Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh lạng sơn

LỜI CAM ĐOAN
Học viên xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng học viên. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học
vị nào. Học viên cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Đặng Thu Quyên

i


LỜI CÁM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, học viên đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép học viên được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc thầy giáo PGS.TS. Ngô Thị Thanh Vân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho học viên trong suốt quá trình học tập và thực
hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý đào
tạo, Bộ môn quản lý: Quản lý Xây dựng, Khoa Quản lý kinh tế - Trường Đại học
Thủy Lợi đã tận tình giúp đỡ học viên trong quá trình học tập, thực hiện đề tài
và hoàn thành luận văn.
Học viên xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Sở Tài
chính tỉnh Lạng Sơn, Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn, Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Lạng Sơn, Văn phòng Đăng ký đất đai, Cục Thống kê tỉnh Lạng Sơn, Trung tâm
dịch vụ bán đấu giá tài sản – Sở Tư pháp và các cơ quan liên quan đã giúp đỡ và tạo
điều kiện cho học viên trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ học viên về mọi mặt, động viên khuyến khích học viên hoàn

thành luận văn./.
Lạng Sơn, ngày

tháng

năm 201

Tác giả luận văn

Đặng Thu Quyên

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i
LỜI CÁM ƠN .............................................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VÀ GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ ........................ vii
MỞ ĐẦU

...............................................................................................................1

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ

ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............................................................................3
1.1 Cơ sở lý luận giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và định giá đất và phương
pháp định giá đất .........................................................................................................3
1.1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất.....................................................3

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất ....................................................................5
1.1.3 Khái niệm Định giá đất và các phương pháp, yêu cầu, điều kiện định
giá đất.

........................................................................................................................8

1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 11
1.2.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất .....................................................11
1.2.2 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất trong quản lý sử dụng đất đai .........14
1.3 Cơ sở pháp lý và nội dung của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất .....17
1.3.1 Hệ thống văn bản pháp luật ban hành về đấu giá quyền sử dụng đất ..........17
1.3.2Nội dung cơ bản của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn ........................................................................................18
1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất .....19
1.4.1 Những nhân tố khách quan...........................................................................19
1.4.2 Những nhân tố chủ quan ..............................................................................20
1.5 Cơ sở thực tiễn về công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất .........................21
1.5.1 Những kinh nghiệm từ các địa phương ........................................................21
1.5.2 Những công trình khoa học có liên quan đến đề tài .....................................23
Kết luận chương 1 .........................................................................................................24
CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐÂT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN......................................................25
2.1 Vị trí địa lý và tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh ...............................................25
2.1.1 Vị trí địa lý ...................................................................................................25

iii

2.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội ............................................................................ 26
2.2 Tình hình sử dụng đất và đấu giá sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn ........ 28
2.2.1 Tình hình quản lý đất đai ............................................................................. 28
2.2.2 Hiện trạng sử dụng các loại đất .................................................................... 30
2.3 Thực trạng công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng
Sơn ............................................................................................................................ 33
2.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất theo kết quả rà soát quỹ đất............................. 34
2.3.2 Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất: .......................................... 34
2.3.3 Điều kiện đưa khu đất ra đấu giá quyền sử dụng đất ................................... 38
2.3.4 Xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ ....................................................... 39
2.3.5 Tổ chức cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất .............................................. 40
2.4 Kết quả cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến 2016 ................ 44
2.5 Đánh giá kết quả quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ......................................... 48
2.5.1 Những kết quả đạt được ............................................................................... 48
2.5.2 Những hạn chế ............................................................................................. 52
2.5.3 Nguyên nhân dẫn đến những hạn chế .......................................................... 56
CHƯƠNG 3

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN ................................ 60
3.1 Định hướng về công tác đấu giá sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn .... 60
3.1.1 Định hướng về sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn ....................... 60
3.1.2 Định hướng về công tác quản lý bán đấu giá tại tỉnh Lạng Sơn .................. 61
3.2 Đề Xuất giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Lạng Sơn ............................................................................................................ 62
3.2.1 Giải pháp về sự phù hợp kế hoạch sử dụng đất vớiquy hoạchxây dựng
đô thị .........................................................................................................64
3.2.2 Giải pháp công tác quản lý quỹ đất để thực hiện đấu giá ............................ 65

3.2.3 Giải pháp mở rộng các nguồn thu thập thông tin khi xác định giá khởi điểm
đấu giá QSD.......................................................................................................... 66
3.2.4 Giải pháp quản lý cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất............................... 69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 77

iv


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về đấu giá quyền sử dụng đất ..............17
Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015-2016 của tỉnh Lạng Sơn .........................32
Bảng 2.3. Quản lý quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất .............................34
Bảng 2.3. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thành công ....................................44
trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014-2016 ..................................................................44
Bảng 2.4. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm
2014 ...............................................................................................................................44
Bảng 2.5. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm
2015 ...............................................................................................................................46
Bảng 2.6. Kết quả cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm
2016 ...............................................................................................................................47
Bảng 2.7 Kết quả nguồn thu ngân sách nhà nước khi đấu giá quyền SDĐ trong 3 năm
.......................................................................................................................................49
trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn ............................................................................................49

v


DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
Hình.1: Sơ đồ vị trí địa lý tỉnh Lạng Sơn ...................................................................... 25
Hình 2: Sơ đồ khu đất > 10 tỷ đồng. ............................................................................. 36

Hình 3: Sơ đồ khu đất ≤ 10 tỷ đồng. ............................................................................. 37
Hình 4: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2014-2016 ............................................... 44
Hình 5: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2014......................................................... 45
Hình 6: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2015......................................................... 46
Hình 6: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2016......................................................... 47
Hình 7: So sánh kết quả đấu giá so với giá khởi điểm và giá theo bảng giá đất ........... 50

vi


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VÀ GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ
BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTP

Bộ Tư pháp

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

STNMT

Sở Tài nguyên và Môi trường

TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

BĐS

Bất động sản

PBGDPL

Phổ biến giáo dục pháp luật

TTPTQĐ

Trung tâm phát triển quỹ đất

HĐTĐGĐCT

Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh

TCBĐGCN

Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp

QPPL

Quy phạm pháp luật

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

vii



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn
nội lực để xây dựng và phát triển đất nước. Theo Luật Đất đai năm 2013 có 08 khoản
mục thu tài chính từ đất đai trong đó có khoản thu tiền sử dụng đất theo hình thức Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là một
trong các khoản nghĩa vụ tài chính thu được từ đất; các khoản thu này là nguồn ngân
sách để phục vụ chi đầu tư phát triển của từng địa phương nói chung và tỉnh Lạng Sơn
nói riêng.
Hiện nay, công tác đấu giá quyền sử dụng trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn đang gặp một số
bất cập trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất: Hệ thống văn bản nhiều, có sự
chồng chéo, chưa xây dựng quy trình xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng
đất; giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất có mức giá chênh lệch lớn so với giá đất
cùng loại, cùng khu vực để sử dụng vào mục đích khác; Chất lượng quy hoạch, sử
dụng đất chưa cao, chưa đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành, tính liên kết trong
quản lý quy hoạch còn yếu; chưa khai thác hết quỹ đất để phục vụ cho công tác đấu
giá; Công tác tổ chức cuộc bán đáu giá thực hiện đúng quy trình, tuy nhiên vẫn còn
những trường hợp khách hàng đấu giá thương lượng, thông đồng giá trước khi dự
phiên đấu giá (nội dung này hệ thống văn bản chưa quy định xử lý)… Trình độ chuyên
môn, năng lực của đội ngũ cán bộ còn yếu kém, nhất là ở các cấp chính quyền cơ sở.
Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên

địa bàn tỉnh Lạng Sơn trong năm 2014- 2016 cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại
hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc thống nhất thực hiện các hệ thống văn
bản, mức giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và công tác tổ chức cuộc đấu còn
có những vấn đề cần có giải pháp để thống nhất thực hiện trong giai đoạn hiện nay.
Xuất phát từ những yêu cầu và thực tiễn trên, học viên lựa chọn Đề tài: “Giải pháp
hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn"
được thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện
và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn

1


góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế sự
thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây
dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã
hội.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục đích của luận văn là nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản
lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, đảm bảo chính sách áp dụng
thực hiện thống nhất, hạn chế thất thoát các nguồn thu tài chính từ đất đai.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn dựa trên các hệ thống văn bản quy đình
và tình hình thực tế địa phương.
b. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung và không gian nghiên cứu: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn
- Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Luận văn sử dụng các số liệu thu thập công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016, và đề ra các giải

pháp tăng cường hiệu quả công tác này cho đến năm 2020 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở hệ thống các văn bản, chế độ, chính sách hiện hành về quản lý nhân lực của
Nhà nước nói chung và tình hình triển khai thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trong năm vừa qua; Luận văn áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp điều tra khảo sát;
- Phương pháp thống kê;
- Phương pháp hệ thống hóa, phân tích, so sánh;
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Phương pháp tham vấn ý kiến chuyên gia và phương pháp kết hợp khác

2


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Cơ sở lý luận giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và định giá đất và
phương pháp định giá đất

1.1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất
1.1.1.1 Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai
mà nói giá cả đất đai phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định
bởi nó có thẩ thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai
đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như
giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sửu dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế
chấp… Hầu hết những nước có nến kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán

quyền sở hữu đất đai chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không
gian và thời gian xác định.
1.1.1.2 Đặc điểm của giá đất
Không giống về phương thức biểu hiện: Giá cả đất phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có
giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy giá đất được biểu thị nhiều phương thức khác
nhau, ngoài ra biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu
hiện bằng quyền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá
cả đất đai với quyền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ xác định
suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn lại
thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ
quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định

3


giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân
tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không
phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của
con người, cho nên không có giá thành sản xuất. thực tế trong trường hợp con người
phải khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì có thể tính được chi phí
trực tiếp đầu tư vào đất. tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó có thể phân bổ để mà
hạch toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở tại khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp
như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán
được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây
dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ…), góp phần làm cho
khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đấy giá đất của khu vực đó lên

nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được.
Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng rõ ràng, tốc độ
tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do
nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính
co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng
lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng,
đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi
nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có
trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng
của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp,
đất đai mà cón người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong
kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế,
nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa
các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất khó hình thành thống nhất, mà có tính
đặc trưng khu vực rõ ràng trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì
giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc

4


vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác
nhau có giá cả rất khách nhau.

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.2.1 Địa tô
Địa tô là sản phẩm thẳng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp
cho người chủ sở hữu rượng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư
hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động cảu nô lệ và
những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là

một sản phẩm thẳng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. trong chủ
nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trông nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa
tô. Về thực chết, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thẳng dư thừa ra ngoài
lợi nhuận bình quân và do nhà tu bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô
tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh daonh nông
nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô:
địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì
những cơ sở kinh tế hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng
vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước về bản chất với địa
tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại đại tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất
có điều kiện sản xuất thuộn lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần
thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh
lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh
trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân
bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Bì ruộng đất
thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới
hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh
doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện
chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy
phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu

5


nhập của nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh
lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
mầu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch
II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh

lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai
hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư
hay thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác
nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều kiện khác biệt cơ bản giữa đất ở đô thị
và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên
đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì, do đó quyết định
khả năng sinh lời của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó.
1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay
đổi, vì địa tô vận động một các độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất để xem giá đất còn bị ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy
ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì
đem tiền vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân
hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, để đất thu được địa tô lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào
ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. vì vậy nhà tư
bản kinh doanh muốn sử dụng đất tôt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển
kinh tế xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh
daonh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi xuất ngân hàng làm cơ sở để
xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân
trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. trong
phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của các ngân hàng là như nhau, không
kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói
chung, không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.

6


1.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định
tại điểm cân bằng quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại cung
vượt cầu thì giá cả phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình
thành là:
Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất.
Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu quyết định.
Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân
văn nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành
nguyên tắc cung cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và
tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn
trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xẩy ra
về phía cầu. nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều
về tính độc chiếm giá cả.
Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung về cầu.
Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao
dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất
đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị
trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ
yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai,
khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên cảu thị trường đất đai,
Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích
động thái. Vì hiện trạng cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng
phát triển trong tương lại nghĩa là hiện tại mà xét về tương lai.
Cung cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong

7

thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đến này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất
bởi vì cung cầu đất về cơ bản là cố định và bất biến. giá của đất trong một khu vực
nhất định sẽ xác định bằng yếu tố cầu như: mật độ dân cư, mức tăng trường kinh tế,
mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao
thông, tỷ lệ lãi xuất của ngân hàng.[1]

1.1.3 Khái niệm Định giá đất và các phương pháp, yêu cầu, điều kiện định
giá đất.
1.1.3.1 Khái niệm Định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế- kỹ thuật, tính pháp lý,
vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát
triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là
hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định
giá là những khái niệm kinh tế, tuy nhiên cũng có một số khác biệt.
W.Sealrooke cho rằng: Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản
cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (W. Sealrooke).
Còn Lim Lan Yuan định nghĩa: Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất
cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích
sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt.
Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động
bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá
trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. [2]
Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách
khóa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất ở cả
tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định
chính sách quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hóa phương pháp định giá và nâng cao độ

chính xác của công tác định giá. Từ đó thấy rõ rằng có sự quan hệ rất mật thiết giữa

8


việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản. Quản lý
tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: Đề phòng được giá cả đất đai
tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy
phạm hóa được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất
đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất
thoát thu lợi của đất đai quốc hữu [3]
1.1.3.2 Phương pháp Định giá đất
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử
dụng một trong số các phương pháp sau [17] :
Phương pháp so sánh trực tiếp: Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất
có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích
thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính
đến thời điểm định giá đất. Sau đó phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu
tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để tính được giá đất của
thửa đất cần định giá.
Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc
phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí.
Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc
cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản
cần định giá.
Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc
phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá thị
trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng

sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong
tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Phương pháp thặng dư: Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước
tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho

9


thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với
dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có
tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các
yếu tố khác hình thành doanh thu.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ
vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và
giá đất trong bảng giá đất. Giá đất của thửa đất cần định giá sẽ bằng giá đất theo quy
định nhân với hệ số điều chỉnh.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương
pháp nào là phương pháp riêng rẽ mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn
các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích
hợp nhất.
1.1.3.3 Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất
Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền
sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động
sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị
trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại
khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;
Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy
định về khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.

1.1.3.4 Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các
thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền
với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn

10


liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường,
trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các
khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát
triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng
doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường
hợp thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất)
dưới 30 tỷ đồng đối với các tỉnh Lạng Sơn trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối
với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.
1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trò của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.

1.2.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai mà
những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu
giá đồng ý bán bằng cách gõ búa.
Dưới góc độ pháp lý, khái niệm về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong
những điều luật cụ thể: Điều 3 Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hòa nhân dân Trung
Hoa năm 1996 quy định “bán đấu giá tài sản là hình thức bán và mua tài sản công

khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn
đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán
đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hóa sẽ được bán cho người trả
giá cao nhất [4].
Ở Việt Nam, thì thuật ngữ "Bán đấu giá tài sản" là hình thức bán công khai một tài
sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá
cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản là một quá
trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món

11


hàng cho người ra giá cao nhất. Theo quy định tại Điều 2 của Nghị định số
17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài
sản [7]:
- Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên
cho đến khi có người trả giá cao nhất.
- Đấu giá viên là người được cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá theo quy định.
- Người mua được tài sản bán đấu giá là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm.
- Tài sản bán đấu giá là động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và các quyền tài sản
được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.
- Bước giá là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề.
- Người có tài sản bán đấu giá là chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền
bán tài sản, người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu giá hoặc cá nhân, tổ
chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật.
- Người tham gia đấu giá tài sản là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều kiện tham gia
đấu giá để mua tài sản bán đấu giá.
Đấu giá là việc mua bán tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp
cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán. Như vậy, xét về bản chất
của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu

giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra
theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức
năng bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá tài sản.
Tài sản trong đấu giá rất đa dạng nhưng chung quy lại có thể chia ra làm hai loại tài
sản: Loại thứ nhất là tài sản thuộc sở hữu cá nhân (hàng hóa, đồ cổ, tác phẩm nghệ
thuật, đồ dùng cá nhân, bất động sản, động sản....) được bán theo hình thức tự nguyện
và loại thứ hai là tài sản thuộc sở hữu của nhà nước (tài sản để thi hành án; tài sản là
tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước theo quy định
của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính; tài sản bảo đảm theo quy định của pháp

12


luật về giao dịch bảo đảm; tài sản nhà nước phải bán đấu giá theo quy định của pháp
luật về quản lý tài sản nhà nước...) được bán theo hình thức bắt buộc.
Theo lý luận chung hệ thống pháp luật được hiểu là tập hợp tất cả các QPPL, văn bản
pháp luật tạo thành một cấu trúc tổng thể, được phân chia thành các bộ phận có sự
thống nhất nội tại theo những tiêu chí nhất định như bản chất, nội dung, mục đích.
Theo đó, hệ thống pháp luật bao gồm hệ thống cấu trúc bên trong và hệ thống cấu trúc
bên ngoài.
Với quan niệm này pháp luật về bán đấu giá tài sản chưa phải là một ngành độc lập có
phạm vi điều chỉnh và đối tượng điều chỉnh riêng biệt. Mặc dù pháp luật về bán đấu
giá tài sản cũng bao gồm tổng thể các QPPL, điều chỉnh các quan hệ xã hội về bán đấu
giá tài sản được thể hiện trong các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ban hành và có mỗi quan hệ thống nhất trong hệ thống pháp luật. Tuy nhiên, do
đặc điểm của loại tài sản được đưa ra bán đấu giá theo cách phân định của pháp luật,
mà pháp luật về bán đấu giá tài sản không thuộc một ngành luật chuyên biệt nào. Các
quy định của pháp luật về bán đấu giá nằm rải rác trong các quy định của Luật, Pháp
lệnh, Nghị định như: Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Đăng ký giao dịch đảm bảo,
Luật kinh doanh bất động sản, Luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, Pháp lệnh xử lý

vi phạm hành chính, Pháp lệnh thi hành án, Nghị định về kê biên đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Nghị định về xử lý
hàng hóa do người vận chuyển lưu giữ tại cảng biển Việt Nam… Vì vậy, cần thấy rằng
pháp luật về bán đấu giá tài sản vừa đang là những quan hệ bổ trợ tư pháp giúp cho
hoạt động của các cơ quan hành chính nhà nước, các cơ quan tư pháp thực hiện nhiệm
vụ của mình trong xử lý các tài sản để thi hành án, tịch thu sung công quỹ nhà nước
trong các khoản bồi hoàn tiền phạt hoặc bán tài sản nhà nước, vừa là các quan hệ pháp
luật về giao dịch dân sự khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu bán đấu giá tài sản thuộc sở
hữu của họ.
Tuy nhiên, xem xét pháp luật về bán đấu giá trong mối quan hệ với các ngành luật
trong hệ thống pháp luật có thể đưa ra Khái niệm pháp luật về bán đấu giá tài sản như
sau: “Pháp luật về bán đấu giá tài sản là toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh
lĩnh vực bán đấu giá tài sản bao gồm những quy định về nguyên tắc, thủ tục bán đấu

13


giá tài sản, người bán đấu giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài
sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành” [6]
Như vậy, khung pháp luật về bán đấu giá tài sản ở nước ta đang trong quá trình hình
thành chưa thể tạo thành một trật tự pháp luật đầy đủ và ổn định. Chưa có một văn bản
pháp luật nào có giá trị pháp lý cao như Luật để điều chỉnh và tổ chức hoạt động bán
đấu giá tài sản nhằm đưa tổ chức và hoạt động này ngày càng có hiệu quả hơn trong
tiến trình cải cách hành chính, cải cách tư pháp cũng như hội nhập kinh tế quốc tế, góp
phần tăng cường tính công khai, minh bạch và phát huy được các lợi ích kinh tế do bán
đấu giá tài sản đem lại.

1.2.2 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất trong quản lý sử dụng đất đai
Bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ngày càng có vai trò quan trọng trong sự phát
triển của nền kinh tế nước nhà, đặc biệt trong quản lí đất đai. Việc đấu giá quyền sử

dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế. Đấu giá quyền sử dụng đất tạo
cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản. Góp
phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho
thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất, đấu giá
quyền sử dụng đất góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện nay tạo cơ sở, căn cứ
để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn
thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xoá bỏ địa tô chênh lệch theo hướng
đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư [6].
Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những giải pháp
quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh
bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế việc làm này chưa được
áp dụng phổ biến. Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng đất đai thời gian qua có
thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu
quả .Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấu giá QSDĐ:
Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường
giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý,

14


các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất
phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư
thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng
chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương
mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà
đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất cho Nhà nước theo quy định).
Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương
lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện

bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo
ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Nhiều vấn đề phát
sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các
bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền
ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các
trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. Phương pháp này có
thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người
bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử
dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công
khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh
lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước. Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình
trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh
bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất
nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ
quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn
cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Còn người có quyền
lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn. Khi hình thức đấu giá được áp
dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết

15


được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc
hiện nay.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin – cho” trong giao
đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất
vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham nhũng nảy sinh. Với việc
phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất

đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp. Có thể vẫn
có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, quân xanh - quân đỏ…
song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này.
Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ,
nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được
nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với
yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem
lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng
dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều
nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự
án bị bỏ hoang.

16


1.3 Cơ sở pháp lý và nội dung của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.1 Hệ thống văn bản pháp luật ban hành về đấu giá quyền sử dụng đất
Bảng 1.1: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về đấu giá quyền sử dụng đất
STT
1

Tên văn bản
Luật Đất đai 2013

Tiêu đề văn bản

2

Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính Phủ

Quy định về Giá đất

3

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ

Quy định về thu tiền sử dụng đất

4

Nghị định số 135/2016/NĐ-CP
ngày 09/9/2016 của Chính phủ

Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thu tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước

5

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày
06/01/52017 của Chính phủ

Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai

6

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/3/2010 của Chính phủ;

Về bán đấu giá tài sản

7

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT
ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường

Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều
chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá
đất

8

Thông tư số 76/2014/TT-BTC
ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính

Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2015/NĐ-CP
Quy định về thu tiền sử dụng đất

10

Thông tư số 332/2016/TT-BTC
ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính

Sửa đổi, bổ sung một số điều chủa Thông tư số 76/2014/TTBTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số
điều của Nghị định số 45/2015/NĐ-CP Quy định về thu tiền

sử dụng đất

11

Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày
06/12/2010 của Bộ Tư pháp

về Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số
17/2010/NĐ-CP;

Thông tư số 137/2010/TT-BTC
ngày 15/9/2010 của Bộ Tài chính

Quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước
bán đấu giá và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài
sản;

12

13

14

Thông tư số 03/2012/TT-BTC
ngày 05/01/2012 của Bộ Tài chính
Thông tư số 48/2012/TT-BTC
ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính

Hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí
đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp Chứng chỉ hành

nghề đấu giá tài sản;
Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính
trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

15

Thông tư số 02/2015/TT-BTC
ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính

Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày
16/03/2012 của Bộ Tài chính Hướng dẫn việc xác định giá
khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất

16

- Thông tư số 14/2015/TTLTBTNMT-BTP ngày 04/04/2015
của Bộ Tài nguyên và Môi trường
và Bộ Tư pháp

Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

17