Thuyết minh dự án khu dân cư Q12

PHẦN I
GIỚI THIỆU CHUNG
I.
GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN
1. Thông tin chung
a. Tên dự án:
Khu đô thị mới Thới An - Quận 12
b. Vị trí:
Nằm tại đường Lê Thị Riêng, phường Thới An, quận 12, gần nhiều trung tâm hành chính,
trường học, thương mại của Quận 12.
Phía Đông
Phía Tây
Phía Nam
Phía Bắc

:
:
:
:

Giáp đường Lê Thị Riêng
Giáp khu dân cư
Giáp khu dân cư & Trung tâm đào tạo sát hạch lái xe TW3
Giáp khu dân cư (Dự kiến tương lai có tuyến metro chạy qua)

c. Quy mô dự án:

Tổng diện tích 7.1ha, quy mô phục vụ khoảng 9300 người, được phân chia thành các khu
nhà ở liền kề (LK), nhà ở biệt thự (BT), nhà ở chung cư (HH), công trình công cộng, khu cây
xanh – công viên. Cụ thể như sau:

1


Khu vực có một trục đường chính là cảnh quan chính toàn khu kết nối từ đường Lê Thị
Riêng vào dự án, từ trục chính sẽ dẫn đến các trục nội bộ tiếp cận các khu vực chức năng
Dự án được chia làm 07 khu chức năng chính với 05 khu dân cư, 01 khu công cộng và 01
khu công viên cây xanh
Khu nhà ở thấp tầng bao gồm Shophouse và các dãy nhà liền kề được bố trí tiếp giáp trục
đường Lê Thị Riêng để khai thác giá trị thương mại
Khu nhà biệt thự được bố trí phía Tây dự án có vị trí yên tĩnh hơn các khu chức năng còn
lại
05 khối nhà chung cư được bố trí tại trung tâm dự án là điểm nhấn của toàn khu vực. Hai
khu 5&6 tiếp giáp trục đường cảnh quan chính sẽ bố trí 5 tầng để dành cho TMDV và văn phòng.
03 khu còn lại được bố trí bên trong, cách xa trục cảnh quan chính sẽ bố trí 03 tầng cho thương
mại và văn phòng.
d. Tính chất, chức năng của dự án:
2


Là khu dân cư hỗn hợp với các chức năng: Nhà ở thấp tầng, nhà ở chung cư cao tầng, công
trình công cộng, cây xanh. Quy mô dân số khoảng 9.300 người
2. Mục tiêu dự án
Quận 12 là quận nội thành nằm ở phía Tây Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh, với nhiều địa
điểm tham quan như căn cứ Vườn Cau ở Thạnh Lộc, chùa Thiên Vân, chùa Quảng Đức, làng cá
sấu, các vườn mai, vườn kiểng… và cũng là địa điểm đặt trung tâm CNTT lớn nhất nước là Công
viên Phần Mềm Quang Trung.
Quận 12 có hệ thống đường bộ với Quốc lộ 22 (nay là đường Trường Chinh), xa lộ vành
đai ngoài (nay là Quốc lộ 1A), các Tỉnh lộ 9, 12, 14, 15, 16, hệ thống các hương lộ này khá dày,
Quận 12 có cơ sở hạ tầng thuận lợi cho phát triển kinh tế – xã hội. Đường Trường Chinh, đại lộ
nối từ quận Tân Bình, xuyên qua quận 12 đến tận cửa ngõ Tây Bắc của Thành phố Hồ Chí

Minh đã được mở rộng đến 10 làn xe. Rất nhiều trung tâm mua sắm sầm uất, các khu cao ốc, căn
hộ cao cấp cũng nhanh chóng hình thành dọc theo đại lộ này làm cho các khu dân cư của quận 12
nhanh chóng hình thành và rộng mở. Nhiều trường đại học mở thêm cơ sở đào tạo, nhiều công ty
mở thêm chi nhánh, kho bãi, trạm trung chuyển,… tại khu vực này làm cho bộ mặt của quận 12
nhanh chóng thay đổi sau 15 năm thành lập quận.
Bên cạnh đó, Quận 12 còn có sông Sài Gòn bao bọc phía đông, là đường giao thông thủy
quan trọng. Trong tương lai, nơi đây sẽ có tuyến metro số 2 chạy qua giúp kết nối thông suốt từ
khu Đông sang khu Tây cũng như từ khu Tây về nội thành. Cùng với việc cơ sở hạ tầng đang
được đầu tư xây dựng đồng bộ, kinh tế xã hội phát triển nhanh chóng thì nhu cầu về nhà ở tại
Quận 12 cũng tăng theo. Theo nhận định, thị trường nhà đất tại Quận 12 đang ở giai đoạn phát
triển tăng tốc và ở giữa chu kỳ nên sẽ còn tăng trưởng mạnh trong những năm tới.
Dự án Khu dân cư hỗn hợp Thới An được hình thành nhằm góp phần vào chương trình phát
triển quỹ nhà ở của thành phố, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân thành phố nói chung và
địa bàn Quận 12 nói riêng. Bên cạnh đó, với thiết kế và quy hoạch theo hướng hiện đại, dự án
góp phần hình thành và cải tạo hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội cho toàn bộ khu vực dân

-

cư phường Thới An, quận 12.
II. CĂN CỨ LẬP DỰ ÁN
Văn bản số 14271/KTST-DDB2 của Kiến trúc sư trưởng Thành phố Hồ Chí Minh gửi UBND
quận 12 ngày 29/11/1999 về việc Thỏa thuận Quy hoạch chi tiết 1/500 khu nhà ở tại phường Thới

-

An, quận 12/
Quyết định số 15535/KTST/T.QH ngày 27/12/1999 Về việc Duyệt quy hoạch chi tiết khu nhà ở

-

phường Thoái An, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh
Các đồ án quy hoạch chung, cải tạo và xây dựng Quận 12
Các văn bản quy định hiện hành
3


PHẦN II
PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH
I. CÁC CHỈ TIÊU KĨ THUẬT TOÀN KHU
- Diện tích dự án: 71,961.2m2
- Quy mô dân số dự kiến: 9300 người
- Mật độ xây dựng toàn khu: 43%
- Tầng cao xây dựng:
+ Thấp tầng: Tối đa 3 tầng
+ Cao tầng: Tối đa 35 tầng + 3 hầm
+ Công cộng: Tối đa 3 tầng
- Hệ số sử dụng đất toàn khu: 4.3
II. PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1. Quy hoạch sử dụng đất
Diện
STT

Hạng mục

tích

Tỷ lệ

đất

(%)

(m2)

Mật

Diện

độ

tích đất

Số

xây

xây

tầng

dựng

dựng

cao

(%)

(m2)

Diện

Hệ số

tích xây

sử

dựng

dụng

(m2)

đất

Diện
tích
thương
phẩm

Diện
Số

tích

lượng

TB
(m2)

(m2)

