Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng biện pháp thế chấp tài sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ
BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh -2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN
SỰ BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Giảng viên hướng dẫn: ThS. LÊ THỊ MINH THƢ
Sinh viên thực hiện: LÊ THỊ BÍCH TUYỀN
MSSV: 1511271423
Lớp: 15DLK09

Tp. Hồ Chí Minh -2018

LỜI CẢM ƠN
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với thầy cô của
trường, đặc biệt là các thầy cô khoa luật của trường Đại học Công nghệ TP. Hồ Chí
Minh đã giúp đỡ để em có thể hoàn thành khóa luận tốt nghiệp. Em xin chân thành
cảm ơn cô Lê Thị Minh Thư đã nhiệt tình hướng dẫn em trong việc lựa chọn đề tài
nghiên cứu, hướng tiếp cận và giúp em chỉnh sửa những thiếu sót trong quá trình
nghiên cứu. Trong quá trình nghiên cứu, khó tránh khỏi những sai sót em mong quý
thầy, cô có thể bỏ qua và giúp em hoàn thiện hơn, em mong nhận được ý kiến đóng
góp từ phía thầy, cô để em học thêm được nhiều kinh nghiệm và hoàn thành tốt hơn.
Em xin chân thành cám ơn!
Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

........................................


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên: LÊ THỊ BÍCH TUYỀN.................., MSSV: 1511271423...........................
Tôi xin cam đoan các số liệu, thông tin sử dụng trong bài Khoá luận tốt
nghiệp này được thu thập từ nguồn tài liệu khoa học chuyên ngành (có trích dẫn
đầy đủ và theo đúng qui định);
Nội dung trong khoá luậnKHÔNG SAO CHÉP từ các nguồn tài liệu khác.
Nếu sai sót tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo qui định của nhà trường
và pháp luật.
Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

........................................

DANH SÁCH THUẬT NGỮ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật Dân sự

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn


MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU ............................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài .............................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài .............................................................................. 2
3. Phạm vi, đối tƣợng nghiên cứu của đề tài ..................................................... 3
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ................................................................................ 3
5. Kết cấu khóa luận............................................................................................. 3

Chƣơng 1: KHÁI QUÁT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM
THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ ............................................................ 4
1.1

Khái quát về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự .................. 4

1.1.1

Khái niệm biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ......................... 4

1.1.2

Đặc điểm biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự .......................... 6

1.2

Khái quát về thế chấp tài sản ...................................................................... 8

1.2.1

Khái niệm thế chấp tài sản.......................................................................... 8

1.2.2

Đặc điểm thế chấp tài sản ......................................................................... 10

Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN
NGHĨA VỤ DÂN SỰ BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN........... 14
2.1 chủ thể và đối tƣợng của thế chấp tài sản .................................................... 14
2.1.1 Chủ thể của thế chấp tài sản ......................................................................... 14
2.1.2 Đối tượng của thế chấp tài sản...................................................................... 14
2.2 Phạm vi nghĩa vụ dân sự đƣợc bảo đảm bằng thế chấp, hình thức và hiệu
lực của thế chấp tài sản ........................................................................................ 17
2.2.1 Phạm vi nghĩa vụ dân sự được bảo đảm bằng thế chấp ............................... 17
2.2.2 Hình thức của thế chấp tài sản ...................................................................... 18

2.2.3 Hiệu lực của thế chấp tài sản ........................................................................ 19
2.3

Nội dung của thế chấp tài sản.................................................................... 20

2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản ................................................. 20
2.3.2

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp ............................................... 24

2.3.3 Quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba giữ tài sản thế chấp ............................... 26


2.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng biện pháp thế chấp tài sản, chấm dứt
việc thế chấp và xử lý tài sản thế chấp................................................................ 27
2.4.1 Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng biện pháp thế chấp tài sản ...................... 27
2.4.2 Chấm dứt việc thế chấp tài sản ..................................................................... 29
2.4.3 Xử lý tài sản thế chấp .................................................................................... 29

Chƣơng 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ MỘT SỐ KIẾN
NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO
ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ ................................................. 34
3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự ..................................................................................................... 34
3.1.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai .................................................................................................................. 34
3.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về vấn đề xử lý tài sản thế chấp...................... 37
3.1.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật về đăng ký giao dịch thế chấp ........................ 39
3.1.4 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thứ tự ưu tiên thanh toán............................ 41
3.2 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ dân sự .................................................................................... 42
3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự .................................................................................... 43
3.3.1 Kiến nghị về vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai................. 43
3.3.2 Kiến nghị về vấn đề xử lý tài sản thế chấp .................................................... 44
3.3.3 Kiến nghị về vấn đề đăng ký giao dịch thế chấp ........................................... 45
3.3.4 Kiến nghị về thứ tự ưu tiên thanh toán .......................................................... 46

KẾT LUẬN .................................................................................................. 48
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................... 50
PHỤ LỤC


LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong cuộc sống ngày nay, thuật ngữ “thế chấp” đã không còn xa lạ với xã hội
và con người. Thế chấp tài sản được hình thành khi nhu cầu thiết yếu của con người
được đặt ra ngày càng cao hơn, với mong muốn có thêm kinh tế để hỗ trợ cho việc
kinh doanh hoặc nhu cầu riêng của cá nhân và cuộc sống ngày càng tốt hơn. Ngoài
ra, các giao dịch dân sự trong cuộc sống xã hội hiện nay đang rất phổ biến, phát
triển và mang tính tất yếu, quan trọng.
Vì vậy, các Bộ luật Dân sự lần lượt được ra đời và Bộ luật Dân sự điển hình
có tính nổi trội, hoàn thiện đó là Bộ luật Dân 1995, Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội
chủ nghĩa Việt Nam thông qua Bộ luật Dân sự (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07
năm 1996). Sau gần mười năm áp dụng, do Bộ luật Dân sự 1995 có nhiều bất cập,
mâu thuẫn với các Điều ước quốc tế và thông lệ quốc tế nên Bộ luật Dân sự 2005 ra
đời (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2006), kế thừa và phát triển từ Bộ luật
Dân sự 1995 để hoàn thiện hơn. Tháng 11 năm 2015, Bộ luật Dân sự 2015 ra đời
(có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2017) với sự cải thiện thông qua các kiến
nghị từ Bộ luật Dân sự 2005 để sửa đổi, bổ sung hoàn thiện Bộ luật Dân sự 2015.

