Phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông cửu long

1
eafaom1.
BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH
---------------------

LƯƠNG THỊ TRÚC LY

PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG
BẰNG SÔNG CỬU LONG

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2015


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là: Lương Thị Trúc Ly.
Sinh ngày 21 tháng 12 năm 1988 – Tại Hòa Thịnh – Tây Hòa – Phú Yên.
Quê quán: Phú Yên.
Hiện công tác tại: Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Nhà Đồng Bằng sông
Cửu Long.
Là học viên cao học khóa 14 – lớp CH14C1 của Trường Đại học Ngân hàng
TP.HCM.
Mã số học viên: ……..
Cam đoan đề tài: PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU
LONG.
Người hướng dẫn khoa học: TS. Lê Thẩm Dương.
Luận văn được thực hiện tại Trường Đại học Ngân hàng TP. HCM.
Luận văn này chưa từng được trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại bất cứ một trường
đại học nào. Luận văn này là công trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết quả nghiên cứu
là trung thực, trong đó không có các nội dung đã được công bố trước đây hoặc các nội
dung do người khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn được dẫn nguồn đầy đủ trong luận
văn.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi.
TP. HCM, ngày….. tháng …..năm….
Tác giả

Lương Thị Trúc Ly


ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Khi nợ xấu nói chung, BĐS nói riêng tăng cao sẽ làm hạn chế khả năng mở rộng và
tăng trưởng tín dụng, làm giảm lợi nhuận cũng như khả năng kinh doanh của ngân hàng.
Mặt khác, nợ xấu tác động trực tiếp đến khả năng tài chính của ngân hàng, làm suy giảm
khả năng cạnh tranh và vị thế của ngân hàng trong quá trình phát triển và hội nhập. Chính
vì vậy, phòng ngừa và xử lý nợ xấu nhằm từng bước lành mạnh hóa tài chính của các
NHTM là hoạt động trọng tâm trong tiến trình tái cơ cấu hệ thống NHTM nói chung, tại
MHB nói riêng. Trước những yêu cầu thực tế khách quan cùng với việc áp dụng các
phương pháp nghiên cứu linh hoạt từ việc thu thập thông tin và dữ liệu từ các nguồn khác
nhau sau đó tiến hành tổng hợp, phân tích, thống kê, so sánh, diễn dịch, quy nạp,…luận
văn đã hoàn thành các mục tiêu nghiên cứu đã đề ra.
Thứ nhất: khái quát các lý luận cơ bản về bất động sản, ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng
bất động sản tại ngân hàng thương mại.

Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động tín dụng, nợ xấu, công tác phòng
ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng BĐS tại ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng Sông Cửu
Long. Từ đó, chỉ ra những mặt đạt được, hạn chế và nguyên nhân tồn tại hạn chế trong
công tác ngừa và xử lý nợ xấu BĐS trong thời gian qua
Thứ ba: đề xuất những giải pháp và kiến nghị cần thiết nhằm tăng cường ngăn ngừa và
xử lý nợ xấu tín dụng BĐS tại MHB trong thời gian tới.


iii
MỤC LỤC
DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT................................................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ................................................................................................... ix
LỜI MỞ ĐẦU................................................................................................................................................. x

CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN, NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI....................................... 1
1.1. Bất động sản..........................................................................................................1
1.1.1.

Khái niệm bất động sản..................................................................................1

1.1.2.

Phân loại bất động sản....................................................................................1

1.1.3.

Đặc điểm bất động sản....................................................................................1

1.1.3.1.

Tính cố định về vị trí địa lý và không có khả năng di dời được...............1

1.1.3.2.

Tính lâu bền.............................................................................................2

1.1.3.3.

Tính khan hiếm........................................................................................2

1.1.3.4.

Tính dị biệt...............................................................................................2

1.1.3.5.

Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.........2

1.1.3.6.

Chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách của Nhà nước....................2

1.1.3.7.

Một số đặc điểm khác..............................................................................3

1.1.4.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản...............................................3

1.1.4.1.

Vị trí bất động sản....................................................................................3

1.1.4.2.

Hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa...............................................3

1.1.4.3.

Tính pháp lý bất động sản........................................................................3

1.1.4.4.

Mục đích sử dụng bất động sản................................................................3

1.1.4.5.

Cung cầu về bất động sản.........................................................................4

1.1.4.6.

Chính sách của nhà nước.........................................................................4

1.2. Đặc điểm cho vay bất động sản.............................................................................4
1.3. Nợ xấu bất động sản..............................................................................................6
1.3.1.

Khái niệm nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu.......................................................................6

1.3.1.1.

Nợ xấu......................................................................................................6

1.3.1.2. Tỷ lệ nợ xấu.................................................................................................8
1.3.2.

Tác động nợ xấu bất động sản........................................................................8

1.3.2.1.

Tác động đến hoạt động ngân hàng thương mại.......................................8


iv
1.3.2.2.

Tác động đến khách hàng vay vốn...........................................................9

1.3.2.3.

Tác động đến thị trường bất động sản, hệ thống tiền tệ, nền kinh tế........9

1.3.3.

Nguyên nhân nợ xấu bất động sản................................................................ 10

1.3.3.1.

Nguyên nhân khách quan....................................................................... 10

1.3.3.2.

Nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng.............................................. 10

1.3.3.3.

Nguyên nhân chủ quan từ phía khách hàng...........................................11

1.4. Phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản........................................................... 12
1.4.1.

Phòng ngừa nợ xấu bất động sản.................................................................. 12

1.4.1.1.

Xây dựng chính sách tín dụng thích hợp................................................ 12

1.4.1.2.

Thực hiện cấp tín dụng lành mạnh......................................................... 15

1.4.1.3.

Duy trì quá trình kiểm tra, giám sát, theo dõi tín dụng chặt chẽ.............16

1.4.2.

Nội dung xử lý nợ xấu.................................................................................. 19

1.4.2.1.

Tổ chức nhân sự xử lý nợ xấu................................................................ 20

1.4.2.2.

Các biện pháp xử lý nợ xấu.................................................................... 20

1.5. Kinh nghiệm một số nước trong việc phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản 24
1.5.1.

Kinh nghiệm từ Mỹ....................................................................................... 24

1.5.2.