47,90
A

Đất ở

4

67%

23,67
I

Thấp tầng

7

17,565

52,696

23,677

159

4

1

Shophouse

4,143

17%

80%

3,314

3

9,943

2.40

4,143

32

129

10,37
2

Nhà liền kề loại 1

6

44%

80%

8,301

3

24,902

2.40

10,376

88

118

3

Nhà liền kề loại 2

2,276

10%

80%

1,821

3

5,462

2.40

2,276

18

126

4

Biệt thự

6,882

29%

60%

4,129

3

12,388

1.80

6,882

21

328

24,22
II

Cao tầng
Khu HH2

1

61,002
3

5,322

1.20

4,525

- Tháp

39%

1,740

32

55,680

12.55

43,674

- Hầm

90%

3,992

3

11,977

4,516

19%

1,806
40%

1,806

3

5,418

1.20

4,606

- Tháp

39%

1,740

32

55,680

12.33

43,674

- Hầm

90%

4,064

3

12,193

4,991

21%

1,996
40%

1,996

5

9,980

2.00

9,355

- Tháp

35%

1,740

30

52,200

10.46

40,890

- Hầm

90%

4,492

3

13,476

21%

2,064
40%

2,064

5

10,320

2.00

9,642

- Tháp

34%

1,740

30

52,200

10.12

40,890

- Hầm

90%

4,664

3

13,992

21%

624

70

584

70

584

70

624

70

62,520

- Đế

5,124

70

62,180

- Đế

5,160

624

61,098

- Đế

Khu HH6
5

1,774

3,040

1,774

Khu HH5
4

18%

308,630

40%

Khu HH4
3

4,436

9,690

- Đế

Khu HH3
2

7

2,050

61,830

- Đế

40%

2,050

3

6,150

1.20

6,096

- Tháp

34%

1,740

32

55,680

10.87

43,674

- Hầm

90%

4,612

3

13,835

60%

3267

3

9801

24,05
B

Đất ngoài đơn vị ở

7

33%

14,73
1

Đường giao thông

1

61%

2

Cây xanh công viên

3,881

16%

3

Đất công cộng

5,445

23%

1.8

71,96
TỔNG

1

5


2. Giải pháp kiến trúc&kĩ thuật của các phân khu

Dự án “Khu dân cư Thới An” được thiết kế dựa trên việc áp dụng các chỉ tiêu về thiết kế
quy hoạch do Bộ Xây Dựng thông qua và áp dụng các chỉ tiêu về sử dụng đất do Ban Quản lý
quận 12 phê duyệt. Tổ chức không gian thỏa mãn 3 tiêu chí: Kinh tế - Mỹ quan – Thích dụng. Bố
cục phân khu chức năng được bố trí rõ ràng, chặt chẽ, thuận tiện cho việc đầu tư xây dựng hiệu
quả. Tổ hợp các dãy nhà hợp lý về góc nhìn, chiều cao, hình thức cũng như màu sắc hài hòa với
quy hoạch cảnh quan khu vực. Không gian cây xanh được thiết kế đơn giản nhưng ấn tượng tạo
nên sự sinh động cho không gian sống. Các nút giao thông được giải quyết tốt, đảm bảo phân
tuyến giao thông đối nội, đối ngoại rõ ràng, mạch lạc.
a. Khu thấp tầng:
- Shophouse được bố trí giáp đường Lê Thị Riêng, liền kề được bố trí phía trong.
- Khu biệt thự được bố trí tại phía Tây của dự án
- Giải pháp kĩ thuật:
• Kết cấu móng: Cọc bê tông cốt thép vuông, đúc sẵn, ép tới độ sâu thiết kế, tiết diện 25x25,
30x30,40x40mm. Phần đài móng được thiết kế theo phương án đài cọc chân cao, cấu tạo bằng
bê tông cốt thép, thi công bê tông tại chỗ. Nền nhà tầng trệt được thiết kế bằng sàn bê tông cốt
thép, thi công tại chỗ, có biện pháp xử lý chống thấm sàn. Tôn nền nhà bằng vật liệu cát san lấp.
• Kết cấu thân nhà: Phần thân có khung sàn bê tông cốt thép chịu lực toàn khối, thi công đổ bê tông

tại chỗ. Phần sàn được thiết kế sàn có dầm, sử dụng phương án bê tông cốt thép toàn khối, thi
công tại chỗ.
• Mái nhà bằng bê tông cốt thép. Phía trên là hệ thống chống nóng phẳng
• Vật liệu sử dụng:Phần cột, vách: Sử dụng bê tông M300, móng dầm sàn: Bê tông M30. Tường

chịu lực 200, gạch đặc M75, vữa xi măng M75
• Trang trí và bảo vệ:

+ Tường gạch: Trát trong và ngoài bằng vữa xi măng, còn lại toàn bộ mặt tường bả matít và
lăn sơn
+ Kết cấu thép: Sơn 1 lớp chống gỉ và 2 lớp trang trí
+ Kết cấu bê tông cốt thép: Chiều dày lớp bảo vệ cốt thép cho phần ngầm: 30-35mm, cho

-

phần thân: 15-25mm
b. Khu cao tầng:
Được bố trí tại phân khu HH2-HH6, mật độ xây dựng khối đế (làm trung tâm thương mại&văn
phòng): 40%, tháp (căn hộ chung cư): từ 34%-39%, diện tích trung bình/căn hộ: 70m2
- Số lượng hầm để xe: 03 hầm
- Giải pháp kĩ thuật:
• Giao thông đứng: Toàn bộ các tòa cao tầng được liên hệ bằng một lõi giao thống chính bao gồm
04 thang bộ (Chia ra theo 02 khu vực của TTTM và chung cư) và khu vực thang máy phục vụ
khác khối công trình
6


• Giao thông ngang: Tại tầng 1: Bên trong ô đất bố trí sân đường nội bộ chiều rộng tối thiểu 5m

cho phép kết nối mặt trước và sau công trình để liên hệ giữa các sảnh chính, sảnh căn hộ, lối ra
vào tầng hầm, sảnh phụ … Tại các tầng còn lại, giao thông ngang là khu vực hành lang liên kết
các phòng, các khu dịch vụ, công cộng và sảnh thang máy, thang bộ
• Hệ thống thu gom rác: Hệ thống thu gom rác tại từng tầng, mỗi tầng có phòng hốc đổ rác để thu

gom rác về khu tập kết đặt tại hầm của mỗi tòa nhà. Rác thải được thu hồi hằng ngày vào khung
giờ thuận tiện, tránh ảnh hưởng tới sinh hoạt chung của khu dân cư
• Giải pháp phần móng:

+ Do công trình có tải trọng chân cột lớn, đơn vụ tư vấn chọn giải pháp kết cấu móng cọc
khoan nhồi BTCT dưới hàng cột chịu lực. Sử dụng cọc D200 và D1200, dự kiến chiều dài cọc là
30.5m, mũi cọc cắm vào lớp đất số 5 (Cuội sỏi đa khoáng, bão hòa nước).
 Sức chịu tải của cọc D800: P = 350 tấn
 Sức chịu tải của cọc D1200: P = 700 tấn
 Đài móng: H = 2m, 2.5m
 Dầm móng: 800x1200, 1000x1500mm
+ Vật liệu sử dụng:
Các thông số về vật liệu
Loại vật liệu
Bê tông

Thông số vật liệu

Kí
hiệu

Cường độ tính toán nén dọc Rb
trục
B22.5

Cường độ tính toán kéo dọc Rbt
trục
Mô đun đàn hồi ban đầu

Eb

Cường độ tính toán nén dọc Rb
trục
B25

Cường độ tính toán kéo dọc Rbt
trục
Mô đun đàn hồi ban đầu

B15

Eb

Cường độ tính toán nén dọc Rb
trục
Cường độ tính toán kéo dọc Rbt

Giá trị
13.0
1.0

Đơn
vị

Điều kiện
áp dụng

MPa Cọc khoan
nhồi
MPa

29000 MPa
14.5
1.05

MPa Tường vây,
Đài

giằng

MPa móng

30000 MPa
8.5

MPa Bê tông lót
móng

0.75 MPa

trục
7


CI

Mô đun đàn hồi ban đầu

Eb

23000 MPa

Giới hạn chảy

fy

235 MPa

Cường độ chịu kéo tính toán

Rs

225 MPa

Cường độ chịu nén tính toán

Rsc

225 MPa

Cường độ chịu kéo tính toán Rsw

175

của cốt thép ngang
CII
Cốt thép

fy

390 MPa

Cường độ chịu kéo tính toán

Rs

280 MPa

Cường độ chịu nén tính toán

Rsc

280 MPa
225

của cốt thép ngang
CIII

MPa

Giới hạn chảy

Cường độ chịu kéo tính toán Rsw

Ø < 10

10≤ Ø<16

MPa

Giới hạn chảy

fy

390 MPa

Cường độ chịu kéo tính toán

Rs

365 MPa

Cường độ chịu nén tính toán

Rsc

365 MPa

18≤Ø

• Giải pháp phần thân:

+ Sử dụng hệ khung BTCT đổ liền khối bố trí trên mặt bằng nhà kết hợp với sàn BTCT
cùng chịu tải trọng đứng và ngang. Tiết diện cột 800x800, 900x900mm, hệ vách thang máy có bề
dày H = 300 mm, dầm có tiết diện 800x500, 800x600, 250x500mm.
+ Vật liệu sử dụng:
Các thông số về vật liệu
Loại vật liệu
Bê tông

Thông số vật liệu

Kí
hiệu

Cường độ tính toán nén dọc Rb
trục
Cường độ tính toán kéo dọc Rbt
trục
Mô đun đàn hồi ban đầu
B30

Eb

Cường độ tính toán nén dọc Rb
trục
Cường độ tính toán kéo dọc Rbt
trục
Mô đun đàn hồi ban đầu

Eb

Giá trị
17.0
1.2

Đơn
vị

Điều kiện
áp dụng

MPa
MPa

32500 MPa
17.0
1.2

MPa Dầm,

sàn

BTCT toàn
MPa khối

32500 MPa
8


Cường độ tính toán nén dọc Rb
trục
B20

Cường độ tính toán kéo dọc Rbt
trục

CI

phụ

(cầu

MPa thang, lanh

tô)

27000 MPa

Giới hạn chảy

fy

235 MPa

Cường độ chịu kéo tính toán

Rs

225 MPa

Cường độ chịu nén tính toán

Rsc

225 MPa
175

fy

390 MPa

Cường độ chịu kéo tính toán

Rs

280 MPa

Cường độ chịu nén tính toán

Rsc

280 MPa

của cốt thép ngang

225

Ø < 10

MPa

Giới hạn chảy

Cường độ chịu kéo tính toán Rsw
CIII

cấu

Eb

của cốt thép ngang
Cốt thép

0.9

MPa Kết

Mô đun đàn hồi ban đầu

Cường độ chịu kéo tính toán Rsw
CII

11.5

10≤ Ø<16

MPa

Giới hạn chảy

fy

390 MPa

Cường độ chịu kéo tính toán

Rs

365 MPa

Cường độ chịu nén tính toán

Rsc

365 MPa

18≤Ø

• Vật liệu hoàn thiện:

+ Tường ngoài nhà trát vữa xi măng cát #75 dày 15, sơn nước màu vàng kem;
+ Tường khu vực Thương mại – Dịch vụ trát vữa xi măng cát #50 dày 15, sơn nước màu
vàng kem;
+ Tường khu vực căn hộ trát vữa xi măng cát #50 dày 15, sơn nước chùi rửa được màu
xanh da trời (phòng sinh hoạt chung), xanh nhạt (phòng ngủ), trắng (lô gia).
+ Tường khu wc, phòng rác trát vữa xi măng cát#75 dày 17 ốp gạch men kính 300x400 từ
sàn lên đến chiều cao 2m, phần tường còn lại sơn nước chịu ẩm màu trắng lên đến sát trần;
+ Đặt ống thoát nước tại các khu vệ sinh;
+ Mặt ngoài thang máy ốp đá granit nhân tạo màu vân gỗ;
+ Lan can cầu thang bằng thép hộp sơn tĩnh điện màu ghi xanh;
+ Sàn tầng hầm sơn EPOXY lên bề mặt BTCT, mặt bậc thang bộ có buồng thoáng trát vữa
xi măng sơn phản quang, tam cấp, thang bộ hở trát granite. Sàn khu vực công cộng lát gạch
granite nhân tạo 600x600. Sàn căn hộ lát gạch granite nhân tạo 500x500. Sàn khu vệ sinh lát gạch
chống trơn 300x300. Sân đường nội bộ lát gạch terrazzo 400x400.
+ Mái sảnh bằng kính an toàn dày 10.38, khung thép tiền chế sơn tĩnh điện màu ghi xám;
9


+ Ống đổ rác bằng thép, cửa đổ rác phải có đảm bảo chống khói, chống mùi, chịu nhiệt 200
độ C tối thiểu 2h.
• Chiếu sáng:
Hệ thống điện chiếu sáng được tính toán phù hợp với từng phòng, từng không gian theo yêu
cầu sử dụng cụ thể, sử dụng ánh sáng đèn huỳnh quang, đèn phản quang, đèn downlight bóng
compact kết hợp với ánh sáng đèn nung sáng để tạo ra môi trường ánh sáng phù hợp với mục

đích sử dụng công năng sử dụng của từng phòng có yêu cầu khác nhau. Suất chiếu sáng được tính
theo TCVN7114-1:2008, chủng loại và công suất của các loại đèn được tính chọn đảm bảo đúng
theo độ rọi quy định:
 Khu Thương mại – Dịch vụ: Yêu cầu chiếu sáng cao sử dụng các đèn Downlight bóng compact
30W, đèn phản quang 3*18W và 3*36W. Các khu vực khác, được thiết kế tủy theo mục đích sử
dụng của từng khu vực. Tùy theo từng bộ phận chọn màu sắc để phù hợp mục đích kinh doanh. E
= 400-500 Lux
 Hành lang, sảnh: Các khu sảnh trong khu vực khách sạn, sử dụng đèn Downlingt và đèn Led
bóng compact 20W.E = 400-500 Lux
 Khu vệ sinh: E = 200 Lux
 Khu cầu thang: E = 150 Lux
 Tầng hầm, khu để xe: Yêu cầu chiếu sáng không cao lắm, sử dụng các hộp đèn tuýp 2*36W, lắp
trân máng cáp 100*200*1mm treo sát đáy dầm. Sử dụng thêm một số đèn sự cố để nơi dễ nhìn. E
= 75-100 Lux
• An toàn điện:

+ Các thiết bị điện như: ổ cắm, hộp điện, tủ điện, máy bơm nước, cầu thang máy… đều
được kết nối chung với hệ thông tiếp đất của toàn công trình.
+ Trục dây nối đất an toàn từ tủ điện tổng TĐT lên các tầng là cáp Đồng bọc PVC tiết diện
M150. Dây tiếp địa từ tủ điện tầng đến tủ điện của các phòng, các khu vực, các căn hộ dùng cáp
Đồng bọc PVC, có tiết diện tùy theo từng tủ điện và hộp điện. Dây tiếp địa đến ổ cắm dung dây
đồng mềm bọc PVC tiết diện 2.5mm.
+ Dây tiếp địa từ, tủ điện phân phối tổng TĐT của công trình, cuống hộp tiết địa và từ hộp
tiếp địa xuống hệ thống cọc nối đất, dùng dây Đồng tròn D18.
+ Cọc tiếp địa, dây tiếp địa liên kết với nhau, có tác dụng triệt tiêu dòng điện dò bảo đảm
an toàn cho người sử dụng. Cọc nối đất sử dụng loại cọc đồng D18 dài 2.5mm, chôn cách nhau
3.6m và nối với nhau bằng dây Đồng tròn D18. Cọc và dây tiếp địa liên kết với nhau bằng hàn
nhiệt. Đầu trên của cọc, được đóng sâu 1.0m dưới cos tầng hầm 2 và dây Đồng trần tiếp địa, được
đặt trong các rãnh rộng 0.5m dưới cos tầng hầm 2 1.2m. Điện trở nối đất chống sét ≤1Ω.
• Chống sét cho công trình

10


+ Chủ động chống sét đánh trực tiếp, phạm vi chống sét rộng, dẫn đến xuống đất nhanh và
an toàn.
+ Lắp đặt hệ thống chống sét trên nóc tòa nhà. Sử dụng thiết bị thu sét phát xạ sớm tia tiên