Khi thực hiện các giao dịch dân sự, để đảm bảo lòng tin giữa các bên thì chủ
thể thường áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng việc thế chấp tài sản là hình thức khá phổ biến. Đó
là lý do việc pháp luật cần quy định và áp dụng biện pháp thực hiện nghĩa vụ dân sự
bằng thế chấp tài sản một cách hợp lý và cần thiết.
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định phần thứ ba
(nghĩa vụ và hợp đồng), chương XV mục 3 (bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự)
của Bộ luật Dân sự 2015. Trong quy định này đã tạo ra cơ sở pháp lý cho các giao
dịch bảo đảm, hướng đến sự ứng xử của các bên trong giao dịch bảo đảm theo một
chuẩn mực pháp lý nhất định để đảm bảo rằng việc thỏa thuận thực hiện các yêu cầu
mà các bên đưa ra phải được thực hiện và phải có trách nhiệm khi đưa ra các yêu
cầu đó.
Trong tình hình nền kinh tế đang hội nhập kinh tế quốc tế, đời sống kinh tế xã
hội của đất nước có nhiều bước phát triển, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường
1


hiện nay, các mối quan hệ trao đổi, lưu thông đang ngày càng trở nên phức tạp hơn.
Do đó, Bộ luật Dân sự 2015 ra đời quy định về những biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự bằng các biện pháp thế chấp tài sản để mối quan hệ của các bên khi
tham gia vào giao dịch bảo đảm cũng cố được thực hiện, hạn chế các rủi ro xảy ra.
Qua đó, có thể thấy rằng các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã
góp phần to lớn và quan trọng trong việc thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng,
không những đảm bảo quyền và nghĩa vụ của hợp đồng mà còn đảm bảo được rằng
các thỏa thuận sẽ thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Đây là một trong
những cơ sở căn bản để có thể xây dựng, hoàn thiện một xã hội ổn định và phát
triển mọi mặt.
Từ những lý do nêu trên, em đã chọn đề tài “Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự bằng biện pháp thế chấp tài sản” làm đề tài khóa luận nhằm tìm hiểu phân
tích những điểm bất cập của pháp luật và áp dụng quy định của pháp luật về bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng biện pháp thế chấp tài sản. Từ đó, đưa ra
những kiến nghị góp phần hoàn thiện hơn nữa các quy định pháp luật hiện hành về
vấn đề này.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
Mục tiêu nghiên cứu tổng quát là tìm hiểu, phân tích, đánh giá pháp luật Việt
Nam hiện hành về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng biện pháp thế chấp tài
sản từ đó đưa ra những kiến nghị đề xuất hoàn thiện pháp luật.
Mục tiêu cụ thể của việc nghiên cứu đề tài là tìm hiểu một số vấn đề lý luận về
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng biện pháp thế chấp tài sản như khái niệm
về thế chấp tài sản, đặc điểm, lịch sử phát triển thế chấp tài sản… Tìm hiểu và đánh
giá các quy định của pháp luật hiện hành về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
bằng biện pháp thế chấp tài sản; thực tiễn áp dụng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự bằng biện pháp thế chấp tài sản. Đề xuất kiến nghị để điều chỉnh vướng mắc
trong quá trình áp dụng, phương hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng biện pháp thế chấp tài sản.

2


3. Phạm vi, đối tƣợng nghiên cứu của đề tài
Phạm vi nghiên cứu: Khóa luận nghiên cứu trong phạm vi các quy định cụ thể
của BLDS 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành nghĩa vụ
dân sự bằng biện pháp thế chấp tài sản.
Đối tượng nghiên cứu: Khóa luận đi vào nghiên cứu nhằm giải quyết một số
vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
bằng biện pháp thế chấp tài sản. Từ đó, tác giả đưa ra những kiến nghị liên quan đến
đến vấn đề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng biện pháp thế chấp tài sản
nhằm hoàn thiện những quy định pháp luật về vấn đề này sao cho phù hợp với tình
hình thực tế.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng một số phương pháp để làm sáng tỏ về mặt khoa học của lý
luận và thực tiễn của đề tài bằng những phương pháp như: Phương pháp so sánh,
phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp. Trong đó, phương pháp phân tích
được sử dụng nhiều trong nghiên cứu các vấn đề lý luận, phương pháp so sánh,
phương pháp chứng minh, phương pháp lịch sử… được sử dụng trong nghiên cứu
thực trạng pháp luật và nghĩa vụ dân sự theo pháp luật hiện nay.
5. Kết cấu khóa luận
Khóa luận bao gồm lời nói đầu và kết luận, còn nội dung thì được chia làm ba
chương chính, mỗi chương sẽ có các mục nhỏ và ba chương chính gồm:
Chƣơng 1: Khái quát về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng
biện pháp thế chấp tài sản.
Chƣơng 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật và một số kiến nghị hoàn thiện pháp
luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

3


Chƣơng 1: KHÁI QUÁT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM
THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ
1.1 Khái quát về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
1.1.1 Khái niệm biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Theo Điều 292 BLDS 2015 quy định biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
bằng cách liệt kê ra chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm:
cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu,
bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản. Còn ở BLDS 2005 tại Điều 318 quy định chỉ có
bảy biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, không có biện pháp bảo lưu
quyền sở hữu và cầm giữ tài sản. Việc bổ sung biện pháp làm đa dạng hóa các biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Hiện nay, chưa có một điều khoản nào đưa ra được khái niệm chính xác về
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, vì mỗi biện pháp mang tính chất, đặc
trưng riêng nên không thể gộp chung lại thành một khái niệm biện pháp bảo đảm cơ
bản. Với quan hệ pháp luật dân sự hiện nay, việc xác lập và thực hiện các giao dịch
dân sự thì điều đầu tiên cần xác định đó là dựa vào sự tin tưởng giữa các bên với
nhau, sự tín nhiệm và sự tự giác sẽ gắn kết và kết nối các bên đến với nhau. Nhưng
trên thực tế cho thấy thì không phải bất kì một chủ thể nào cũng có được thiện chí
và sự tự giác để thực hiện nghiêm túc các nghĩa vụ của bản thân mình khi tham gia
các giao dịch. Chính vì lẽ trên mà pháp luật đã đặt ra các quy định về biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với mục đích rằng có thể ràng buộc nghĩa vụ dân sự
giữa các bên, đảm bảo việc thực hiện đúng các nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận,
giao kết với nhau. Thông qua các biện pháp đó, người có quyền trong quan hệ giao
dịch có thể chủ động tiến hành các hành vi của mình để tác động trực tiếp đến tài
sản của bên kia được thế chấp trong giao dịch, nhằm đảm bảo được quyền lợi của
mình khi đến thời hạn mà phía bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện
không đầy đủ nghĩa vụ mà họ tham gia vào dịch dân sự đó.
Hiện nay, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được rất nhiều tác giả,
người tham gia giao dịch quan tâm, hơn nữa có rất nhiều ý kiến khác nhau và được
đem ra nghiên cứu rất nhiều để đảm bảo tính chính xác nghĩa vụ của các bên khi
tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự.

4


Cụ thể một vài quan điểm như sau: Quan điểm thứ nhất cho rằng bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự là một biện pháp có “tính dự phòng” nhằm thúc đẩy thực hiện
đúng nghĩa vụ theo cam kết hoặc theo quy định của pháp luật, bên cạnh đó bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự còn có tính bắt buộc đối với tất cả các bên trong giao dịch
dân sự và được đảm bảo bằng sức mạnh cưỡng chế của nhà nước. Do đó, “dù xuất
phát từ cơ sở nào nào thì các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng

luôn mang tính chất bắt buộc như một chế tài.1”
Quan điểm khác lại cho rằng, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
là loại trách nhiệm dân sự đặc biệt trong đó có các bên thỏa thuận phạm vi trách
nhiệm, mức độ trách nhiệm và cả biện pháp thực hiện, áp dụng; có thể tự mình thực
hiện, áp dụng trách nhệm đó.2
Từ đây, có thể kết luận được hai phương diện của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự như sau:
Thứ nhất, về mặt chủ quan: bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là việc đảm
bảo sự thỏa thuận giữa các bên, ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được đưa ra trong giao dịch
gây ra. Ngoài ra, còn đảm bảo được các bên có tinh thần tự giác thực hiện đúng
hành vi và nghĩa vụ của mình.
Thứ hai, về mặt khách quan: bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là quy định
của pháp luật, cho phép các chủ thể trong giao dịch dân sự hoặc các quan hệ dân sự
khác áp dụng các biện pháp mà pháp luật cho phép để đảm bảo cho một nghĩa vụ
chính được thực hiện đồng thời xác định và bảo đảm quyền, nghĩa vụ của các bên
trong biện pháp đó.
Có thể đưa ra khái niệm cơ bản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là sự
thỏa thuận của các bên trong việc lựa chọn và áp dụng một hoặc một số biện pháp
nhất định nhằm đảm bảo nghĩa vụ mà họ đang tham gia. Biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự là các phương thức dự phòng, do các bên chủ thể thỏa thuận
lựa chọn hoặc phát sinh trên cơ sở pháp luật quy định để đảm bảo lợi ích của bên có
quyền bằng cách cho phép bên có quyền được xử lý những tài sản thuộc sở hữu của
1

Đinh Văn Thanh (2000), Những quy định chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Bộ luật Dân sự Việt
Nam, Tạp chí khoa học pháp lý, số 2, tr. 90-95.
2
Phạm Công Lạc (1995), Cầm cố và thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật
học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.

5


bên có nghĩa vụ để khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi
phạm.
1.1.2 Đặc điểm biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Thứ nhất, các biện pháp bảo đảm mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính:
Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ sẽ không tồn tại một cách độc lập mà nó
sẽ luôn đi kèm và phụ thuộc với một nghĩa vụ cụ thể nào đó. Sự phụ thuộc này được
biểu hiện ở chỗ là khi có quan hệ nghĩa vụ chính thì các bên mới cùng nhau thiết lập
một biện pháp bảo đảm.
Ví dụ: A thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng B để vay vốn với số tiền
là 1 tỷ đồng trong thời hạn 2 năm. Trong tình huống này nghĩa vụ chính giữa hai
bên là việc A phải hoàn thành nghĩa vụ của mình khi đến thời hạn mà hai bên đã
thỏa thuận, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng và các giấy tờ liên quan đến quyền sử
dụng đất là biện pháp bảo đảm bổ sung cho việc thực hiện nghĩa vụ chính.
Thứ hai, các biện pháp bảo đảm đều có mục đích nâng cao trách nhiệm của
các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự: Khi đặt ra một biện pháp bảo đảm nào đó
thì các bên thông thường sẽ hướng tới mục đích nâng cao trách nhiệm thực hiện
nghĩa vụ của người có nghĩa vụ, bảo vệ lợi ích cho bên có quyền một cách chắc
chắn thông qua việc thỏa thuận về một tài sản được dự phòng sẽ được xử lý để khấu
trừ nghĩa vụ vi phạm. Thông qua việc áp dụng các biện pháp bảo đảm bên có quyền
sẽ không bị rơi vào thế bị động (phụ thuộc vào việc thực hiện nghĩa vụ của bên đối
tác) mà chủ động trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong các
giao dịch dân sự, thương mại đã ký kết (thông qua việc trực tác động vào tài sản
đảm bảo). Các biện pháp bảo đảm được đặt ra góp phần tạo ra cơ sở pháp lý an toàn
cho các chủ thể trong giao lưu dân sự, tạo điều kiện củng cố kỷ luật hợp đồng, bảo
đảm sự ổn định và phát triển bình thường của các quan hệ tài sản.
Thứ ba, đối tượng của các biện pháp bảo đảm là những lợi ích vật chất: Lợi

ích của các bên trong biện pháp bảo đảm sẽ là lợi ích vật chất. Được thể hiện qua
quy luật ngang giá trong các quan hệ tài sản để thấy rằng chỉ có vật chất mới có thể
bù đắp được vật chất cho nên không thể nào dùng quyền nhân thân làm vật bảo đảm
được. Đối tượng của lợi ích vật chất trong biện pháp bảo đảm thông thường sẽ là tài
sản và các đối tượng này phải được pháp luật công nhận là có đầy đủ các yếu tố
theo quy định trong đối tượng của nghĩa vụ dân sự nói chung. Theo Điều 344 BLDS
6


2015 có quy định: “Tổ chức chính trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp
cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất,
kinh doanh, tiêu dùng theo quy định của pháp luật”. Như vậy, có thể thấy ở đây tín
chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng đối tượng của tín
chấp lại là uy tín của tổ chức chứ không phải là tài sản như đối tượng của các biện
pháp bảo đảm khác.
Thứ tư, phạm vi của các biện pháp bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ
đã được xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ chính: Về đặc điểm này được
quy định tại Điều 293 BLDS 2015 với nội dung như sau: “Nghĩa vụ có thể được bảo
đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu
không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi
như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại”.
Quy định như trên có thể thấy là về nguyên tắc phạm vi bảo đảm là toàn bộ nghĩa
vụ khi các bên không thỏa thuận và pháp luật không có quy định khác nhưng cũng
có thể chỉ là một phần nghĩa vụ.
Thứ năm, các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ chỉ được áp dụng khi có sự vi
phạm nghĩa vụ: Bên có nghĩa vụ sẽ biết tự giác thực hiện nghĩa vụ của mình đối với
người có quyền và khi đến thời hạn mà bên có nghĩa vụ đã thực hiện đúng, đầy đủ
nghĩa vụ của mình thì biện pháp bảo đảm đó được coi như là chấm dứt, đã hoàn
thành xong.
Ví dụ: X dùng tài sản của mình là căn nhà để thế chấp cho Ngân hàng Y vay

vốn 100 triệu đồng, thời hạn vay 12 tháng, sau 12 tháng X phải thanh toán cho Y
tính cả vốn lẫn lời tổng cộng 120 triệu đồng. Đến thời hạn thanh toán X hoàn thành
nghĩa vụ trả nợ của mình đầy đủ thì lúc này Ngân hàng Y hoàn trả các giấy tờ liên
quan đến căn nhà cho X và biện pháp bảo đảm được áp dụng coi như chấm dứt.
Thứ sáu, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ sự thỏa thuận
giữa các bên: Các bên thỏa thuận những gì thì sẽ được thực hiện nghĩa vụ đó, từ các
căn cứ trong thỏa thuận mà nghĩa vụ sẽ được phát sinh và thực hiện đúng theo hợp
đồng. Tuy nhiên, cách thức và thực hiện toàn bộ nội dung của một biện pháp bảo
đảm đều là kết quả của sự thỏa thuận giữa các bên.
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là một chế định truyền thống.
Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, các quy định của pháp luật về các biện
7


pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng ngày càng phát triển. Hầu hết các
nước trên thế giới đều quy định các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh trong đó có thế chấp là biện pháp bảo đảm được sử dụng phổ biến trong thực tế
đời sống.
1.2 Khái quát về thế chấp tài sản
1.2.1 Khái niệm thế chấp tài sản
“Thế chấp” theo từ điển tiếng Việt có nghĩa là: “Giao tài sản làm tin để được
vay tiền, thường với số lượng lớn: làm giấy thế chấp tài sản để vay ngân hàng.3”
Ngoài ra “thế chấp” còn có nghĩa là đem ra làm tin để vay mượn.4
Xuất phát từ những ngữ nghĩa cơ bản của thế chấp trên, chúng ta có thể hiểu
thế chấp là biện pháp cách thức mà các bên thỏa thuận lựa chọn để đảm bảo cho
việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một tài sản mà giá trị của tài sản này có khả năng
thay thế cho nghĩa vụ bị vi phạm.5
Tùy thuộc vào mỗi quốc gia có cách quy định khái niệm “thế chấp” khác nhau,
hiểu theo nghĩa khác nhau, do đặc điểm của mỗi quốc gia có nét đặc sắc riêng biệt
nên sẽ hình thành khái niệm riêng biệt. Các nước theo hệ thống pháp luật Civil Law

quan niệm thế chấp là một biện pháp bảo đảm với đối tượng của tài sản thế chấp là
bất động sản và không có sự chuyển giao quyền sở hữu tài sản thế chấp là bất động
sản từ người có nghĩa vụ sang người có quyền.6
Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự xuất hiện từ
thời La Mã cổ đại. Quá trình phát triển của biện pháp thế chấp trong luật La Mã với
nền tảng pháp lý và lý thuyết về vật quyền đảm bảo đã ảnh hưởng mạnh mẽ và chi
phối mạnh mẽ đến sự ra đời, thay đổi của các quy định pháp luật về thế chấp ở các
nước theo hệ thống luật Civil Law.
Theo Điều 2114 BLDS Pháp quy định: “Thế chấp là một quyền tài sản đối với
bất động sản nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ.7” Theo Điều 369 BLDS của
3