Kinh nghiệm từ một số nước Châu Á........................................................... 26

1.5.3.

Bài học cho các Ngân hàng thương mại Việt Nam........................................ 27

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1...................................................................................... 28
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG
BẰNG SÔNG CỬU LONG...................................................................................29
2.1. Tổng quan Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long......................29
2.1.1.

Lịch sử hình thành và phát triển.................................................................... 29

2.1.2.

Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn từ năm 2010 - 2014.......................30

2.2. Thực trạng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông
Cửu Long...................................................................................................................... 31
2.2.1.

Tình hình dư nợ cho vay bất động sản.......................................................... 31

2.2.1.1.

Diễn biến dư nợ cho vay bất động sản.................................................... 31

2.2.1.2.

Phân loại theo cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản................................. 32

2.2.2.

Tình hình nợ xấu cho vay bất động sản......................................................... 35


v
2.3. Thực trạng phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản tại Ngân hàng phát triển nhà
Đồng bằng Sông Cửu Long........................................................................................... 38
2.3.1.

Thực trạng phòng ngừa nợ xấu bất động sản................................................ 38

2.3.1.1.

Chính sách tín dụng................................................................................ 38

2.3.1.2.

Quy trình tín dụng bất động sản............................................................. 41

2.3.1.3.

Hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng nội bộ...................................... 43

2.3.1.4.

Kiểm tra, giám sát khoản vay................................................................. 45

2.3.1.5.

Chính sách phân loại nợ xấu và trích lập dự phòng................................ 47

2.4.1.

Thực trạng xử lý nợ xấu bất động sản........................................................... 50

2.4.1.1. Quy trình xử lý nợ có vấn đề tại MHB....................................................... 51
2.4.1.2. Thực trạng tình hình xử lý nợ xấu bất động sản tại MHB..........................53
2.5. Đánh giá tình hình thực hiện trong công tác ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản. 59
2.5.1.

Thành tựu đạt được....................................................................................... 60

2.5.2.

Mặt hạn chế và nguyên nhân......................................................................... 61

2.5.2.5.

Ngừa nợ xấu bất động sản...................................................................... 61

2.5.2.6.

Xử lý nợ xấu........................................................................................... 65

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2........................................................................................................................ 69

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÒNG NGỪA VÀ
XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT
TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG.............................................. 70
3.1. Định hướng về tín dụng bất động sản, công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất
động sản tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long.............................70
3.2. Giải pháp đối với ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long..............72
3.2.1.

Trong công tác ngừa nợ xấu bất động sản..................................................... 72

3.2.1.1.

Hoàn thiện mô hình quản lý rủi ro tập trung........................................... 72

3.2.1.2.

Xây dựng một chính sách tín dụng bất động sản phù hợp......................73

3.2.1.3.

Thiết kế chuẩn vay tín dụng bất động sản.............................................. 76

3.2.1.4. Thực hiện quy trình tín dụng chặt chẽ và thành lập thêm một số đơn vị
chuyên biệt để tăng cường công tác ngừa và xử lý nợ xấu BĐS.............................78
3.2.1.5.

Hoàn thiện hệ thống chấm điểm xếp hạng nội bộ................................... 79

3.2.1.6.

Tăng cường công tác kiểm soát khoản vay bất động sản........................80

3.2.1.7.

Giải pháp khác....................................................................................... 81


vi
3.2.2.

Trong công tác xử lý nợ xấu bất động sản..................................................... 81

3.2.2.1.

Nâng cao năng lực tài chính................................................................... 81

3.2.2.2.

Nâng cao chất lượng hoạt động của Ban chỉ đạo quản lý nợ Hội sở......82

3.2.2.3. Nhanh chóng thúc đẩy tiến độ thành lập công ty khai thác và quản lý tài
sản trực thuộc ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng Sông Cửu Long......................83
3.2.2.4. Cần có chiến lược xử lý nợ cụ thể, đa dạng hóa và kết hợp linh hoạt các
biện pháp xử lý nợ xấu bất động sản....................................................................... 84
3.2.2.5. Tổ chức tập huấn chuyên đề về quy trình xử lý nợ có vấn đề cho các chi
nhánh...................................................................................................................... 85
3.2.2.6.

Cần thiết xây dựng đội ngũ cán bộ có chất lượng................................... 85

3.3. Kiến nghị đối với Chính phủ, Ngân hàng nhà nước và các bộ ngành có liên quan
86
3.3.1.

Trong công tác ngừa nợ xấu bất động sản..................................................... 86

3.3.1.1.

Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản.............86

3.3.1.2.

Tăng cường công tác thanh tra kiểm soát tín dụng bất động sản............88

3.3.1.3. Bổ sung thêm chức năng cảnh báo sớm, về nợ cơ cấu giữ nguyên nhóm
nợ theo Qquyết định 780 và thông tư 09 của Ngân hàng nhà nước đối với khách
hàng cho Thông tin tín dụng Ngân hàng nhà nước (CIC)....................................... 88
3.3.2.

Trong công tác xử lý nợ xấu bất động sản..................................................... 89

3.3.2.1. Thực hiện đồng bộ giải pháp tăng tính thanh khoản thị trường bất động
sản.......................................................................................................................... 89
3.3.2.2. Tiếp tục thực hiện các giải pháp để VAMC hoạt động thực sự có hiệu
quả để hỗ trợ thị trường.......................................................................................... 92
3.3.2.3.

Xem xét phê duyệt nhanh chóng đề án thành lập MHBAMC................93

3.3.2.4.

Hoàn thiện pháp luật về xử lý nợ xấu..................................................... 93

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3...................................................................................... 95
KẾT LUẬN.................................................................................................................................................... 96
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................... 97
PHỤ LỤC 1................................................................................................................................................. 100
PHỤ LỤC 2................................................................................................................................................. 103


STT
1
2
3

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16

17


18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

31
32
33
34
35


ix
DANH MỤC BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ

STT

TÊN BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ
1

Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh MHB giai đoạn 2

2

Bảng 2.2: Cơ cấu dư nợ cho vay kinh doanh BĐS theo thờ

3

Bảng 2.3: Nợ xấu và cơ cấu nợ xấu cho vay BĐS tại MHB
2014

5

Bảng 2.4: Phân loại xếp hạng và nợ theo điểm tín dụng tại

6

Bảng 2.5: Dư nợ bất động sản đã cơ cấu giai đoạn 2010 –

7

Bảng 2.6: Tình hình phân loại nợ xấu BĐS và trích lập dự

8

Bảng 2.7: Tình hình xử lý nợ xấu bất động sản tại MHB từ

9

Biểu đồ 2.1: Dư nợ bất động sản giai đoạn 2010 – 2014 tạ

10

Biểu đồ 2.2: Cơ cấu dư nợ bất động sản theo mục đích tại

11

Biểu đồ 2.3: Cơ cấu dư nợ bất động sản theo địa bàn tại M

12

Biểu đồ 2.4: Dư nợ và tỷ lệ nợ xấu bất động sản tại MHB

13

Sơ đồ 1.1: Ngăn ngừa và xử lý rủi ro tín dụng


x
LỜI MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết đề tài

Giai đoạn năm 2007 – 2008 thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường của
người bán tức là “muốn mua thì phải xếp hàng”. Đến nay, thị trường đã thay đổi hẳn
khi thuộc về người mua khi chào bán, giảm giá mà vẫn không thu hút được nhiều
người mua. Đó là hệ lụy của sự phát triển nóng của thị trường bất động sản trong thời
gian qua, một sự phát triển thiếu sự kiểm soát của Chính phủ và Ngân hàng nhà nước.
Cụ thể: doanh nghiệp đua nhau đầu tư xây dựng dự án trong khi thiếu kiến thức và
kinh nghiệm trong lĩnh vực này, TCTD nới lỏng điều kiện cấp tín dụng bất động sản,
nguồn vốn được đưa ra ồ ạt và thiếu kiểm soát..
Khi lạm phát tăng cao, chính sách tiền tệ bị thắt chặt, lĩnh vực kinh doanh bất động
sản không được khuyến khích thì nhiều khoản nợ bất động sản lớn đã trở thành nợ
xấu, dự án hoàn thành không đúng tiến độ cam kết, người dân mất lòng tin vào thị
trường này gây nên sự lãng phí về vốn và tài nguyên quốc gia rất lớn. Khó khăn của
thị trường bất động sản còn ảnh hưởng đến các ngành sản xuất khác như: xi măng, sắt,
thép, xây dựng, trang trí nội thất,…làm gia tăng tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp.
Do vậy, từ năm 2013 Chính phủ, Ngân hàng nhà nước và các Bộ ngành có liên
quan đã mạnh tay thực hiện đồng bộ hàng loạt các chính sách, nhóm giải pháp, gói cứu
trợ nhằm ngăn ngừa nợ xấu, xử lý hàng tồn kho, kích thích thị trường bất động sản.
Điều đó cho thấy công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản trong lĩnh vực bất
động sản hiện nay đang là một vấn đề quan trọng, cần phải thực hiện một cách đồng
bộ và phải quyết liệt nhất. Trong đó, rất cần có sự phối hợp, ủng hộ của các TCTD, các
doanh nghiệp và người dân.

Do vậy, xuất phát từ thực tế cấp bách trong việc phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín
dụng bất động sản nói chung của ngân hàng thương mại, tôi đã chọn đề tài “Phòng
ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng
Bằng Sông Cửu Long” làm đề tài nghiên cứu.
2.

Tổng quan các công trình đã nghiên cứu

Có ít nhất có 3 công trình đã nghiên cứu liên quan đến nợ xấu tại các Ngân hàng
thương mại. Cụ thể:


xi
Thứ nhất, công trình của tác giả Trần Kỳ Viễn về đề tài nghiên cứu “Quản lý nợ
xấu tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng Sông Cửu Long – CN Chợ Lớn” công bố
vào năm 2012 đã chỉ ra thực trạng nợ xấu và các hạn chế để đưa ra những giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nợ xấu tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng
bằng Sông Cửu Long – CN Chợ Lớn, nhưng không tập trung nghiên cứu về quản lý nợ
xấu BĐS.
Thứ hai, công trình của tác giả Lê Thị Hoài Diễm về đề tài nghiên cứu “Giải pháp
phòng ngừa và xử lý nợ xấu tại Ngân hàng TMCP công thương – CN Đà Nẵng” công
bố vào năm 2012 đã chỉ ra thực trạng nợ xấu, nguyên nhân thật sự dẫn đến thực trạng
này, nêu lên những điểm mạnh, điểm yếu của chính sách ngân hàng trong việc phòng
ngừa và xử lý nợ xấu, trên cơ sở đó đề ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các biện
pháp này, nhưng không nghiên cứu về tổ chức xử lý nợ xấu như thế nào? Và không tập
trung nghiên cứu về ngừa & xử lý nợ xấu BĐS.
Thứ ba, công trình của tác giả Nguyễn Thị Như Ý về đề tài nghiên cứu “Xử lý nợ
quá hạn tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Quân Đội – CN An Phú” công bố vào
năm 2013 đã chỉ ra thực trạng xử lý nợ quá hạn đang phát sinh tại MB – An Phú từ đó
đề ra những kiến nghị, giải pháp để việc xử lý nợ quá hạn đạt được kết quả tốt hơn,

không tập trung phương án xử lý nợ xấu BĐS.
3. Mục tiêu nghiên cứu:
-

Hệ thống hoá các vấn đề lý luận về bất động sản, ngừa và xử lý nợ xấu tín

dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại.
-

Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động tín dụng, nợ xấu, công tác phòng

ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng BĐS tại ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng Sông
Cửu Long. Từ đó, chỉ ra những mặt đạt được, hạn chế và nguyên nhân tồn tại hạn
chế trong công tác ngừa và xử lý nợ xấu BĐS trong thời gian qua.
-

Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm góp phần ngừa và

xử lý nợ xấu bất động sản tại MHB trong thời gian tới.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
-

Đối tượng nghiên cứu: công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu cho vay kinh doanh

bất động sản tại Ngân hàng MHB.


xii
-

Phạm vi nghiên cứu:
+

Phạm vi nghiên cứu: công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu trong lĩnh

vực cho vay kinh doanh bất động sản trên toàn hệ thống Ngân hàng MHB.
+
5.

Thời gian nghiên cứu: từ năm 2010 đến 2014.

Phương pháp nghiên cứu

Từ việc thu thập thông tin và dữ liệu từ các nguồn khác nhau luận văn sử dụng kết
hợp các phương pháp nghiên cứu như phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê, so
sánh, diễn dịch, quy nạp…
Đề tài sử dụng nguồn số liệu thứ cấp qua tập hợp các báo cáo tài chính, báo cáo
thường niên từ năm 2010 – 2014 của MHB để đưa ra các nhận xét, kết luận khoa học
về nội dung cần nghiên cứu.
6.

Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài

 Ý nghĩa khoa học: đề tài đưa ra những lý luận cơ bản thị trường bất động sản tín
dụng, nợ xấu, phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại ngân hàng;

 Ý nghĩa thực tiễn: Trên cơ sở phân tích thực trạng phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín
dụng bất động sản tại MHB, đề tài nêu ra những giải pháp góp phần thực hiện phòng
ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại Ngân hàng MHB.
7.

Kết cấu luận văn:

Ngoài phần mục lục, mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, phụ lục, luận văn
được chia thành 3 chương, cụ thể:
Chương 1: Bất động sản, ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại ngân hàng
thương mại;
Chương 2: Thực trạng phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại Ngân
hàng MHB;
Chương 3: Giải pháp góp phần hoàn thiện công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu tại
ngân hàng MHB.


1
CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN, NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.

Bất động sản

1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia
trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) được gọi là
BĐS. Trong tiếng Pháp, khái niệm BĐS được chỉ bằng từ: Immobilíe (Bất động sản), và ở
nước ta được gọi là: Bất động sản.
Điều 174 tại Bộ Luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định:
“Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai; nhà ở, các công trình
xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng
đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật qui định” [6].
1.1.2. Phân loại bất động sản

BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây
dựng và BĐS đặc biệt.
Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà đất, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc,... Trong đó nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,
chiếm đa số các giao dịch trên thị trường BĐS, có tính chất phức tạp rất cao, chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố đồng thời có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.
Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng
tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, …
Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật
thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm của nhóm này là khả
năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.3. Đặc điểm bất động sản
Với cách phân loại trên, bất động sản có những đặc điểm như sau:
1.1.3.1. Tính cố định về vị trí địa lý và không có khả năng di dời được


2
BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có vị trí cố định và giới hạn về diện tích, không
gian. Ngoài ra, giá trị BĐS còn gắn liền với từng vị trí cụ thể được đánh giá bởi khoảng
cách đến các trung tâm, công trình công cộng. Giá trị của BĐS sẽ thay đổi khi các yếu tố
này thay đổi.
Nhờ tính cố định này, mà khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng thương
mại (NHTM) dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, quản lý tài sản.
1.1.3.2. Tính lâu bền
Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, không thể bị
tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các
công trình xây dựng thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm.
1.1.3.3. Tính khan hiếm

BĐS có tính khan hiếm là do tính giới hạn của diện tích bề mặt trái đất , và do BĐS có
giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho các mục đích sử dụng khác nhau nên không thể mở
rộng. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung
nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ. Nhờ tính khan kiếm đi kèm với sự phát triển của
thị trường BĐS mà tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là BĐS vẫn cao
hơn nhiều tài sản khác. Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế luôn tăng trong dài hạn,
mặc dù trong ngắn hạn giá có thể sụt giảm dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu
kỳ kinh tế, các quy định của nhà nước,….
1.1.3.4. Tính dị biệt
Sự khác biệt của BĐS là do sự khác nhau về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan,.... Cần
chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính
dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển, yêu cầu tính dị biệt càng tăng.
1.1.3.5. Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Là
do nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố
tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo,
tâm linh của dân cư ở đó.
1.1.3.6. Chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách của Nhà nước
BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, dân tộc, cơ quan đơn vị cũng như của


3
mỗi người dân và thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của
pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định
và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển, nhà nước phải quan tâm đến
BĐS và thị trường BĐS.
1.1.3.7. Một số đặc điểm khác
BĐS là tài sản có giá trị cao, chịu ảnh hưởng lẫn nhau và là tài sản ít hao mòn.
BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng
rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu, sử dụng tương đối dễ dàng.

1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Khi đánh giá BĐS ngầm hiểu rằng đây là BĐS hàng hóa, có thể mua đi, bán lại, cho
thuê, chuyển quyền sở hữu,…Như vậy, các yếu tố quan trọng tác động đến việc định giá
BĐS là:
1.1.4.1. Vị trí bất động sản
BĐS không di dời được, nên vị trí BĐS ở đâu, môi trường, xung quanh như thế nào, ở
trung tâm hay xa trung tâm, có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở, …là
những yếu tố tác động đến giá trị BĐS được định giá cao hay thấp.
1.1.4.2. Hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa
Đặc điểm văn hóa, thị hiếu, sở thích của mỗi cá nhân đối với hình dáng của BĐS sẽ
ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Khi họ yêu thích và vừa lòng với hình dáng, diện tích, kích cỡ
BĐS đó thì họ sẽ định giá BĐS cao hơn và ngược lại.
1.1.4.3. Tính pháp lý bất động sản
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở
hữu nhà, giấy phép xây dựng,…hiện có. Tình trạng pháp lý rõ ràng thì giá trị BĐS càng
cao.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS, quy định càng chặt chẽ thì giá
càng thấp.
1.1.4.4. Mục đích sử dụng bất động sản
Các chức năng sử dụng của BĐS (để ở, văn phòng, cửa hàng, nhà kho…). Khi mục


4
đích sử dụng BĐS phù hợp hoặc thay đổi linh hoạt với nhu cầu cụ thể của người sử dụng
thì sẽ được định giá cao hơn.
1.1.4.5. Cung cầu về bất động sản
Diễn biến cung cầu về bất động sản trong từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá BĐS
lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị BĐS bị
tăng, giảm một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính BĐS đó.

