Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố đà nẵng 001

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

---------------oOo---------------

VÕ ĐẠI HIỆP

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội - Năm 2014


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

---------------oOo---------------

VÕ ĐẠI HIỆP

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh
Mã số

: 60 34 05

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

NGƢỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ PHI NGA

Hà Nội - Năm 2014

i


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho
người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng” là công trình nghiên cứu
của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, nếu sai trái, tôi
xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Tác giả luận văn

Võ Đại Hiệp

ii


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2
3. Tình hình nghiên cứu.................................................................................. 2
4. Giới hạn nghiên cứu................................................................................... 5

5. Phƣơng pháp nghiên cứu........................................................................... 6
6. Đóng góp mới của đề tài............................................................................. 6
7. Cấu trúc của đề tài...................................................................................... 6
CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ
Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP..................................................................... 7
1.1. NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP........................................................ 7
1.1.1. Một số khái niệm trên thế giới về nhà ở.....................................................7
1.1.2. Khái niệm về nhà ở xã hội - Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam. 9
1.1.3. Khái niệm về ngƣời (hộ) thu nhập thấp................................................... 10
1.1.4. Đặc điểm và vai trò của nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp..........................11
1.1.5. Đối tƣợng cung cấp và quản lý nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp..............15
1.1.6. Đối tƣợng thụ hƣởng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp............................. 16
1.1.7. Điều kiện đƣợc mua, thuê, thuê mua nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp.....16
1.1.8. Hợp đồng và trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. 19

1.1.9. Giải pháp cho đối tƣợng muốn sở hữu nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp...22
1.2. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP.............................. 22
1.2.1. Khái niệm phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp...............................22
1.2.2. Nội dung phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp................................. 23
1.2.2.1. Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp về mặt số lượng.............23
1.2.2.2. Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp về loại hình cung ứng, dịch
vụ

cung cấp và nâng cao chất lươngg̣ nhàở................................................................... 23
1.2.3. Những nhân tốảnh hƣởng đến phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
33
1.2.3.1. Những nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà ở cho người thu nhập thấp
...................................................................................................................... 33

iii


1.2.3.2. Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở cho người thu nhập thấp . 35

1.3. CÁC CÔNG CỤ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP .. 39
1.3.1. UBND tỉnh, thành phố............................................................................. 39
1.3.2. Sở Xây dựng............................................................................................ 39
1.3.3. Sở Tài nguyên và Môi trƣờng................................................................. 40
1.3.4. Sở Kế hoạch và Đầu tƣ........................................................................... 40
1.3.5. UBND cấp quận (huyện), phƣờng (xã)................................................... 40
1.3.6. Sở Lao động - Thƣơng binh và Xã hội, Liên đoàn Lao động..................40
1.3.7. Hệ thống ngân hàng................................................................................. 40
1.3.8. Cơ quan quản lý....................................................................................... 41
1.3.9. Cơ quan nghiên cứu, dự báo.................................................................... 41
1.4. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ TRONG NƢỚC VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP.......................................................................... 41
1.4.1. Kinh nghiêṃ của một số nƣớc trên thế giới............................................. 41
1.4.1.1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hàn Quốc41
1.4.1.2. Kinh nghiệm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Singapore43
1.4.2. Kinh nghiêṃ của môṭsố địa phƣơng trong nƣớc.....................................46
1.4.2.1. Kinh nghiệm thành phố Hà Nội....................................................... 46
1.4.2.2. Kinh nghiệm thành phố Hồ Chí Minh.............................................. 48
1.4.2.3. Kinh nghiệm tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu............................................... 49
1.4.3. Những bài học kinh nghiệm đúc rút cho Việt Nam và thành phố Đà Nẵng
........................................................................................................................... 50
1.4.3.1. Kinh nghiệm quốc tế........................................................................ 50
1.4.3.2. Kinh nghiệm trong nước.................................................................. 53
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU
NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG.......................................... 54

2.1. ĐẶC ĐIỂM VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI ẢNH
HƢỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG...................................................................... 54
2.1.1. Đặc điểm vềđiều kiêṇ tự nhiên................................................................. 54

iv


2.1.2. Đặc điểm về kinh tế - xã hội.................................................................... 56
2.1.3. Đánh giá tác động của các yếu tố tự nhiên - kinh tế - xã hội đến việc phát triển

nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.............................62
2.1.3.1. Thuận lợi......................................................................................... 62
2.1.3.2. Khó khăn......................................................................................... 62
2.2. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG....................................................................................... 63
2.2.1. Điều kiện nhà ở hiện tại của thành phố Đà Nẵng.....................................63
2.2.2. Cân đối cung - cầu về nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại TP.Đà Nẵng....64
2.2.3. Giá nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Đà Nẵng trong những năm
gần đây..................................................................................................................... 65
2.3. HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP
THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.ĐÀ NẴNG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY.....................66
2.3.1. Một số quy định pháp quy và các chƣơng trình phát triển nhà ở cho ngƣời thu

nhập thấp của thành phố Đà Nẵng........................................................................... 66
2.3.2. Các nhà đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Đà Nẵng. .68
2.3.3. Kết quả phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Đà Nẵng...............70
2.3.3.1. Phát triển về diện tích nhà ở cho người thu nhập thấp....................70
2.3.3.2. Phát triển vềdicḥ vu cg̣ ung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp........71
2.3.3.3. Thưcg̣ trangg̣ vềchất lượng nhà ở cho người thu nhập thấp................71