Nguyễn Như Ý (1998), Đại từ Điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Văn hóa Thông tin, TP. Hồ Chí Minh, tr.1556.
Nguyễn Văn Xô (2008), Từ Điển Tiếng Việt – Tái bản lần thứ V, Nhà xuất bản Thanh Niên, TP. Hồ Chí
Minh, tr. 675.
5
Bùi Thị Duyên (2014), Pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự - thực trạng và
phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội, tr.13.
6
Vũ Thị Hồng Yến (2017), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật dân sự 2015,
Nhà xuất bản Chính trị quốc gia sự thật, TP. Hồ Chí Minh, tr.7.
7
Bộ luật Dân sự Pháp, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2005.
4

8


Nhật Bản quy định: “Thế chấp là một chế định bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản, trong
đó không có việc chuyển giao tài sản thế chấp.8”

Đối với BLDS Thái Lan quy định: “Hợp đồng thế chấp là hợp đồng qua đó,
một người gọi là người thế chấp nhượng một tài sản cho người khác, gọi là người
nhận thế chấp như một bảo đảm, để thi hành một nghĩa vụ, nhưng không giao tài
sản đó cho người nhận thế chấp.9”
Theo khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một
bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế
chấp).” Với quy định này, cho thấy bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng biện
pháp thế chấp tài sản có nhiều ưu điểm và thuận lợi cho các bên khi tham gia giao
dịch dân sự, vì biện pháp bảo đảm này mục đích giao dịch cũng như lợi ích của các
chủ thể tham gia giao dịch đều đạt được.
Qua các khái niệm trên có thể thấy rằng các quốc gia tuy khác nhau về địa lý,
không gian, văn hóa, sắc tộc nhưng đều có cách hiểu thống nhất về khái niệm thế
chấp tài sản là việc thế chấp tài sản nhưng không chuyển giao tài sản. Thế chấp tài
sản còn được hiểu theo nghĩa cơ bản là sự thỏa thuận giữa hai bên, một bên là thế
chấp và một bên là nhận thế chấp, dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của
mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp có giá trị ngang bằng hoặc lớn hơn
khoản tiền được vay để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.
Trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại, việc thực hiện giao
dịch bảo đảm được thiết lập trên cở sở bên cho vay không cần trực tiếp nắm giữ tài
sản, nghĩa là bên vay vẫn giữ tài sản đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
đối với bên cho vay và tiếp tục sử dụng nó để phục vụ cho các hoạt động sản xuất,
kinh doanh của mình. Do vậy, thế chấp tài sản là giải pháp linh hoạt cho việc vừa
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đồng thời, vừa tạo điều kiện cho các bên thế chấp tiếp
tục sử dụng tài sản thế chấp để phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh, đảm

8

Bộ tư pháp viện nghiên cứu khoa học pháp lý (1995), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Nhà
xuất bản Chính trị Quốc gia Hà Nội, tr. 300.

9
Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, tr. 179.

9


bảo tính sinh lời của tài sản, giúp bên thế chấp có nguồn vốn để trả nợ cho bên nhận
thế chấp.10
Vậy, biện pháp thế chấp tài sản được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên. Khi
thế chấp tài sản, bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm việc
thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không phải chuyển giao tài sản đó, bên thế chấp chỉ
cần chuyển giao các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp cho
bên nhận thế chấp giữ.
1.2.2 Đặc điểm thế chấp tài sản
Một là, trong quan hệ thế chấp không có sự chuyển giao tài sản thế chấp từ
bên thế chấp sang bên nhận thế chấp.11 Đây là một điểm thuận lợi cho bên thế chấp
như đã được nêu ở các phần trên, còn đối với biện pháp cầm cố tài sản thì bắt buộc
phải giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố để đảm bảo nghĩa vụ của bên cầm cố
và ngoài ra bên cầm cố không thu được lợi nhuận từ tài sản cầm cố như thế chấp tài
sản. Bên thế chấp chỉ phải giao những giấy tờ pháp lý để chứng minh quyền sở hữu
của mình đối với tài sản thế chấp (như giấy đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản
thế chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà,
hợp đồng mua bán…) cho bên nhận thế chấp. Đặc điểm này tạo điều kiện thuận tiện
cho các bên trong quan hệ thế chấp tài sản và còn ưu điểm của thế chấp tài sản.
Hai là, một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (đối với chủ thể có quyền khác
nhau) được quy định tại Điều 324 BLDS 2015. Bởi vì tài sản thế chấp vẫn do bên
thế chấp bảo quản và giữ gìn nên bên thế chấp dễ dàng đem tài sản đảm bảo để đi
thế chấp ở những nơi khác.
Ba là, thế chấp tài sản là biện pháp đảm bảo có mục đích bảo đảm cho việc
thực hiện nghĩa vụ, thúc đẩy người có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình, do

mình tạo ra. Nếu không tự ý thức thực hiện thì tài sản thế chấp sẽ bị xử lý và lúc đó
chi phí xử lý sẽ tốn kém hơn.

10

Nguyễn Văn Cừ - Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2015, Nhà xuất bản Công an
nhân dân, Hà Nội, tr. 512.
11
Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội (2017), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản Chính trị quốc
gia sự thật, Hà Nội, tr. 151.

10


Bốn là, thế chấp tài sản được xác lập khi có sự thỏa thuận giữa các bên. Khi
các bên thỏa thuận việc thế chấp mà hai bên đã ưng thuận yêu cầu mà các bên đưa
ra thì lúc này hợp đồng thế chấp sẽ được xác lập.
Năm là, tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp. Vì khi đến thời
hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ của mình thì tài sản đó sẽ bị xử lý, mà để xử lý được tài sản đó thì nó phải
thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.
Bất cứ biện pháp bảo đảm nào cũng sẽ có ưu điểm đều và nhược điểm riêng
nhất định của nó. Ưu điểm của biện pháp thế chấp tài sản nhanh chóng, thuận tiện,
khá đơn giản cho các bên trong quan hệ thế chấp còn nhược điểm thì mức độ rủi ro
lại tương đối cao cho bên nhận thế chấp.
Tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của bên thế chấp nên có
thể dẫn đến tình trạng bên thế chấp có thể bản hoặc cho thuê tài sản đó làm giảm giá
trị tài sản đó của bên nhận thế chấp, thêm vào đó là việc xác định tính xác thực của
các loại giấy tờ là không đơn giản vì hiện nay công nghệ, kỹ thuật làm giả các loại
giấy tờ rất tinh vi mà không phải cá nhân, cơ quan, tổ chức nào cũng có thể phát

hiện được. Do đó, bên nhận thế chấp rất dễ rơi vào thế bị động.
Trong BLDS 2015 bao gồm các biện pháp bảo đảm như sau: cầm cố tài sản,
thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp,
cầm giữ tài sản. Vậy, thế chấp tài sản có một số điểm khác biệt so với các biện pháp
còn lại là:
Thứ nhất, về bản chất của thế chấp là không có sự chuyển giao tài sản mà chỉ
chuyển giao các giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản được thế chấp.
Bản chất của cầm cố là bắt buộc có sự chuyển giao tài sản. Đặt cọc bản chất là biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thuộc vật quyền, nhằm bảo đảm cho giao
kết hoặc thực hiện hợp đồng; bản chất ký quỹ là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự vật quyền trong đó tài sản ký quỹ không được giao cho bên nhận bảo
đảm; còn ký cược bản chất là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thuộc
vật quyền nhằm bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Tín chấp có bản chất là biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thuộc trái quyền và bảo lãnh có bản chất như tín
chấp thuộc trái quyền.

11


Thứ hai, nếu đối tượng của thế chấp tài sản là động sản; bất động sản; tài sản
được hình thành trong tương lai; tài sản đang cho thuê cũng như hoa lợi, lợi tức có
được từ việc cho thuê hoặc tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm
cũng là thế chấp thì đối tượng của cầm cố thông thường là động sản. Đối với đặt
cọc thì đối tượng là tiền, vật có giá hoặc các vật thông thường các; đối tượng của ký
quỹ là tiền, kim khí quý, các giấy tờ có giá; đối tượng của ký cược có thể là một
khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Tín chấp có đối tượng
là tiền, còn đối tượng của bảo lãnh là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo lãnh
dùng để bảo lãnh cho nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh phải thực hiện.
Thứ ba, về hình thức của thế chấp tài sản là phải lập thành văn bản (trường
hợp pháp luật có quy định thì văn bản phải được công, chứng thực hoặc đăng ký

theo yêu cầu). Hình thức của cầm cố cũng phải lập thành văn bản nhưng không cần
phải công chứng, chứng thực (ngoại trừ cầm cố tàu bay, tàu biển là phải công
chứng, chứng thực). Đối với đặt cọc hình thức phải lập thành văn bản và còn phải
nêu rõ số tiền, vật cần giao cho bên nhận đặt cọc; ký cược. Tín chấp thì hình thức
phải lập thành văn bản, ghi rõ số tiền vay, mục đích vay, thời hạn vay, lãi suất,
quyền và nghĩa vụ của người vay, ngân hàng… Hình thức bảo lãnh là lập thành văn
bản (trường hợp luật có quy định thì phải công chứng, chứng thực).

12


KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Thế chấp là một biện pháp bảo đảm có tính chất đối vật, quyền của bên nhận
thế chấp là vật quyền bảo đảm.12 Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên
thế chấp – đây là nguyên tắc bất di bất dịch. Tài sản là hàng hóa luân chuyển trong
quá trình sản xuất kinh doanh được thế chấp cần phải xác định cụ thể nội hàm như
đó là hàng trữ kho và nguồn thu có được từ bán hàng hóa đó.
Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được áp dụng
nhiều trong cuộc sống xã hội. Đặc biệt trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay,
biện pháp này đang ngày càng phát huy những ưu điểm của mình trong việc xác lập
giao dịch dân sự và thương mại.
Sự hình thành chế định thế chấp tài sản đã làm cho nền kinh tế ngày càng
được phát triển hơn, việc thế chấp tài sản tạo ra nguồn vốn để xoay chuyển tình
hình kinh doanh của các doanh nghiệp, hơn nữa giúp cho cuộc sống của các hộ gia
đình ổn định hơn nhờ nguồn kinh tế từ việc thế chấp dùng số tiền có được từ thế
chấp để kinh doanh tạo ra lợi nhuận, cũng có thể tạo ra lợi nhuận thêm từ chính tài
sản thế chấp đó.
Chương 1 nêu ra được khái niệm cũng như phân tích các đặc điểm của biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và thế chấp tài sản, nêu được quá trình
hình thành và phát triển của chế định thế chấp tài sản. Trong phần thế chấp tài sản

có sự so sánh về khái niệm thế chấp tài sản giữa các quốc gia để xem sự khác biệt
và từ đó học hỏi những cái tích cực của quốc gia đó hoàn thiện và củng cố Bộ luật
Dân sự Việt Nam. Từ những phân tích căn bản của chương 1 sẽ làm tiền đề để phát
triển chương 2 và đi nghiên cứu sâu hơn về thực trạng pháp luật của bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự bằng biện pháp thế chấp tài sản.

