GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI

GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ
TẠI HÀ NỘI
۩۩۩
Việc quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất
nhạy cảm và phức tạp.Hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung
cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó
lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư... thế nhưng cơ
sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và
quyền sử dụng chung chưa rõ.
Tại Luật Nhà ở(2005), ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm
và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì;
thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí
bảo trì... Nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm
quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa
có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này.
Rồi thời gian tới đây, khi thực hiện xong hơn 500 dự án KĐTM, mà mỗi
dự án chiếm đất từ 20ha trở lên, trong đó có nhiều chung cư cao tầng, hình
thành một hệ thống chung cư sẽ là nơi cư trú của hàng triệu người thì những
mâu thuẫn mới phát sinh là không thể tránh khỏi và tiềm ẩn một nguy cơ xung
đột mới về lợi ích từ việc xác định quyền sở hữu.
Bộ luật Dân sự có 1 điều về sở hữu chung trong nhà chung cư nhưng mới
chỉ mang tính nguyên tắc về quản lý và sử dụng phần sở hữu chung này; còn
Luật Nhà ở dù đã liệt kê các phần sở hữu chung nhưng cũng chưa đầy đủ, nhất
là chế độ quản lý và sử dụng phần sở hữu chung này...; Quy chế quản lý sử
dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày
28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, cũng chỉ quy định về quản lý sử dụng
nhà chung cư mà chưa thể quy định chi tiết cụ thể về chế độ sở hữu đối với nhà
chung cư...
Do thiếu những căn cứ pháp lý, nhất là về chế độ sở hữu nên những mâu
thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang có
hiện tượng bị “ứ đọng”, nếu không được xử lý kịp thời thì vấn đề ngày càng trở

nên phức tạp dễ dẫn đến những bất ổn trong xã hội, mâu thuẫn triền miên giữa
nhà đầu tư với người sở hữu sử dụng căn hộ chung cư, gây cản trở cho việc triển
khai chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, không kiểm soát được nạn đầu cơ
bất động sản là nhà ở...
Một trong những giải pháp mà chúng tôi cho là ưu việt nhất để khắc phục
tình trạng nêu trên là bắt tay vào việc xây dựng “Luật Chung cư”.Luật có thể
được xây dựng và phát triển từ những điều luật,quy định nghị định bộ luật mà
chính phủ đã ban hành từ trước.
I.Quan điểm lập pháp của Luật Chung cư
1. Sở hữu, sử dụng, quản lý khu chung cư theo hướng chất lượng
cao và hiện đại là vấn đề mới của công tác lập pháp Việt Nam, khác hẳn
với cách nhìn đối với các khu tập thể trước đây.
2. Phân định rõ phần thuộc sở hữu chung và phần sở hữu riêng của
nhà chung cư cùng với quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng.
3. Từng bước xoá bỏ kiểu nhà tập thể cũ để xây dựng thành khu nhà
ở chung cư cao tầng hiện đại phù hợp với các tiêu chuẩn kỹ thuật mới.
4. Gắn liền với chính sách xã hội hoá việc xây dựng nhà ở, nhà ở
cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội...

II.Nội dung chủ yếu của “Luật Chung cư”
1.Quy định chất lượng nhà chung cư trước khi đưa vào sử dụng
Chất lượng tiêu chuẩn của 1 khu nhà chung cư:
+ về mặt quy hoạch :các khu chung cư phải được xây dưng gần các
khu trường học,chợ,siêu thị để tiện lợi cho các gia đình sống tại
đó.Không để tình trạng chợ cóc tập trung ngay dưới các khu chung cư
làm mất cảch quan đô thị,lại ảnh hưởng đến hạ tầng kĩ thuật của các khu
chung cư
+về mặt hạ tầng kĩ thuật:
Về chất lương công trình:đây quả thật là 1 vấn đề được quan tâm
nhiêu nhất hiên nay.Hầu như các khu nhà chung cư đều xuống cấp quá

nhanh.Nhất là các khu nhà ở tái định cư.vì vậy trong khâu kiểm
soát,giám sát công trình các chủ đầu tư phải có ghi rõ điều khoản về
trách nhiêm của mình trong công tác này.Nếu để người dân tố cáo về
chất lượng công trình thì chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiêm trước pháp
luật,phải bị tước giấy phép đầu tư.Ngoài ra có thể phải chịu trách nhiệm
hình sự.
Ngoài ra dưới mỗi khu chung cư phải có 1 vườn hoa hoặc hàng cây
xanh và 1 khoảng sân nhỏ làm chỗ vui chơi cho trẻ em.
Vì các quy định thiết kế theo mục đích sử dụng như các tiêu chuẩn
thiết kế về tải trọng tiêu chuẩn, tiêu chuẩn về cấp điện, thang máy, nơi
thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy… cũng rất khác nhau giữa nhà ở
chung cư và tòa nhà văn phòng. nên tại các khu chung cư cho thuê nhà
làm văn phòng thì chỉ cho phép thuê tầng trệt(tầng 1) để không ảnh
hưởng đến thang máy cũng như lợi ích công cộng khác của ngườ dân
sống trong toà nhà.Nếu các chủ đầu tư tại các khu nhà này vi phạm thì sẽ
chịu các hình thức xử phạt bằng hành chính cũng như hình sự.Bởi khi 1
toà nhà chung cư được xây dưng để sử dụng trong 50 năm.60 năm mà bị
sử dụng sai mục đích(quá tải về thang máy cũng như số người sống và
làm việc trong khu nhà) sẽ làm giảm tuổi thọ của khu nhà đi rất
nhanh,ảnh hưởng lớn đến công tác đô thị hoá của thành phố.
2. Chế độ sở hữu nhà chung cư:
a. Sở hữu chung - đối tượng? Chủ sở hữu là cộng đồng các chủ sở
hữu căn hộ chung cư.
. "Phần sở hữu chung" trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện
tích thuộc sở hữu riêng quy định tại phần sở hữu riêng
+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật
dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường
bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành
lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ

thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát
thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác
không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
Các chủ sở hữu có trách nhiệm và quyền hạn như thế nào trong
việc sử dụng “phần sỏ hữu chung” cần được nêu rõ.

b. Sở hữu riêng - đối tượng? Chủ sở hữu là tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân...
"Phần sở hữu riêng" trong nhà chung cư bao gồm:
+Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia
gắn liền với căn hộ đó;
+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu
riêng theo quy định của pháp luật
+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần
diện tích thuộc sở hữu riêng.
Các chủ sở hữu có trách nhiệm và quyền hạn như thế nào trong
việc sử dụng “phần sỏ hữu riêng” cần được nêu rõ.
c. Quyền lợi và nghĩa vụ của các loại chủ sở hữu (quá trình hình
thành, thủ tục đăng ký và trình tự vận hành..).ai sẽ trả tiền sử dụng đất
khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Ai là người sở hữu tầng 1, tầng
hầm và tầng thượng của nhà chung cư? Ai có trách nhiệm chăm sóc vườn
hoa, cây cảnh trong khuôn viên khu chung cư?

3. Chế độ sử dụng nhà chung cư
a. Sử dụng phần thuộc sở hữu chung - bảo dưỡng và vận hành các
trang thiết bị kỹ thuật chung của nhà chung cư.
Các chủ đầu tư có quyền hạn và trách nhiệm bảo dưỡng ,vận
hành các trang thiết bị kĩ thuật chung của khu nhà.Bảo trì nhà chung cư
bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa

lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư. Việc bảo trì
có thể áp dụng và phát triển theo quy đinh tại thông tư số 08/2006/TT-
BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác
bảo trì công trình xây dựng.
Việc bảo trì nhà chung cư phải do tổ chức có tư cách pháp nhân
và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc
bảo trì.
b. Sử dụng phần thuộc sở hữu riêng - các giới hạn về quyền sử dụng,
quyền định đoạt tài sản là hộ chung cư.
Các hộ gia đình không được phép thay đổi kết câú của căn hộ.Cơi
nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc
phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục