Pháp luật về nhà ở xã hội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh – 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS BÀNH QUỐC TUẤN
Sinh viên thực hiện: NGUYỄN DUY LINH
MSSV: 1511271599

Lớp: 15DLK04

Tp. Hồ Chí Minh – 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh – 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS BÀNH QUỐC TUẤN
Sinh viên thực hiện: NGUYỄN DUY LINH
MSSV: 1511271599

Lớp: 15DLK04

Tp. Hồ Chí Minh – 2018


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện và đi đến hoàn thành đề tài, tôi đã được sự hỗ
trợ rất nhiều từ quý thầy cô qua các khâu từ hoàn thành thủ tục viết bài cho đến việc
hướng dẫn nội dung, hình thức của một bài viết. Đề tài của tôi theo đó cũng dựa trên
sự tham khảo, học tập kinh nghiệm từ các nhà nghiên cứu trong lĩnh vực chuyên
ngành, một số bài báo cáo khoa học trong lĩnh vực bất động sản, bài tham luận về
nhà ở của một số nhóm nghiên cứu khoa học trước đó cũng đã giúp ích cho tôi rất
nhiều. Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy PGS. TS Bành Quốc Tuấn
– người đã trực tiếp hướng dẫn khoa học và luôn dành nhiều thời gian, công sức
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu và hoàn thành đề tài. Tôi
xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Công Nghệ Thành Phố Hồ Chí
Minh cùng toàn thể các thầy cô giáo công tác trong trường đã tận tình truyền đạt
những kiến thức quý báu, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu. Tuy có
nhiều cố gắng, nhưng trong đề tài nghiên cứu này không tránh khỏi những thiếu sót.
Chúng em kính mong Quý thầy cô, những người quan tâm đến đề tài, gia đình và
bạn bè tiếp tục có những ý kiến đóng góp, giúp đỡ để đề tài được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cám ơn!

Sinh viên
(Ký tên và ghi rõ họ tên)

Nguyễn Duy Linh


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên: NGUYỄN DUY LINH;

MSSV: 1511271599

Tôi xin cam đoan các số liệu, thông tin sử dụng trong bài Khoá luận tốt nghiệp
này được thu thập từ nguồn tài liệu khoa học chuyên ngành (có trích dẫn đầy đủ và
theo đúng qui định);
Nội dung trong khoá luận KHÔNG SAO CHÉP từ các nguồn tài liệu khác.
Nếu sai sót tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo qui định của nhà trường và
pháp luật.

Sinh viên
(ký tên và ghi rõ họ tên)

Nguyễn Duy Linh


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

NƠXH

Nhà ở xã hội

UBND

Ủy ban nhân dân

CMND

Chứng minh nhân dân

BXD

Bộ xây dựng

KCX

Khu chế xuất

ĐTXD

Đầu tư xây dựng

CTCP

Công ty cổ phần

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TW

Trung ương

BĐS

Bất động sản

HKTT

Hộ khẩu thường trú


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU................................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài .............................................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ....................................................................................... 2
3. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................ 2
5. Kết cấu của đề tài ............................................................................................................. 3
Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI ...................................................... 4
1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở xã hội........................................................... 4
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội ........................................................................................ 4
1.1.2. Khái niệm người có thu nhập thấp ...................................................................... 4
1.2. Đối tượng của dự án nhà ở xã hội ........................................................................ 7
1.2.1. Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội ........................................................................ 7
1.2.2. Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội.................................................................... 10
1.3. Đặc điểm của dự án nhà ở xã hội ....................................................................... 12
1.3.1. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội ........................................................................ 12
1.3.2. Tính thương mại của nhà ở xã hội ..................................................................... 15
1.3.3. Điều kiện xét duyệt hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội......................................... 16
1.4. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của một số quốc gia trên thế giới ....... 18
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ KIẾN NGHỊ
HOÀN THIỆN.................................................................................................................... 23
2.1. Điều kiện và thủ tục của dự án nhà ở xã hội ..................................................... 23
2.1.1. Các yếu tố hình thành dự án nhà ở xã hội ......................................................... 23
2.1.2. Điều kiện và thủ tục mua nhà ở xã hội .............................................................. 27
2.2. Chính sách nhà nước đối với dự án nhà ở xã hội.............................................. 31
2.2.1. Chính sách hỗ trợ quỹ đất đầu tư ...................................................................... 32
2.2.2. Chính sách hỗ trợ tài chính ............................................................................... 36