12

Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự
Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr. 26.

13


Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN
NGHĨA VỤ DÂN SỰ BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN
2.1 chủ thể và đối tƣợng của thế chấp tài sản
2.1.1 Chủ thể của thế chấp tài sản
Chủ thể của thế chấp tài sản gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế
chấp là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân
sự đối với bên kia. Bên nhận thế chấp là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc
thực hiện quyền đó được đảm bảo bằng một hay nhiều giao dịch bảo đảm.
Ngoài ra, các bên cũng phải thỏa mãn các điều kiện chủ thể của quan hệ pháp
luật dân sự nói chung, đó là phải có năng lực chủ thể tức là phải có năng lực pháp
luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ (năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân
sự được quy định tại Điều 16 và Điều 19 BLDS 2015).
2.1.2 Đối tượng của thế chấp tài sản
Đối tượng của thế chấp tài sản theo Điều 318 BLDS 2015 quy định: “Trường
hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động
sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn
với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; Trường
hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của
bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác; Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên
nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm
đang được dùng để thế chấp. tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho
bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm; Trường hợp bên nhận thế chấp
không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được
dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo
hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp”.
Như vậy, đối tượng của thế chấp là tài sản, vì ý nghĩa tài sản trong Luật dân sự
rất rộng, không chỉ đơn giản là những vật có thật mà ngoài ra còn có thể là tiền, các
loại giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản. Đối tượng của thế chấp gồm:
14


Thứ nhất, động sản, bất động sản: Động sản hay bất động sản để trở thành đối
tượng của của thế chấp thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện của đối tượng nghĩa
vụ dân sự nói chung và phải thuộc sở hữu của bên thế chấp, hai yêu cầu này rất
quan trọng đối với bên nhận thế chấp. Khi xảy ra trường hợp đã đến hạn thực hiện
nghĩa vụ được bảo đảm mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp sẽ tiến hành xử lý tài sản thế chấp để bù đắp
quyền lợi của mình.13 Để tiến hành được việc xử lý đó thuận lợi, thì tài sản đó phải
thuộc về quyền sở hữu của bên thế chấp. Đó là lý do bên thế chấp không dùng tài
sản của người khác làm tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của
mình.
Thứ hai, quyền sử dụng đất: “Pháp luật đất đai của nước ta có quy định đất
đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.14” Và khi đối
tượng có nhu cầu sử đụng đất, lúc này nhà nước sẽ tiến hành việc giao đất thông

qua một quyết định hành chính. Việc thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền
với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc
tài sản thế chấp trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ngoài ra, BLDS 2015 đã phân
chia thế chấp quyền sử dụng đất ra hai trường hợp cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn
liền với đất (hoặc ngược lại) khi người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất, được quy định tại khoản 1 Điều 325 và khoản 1 Điều 326 BLDS
2015 về việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Nếu người sử
dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì xử lý đồng thời cả
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
Có những tình huống xảy ra như sau:
Một là, bên thế chấp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được
phép thế chấp chỉ là quyền sử dụng đất (những trường hợp này thường xảy ra đối
với người dân khi xây nhà mà không xin phép xây dựng nên không được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Quy định của pháp luật hiện nay vẫn chưa có câu

13

Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội (2017), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam 2015, Nhà xuất bản Chính trị
quốc gia sự thật, Hà Nội, tr. 154-155.
14
Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội (2017), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam 2015, Nhà xuất bản Chính trị
quốc gia sự thật, Hà Nội, tr. 155.

15


trả lời cụ thể về phạm vi bảo đảm bên nhận thế chấp có bao gồm cả giá trị của tài
sản gắn liền với đất hay không.15

Hai là, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thế chấp đều có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu hữu tài sản gắn liền với đất. Sẽ
có các trường hợp xảy ra như sau:
Chỉ thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất
và ngược lại. Bên thế chấp phải giao giấy chứng nhận ghi chung quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất cho bên nhận tài sản (dù cho bên thế chấp một trong hai
tài sản đó). Khi xử lý tài sản thế chấp là xử lý cả hai tài sản này (do chúng gắn liền
với nhau). Tuy nhiên với quy định của BLDS 2015 được cho rằng, bên nhận thế
chấp cần cân nhắc khi lựa chọn tài sản thế chấp vì sẽ gặp khó khăn trong việc định
giá riêng tài sản để trả lại cho bên thế chấp phần tài sản không thế chấp.16
Quyền sử dụng đất được thế chấp cho một chủ thể và tài sản gắn liền với đất
được thế chấp cho một chủ thể khác. Bởi vì hai tài sản này được quy định chung
một giấy chứng nhận (cụ thể là giấy chứng nhận ghi chung quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất) và một chủ thể không thể được cấp hai giấy cho cùng một tài
sản là nhà và đất do đó không thể thế chấp tách rời cho hai bên nhận thế chấp khác
nhau.
Quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và tài sản
gắn liền với đất không thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu, trường hợp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất được cấp cho một chủ thể thì cũng chỉ được thế
chấp một trong hai tài sản đó, không có trường hợp vừa thế chấp quyền sử dụng đất
cho một chủ thể này lại thế chấp tài sản gắn liền với đất cho một chủ thể khác.
Trường hợp 2: Thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn
liền với đất (hoặc ngược lại) khi người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất, thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình, quyền
và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với

15

Vũ Thị Hồng Yến, “Thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất (hoặc ngược

lại) theo Bộ luật dân sự 2015 – một số nội dung cần bàn luận”, tạp chí nhà nước và pháp luật số 6/2017,
tr.27.
16
Vũ Thị Hồng Yến, “Thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài gắn liền với đất (hoặc ngược lại)
theo Bộ luật Dân sự 2015 – một số nội dung cần bàn luận”, tạp chí nhà nước và pháp luật số 6/2017, tr. 27.

16


đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất (trừ trường hợp có
thỏa thuận khác).
Thứ ba, tài sản thế chấp là tài sản được bảo hiểm: Theo khoản 4 Điều 318
BLDS 2015 quy định: “Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế
chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được
dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế
chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo
cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì
tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có
nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.” Thế chấp tài sản trong trường hợp có
sự rủi ro đối với tài sản thế chấp thì khoản tiền bảo hiểm chỉ trở thành tài sản thế
chấp nếu bên nhận thế chấp thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về tài sản bảo
hiểm đang được dùng để thế chấp. Mục đích của quy định này là để làm rõ việc tài
sản thế chấp bị rủi ro thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp hoặc sẽ
trở thành tài sản thế chấp, nếu tài sản đó được bảo hiểm. Trường hợp tài sản thế
chấp bị hư hỏng hoặc bị tiêu hủy mà không phải do lỗi của bên thế chấp và tài sản
đó cũng không được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải gánh chịu rủi ro của chủ
sở hữu này, nhưng tuyệt nhiên không chấm dứt nghĩa vụ của bên đã thế chấp tài
sản.
2.2 Phạm vi nghĩa vụ dân sự đƣợc bảo đảm bằng thế chấp, hình thức và hiệu
lực của thế chấp tài sản

2.2.1 Phạm vi nghĩa vụ dân sự được bảo đảm bằng thế chấp
Trong quan hệ nghĩa vụ dân sự, các bên được tự do thỏa thuận về phạm vi
nghĩa vụ dân sự. Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo
thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.17 Sự thỏa thuận bảo đảm một phần
hay toàn bộ nghĩa vụ dân sự bằng tài sản thế chấp của hai bên chủ thể trong một
quan hệ nghĩa vụ dân sự được pháp luật tôn trọng và bảo vệ, thể hiện nguyên tắc tôn
trọng sự tự do ý chí thỏa thuận giữa các bên chủ thể. Trong trường hợp nếu các bên
không có sự thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ
được coi như bảo đảm toàn bộ (bao gồm kể cả nghĩa vụ trả lãi, phạt và bồi thường
thiệt hại).

17

Khoản 1 Điều 293 BLDS 2015.

17


Về nguyên tắc phạm vi bảo đảm của các biện pháp bảo đảm không vượt quá
phạm vi nghĩa vụ đã được xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ được bảo
đảm; dù trong thực tế người có nghĩa vụ đưa ra một tài sản có giá trị lớn hơn nhiều
lần giá trị của nghĩa vụ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.18
Ví dụ: A dùng tài sản gắn liền với đất của mình (là căn hộ) có giá trị 800 triệu
đồng để thế chấp bảo đảm cho khoản vay của mình là 400 triệu đồng. Toàn bộ
nghĩa vụ thanh toán của A sau khi đáo hạn theo hợp đồng là 480 triệu đồng (đã bao
gồm tiền gốc và tiền lãi). Căn nhà mà A thế chấp bán được 750 triệu đồng. Vì vậy
A lấy lại được 270 triệu đồng mà không phải mất toàn bộ giá trị căn hộ thế chấp khi
anh không trả được nợ mà anh đã vay.
Theo khoản 2 Điều 293 BLDS 2015 quy định: “Nghĩa vụ được bảo đảm có
thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện.”

Nghĩa vụ hiện tại là nghĩa vụ đã được xác định tại thời điểm xác lập biện pháp bảo
đảm thế chấp. Nghĩa vụ trong tương lai là nghĩa vụ hình thành sau khi các bên xác
lập biện pháp bảo đảm, nghĩa vụ trong tương lai phát sinh đúng thời hạn thỏa thuận
thì mới được bảo đảm, nếu nghĩa vụ phát sinh sau thời hạn thỏa thuận thì nghĩa vụ
không được bảo đảm. Nghĩa vụ có điều kiện là loại nghĩa vụ do các bên thỏa thuận
hoặc pháp luật có quy định về điều kiện phát sinh hoặc điều kiện hủy bỏ nghĩa vụ
(ví dụ: thế chấp để bảo đảm hợp đồng vay có điều kiện hủy bỏ như bên vay sử dụng
tiền vay không đúng mục đích vay).
2.2.2 Hình thức của thế chấp tài sản
Hợp đồng thế chấp là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện và nghĩa vụ của
mình, thực hiện đúng thỏa thuận đã giao kết, ngoài ra còn là cơ sở pháp lý để đảm
bảo tính khách quan để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi giải quyết
tranh chấp do đó hình thức của thế chấp tài sản được quy định khá cụ thể.
Hình thức thế chấp tài sản theo Điều 343 BLDS 2005 quy định: “Việc thế
chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi
trong sổ địa chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp
phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.”

18

Bùi Thị Duyên (2014), Pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thục hiện nghĩa vụ dân sự - thực trạng và
phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội, tr. 9.

18