2.3.4. Những hạn chế trong phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn
thành phố Đà Nẵng vànguyên nhân trong thời gian qua.......................................... 73
2.3.5. Điều tra về nhu cầu trong thời gian tới và các vấn đề liên quan đến nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng............................................. 74
2.3.5.1 Biểu mẫu điều tra............................................................................. 74
2.3.5.2 Xây dựng bảng câu hỏi..................................................................... 74
2.3.5.3. Phạm vi và đối tượng điều tra......................................................... 74
2.3.5.4. Phương pháp điều tra và đánh giá.................................................. 74
2.3.5.5. Thời gian thực hiện và kết quả điều tra........................................... 75

v


CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO

̃

NGƢỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀNĂNG Đ ẾN
NĂM 2020............................................................................................................................................ 81
3.1. DỰ BÁO NHU CẦU NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2013 - 2020....................................81
3.1.1. Dự báo nhu cầu nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà
Nẵng đến năm 2020................................................................................................. 81
3.1.2. Nguyện vọng, khả năng thanh toán vàloại hình nhà ở đƣợc ƣa chuộng. .81
3.1.2.1. Nguyện vọng.................................................................................... 81
3.1.2.2. Khả năng thanh toán khi đăng ký mua nhà ở cho người thu nhập
thấp của các nhóm đối tượng.................................................................................. 83
3.1.2.3. Các loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay đang
được ưa chuộng....................................................................................................... 85
3.2. QUAN ĐIỂM, NGUYÊN TẮC VÀ ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP.......................................................................... 85
3.2.1. Quan điểm................................................................................................ 85
3.2.2. Nguyên tắc............................................................................................... 87
3.2.3. Đinḥ hƣớng phát triển............................................................................. 88
3.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP
THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ĐẾN NĂM 2020................... 89
3.3.1. Cơ sở đề xuất giải pháp........................................................................... 89
3.3.2. Đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn

thành phố Đà Nẵng đến năm 2020........................................................................... 89
3.3.2.1. Giải pháp về huy động vốn đầu tư phát triển..................................89
3.3.2.2. Giải pháp về trợ giúp tài chính........................................................ 90
3.3.2.3. Giải pháp về phân phối nhà ở cho người thu nhập thấp..................92
3.3.2.4. Giải pháp về tăng cường công tác tổ chức quản lý..........................93
3.3.2.5. Nhóm giải pháp hỗ trợ về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
..................................................................................................................... 95
KẾT LUẬN.......................................................................................................... 104
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................ 106
QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (Bản scan)
PHỤ LỤC

vi


KÝ HIỆU CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

CBCNVC

: Cán bộ công nhân viên chức

GTGT

: Giá trị gia tăng

GPD

: Tổng sản phẩm trong nƣớc

KĐT

: Khu đô thị

KCC

: Khu chung cƣ

KCN

: Khu công nghiệp

KT-XH

: Kinh tế - Xã hội

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TMCP

: Thƣơng mại cổ phần

NH

: Ngân hàng

TP

: Thành phố

USD

: Đô la Mỹ

UBND

: Ủy ban nhân dân

MTTQ

: Mặt trận Tổ quốc

vii


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH

Số hiệu

Danh mục
1.1

Tiêu chí ch

thuê mua n
2.1

Dự báo dân

2.2

Điều kiện n

nhà ở thu n
2.3

Danh mục c

2.4

Tổng diện

2.5

Ý kiến đán

kế tại các k

2.6

Kết quả kh

2.7

Kết quả kh

2.8

Kết quả kh

muốn đối v
2.9

Kết quả kh

việc thực h
nhập thấp
2.10

Kết quả kh

2.11

Kết quả kh

2.12

Kết quả kh

sách ƣu đã
nhập thấp
3.1

viii

Nguyện vọ


Danh mục biểu đồ
1.1

Mối quan hệ giữa Cầu

1.2

Mối quan hệ giữa Cầu

2.1

Tăng trƣởng kinh tế Đ

2.2

Cơ cấu kinh tế Đà Nẵn
Danh mục hình

2.1

Các công trình nhà ở x
vào sử dụng tại thành

ix


MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài
Chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần

thiết để phát triển con ngƣời một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để
phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển của đất nƣớc. Do vậy,
phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nƣớc, của xã hội và của ngƣời dân.
Ngày nay, Nhà nƣớc đã xóa bỏ hầu hết chế độ bao cấp về nhà ở trƣớc đây,
chuyển sang cơ chế tự chủ về nhà ở cho ngƣời dân. Qua đó, nhằm huy động mọi
tiềm năng của nhân dân để duy trì, ổn định và phát triển nhà ở, góp phần thực hiện
chính sách an sinh xã hội và phát triển đất nƣớc.
Trong bối cảnh nền kinh tế vẫn đang khó khăn và chƣa có nhiều chuyển biến,
các doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế trong và ngoài nƣớc vẫn chú trọng đầu tƣ vào
các dự án xây dựng nhà ở sang trọng, biệt thự, căn hộ đắt tiền bán cho ngƣời giàu
để có lợi nhuận cao và mau thu hồi vốn. Trong khi đó, sự chăm lo về chỗ ở cho
ngƣời dân có thu nhập thấp chƣa đƣợc quan tâm đúng mức đã tạo nên sự phân hoá
về mặt xã hội và chênh lệch về mức sống giữa các tầng lớp dân cƣ. Đây là vấn đề
cần phải đƣợc nghiên cứu và tìm biện pháp khắc phục.
Ở
thành phố Đà Nẵng, quá trình đô thị hóa ngày càng sâu rộng, đất
chật ngƣời
đông, diện tích đất ở ngày càng bị thu hẹp đáng kể, do vậy, nhu cầu về nhà ở của

ngƣời dân tại khu vực đô thị là rất lớn. Bên cạnh đó, tình trạng các khu nhà tạm bợ,
xuống cấp vẫn tồn tại làm mất cảnh quan đô thị, điều kiện sống và sinh hoạt chật
chội làm ảnh hƣởng đến môi trƣờng sống chung, ngƣời dân ở đây phần lớn đều
thuộc tầng lớp lao động có thu nhập thấp và trung bình, họ luôn có nhu cầu chính
đáng về nhà ở để ổn định cuộc sống và yên tâm làm việc.
Để giải quyết vấn đề trên, luôn đi đầu và đón đầu trong việc thực hiện các
chính sách phát triển với mục đích trở thành một thành phố hiện đại và văn minh,
Đà Nẵng đã có những quyết sách về phát triển kinh tế - xã hội, về đảm bảo an sinh
xã hội mang tính lâu dài và bền vững. Chƣơng trình “3 có” (có nhà ở, có việc làm,