2.3. Một số rủi ro khi giao dịch nhà ở xã hội ............................................................ 43
2.4. Một số giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật ....................... 47
2.4.1. Giải pháp ........................................................................................................... 47
2.4.2. Kiến nghị ............................................................................................................ 49
KẾT LUẬN ......................................................................................................................... 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................. 53


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Hòa chung xu thế công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, Việt Nam đã từng
bước đẩy mạnh nền công nghiệp tiên tiến, theo đó Xây dựng là một trong những yêu
cầu tất yếu định hướng cho một xã hội tương lai. Theo thống kê trên toàn đất nước
Việt Nam cho đến thời điểm hiện tại có hàng chục triệu người dân trong đó phần lớn
là lượng công nhân đông đúc của nền công nghiệp đang phải sống tạm bợ trong những
khu nhà trọ, khu nhà ổ chuột chật hẹp. Bên cạnh đó, những người dân có thu nhập
thấp như công chức nhà nước, sinh viên ngoại tỉnh mới đi làm cũng có nhu cầu rất
lớn về nhà ở. Thấu hiểu cho nhu cầu này, chính phủ Việt Nam đã từng bước có những
chính sách thiết thực nhằm phục vụ cho phân khúc nhà ở giá rẻ.
Chính sách mới mang tên “nhà ở xã hội” đã dần dần đi vào đời sống người dân
Việt Nam. Trong bước đầu khởi động nhà ở xã hội được giới chuyên gia đánh giá là
một mũi tên bắn trúng hai con nhạn bởi đây là một chính sách nhân văn, một mặt
nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, một mặt là đòn bẩy vực dậy thời kì
đen tối của thị trường kinh doanh bất động sản những năm đầu thế kỉ XXI. Xong, một
câu hỏi lại được đặt ra, liệu chính sách nhân văn có được thực hiện một cách dễ dàng
hay không. Trong khi số lượng người dân có nhu cầu ngày càng lớn còn số lượng dự
án mọc lên chỉ đếm trên đầu ngón tay. Một chính sách hay chỉ được phát huy hết tiềm
năng khi nó hội đủ các yếu tố, trong đó rào cản về pháp luật là một trong những yếu

tố chủ chốt quyết định sự sống còn của một chính sách.
Từ thực tế trên cho thấy pháp luật Việt Nam đang tồn tại những yếu điểm về
chính sách nhà ở xã hội. Mặc dù, qua một thời gian khi nhận thấy những lỗ hỏng trong
chính sách, chính phủ đã ban hành nghị định 100/2015 NĐ-CP về phát triển và quản
lý nhà ở xã hội, nhưng những khắc phục này vẫn chưa được thực hiện một cách triệt
để. Chính sách mới vẫn không thể làm tinh gọn hơn những điều kiện dể nhà đầu tư
cũng như người dân tiếp cận hơn với phân khúc nhà ở này. Chính vì lí do đó, thông
qua đề tài “Pháp luật về nhà ở xã hội” tôi muốn đóng góp một phần công sức nhỏ
nhằm hoàn thiện những điều kiện, đơn giản hóa cách tiếp cận với nhà ở xã hội cho
người dân Việt Nam.

1


2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Dựa trên số liệu thống kê của bộ xây dựng và một số cuộc khảo sát thực tế từ
đó rút ra nhiều kinh nghiệm cho phân khúc nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.
Hơn thế nữa, thông qua đề tài tôi muốn có những lưu ý cũng như đề xuất nhằm tạo
điều kiện để một số nhà đầu tư trong tương lai có thể dễ dàng đầu tư cho nhiều dự án
và đồng thời hiện thực hóa niềm mơ ước sở hữu một căn nhà của người dân lao động.
Mục tiêu lớn nhất của đề tài là niềm khao khát cho đến 2020 ít nhất phải có hơn 1 nữa
lượng nhu cầu của người dân cả nước có thể sở hữu được nhà ở xã hội. Qua đó, còn
là cơ hội để nhà nước hoàn thiện chính sách an sinh xã hội, thực hiện hóa ước mơ của
người dân.
3. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu của đề tài
Nhằm hướng đến tính chất lượng của các công trình cũng như số lượng của các
dự án nhà ở xã hội trong tương lai, đề tài nghiên cứu hướng đến những biện pháp giúp
thu hút chủ đầu tư, tinh gọn một số thủ tục, điều kiện nhằm bảo đảm việc hỗ trợ người
dân có thu nhập thấp tiếp cận dễ dàng hơn với nhà ở xã hội, đồng thời đẩy mạnh tính
khả thi cho phân khúc nhà ở hiện nay.

4. Phương pháp nghiên cứu
Để tiếp cận toàn diện mọi khía cạnh của một bài nghiên cứu, đề tài tập trung sử
dụng 4 phương pháp sau:
Phương pháp liệt kê
Đề tài sẽ liệt kê những quy định pháp luật hiện hành cụ thể trong lĩnh vực nhà ở
xã hội. Dữ liệu thứ cấp sẽ được thu thập từ các sách báo và những đề tài có cùng nội
dung liên quan đến đề tài nhằm làm rõ các khái niệm, thuật ngữ.
Phương pháp phân tích
Từ phương pháp liệt kê các quy định pháp luật, đưa ra phân tích và lý giải cụ
thể từng quy phạm pháp luật hiện hành. Nhằm tìm ra các quy định pháp luật còn hạn
chế dựa trên tình hình phát triển trực tiếp của xã hội hiện nay.
Phương pháp thống kê
2


Từ phương pháp nói trên, bài nghiên cứu sẽ thống kê lại những quy định pháp
luật còn hạn chế để làm cơ sở lý luận cho những bước tiếp theo.
Phương pháp suy luận diễn giải
Đây được xem là phương pháp luận của đề tài dựa trên các dẫn chứng là dữ liệu
tham khảo từ mạng, sách, báo,…
Tóm lại, đề tài nghiên cứu bước đầu chỉ tập trung vào những văn bản pháp luật
có liên quan đến Kinh Doanh Bất Động Sản, Nhà ở, Đất đai, Xây dựng,....Để từ đó
có cơ sở so sánh giữa lý thuyết và thực tiễn.
Bước tiếp theo là bằng những mối quan hệ có sẵn để tiếp cận và khai thác thông
tin về loại nhà ở xã hội hiện nay. Làm một phép khảo sát nhỏ bằng những câu hỏi
như: “Tiện ích mà NOXH mang đến là gì”, “Khi đăng kí mua NOXH anh chị gặp
phải những khó khăn gì”, “Và cho đến thời điểm hiện tại anh chị có hài lòng với căn
hộ mà mình đã chọn mua hay không”. Từ đó rút ra những bài học về sự khó khăn, rủi
ro của những người dân có thu nhập thấp khi mua loại nhà ở này. Cuối cùng từ những
bất cập, rủi ro hiện hữu trong thực tế sẽ có những hướng đề xuất mới nhằm hoàn thiện

hơn hệ thống pháp luật Việt Nam về NOXH trong tương lai.
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung chính của
đề tài gồm các chương sau:
Chương 1: Lý luận chung về nhà ở xã hội
Chương 2: Nội dung điều chỉnh và kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật

3


Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở xã hội
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là một loại khái niệm nhà ở khá mới mẻ tại Việt Nam nó mang
cả hai thuộc tính là thuộc tính hàng hóa và thuộc tính phúc lợi. Nhà ở xã hội cũng là
một loại nhà ở dùng để ở nhưng nó được thực hiện song hành với giá trị nhân văn,
đặc tính phúc lợi và chỉ dành cho một số đối trượng nhất định.
Theo luật nhà ở số 65/2014/QH13 thì nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà
nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của
Luật này.
Hay có thể hiểu: Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan
nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và
quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung
cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của
nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp, sinh viên,… và được cho
thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.
1.1.2. Khái niệm người có thu nhập thấp
Là người có nguồn thu nhập tương đối ổn định trên ngưỡng nghèo và dưới mức
tiệm cận với mức trung bình và có khả năng tích lũy vốn để tự cải thiện điều kiện nơi
ở nhưng phải tích lũy một thời gian rất lâu họ mới có thể tiết kiệm được nguồn vốn.

Ngoài ra, những người nghèo, cận nghèo cũng được xem là người có thu nhập thấp.
Nhưng khái niệm người có thu nhập thấp thuộc đối tượng của các dự án nhà ở xã hội
lại có mức giới hạn nhất định, đảm bảo cho nguồn thu nhập tối thiểu, có khả năng chi
trả cho các đơn vị chủ trì dự án. Đây chỉ là khái niệm đơn giản nhất nhằm làm đáp
ứng các nhu cầu về đối tượng của nhà ở xã hội.1
Nhưng trong thực tế để định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải
là một việc dễ dàng. Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định
nghĩa người thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ
Xem chi tiết tại Tin tức pháp luật về khái niệm người có thu nhập thấp, Nguốn:
/>1

4


gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa
phương, từng dân tộc. Cho nên, để định nghĩa thế nào là người thu nhập thấp, cần tiến
hành khảo sát xã hội về thu nhập và chi tiêu hộ gia đình.
Ví dụ cách đây gần 20 năm một số nhà nghiên cứu đã thống kê được tỷ lệ thu
nhập của một nhóm người ở Hà Nội như sau:
Bảng tỷ lệ về chi tiêu của các nhóm người tại Hà Nội năm 20012
Nhóm mức sống

Tỷ lệ (%)

Chi tiêu trung bình
hàng tháng (đồng/hộ)

Nhóm nghèo

6.40

498.535

Nhóm dưới trung bình

17.90

770.247

Nhóm trung bình

46.30

1.218.755

Nhóm trên trung bình

24.70

1.794.130

Nhóm khá giả

4.80

2.275.833

Từ nguồn thống kê của cục Thống Kê, đã rút ra được một số hiểu biết mới hơn
về cuộc sống của người có thu nhập thấp
+ Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải

chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi
tiêu cho nhu cầu cơ bản.
+ Theo như đề tài, người thu nhập thấp được định nghĩa ở đây chỉ bao gồm
những người có khả năng tiếp nhận sự hỗ trợ và có giải pháp để hoàn trả dần sự ưu
đãi đã được hưởng.
+ Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không
có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại.
+ Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải
thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều
kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn
trả tiền vay).

Xác định người có thu nhập thấp, Nguồn: />
2

5


+ Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích
tối thiểu thấp hơn 4m2/đầu người.
Vì đề tài đề cập đến những người nhận khoản tiền vay và có khả năng trả góp
dần. Chúng ta cũng biết những người nghèo, những gia đình chính sách cũng được
đánh giá là những hộ gia đình thu nhập thấp nhưng đối với những đối tượng này lại
có những chính sách riêng. Những đối tượng này chỉ có thể cấp nhà hoặc cho không
mà thôi. Vì vậy trong phạm vi đề tài chỉ đề cập đến những hộ có mức sống trung bình
và trên trung bình. Vì những đối tượng này với đồng lương họ kiếm được chắc chắn
sẽ chỉ đủ chi tiêu và dôi ra một phần tích luỹ. Nếu phần tích luỹ này được Nhà nước
hỗ trợ thêm thì sẽ giúp được những đối tượng này có nhà hoặc cải tạo lại nhà hiện có.
Nói đến người nghèo hay người thu nhập thấp, trước hết cần tìm hiểu thu nhập của
họ. Mức thu nhập là chỉ tiêu hàng đầu để xác lập mức sống của người nghèo đô thị.

Cùng với thu nhập, các yếu tố khác như đIều kiện về nhà ở, môi trường sống, mức độ
ổn định về việc làm, khả năng được hưởng các dịch vụ xã hội cơ bản như y tế, giáo
dục, giao thông, sinh hoạt văn hoá... là những biến số cơ bản, chúng vừa là hệ quả của
thu nhập, vừa phản ánh rõ nét mức sống của dân cư đô thị.
Tiêu chỉ chung để phân loại các hộ thuộc diện nghèo có sự khác nhau theo cách
đánh giá của các chuyên gia Việt Nam (Bộ Lao động thương binh và xã hội) và của
Ngân hàng Thế giới.3
Thu nhập bình quân đầu người năm 1999 là 832.500đ/tháng đối với những hộ
thu nhập trung bình tại Hà Nội.
Căn cứ vào quy mô hộ thu nhập thấp là 5 nhân khẩu/hộ, thu nhập bình quân hộ
gia đình đô thị hàng tháng nằm trong khoảng từ 1-4 triệu đồng.
Tại các thành phố lớn như Hà Nội, thu nhập hộ gia đình sẽ cao hơn, từ 1.25 triệu
đến 5 triệu đồng/hộ, tức 250.000 đồng đến 1 triệu đồng/người/tháng
Mức rất nghèo được xác định là hộ có thu nhập bình quân đầu người mỗi tháng
là 150.000 đồng. Trong đó, nhóm thuộc diện đói nghèo nhất là nhóm không nghề

Xem chi tiết tại báo Vnexpress về khái niệm người có thu nhấp thấp, Nguồn: />3

6


nghiệp. Và đây cũng là một trong những đối tượng được nhắc đến là người có thu
nhập thấp
1.2. Đối tượng của dự án nhà ở xã hội
1.2.1. Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội
Phân khúc nhà ở xã hội chưa bao giờ hết sôi nổi cho đến thời điểm hiện tại, các
nhà đầu tư lớn bước đầu có cách nhìn mới với loại hình nhà ở này, tùy vào từng mục
đích khác nhau sự phân bổ của các chủ đầu tư cũng khác nhau và có sự đa dạng hơn
so với các phân khúc nhà ở hiện nay cụ thể như sau:
 Chủ đầu tư là nhà nước

Nhà ở xã hội là đứa con đẻ lớn nhất và cũng được sự quan tâm nhiều nhất của
chính phủ, nhà nước. Bởi lẻ đây là phân khúc nhiều tiềm năng, được giới chuyên gia
đánh giá như “Một mũi tên bắn trúng hai đích” vừa là một chính sách hết sức nhân
văn, một mặt nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho những người chưa có nhà, đồng thời
chính sách này còn là “một vết son vàng” đã cứu vớt thời kì đen tối của thị trường
Kinh doanh Bất động sản. Theo đó chính phủ tập trung đầu tư vào các dự án để phục
vụ nhu cầu của một số bộ phận là người có công với cách mạng, cán bộ công nhân
viên chức nhà nước, người có thu nhập thấp, nhằm tạo điều kiện tối ưu để hoàn thành
nhiệm vụ cao cả đền ơn đáp nghĩa, đồng thời cũng tạo mọi điều kiện để hoàn thành
chính sách nhân văn, an cư lạc nghiệp cho mỗi người dân trong xã hội.
Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chủ yếu để cho thuê, cho thuê mua, với
mục tiêu mọi người dân đều có nhà ở với giá cả hợp lý, từ đó tạo tiền đề để họ có
động lực phát triển kinh tế, xây dựng cuộc sống sung túc hơn trong tương lai. Đặc
biệt ở phân khúc nhà ở xã hội nhà nước chỉ tập trung mọi nguồn lực để hỗ trợ người
dân có nhà và hoàn toàn không vì mục đích lợi nhuận.
 Chủ đầu tư là doanh nghiệp tư nhân
Là một trong những nhà đầu tư lớn, tiềm năng của phân khúc nhà ở xã hội, các
doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, đặc
biệt đối với các nhà đầu tư là doanh nghiệp hợp tác xã ngoài việc chung tay với nhà
nước để thực hiện chính sách vì con người thì họ còn tập trung vào giá trị lợi nhuận.

