Thẩm định dự án Khách sạn kiều anh 3 sao vũng tàu

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến thầy giáo
ThS. Cù Minh Đạo, người đã cung cấp những kiến thức thiết thực, phong phú và
vô cùng hữu ích về môn học. Thầy đã tạo mọi điều kiện hướng dẫn, giúp đỡ em
hoàn thành bài thiết kế môn học “Lập và thẩm định dự án đầu tư”.
Qua bài thiết kế môn học này em đã có cơ hội để thực tế hóa những kiến thức
mình đã được học và tích lũy thêm được rất nhiều kiến thức bổ ích để chuẩn bị cho
kỳ thực tập sắp tới cũng như quá trình làm việc sau này.
Để hoàn thành bài thiết kế này em đã nhận được sự chỉ bảo tận tình của các
thầy cô giáo, và thảo luận với các bạn trong lớp. Tuy vậy với kiến thức thực tế còn
hạn chế, khó khăn vì dịch bệnh COVID 19, em đã nỗ lực hết mình nhưng khả năng
còn chưa cao , nên vẫn không tránh khỏi thiếu sót. Em mong nhận được những góp
ý của thầy cô giáo để em có thể hoàn thiện và rút ra thêm được nhiều kiến thức
thực tế.
Em xin chân thành cảm ơn!
Kính chúc Thầy Cô sức khỏe và thành công trong cuộc sống!

Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng 06 năm 2020
Sinh viên


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

Nhận xét của giáo viên
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
TP.Hồ Chí Minh, ngày…tháng 06 năm 2020
Giáo viên hướng dẫn

Th.S Cù Minh Đạo

Đỗ Lê Anh Tuấn

2


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

MỤC LỤC
Chương 1. Giới thiệu khái quát dự án.........................................................................................................5
1.1.

Thông tin khái quát về dự án........................................................................................................5

1.1.1.

Mục đích của dự án................................................................................................................5

1.1.2.

Giới thiệu địa điểm xây dựng...............................................................................................5

a)

Vị trí.............................................................................................................................................5

b)

Lợi thế vị trí dự án.....................................................................................................................7

1.1.3.

Căn cứ pháp lý của dự án.....................................................................................................8

1.1.4.

Sự cần thiết của dự án.........................................................................................................10

1.1.4.1.

Thị trường bất động sản hiện nay..............................................................................10

1.1.4.2.

Cơ hội bức phá cho thị trường BĐS Bà Rịa – Vũng Tàu........................................11

1.1.4.3.

Sự cần thiết của dự án.................................................................................................11

1.1.5.

Quy mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục công trình.............................13

1.1.6.

Thời gian thực hiện dự án...................................................................................................15

1.1.7.

Bộ máy quản lí của dự án....................................................................................................16

1.1.8.

Sản phẩm và thị trường của dự án....................................................................................17

1.1.8.1.

Định vị sản phẩm.........................................................................................................17

1.1.8.2.

Thị trường dự án..........................................................................................................17

Chương 2: Lập tổng mức đầu tư và Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng công trình...................19
2.1.

Tổng mức đầu tư..........................................................................................................................19

2.2.

Lập kế hoạch sử dụng vốn..........................................................................................................22

Chương 3: Phương án sản xuất kinh doanh khai thác dự án.................................................................25
3.

Phương án sản xuất kinh doanh khai thác dự án.........................................................................25
3.1.

Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm................................................................................25

3.2.

Lập bảng kế hoạch vay và trả lãi vay....................................................................................31

3.3.

Kế hoạch khấu hao...................................................................................................................33

3.4.

Lập các bảng chi phí sản xuất kinh doanh...........................................................................35

3.4.1.

Lương nhân viên..............................................................................................................35

3.4.2.

Bảng chi phí sản xuất......................................................................................................36

3.5.

Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm...........................................................................................40

Chương 4. Đánh Giá Hiệu Quả Đầu Tư....................................................................................................43
Đỗ Lê Anh Tuấn

3


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

4.1.

Thông số đầu vào..........................................................................................................................43

4.2.

Xác định cơ cấu nguồn vốn dự kiến và chi phí sử dụng vốn...................................................43

4.3.

Xác định suất chiết khấu dự án..................................................................................................45

4.4.

Lập bảng nâng lưu theo quan điểm TIP ( pp trực tiếp)..........................................................45

4.5.

Xác định các chỉ tiêu IRR, Thv và B/C......................................................................................47

4.5.1.

Chỉ tiêu suất sinh lời nội tại (IRR) và tỷ lệ B/C................................................................47

4.5.2.

Chỉ tiêu thu hồi vốn Thv.....................................................................................................50

4.5.3.

Chỉ số B/C.............................................................................................................................50

4.5.4.

Chỉ số IRR.............................................................................................................................50

4.6.

Khả năng trả lãi vay....................................................................................................................51

4.7.

Thuyết minh tổng hợp.................................................................................................................52

Đỗ Lê Anh Tuấn

4


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

Chương 1. Giới thiệu khái quát dự án.
1.1.

Thông tin khái quát về dự án.

Tên dự án: Khách sạn Kiều Anh Hotel.
Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới.
Chủ đầu tư: Công ty TNHH MTV Kiều Anh Group.
Địa điểm: 257 Lê Hồng Phong, Phường 8, Thành phố Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng
Tàu.
1.1.1. Mục đích của dự án.
- Với vị trí trắc địa ngày trung tâm thành phố Vũng Tàu xinh đẹp, hệ thống
phòng ốc rộng rãi, buồng phòng đạt tiêu chuẩn 3 sao tại Vũng Tàu, Kiều
Anh Hotel có thể đón cùng lúc lên tới 300 khách.

- Dịch vụ hội nghị, tiệc cưới, tiệc sinh nhật, thôi nôi.
- Tổ chức các tour Vũng Tàu, Côn Đảo.
- 103 phòng của khách được trang bị với các thiết bị hiện đại, đầy đủ tiện nghi
và các dịch vụ kèm theo ưu đãi đem lại cảm giác thoải mái cho khách hàng
khi lưu trú ngắn hạn cũng như dài hạn ở đây.
- Tất cả các phòng được cài đặt hệ thống IPTV và WIFI miễn phí cho phép kết
nối với tất cả thiết bị điện tử công nghệ cao của khách trong phạm vi khách
sạn đảm bảo công việc đạt hiệu quả của toàn thể khách hàng sau mỗi lần
truy cập.
- Các phòng khách với lối kiến trúc hiện đại, rộng rãi sẽ đáp ứng được tất cả
các nhu cầu cho cả khách doanh nhân và du lịch khi đến đây công tác, hội
họp, cũng như nghĩ dưỡng.
- Trở thành khách sạn 3 sao uy tín và nổi bật hàng đầu tại Vũng Tàu.
1.1.2. Giới thiệu địa điểm xây dựng.
a) Vị trí
- Kiều Anh Hotel được xây dựng ngay 257 Lê Hồng Phong, Phường 8, Thành
phố Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng Tàu, nằm ngay trung tâm trắc địa. Mặt tiền
đối diện vòng xoay Cộng Hòa (một trong những vòng xoay lớn nhất Đông
Nam Á).

Đỗ Lê Anh Tuấn

5


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

- Mặc dù không có vị trí hướng biển như những khách sạn trên đường Thùy

Vân, tuy nhiên khi tọa lạc tại đây khách hàng có thể nhìn được quan cảnh cả
thành phố, đặt biệt là đón bình minh sau núi và hoàng hôn trên biển.
- Từ khách sạn, quan khách dễ dàng di chuyển đến các địa điểm du lịch cùng
với các quán ăn nổi tiếng tại Vũng Tàu như: công viên tượng đài liệt sĩ (đối
diện), Bãi sau (cách 800m), Tượng chúa Kito (3,5km), Đồi con heo (3,7km),
…Các nhà hàng, quán ăn và chợ đêm – chợ hải sản Vũng Tàu chỉ trong vòng
bán kính 2km.
-

Hệ thống 3 phòng họp từ 20 – 350 chỗ ngồi với thiết kế trang trọng cùng các
thiết bị hiện bậc nhất cho phòng họp, phù hợp cho mọi mô hình hội họp và
tổ chức các sự kiện tại thành phố Vũng Tàu. Nhà hàng tiệc cưới 300 khách
mang phong cách riêng. Quý khách có thể chọn nghi lễ truyền thống hoăc
cưới theo phong cách Phương Tây. Lobby-bar phục vụ du khách những ly
coctail tuyệt hảo do Bartender chuyên nghiệp của Kiều Anh Hotel pha chế,
trong không gian ấm cúng và lãng mạn tại Kiều Anh Hotel.

- Dự án sẽ trở thành khách sạn có trang thiết bị hiện đại, cung cách phục vụ
chuyên nghiệp đáp ứng cho nhu cầu du lịch và nghỉ dưỡng đang gia tăng tại
thành phố biển Vũng Tàu
Đỗ Lê Anh Tuấn

6


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

- Là địa điểm lựa chọn của khách du lịch và các cán bộ,… có nhu cầu lưu trú

tại Thành phố Vũng Tàu.
- Trở thành đối tác của các tour du lịch và là đối tác tin cậy hàng đầu của các
công ty du lịch trên địa bàn thành phố Vũng Tàu.
- Tiện nghi – Dịch vụ: Café, Mini bar, giải trí - ẩm thực, massage, xông hơi,
giặt ủi, mạng không dây miễn phí, máy fax, máy in…
- Chuyên nghiệp đáp ứng cho nhu cầu du lịch và nghỉ dưỡng đang gia tăng tại
thành phố biển Vũng Tàu, sau kì nghỉ dịch Covid dài hạn.
b) Lợi thế vị trí dự án.

 Lợi thế trong công tác đầu tư
 Khu đất rất bằng phẳng, diện tích vừa đủ để xây dựng một khách sạn tầm
trung.
 Hệ thống hạ tầng quanh khu vực rất thuận lợi cho quá trình tổ chức giao
thông trong quá trình xây dựng cũng như khi đưa dự án vào sử dụng vì nằm
trong khu vực trung tâm.
 Lợi thế trong quá trình kinh doanh
 Về quản lý: Khách sạn KIỀU ANH HOTEL được đầu tư xây dựng dựa trên
quá trình nghiên cứu tham khảo từ cách dự án khách sạn lân cận khác, chính
vì vậy khi tiến hành đầu tư kinh doanh sẽ phát huy tối đa các ưu điểm, khắc
phục được những nhược điểm mà các dự án đó gặp phải trong quá trình kinh
doanh.
 Về giá cho thuê: Với lợi thế vị trí đắc địa, chất lượng và các dịch vụ hấp dẫn,
khách sạn sẽ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng cũng như ăn uống của khách hàng
và cũng cam kết giá cả của khách sạn sẽ hợp lý và phù hợp với khách hàng
và ổn định trong cả năm, không tăng giá đột biến trong những dịp lễ hay
cuối năm. Và đặc biệt luôn chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ, chất
Đỗ Lê Anh Tuấn

7

LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

lượng phục vụ, đầy đủ các tiện nghi; đầu tư hoàn thiện các dịch vụ giải trí,
phục vụ các món hợp khẩu vị của khách hàng; có chính sách giảm giá cho
khách hàng khi đặt phòng nhiều ngày và khách hàng quen thuộc.
 Về đội ngũ nhân viên: Đội ngũ quản lí và nhân viên được cung cấp từ công
ty TNHH MTV Phương Anh Tourits. Với kinh nghiệm dày dặn về mặt quản
lí nhà hàng – khách sạn, nghiêm túc với công việc, thái độ phục vụ niềm nở
với phương châm “Nụ cười của người phục vụ” tạo sự thân thiện, mật thiết
với khách hàng, cho họ cảm giác như đang ở nhà.
1.1.3. Căn cứ pháp lý của dự án.
 Việc lập Dự án đầu tư xây dựng “Khách sạn “KIỀU ANH HOTEL” dựa
trên cơ sở pháp lý sau:
-

Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014

-

Nghị định số 68/2019/NĐ-CP về quản lí chi phí đầu tư xây dựng

-

Thông tư 16/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định chi phí quản lí dự án và tư

vấn đầu tư xây dựng.
-

Thông tư 09/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định và quản lí chi phí đầu tư

xây dựng
-

Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17 tháng 7 năm 2017 của Chính phủ quy

định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng
-

Thông tư 210/2016/TT-BTC về quy định mức thu, nộp, quản lý và sử dụng

phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự toán xây dựng
-

Quyết định số 44/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và

giá xây dựng tổng hợp phần kết cấu công trình năm 2018
-

Thông tư 26/2016/TT-BXD quy đinh chi tiết một số nội dung về quản lí chất

lượng và bảo trì công trình xây dựng.
 Các quy chuẩn của Việt Nam

Đỗ Lê Anh Tuấn

8

LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);f
- Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật
Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);
- TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;
- TCXD 229-1999: Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió
- TCVN 375-2006: Thiết kế công trình chống động đất;
- TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;
- TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - YC chung thiết kế lắp đặt và sử dụng;
- TCVN 6160– 996: YC chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;
- TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);
- TCVN 4760-1993: Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;
- TCXD 33-1985: Cấp nước mạng lưới bên ngoài và công trình, Tiêu chuẩn thiết
kế;
- TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;
- TCXD 51-1984: Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu
chuẩn thiết kế;
- 11TCN 21-84: Thiết bị phân phối và trạm biến thế;
- TCXD 27-1991: TC đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;
- TCVN-46-89: Chống sét cho các công trình xây dựng;
- EVN: Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of VN).
- TCVN 5576-199: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;
- TCXD 51-1984: Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu
chuẩn thiết kế;
- TCVN 4474-1987: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nước trong nhà;
- TCVN 4473:1988: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong;

- TCVN 5673:1992: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong;
- TCVN 4513-1998: Cấp nước trong nhà;
Đỗ Lê Anh Tuấn

9


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

- TCVN 6772: Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt;
- TCXDVN 175:2005: Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép,
1.1.4. Sự cần thiết của dự án
1.1.4.1. Thị trường bất động sản hiện nay.
 Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
(VNREA),”Toàn cảnh thị trường bất động sản cuối năm 2019 đang bước vào
chu kỳ suy giảm”. Nguyên nhân xuất phát từ cung bất động sản giảm mạnh,
khung pháp lý chưa rõ ràng khiến cho doanh nghiệp khó trụ lại thị trường.
 Theo các chuyên gia nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản khan hiếm
là do:
- Do các chủ đầu tư “chờ thời” mới bung ra mở bán;
- Do ảnh hưởng từ sai phạm của các doanh nghiệp nhỏ lẻ; tình trạng phân lô
bán nền tràn lan; thiếu sự hoàn chỉnh về mặt pháp lý, không tạo được giá trị
bất động sản tăng bền vững.
- Do ảnh hưởng bởi chính sách thắt chặt hành lang pháp lý xây dựng, cấp
phép dự án mới của cơ quan nhà nước.
- Tín dụng cho bất động sản đã được kiểm soát chặt chẽ hơn với quy mô tín
dụng giảm dần từ năm 2016 đến nay, đỉnh điểm là cuối năm 2018. Ngân
hàng quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ

chức tín dụng trong và cả chi nhánh của ngân hàng nước ngoài.
 Mặc dù tình hình bất động sản hiện không mấy khả quan, tuy nhiên ảnh
hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung cũng tạo ra làn sóng dịch
chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam. Điều này đồng nghĩa với việc bất
động sản khu công nghiệp trở nên sôi động. Đi kèm với sự chuyển dịch tích
cực này là cơ hội phát triển của các cơ sở nhà ở, dịch vụ dành cho công
nhân, người lao động và chuyên gia nước ngoài tại các khu công nghiệp.
Mặt khác, xu thế phát triển bất động sản hiện nay vẫn thuộc về các dự án bđs
thông minh, BĐS xanh với hạ tầng đồng bộ.
 Bên cạnh các dự án đất nền, nhà ở thì bất động sản nghỉ dưỡng tại các thị
trường mới cũng sẽ tạo điều kiện cho các địa phương có cơ hội phát triển.
(Theo Invert.vn)

Đỗ Lê Anh Tuấn

10


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

1.1.4.2. Cơ hội bức phá cho thị trường BĐS Bà Rịa – Vũng Tàu.
 Trong khi thị trường bất động sản nghĩ dưỡng tại các khu ven biển nổi tiếng
như Phú Quốc, Mũi Né, Nha Trang, Đà Nẵng đang chững lại, dư địa ít ỏi thì
nguồn vốn lại đổ về thị trường mới nổi, trong đó Bà Rịa - Vũng Tàu là nơi
thu hút sự góp mặt của các ông lớn như như tập đoàn Tuần Châu, FLC, công
ty Hồ Tràm…
 Theo các chuyên gia nhận định, Bà Rịa - Vũng Tàu có lợi thế hơn so với
nhiều địa phương khác khi hội đủ hai yếu tố. Thứ nhất, thành phố biển có vị

trí địa lý gần TP.HCM chỉ với 90 phút đi xe ô tô. Thứ hai, chính là địa
phương duy nhất phía Đông Nam TP.HCM đủ yếu tố phát triển du lịch với
bãi biển đẹp trải dài hàng trăm kilomet, rừng nguyên sinh và suối nước
nóng.
 Bà Rịa có hệ thống hạ tầng giao thông đang dần được cải thiện:
 Quốc lộ 51 được mở rộng lên quy mô 6 làn xe, giải quyết tình trạng kẹt xe
và giúp việc di chuyển từ TP HCM đến Vũng Tàu chỉ mất khoảng hơn 1
tiếng.
 Tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đang được đẩy nhanh tiến độ. Dự án
cao tốc này khi hoàn thiện sẽ phá vỡ thế độc đạo của quốc lộ 51, mở ra nhiều
cơ hội với các thị trấn Long Hải, Phước Hải và Xuyên Mộc.
 Không chỉ dừng lại ở hạ tầng đường bộ, Bà Rịa còn sở hữu cảng sân bay
Côn Đảo và còn có sân bay Hồ Tràm và Gò Găng (trong tương lai).
 Với lợi thế giao thông này, nhà đầu tư cũng đang nhắm khai thác vào các
điểm du lịch mới: biển Long Hải với bãi biển đẹp hoang sơ, con đường có
rừng cây anh đào nở rộ. Ngoài ra, nơi đây còn gắng liền với các di tích Minh
Đạm, Dinh Cô, chùa Ngọc Hải…
 Nắm bắt thực trạng thị trường bất động sản hiện nay giúp các nhà đầu tư có
cái nhìn khách quan, đa chiều để ra quyết định đầu tư đúng đắn. Tuy 2019 2020 là thời điểm chu kỳ nhà đất xuất hiện các dấu hiệu bong bóng hay đóng
băng do nhiều yếu tố ảnh hưởng. Nhưng vẫn còn những cơ hội sinh lời vũng
chắc từ các thị trường mới đang chờ đón.
1.1.4.3. Sự cần thiết của dự án.

Đỗ Lê Anh Tuấn

11


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

 Trong những năm gần đây TP Vũng Tàu đã có sự chuyển mình rất mạnh mẽ
để xứng tầm về một trung tâm kinh tế, văn hoá của vùng kinh tế trọng điểm.
Thành phố Vũng Tàu những năm gần đây bắt đầu phát triển cho các cao ốc,
trung tâm thương mại, và các khách sạn hạng sang nhiều hơn. Nhưng để tìm
cho mình một khách sạn cùng với những dịch vụ tốt nhất và giá cả hợp lý
nhất để dừng chân khi ghé thăm thành phố sẽ không dễ dàng. Trong những
thời gian cao điểm, những lúc diễn ra các lễ hội, sự kiện quan trọng khách
hàng thường phải trả những giá khá cao cho dịch vụ lưu trú đơn thuần mà
không được nhận những dịch vụ phù hợp với giá tiền bỏ ra. Để đáp ứng nhu
cầu cần thiết đó thì dự án khách sạn 3 sao sẽ góp phần mang đến khách hàng
nơi nghỉ dưỡng tiêu chuẩn 3 sao với đầy đủ tiện nghi và giả cả ổn định. Tuy
nhiên đây là một mô hình không phải là quá mới đối với Việt Nam.
 Với sự phát triển nhanh chóng và lượng khách du lịch ghé thăm TP Vũng
Tàu ngày càng nhiều và sôi động hơn, sẽ tạo ra các nhu cầu về nghỉ dưỡng
và du lịch. Đặc biệt là nhu cầu của các khách du lịch được hưởng các dịch
vụ cao cấp với cung cách phục vụ chu đáo theo từng nhu cầu của mỗi khách
hàng (đáp ứng nhu cầu về thể loại, nệm gối, thức uống, thức ăn, giải trí,… )
trong bầu không khí thân thiện, riêng tư.
 Hiện nay, dịch COVID-19 đã được kiểm soát chặt trong nước, nhưng trên
thế giới diễn biến vẫn phức tạp, hoạt động du lịch sẽ tiếp tục gặp khó khăn
trong thời gian tới. Sở Du lịch đã kiến nghị ngân hàng nhà nước giảm lãi
suất, giãn nợ, vay ưu đãi lãi suất, chi trả bảo hiểm thất nghiệp cho người lao
động bị mất việc, giảm các loại thuế… cho DN bị ảnh hưởng bởi dịch
COVID-19. Sở Du lịch dự báo đến hết năm 2020, tổng lượng khách du lịch
đến tỉnh BR-VT chỉ đạt khoảng 70% kế hoạch.
 Tuy nhiên, các chuyên gia dự kiến lượng khách du lịch sẽ tăng sau kì nghỉ
dịch dài hạn, thu hút khách tham quan du lịch nghỉ dưỡng trong nước và cả
nước ngoài do nhiều yếu tố tác động như: Việt Nam hiện đang là nước

khống chế dịch đi đầu và hiệu quả nhất WHO công nhận khiến du khách có
cảm giác an toàn khi đến đây du lịch, cảm giác giải tỏa cho những ngày tù
túng giãn cách xã hội làm tăng nhu cầu du lịch,…
(Theo wikipedia và Invert 26/12/2019)

Đỗ Lê Anh Tuấn

12


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

1.1.5. Quy mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục công trình.
Dự án khách sạn Kiều Anh Hotel được xây dựng với 7 tầng (6 tầng + 1 hầm)X
Tầng hầm : Diện tích chiếm đất : 500m2 dùng để làm gara cho xe ô tô và xe máy.
Với 500m2 dành cho việc đỗ xe, đáp ứng nhu cầu để xe vào khoảng 10 ô tô và 100
xe máy. Ngoài trong những giờ cao điểm khách sạn còn có khả năng huy động
thêm các địa điểm tại khu vực lân cận để làm điểm gửi xe tạm thời.
Bảng 1. Chi tiết chức năng hạ tầng
ST
T
1

2

LOẠI PHÒNG
Phòng nghỉ
Buồng đơn

Buồng 2 giường đơn
Buồng đôi (1 giường đôi) loại 1
Buồng đôi (1 giường đôi) loại 2
Buồng 2 giường đôi
Buồng 3 giường đôi
Phòng massage

Đỗ Lê Anh Tuấn

DIỆN TÍCH
(m2)

SỐ
LƯỢNG

18
22
22
22
22
35
17

103
27
18
14
8
12
10

14

SỐ GIƯỜNG
139
27
36
14
8
24
30

13


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

Tầng 1: Diện tích sàn 500m
STT
1
2

3
4
5
6

SỐ
LƯỢNG

TÊN PHÒNG, CHỨC NĂNG
Phòng lễ tân + đợi + đón tiếp +
lobby bar
Phòng nghỉ
Buồng đơn
Buồng 2 giường đơn
Buồng đôi (1 giường đôi) loại 1
Buồng 3 giường đôi
Thang máy
Cầu thang bộ
Sảnh, hành lang
TỔNG CỘNG

1
7
2
2
2
2
1
1

DIỆN
TÍCH
(m2)

TỔNG DIỆN
TÍCH (m2)

139

139

18
22
22
35
6
15
50

214
126
44
44
70
12
15
50
500

Tầng 2-5: Tổng diện tích sàn 2000m2
ST
T
1

2
3
4

5
6

TÊN PHÒNG, CHỨC NĂNG
Phòng nghỉ
Buồng đơn
Buồng 2 giường đơn
Buồng đôi (1 giường đôi) loại
1
Buồng đôi (1 giường đôi) loại
2
Buồng 2 giường đôi
Buồng 3 giường đôi
Thang máy
Cầu thang bộ
Sảnh, hành lang
TỔNG CỘNG

Đỗ Lê Anh Tuấn

SỐ
LƯỢNG

DIỆN TÍCH
(m2)

TỔNG DIỆN
TÍCH (m2)

14

5
4

18
22

348
90
88

3

22

66

2

22

44

2
2
2
1
1

30
35

6
15
55

60
70
12
15
55
500

14


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

Tầng 6: Diện tích sàn 500m2
ST
T
1
2
3
4
5
6
7
8

1.1.6.
-

TÊN PHÒNG, CHỨC NĂNG
Phòng massage
Phòng tắm
Phòng thay quần áo
Phòng xông hơi nước
Sảnh, hành lang (trồng hoa, bố trí 4
xích đu)
Thang máy
Cầu thang bộ
TỔNG CỘNG

SỐ
LƯỢNG

DIỆN
TÍCH
(m2)

TỔNG DIỆN
TÍCH (m2)

14
4
4
1

17

9
10
49

238
36
40
49

1

100

100

2
1

6
25

12
25
500

Thời gian thực hiện dự án.
Thời gian thực hiện dự án 12 tháng ( từ năm 2020 – 2021) gồm 6 quý.
Thời gian xây dựng từ quý 1 năm 2021 và kết thúc quý 4 cùng năm.
Tuyển nhân sự vào quý 4 năm 2021 và đi vào hoạt động vào đầu năm 2022.

Bảng 2: Tiến dộ dự án.

Đỗ Lê Anh Tuấn

15


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

1.1.7. Bộ máy quản lí của dự án.

Trưởng lễ tân khách sạn: phát triển các dịch vụ trong khu vực lưu trú thỏa mãn
nhu cầu thị trường mục tiêu của khách sạn.
Trưởng buồng: Lãnh đạo, tổ chức, tạo động lực khuyến khích nhân viên làm việc
tốt.
Bộ phận Marketing: Nhân viên marketing trong khách sạn đảm nhận nhiệm vụ
xây dựng và thực hiện các chương trình, kế hoạch marketing để quảng bá - phát
triển thương hiệu, các dịch vụ của khách sạn.
-

Quảng bá thương hiệu, các dịch vụ trong khách sạn.
Tham gia xây dựng, triển khai thực hiện các chiến dịch quảng cáo.
Tham gia lên kế hoạch, triển khai các chương trình marketing online.
Quản lý dữ liệu khách hang và thực hiện các dịch vụ chăm sóc khách hang
Quản lý webside khách sạn.
Các công việc khác: thống kê dữ liệu kinh doanh, phân tích và dự báo thị
trường; theo dõi các chương trình marketing của các đối thủ cạnh tranh,…

Đỗ Lê Anh Tuấn

16


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

1.1.8. Sản phẩm và thị trường của dự án.
1.1.8.1. Định vị sản phẩm.
Khách hàng mục tiêu:
- Khách đến thăm quan các địa điểm du lịch và giải trí tại Vũng Tàu
- Khách di tour của các công ty lữ hành, khách trong và ngoài nước.
- Các cá nhân, chuyên gia, lãnh đạo đến làm việc tại các khu hành chính, Dự
án…trên địa bàn Thành phố Vũng Tàu
- Khách hàng tại địa phương
Sản phẩm mục tiêu:
- Dịch vụ lưu trú ngắn ngày, dài ngày.
- Dịch vụ tổ chức các tour du lịch
- Dịch vụ nghĩ dưỡng
- Dịch vụ ăn uống, giải khát
- Dịch vụ giải trí và thư giãn.
1.1.8.2. Thị trường dự án.
- Vũng Tàu là một thành phố biển có 42 km bờ biển bao quanh, có núi Lớn
(núi Tương Kỳ) cao 245 m và núi Nhỏ (núi Tao Phùng) cao 170 m. Trên núi
Nhỏ có ngọn hải đăng cao 18 m, chiếu xa tới 30 hải lý và có tuổi đời trên
100 năm, được coi là ngọn hải đăng lâu đời nhất Việt Nam. Trên núi lớn có
Hồ Mây là một hồ nước ngọt lớn và rừng nguyên sinh. Thành phố được bao
bọc bởi biển, các cánh rừng nguyên sinh, các ngọn núi cao, ngoài ra còn có

sông và nhiều hồ nước lớn giúp khí hậu nơi đây quanh năm mát mẻ ôn hòa,
trong thành phố có rất nhiều cây xanh và hoa được trồng ở mọi nơi.
- Khí hậu nhiệt đới gió mùa; một năm chia hai mùa rõ rệt. Mùa mưa bắt đầu
từ tháng 5 đến tháng 10, thời gian này có gió mùa Tây Nam. Mùa khô bắt
đầu từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, thời gian này có gió mùa Đông Bắc.
- Nhiệt độ trung bình hàng năm là 27°C, tháng thấp nhất khoảng 24,8°C,
tháng cao nhất khoảng 28,6°C. Số giờ nắng rất cao, trung bình hàng năm
khoảng 2400 giờ. Lượng mưa trung bình 1500mm.
- Bà Rịa -Vũng Tàu nằm trong vùng ít có bão.
- Thu hút khác du lịch khắp khu vực Đông Nam bộ đặc biệt là TP.HCM, Đồng
Nai, Bình Dương,… và các khu vực lân cận.
Đỗ Lê Anh Tuấn

17


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

- Việc thu hút rất nhiều khách du lịch dẫn đến việc tạo dựng nơi lưu trú cho
khách, cung cấp các dịch vụ chỗ ở và ăn uống thật sự rất cần thiết. Tính đến
quý 1/2019, tổng nguồn cung của thị trường khách sạn 3 đến 5 sao thuộc địa
bàn Vũng Tàu là hơn 1.500 phòng từ hơn 100 khách sạn.
- Thị trường khách sạn TP Vũng Tàu rất rộng lớn và nhiều khách sạn lớn nhỏ
khác nhau nên việc xây dựng khách sạn ở khu vực này cần phải tính toán và
nghiên cứu kỹ lưỡng, phải đánh giá dự án trước khi xây dựng để tránh những
rủi ro khi đưa vào sử dụng.

Đỗ Lê Anh Tuấn

18


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

Chương 2: Lập tổng mức đầu tư và Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư
xây dựng công trình.
2.1.

Tổng mức đầu tư.

 Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014
 Nghị định số 68/2019/NĐ-CP về quản lí chi phí đầu tư xây dựng
 Thông tư 16/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định chi phí quản lí dự án và tư
vấn đầu tư xây dựng.
 Thông tư 09/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định và quản lí chi phí đầu tư
xây dựng


Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17 tháng 7 năm 2017 của Chính phủ
quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây
dựng

 Thông tư 210/2016/TT-BTC về quy định mức thu, nộp, quản lý và sử dụng
phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự toán xây dựng
 Quyết định số 44/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình
và giá xây dựng tổng hợp phần kết cấu công trình năm 2018

 Thông tư 26/2016/TT-BXD quy đinh chi tiết một số nội dung về quản lí
chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.
 Tổng mức đầu tư của dự án (dựa trên Quyết định số 44/QĐ-BXD công bố
suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp phần kết cấu
công trình năm 2018)

Bảng 3. Tổng mức đầu tư.
T
T
I
II

NỘI DUNG CHI
PHÍ
CHI PHÍ ĐẤT
CHI PHI XÂY
DỰNG
Đỗ Lê Anh Tuấn

Ghi chú

CÁCH TÍNH
giá đất x diện tích
đất

GIÁ TRỊ
THUẾ
TRƯỚC
GTGT
THUẾ

21,000,000,00 2,100,00
0
0,000
51,077,833,00 5,107,7
0
83,300

GIÁ TRỊ
SAU
THUẾ
23,100,00
0,000
56,185,61
6,300
19


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ
Chi phí xây dựng
công trình
Chi phí xây dựng
sân, cây xanh
CHI PHÍ THIẾT
III
BỊ
CHI PHÍ QUẢN
IV
LÝ DỰ ÁN
CHI PHÍ TƯ
V

VẤN
Chi phí lập dự án
1
đầu tư
Chi phí thiết kế
2
(thiết kế 3 bước)
Thẩm tra tính hiệu
3 quả và tính khả thi
của dự án đầu tư
Chi phí thẩm tra
4
thiết kế kỹ thuật
Chi phí thẩm tra
5
dự toán XDCT
Chi phí lập hồ sơ
mời thầu, đánh giá
6
hồ sơ dự thầu thi
công xây dựng
Chi phí lập hồ sơ
mời thầu, đánh giá
7
hồ sơ dự thầu mua
sắm thiết bị
Chi phí giám sát
8
thi công xây dựng
Chi phí giám sát

9
lắp đặt thiết bị
VI

Số giường x SVĐT
GXD
Diện tích x SVĐT
GS,CX
Số giường x SVĐT
GTB
(GXDtt + GTBtt ) x Tỷ
lệ
(GXDtt + GTBtt ) x
Tỷ lệ

441,072,874

5,097,7
83,300
10,000,0
00
1,275,7
42,000
147,883
,449
363,253
,942
44,107,2
87

Lệ phí thẩm định
dự án đầu tư

2

Lệ phí thẩm tra,
phê duyệt dự án

3

Chi phí bảo hiểm
công trình

VI
I

CHI PHÍ DỰ
PHÒNG

50,977,833,00
0

GXDtt x Tỷ lê

864,727,353

86,472,7
35

951,200,0

88

8,085,06
0

88,935,65
9

82,483,1
824,831,447
45
8,111,44
81,114,494
9

907,314,5
92
89,225,94
4

100,000,000
12,757,420,00
0
1,478,834,494
3,632,539,417

Bảng 2.2
TT16/NĐ 68
Bảng 2.4
TT16/NĐ 68

Bảng 2.15
TT16/NĐ 68
Bảng 2.16
TT16/NĐ 68
Bảng 2.17
TT16/NĐ 68

(GXDtt + GTBtt ) x
Tỷ lệ
GXDtt x Tỷ lê
GXDtt x Tỷ lê
GXDtt x Tỷ lê

89,990,998

8,999,10
0

98,990,09
8

Bảng 2.20
TT16

GTB x Tỷ lệ

20,690,501

2,069,05
0

22,759,55
1

116,035,
1,160,357,614
761
6,890,35
68,903,537
4
151,325
1,513,259,979
,998

1,276,393
,375
75,793,89
1
1,664,585
,977

Bảng 2.21
TT16
Bảng 2.22
TT16
TT
209/2016/TTBTC
TT
10/2020/TTBTC
TT 329 /

2016/TT-BTC

Đỗ Lê Anh Tuấn

80,850,599

56,075,61
6,300
110,000,0
00
14,033,16
2,000
1,626,717
,943
3,995,793
,358
485,180,1
61

Bảng 2.19
TT16

GXDtt x Tỷ lê
GTB x Tỷ lệ

CHI PHÍ KHÁC

1

ThS.CÙ MINH ĐẠO

TMĐT

TMĐT

x 0.014%

12,592,528

1,259,25
3

13,851,78
1

x Tỷ lệ

241,414,675

24,141,4
67

265,556,1
42

125,925,
278
704,598
9,568,081,530
,869

1,385,178
,054
8,386,767
,919

TMĐT x 1.4%

1,259,252,777

20


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

1

2

Chi phí dự phòng
cho yếu tố KL
công việc phát sinh
Chi phí dự phòng
cho yếu tố trượt
giá

ThS.CÙ MINH ĐẠO

(GXD+GTB+GQLDA+GT
V+GK)x10%

7,045,988,689

Theo bảng tính
CPDP

2,522,092,841

704,598,
869

7,750,587
,558
636,180,3
61

TỔNG MỨC ĐẦU
TƯ

101,027,968,4
19

CHI PHÍ LÃI VAY
TỔNG MỨC ĐẦU
TƯ
IX
(Đã bao gồm lãi
vay)

4,919,117,220

108,992,6
43,497
4,919,117
,220

105,947,085,6
39

113,911,7
60,717

VI
II

Đỗ Lê Anh Tuấn

9,850,5
87,558

21


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

2.2.

ThS.CÙ MINH ĐẠO

Lập kế hoạch sử dụng vốn.

Bảng 4. Kế hoạch sử dụng vốn.

S
T
T

NỘI DUNG

I
CHI PHÍ ĐẤT

CHI
PHÍ
(Đồng)

21,000,
000,000

CHI PHI XÂY
DỰNG

51,077,
833,000

II
CHI PHÍ
I
THIẾT BỊ
CHI PHÍ

I
QUẢN LÝ DỰ
V
ÁN

12,757,
420,000

II

1,478,8
34,494

V

CHI PHÍ TƯ
VẤN

3,632,5
39,417

1

Chi phí lập dự
án đầu tư

441,072
,874

2

Chi phí thiết kế
(thiết kế 3
bước)

864,727
,353

Đỗ Lê Anh Tuấn

CƠ CẤU VỐN ĐẦU TƯ
(%)
Năm
Năm 2021
2020
Q Q Q Q Q Q
uý uý uý uý uý uý
3
4
1
2
3
4
50
%

50
%
25
%

20
%

10
0
%
10
0
%

15
%

15
%

30
%

15
%

PHÂN BỔ VỐN ĐẦU TƯ (Đồng)
2020
Quý 3

Quý 4

10,500

,000,00
0

10,50
0,000,00
0

2021
Quý 1

Quý 2

Quý 3

30
%

15
%

12,76
15,32
15,32
9,458,25
3,349,900 3,349,900
0

40
%

60
%

5,10
2,968,000

15
%

20
%

295
,766,89
9
2,403
,278,26
6
441
,072,87
4
864
,727,35
3

22
1,825,17
4

22

22
22
1,825,17
1,825,174 1,825,174
4
29
34
37
0,089,40
8,107,284 5,668,699
3

22

Quý 4

7,66
1,674,95
0
7,65
4,452,00
0
29
5,766,89
9
21
5,395,76
4

LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

3

4
5

6

7

8
9
V
I

Thẩm tra tính
hiệu quả và
tính khả thi của
dự án đầu tư
Chi phí thẩm
tra thiết kế kỹ
thuật
Chi phí thẩm
tra dự toán
XDCT
Chi phí lập hồ
sơ mời thầu,
đánh giá
hồ sơ dự thầu

thi công xây
dựng
Chi phí lập hồ
sơ mời thầu,
đánh giá
hồ sơ dự thầu
mua sắm thiết
bị
Chi phí giám
sát thi công xây
dựng
Chi phí giám
sát lắp đặt thiết
bị
CHI PHÍ
KHÁC
Đỗ Lê Anh Tuấn

ThS.CÙ MINH ĐẠO

10
0
%

80
,850,59
9

10
0

%
10
0
%

824
,831,44
7
81
,114,49
4

89,990,
998

10
0
%

89
,990,99
8

20,690,
501

10
0
%

20
,690,50
1

80,850,
599
824,831
,447
81,114,
494

1,160,3
57,614
68,903,
537
1,513,2
59,979

25
%

30
%

30
%

15
%

29
34
34
0,089,40
8,107,284 8,107,284
3

40
%

60
%

2
7,561,415
1,513
,259,97
9

-

23

17
4,053,64
2
4
1,342,12
2
-

LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

1

Lệ phí thẩm
định dự án đầu
tư

12,592,
528

2

Lệ phí thẩm tra,
phê duyệt dự án

241,414
,675

Chi phí bảo
hiểm công trình

1,259,2
52,777

V
CHI PHÍ DỰ
II

PHÒNG
Chi phí dự
phòng cho yếu
1
tố KL công việc
phát sinh
Chi phí dự
2 phòng cho yếu
tố trượt giá

9,568,0
81,530

TỔNG CỘNG

Đỗ Lê Anh Tuấn

7,045,9
88,689
2,522,0
92,841
101,027
,968,41
9

ThS.CÙ MINH ĐẠO

10
0
%

10
0
%
10
0
%

50
%

50
%
15
%

20
%

30
%

12
,592,52
8
241
,414,67
5
1,259
,252,77
7

3,522
,994,34
4

3,52
2,994,34
4

3,522
,994,34
4

3,52
2,994,34
4

35
%
18,235,
299,488

14,244,8
19,519

37
50
75
8,313,92
4,418,568 6,627,852
6

88
2,732,49
4

378,313, 504,418,5 756,627,8
926
68
52

882,732,
494

13,659,6 16,397,70 21,780,43
86,754
0,926
9,625

16,710,0
22,107

24


LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÂU TƯ

ThS.CÙ MINH ĐẠO

Chương 3: Phương án sản xuất kinh doanh khai thác dự án
3. Phương án sản xuất kinh doanh khai thác dự án

3.1. Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm.
Bảng 5. Dự kiến doanh thu từ cho thuê phòng.

Phòng nghỉ

Số
phòn
g

Buồng đơn
Buồng 2
giường đơn
Buồng đôi (1
giường đôi)
loại 1
Buồng đôi (1
giường đôi)
loại 2
Buồng 2
giường đôi
Đỗ Lê Anh Tuấn

Tốc
độ
Đơn giá cho
tăng
thuê
giá
(ngàn
trun

đồng/phòng/ngà
g
y-đêm) (không
bình
bao gồm thuế
hàn
GTGT)
g
năm

Tỉ lệ
cho
thuê
bình
quâ
n
tron
g
năm

DOANH THU
Số
ngày
cho
thuê
trong
năm

202
0

202
1

2022

2023

2024

1

2

3

4

5

4,588,008,76
5
4,425,540,82
1

4,725,649,02
8
4,558,307,04
5

27

636,364

3% 65%

18

920,744

3% 65%

237.2
5
237.2
5

14

1,611,570

3% 65%

237.2
5

0

0

0

0

8

767,414

3% 65%

237.2
5

12

1,074,381

3% 60%

219

0

0

0

0

4,454,377,44

2
4,296,641,57
3

0

0

5,849,181,60
0

6,024,657,04
8

6,205,396,75
9

1,591,612,69
4
3,085,285,21
3

1,639,361,07
5
3,177,843,76
9

1,688,541,90
7
3,273,179,08

2

25