1


có lối sống văn minh đô thị) mà thành phố đang thực hiện đã mang lại hiệu quả cao
và đƣợc sự đồng thuận rất lớn từ phía chính quyền và ngƣời dân. Trong đó, vấn đề
“có nhà ở” luôn đƣợc quan tâm hàng đầu và mang tính thời sự cao. Đặc biệt là nhà
ở

cho ngƣời có thu nhập thấp.
Trong bối cảnh tình hình kinh tế phát triển chậm lại do ảnh hƣởng suy thoái

toàn cầu, Chính phủ đã đƣa ra nhiều giải pháp ứng phó, trong đó có chính sách kích
cầu. Theo đó, tăng chi cho ngành kết cấu hạ tầng và phát triển nhà ở cho ngƣời thu
nhập thấp sẽ góp phần tăng trƣởng kinh tế, kích thích thị trƣờng bất động sản phát
triển và kéo theo sự tăng trƣởng của nhiều ngành khác. Tuy nhiên, khi kinh tế suy
giảm thì các ngành sẽ giảm nhiệt, thậm chí “đóng băng” vì các nhu cầu dừng lại, chỉ
có nhu cầu nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là luôn luôn tồn tại. Và nếu nhu cầu này
đƣợc thỏa đáng thì sẽ trở thành nguồn cầu to lớn cho thị trƣờng bất động sản. Do
vậy, việc phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là rất cần thiết hiện nay.
Với nhận định trên, tôi đã chọn đ ề tài: “Thực trạng và giải pháp phát triển

nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng” với mục đích
tìm các giải pháp tăng quỹnhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, tăng khảnăng tiếp câṇ
nhà ở và tạo đƣợc chỗ ở ổn định cho ngƣời dân, tạo cảnh quan văn minh đô thị, góp
phần thực hiện chính sách an sinh xã hội và tiến trình phát triển KT-XH của thành
phốĐàNẵng nói riêng và đất nƣớc nói chung.
2.

Mục tiêu nghiên cứu
- Hê ̣thống hóa cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về phát triển nhà ở cho

ngƣời thu nhập thấp để hình thành khung nội dung nghiên cứu cho đề tài.
- Đánh giá thực trạng phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại thành phố
Đà Nẵng, chỉ ra nhƣƣ̃ng thành công và

các vấn đề tồn taịcần phải giải quy

ết

trong phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn thành phố.
- Đềxuất các giải pháp và kiến nghị nhằm

thúc đẩy phát triển nhà ở cho

ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Đà Nẵng.
3.

Tình hình nghiên cứu
3.1. Nghiên cứu trong nước
Đa cƣ̃ ó rất nhiều nghiên cứu về vấn đề xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp

2


ở nƣớc ta hiện nay. Mỗi tác giả đề cập đến từng vấn đề cụ thể:
Nghiên cứu của Ths. Phí Thị Thu Hƣơng về “Nhà ở cho người có thu nhập
thấp: Một thị trường cần thiết và đầy tiềm năng” trên Tạp chí Kinh tế và dự báo, số
tổng quan kinh tế- xã hội Việt Nam (năm 2008). Bài báo đã mổ xẻ vấn đề nhà ở cho
ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội ở khía cạnh xem xét mối
quan hệ cung - cầu hiện tại về nhu cầu nhà ở tại địa phƣơng. Qua đó, đƣa ra những
giải pháp nhằm phát triển thị trƣờng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp, phù hợp với
tình hình hiện có ở địa phƣơng nghiên cứu.
Ths. Diệp Đình Chung với Luận văn “Nghiên cứu thị trường nhà ở cho người thu
nhập trung bình và thấp tại thành phố Hồ Chí Minh” (năm 2009). Ngoài thực trạng nhà
ở tại thành phố Hồ Chí Minh, một số dự án tiêu biểu về nhà ở cho ngƣời thu nhập trung
bình và thấp, thuận lợi và khó khăn của các dự án, thị hiếu của nhóm khách hàng thu
nhập trung bình và thấp khi lựa chọn nhà chung cƣ, tác giả còn phân tích đối thủ cạnh
tranh của phân khúc thị trƣờng từ thực tiễn kết quả nghiên cứu cho Dự án Thu Duc
House. Qua đó tìm ra giải pháp để phát triển phân khúc thị trƣờng.
TS. Nguyễn Ngọc Điện với Chuyên đề Nhà ở xã hội, kinh nghiệm của các nước phát
triển (2009), trích dẫn trong nguồn: />&newsid=49785&fld=HTMG/2009/0412/49785 đã tìm hiểu khá kỹ về tình hình nhà ở xã
hội ở các nƣớc phát triển. Ở các nƣớc phát triển, nhà ở xã hội chủ yếu dành cho ngƣời có
thu nhập ổn định thuộc loại thấp so với mặt bằng chung. Ngƣời quan tâm đến loại nhà

ở này thƣờng là lao động phổ thông thuộc các ngành nghề, cả trong hai khu vực công
và tƣ. Các chung cƣ xã hội còn có thể dành cho những ngƣời thuộc các thành phần
khác, nhƣ sinh viên hoặc công chức trẻ, nhƣng sự hiện diện của họ không mang tính
tiêu biểu. Tƣ tƣởng chủ đạo của chính sách nhà ở xã hội ở các nƣớc phát triển là làm
thế nào để ngƣời có thu nhập thấp đƣợc định cƣ trong những điều kiện tốt nhất có thể.
Điều đó cần thiết cho việc bảo tồn lực lƣợng lao động không thể thiếu trong xã hội.
Ngƣời có thu nhập thấp có hai sự lựa chọn: Mua hoặc thuê căn hộ. Nếu ngƣời thu

nhập thấp có nhu cầu vay vốn mua căn hộ thì sẽ đƣợc ƣu tiên tiếp câṇ với nguồn vốn ƣu
đãi cả về lãi suất và thời hạn vay. Lãi vay có thể thấp hơn mức lãi suất cơ bản, còn thời

3


hạn hoàn trả nợ gốc thƣờng rất dài, có khi đến hết, thậm chí dài hơn một đời ngƣời.
Để có thể tiếp cận hệ thống dịch vụ tín dụng ƣu đãi này, ngƣời vay phải thoả mãn
các điều kiện để đƣợc gọi là ngƣời có thu nhập thấp. Việc thẩm định tƣ cách ngƣời
có quyền mua nhà ở xã hội đƣợc thực hiện bởi một cơ quan hoàn toàn độc lập với
tất cả các chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội.
Nhiều chủ thể đƣợc luật pháp yêu cầu tham gia xây dựng và phát triển quỹ nhà ở
xã hội. Với tƣ cách là ngƣời chịu trách nhiệm chính trong việc xây dựng hệ thống an
sinh và phúc lợi chung, nhà nƣớc đứng đầu danh sách. Pháp luật cũng đòi hỏi các dự
án xây dựng khu dân cƣ mang tính chất kinh doanh phải dành một tỷ lệ tối thiểu nhà ở
đƣợc xây dựng để làm nhà ở xã hội. Chủ doanh nghiệp sử dụng nhiều công nhân lao
động toàn thời gian cũng có trách nhiệm dành một phần lợi nhuận để đầu tƣ xây dựng
nhà ở xã hội dành cho công nhân, nhằm giúp họ và gia đình ổn định cuộc sống.

PGS.TS. Lê Văn Đính và TS. Hồ Kỳ Minh, đồng chủ trì nhóm nghiên cứu và
là tác giả Cuốn sách “Xây dựng chính sách nhà ở cho hộ thu nhập thấp trên địa
bàn thành phố Đà Nẵng” (năm 2013) đã đề cập đến một số vấn đề về cơ sở lý luận
và thực tiễn về giải quyết nhà ở thu nhập thấp, thực trạng thị trƣờng và chính sách
nhà
ở thu nhập thấp ở Đà Nẵng. Qua đó, đề xuất các giải pháp nhằm xây dựng và hoàn
thiện chính sách nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
3.2. Nghiên cứu ngoài nước
Trong tác phẩm Nhà ở cho người thu nhập thấp: Bài học từ Singapore của Sim
Loo Lee (2009), Nxb Lao Động, Hà Nội đã đề cập: Giải quyết một vấn đề thực tế
mà Việt Nam hiện nay đang gặp phải là các doanh nghiệp bất động sản ít mặn mà

trong việc đầu tƣ xây dựng nhà xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp mà nguyên nhân
chính là tỷ suất lợi nhuận thấp, thủ tục cấp phép thiết kế xây dựng, đóng tiền sử
dụng đất,… rƣờm rà, mất nhiều thời gian, làm ảnh hƣởng chi phí đầu vào. Trong
khi đó, theo kinh nghiệm của Singapore: Từ một nƣớc đại đa số ngƣời dân sống
trong các khu ổ chuột, khu định cƣ lụp xụp, nhếch nhác, đến nay 91% ngƣời dân
Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% ngƣời dân đƣợc sở hữu nhà ở giá thấp.

4


Singapore và Hongkong là hai đất nƣớc nổi tiếng ở châu Á về việc phát triển và giải
quyết tốt vấn đề nhà ở xã hội cho ngƣời dân. Để có đƣợc kết quả này, từ những
năm 1960, Singapore đã thiết lập những định chế rất quan trọng trong việc quy
hoạch và phát triển nhà ở giá thấp. Cũng theo Sim Loo Lee: "Tại Singapore, từ năm
1960, chúng tôi đã thành lập Cơ quan Phát triển nhà ở chuyên phụ trách về quy
hoạch quỹ đất (HDB), xây dựng và trợ cấp cho vay đối với ngƣời mua nhà giá thấp.
Chúng tôi cũng đã thành lập Quỹ tiết kiệm Trung ƣơng, quỹ này phụ trách chỉ đạo
các tổ chức tuyển dụng lao động đóng 13% và ngƣời lao động đóng góp lƣơng
hàng tháng 20% vào quỹ nhƣ một khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử
dụng mua nhà". Tại Singapore, các tổ chức tƣ nhân tham gia vào xây dựng nhà ở
cho ngƣời thu nhập thấp thƣờng xuyên nhận đƣợc sự hỗ trợ của nhà nƣớc và các
thủ tục hành chính rõ ràng và đƣợc thực hiện nhanh chóng. Để đẩy mạnh các dự án
xây dựng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp, vấn đề quỹ đất cũng đang là khó khăn
với các doanh nghiệp bất động sản. Nhƣ vậy, trong thời điểm kinh tế khó khăn nhƣ
hiện nay, kích cầu thông qua việc đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội đang đƣợc Chính
phủ rất quan tâm. Việc tham khảo kinh nghiệm thành công từ những nƣớc lân cận
để đẩy mạnh mảng đầu tƣ này sẽ rất hữu ích.
Qua nhƣƣ̃ng nghiên cƣƣ́u điển hinh ̀ nói trên , ta nhận thấy nghiên cứu về vấn đề
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp còn khá mới mẻ, chƣa có bề dày về lịch sử nghiên
cứu, số lƣợng bài nghiên cứu còn ít và nhỏ lẻ, đặc biệt là nghiên cứu đối với địa bàn

thành phố Đà Nẵng. Do vậy đây là chỗ trống trong nghiên cứu mà tác giả của luận
văn này muốn hƣớng tới.
4. Giới hạn nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cƣƣ́u các vấn đề về kinh tế và quản lý nhằm phát triển nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Vềnội dung : nghiên cứu việc phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp,
tâp ̣ trung vào loại hình nhà ở dạng căn hộ chung cƣ cao tầng do Nhà nƣớc và các

5


doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Vềkhông gian: nghiên cƣƣ́u trên điạ bàn thành phố Đà Nẵng.
- Về thời gian: từ năm 2009 đến nay.
5.

Phƣơng pháp nghiên cứu
Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu trên, tác giả đã sử dụng phƣơng pháp thống

kê, mô tả, phân tích, so sánh kết hợp với thu thập số liệu điều tra, khảo sát nhằm
phục vụ cho công tác nghiên cứu.
Tác giả thu thập và sử dụng số liệu kết quả điều tra, khảo sát của Sở Xây dựng
và Viện Nghiên cứu phát triển KT-XH Đà Nẵng nhằm làm rõ các vấn đề về thực
trạng, đồng thời làm cơ sở để so sánh, dự báo và đề xuất các giải pháp phát triển nhà
ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Đà Nẵng.
6.

Đóng góp mới của đề tài

Tìm ra những giải pháp thiết thực để phát triển loại hình nhà ở chung cƣ cho

ngƣời thu nhập thấp. Qua đó xác định đƣợc mô hình và phƣơng thức giải quyết vấn
đề nhà ở cho ngƣời dân có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
7.

Cấu trúc của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo, bài

nghiên cứu bao gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Một số vấn đề lý luận chung về phát triển nhà ở cho ngƣời thu
nhập thấp.
Chƣơng 2: Thực trạng phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại trên địa
bàn thành phố Đà Nẵng.
Chƣơng 3: Định hƣớng và giải pháp phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đến năm 2020.

6


CHƢƠNG 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
1.1. NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
1.1.1. Một số khái niệm trên thế giới về nhà ở
- Nhà ở xã hội:
Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện tại các nƣớc Anh, Mỹ, Canada
vào thập niên 1970, sau đó lan rộng sang các nƣớc khác nhƣ Nhật Bản, Hàn Quốc,
… Là một loại nhà cung cấp cho những ngƣời không có thu nhập, hoặc có nhƣng

không đáng kể. Họ là những ngƣời không thể tự mình kiếm đƣợc một chỗ ở, thông
thƣờng là ngƣời vô gia cƣ, ngƣời già đơn thân, ngƣời bị tật nguyền, ngƣời đau
yếu không nơi nƣơng tựa, những ngƣời sau khi mãn hạn không còn sức lao động,…
Loại nhà này trong nhiều trƣờng hợp đƣợc gọi là nhà từ thiện, đa phần là thuộc sở
hữu nhà nƣớc, ngoài ra còn có hiệp hội, tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy
trì cuộc sống của ngƣời dân trong xã hội.
Tùy từng trƣờng hợp cụ thể mà ngƣời đăng ký ở nhà ở xã hội có thể đƣợc
miễn phí hoàn toàn hoặc đƣợc thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thƣờng đƣợc
các tổ chức từ thiện, tổ chức phi chính phủ, các cá nhân chi trả thông qua các quỹ
mà không chi trả trực tiếp cho ngƣời sử dụng vì sợ họ chi tiêu phung phí.
Đặc điểm chính của loại nhà này là ngƣời sử dụng không có quyền sở hữu,
không đƣợc chuyển nhƣợng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng trong thời
hạn từ 10 đến 15 năm. Họ phải có cam kết về mặt pháp lý và chịu sự quản lý chung
về mọi mặt bởi một tổ chức Chính phủ.
- Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp:
Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là thuật ngữ chỉ về những căn nhà, tòa nhà đƣợc
xây dựng bởi chính quyền cùng với sự ủng hộ của những ngƣời hảo tâm nhằm giải
quyết nhu cầu về chỗ ở cho những ngƣời có thu nhập thấp, ngƣời có hoàn cảnh khó
khăn về kinh tế, hoặc những ngƣời đang làm việc nhƣng gặp khó khăn trong

7


việc bố trí, sắp xếp nhà ở thông qua hình thức Nhà nƣớc xây dựng rồi cho thuê hoặc
bán cho những đối tƣợng này với giá ƣu đãi.
Điều khác biệt so với nhà ở xã hội là nhà ở thu nhập thấp là một loại sản phẩm
hàng hóa không phải làm từ thiện mà là để bán. Đối tƣợng mua là ngƣời có thu
nhập thấp có thể từ lƣơng, tiền làm công, nhƣng do số tiền kiếm đƣợc ít, chỉ đủ
trang trải chi tiêu cho cuộc sống và tích lũy chút ít nên không thể nào mua đƣợc nhà
ở nếu không có sự hỗ trợ nào đó từ nhiều phía. Loại nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp

thƣờng có giá rẻ hơn so với các loại nhà khác. Lý do:
Thứ nhất, loại nhà này có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp, có khi
vài ba căn hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh, không sử dụng các thiết bị
đắt tiền, không có thang máy, không dùng các thiết bị vệ sinh cao cấp, không dùng
những họa tiết trang trí cầu kỳ, không có các dịch vụ tiện ích xa xỉ nhƣ hồ bơi, sân
tennis,… nhƣng nó vẫn đảm bảo độ bền vững với những tiêu chí xây dựng cơ bản.
Thứ hai, loại nhà này đƣợc Chính phủ giảm hoặc miễn một số các loại thuế
cho chủ đầu tƣ nhƣ thuế đất. Ngoài ra, Chính phủ còn hỗ trợ tài chính thông qua
việc can thiệp để đƣợc vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần tiền
đền bù giải tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính thông qua việc can thiệp đƣợc
giảm giá vật liệu xây dựng.
Thứ ba, ngƣời mua đƣợc giảm giá bán căn hộ có khi chỉ bằng giá thành căn hộ
và trả dần trong vòng 15 - 20 năm mà không tính lãi hoặc lãi suất rất thấp. Để nhà
đầu tƣ không bị thiệt thòi, Chính phủ thƣờng ƣu tiên cho họ một số công trình khác
có lợi nhuận cao hơn để bù đắp vào.
Ngƣời mua nhà có thể có quyền sở hữu theo luật định, tức là có quyền đƣợc
mua, bán, cho, tặng. Tuy nhiên, Chính phủ mỗi nƣớc sẽ có những cách thức quản lý
khác nhau về việc này. Ví dụ: Ở Hàn Quốc, do đƣợc hƣởng nhiều ƣu đãi nên ngƣời
mua không đƣợc tự do mua bán, sang nhƣợng, khi muốn bán, ngƣời sử dụng phải
bán lại cho Quỹ nhà của Chính phủ theo giá thỏa thuận để cơ quan quản lý nhà điều
tiết cho ngƣời khác.
- Nhà ở giá rẻ:
Nhà ở giá rẻ là một loại hình nhà ở thƣơng mại đƣợc lƣu thông tự do trên thị

8


trƣờng nhƣ các nhà ở giá cao hay giá trung bình, tức là việc mua bán hay cho thuê
không phải chịu những ràng buộc đặc thù gì theo cơ chế “xin - cho”. Ngƣời mua
nếu có đủ tiền thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ muốn.

1.1.2. Khái niệm về nhà ở xã hội - Nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt
Nam - Nhà ở xã hội:
Là loại hình nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng bằng nguồn ngân sách Nhà nƣớc, là
tài sản của Nhà nƣớc và chỉ đƣợc dùng để cho thuê. Nhà ở xã hội tại đô thị phải là
loại nhà chung cƣ đƣợc thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về
xây dựng và có số tầng đúng theo quy định của từng loại đô thị; diện tích mỗi căn
2

2

hộ không quá 60m sàn nhƣng không đƣợc nhỏ hơn 30m sàn và đƣợc hoàn thiện
theo cấp, hạng nhà ở; phải đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
theo quy định của từng loại đô thị.
Theo quy định chung thì nhà ở xã hội đƣợc xây dựng bằng nguồn vốn ngân
sách Nhà nƣớc dùng để cho thuê, không đƣợc phép bán, trừ những trƣờng hợp Nhà
nƣớc có nhu cầu bán để tái đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội khác thì Bộ Xây dựng sẽ
nghiên cứu, trình Chính phủ phê duyệt chính sách, cơ chế bán đối với loại nhà này.
Và theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy
định: Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nƣớc hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tƣợng
quy định tại Luật Nhà ở và theo cơ chế do Nhà nƣớc quy định. Nhƣ vậy, doanh
nghiệp, tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế cũng đầu tƣ xây dựng nhà ở
xã hội để bán, cho thuê và cho thuê mua.
- Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp:
Là loại hình nhà ở chung cƣ cao tầng dùng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối
với ngƣời có thu nhập thấp sống ở đô thị, đƣợc đầu tƣ bằng nguồn vốn thƣơng mại
của các doanh nghiệp cùng với một số ƣu đãi, khuyến khích của Nhà nƣớc. Vì thế,
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là loại hình nhà ở thƣơng mại, có sự điều tiết của
2

Nhà nƣớc về diện tích (không đƣợc quá 70m ), giá cả, điều kiện và đối tƣợng
đƣợc mua, thuê, thuê mua đối với loại nhà này.
Mặc dù Luật Nhà ở đã ban hành từ năm 2005 nhƣng 04 năm sau mới có một số

9


văn bản pháp quy về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tên gọi “nhà ở xã hội” trong các văn bản
pháp quy dƣới luật lại đƣợc đổi thành “nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp”. Tiếp đến, Thủ
tƣớng Chính phủ phê duyệt “Chiến lƣợc nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến
năm 2030” quy định rõ 8 nhóm đối tƣợng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở,
không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trƣờng sẽ đƣợc tập trung, ƣu tiên giải
quyết đã thể hiện sự quan tâm của Chính phủ đối với lĩnh vực nhà

ở

xã hội - nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp.
Nhƣ vậy, có thể khẳng định rằng: Hiện nay, “Nhà ở xã hội” và “Nhà ở cho

ngƣời thu nhập thấp” đƣợc hiểu là giống nhau, đều là loại hình nhà dạng căn hộ
chung cƣ đƣợc đầu tƣ xây dựng để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tƣợng là
thành phần khó khăn về chỗ ở trong xã hội mà không có điều kiện tự cải thiện, gọi
chung là đối tƣợng thu nhập thấp. Trong đó, các dự án đƣợc đầu tƣ xây dựng bằng
nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc thì chỉ đƣợc dùng để cho thuê, trƣờng hợp bán thì
phải có chủ trƣơng, cơ chế riêng của Nhà nƣớc; các dự án đƣợc đầu tƣ xây dựng
bằng nguồn vốn (tự có, vay, huy động) của doanh nghiệp thì đƣợc bán, cho thuê và
cho thuê mua theo quy định chung.
Theo ý kiến của ngƣời viết, Nhà nƣớc ta cần có quy định thống nhất một tên
gọi chung cho “Nhà ở xã hội” và “Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp”, tránh tình trạng
các dự án đặt tên bị chồng chéo, nhiều dự án sử dụng nhập nhằng cả tiếng Việt và

tiếng nƣớc ngoài, dễ bị nhầm lẫn với các dự án nhà ở thƣơng mại cao cấp và các dự
án nhà ở khác, gây khó khăn cho việc triển khai thực hiện và công tác quản lý.
Ở
quan

đề tài này, ngƣời viết muốn đề cập đến thực trạng và các vấn đề liên

đến “nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp” (sau đây gọi là nhà ở thu nhập thấp) do
doanh nghiệp và các tổ chức, cá nhân đầu tƣ xây dựng trên địa bàn thành phố Đà
Nẵng, qua đó đề xuất các giải pháp tốt nhất nhằm phát triển và giải quyết nhu cầu
về nhà ở của tầng lớp ngƣời lao động có thu nhập thấp.
1.1.3. Khái niệm về ngƣời (hộ) thu nhập thấp
Theo Ngân hàng Thế giới và Tổ chức Chƣơng trình định cƣ con ngƣời của
Liên Hiệp Quốc tại Châu Á (Un Habitat) thì ngƣời thu nhập thấp là ngƣời mà thu
nhập bình quân mỗi tháng của họ phải chi cho khẩu phần ăn uống để duy trì cuộc

10


sống tối thiểu mất 2/3 thu nhập, 1/3 còn lại chi dùng cho các nhu cầu cơ bản khác
nhƣ: nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp và tiết kiệm, tích lũy. Còn ở Mỹ,
tuy chƣa có khái niệm chính thức nhƣng theo các tổ chức nghiên cứu thì thu nhập
thấp đƣợc xác định là cao hơn hai lần so với ngƣỡng nghèo của Liên bang.
Khái niệm “ngƣời thu nhập thấp đô thị” ở Việt Nam xuất hiện chƣa lâu và
chƣa có một định nghĩa thống nhất. Theo một định nghĩa chung thì ngƣời thu nhập
thấp đô thị là ngƣời có mức thu nhập ổn định nhƣng thấp và có chất lƣợng ở kém,
có khả năng dành một phần nhỏ trong thu nhập để cải thiện nhà ở với sự giúp đỡ
của Nhà nƣớc về vay vốn trả góp dài hạn, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng.
Nhìn chung, ngƣời thu nhập thấp là những đối tƣợng dân cƣ có điều kiện và
mức sống thấp đáng kể so với mặt bằng chung của xã hội. Tuy nhiên, khái niệm

ngƣời thu nhập thấp đề cập trong Đề tài này phải gắn với giải quyết vấn đề nhà ở
cho họ, tức là xem xét trong mối tƣơng quan giữa thu nhập với điều kiện nhà ở và
việc làm.
Nhƣ vậy, căn cứ theo thực tế, ta có thể khái niệm về ngƣời thu nhập thấp ở
khu vực đô thị nhƣ sau:
Ngƣời thu nhập ở nƣớc ta bao gồm những ngƣời có mức thu nhập trên mức
cận nghèo và tiếp cận đến mức trung bình của xã hội hiện nay. Nhìn chung, thu
nhập bình quân của họ chỉ đủ đáp ứng đƣợc nhu cầu cơ bản tối thiết yếu so với cuộc
sống hiện tại và đang gặp khó khăn về nhà ở, cần sự hỗ trợ về mặt cơ chế chính sách
phù hợp.
Hộ thu nhập thấp là hộ gia đình mà thu nhập bình quân của mỗi thành viên
trong hộ là thu nhập thấp.
1.1.4. Đặc điểm và vai trò của nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
a)

Đặc điểm

- Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là loại hình nhà ở căn hộ chung cƣ, có diện
2

tích căn hộ tối đa không quá 70m sàn, chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội theo Quy chuẩn xây dựng hiện hành, đƣợc điều chỉnh tăng mật độ xây dựng
và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành,
không khống chế số tầng và phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt.
11


- Giá bán căn hộ chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp không đƣợc vƣợt quá
2

15.000.000 đ/m sàn. Đơn giá này do chủ đầu tƣ dự án xây dựng trình UBND cấp
tỉnh phê duyệt theo nguyên tắc tính đúng, đủ chi phí đầu tƣ, kể cả lãi vay ngân hàng
(nếu có), chi phí bảo trì nhà ở đối với phần sở hữu chung, không đƣợc tính các ƣu
đãi của Nhà nƣớc vào giá bán (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án,
các ƣu đãi về thuế,…) và bao gồm lợi nhuận định mức tối đa là 10% giá trị đầu tƣ
xây dựng công trình.
- Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tƣ dự án xây dƣng ̣
theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng, kể cả lãi vay (nếu
có), chi phí quản lý, vận hành và lơị nhuâṇ đinḥ mƣƣ́c tối đa là 10% chi phi ƣ́đầu tƣ ;
không tính các khoản ƣu đãi của Nhànƣớc vào giá thuê , thuê mua nhà ở; thời hạn
thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm (cả giá bán và giá cho thuê nhà ở thu nhập thấp đều
đƣợc xác định, tính toán bằng các phƣơng pháp theo quy định của Bộ Xây dựng).
-