đạo, để bảo vệ chống sét đánh trực tiếp vào toàn bộ công trình.
+ Hệ thống chống sét gồm 3 bộ phận chính:
Thiết bị thu sét
Cáp đồng dẫn sét
Hệ thống nối đất chồng
+ Kết cấu:
Bầu hình trụ 200mm, chứa thiết bị phát tia tiên đạo tạo đường dẫn sét chủ động
Đường kính phía ngoài ống 50mm.
Đầu thu sét có chiều dài 2m là một khối bằng thép không gỉ siêu bền. Kết cấu này được liên kết
với bộ ghép nối bằng inox dài 3m do vậy chịu mọi hoàn cảnh thời tiết khắc nghiệt, cùng tồn tại

với công trình và được đặt trên mái công trình có bán kính bảo vệ cấp II Rbv=55m.
+ Hệ thống tiếp địa chống sét
 Cọc tiếp địa, dây tiếp địa liên kết với nhau, có tác dụng tản năng lượng sét xuống đất an toàn và
nhanh chóng. Cọc nối đất sử dụng loại cọc đồng D18 dài 2.5m, chôn cách nhau 5.2m và nối với
nhau bằng dây Đồng tròn D18mm. Cọc và dây tiếp địa liên kết với nhau bằng hàn nhiệt. Đầu trên

của cọc, được đóng sâu 1.0m dưới cos tầng hầm 2 1.2m. Điện trở nối đất chống sét ≤10Ω tuan
theo tiêu chuẩn TCVN 9385:2012.
 Hộp kiểm tra tiếp địa chỗ nối đất dung để theo dõi và kiểm tra định kỳ giá trị điện trở nối đất

hàng tháng, hàng quý và hàng năm.
c. Đất công viên cây xanh:
Được phân bố đều trong khu dân cư hình thành các khu công viên tập trung, vườn hoa công
cộng, các vườn hoa, công viên. Ngoài ra bố trí trồng cây xanh dọc theo các trục đường chính

-

nhằm bảo vệ cảnh quan đô thị, tạo không gian thoáng mát, tươi đẹp cho khu ở.
d. Mạng lưới cấp điện:
Nguồn cấp: Từ trạm 110/15KV Hóc Môn – Bà Quẹo và trạm 110/22KV Tham Lương và Hóc

•

Môn
Giải pháp kĩ thuật:
Sử dụng 2 trạm hạ thế tập trung công suất 500 kVA/ trạm đặt tại mỗi khu đất kỹ thuật phía ngoài,
điện áp 22/0,4KV để cung cấp điện cho các hộ tiêu thụ. Tùy theo mức độ tiêu thụ của từng khu

•
•
•
•

chức năng mà tính toán bố trí các trạm hạ thế cho thích hợp và mỹ quan.
Chiều dài đường dây trung thế 22KV là : 470 m.
Chiều dài đường dây hạ thế 0,4KV là : 17.316 m.

Chiều dài đường dây chiếu sáng là : 14.968 m.
Tổng chiều dài đường dây điện là : 32.754m.

11


-

Chiếu sáng: Sử dụng đèn cao áp Sodium 220-250W đặt trên trụ nhôm hoặc inox, đặt ách mặt đất
từ 8-10m, khoảng cách trụ là 30m. Độ rọi sáng đường phố 0.5lux, độ rọi sáng đường công viên
0.2lux

-

e. Thông tin liên lạc, truyền hình:
Đấu nối vào hệ thống viễn thông chung của Quận 12
Mục tiêu nhằm đảm bảo nhu cầu thông tin liên lạc cũng như thuê bao điện thoại cố định, di động

và mạng internet toàn khu. Đảm bảo độ tin cậy của hệ thống thông tin liên lạc, xây dựng tuyến
-

cáp quang từ bưu điện khu vực đến tủ cáp và tuyến cáp đồng từ tủ cáp đến hộp chia số.
Các tuyến cáp quang được xây dựng dọc vỉa hè trên các trục đường trong khu
Cáp tín hiệu điện thoại, ADSL, truyền hình đến, do nhà cung cấp dịch vụ lắp đặt.
Bên trong mỗi công trình, đặt 01 tủ trung tâm Rack-42U chung cho cả 3 loại dịch vụ, bên trong tủ

-

lắp sẵn các phiến đấu dây, ODF 4CORE, SWITCH, thanh đầu nối dây (PATCHPANEL).
Từ tủ trung tâm Rack 42U, dung cáp Cu/pe/2*(2*0,5mm2), cáp 4PAIRS CAT6E, cáp đồng trục

RG6-SERIE, luồn trong ống bảo hộ SP-D20 chôn ngầm tường, dẫn đến các ổ cắm điện thoại,

-

internet, tivi được lắp đặt âm tường.
Mỗi căn hộ/nhà ở được lắp ổ cắm điện, ổ cắm internet tùy theo chức năng mỗi phòng (mỗi ổ có
01 nhân điện thoại, 01 nhân internet, hoặc 02 nhân internet, ổ cắm tivi được lắp đặt riêng). Tất cả

-

các loại ổ được chôn ngầm trong tường, cách sàn 0.4-0.5m.
Dùng các đường cáp điện thoại, ADSL, truyền hình dẫn tín hiệu từ tủ trung tâm, lên các tầng trên.
Trong tầng đặt 01 tủ Rack 10U, tại phòng kỹ thuật, dùng cáp Cu/pe/2*(2*0,5mm2), cáp 4 PAIRS
CAT6E, cáp đồng trục RG6-SERIE, luồn trong ống bảo hộ SP-D20 chôn ngầm tường, dẫn đến

•

các ổ cắm điện thoại, internet, tivi được lắp đặt âm tường như dưới tầng 1.
f. Cấp nước:
Nguồn cấp: Sử dụng nước máy của thành phố đưa về các tuyến ông hiện hữu
Tổng công suất cấp nước: 5.526m3/ngày đêm
Giải pháp kĩ thuật:
Nước được cấp từ trạm xử lý nước sạch của thành phố và được bơm lên cấp cho các khu nhà ở,
thương mại, công cộng bằng hệ thống đường ống thép đàn hồi, kích thước đường ống phân phối:
Ф350÷100, tổng chiều dài đường ống 10.975m. Đường kính ống phân phối được lựa chọn trên cơ

•

sở tính toán thủy lực với giờ dùng nước lớn nhất.
Mạng lưới đường ống được thiết kế theo các tuyến ống chính có kết hợp thành mạng vòng để

đảm bảo vận chuyển nước liên tục đến từng khối nhà. Trên các đường ống có van khóa để đề
phòng sự cố và điều tiết nước phù hợp với nhu cầu sử dụng. Tại các điểm cấp nước vào các hộ
dân được bố trí van D50. Hệ thống đường ống cấp nước được chôn sâu dưới vỉa hè dọc theo hệ

•

thống đường giao thông nội bộ, độ sâu trung bình 1,0m.
Vật liệu đường ống cấp nước: Ống thép đen hàn nối, áp lực thử ống P=10kg/cm2.
12


•

Hệ thống cấp nước chữa cháy được sử dụng là hệ thống chữa cháy áp lực thấp, áp lực tự do tại
các họng chữa cháy H=10m. Số lượng đám cháy đồng thời có thể xử lý tại khu dân cư là 02 đám
cháy. Trụ chữa cháy được bố trí tại các ngã ba, ngã tư và dọc tuyến ống. Khoảng cách giữa các

•

trụ từ 100-150m.
Bể chứa nước: Bố trí 07 bể chữa dung tích 500m3/bể trong đó dung tích dự trữ nước cho chữa

•

cháy là 200m3, dung tích nước điều hòa sinh hoạt là 300m3. Vật liệu: bê tông cốt thép.
Trạm bơm tăng áp: Đặt cạnh các bể chứa nước, phần chìm kết cấu bê tông cốt thép, phần nổi kết
cấu gạch. Bố trí 03 máy bơm sinh hoạt Q=25m3/h, H=50m(2 làm việc, 1 dự phòng) và 1 máy

•

bơm chữa cháy động cơ diesel Q=36m3/h, H=50m, 1 máy bơm rò rỉ Q=2m3/h, H = 15m
g. Thoát nước:
Nước mưa&nước thải được dẫn về trạm xử lý trước khi thải ra các hệ thống kênh rạch hiện có.
Tổng lưu lượng thoát nước 22.000m3/ngày đêm
Giải pháp kĩ thuật
Nước mưa được gom từ bề mặt vào các giếng trực tiếp với khoảng cách 40-50m, sử dụng bê tông
cốt thép đặt dọc theo các tuyến đường giao thông. Hệ thống thoát nước mưa và nước thải sinh

