(Luận văn thạc sĩ) Ứng dụng mô hình “Decision Tree” hoàn thiện phương pháp định giá đất đai hàng loạt trên địa bàn thành phố Lào Cai

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

ĐỖ VĂN HẢI

ỨNG DỤNG MÔ HÌNH “DECISION TREE”
HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
ĐẤT ĐAI HÀNG LOẠT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ LÀO CAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

ĐỖ VĂN HẢI

ỨNG DỤNG MÔ HÌNH “DECISION TREE”
HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
ĐẤT ĐAI HÀNG LOẠT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ LÀO CAI
Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số

: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hoàng Văn Hùng

Thái Nguyên - 2016



i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các số
liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công
bố trong bất cứ công trình nào khác.

Tác giả

Đỗ Văn Hải


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng
nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Hoàng Văn
Hùng, Giám đốc Phân hiệu Đại học Thái Nguyên tại tỉnh Lào Cai người đã luôn
theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng đào tạo,
Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp
đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành

phố Lào Cai, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các xã trên địa bàn, cùng tất cả các bạn
bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện
về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Lào Cai, tháng 09 năm 2016
Tác giả

Đỗ Văn Hải


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
DANH MỤC VIẾT TẮT ...........................................................................................vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ẢNH ...................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................... 4
1.1. Đất đai và giá trị đất đai .......................................................................................4
1.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai .......................................................................4
1.1.2. Giá trị đất đai .....................................................................................................5

1.1.3. Các hình thái của giá trị đất đai.........................................................................6
1.1.4. Sự thay đổi của giá cả đất đai...........................................................................8
1.1.5. Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất đai .........................................10
1.1.6. Hệ thống phân loại vùng giá trị .......................................................................12
1.2. Công tác định giá đất đai hiện nay .....................................................................15
1.2.1. Quy trình định giá đất đai theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP ...........................15
1.2.2. Các phương pháp định giá theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ..................26
1.2.3. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ....................................27
1.2.4. Hạn chế của phương pháp định giá hàng loạt hiện nay: .................................28
1.3. Tổng quan về cây quyết định (decision tree) .....................................................29
1.3.1. Giới thiệu chung: .............................................................................................29
1.3.2. Các kiếu cây quyết định: .................................................................................30
1.3.3. Ưu điếm cây quyết định ..................................................................................30


iv

1.4. Một số nghiên cứu tiêu biểu về định giá đất đai trong thời gian gần đây ..........31
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........................... 34
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 34
2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 34
2.3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 34
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp .............................................. 34
2.3.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý phân tích số liệu ........................................... 35
2.3.3. Phương pháp xây dựng bản đồ ........................................................................ 37
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 37
2.4. Công cụ nghiên cứu ........................................................................................... 37
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 38

3.1. Tổng quan khu vực nghiên cứu .......................................................................... 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................38
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ..................................................................................40
3.1.3. Công tác quản lý, sử dụng tài nguyên đất thành phố Lào Cai ........................46
3.2. Thực trạng thị trường QSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai...........................53
3.2.1. Thực trạng giao dịch quyền sử dụng đất .........................................................53
3.2.2. Giá đất theo quy định giai đoạn 2013 – 2015 của thành phố Lào Cai ............54
3.2.3. Giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu........................................................56
3.3. Xác định, định lượng các yếu tố ảnh hương tới giá đất và hoàn thiện phương
pháp định giá đất .......................................................................................................58
3.3.1. Xác định và phân cấp các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất..................................58
3.3.2. Định lượng các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất bằng mô hình cây quyết định (sử
dụng phần mềm DTREG) .........................................................................................62
3.3.3. Giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá đất .............................................66
3.4. Thử nghiệm xây dựng bản đồ vùng giá trị đất, bảng giá đất hàng năm trên địa
bản thành phố Lào Cai ..............................................................................................68


v

3.4.1. Xây dựng dữ liệu không gian ..........................................................................68
3.4.2. Xây dựng dữ liệu thuộc tính............................................................................71
3.4.3. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai. .................................................74
3.4.4. Áp dụng chi tiết hóa vùng giá đất để xây dựng bảng giá đất .........................75
3.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác quản lý giá đất và định giá
đất đai ........................................................................................................................77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 79
1. Kết luận .................................................................................................................79
2. Kiến nghị ...............................................................................................................80
TÀI LIỆU KHAM KHẢO ........................................................................................ 81

PHỤC LỤC I: PHIẾU ĐIỀU TRA ........................................................................... 84
PHỤ LỤC II: KẾT QUẢ PHẦN MỀM DTREG ...................................................... 86
PHỤ LỤC III: SỐ LIỆU ĐẦU VÀO CỦA PHẦN MỀM DTREG ........................ 106


vi

DANH MỤC VIẾT TẮT
BVTV

Bảo vệ thực vật

CNH

Công nghệ hóa

HĐH

Hiện đại hóa

GTSP

Giá trị sản phẩm

UBND

Ủy ban nhân dân

TB

Trung bình

SD

Sử dụng

LĐ

Lao đông

LUT

Loại hình sử dụng đất

NĐ

Nghị định

NNP

Đất nông nghiệp

SXN

Đất sản xuất nông nghiệp

GTSX

Giá trị sản xuất

GTNC

Giá trị ngày công

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

HTX

Hợp tác xã

ATTP

An toàn thực phẩm

KHHGĐ

Kế hoạch hóa gia đình


vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3. 1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Lào cai ........................................41
Bảng 3. 2: Tổng sản phẩm (theo giá thực tế) và cơ cấu kinh tế ................................42
Bảng 3. 3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 ............................................................49
Bảng 3. 4: Tổng hợp giá đất cao nhất và thấp nhất theo quy định của các phường, xã
thuộc thành phố Lào Cai giai đoạn 2013 - 2015 ......................................................54
Bảng 3. 5: Tổng hợp giá đất cao nhất và thấp nhất trên thị trường của các phường,

xã thuộc thành phố Lào Cai giai đoạn 2013 – 2015.................................................57
Bảng 3. 6: Các cột dữ liệu thông tin đầu vào của phần mềm DTREG .....................62
Bảng 3. 7: Phân đoạn đường, phố điển hình phường Cốc Lếu, Lào Cai ..................72
Bảng 3. 8: Các trường thuộc tính xây dựng dữ liệu ..................................................73


viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1. 1: Bản đồ giá trị ..............................................................................................7
Hình 1. 2: Giá đất đai trong các phân khúc thị trường ................................................8
Hình 1. 3: Tính ngưỡng của giá cả đất đai ..................................................................8
Hình 1. 4: Tính phi tuyến của giá đất đai ....................................................................9
Hình 1. 5: Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian ..........................11
Hình 2. 1: Cây quyết định .........................................................................................36
Hình 3. 1: Cơ cấu đất nông nghiệp năm 2015 của thành phố Lào Cai .....................52
Hình 3. 2: Giá đất cao nhất theo quy định của các phường, xã thành phố Lào Cai
qua các năm 2013 - 2015 ................................................................................... 56
Hình 3. 3: Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch trung bình của giá thị trường và giá quy
định nhà nước năm 2013 và 2014 ....................................................................... 58
Hình 3. 4: Kết quả hồi quy bằng DTREG ........................................................... 63
Hình 3. 5: Kết quả giá trị tỷ lệ phương sai (Proportion of variance explained) ...... 64
Hình 3. 6: Mức độ ảnh hưởng (quan trọng) của các yếu tố ảnh hưởng (Overall
Importtance of Variables) .................................................................................. 64
Hình 3. 7: Bản đồ thành phố Lào Cai được chuẩn hóa và chuyển sang dạng Shap
File của ArcGIS................................................................................................. 69
Hình 3. 8: Hệ thống giao thông thành phố Lào Cai trong ArcGIS ........................ 70
Hình 3. 9: Vùng dân cư trên trục đường Bờ Kè thành phố Lào Cai ...................... 71
Hình 3. 10: Dữ liệu thuộc tính của các tuyến đường phố phường Cốc Lếu, thành phố
Lào Cai ............................................................................................................. 74

Hình 3. 11: Vùng giá trị đất đai trên địa bàn phường Cốc Lếu, Lào Cai ................ 75
Hình 3. 12: Cửa sổ làm việc vùng giá trị đất đai trên ArcGIS............................... 76


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, giá đất luôn là vấn đề được nhiều
người quan tâm vì nó ảnh hưởng đến nguồn thu cho ngân sách nhà nước, nghĩa vụ
tài chính của người sử dụng đất cũng như quyền lợi của họ khi bị nhà nước thu hồi
đất. Bảng giá đất hàng năm do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố ban hành trong
thời gian vừa qua đã có nhiều bất cập đặc biệt ở những khu vực đất đai có giá trị.
Điều này vừa làm cho Nhà nước thất thu ngân sách vừa gây khó khăn cho công tác
đền bù giải phóng mặt bằng, tạo ra những cản trở việc hình thành một thị trường bất
động sản lành mạnh. Lý do làm cho bảng giá đất hàng năm bị cho là chưa phản ánh
đúng giá trị thực tế của đất đai và kém thuyết phục là các tiêu chí phân cấp khu vực
và vị trí đất đai không rõ ràng và khách quan. Ngoài ra, bảng giá còn bị khống chế
bởi khung giá do Chính phủ quy định.
Để định giá đất cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như vị trí, diện
tích, khoảng cách đến các trung tâm, ô nhiễm môi trường, an ninh... Đồng thời các
yếu tố khác nhau cũng ảnh hưởng đến giá đất không giống nhau. Do đó, cần xác
định được mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất làm cơ sở xác định giá đất
một cách chính xác nhất. Nhưng không giống như các tài sản thông thường khác,
xác định chính xác giá đất được xem là công tác khó khăn. Để công tác định giá đất
được khách quan và khoa học, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và
lượng hóa mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai với giá trị đất đai là rất cần
thiết. Điều này có thể thực hiện thông qua phân tích thống kê khi các yếu tố ảnh
hưởng đến đất đai.
Lào Cai là một tỉnh miền núi nằm ở phía Tây Bắc Việt Nam, diện tích tự

nhiên 6.383,89km2. Vị trí nằm ở các điểm: Phía Bắc giáp tỉnh Vân Nam - Trung
Quốc; phía Nam giáp tỉnh Yên Bái; phía Đông giáp tỉnh Hà Giang; phía Tây giáp
tỉnh Lai Châu. Lào Cai có 203,5 km đường biên giới với tỉnh Vân Nam - Trung
Quốc. Lào Cai có vị trí địa lý quan trọng trên tuyến hành lang kinh tế Côn Minh
(Trung Quốc) - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng, là “cửa ngõ”, “cầu nối” của Việt


2

Nam, các nước ASEAN với thị trường Vân Nam và miền Tây Nam Trung Quốc.
Với vị trí địa lý như vậy tạo cho Lào Cai có những lợi thế phát triển kinh tế-xã hội
và hội nhập kinh tế quốc tế. Những lợi thế trên, giá trị kinh tế đất đai của Lào Cai
chịu tác động bởi nhiều yếu tố, mối yếu tố có sự ảnh hưởng khác nhau.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, cùng với sự thống nhất của giáo viên hướng
dẫn PGS.TS. Hoàng Văn Hùng, tôi tiến hành đề xuất thực hiện đề tài: “Ứng dụng
mô hình “Decision Tree” hoàn thiện phương pháp định giá đất đai hàng loạt
trên địa bàn thành phố Lào Cai” nhằm đánh giá phương pháp định giá hàng loạt
hiện hành theo quy định của pháp luật và xác định cũng như định lượng các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất làm cơ sở xây dựng bảng giá đất khách quan và khoa học
đồng thời thành lập bản đồ giá đất chi tiết tới từng thửa.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Xác định mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất và nghiên cứu góp
phần hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất cho khu vực nghiên cứu.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá tình hình chung của thành phố Lào Cai: tình hình quản lý, hiện
trạng sử dụng đât.
- Diễn biến giá đất quy định và giá đất thị trường tại thành phố Lào Cai giai
đoạn 2013 – 2015;
- Xác định, định lượng mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất, từ

đó hoàn thiện phương pháp định giá đất
- Thử nghiệm xây dựng vùng giá trị đất đai, định giá đât tại phường Cốc Lếu,
thành phố Lào Cai.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý giá đất và định giá đất.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa thực tiễn: sau khi thực hiện đề tài sẽ xác định các yếu tố ảnh hưởng
đến giá trị đất đai, lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai trong định giá
đất đai.


3

- Ý nghĩa khoa học: kết quả nghiên cứu của đề tài có thể đưa ra giải pháp
hoàn thiện quy trình định giá đất đai hàng loạt phục vụ xây dựng bảng giá đất đai
hàng năm. Với lượng dữ liệu tin cậy trong giai đoạn trước có thể dự báo được giá
đất với mô hình cây quyết định (Decision Tree).


4

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai và giá trị đất đai
1.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đất đai
Có rất nhiều khái niệm cề đất đai, định nghĩa theo nhiều quan điểm như
thông qua chức năng của nó, như khái niệm đất đai được xác định trong Luật Đất
đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng” (Luật
đất đai, 2013)[13]. Theo luận văn tiến sĩ của Trần Thanh Hùng thì các khái niệm

này được phân biệt như sau (Trần Thanh Hùng, 2011)[11]:
- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời
gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc.
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ
nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên.
- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất
và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh
thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với
không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất.
Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không
gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong
phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong
phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai (Trịnh Hữu
Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[14].
1.1.1.2. Vai trò và đặc điểm đất đai
Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người. Khó
mà hình dung được sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà không có đất
đai. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể


5

thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống. Chúng ta có thể khái quát vai trò quan
trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau:
(i) Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng quyết định đến sự phân
bố dân cư lao động.
(ii) Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người.
(iii) Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ
sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia.
(iv) Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất

xã hội.
(v) Đất đai là tài sản bất động sản (Trịnh Hữu Liên, 2013)[16].
1.1.2. Giá trị đất đai
Trong thị trường, giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung
cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị
trường của đất đai. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu:
giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu
tố khác không thay đổi. Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị
thị trường (Trịnh Hữu Liên, 2010)[18].
Có thể nói sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một
đơn vị hàng hóa đất đai PT.
Theo Trần Thanh Hùng và các tác giả (2008), giá cả thị trường của một thửa
đất cụ thể được xác định bằng công thức:
P = PT x Y, với Y = f(VT, CL).
Trong đó,
-P:

giá thị trường của bất động sản

- PT : giá của một đơn vị hàng hóa bất động sản
- Y:

số đơn vị hàng hóa bất động sản

- VT: vị thế của bất động sản
- CL: chất lượng của bất động sản


6

Theo quan điểm kinh tế học hiện đại được trình bày trong các lý thuyết
marketing, thì giá trị của một hàng hóa gồm có giá trị hữu hình và giá trị vô hình.
Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật chất sản phẩm
hàng hóa; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng, phụ thuộc vào tâm
tư, nguyện vọng và ước muốn của con người, phụ thuộc vào vị thế của thương hiệu
hàng hóa ngự trị trong tâm trí người tiêu dùng (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Giá
trị hữu hình của đất đai ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí)
cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh
lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai. Giá trị vô hình
của đất đai ứng với vị thế xã hội của đất đai (Trịnh Hữu Liên, 2013)[17].
1.1.3. Các hình thái của giá trị đất đai
Giá trị chỉ có một nhưng biểu hiện trong những tình huống và mục đích khác
nhau thì sẽ xuất hiện nhiều hình thái khác nhau. Trong thực tế thường gặp các loại
giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá rao bán, giao rao mua, giá mua bán
và giá thị trường [20][22].
Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và
xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của người tiêu dùng khi sử dụng
sản phẩm hàng hóa và dịch vụ, có các loại hình giá trị cảm nhận như giá trị tình
cảm, giá trị thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật, giá trị nhận thức...
Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người để có được sản
phẩm hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ.
Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này được minh
họa bằng bản đồ giá trị (Hình 1.1). Đường cân bằng VEL phản ánh quy luật tiền nào
của nấy. Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả: giá rao mua, giá rao
bán, giá mua bán và giá cả thị trường.


7

(Nguồn: Theo Trần Thành Hùng, 2011, Lý thuyết Vị thế - Chất lượng)

Hình 1. 1: Bản đồ giá trị
Thông thường giá rao bán thường cao hơn giá trị tài chính cân bằng và giá
rao mua lại thấp hơn giá trị tài chính theo quy luật mua rẻ bán đắt [21].
Giá mua bán dao động xung quanh giá trị tài chính, nằm trong khoảng giữa
giá rao bán và giá rao mua, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu được từ
đất đai. Cùng một thửa đất thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với
mỗi cá nhân con người. Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội
khác nhau, thì có sự nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của thửa
đất đó, nên đánh giá khác nhau về giá trị tài chính. Giá mua bán được hình thành
trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi
ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể.
Giá thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hình
thành thông qua quan hệ cung cầu của thị trường. Theo Trần Thanh Hùng (2011),
thị trường bất động sản mang tính phân khúc và tính độc quyền nhóm. Giá thị
trường là giá trị trung bình (PT) của các mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận
bởi đa số (hình 1.2) [7].


8

(Nguồn: Theo Trần Thành Hùng, 2011, Lý thuyết Vị thế - Chất lượng)
Hình 1. 2: Giá đất đai trong các phân khúc thị trường
1.1.4. Sự thay đổi của giá cả đất đai
Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá cả trong một khu vực phần lớn được quy
định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó. Sự thay đổi giá này thường gắn liền với
quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa, đồng nhất với trào lưu tiêu dùng của xã hội.
Trong mỗi khu vực đô thị, tương ứng với một mức vị thế cụ thể sẽ có một
mức giá trị trao đổi xác định, giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng
luôn xoay quanh mức giá trị này, vì vậy mà giá cả đất đai mang tính ngưỡng. Các
mức vị thế khác nhau có các mức ngưỡng giá đất đai khác nhau (Hình 1.3).

(Nguồn: Theo Trần Thành Hùng, 2011, Lý thuyết Vị thế - Chất lượng)
Hình 1. 3: Tính ngưỡng của giá cả đất đai


9

Giá thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cân bằng
động. Ở một vị trí và thời gian cố định giá thị trường của đất đai là không đổi,
nhưng giá sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố [21].
Bên cạnh tính ngưỡng, do thành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai trong
thực tế có tính phi tuyến, vị thế là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị trao đổi đất đai, khi vị
thế tăng cao thì giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm. Sự thay đổi
này là do quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra. Có nghĩa là, tập trung
những người có vị thế cao thì giá cả sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến B (Hình 1.4.).

(Nguồn: Theo Trần Thành Hùng, 2011, Lý thuyết Vị thế - Chất lượng)
Hình 1. 4: Tính phi tuyến của giá đất đai
Khi có một tác động nhỏ đến khu vực này thì giá cả sẽ đột nhiên “cất cánh”.
Có thể hiểu đơn giản là vì có sự thay đổi trong động học dân cư đô thị. Nói cụ thể
hơn, tại khu vực có vị thế cao, vì một lý do nào đó, như muốn tăng cơ hội việc làm
và tăng thêm thu nhập mà người từ khu vực có vị thế thấp hay người có thu nhập
thấp di chuyển vào với mật độ cao, khi đó những người có vị thế cao trước đây cảm
thấy không còn tương thích với khu vực này về đặc điểm văn hóa – xã hội dân cư
và họ sẽ tìm kiếm một khu vực khác phù hợp với vị thế của mình, kéo theo sự tháo
lui của tầng lớp giàu có và quá trình hoang hóa diễn ra với hệ quả là giá nhà đất sụt


10

giảm. Ngược lại một nơi có vị thế thấp, nhưng có sự dự báo về khả năng phát triển,
hay được kích thích bởi những cư dân có vị thế cao trong xã hội, dần dần sẽ có sự
dịch chuyển những người giàu có đến định cư và tạo thành một cực vị thế mới.
Động thái này được gọi là quá trình trưởng giả hóa, với hệ quả là giá cả tăng cao
gấp nhiều lần [17][18].
1.1.5. Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất đai
Đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là không gian của các
hoạt động kinh tế xã hội. Các hoạt động này có tính tập trung, mà từ đó hình thành
hệ thống các vị trí trung tâm các cấp khác nhau (Hoàng Văn Hùng, 2013)[10].
Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ
nhằm giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và
xã hội trong không gian được mô tả tính tập trung.
Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng
hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau.
Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trước tiên được nghiên
cứu về phân vùng sử dụng đất nông nghiệp và phát triển nghiên cứu về phân vùng
sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô hình kinh tế tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi
phí vận chuyển và chi phí đất đai bị ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý. Tuy nhiên,
vai trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển ngày càng kém quan trọng
trong sự hình thành các trung tâm và sự phân vùng chức năng đất đai (M.A. Friedl,
C.E. Brodley, 1998)[31].
Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết Vị thế - Chất
lượng, được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), là hệ quả của
sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai. Người
tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về vị thế và chất lượng sẽ lựa chọn
nơi định cư, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely,
2000)[25]. Mà từ đó hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau với
khoảng cách vị thế khác nhau tính từ vị trí trung tâm, sự phân vùng này minh họa
khoảng cách đến trung tâm vị thế (hình 1.5).

11

(Nguồn: Theo Trần Thành Hùng, 2011, Lý thuyết Vị thế - Chất lượng)
Hình 1. 5: Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian
Tóm lại, yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo quan điểm
của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của
đất đai.
Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất
lượng tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch
vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông
nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn.
Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư
và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Người có vị thế
xă hội cao hơn thì có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc
thuê đất với mức giá cao hơn. Do đó, giá đất, mục đích sử dụng đất và vị thế có mối
quan hệ chặt chẽ với nhau.


12

Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến phân
vùng chức năng đất đai trong không gian. Chi phí thời gian (T) được xác định bằng
công thức T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí trung tâm. T
cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu được từ
1 lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lưu thông là (t) (Hoàng Hữu Phê và Patrick
Wakely, 2000)[25].
Người có vị thế cao thì mức thu nhập tương ứng cao hơn, nên có giá trị đơn
vị thời gian cao hơn, sẽ cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí
thời gian lưu thông và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản

chi phí thời gian tiết kiệm được.
T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau qua công thức:
s = vt

T = 1/t = v/s.

Trong đó: T là biến số phản ánh vị thế của đất đai. Từ công thức trên nhận
thấy để tăng vị thế đất đai (T) thì phải tăng vận tốc lưu thông (v), hay giảm thiểu
khoảng cách (s). Vì vậy, khi hệ thống giao thông được cải tạo nâng cấp thì giá trị
đất đai tăng lên từ sự gia tăng vị thế đất đai.
Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một
loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai
nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai
được sử dụng đúng với mục đích tiềm năng. Khung giá đất đai do Chính phủ ban
hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định.
Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa
khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế
xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai. Bảng giá đất
đai do Ủy ban nhân dân các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm (Trần Thanh
Hùng, 2011)[11].
1.1.6. Hệ thống phân loại vùng giá trị
Để định giá đất đai trước tiên cần phân loại vùng giá trị (hay còn gọi là vùng
vị trí). Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực


13

địa lý mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của các điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau, có một
mức giá thị trường nhất định. Hiểu theo logic lý thuyết vị thế - chất lượng, vùng giá

trị là một khu vực địa lý mà tại đó các thửa đất có cùng một mức vị thế xã hội [6].
Số lượng vùng giá trị nhiều hay ít là do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội và pháp luật quy định. Nhìn chung số lượng vùng giá trị càng tăng
dày thì mức giá giữa các thửa đất trong vùng được xác định càng gần nhau và càng
sát với giá thị trường tại vùng đó.
Vùng giá trị được xác định trên thực tế căn cứ vào các đặc điểm về các điều
kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế, xã hội và pháp luật sau đây:
- Phân vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;
- Phân khu thị trường: khu vực đô thị, khu vực nông thôn và khu vực giáp
ranh; khu vực trung tâm, khu vực tiếp giáp trung tâm và khu vực ngoại vi;
- Phân loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp, đất ở;
- Phân loại đường giao thông: đường trục chính, đường nhánh, đường gom,
đường phố…;
- Phân loại theo khoảng cách tới trung tâm thành phố, chợ trung tâm nông
thôn, trung tâm khu dân cư nông thôn;
- Phân loại vị trí theo từng khu vực: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;
- Phân loại đô thị: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại
III, đô thị loại IV, đô thị loại V;
- Phân loại đường phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5;
- Phân loại vị trí theo từng đường phố: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;
- Phân loại theo khả năng sinh lời của đất nông nghiệp, của vị trí đất đô thị và
đất khu dân cư nông thôn.
Tuy nhiên, theo thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, hệ thống phân vùng
và vị trí rất đơn giản và thiếu tính định lượng nên phụ thuộc vào chuyên môn của
người định giá. Đối với đất nông nghiệp, vùng trong xây dựng bảng giá đất được


14

thực hiện theo 3 loại: vùng đồng bằng, vùng trung du và vùng miền núi (điều 4).
Còn vị trí được phân cấp từ vị trí 1 đến các vị trí tiếp theo.
Trong đó, vị trí 1 là vị trí có mức giá đất cao nhất hoặc mức giá đất bình quân
cao nhất trong xã, phường, thị trấn. Trường hợp không điều tra được giá đất thị
trường (không đủ 03 trường hợp chuyển nhượng) thì việc xác định loại vị trí phải
căn cứ vào năng suất cây trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất,
kinh doanh khác, khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất đến
nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung... Đối với
đất ở, vị trí được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền
của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt,
kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất,
có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất,
các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu
hạ tầng kém thuận lợi hơn [5].
Vị trí đất nông nghiệp được quy định cụ thể nhưng không chặc chẽ. “Vị trí số
1 áp dụng đối với đất có khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất
tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất so với thị trường tiêu thụ tập trung gần
nhất và thuận lợi nhất về giao thông. Các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi
có khoảng cách xa hơn và giao thông ít thuận lợi hơn” (khoản 7 điều 1 nghị định
123/2007/NĐ-CP). “Vị trí 1 bao gồm khu vực đất cùng điều kiện kinh tế - xã hội,
cùng kết cấu hạ tầng, cùng mục đích sử dụng đất: có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng
cách so với nơi cư trú, thị trường tiêu thụ, thị trường giao thông. Khoảng cách được
xác định là liền kề hoặc gần nhất. Nơi cư trú được xác định là trung tâm của thôn
(xóm, ấp, bản nơi có đất); thị trường tiêu thụ nông sản phẩm là chợ nông thôn, chợ
đô thị, nơi thu mua nông sản tập trung; đường giao thông bao gồm quốc lộ, tỉnh lộ;
đường liên huyện. Đối với nơi không có quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ thì căn cứ vào
đường giao thông liên xã; giao thông đường thủy (ở những nơi sử dụng giao thông
đường thủy là chủ yếu) bao gồm: sông, ngòi, kênh” (điều 1 mục II thông tư
145/2007/TT-BTC). Nhưng không quy định khoảng cách cụ thể dẫn đến các thửa