7


Mặc dù là nhà đầu tư lớn cho phân khúc nhà ở xã hội nhưng các chủ đầu tư
thường không tạo ra được nhiều lợi nhuận vì nhà ở xã hội với mức giá khá thấp và
phần lớn lợi nhuận chỉ được tạo ra dựa trên chính sách hỗ trợ của nhà nước.
Nhưng cho đến thời điểm hiện tại, nhà ở xã hội dần được cải thiện hơn về cơ sở
vật chất, nhà ở giá rẻ không đồng nghĩa với chất lượng rẻ hay sơ sài trong thiết kế,
các nhà đầu tư cũng khá chú trọng về không gian sống của các hộ gia đình trong phân

khúc nhà ở này.
 Chủ đầu tư là cá nhân, hộ gia đình
Tương tự với doanh nghiệp hợp tác xã. Các hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn để đầu
tư xây dựng, đầu tư nhà ở xã hội trên phần đất của mình để cho thuê, theo quy định
tại Điều 58 của Luật nhà ở 2014. Ở nhóm đầu tư này cũng vì mục đích thương mại
nhưng không thường xuyên và liên tục do đó qui mô diễn ra thấp và đáp ứng cho nhu
cầu người dân chỉ trên diện hẹp.
Đối với nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức
quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014 thì cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định
như sau:4
Thứ nhất, trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở
xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai
nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một
nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư.
Thứ hai, trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật nhà ở năm
2014 thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp
đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để
giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Thứ ba, trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp,
phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu

4

Đề tài nghiên cứu khoa học của nhóm sinh viên trường Đại học Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh

8

xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự
án xây dựng nhà ở xã hội.
Thứ tư, trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc
trong khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc
doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh
doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án.
Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện
tích đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 57 Luật
nhà ở năm 2014 có trách nhiệm xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở
năm 2014.
Ví dụ điển hình là các khu nhà ở do một số hộ gia đình có điều kiện xây dựng
trên phần đất thuộc quyền sử dụng của họ để hỗ trợ nhà ở cho những người khuyết
tật hoặc những người có hoàn cảnh neo đơn và một số đối tượng có hoàn cảnh đặc
biệt khác.
 Một số thủ tục lựa chọn chủ dầu tư cho dự án nhà ở xã hội
Một trong những bước quan trọng khi tiến hành xây dựng một dự án một dự án
nhà ở xã hội là chọn chủ đầu tư, trong bước này chính phủ giữ vai trò rất quan trọng
vì phải lựa chọn đúng những chủ đầu tư đáng tin cậy để đảm bảo dự án được thực
hiện đúng tiến độ, cụ thể về việc lựa chọn này được quy định tại Điều 8 Nghị định
100/2015 như sau:
1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc
hình thức quy định tại Khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở thuộc nguồn vốn trung ương
thì Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn chủ đầu tư.
Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của Bộ Xây
dựng, Thủ tướng Chính phủ có văn bản lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho Bộ
Xây dựng lựa chọn chủ đầu tư dự án.

9

2. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc
hình thức quy định tại Khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở thuộc nguồn vốn địa phương thì
Sở Xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền
cho Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp
huyện) lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của Sở Xây
dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền
cho Ủy ban nhân dân cấp huyện lựa chọn chủ đầu tư. Trường hợp được ủy quyền thì
trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản ủy quyền của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải có văn bản lựa chọn chủ đầu tư
dự án xây dựng nhà ở xã hội.
3. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức
quy định tại Khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở thì Sở Xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 57 của Luật Nhà ở và
văn bản hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của Sở Xây
dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền
cho Ủy ban nhân dân cấp huyện lựa chọn chủ đầu tư. Trường hợp được ủy quyền thì
trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản ủy quyền của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải có văn bản lựa chọn chủ đầu tư
dự án xây dựng nhà ở xã hội.
4. Chủ đầu tư dự án thực hiện thủ tục xin chấp thuận, quyết định chủ trương đầu
tư; tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai dự án xây dựng nhà ở xã hội theo
quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.
5. Bộ Quốc phòng và Bộ Công an được phép triển khai các dự án nhà ở xã hội
theo quy định tại Nghị định này để giải quyết nhà ở cho các đối tượng quy định tại
Khoản 6 Điều 49 của Luật Nhà ở phù hợp với tình hình và điều kiện đặc thù riêng,
nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi đối tượng chỉ được hỗ trợ một lần.

1.2.2. Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội
Một trong những điểm đổi mới được xem là ưu việt nhất của luật nhà ở 2014 là
về đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội được mở rộng hơn với 10 nhóm đối tượng
10


thay vì chỉ thu hẹp với 6 nhóm đối tượng như luật nhà ở 2005 thể hiện được chính
sách nhân văn và cũng từ đó mở ra một công cuộc đổi mới giúp những người có thu
nhấp đến được với ước mơ của mình.
Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội bao gồm những cá nhân có đủ các điều kiện
để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật, có thể được sự hỗ trợ
từ phía nhà nước, cụ thể gồm 10 nhóm đối tượng sau:5
1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người
có công với cách mạng;
2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng
bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công
nghiệp;
6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân
chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội
nhân dân;
7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công
chức, viên chức;
8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của
Luật này;
9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học
sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở

theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Điều 49 Luật nhà ở 2014: quy định cụ thể những đối tượng có đủ điệu kiện để mua, thuê, thuê mua n hà ở
xã hội
5

11


1.3. Đặc điểm của dự án nhà ở xã hội
1.3.1. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội
Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà ở xã hội phải là nhà chung cư hoặc nhà ở
riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt. Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo
tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội. Trường hợp là nhà
chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu
chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội. Cụ thể, loại nhà và tiêu
chuẩn nhà được làm theo hướng dẫn như sau:6
- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây
dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện
tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy
hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư dự án
được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so
với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành;
Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều
chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với
diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà
ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong
dự án.
- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất

xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá
2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt;
- Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tại
các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và
xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư.

Tham khảo đề tài nghiên cứu khoa học của nhóm sinh viên trường Đại học Công nghệ Thành phố Hồ Chí
Minh
6

12


Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải
bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn
thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ.
Quy định đã nêu rõ dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân
sách nhà nước phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có thẩm quyền
ban hành. Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất được áp dụng mẫu thiết kế khác thì
phải được cơ quan quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận.
Nhà ở xã hội là một dạng nhà ở đặc biệt trong hệ thống thiết kế, qui hoạch xây
dựng, theo đó loại nhà ở này không những mang tính nhân văn giúp người dân cải
thiện mức sống, nâng tầm phát triển một đất nước mà còn mang tính hệ thống mới
bởi sự thu hút nhiều đối tượng chủ đầu tư, tăng sự hấp dẫn cho phân khúc nhà ở này.
Thuộc tính về giá của nhà ở xã hội
Khi nhắc đến giá nhà ở đất nền hoặc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn nhiều
người thường nghĩ rằng đã là bất động sản thì giá cả sẽ rất đắt đỏ, nhưng đối với căn

hộ nhà ở xã hội sẽ có khác biệt bởi tính bình ổn và khá phù hợp với túi tiền của những
người có thu nhập thấp, cụ thể luật nhà ở 2014 xác định giá thuê, giá thuê mua NƠXH
được xác định như sau:7
Do Nhà nước đầu tư:
- Giá cho thuê được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư trong thời hạn lớn hơn
hoặc bằng 20 năm cộng với chi phí bảo trì; nếu cho sinh viên, học sinh thuê thì không
thu hồi vốn;
- Giá cho thuê mua phải bảo đảm thu hồi vốn trong thời hạn lớn hơn hoặc bằng
5 năm.
Do ngoài Nhà nước đầu tư:
- Giá cho thuê được tính đủ chi phí thu hồi vốn cộng lãi vay (nếu có) và lợi
nhuận.

7

Điều 60, Điều 61 Luật nhà ở 2014

13


- Giá cho thuê mua không tính chi phí bảo trì vì đã cộng thêm 2% giá trị nhà
vào giá cho thuê mua;
- Giá bán được tính đủ để thu hồi vốn cộng lãi vay (nếu có) cộng với lợi nhuận
định mức.
Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai:
- Khi cho thuê: nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định thì được thu tiền đặt cọc tối
đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà;
- Khi bán: được thu tiền ứng trước tương ứng với từng giai đoan tiến độ xây
dựng xây dựng nhà, tổng ứng trước không quá 70% giá trị nhà khi sắp nhận nhà và
không quá 95% nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận nhà.

Giá nhà ở xã hội trên thực tế:8
Lấy ví dụ cho một số căn hộ NƠXH tại một số thành phố lớn thì : Giá 100
triệu/căn, chỉ cần thanh toán 12,6 triệu sẽ sở hữu ngay căn nhà chung cư tại TP. Mới
Bình Dương, còn lại hỗ trợ trả góp trong vòng 10 năm, với lãi suất cố định là 6%/năm.
Tính ra mỗi tháng góp khoảng 1,2 triệu/tháng.
Do Công ty Becamex Bình Dương phân phối độc quyền không qua môi giới.
Diện tích 30 m2 và giá từng loại nhà ở xã hội, mỗi khách hàng được mua tối đa
2 căn.
- Tầng trệt kinh doanh. Giá: 642,000,000 VNĐ/căn.
- Tầng 2. Giá 157,290,000 VNĐ/căn.
- Tầng 3. Giá 134,820,000 VNĐ/căn.
- Tầng 4. Giá 123,585,000 VNĐ/căn.
- Tầng 5. Giá 101,115,000 VNĐ/căn.

Báo Bất Động sản về Bảng giá nhà ở xã hội, khu nhà Becamex Định Hòa, nguồn:
/>8

14


Tuy nhiên trên thực tế tại một số thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh thì
mức giá nhà ở xã hội chỉ giữ ở mức trung bình, không quá thấp cũng không quá cao,
nhưng nếu như vậy thì số người sở hữu lại nhà này càng khó khăn hơn để tiếp cận với
nó.
Một thực tế khác là nhà ờ xã hội đang dần bị thương mại hóa, một số dự án nhà
ở thương mại bị ràng buộc bởi qui định 100/2015 về việc phải dành ra 20% quỹ đất
của tổng dự án để xây dựng nhà ở xã hội, đó là một điều rất tốt nhưng theo đó giá nhà
ở xã hội tại các khu dự án này lại tăng vọt không thua gì nhà ở thương mại.9
1.3.2. Tính thương mại của nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội mang thuộc tính nhân đạo, bình dân, dễ du nhập cuộc sống người

dân. Tuy nhiên một điểm yếu của nó là dễ bị biến đổi về giá nếu không có sự can
thiệp và sự hỗ trợ quyết liệt của chính phủ
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch giá bán tại các dự án nhà ở xã hội.
Trong đó, nguyên nhân lớn nhất là có sự khác biệt rất lớn về nhu cầu của người dân
với loại hình nhà ở này tại từng địa phương. Trong khi khu vực nội đô Thành phố có
nhu cầu rất lớn, thì nguồn cung nhà xã hội, nhà giá thấp lại rất hạn chế, việc triển khai
các dự án còn chậm; một số địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất 20% các khu đô thị
mới, các dự án nhà ở thương mại theo quy định dành để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy
nhiên, dù với bất kỳ lý do gì, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải tuân thủ các quy định
của Nhà nước về giá bán loại nhà ở này. Điều đó dễ dẫn đến một số vấn đề phát sinh
như: chủ đầu tư thiếu hụt vốn nên không thể hoàn thành dự án, sau đo phải chuyển
đổi mục đích sử dụng của dự án thành nhà ở thương mại, hoặc do quá chú trọng vào
cơ sở vật chất, chất lượng dự án neen chủ đầu tư buộc lòng phải tăng giá bán, điều đó
làm cho giá NOXH trở nên đắt đỏ không kém nhà ở thương mại
Giải thích về tình trạng “loạn giá” tại các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương
mại hiện nay có 3 khả năng: chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tính sai chi phí đầu vào để
tăng giá bán, tăng lợi nhuận hơn mức 10% theo quy định của Bộ Xây dựng; chủ đầu
tư dự án nhà ở thương mại cố tình công bố giá bán công khai thấp hơn so với giá bán
mà người mua thực nộp (có thêm khoản “tiền chênh” bên ngoài); và cả 2 khả năng

Xem chi tiết tại bài viết “Giá nhà ở xã hội”, Nguồn: />9

15