1.1.4.6. Chính sách của nhà nước
Chính sách của nhà nước như quy hoạch, giải tỏa, phóng đường,…có thể làm ảnh
hưởng lớn đến giá trị BĐS, làm cho BĐS biến động không ngờ, có trường hợp theo quy
định BĐS đó không thể giao dịch được trên thị trường như nhà, đất trong khu vực quy
hoạch không cho mua bán,…
Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS là rất quan trọng, thông
qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ sở để xác định giá trị thực
của BĐS giúp cho việc thế chấp, mua bán, trở nên chính xác, minh bạch hơn và thị trường
BĐS bớt những con sốt thất thường.
1.2.

Đặc điểm cho vay bất động sản

Cho vay trong lĩnh vực BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể
nhân hoặc pháp nhân) căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS
như: mua nhà; mua đất; xây dựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, cao ốc cho thuê; sửa chữa
nhà ở; đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán,… nhằm cấp vốn cho khách hàng,
khi đến hạn người đi vay phải hoàn trả vốn và tiền lãi cho ngân hàng.
Việc cho vay BĐS ngoài mục tiêu đơn thuần là cho vay để sinh lợi, hoạt động cho vay
của các ngân hàng cũng nhằm vào mục tiêu góp phần phát triển thị trường BĐS, cụ thể là
nhắm vào 3 mục tiêu:
-

Cho vay kinh doanh BĐS: chủ yếu hỗ trợ vốn cho các tổ chức xây dựng văn

phòng, cao ốc cho thuê; xây dựng căn hộ, nhà ở để bán; xây dựng các trung tâm
thương mại. Ngoài ra, ngân hàng cho vay nhằm vào việc kinh doanh mang tính
chất đầu cơ ngắn hạn của các cá nhân.

5
-

Cho vay BĐS phục vụ sản xuất: chủ yếu là phục vụ cho các doanh nghiệp có

điều kiện về vốn để xây dựng nhà xưởng sản xuất, xây dựng nhà xưởng mới để ổn
định sản xuất thay vì đi thuê.
-

Cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân (tiêu dùng): mua nhà, sửa

chữa nhà ở, đây là nhu cầu thiết yếu của người dân để ổn định cuộc sống.



Ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS theo các phương thức sau:

- Cấp tín dụng đầu tư các dự án BĐS nhà ở: đây là lĩnh vực cấp tín dụng các doanh
nghiệp để đầu tư kinh doanh các dự án BĐS tạo lập nhà ở như: biệt thự, khu đô thị, khu
chung cư, dự án dân cư,…
- Cấp tín dụng đầu tư BĐS sản xuất thương mại: gồm cấp tín dụng để đầu tư nhà
xưởng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê,..
- Cấp tín dụng BĐS du lịch: bao gồm cấp tín dụng để đầu tư nhà hàng, khách sạn, khu
nghỉ dưỡng, resort,..
- Cấp tín dụng mua bán kinh doanh BĐS (đầu cơ BĐS): mục đích của khách hàng vay
vốn để mua BĐS và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng xu hướng tăng
giá của BĐS, thời hạn vay ngắn (từ 1 – 2 năm). Nguồn trả nợ chủ yếu từ nguồn bán
BĐS.



Đặc điểm cho vay bất động sản:

- Thời hạn cho vay BĐS thường mang tính trung và dài hạn do tài sản được đầu tư là
BĐS mang tính lâu dài (ngoại trừ trường hợp đầu cơ ngắn hạn). Đồng thời cũng xuất
phát từ đây mà lãi suất trong cho vay BĐS thường được áp dụng là lãi suất cho vay
trung dài hạn, cao hơn đối với các mảng cho vay khác có thời hạn ngắn hạn (dưới 12
tháng). Tùy vào quy định riêng của mỗi ngân hàng mà lãi suất cho vay trung dài hạn
được cố định mỗi năm hay thả nổi theo tình hình biến động của lãi suất huy động đầu
vào.
- Dư nợ cho vay BĐS thường có số dư lớn, do các dự án đầu tư nhà ở có chi phí cao
(chi phí quyền sử dụng đất, chi phí xây dựng,…)
- Cho vay BĐS là sản phẩm mang tính kinh tế - xã hội cao hơn một số mảng cho vay
khác như: cho vay bổ sung vốn lưu động, cho vay đầu tư máy móc thiết bị, cho vay tài
trợ xuất nhập khẩu,…bởi lẻ, ngoài lợi ích đa dạng hóa sản phẩm, mang lại lợi nhuận


6
cho ngân hàng cũng như đáp ứng kịp thời nhu cầu cần thiết cho người đi vay như các
sản phẩm khác mà hoạt động này còn góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, tạo mỹ
quan đô thị và giúp người dân sớm ổn định an cư lạc nghiệp.
- Cho vay BĐS là sản phẩm truyền thống của các TCTD, chủ yếu là ngân hàng trong
suốt quá trình hoạt động do các nhu cầu liên quan đến BĐS rất đa dạng và luôn phát
sinh trong mọi thời kỳ.
1.3.

Nợ xấu bất động sản

1.3.1. Khái niệm nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu
1.3.1.1. Nợ xấu

Hoạt động tín dụng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi khoản vay không thể thu hồi hay có
nguy cơ không thể thu hồi nợ gốc và nợ lãi thì người ta gọi đây là một khoản nợ xấu.
Sau đây là một số quan điểm về nợ xấu:



Theo quan điểm của Quỹ tiền tệ Quốc tế (IMF)

“Một khoản cho vay được coi là không sinh lời (nợ xấu) khi tiền thanh toán lãi
và/hoặc gốc đã quá hạn từ 90 ngày trở lên, hoặc các khoản thanh toán lãi đến 90 ngày
hoặc hơn đã được tái cơ cấu hay gia hạn nợ, hoặc các khoản thanh toán dưới 90 ngày
nhưng có các nguyên nhân nghi ngờ việc trả nợ sẽ được thực hiện đầy đủ” [25].
Nợ xấu theo quan điểm của IMF định nghĩa dựa trên hai yếu tố: quá hạn trên 90 ngày
hoặc khả năng trả nợ bị nghi ngờ. Với quan điểm này, nợ xấu được tiếp cận dựa trên thời
gian quá hạn trả nợ và khả năng trả nợ của khách hàng. Khả năng trả nợ ở có thể là khách
hàng hoàn toàn không trả được nợ, hoặc việc trả nợ của khách hàng là không đầy đủ.



Theo quan điểm của Ngân hàng nhà nước Việt Nam



Trước ngày 01/06/2014:

Theo Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN và Quyết định số 18/2007/QĐ-NHNN định
nghĩa: “Nợ xấu là những khoản nợ được phân loại vào nhóm 3 (nợ dưới tiêu chuẩn),
nhóm 4 (nợ nghi ngờ) và nhóm 5 (có khả năng mất vốn)” [ 7] [8].
Các nhóm nợ được phân loại theo Điều 6 và điều 7 trong quyết định này.Trong đó:
- Phân loại theo Điều 6 (định lượng) chủ yếu dựa trên thời gian quá hạn của các khoản

nợ (nhóm 3: thời gian quá hạn từ 90 – 180 ngày, nhóm 4: thời gian quá hạn từ 181 –
360 ngày, nhóm 5: thời gian quá hạn trên 360 ngày.


7
- Phân loại theo Điều 7 (định tính) lại chủ yếu dựa trên khả năng trả nợ của khách
hàng. Nhóm 3: các khoản nợ được TCTD đánh giá là có khả năng tổn thất một phần nợ
gốc và lãi, nhóm 4: các khoản nợ được TCTD đánh giá là khả năng tổn thất cao, nhóm
5: các khoản nợ được TCTD đánh giá là không còn có khả năng thu hồi, chấp nhận mất
vốn).
Như vậy, nợ xấu theo quan điểm của NHNN Việt Nam được xác định dựa trên 2 yếu tố:
đã quá hạn trên 90 ngày, khả năng trả nợ đáng lo ngại. Đây được coi là định nghĩa của
VAS. Tuy nhiên, việc các NHTM Việt Nam áp dụng theo yếu tố nào là phụ thuộc vào khả
năng và điều kiện tiến hành phân loại nợ theo Điều 6 hay Điều 7 của Quyết định trên.



Từ sau 01/06/2014:

Các NHTM thực hiện phân loại nợ theo thông tư số 02/2013-TT-NHNN. Việc phân loại
nợ xấu trong thông tư 02 về cơ bản là kế thừa theo phương pháp, nguyên tắc phân loại nợ
của quyết định 493 và Quyết định 18, tức là vẫn phân loại theo định tính và định lượng
[12] [13]. Nhưng có bổ sung thêm một số nguyên tắc cơ bản phân loại, cụ thể:
-

Sử dụng kết quả phân loại nợ do trung tâm thông tin tín dụng (CIC) cung cấp

để điều chỉnh theo hướng phân vào nhóm có mức độ rủi ro cao nhất, đồng thời bị
chuyển nhóm nợ liên đới với TCTD khác. Toàn bộ số dư nợ và giá trị các cam kết
ngoại bảng của một khách hàng tại một TCTD phải được phân loại vào cùng một

nhóm có mức độ rủi ro cao nhất. Tuy nhiên, việc điều chỉnh kết quả phân loại nợ
theo kết quả của CIC được tiến hành từ ngày 1/1/2015.
- Phân loại theo định lượng: cơ bản kế thừa theo quyết định 493 và Quyết định
18 và
bổ sung một số khoản nợ phải được phân loại ngay vào nhóm 3 trở lên, như là: Các
khoản nợ vi phạm pháp luật và các khoản nợ phải thu hồi theo kết luận thanh tra
được phân loại tối thiểu vào nhóm 3 và tùy theo thời gian quá hạn kể từ ngày ra
quyết định thu hồi nợ hoặc kể từ ngày phải thu hồi theo kết luận thanh tra, các
khoản nợ này phải được phân loại vào nhóm 4 hoặc nhóm 5 tương ứng.
-

Phân loại theo định tính: TCTD phân loại theo định tính phải được NHNN

chấp thuận. Nhưng để đảm bảo tính chính xác thì TCTD phải thực hiện phân loại
nợ, cam kết ngoại bảng theo định lượng trong thời gian 05 năm kể từ ngày được
chấp thuận. Kết quả phân loại theo nguyên tắc khi phân loại theo 2 phương pháp
khác


8
nhau thì khoản nợ, cam kết ngoại bảng phải được phân loại vào nhóm có mức độ
rủi ro cao hơn.
1.3.1.2. Tỷ lệ nợ xấu
Công thức tính: Tỷ lệ nợ xấu = Tổng Nợ xấu/Tổng dư
nợ Ý nghĩa tỷ lệ nợ xấu:
Tỷ lệ nợ xấu cho biết chất lượng và rủi ro của danh mục cho vay của ngân hàng, bao
nhiêu đồng đang bị phân loại vào nợ xấu trên 100 đồng cho vay
Tỷ lệ này cao nghĩa là hoạt động của ngân hàng thực sự đang gặp vấn đề, có thể sớm
phải đưa ra các cảnh báo.
Như vậy, nợ xấu BĐS có tác động như thế nào đến ngân hàng và khách hàng vay vốn,

nền kinh tế, hệ thống tiền tệ?
1.3.2. Tác động nợ xấu bất động sản
1.3.2.1. Tác động đến hoạt động ngân hàng thương mại
Các khoản tín dụng BĐS đa số vốn phụ thuộc vào ngân hàng, sự mất thanh khoản kéo
dài của khách hàng vay đương nhiên sẽ tác động tiêu cực đến hệ thống ngân hàng.
Khả năng thanh khoản, lợi nhuận bị giảm sút: Khi có nợ xấu BĐS, ngân hàng không
thu được vốn tín dụng đã cấp nhưng phải trả vốn và lãi cho khoản tiền huy động khi đến
hạn, điều này dẫn đến ngân hàng mất khả năng thanh khoản. Kết quả làm thu hẹp quy mô
kinh doanh, năng lực tài chính của ngân hàng giảm sút, dẫn đến hoạt động kinh doanh của
ngân hàng bị thua lỗ.
Giảm chất lượng tài sản: dư nợ BĐS thường có số dư lớn, nên chiếm tỷ trọng cao
trong danh mục tín dụng của NHTM. Khi khả năng thanh khoản trên thị trường BĐS thấp
sẽ làm giảm chất lượng tài sản của ngân hàng, khi đó ngân hàng phải thực hiện trích lập
dự phòng rủi ro cao.
Uy tín thương hiệu giảm sút: khi Ngân hàng có mức tỷ lệ nợ xấu cao dẫn đến việc thu
hút nguồn vốn huy động bị giảm sút. Ngoài ra, còn hạn chế khả năng cho vay của ngân
hàng ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết quả kinh doanh của ngân hàng.
Hiệu quả sử dụng vốn giảm sút: nợ xấu làm chậm quá trình tuần hoàn và chu chuyển
vốn của TCTD, giảm vay vòng vốn.


9
Ngân hàng có thể bị phá sản: Điều này xảy ra khi ngân hàng tồn tại những khoản nợ
xấu lớn, khả năng thu hồi vốn thấp hoặc không có. Khi đó ngân hàng bắt buộc phải sử
dụng các nguồn vốn tự có của chính ngân hàng để bù đắp, trường hợp vốn tự có của ngân
hàng không đủ để bù đắp khoản vốn bị mất thì khả năng phá sản của ngân hàng là rất lớn.
1.3.2.2. Tác động đến khách hàng vay vốn
Khi khoản tín dụng cấp cho khách hàng chuyển sang nợ xấu, khách hàng khó tiếp cận
được với nguồn vốn tín dụng mới tại chính ngân hàng đang giao dịch và các TCTD khác.
Vì khi người vay không hoàn trả nợ đúng hạn, mang lại nợ xấu cho ngân hàng sẽ mất uy

tín và mất điểm trong hệ thống xếp hạng tại NHTM.
Nợ xấu là gánh nặng buộc người vay phải giải quyết trong tình trạng tài chính không
tốt, tạo áp lực trả nợ cho các doanh nghiệp, do đó có thể dẫn đến việc ra quyết định kinh
doanh sai lầm.
Ngoài ra, việc không thanh toán được được nợ vay của NHTM, người đi vay còn đứng
trước nguy cơ bị thanh lý tài sản đem đi thế chấp, cầm cố nghiêm trọng hơn là rơi vào
tình trạng phá sản.
1.3.2.3. Tác động đến thị trường bất động sản, hệ thống tiền tệ, nền kinh tế
Khi nợ xấu BĐS tăng cao, vốn đang chôn ở các TSĐB là BĐS khá lớn. Khi đó, ngân
hàng lẫn khách hàng đều e ngại trong vấn đề vay vốn, dẫn đến vốn bị ứ đọng, sản xuất
hàng hóa bị đình trệ, lãng phí cơ sở vật chất, thất nghiệp tăng cao, xã hội không ổn định…
Nợ xấu BĐS làm ảnh hưởng đến các ngành có liên quan như xây dựng, sắt, thép,… kìm
hãm nền kinh tế không phát triển được, đời sống người lao động gặp khó khăn..
Chính vì nguồn vốn đầu tư vào BĐS là con số rất lớn, do vậy khi thị trường BĐS trầm
lắng, nợ xấu tăng cao, nên tạo ra một gánh nặng ngân sách trong vấn đề xử lý nợ xấu
BĐS.
Một ngân hàng có nợ xấu BĐS cao sẽ gây hoang mang cho người gửi tiền. Hiệu ứng
rút tiền ồ ạt sẽ làm cho ngân hàng mất khả năng thanh toán, có thể dẫn đến phá sản. Hoạt
động ngân hàng mang tính hệ thống, nên một ngân hàng đổ vỡ sẽ kéo theo sự đổ vỡ hàng
loạt các ngân hàng khác. Từ đó, khủng hoảng hệ thống tài chính ngân hàng là điều không
tránh khỏi và khủng hoảng toàn bộ nền kinh tế sẽ là hệ lụy tiếp theo diễn ra.


10
1.3.3. Nguyên nhân nợ xấu bất động sản
1.3.3.1. Nguyên nhân khách quan
Thứ nhất, môi trường kinh doanh
Khi nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, mất ổn định khiến cho hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, sản xuất đình trệ, sức mua giảm sút hoặc
nhu cầu thị trường thay đổi theo hướng bất lợi và tất yếu khả năng trả nợ của khách hàng

cũng giảm sút theo.
Thứ hai, chính sách tài chính – tiền tệ
Cơ chế thắt chặt tiền tệ làm khan hiếm thị trường nguồn vốn cho BĐS dẫn đến các dự
án đầu tư dở dang không hoàn thành đúng tiến độ, ảnh hưởng đến thời gian giao nhà, từ
đó ảnh hưởng đến dòng tiền thanh toán nợ đúng hạn cho ngân hàng.
Nếu chính sách lãi suất theo hướng tăng cao sẽ gây khó khăn cho người đi vay phải
gánh chịu áp lực trả lãi vay tăng cao tương ứng. Điều này ảnh hưởng lớn đến tính khả thi
của phương án vay ban đầu do chi phí đội lên đột biến, khả năng trả nợ của người đi vay
giảm sút có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán.
1.3.3.2. Nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng
Thứ nhất, tập trung cho vay BĐS, không đa dạng hóa danh mục cho vay
Khoản vay BĐS thường là những khoản vay có giá trị lớn, do vậy đây chính là danh
mục cho vay làm tăng dư nợ nhanh nhất cho các NHTM. Đặc biệt đối với ngân hàng nhỏ,
yếu năng lực cạnh tranh, không có nhiều sự lựa chọn trong việc đa dạng hóa danh mục
cho vay. Vì vậy, các NHTM muốn thu hút khách hàng và nhanh chóng mở rộng tín dụng
chiếm lĩnh thị phần đã mở rộng chính sách cho vay BĐS: đơn giản hóa thủ tục, hạ thấp
tiêu chuẩn đánh giá khách hàng,.. Các khoản vay này không được xem xét kỹ lưỡng về
khả năng thanh toán của khách hàng và thường được đảm bảo bởi rất ít hoặc không có
giấy tờ chính minh khả năng tài chính của người vay.
Cho vay BĐS thường có mức lãi suất cao hơn các khoản cho vay khác, do đó ngân
hàng vì mục tiêu lợi nhuận cũng chấp nhận rủi ro cao hơn để cho vay.
Thứ hai, kỳ hạn cho vay chưa phù hợp với từng sản phẩm cho vay
Thiết kế thời hạn cho vay ngắn so với thời hạn thực tế hoàn vốn của dự án đầu tư, vì
các NHTM kỳ vọng tính thanh khoản nhanh của các dự án trong thời kỳ nền kinh tế đang


11
tăng trưởng nóng. Cho nên, khi có biến động xảy ra, thị trường BĐS trầm lắng, thì ngay
lập tức, dòng tiền trả nợ của khách hàng bị ảnh hưởng.
Thứ ba, công tác kiểm tra kiểm soát thực hiện chưa đầy đủ nghiêm túc

Công tác kiểm tra, kiểm soát tín dụng nhằm để phát hiện sớm những sai phạm trong
hoạt động cho vay để ngăn ngừa rủi ro. Tuy nhiên, công tác này tại các ngân hàng quá yếu
kém và lỏng lẻo sẽ dẫn đến việc chậm phát hiện tình trạng bất ổn của khách hàng và xử lý
không kịp thời những trường hợp vi phạm, lợi dụng trong hoạt động cho vay và nợ xấu
BĐS phát sinh là điều tất yếu.
Thứ tư,định giá tài sản đảm bảo quá cao so với giá trị thực
Ngân hàng khi xem xét, đánh giá khoản vay định giá TSĐB là BĐS quá cao so với giá
trị thực tế, có thể cố ý hoặc vô tình không xem xét đầy đủ các yếu tố tác động đến giá trị
của TSĐB. Nên khi thị trường giảm sút, tài sản thế chấp không bán được vì ở vào vị trí
không thuận lợi, trong quy hoạch của nhà nước,…ảnh hưởng đến việc thanh lý TSĐB.
Thứ năm, chất lượng nguồn lực ngân hàng
Hạn chế về khả năng quản trị: Năng lực quản trị điều hành của ban lãnh đạo ngân hàng
còn yếu kém, buông lỏng quản lý, khoán toàn bộ công việc cho CBTD, việc quản lý con
người chưa đúng mức cũng như các hoạt động khác trong quản lý ngân hàng dẫn đến
những sai lầm trong quyết định cho vay, đưa đến chất lượng tín dụng kém kéo dài.
Một bộ phận CBTD có trình độ yếu kém nên khi đánh giá phân tích cho vay không kỹ
lưỡng hoặc thực hiện chưa nghiêm túc quy định cho vay của ngân hàng. Từ đó, dẫn đến
quyết định cho vay sai lầm và phát sinh nợ xấu cao.
Một số cán bộ ngân hàng sa sút về phẩm chất, đạo đức nghề nghiệp, thiếu vững vàng
do đó đã lợi dụng công việc được giao để móc ngoặc với con nợ, lợi dụng kẽ hở của pháp
luật để làm giàu bất hợp pháp, gây thiệt hại về tài sản và tiền vay.
1.3.3.3. Nguyên nhân chủ quan từ phía khách hàng
Thứ nhất, đạo đức khách hàng
Khách hàng cố tình làm hồ sơ giả sở hữu BĐS dùng làm TSĐB để vay vốn ngân hàng.
Khách hàng che dấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có lợi
nhuận nhằm tăng niềm tin của ngân hàng. Hoặc doanh nghiệp cung cấp thông tin không
trung thực về tình hình tài chính, kinh doanh, tính khả thi của dự án/phương án


12

kinh doanh. Điều này đã dẫn đến việc thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng vay vốn
không chính xác.
Khách hàng sử dụng vốn vay dàn trải vào nhiều dự án khác hoặc mục đích khác có
nhiều rủi ro (ví như: đầu tư vàng, đầu tư chứng khoán,…) dẫn đến thiếu vốn, hoạt động
không hiệu quả.
Thứ hai, yếu kém năng lực kinh doanh
Khách hàng bị hạn chế năng lực quản lý kinh doanh, kinh nghiệm, vốn trong lĩnh vực
BĐS. Tham gia ngành vì thấy lợi nhuận, các doanh nghiệp chỉ chú trọng vào các tính toán
ngắn hạn, trong khi thị trường BĐS cần những chiến lược trung và dài hạn.
Chính vì sự tác động mạnh mẽ của nợ xấu đối với hệ thống tiền tệ, nền kinh tế, NHTM,
các chủ thể khác và nắm bắt được nguyên nhân gây ra nợ xấu BĐS. NHTM cần chú trọng
đến các biện pháp để ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng BĐS là nhiệm vụ vô cùng quan trọng
và cần thiết nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và tối đa hóa lợi nhuận.
1.4.

Phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản

1.4.1. Phòng ngừa nợ xấu bất động sản
Phòng ngừa nợ xấu là quá trình sử dụng các công cụ, biện pháp trước, trong và sau quá
trình cấp tín dụng nhằm giảm thiểu đến mức thấp nhất việc phát sinh nợ xấu.
Phòng ngừa nợ xấu nói chung, nợ xấu cho vay bất động sản thường được các NHTM
thực hiện như sau:
1.4.1.1. Xây dựng chính sách tín dụng thích hợp
Hội đồng quản trị phải thực hiện phê duyệt định kỳ chính sách rủi ro tín dụng (ít
nhất là 1 năm), xem xét rủi ro tín dụng và xây dựng một chiến lược xuyên suốt trong hoạt
động của ngân hàng. Chiến lược này phản ánh mức độ sẵn sàng chấp nhận rủi ro của ngân
hàng với mức sinh lời nhất định mà ngân hàng kỳ vọng. Cụ thể, thể hiện tuyên bố của
ngân hàng trong việc sẵn sàng cấp tín dụng dựa trên loại hình rủi ro tiềm năng ngành kinh
tế, vị trí địa lý, đồng tiền, kỳ hạn và mức sinh lời dự kiến. Chiến lược cũng có thể xác
định thị trường mục tiêu và các đặc tính tổng quát mà ngân hàng muốn đạt trong danh

mục tín dụng. Chiến lược chấp nhận một tỷ lệ nợ xấu cần được phổ biến hiệu quả trong
toàn ngân hàng. Mọi nhân viên ngân hàng cần hiểu rõ và có trách nhiệm tuân thủ các thủ
tục và chính sách đã đề ra.