•

hoạt được bố trí độc lập.
Mạng lưới đường ống thoát nước thải sử dụng ống bê tông cốt thép đúc sẵn chôn dưới vỉa hè dọc
theo các tuyến đường giao thông nội bộ để thu nước thải từ các hộ dân, khu dịch vụ, công cộng

•
-

sau đó xử lý sơ bộ qua bể phốt rồi mới được phép thoát ra hệ thống thoát nước bẩn
Sử dụng hệ thống cống ngầm Ф500 ÷ Ф1500mm và cống hộp 1600x200mm
h. Vệ sinh môi trường:
Tổng lượng rác thải tính toán thu gom: 1,59 tấn/ngày
Các thùng rác được bố trí dọc theo các tuyến đường, tại vị trí thuận tiện, dễ thấy, khoảng cách
150m. Rác thải sinh hoạt hằng ngày của từng hộ gia đình được thu gom và vận chuyển vào thời
gian thích hợp trong ngày nhằm giảm tối đa tác động đến hoạt động của khu dân cư, khu thương

-

mại, dịch vụ công cộng.
Rác thải được phân loại ngay tại nguồn thành các loại: rác vô cơ, rác hữu cơ riêng. Đối với rác
hữu cơ sẽ được thu gom hằng ngày và được đưa vào bãi chôn rác tại bãi rác tập trung bằng xe

chuyên dụng. Rác vô cơ sẽ được đưa đến nhà máy phân loại và tái chế theo thỏa thuận với Công

-

ty vệ sinh môi trường đô thị địa phương.
i. Hạ tầng kĩ thuật:
Mạng lưới đường giao thông phục vụ chủ yếu cho giao thông nội bộ và kết nối với mạng lưới

-

giao thông chung trong khu vực.
Chỉ tiêu giao thông: 5-10km/km2
Độ dốc ngang mặt đường: 2%, độ dốc dọc tối đa cho phép: 10% ứng với tốc độ tính toán 20km/h
Bán kính đường cong nằm nhỏ nhất 36m ứng với độ dốc dọc tối đa 10% và tốc độ tính toán
20km/h
13


- Giải pháp kĩ thuật:
 Hiện trạng khu vực quy hoạch đã san lấp sơ bộ nên khối lượng san lấp không nhiều và được thiết

kế tính toán dựa theo phương pháp đường đồng mức dò với độ chênh cao H=0.2m
 Nguồn đất đắp: Dùng cát pha để san lấp mặt bằng và tận dụng phần nạo vét tạo hồ cảnh quan để

đắp cho khu cây xanh
 Đường giao thông asphan: Nối tiếp từ giao thông đối ngoại tới các khu vực ở, công cộng, thương

mại … cho phép các loại phương tiện giao thông cơ giới có thể sử dụng.
 Vỉa hè sử dụng đá granit viên chỉ sử dụng cho đi bộ
j. Hệ thống an ninh

- Hệ thống camera quan sát là hệ thông truyền hình mạch kín (Close Circuit Television – CCTV)

nhờ tính đồng bộ của hệ thông bao gồm từ việc thu hình ảnh, xử lý hình ảnh và truyền hình ảnh.
Hệ thống camera quan sát được thiết kế nhằm mục đích hỗ trợ cho việc giám sát các hoạt động
diễn ra tại các tòa nhà và tại một số khu vực cần thiết thuộc dự án nhằm đảm bảo an ninh một
-

cách tốt nhất…
Các thiết bị cấu thành hệ thống bao gồm: camera, đầu chia/ghi hình kỹ thuật số, màn hình quan

-

sát, hộp bảo vệ giá đỡ… hệ thống truyền dữ liệu hình ảnh dùng cáp đồng trục.
Hệ thống camera quan sát cung cấp, hỗ trợ cho người quản lý, bảo vệ, khả năng giám sát, điều
hành công việc một cách tổng thể các khu vực trong các tòa nhà và tại một số khu vực cần thiết
thuộc dự án thường xuyên có nhiều người qua lại. Giúp cho nhân viên bảo vệ phát hiện nhanh và
chủ động đối phó với các tình huống đặc biệt, phòng chống, phát hiện các sự cố cháy nổ, những

-

vụ việc đáng tiếc có thể xảy ra…
Hệ thống đáp ứng yêu cầu giám sát liên tục (24/24h).
Đảm bảo quan sát được các hoạt động ra vào trụ sở, các khu vực trọng yếu trong các tòa nhà và
tại một số khu vực cần thiết thuộc dự án một cách thuận lợi, hệ thống được thao tác nhanh gọn và

-

đơn giản.
Thiết bị được lắp đặt là những camera có độ phân giải, độ nhạy sáng cao, có khả năng nhìn đêm
(day/night) phù hợp với điều hiện khí hậu của Việt Nam. Đã được kiểm chứng thực tế và sử dụng

-

rộng rãi tại thị trường Việt Nam.
Đảm bảo mỹ thuật của công trình, hòa nhập với vẻ đẹp kiến trúc.
Hệ thống được thiết kế xây dựng mở, có khả năng mở rộng hệ thống mà không phải thay đổi thiết

-

bị trung tâm.
Thiết bị chính của hệ thống là các bộ xử lý tín hiệu chia/ghi hình kỹ thuật số (DVR). Hình ảnh
của các camera được truyền về phòng trung tâm kết nối với đầu chia/ghi hình kỹ thuật số, tín hiệu
từ các camera được ghi trên ổ cứng của DVR. Hình ảnh có thể được ghi, phát lại bất cứ thời gian
nào. Khi cần có thể xem được các hình ảnh của bất cứ khoảng thời gian nào trước đó.
k. Hệ thống phòng cháy chữa cháy
14


-

Hệ thống báo cháy
Hệ thống phòng cháy chữa cháy sử dụng tại dự án dự kiến là hiện đại, đồng bộ, điều khiển
bằng vi xử lý. Ngoài việc nhận biết đám cháy ngay khi vừa phát sinh, nó còn phải có chức năng,
tích hợp, điều khiển liên động đến các hệ thống kỹ thuật khác, khả năng kết nối, mở rộng và ít lạc
hậu với thời gian… Tất cả các thiết bị như đầu báo khói, nhiệt, nút ấn bằng tay, chuông báo động
và các thiết bị ngoại vi khác, được kết nối đồng bộ, thống nhất, quản lý bởi trung tâm báo cháy.
Do đó tại phòng điều khiển trung tâm nhân viên thường trực sẽ giám sát được toàn bộ hệ thống
phòng cháy chữa cháy thông qua các chỉ thị hiển thị trên màn hình LCD, đèn báo, còi kêu.
Hệ thống báo cháy sử dụng tại dự án được sử dụng hệ thống báo cháy địa chỉ được phân bố
theo các loop trên, các loop sẽ bao gồm các đầu báo địa chỉ, các bảng hiển thị, nút ấn khẩn …

