thị: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các
công trình phục vụ sinh hoạt và khoảng không gian theo quy định về xây dựng và
thiết kế nhà ở.
Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hóa
vui chơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương, buôn
bán; các cơ sở sản xuất kinh doanh.
Đất nông lâm, ngư nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồng thủy sản,
các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn.
Đất chưa sử dụng: là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng chưa sử
dụng. (Hay Sinh và cộng sự, 2013)
1.1.5. Khái niệm đất ở dân cư tại đô thị
Đất ở dân cư tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công
trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp
với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Nguồn gốc đất ở dân cư tại đô thị có thể là đất thổ cư (có sẵn và phù hợp với
quy hoạch để xây dựng nhà ở); đất trồng CLN khác, CHN khác, đất nuôi trồng thủy
sản,… được chuyển mục đích thành đất ở theo quy định của nhà nước; đất được nhà


12
nước giao, cấp, cho thuê. Đất ở dân cư tại đô thị thường gắn liền với mục đích xây
dựng nhà để ở nhằm phục vụ cho sinh hoạt của cá nhân và hộ gia đình.
Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng
các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và
cảnh quan đô thị hiện đại. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở
tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.
Diện tích đất ở tại đô thị bao gồm phần diện tích thuộc hạng mức (là diện
tích nằm trong giới hạn quy định phù hợp quy hoạch xây dựng do UBND cấp
tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ban hành cho từng khu vực nhất định) và phần

diện tích đất ngoài hạng mức (là diện tích nằm ngoài hạng mức quy định của nhà
nước). UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào quy hoạch xây
dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia
đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất
theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Việc chuyển đất ở sang đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị và tuân thủ các quy
định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị. (Hay Sinh và cộng sự, 2013).
1.2. Cơ sở lý luận về giá trị của đất đai
1.2.1. Ý nghĩa của giá trị
Trong cuộc sống hàng ngày, từ giá trị được dùng với nhiều biểu hiện như giá trị
thị trường, giá trị hợp đồng, giá trị bảo hiểm, giá trị đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị
thanh lý, giá trị tính thuế... Tất cả đều bao hàm ý nghĩa là giá trị thực, quy về hiện tại
của những lợi ích trong tương lai đối với những người sử dụng điển hình hay những
nhà đầu tư sử dụng điển hình. Tuy nhiên mỗi khái niệm trên lại có những

ý nghĩa chuyên môn, khác biệt nhất định. Thuật ngữ giá trị chưa được chuẩn hóa
nên khi sử dụng nó phải hết sức thận trọng. Một số thuật ngữ không có mối quan hệ
với lĩnh vực giá trị đất đai như: giá trị sổ sách, giá trị biểu hiện bề mặt, giá trị dài
hạn, giá trị khoản vay, giá trị ổn định hóa... Thuật ngữ thông dụng nhất trong lĩnh
vực đất đai là giá trị thị trường. (Nguyễn Duy Thiện và cộng sự, 2011)


13
1.2.2. Giá trị của đất đai
Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả thị trường của đất đai
được hình thành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về đất đai trên thị trường.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên
sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá
trị đất đai”. Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong

nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá
trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là
“giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất. Tuy nhiên, đất đai là hàng hóa đặc biệt, do
đó, giá cả đất đai có một số đặc trưng riêng. Giá cả đất đai phụ thuộc vào mức độ lợi
ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua.
Giá cả đất đai có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân
loại thông dụng sau đây:
Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự
thoả thuận giữa người mua và người bán.
Giá thuê: là giá cho thuê đất đai theo thời hạn
Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhà nước và
điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu
tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính
vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa
chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu
lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị
quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế cho
các trường hợp quy định của Luật Đất đai.


14
Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có
thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người
mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy
luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng

(bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một
thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường là số tiền đồng Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất được hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần
chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các
yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình
trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống;
Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng thái
tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của nhà
nước. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất
lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp
lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất. Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất
trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng
hai hướng của lưu thông quyền sử dụng đất (lưu thông theo chiều dọc và lưu thông
theo chiều ngang), tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng
nhiều càng tốt.
Ngoài các loại giá trị đất kể trên còn có các loại: Giá thị trường, dùng trong
giao dịch mua bán; Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê; Giá thế chấp, dùng để
thế chấp khi vay tiền; Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng; Giá khởi điểm
đấu giá; Giá dùng cho mục đích đầu tư; Giá sử dụng hiện thời; Giá tính thuế. (Cục
Quản lý Nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây Dựng)
1.3. Các phương pháp xác định giá đất
Thông thường thì hệ thống giá do nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh
và thấp, trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của nhà
nước. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất


15
lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp
lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất. Sự tồn tại hai hệ thống giá

đất trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp
ứng hai hướng của lưu thông quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, giải quyết vấn đề này
để thu hẹp sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá là cần thiết phải thực hiện việc thẩm
định giá trị đất đai.
Tại các quốc gia phát triển, thẩm định giá đất đai được thực hiện bằng các
phương pháp:
-

Phương pháp so sánh giá bán;

-

Phương pháp chiết trừ;

-

Phương pháp phân bổ;

-

Phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất;

-

Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất;

-

Phương pháp thặng dư.

Bên cạnh 6 phương pháp truyền thống kể trên thì phương pháp hồi quy cũng
được sử dụng để định giá đất hàng loạt. (Hay Sinh và cộng sự, 2013)
Trong phạm vi đề tài này, tác giả sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp thu nhập và phương pháp chiết trừ để tiến hành thẩm định giá đất tại
các tuyến đường thuộc 09 quận huyện trên địa bàn thành phố Cần Thơ.
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
“Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá” (Khoản 1, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014).
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp được tiến hành theo các
bước sau đây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin


16
-

Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây

dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu
thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở
khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được
chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá
nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên
sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần
định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý

và mục đích sử dụng đất.
-

Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất
với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần
nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí;
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh,
địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo
quy hoạch);
+
+

Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước,

không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ
dân trí);
+

Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi

có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa
vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật);