Hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thanh hoá

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
thông tin được sử dụng trong Luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, trung thực và
được phép công bố, mọi trích dẫn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

TÊ

́H

U

Ế

Học viên thực hiện

Đ
A

̣I H

O

̣C

K

IN

H

NGUYỄN VĂN HÙNG

i


LỜI CẢM ƠN
Với tình cảm sâu sắc, chân thành, cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn sâu
sắc tới tất cả những cá nhân và cơ quan đã tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình
học tập và nghiên cứu đề tài.
Lời đầu tiên, tôi bày tỏ lòng biết ơn đến quý Thầy, Cô giáo đã giảng dạy và

Ế

giúp đỡ tôi trong suốt khoá học.

giáo đã hướng dẫn tận tình, đầy trách nhiệm để tôi hoàn thành Luận văn.

U

Đặc biệt tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Văn Toàn, người thầy

́H

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến lãnh đạo Trường Đại học Kinh tế Huế;

TÊ

Phòng Khoa học công nghệ - Hợp tác quốc tế - Đào tạo sau đại học; các Khoa,
Phòng ban chức năng của Trường đã trực tiếp hoặc gián tiếp giúp đỡ tôi trong suốt
quá trình học tập và nghiên cứu đề tài.

H

Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ công nhân viên các công ty

IN

đấu giá bất động sản Thanh Hoá, công ty cổ phần Đấu giá& TVXD Thanh Hoá ;
các cơ quan quản lý xây dựng; các nhà tư vấn xây dựng; UBND thành phố thanh

K

hoá, trung tâm phát triển quỹ đất thành phố thanh hoá; các đồng nghiệp và bạn bè

hoàn thành Luận văn này.

̣C

đã nhiệt tình cộng tác, cung cấp những tài liệu thực tế và thông tin cần thiết để tôi

O

Cuối cùng, tôi xin chân thành cám ơn đến tất cả người thân, bạn bè đã nhiệt

Đ
A

̣I H

tình giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu đề tài.

TÁC GIẢ

NGUYỄN VĂN HÙNG

ii


TÓM LƯỢC LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ
Họ và tên học viên: NGUYỄN VĂN HÙNG
Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh; niên khóa: 2013 - 2015
Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. NGUYỄN VĂN TOÀN
Tên đề tài: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ

Ế

DUNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HOÁ

K

IN

H

TÊ

́H

U

1.Tính cấp thiết của đề tài

Những năm gần đây, để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, thành phố
Thanh Hoá thực hiện chủ trương của nhà nước “ đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” với hai hình
thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án quỹ đất
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là một
giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục khó khăn về vốn đầu tư. Quá trình nghiên cứu phân
tích, tổng hợp hoạt đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh hoá.
Xuất phát từ yêu cầu thực tế nêu trên, tiếp thu những kinh nghiệm đã học,
cùng những kinh nghiệm trong quá trình làm việc tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài
“hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng trên địa bàn thành phố Thanh Hoá” làm
luận văn thạc sĩ của mình.
2. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp phân tích thống kê, phân tích kinh tế và

̣C

phân tích kinh doanh; phương pháp so sánh; phương pháp chuyên gia; phương
pháp điều tra và xử lý số liệu bằng phần mềm SPSS.

O

3. Kết quả nghiên cứu và những đóng góp khoa học của luận văn
- Luận văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận cơ bản mang tính khoa học về công

̣I H

tác đấu giá quyền sử dụng đất. Từ đó khẳng định sự cần thiết của công tác đấu giá
quyền sử dụng trên địa bàn thành phố Thanh Hoá.

Đ
A

- Dùng các phương pháp phân tích khoa học, phân tích, đánh giá thực trạng
trên cơ sở kết quả phân tích số liệu thứ cấp, sơ cấp đã thu thập và xử lý. Luận văn
đã đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng công tác đấu giá quyền sử dụng trên địa bàn
thành phố Thanh Hoá.
Trên cơ sở đó, Luận văn đã đề xuất 3 nhóm giải pháp cơ bản; trong mỗi
nhóm đưa ra nhiều giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử
dụng trên địa bàn thành phố Thanh Hoá. Luận văn cũng mạnh dạn đưa ra một số
kiến nghị, đề xuất đối với Nhà nước, các chủ đầu tư, các cơ quan nhà nước có liên
quan.

iii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Đ
A

̣I H

O

̣C

K

IN

H

TÊ

́H

U

Ế

Chữ viết tắt

iv


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1.

Tình hình sử dụng đất và cơ cấu đất đai thành phố Thanh Hóa,
tỉnh Thanh Hóa năm 2013...................................................................49

Bảng 2.2.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2013 của
thành phố Thanh Hóa. .........................................................................53
So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2011 tại thành phố

Ế

Bảng 2.3:

Bảng 2.4.

U

Thanh Hóa ...........................................................................................56

So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2012 tại thành phố

So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2013 tại thành phố

TÊ

Bảng 2.5

́H

Thanh Hóa. ..........................................................................................58

Thanh Hóa ...........................................................................................61
Bảng 2.6:

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các

IN

Bảng 2.7:

H

dự án năm 2011 ...................................................................................64

dự án năm 2012 ...................................................................................65
Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các

K

Bảng 2.8:

dự án năm 2013 ...................................................................................66
Bảng kết quả đối tượng, thành phần tham gia đấu giá........................74

Bảng 2..10.

Kết quả kiểm định tương quan giữa các biến......................................77

Bảng 2.11.

Bảng kết quả thẩm định độ tin cậy......................................................78

Bảng 2.12.

Kết quả kiểm định KMO.....................................................................81

Bảng 2.13.

Nhóm nhân tố ......................................................................................82

Đ
A

̣I H

O

̣C

Bảng 2.9.

Bảng 2.14.

Bảng phân tích nhân tố EFA ...............................................................83

Bảng 2.15.

Bảng đánh giá mức độ liên quan các yếu tố........................................85

v


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá ........................................................................32
Hình 2.2. Biểu đồ tần số thành phần: 1: hộ gia đình, cá nhân; 2:tổ chức,

Hình 2.3. Biểu đồ phần trăm thành phần: 1: hộ gia đình, cá nhân; 2:tổ chức,

Ế

doanh nghiệp .........................................................................................75

U

doanh nghiệp .........................................................................................75

́H

Hình 2.4. Biểu đồ tần số tham gia đấu giá: 1: hộ gia đình, cá nhân; 2:tổ chức,

doanh nghiệp .........................................................................................76
Biểu đồ phần trăm tham gia đấu giá: 1: hộ gia đình, cá nhân; 2:tổ

TÊ

Hình 2.5.

Đ
A

̣I H

O

̣C

K

IN

H

chức, doanh nghiệp...............................................................................76

vi


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
TÓM LƯỢC LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ ................................ iii

Ế

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... iv

U

DANH MỤC CÁC BẢNG..........................................................................................v
DANH MỤC CÁC HÌNH......................................................................................... vi

́H

PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ ..............................................................................................1

TÊ

1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................3
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................4
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...........................................................................4

H

4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................5

IN

5. Hạn chế của đề tài ...................................................................................................6
6. Kết cấu của đề tài ....................................................................................................6

K

PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ......................................................................7
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................7

̣C

1.1. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu........................................................................7

O

1.1.1 Khái niệm về đất đai ..........................................................................................7

̣I H

1.1.2. Khái niệm thị trường đất đai .............................................................................8

1.1.3. Khái niệm về giá đất .........................................................................................9

Đ
A

1.1.4. Các hình thức đấu giá......................................................................................10
1.1.5. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. ..........................................13
1.1.5.1. Quy định về đấu giá đất theo Luật Đất đai 2003 .........................................13
1.1.5.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ .......................16
1.1.5.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở Việt Nam................17
1.1.5.4. Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................17
1.1.5.5. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. ....................................18
1.1.6. Quy trình đấu giá quyền sử dụng ở Việt Nam ................................................21

vii


1.1.6.1 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của
Thủ tướng Chính phủ ................................................................................................21
1.1.6.2. Quy chế đấu giá tài sản theo Nghị định 17 năm 2010 .................................24
1.1.7. Nguyên tắc quy hoạch kế hoạch, quản lý và sử dung đất ...............................26
1.2.Thực tiễn đấu giá đất ở một số nước trên thế giới ..............................................27
1.2.1. Trung Quốc .....................................................................................................27

Ế

1.2.2. Đài Loan..........................................................................................................29

U

1.2.3. Nhật Bản..........................................................................................................30

́H

1.3. Phương pháp và các giả thiết nghiên cứu. .........................................................33
1.3.1. Quy trình nghiên cứu .....................................................................................33

TÊ

1.3.2. Đối tượng điều tra ...........................................................................................34
1.3.3. Công cụ điều tra ..............................................................................................34

H

1.3.4. Cách thức tiến hành.........................................................................................36

IN

1.3.5. Phát phiếu điều tra khảo sát ............................................................................36
1.3.6. Phương pháp phân tích thống kê....................................................................36