nhằm phát hiện sự cháy và giám sát, điều khiển liên động đến các hệ thống kỹ thuật khác theo
yêu cầu. Việc phân chia loop chỉ là về mặt cấu trúc vật lý còn về cấu trúc logic thì bất kỳ thiết bị
nào nằm trên loop (cùng hoặc khác loop) của tủ điều khiển cũng cho phép tác động với nhau để
từ đó sẽ có các cấu trúc lập trình logic theo vùng, khu vực để điều khiển kiên động đến các hệ
thống kỹ thuật khác.
Mặt khác hệ thống phải đảm bảo là một tổng thể thống nhất nhưng khi có sự cố xảy ra, từng
vùng báo cháy có thể hoạt động một cách độc lập mà ít chịu ảnh hưởng lẫn nhau, vẫn đảm bảo
các tính năng tối thiểu, không được phép chỉ một vùng có sự cố mà có thể làm tê liệt cả hệ thống.
Việc lập trình tín hiệu điều khiển của hệ thống báo cháy theo các vùng cụ thể bao gồm cả
can thiệp đến các thống khác sẽ được thiết kế chi tiết trên bản vẽ phân khu vực khi thi công và
được đơn vị thiết kế và chủ đầu tư chấp thuật đồng thời phải phối hợp với nhà thầu thi công các
hệ thống kỹ thuật khác để kết nối theo yêu cầu đề ra.
Hệ thống báo cháy là hệ thống quan trọng hàng đầu của hệ thống phòng cháy chữa cháy
cũng như toàn bộ công trình. Nhằm đảm bảo giúp cho con người phát hiện đám cháy rất sớm để
có những biện pháp thoát nạn, chữa cháy thích hợp, nhanh gọn. Do vậy nó phải có độ chính xác,
độ an toàn và ổn định cao hoạt động 24/24 và phải có khả năng kết nối với các hệ thống khác như
thang máy, điện, thông gió, máy bơm chữa cháy … để phục vụ kịp thời trong quá trình thoát nạn
và chữa cháy. (theo chuẩn BACnet, OPC, LOC) ở cả mức cao và mức thấp.
Thỏa mãn tiêu chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy hiện hàng của Việt Nam cũng như đáp
ứng được các tiêu chuẩn tiên tiến trên thế giới: AS, AB, EN, VdS, DIN, UL và được quản lý chất
lượng bởi các tiêu chuẩn ISO.
Trong điều kiện cần mở rộng, hệ thống báo cháy sẵn sàng tích hợp với BCMS bằng việc kết
nối trực tiếp từ tủ điện (IP) MDDC quản lý hệ thống phòng cháy, mặt khác các MDDC các vùng

15


cũng có các modules Output/Input kết nối trực tiếp tới các máy này. Trung tâm báo cháy cũng
cho phép kết nối với hệ thống BCMS theo chuẩn LON, BACnet, OPC ở mức cao.
Tín hiệu báo cháy sau khi đã được kiểm tra xác minh sẽ được chuyển đến hệ thống BCMS

hoặc tổng đài điện thoại, thông qua nối dây trực tiếp sẽ thấy sẵn sàng đổi chế độ hoạt động của hệ
thống điều hòa không khí từ chế độ thường chế độ thông gió khẩn cấp cho theo từng vùng cháy
tác động đến các IP đặt tại các khu vực và sẽ giảm quyền điều khiển hệ thống quạt hút của công
trình, ra lệnh đóng các van chặn lửa theo vùng, đồng cho BCMS tín hiệu để tắt AHU và các thiết
bị liên qua đến khu có cháy.
Việc kết nối còn cung cấp đến BCMS những tín hiệu giám sát hệ thống báo cháy như:
+ Thông tin từ cac bộ báo khói đặt trong đường ống thông gió.
+ Trạng thái tủ báo cháy, nguồn mất hoặc yếu.
+ Báo sự cố lỗi của các tủ: fault, alarm.
+ Lệnh báo cháy cục bộ, (khí 1 hoặc 2 zone có cháy)
+ Lệnh báo cháy tổng thể
+ Lệnh báo cháy tổng thể
+ Lệnh báo thoạt hiểm khẩn cấp
+ Tín hiệu báo đã hết báo cháy và system được reset.
*Kết nối hệ thống kiểm soát cửa (access control) nếu có: Hệ thống kiểm soát cửa ra vào
nhằm đảm bảo an ninh cho công trình cũng như các phòng chức năng khác nhau, quản lý khách,
nhân viên theo các đối tượng, quản lý theo khu vực….
Tương tự như trên khi có tín hiệu báo cháy sau khi đã được kiểm tra, xác minh sau đó
thông qua các modul output được lập trình trước để kích hoạt đóng, mở các cửa liên quan đến
công tác an toàn phòng cháy chữa cháy để sơ tán và phục vụ chữa cháy.
*Kết nối hệ thống thang máy: Thông qua các Module output được lập trình khi có tín hiệu
báo cháy sẽ điều khiển đưa thang máy về vị trí tầng 1 hoặc tầng gần nhất và mở cửa … trừ thang
máy phục vụ lực lượng PCCC.
*Kết nối hệ thống chữa cháy: Thông qua các modul input thu nhận các thông tin đầu vào
của hệ thống chữa cháy Sprinkler và họng nước để giám sát toàn bộ hoạt động của hệ thống chữa

-

cháy như: công tắc dòng chảy, giảm sát trạng thái các van chặn chính, giảm sát trạng thái bơm….
Thông qua các module output để điều khiển hệ thống bơm chữa cháy.

Hệ thống chữa cháy
Hệ thống chữa cháy lắp đặt cho công trình phải đáp ứng được các yêu cầu cơ bản phù hợp
với các tiêu chuẩn, quy định của nhà nước trong lĩnh vực phòng cháy chữa cháy (PCCC) đồng
thời mang tính khả thi cao, phù hợp với yêu cầu đặt ra của dự án.
Phù hợp với yêu cầu, tiêu chuẩn của Nhà nước ban hành về lĩnh vực PCCC;
Hoạt động có hiệu quả khi xảy ra cháy nổ;
Các thiết bị trong hệ thống phải có độ bền vững cao, phù hợp với điều kiện khí hậu, thị
trường Việt Nam;
16


Dễ bảo quản, thao tác, sử dụng, bảo dưỡng và thay thế khi cần thiết.
3. Đánh giá tác động môi trường

Việc thực hiện đầu tư xây dựng dự án sẽ gây ảnh hưởng nhất định đến môi trường xung

•

quanh, tác động trực tiếp đến môi trường sống của người dân tại các khu vực phụ cận.
a. Ảnh hưởng đến môi trường vật lý
Ảnh hưởng đến chất lượng không khí
Chất lượng không khí của khu vực sẽ ít nhiều chịu sự biến đổi do hoạt động triển khai dự
án. Khí thải sinh ra từ động cơ máy móc chủ yếu là Nox, CO, CO2, SO2 … Lượng khí thải phát
sinh bởi hoạt động riêng rẽ các loại máy móc đạt tiêu chuẩn kĩ thuật là không đáng kể, trong điều
kiện môi trường làm việc thông thoáng ngoài trời thì mức độ ảnh hưởng trực tiếp đến con người
là không đáng kể. Tuy nhiên, hàm lượng cao sẽ là tác nhân gây ô nhiễu cho môi trường và con
người như: Khí SO2 hòa tan được trong nước nên dễ phản ứng được với cơ quan hô hấp người và

•

động vật.
Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt
Hoạt động xây dựng công trình có nhiều khả năng gây ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt.
Do phải tiếp nhận lượng nước thải ra từ các quá trình thi công có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm
các hóa chất như vết dầu mỡ rơi vãi từ động cơ máy móc trong quá trình thi công vận hành, nước
thải sinh hoạt của công nhân trong các lán trại … cũng gây ra hiện tượng ô nhiễm nguồn nước

•

mặt
Ảnh hưởng đến giao thông
Hoạt động của các phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây dựng lắp đặt sẽ làm
gia tăng mật độ lưu thông trên các tuyến đường vào khu vực, mang theo bụi bẩn, đất cát từ công
trường vào gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh các tuyến đường

•

này
Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng
Không khí bị ô nhiễm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe lực lượng nhân công làm việc
tại công trường và cho cả cộng đồng dân cư. Gây ra các bệnh về cơ quan hô hấp, dị ứng, viêm
mắt …
Tiếng ồn phát sinh chủ yếu trong quá trình thi công xây dựng và tháo dỡ khi công trinh
ngưng hoạt động. Ô nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lượng lao động tại dự án và cư dân
sinh sống gần khu vực dự án. Tiếng ồn sẽ gây căng thẳng, ức chế, giảm năng suất lao động, gây
xáo trộn cuộc sống thường ngày của người dân. Mặt khác, khi độ ồn vượt quá giới hạn cho phép