K

CHƯƠNG 2:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..................................................................37
2.1. Tình hình cơ bản về thành phố Thanh Hoá........................................................37

̣C

2.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................................39

O

2.1.2. Địa hình ...........................................................................................................39

̣I H

2.1.3. Khí hậu ............................................................................................................40
2.1.4. Lao động và nguồn nhân lực ..........................................................................41
2.1.5 Kinh tế ..............................................................................................................42

Đ
A

2.1.6. Giao thông .......................................................................................................43
2.1.7. Thương mại và dịch vụ ..................................................................................45
2.1.8. Du lịch .............................................................................................................45
2.1.9. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố đến năm 2013............................................47
2.2. Thực trạng về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa. ...............51
2.2.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2013 của thành phố
Thanh Hóa .................................................................................................................51

viii


2.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 tại thành phố Thanh Hóa .......55
2.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 tại thành phố Thanh Hóa. ......57
2.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 tại thành phố Thanh Hóa. ......60
2.2.5. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua các năm ............................63
2.3. Phân tích kết quả khảo sát về đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh
Hoá. ...........................................................................................................................74

Ế

2.3.1. Phân tích mô tả các thông tin cơ bản về đối tượng điều tra............................74

U

2.3.2. Tổng hợp kết quả thẩm định độ tin cậy (Reliability) của bảng câu hỏi..........77

́H

2.3.3. Kiểm định hệ số KMO, EFA ..........................................................................81
2.3.3.1. Kiểm định KMO ..........................................................................................81

TÊ

2.3.3.2. Phân tích nhân tố EFA. ................................................................................82
2.3.4. Kết quả phân tích nội dung điều tra: ...............................................................85

H

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG

IN

TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT............................................................105
3.1. Giải pháp ..........................................................................................................105

K

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..............................................................118
1. Kết luận ...............................................................................................................118

̣C

1.1 Về hiệu quả xã hội.............................................................................................118

O

1.2. Về mặt hiệu quả kinh tế ...................................................................................119

̣I H

1.3. Đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai.................................................119
2. Đề nghị ................................................................................................................119
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................122

Đ
A

PHỤ LỤC................................................................................................................125
BIÊN BẢN HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
NHẬN XÉT PHẢN BIỆN 1 VÀ 2
BẢN GIẢI TRÌNH CHỈNH SỬA
XÁC NHẬN HOÀN THIỆN LUẬN VĂN

ix


PHẦN I

ĐẶT VẤN ĐỀ
Formatted: Level 1, Space Before: 3
pt, After: 3 pt, Line spacing: 1.5 lines,
No widow/orphan control

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Formatted: Level 1, Space Before: 3
pt, After: 3 pt, No widow/orphan
control

Ế

Bảng 4.1. Biểu đồ kết quả đối tượng, thành phần tham gia đấu giá

U

Bảng 4.1. Tổng hợp kết quả thẩm định độ tin cậy
Bảng 4.2. Bảng kết quả thẩm định độ tin cậy

Bảng 4.3. Kết quả kiểm định tương quan giữa các biến Bảng 4.3. Kết quả phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế
Bảng 4.4. Kết quả phân tích, đánh giá hiệu quả xã hội

TÊ

Bảng 4.4. Kết quả kiểm định KMO

́H

Bảng 4.2. Kết quả phân tích thông tin tổng quát

Bảng 4.5. Kết quả phân tích, đánh giá hiệu quả về quản lý sử dụng đất
Bảng 4.5. Nhóm nhân tố

H

Bảng 4.6. Bảng phân tích nhân tố EFA

Đ
A

̣I H

O

̣C

K

IN

Bảng 4.7. Bảng đánh giá mức độ liên quan các yếu tố Bảng 4.6. Kết quả phân tích hiệu quả hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

1

Formatted: Left, Level 1, Space
Before: 3 pt, After: 3 pt, No
widow/orphan control
Formatted: Font: 7 pt, Vietnamese
Formatted: Level 1, Space Before: 3

pt, After: 3 pt, No widow/orphan
control
Formatted: Font: 7 pt, Vietnamese
Formatted: Font: 7 pt, Vietnamese
Formatted: Font: 7 pt, Vietnamese
Formatted: Font: 7 pt, Vietnamese

Formatted: Level 1, Space Before: 3
pt, After: 3 pt, Line spacing: 1.5 lines,
No widow/orphan control
Formatted: Font: 7 pt, Vietnamese


DANH SÁCH HÌNH

Formatted: Level 1, Indent: First line:
0 cm, Space Before: 3 pt, After: 3 pt,
No widow/orphan control

Hình 3.1. Mô hình nghiên cứu
Hình 3.21. Quy trình nghiên cứu
Hình 4.1. Biểu đồ kết quả phân tích về thành phần

Formatted: Font: 7 pt, Font color:
Auto, Vietnamese

Ế

Hình 4.2. Biểu đồ kết quả phân tích về đã tham gia đấu giá

U

Hình 4.3. Biểu đồ kết quả phân tích về hiệu quả đấu giá
Hình 4.4. Biểu đồ kết quả phân tích về hạn chế của công tác đấu giá

́H

Hình 4.5. Biểu đồ phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế
Hình 4.6. Biểu đồ phân tích, đánh giá hiệu quả xã hội
Hình 4.7. Biểu đồ phân tích, đánh giá hiệu quả về quản lý sử dụng đất

Đ
A

̣I H

O

̣C

K

IN

H

TÊ

Hình 4.8. Biểu đồ phân tích hiệu quả hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

2

Formatted: Font: 7 pt, Vietnamese
Formatted: Font: 7 pt, Font color:
Auto, Vietnamese
Formatted: Font: 7 pt, Vietnamese
Formatted: Font: 7 pt, Font color:
Auto, Vietnamese
Formatted: Font: 7 pt, Vietnamese
Formatted: Level 1, Space Before: 3
pt, After: 3 pt, No widow/orphan
control


1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là

Formatted: Left, Level 1, Space
Before: 3 pt, After: 3 pt, No
widow/orphan control

cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng nhất
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công

Ế

trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng, là nguồn lực để xây dựng

U

và phát triển đất nước. Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không
giống bất kỳ một tư liệu sản xuất nào. Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn

́H

về số lượng, có vị trí cố định về không gian, không di chuyển được theo ý

TÊ

muốn chủ quan của con người.

Formatted: Vietnamese, Expanded by
0.4 pt

Trên thực tế, ở các nước phát triển do hoạt động thực của thị trường bất động
sản có hiệu quả thông qua nguồn tài nguyên đất đã mang lại nhiều lợi ích thiết thực,

H

đó là lợi ích chung của toàn xã hội, nó chiếm tỷ trọng cao trong hoạt động của nền

IN

kinh tế. Có được hiệu quả to lớn đó là do chính phủ của các nước sớm nhận biết
được tầm quan trọng của đất đai và đưa ra được những biện pháp phù hợp.

K

Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã có từ khá lâu, ngay từ trước khi được

Formatted: Vietnamese, Condensed
by 0.1 pt

̣C

Pháp luật công nhận. Trước khi thị trường này được công nhận ở nước ta đã hình
thành một thị trường ngầm, do tính chất không công khai của thị trường đã làm thất

O

thoát lớn tới ngân sách nhà nước, tác động xấu đến sự phát triển chung của toàn xã

̣I H

hội. Luật đất đai năm 2003 đã công nhận 7 quyền đối với hộ gia đình cá nhân là
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền

Đ
A

sử dụng đất. Nhà nước có thể điều tiết giá đất bằng quan hệ cung – cầu về đất đai và
thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt
thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất, hoàn thiện hệ thống
pháp luật về kinh doanh bất động sản”. Đến đây, thị trường thị trường quyền sử dụng
đất đã được hoàn chỉnh, đủ sức tự phát triển để cùng với thị trường vốn, thị trường
lao động điều tiết đầu vào của thị trường sản xuất kinh doanh hàng hoá.
Những năm gần đây, để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, thành phố

3

Formatted: Vietnamese, Condensed
by 0.1 pt


Thanh Hoá thực hiện chủ trương của nhà nước “ đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” với hai
hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự
án quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử
dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục khó khăn về vốn đầu tư. Quá
trình nghiên cứu phân tích, tổng hợp hoạt đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự
án ở thành phố Thanh Hoá trong những năm qua cho thấy nhiều phieên đấu giá đã

Ế

đem lại hiệu quả cao.

U

Xuất phát từ những luận điểm trên, tiếp thu những kiến thức đã học,

Formatted: Vietnamese, Condensed
by 0.1 pt

́H

cùng những kinh nghiêm trong quá trình làm việc, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài

“Hoàn thiện Nghiên cứu khai thác các yếu tố trong đấu giá quyền sử dụng

Formatted: Font: 14 pt, Italic,
Vietnamese, Condensed by 0.1 pt

TÊ

đất tại thành phố Thanh Hoácông tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn Thành phố Thanh HoáA study on explorring factor of

IN

H

auctioning Land used right in Thanh Hoa city”.

̣C

K

2. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu một sốnhững nội dung chính như sau:

O

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất và các hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa.

̣I H

Đánh giá hiệu quả của công tácPhân tích các nhân tố, yếu tố liên quan đến
hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa trong thời gian vừa

Formatted: Space Before: 3 pt, After:

3 pt, No widow/orphan control
Formatted: Heading 1, Left, Line
spacing: single
Formatted: Font: (Default) Times New
Roman, Vietnamese
Formatted: Space Before: 3 pt, After:
3 pt, No widow/orphan control, Don't
adjust space between Latin and Asian
text, Don't adjust space between Asian
text and numbers
Formatted: Space Before: 3 pt, After:
3 pt, No widow/orphan control, Don't
adjust space between Latin and Asian
text, Don't adjust space between Asian
text and numbers
Formatted: Vietnamese

Đ
A

qua.

Formatted: Font: 14 pt, Italic,
Vietnamese, Condensed by 0.1 pt

Đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao công tác đấu giá quyền

sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa trong thời gian vừa qua.

Formatted: Font: Bold, Vietnamese

3.

1.3.

Formatted: Vietnamese

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Formatted: Indent: First line: 0 cm,
Space Before: 3 pt, After: 3 pt, No
widow/orphan control
Formatted: Font: 12 pt, Bold,
Vietnamese

3.1. Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng điều tra khảo sát trong nghiên cứu này là các tổ chức cá nhân trên

4

Formatted: Level 2, Space Before: 3
pt, After: 3 pt, No widow/orphan
control


địa bàn thành phố Thanh Hóa.
3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài gồm:
* Về không gian: Nghiên cứu được tiến hành trên địa bàn thành phố Thanh
Hóa Địa điểm điều tra dữ liệu thứ cấp bao gồm các hộ gia đình, cá nhân và một số

Formatted: Normal, Left, Indent: First
line: 0 cm, Space Before: 3 pt, After:
3 pt, No widow/orphan control
Formatted: Normal, Left, Space
Before: 3 pt, After: 3 pt, No
widow/orphan control

cơ quan doanh nghiệp đóng trên địa bàn Thành phố Thanh Hóa.

Ế

* Về thời gian:

U

Để đảm bảo tính cập nhật của đề tài các dữ liệu thứ cấp được thu thập trong phạm vi

́H

thời gian từ năm 2013 đến năm 2014.
4.1.6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Formatted: Level 1, Space Before: 3
pt, After: 3 pt, No widow/orphan
control

TÊ

Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định, giá trên thị trường và những quy

Formatted: Normal, Left, Indent: First
line: 0 cm, Space Before: 3 pt, After:
3 pt, No widow/orphan control

định chưa hoàn chỉnh của Pháp luật tạo ra những kẽ hở, làm thất thu cho ngân sách

H

nhà nước. Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa
phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực

IN

to lớn, gây nhiều hậu quả cho nhà nước. Để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách nhà
nước, đáp ứng nhu cầu về đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ,

̣C

nhân rộng mô hình đấu giá đất.

K

hiệu quả trong sử dụng đất, cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm, rồi sau đó

O

Muốn hoạt động đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu nội dung,

Formatted: Vietnamese
Formatted: Space Before: 3 pt, After:

3 pt, No widow/orphan control

phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý. Thành phố Thanh Hoá là

̣I H

một trong những địa phương thực hiện nhiều công tác đấu giá đất, thời gian qua đã
cho áp dụng đấu giá đất theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức đều có

Đ
A

những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành khảo sát, nghiên cứu
và đánh giá các yếu tố liên quan đến công táchiệu quả của hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau, từ đó đề xuất
giải các biện pháp giúp hoạt động đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả
cao nhất.
.

5

Formatted: Vietnamese


5. 1.5.

Hạn chế của đề tài
Đề tài nghiên cứu có một số hạn chế như sau:
Nghiên cứu chỉ xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả của

công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thanh Hoá và thực hiện

U

của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thanh Hoá.

́H

Đây là nghiên cứu đầu tiên của tác giả về lĩnh vực hiệu quả kinh tếkinh tế địa

chính và công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thanh Hoá nên có

TÊ

thể còn nhiều khiếmn khuyết. Điều này phần nào sẽ ảnh hưởng đến độ tin cậy của các
giải pháp đề xuất..
Kết cấu của đề tài

H

1.6.

IN

Nội dung đề tài được chia làm 5 3 chươngphần:
Chương Phần I: Đặt vấn đề.

Formatted: Level 1, Space Before: 3
pt, After: 3 pt, No widow/orphan
control, Tab stops: Not at 1.27 cm

Formatted: Space Before: 3 pt, After:
3 pt, No widow/orphan control

Ế

đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố đó ảnh hưởng như thế nào đến hiệu quả

Formatted: Left, Level 1, Space
Before: 3 pt, After: 3 pt, No
widow/orphan control, Tab stops: Not
at 1.27 cm + 2.54 cm + 3.81 cm +
5.08 cm + 6.35 cm + 7.62 cm + 8.89
cm + 10.16 cm + 11.43 cm + 12.7
cm + 13.97 cm + 15.24 cm + 16.51
cm + 17.78 cm + 19.05 cm + 20.32
cm + 21.59 cm + 22.86 cm + 24.13
cm + 25.4 cm

K

Phần II: Nội dung và kết quả nghiên cứu.

Formatted: Indent: First line: 1.27
cm, Space Before: 3 pt, After: 3 pt, No
widow/orphan control, Adjust space
between Latin and Asian text, Adjust
space between Asian text and numbers
Formatted: Condensed by 0.3 pt
Formatted: Space Before: 3 pt, After:
3 pt, No widow/orphan control

Formatted: Condensed by 0.3 pt
Formatted: Space Before: 3 pt, After:
3 pt, No widow/orphan control, Don't
adjust space between Latin and Asian
text, Don't adjust space between Asian
text and numbers, Tab stops: Not at
1.3 cm + 13.59 cm
Formatted: Level 1, Space Before: 3
pt, After: 3 pt, No widow/orphan
control

̣C

Chương 1: Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu.

O

Chương 2: Kết quả nghiên cứu.Chương 3: Dữ liệu và

̣I H

Chương 4: Chương 3: Kết quả nghiên cứuĐịnh hướng và giải pháp nhằm
hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hoá.
Formatted: Space Before: 3 pt, After:
3 pt, No widow/orphan control

Đ
A

Phần III: và Khám phá

Chương 5: Đề xuất giải biện pháp và Kết luậnKết luận và kiến nghị.
Formatted: Font: 14 pt
Formatted: Level 1, Space Before: 3
pt, After: 3 pt, No widow/orphan
control

6


PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

́H

U

Ế

Formatted: Level 1, Space Before: 3
pt, After: 3 pt, No widow/orphan
control

TÊ

CHƯƠNG 1

Formatted: Font: 15 pt

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU2

H

1.1. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu

IN

1.1.12 Khái niệm về đất đai

K

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất

̣C

đai không chỉ bao gồm mặt đất, còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất, tất cả

O

mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm

̣I H

ra, như là nước mặt đất, nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa
chung nhất, nó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn
thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy, bãi ná… Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu

Đ
A

hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm
đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những
quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất
đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở
kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng.

7

Formatted: Font: 13 pt
Formatted: Font: 13 pt
Formatted: Left, Level 1, Space
Before: 3 pt, After: 3 pt, No
widow/orphan control
Formatted: Heading 2, Left, Space
Before: 3 pt, No widow/orphan control
Formatted: Font: 13 pt, Not Italic


Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: Đáp
ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là giá trị sử dụng; Con người có khả
năng chiếm hữu và sử dụng; Là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào
giao lưu dân sự)… Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được
chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích

Ế

lũy của cải vất chất của xã hội.
Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không

U

do lao động làm ra, mà là lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái

́H

hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn

về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh

TÊ

lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá
trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng

H

tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những

IN

nguyên nhân đòi hỏi phải định giá, nó tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng
nó không chuyển dần giá trị của nó và giá thành của sản phẩm, không hao mòn,

K

càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư
của xã hội dễ làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản

̣C

khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…; do đó chi phí đầu tư làm tăng

O

giá trị của đất đai là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất…

Khái niệm thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại

Đ
A

1.
1.22.2.

̣I H

thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến gía đất.

lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel). Hay nói cách khác: thị
trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa
người với người, liên kết với nhau thông thông qua trao đổi hàng hóa. Thị trường
hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi
và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với
người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực

8

Formatted: Heading 1, Left, Indent:
First line: 0 cm, Space Before: 3 pt,
Line spacing: single
Formatted: Font: 13 pt
Formatted: Font: 13 pt
Formatted: Heading 1, Left, Space
Before: 3 pt, Line spacing: single


và không gian trao đổi hàng hóa.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu
vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị

Ế

trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất
đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế, kể cả

U

với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng

́H

XHCN như ở nước ta. Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “ Đất đai thuộc sở

hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó không tồn tại thị trường

TÊ

chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai
trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.

Formatted: Expanded by 0.3 pt

H

Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất

IN

đai. Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải
quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như:

K

vị trí, hình thể, quy mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh
toán… nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc

̣C

tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của

O

bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này

̣I H

là các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, ven ven đô thị, khu công nghiệp,
khu chế xuất và các đặc khu kinh tế…
Khái niệm về giá đất

Đ
A

1.1.2.3.

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với

đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết
định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi
đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương
ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả

9

Formatted: Heading 1, Left, Space
Before: 3 pt, Line spacing: Multiple
1.55 li
Formatted: Font: 13 pt


quyền thế chấp…Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là
biểu hiện là mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét phương diện tổng quát, giá đất
là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định.

Với những đặc điểm:

Ế

Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng

U

của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng

́H

thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền

TÊ

sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…

Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể

Formatted: Condensed by 0.2 pt

H

lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu

IN

dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau.
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay

K

thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định.

Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ

̣C

ràng, tốc độ tăng giá rất cao so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.

O

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí,

Formatted: Space Before: 3 pt, After:
3 pt, No widow/orphan control

̣I H

nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của

Đ
A

thửa đất khác nhau thì giá cả đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng;
ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của
từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá trị rất khác nhau.
1.1.42.5.

Các hình thức đấu giá

Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vô hình, một
hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ ( gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi,
mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những

10

Formatted: Level 1, Space Before: 3
pt, After: 3 pt, No widow/orphan
control


thành viên tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua
đó mua hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức vào thời
điểm xác định với số người tham gia hạn chế.
Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán có giá trị chung hay
riêng đối với những người tham gia. Một vật có thể chỉ có giá trị ( riêng) nếu nó rơi

Ế

vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm đồ cổ chẳng hạn.
Một đồng tiền cổ đối với nhiều người thì không khác gì vật bỏ đi nhưng đối với nhà

U

sưu tầm thì nó lại cả một gia tài. Vật mang giá trị chung nếu nó có cùng giá trị

́H

tương đương đối với tất cả mọi người tham gia đấu giá.

TÊ

Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện. Người thắng cuộc
có thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứ nhất) hoặc
theo mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai). Việc đấu giá có thể được tổ chức

H

công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong.

IN

Đấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu
giá và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu, người thắng cuộc là người

K

thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó. Chẳng
hạn như việc đấu thầu xây dựng công trình công cộng. Trên thực tế, đấu giá mức

̣C

thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan.

O

Đấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng

̣I H

cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu thầu,
người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở

Đ
A

mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá mức thứ hai thường là đấu
giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh.
Đấu giá niêm phong: Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng

nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín
không cho người khác biết giá của mình. Thông thường người trả giá mua cao nhất
( hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng. Người thắng có thể trả
theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc ( đấu giá

11

Formatted: Space Before: 3 pt, After:
3 pt, No widow/orphan control


mức thứ hai).
Đấu giá kiểu Hà Lan: Người bán đấu giá đưa ra mức đấu giá rất cao cho vật
đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần
dần theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút
chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Phương thức này được áp dụng rộng rãi

Ế

trong các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan.

U

Đấu giá kiểu Anh: Người ban đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho

người trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mới phải cao hơn giá chào cũ một

́H

khoảng cho trước. Cuộc đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mức giá

TÊ

khá hơn. Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào. Đấu giá kiểu
Anh được coi là mức đấu giá thứ hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức
giá thứ hai ( hoặc hơn mức giá thứ hai một chút). Đấu giá mức thứ hai còn được gọi

H

là đấu giá Vickrey, lấy tên của William Vickrey, giải Nobel 1996.

IN

Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đấu giá dài vô hạn định, dành cho
các sản phẩm có thể được tái bản ( bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc),

K

người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại),
người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức

̣C

giá vừa ý. Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá

O

được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm.

̣I H

Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khoán và trao
đổi hàng hóa. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra giá

Đ
A

bằng lời ngay lập tức. Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở nơi khác nhau trong
sàn mua bán. Hình thức này dần được thay thế bởi hình thức thương mại điện tử.
Đấu giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham gia

có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này. Mức giá
này do người bán định ra. Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn
mức giá trần. Nếu không có người chon giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với
người trả mức giá cao nhất.

12

Formatted: Condensed by 0.1 pt


Đấu giá tổng hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là
một tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp). Ví dụ,
nếu bánh xe đạp và khung xe đạp được bán rời ra trong một cuộc đấu giá thì đối với
người ra giá một tổ hợp bao gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng có giá trị gì cả,
nhưng hai bánh xe và một khung xe thì lại đáng giá. Tình thế này có thể được giải
quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra

Ế

giá cho một tổ hợp các món hàng. Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá

U

để trả cho tất cả các món trong tổ hợp nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại sẽ

́H

không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp. Các hình thức đấu giá không chỉ được
áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn

TÊ

giao dịch hàng hóa theo lô, đặc biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động.
Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hóa hoạt động

IN

giúp người bán đấu giá đạt hiệu quả cao hơn.

H

mua bán. Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu đấu giá có thể

1.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

1.1.52.6.1.

Quy định về đấu giá đất theo Luật Đất đai 2003

Formatted: Level 1, Space Before: 3
pt, After: 3 pt, No widow/orphan
control

̣C

K

1.52.6.

Formatted: Level 2, Space Before: 3
pt, After: 3 pt, No widow/orphan
control

Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật đất

O

đai 2003 thay thế Luật đất đai 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại

̣I H

luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại
mục 6 và mục 7 của chương II:

Đ
A

Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có trênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định

Formatted: Space Before: 3 pt, After:
3 pt, No widow/orphan control

được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên
môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong việc giao dịch quyền sử dụng đất.

13

Formatted: Condensed by 0.2 pt

Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có
quyền sử dụng đất. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận
hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp giá
đất và cơ chế xin – cho; Huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách.
Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng

Ế

không kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS.

U

Căn cứ Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ IV thông

qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành

́H

Luật đất đai; Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường

TÊ

BĐS, các hoạt động được Pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất
trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng
đất như sau:

H

Điều 61 quy định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ.

IN

Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử

K

dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 điều 61.

̣C

Đấu giá quyền sử dụng đất không được áp dụng khi nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến

O

quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

̣I H

Sử dụng đất quy định tại khoản 1 điều 60 của Luật đất đai.
Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử

Đ
A

dụng đất.

Người sử dụng đất được cơ quan nhà nước được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành.
Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với
quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã
quy định cụ thể:

14


Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được
thực hiện một trong hai hình thức sau:
Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng công

Ế

trình đó trong cùng một gói thầu.

U

Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để sử
dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên

́H

tắc sau:

TÊ

Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến
hành độc lập.

Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phó trực thuộc Trung ương phải xác định rõ

H

mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá.

IN

Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá
QSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực

K

hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:

̣C

Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đấu

O

giá QSDĐ được xây dựng riêng.

̣I H

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ
mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá.

Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án

Đ
A

phải được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt.
Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm” hàng năm Ủy ban

nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân
cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử
dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các
dự án đó”.
Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định 181/2004/NĐ-

15


CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc
thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất nhằm mục đích sử dụng đất, tổ
chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất
đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường BĐS và tăng tính minh bạch khi người sử
dụng đất thực hiện các giao dịch. Để tạo thêm “sân chơi” Điều 66, Nghị định
181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về

Ế

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, là nơi thực hiện các giao dịch:

U

Giới thiệu nơi chuyển quyền, nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn

́H

liền với đất.

Formatted: Not Expanded by /
Condensed by

TÊ

Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, tài sản gắn
liền với đất, thế chấp, bảo lãnh , góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền

H

với đất.

IN

Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử

Formatted: Space Before: 3 pt, After:
3 pt, No widow/orphan control

dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, các thông

K

tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất.

̣C

Tổ chức phiên giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.

Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ

̣I H

1.1.52.6.2.

O

Tổ chức đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu.

Yếu tố vị trí của khu đất:

Formatted: Level 1, Space Before: 3
pt, After: 3 pt, No widow/orphan
control

Đ
A

Vị trí là một trong nhưng yếu tố quan trọng trong việc xác định giá đất, vị trí

mặt tiền của mặt đường có giá trị cao hơn trong ngõ hẻm, vị trí các khu trung tâm
văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại…sẽ có giá cao hơn các vị trí xa trung tâm.
Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các
nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.

Yếu tố ảnh hưởng đến khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:
Những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của

16

Formatted: Space Before: 3 pt, After:
3 pt, No widow/orphan control