•

và kéo dài sẽ ảnh hưởng đến cơ quan thính giác.

b. Biện pháp giảm thiểu ô nhiễm
Giảm thiểu lượng chất thải

17


Trong quá trình thực hiện dự án, chất thải phát sinh là điều không tránh khỏi. Tuy nhiên,
bằng các biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện pháp quản lý chặt chẽ ở từng bộ
phận có thể giảm thiểu được số lượng lớn chất thải phát sinh. Các biện pháp bao gồm:
+ Dự toán chính xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm thiểu lượng dư
thừa tồn đọng sau khi xây dựng công trình
+ Dự toán chính xác khối lượng nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hương gió và trên nền
đất cao để tránh tình trạng hư hỏng và thất thoát khi chưa sử dụng đến.
+ Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi mặt bằng ….
+ Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí ở cuối hướng gió
và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không gây ảnh hưởng đến môi trường toàn
•

khu vực
Thu gom và xử lý chất thải
Việc thu gom và xử lý chất thải trước khi thải ra ngoài môi trường là điều bắt buộc đối với
khu vực xây dựng công trình. Trong dự án này việc thu gom và xử lý chất thải phải được thực
hiện từ khi xây dựng đến khi đi bàn giao nhà và quá trình tháo dỡ ngưng hoạt đọng để tránh gây
ảnh hưởng đến môi trường xung quanh
+ Đối với chất thải rắn:
Đây là loại chất thải phát sinh nhiều nhất bao gồm đất, đá, giấy, … là loại chất thải khí phân
hủy đòi hỏi phải được thu gom, phân loại để có phương án xử lý thích hợp. Những nguyên vật
liệu dự thừa có thể thái sử dụng được thì phải phân loại và để dúng nơi quy định thuận tiện cho
việc tái chế. Những loại rác thải khó phân hủy hoặc độc hại phải được thu gom và đặt cách xa
công trường th công sao cho tác động đến môi trường và con người là nhỏ nhất để vận chuyển

đến nơi xử lý theo quy định.
Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc dùng tấm phủ che chắn, giảm đến mức
tối đa rơi vãi trên đường gây ảnh hưởng cho người lưu thông và đảm bảo cảnh quan môi trường
sạch đẹp.
+ Đối với chất thải khí:
Sinh ra trực tiếp trong quá trình thi công từ các máy móc thi công cơ giới, phương tiện vận
chuyển cần phải có những biện pháp để làm giảm lượng chất thải khí ra ngoài môi trường, các
biện pháp có thể dùng là:
Với các phương tiện vận chuyển máy móc thi công và các dộng cơ khác cần thiết nên sử
dụng nhiên liệu có khả năng cháy hoàn toàn, khí thải có hàm lượng chất gây ô nhiễm thấp. Sử
dụng máy móc động cơ mới đạt tiêu chuẩn kiểm định và chứng nhận không gây hại tới môi
trường.
Thường xuyên kiểm tra các hạng mục công trình nhằm ngăn ngừa và khắc phục kịp thời
các sự cố xảy ra
18


+ Đối với chất thải lỏng:
Chất thải lỏng sẽ được thu gom vào hệ thống thoát nước hiện hữu được bố trí tại dự án.
Nước thải có chứa chất ô nhiễm sẽ được thu gom và đưa về khu xử lý nước thải, nước không ô
nhiễm sẽ theo hệ thống thoát nước bề mặt và thải trực tiếp ra ngoài
+ Tiếng ồn:
Cung cấp đầy đủ các phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân như mũ, khẩu trang, áo
quần, giày tại những công đoạn cần thiết
Hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn tại khu vực xây dựng. Các máy khoan, đào, đóng cọc bê tông
…gây tiếng ồn lớn sẽ không hoạt động từ 18h-6h
+ Bụi và khói
Tận dụng tối đa các phương tiện thi công cơ giới, tránh cho công nhân lao động gắng sức,
phải hít thở nhiều làm lượng bụi xâm nhập vào phổi
Sử dụng nguyên vạy liệu ít gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải được che chắn

cẩn thận tránh rơi vãi
Sử dụng thiết bị bảo hộ cho công nhân khi làm việc trong tình trạng khói bụi ô nhiễm như

-

mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt
Tăng cường trồng cây xanh ở khu vực đất trống quanh dự án
Biện pháp khác
Chủ đầu tư đề nghị đơn vị chủ thầu và công nhân xây dựng thực hiện các yêu cầu sau:
Công nhân sẽ ở tập trung bên ngoài khu vực thi công
Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân
Tổ chức ăn uống tại khu vực thi công phải hợp vệ sinh, có nhà ăn …
Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh được xây dựng đủ cho số lượng công nhân cần tập trung trong khu

-

vực
Có bộ phận chuyên trách để hướng dẫn các công tác vệ sinh phòng dịch, vệ sinh môi trường, an

•

toàn lao động và kỷ luật lao động cho công nhân.
4. Giải pháp thi công xây dựng
Với diện tích dự án rộng, hơn nữa các hạng mục và tổ hợp hạng mục có những khoảng cách
tương đối lớn, mặt bằng thi công rộng nên dự án được đề xuất áp dụng phương pháp thi công
đồng thời.
Việc triển khai sử dụng cùng lúc các hạng mục xây dựng, lắp đặt sẽ đảm bảo sút ngắn thời
gian thi công, giảm chi phí quản lý, giám sát công trường, các chi phí khác, sớm đưa công trình
-

vào sử dụng sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cao. Giải pháp thi công chung bao gồm:
Thi công lắp ráp: Sử dụng cho các hạng mục vì khèo thép trên không
Thi công toàn khối: Cho các hạng mục móng, bể chứa nước, móng cọc, công trình ngầm
Thi công thủ công: Cho các hạng mục cổng, tường rào, sân bãi, đường
Đất đá dư thừa từ quá trình san lấp mặt bằng được thu gom tại chỗ trên công trường, dùng làm

-

vật liệu san lấp, đắp cho khu trũng, khu cần tôn tạo cảnh quan gò đồi trong khu vực dựán;
Không đốt các nguyên vật liệu tại khu vực dự án;
19


-

Không tích lũy các nguyên vật liệu thải dễ cháy, chúng phải được vận chuyển thường xuyên khỏi

-

công trường;
Giảm thiểu việc sửa xe, máy móc công trinh tại khu vực dự án. Khu vực bảo dưỡng phải được bố
trí tạm trước và có hệ thống thu gom dầu mỡ thải từ quá trình bảo dưỡng, duy tu thiết bị thi công
cơ giới;
Chi tiết sơ đồ tổ chức thi công sẽ được các nhà thầu thi công xây dựng đưa ra trong giai
đoạn đấu thầu thi công xây lắp riêng lẻ hoặc do tổng thầu lập.

PHẦN III
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – KẾ HOẠCH KINH DOANH
I.

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
1. Căn cứ xác định tổng mức đầu tư:

-

Nghị định số: 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về Quản lý đầu tư xây dựng;
Nghị định số 68/2019/NĐ-CP ngày 14/08/2019 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
công trình;

20


-

Căn cứ Thông tư số 09/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 và Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày
15/02/2009 của Bộ Xây dựng công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng

-

công trình.
Căn cứ bản vẽ thiết kế cơ sở
Quyết định số 1291/QĐ-BXD ngày 12/10/2018 của Bộ Xây dựng Công bố suất đầu tư xây dựng
công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2017.
2. Xác định tổng mức đầu tư
Dựa trên quy hoạch đã được phê duyệt, tổng mức đầu tư của dự án như sau:
Đơn vị: Triệu đồng
ST

HẠNG MỤC CHI PHÍ

T
I

CHI PHÍ
TRƯỚC VAT

VAT

CHI PHÍ
SAU VAT

CHI PHÍ XÂY DỰNG

3,294,073

329,407

3,623,480

Chi phí xây dựng chung cư

1,994,872

199,487

2,194,359

Chi phí xây dựng thấp tầng

364,558

36,456

401,014

Chi phí xây dựng hạ tầng

160,277

16,028

176,305

Chi phí xây dựng hầm

774,366

77,437

851,802

CHI PHÍ THIẾT BỊ

1,422,573

142,257

1,564,831

Chi phí lắp thiết bị cho nhà chung cư

676,180

67,618

743,798

Chi phí lắp đặt thiết bị cho nhà thấp tầng

674,432

67,443

741,875

Chi phí lắp thiết bị cho hạ tầng

71,961

7,196

79,157

III

CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN

32,492

3,249

35,741

IV

CHI PHÍ TƯ VẤN

49,820

4,982

54,802

V

CHI PHÍ KHÁC

49,417

3,733

53,150

VI

CHI PHÍ MUA DỰ ÁN

1,220,003

122,000

1,342,004

VII

CHI PHÍ DỰ PHÒNG

II

CỘNG

533,200

533,200

6,601,600

7,207,229

3. KẾ HOẠCH KINH DOANH
1. Thị trường cạnh tranh

Quận 12 năm phía Tây Bắc thành phố Hồ Chí Minh, trải dọc theo Quốc lộ 1A và được coi
là cửa ngõ giao thông quan trọng nối liền với các tỉnh Đông Nam Bộ. Từ Quận 12, cư dân có thể
di chuyển dễ dàng đến các khu vực khác nhau như trung tâm thành phố hoặc các tỉnh Long An,
Bình Dương, Đồng Nai … thông qua các tuyến đường huyết mạch như quốc lộ 1A. Trong tương
21


lai, nơi đây được kì vọng trở thành trung tâm đô thị vệ tinh kết nối Hóc Môn, Củ Chi và các tỉnh

lân cận như Thuận An, Bình Dương.
Ngoài Quốc lộ 1A, các tuyến Quốc lộ 22, Lê Văn Khương, Lê Thị Riêng, Hà Huy Giáp
cùng với các dự án được khởi công trong những năm tới như tuyến Metro số 2 (Bến Thành –
Tham Lương) và tuyến Metro số 4 (Thạnh Xuân – Nguyễn Văn Linh), dự án cầu An Phú Đông
nối Quận 12 với Gò Vấp, dự án cầu Vàm Thuật nối Quận 12 với Bình Thạnh, hầm chui An
Sương … đang được đầu tư đồng bộ sẽ làm thay đổi bộ mặt hạ tầng Quận 12 trong tương lai.
Cùng với sự phát triển về hạ tầng, với lợi thế quỹ đất rộng, Quận 12 đang thu hút làn sóng
các chủ đầu tư lớn đến triển khai dự án trong tình trạng quỹ đất tại các dự án tại khu vực Trung
tâm thành phố không còn nhiều, quỹ đất tại khu Nam và khu Đông cũng đang trên đà lấp đầy.
Theo định hướng Quy hoạch phát triển của thành phố Hồ Chí Minh đến 2030 đã được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt, thành phố sẽ tập trung đầu tư phát triển về hướng Bắc bao gồm: Quận 12,
Hóc Môn và Củ Chi với diện tích lên tới 10,000ha. Với tình hình phát triển hiện nay, phân khúc
đất nền và căn hộ chung cư sẽ là phân khúc thu hút nhà đầu tư. Bức tranh toàn cảnh về thị trường
bất động sản Quận 12 hiện tại được mô tả qua hình sau:

Dự án Khu dân cư Thới An nằm tại mặt đường Lê Thị Riêng, với lợi thế ngay sát tuyến
Metro số 2 đi qua phía Bắc dự án dự kiến sẽ được khởi công năm 2021 hứa hẹn sẽ mang lại nhiều
thuận lợi cho việc di chuyển của những cư dân tương lai của dự án. Hiện tại, trên địa bàn lân cận,

22


các chủ đầu tư cũng đã và đang triển khai các dự án nhằm đón đầu sự phát triển về cơ sở hạ tầng
tại địa bàn. Cụ thể như sau:

ST

Dự án

T

Giá bán

Diện tích

hiện tại

trung

(tr.VNĐ)

bình (m2)

Đơn giá
(Tr.VNĐ/m2)

Ghi chú
- Dự án hoàn thành năm 2014,

1

Chung cư Phú An
Center

1,540

65

23.69

bao gồm 08 block từ 7 - 9 tầng,
diện tích từ 52.8-95.7m2.
- Tổng số căn hộ: 382

2

3
4

Chung cư Hà Đô
Riverside
Khu thấp tầng dự
án Hà Đô Riverside
Khu dân cư Hà Đô
Thới An

- Dự án quy mô 15 tầng, tổng số
1,450

48

30.21 256 căn hộ diện tích từ 48-117m2
- Hoàn thành và bàn giao: 2019

5,000

95

52.63

5,300

127

41.73

- Khu thấp tầng gồm 124 căn
- Giá đất chưa bao gồm nhà

1. Kế hoạch kinh doanh&Lợi nhuận dự kiến
a. Kế hoạch kinh doanh:

23


-

Với vị trí thuận lợi của dự án so với các dự án xung quanh, dự kiến tại thời điểm mở bán, giá bán
dự kiến của các căn hộ thấp tầng trung bình 84 triệu VNĐ/m2 và căn hộ trung cư trung bình 30
triệu/m2. Cùng với sự phát triển về hạ tầng, giá bất động sản dọc theo tuyến metro số 2 được dự

-

kiến sẽ tăng giá 5%/năm.
Hạ tầng di chuyển thuận lợi thúc đẩy sự phát triển về thương mại, dịch vụ. Với vị trí đắc địa của
mình, các trung tâm thương mại được dự kiến sẽ đạt tỷ lệ lấp đầy 60% ngay trong năm đầu đi vào
hoạt động và đạt tỷ lệ lấp đầy tối đa 100% tại năm thứ 3 với mức giá cho thuê dự kiến năm đầu
tiên ở mức an toàn là 160.000VNĐ/m2/tháng, tốc độ tăng giá cho thuê được dự kiến tăng

-

5%/năm
Lợi nhuận dự kiến dự án như sau:

Đơn vị: triệu VNĐ, Giá trị không bao gồm VAT
Diện tích

Hạng mục

kinh doanh

1 Bất động sản bán

Đơn giá

Doanh thu

236,479

Thấp tầng
Căn hộ chung cư
2 Thương mại - Dịch vụ

Giá trung
bình

Số lượng

9,209,045

23,677

84

1,986,070

12,491

159

212,802

30

7,222,975

2,100

3,040

34,224

630,148

TTTM

34,224

630,148

TỔNG

270,703

9,839,193

b. Lợi nhuận của dự án

IRR

20.03%

NPV

987,752

Triệu VNĐ

LNTT và lãi vay

2,777,162

Triệu VNĐ

LNTT

1,807,710

Triệu VNĐ

24


PHẦN IV
KẾT LUẬN
Dự án Khu dân cư Thới An – Quận 12 có nhiều tác động tích cực đến sự phát triển về kinh
tế xã hội Quận 12 nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói chung. Cụ thể, Quận 12 có nguồn thu
ngân sách từ thuế VAT, thuế Thu nhập doanh nghiêp. Tạo công ăn việc làm cho người lao động
và thu nhập cho chủ đầu tư, đáp ứng nhu cầu xã hội hóa, hiện đại hóa, nâng cao chất lượng dịch
vụ cũng như bộ mặt hạ tầng của Quận 12, bắt kịp với nhịp độ phát triển của khu Đông và khu
Trung tâm thành phố Hồ Chí Minh.
Không chỉ tiềm năng về mặt thị trường ở lĩnh vực kinh doanh bất động sản, dự án còn rất
khả thi qua thông số tài chính như NPV đạt 987 tỷ đồng, suất sinh lời nội bộ IRR đạt 20.03%,
thời gian hoàn vốn 03 năm. Điều này cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, khả
năng thanh toán nợ vay cao, thu hồi vốn đầu tư nhanh. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp rất lớn
cho ngân sách Nhà Nước và giải quyết một lượng lớn lực lượng lao động trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận.

25