Chất lƣợng về nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đảm bảo ổn định cuộc sống của

chủ hộ theo tuổi thọ của nhà bình quân khoảng 50 năm (số liệu thống kê tham khảo

ở Hàn Quốc, Trung Quốc và Singapore cho thấy tuổi thọ nhà chung cƣ bình quân ở
các nƣớc này cũng khoảng 50 năm tuổi). Trên thực tế, tuổi thọ của nhà chung cƣ có
thể từ 70 - 80 năm sau đó sẽ phá dỡ đi do không thể sử dụng đƣợc nữa. Vừa qua,
Bộ Xây dựng đã đƣa ra lấy ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó có
phƣơng án “thời hạn sở hữu nhà chung cƣ 70 năm” và cũng nhận đƣợc nhiều ý
kiến phản hồi trái chiều khác nhau.
b) Vai trò
Nhà ở cho người thu nhập thấp góp phần đảm bảo chính sách an sinh xãhôị
của tỉnh, thành phố nói riêng và đất nước nói chung.
Qua khao sat cua Bô X
̣ ây dƣng ̣ đểphuc ̣ vu ̣

̉̉

chung cƣ thu nhập thấp, đa sốcac hô c ̣ o kho khăn vềnha ơ taị
thƣờng cóthu nhâp ̣ thấp và hiêṇ đang sống trong nhƣƣ̃ng ngôi nhàtƣ ̣taọ dƣng ̣ hoăc ̣
đƣơc ̣ thƣ̀a kế từ các thế hệ trƣớc cho nên giá trị sử dụng nhà ở giảm dần, gây tốn
kém chi phí để bảo dƣỡng và sửa chữa thƣờng xuyên. Măṭkhác, tại những khu vực
này thƣờng có hạ tầng kỹ thuật xuống cấp và hạ tầng xã hội kém phát triển , dẫn
đến đời sống ngƣời dân chƣa đƣợc nâng cao.
12


Đa sốcac hô c ̣ o kho khăn vềnha ơ co diêṇ tich nha ơ châṭchôị , nhiều thếhê ̣
̉ƣ́
cùng sinh sống , diện
sáng công cộng ,
Cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trƣờng
thu nhâp ̣ thấp se bi n ̣ gheo đi tƣơng đối so vơi tốc đô ̣phat triển kinh tế , do vâỵ ty lê
̉ƣ̃
này trong tƣơng lai vẫn rất khó khăn để cải thiện đƣợc nhà ở cho mình , thâṃ
chiƣ́còn nghèo đi do tốc độ lạm phát cao.
Thƣc ̣ trang ̣ trên gây nhiều sƣƣ́c ép cho các cơ quan quản lýnhànƣớc trong linhƣ̃ vƣc ̣
nhàở cho ngƣời thu nhập thấp. Viêc ̣ thiếu điều kiêṇ sinh hoaṭtối thiểu có thể làm phát
sinh các tê ̣naṇ xa ƣ̃hôị , làm cho những nỗ lực của Chính phủ trong việc lành mạnh hóa
xã hội thông qua chính sách an sinh xã hội không đạt hiệu quả cao . Viêc ̣ phát triển
nhàở cho ngƣời thu nhập thấp sẽ giải quyết đƣợc phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối
tƣợng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở , góp phần cải thiêṇ
đời sống của các đối tƣơng ̣ thu nhâp ̣ thấp , giúp họ có đƣợc môi trƣờng sống và điều
kiêṇ sinh hoạt tốt hơn . Điều này cóýnghiã tichƣ́ cƣc ̣ trong viêc ̣ nâng cao điều kiêṇ sống
dân cƣ , ổn định nơi ăn chốn ởcho các đối tƣơng ̣ khókhăn trong xa ƣ̃hôị , từng
bƣơc thƣc ̣ hiêṇ tốt nhƣng muc ̣ tiêu trong chinh sach an sinh xa hôịcu a Nha nƣơc.

̉ƣ́
- Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp góp phần kích cầu đầu tư thông

qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Theo quy đinḥ , các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở
đƣơc ̣ hƣơng nhƣng ƣu đai
̉̉
trong phạm vi dự án; đƣợc miễn, giảm các loại thuế GTGT, thu nhập doanh nghiệp;
đƣợc xem xét hỗ trợ vay vốn ƣu đãi để đầu tƣ xây dựng; đƣợc xem xét hỗ trợ một
phần hoặc toàn bộ đối với hạ tầng kỹ thuật; Ngoài ra, còn đƣợc cung cấp miễn phí
thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở và các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi
công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng; đƣợc áp dụng hình thức chỉ định thầu
đối với các hợp đồng tƣ vấn, thi công xây lắp hoặc mua sắm thiết bị,… Điều này có
tác dụng tích cực trong việc thu hút các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực đầu tƣ
xây dƣng ̣ nhàở cho ngƣời thu nhập thấp. Trong khi các dự án xây dựng nhà ở
thƣơng maịcao cấp đang găp ̣ khókhăn trong viêc ̣ t iêu thu s ̣ ản phẩm do giábán cao,
13


viêc ̣ đầu tƣ phát triển nhàở cho ngƣời thu nhập thấp với mƣƣ́c giá bán, cho thuê và,
cho thuê mua phùhơp ̣ với nhu cầu sẽ thu hút nhiều nhà đầu tƣ quan tâm đến phân
khúc thị trƣờng nhà ở này hơn.
Măṭkhác, việc phát triển các dự án xây dựng nhà ở

cho ngƣời thu nhập thấp

góp phần kích cầu một số các ngành khác nhƣ: vâṭliêụ xây dƣng ̣ , điện, nƣớc, sản
phẩm gia dung ̣ ,…, qua đó góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận lao đ ộng
không nhỏ, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trƣởng của các ngành kinh tếcòn dƣ thƣ̀a
nguồn cung.

-

Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và kích thích thị trường

bất đôngg̣ sản phát triển.
Ngoài các ƣu đãi đƣợc hƣởng nêu trên, doanh nghiệp phải thực hiện các
nghĩa vụ tài chính liên quan khác đối với hoạt động kinh doanh của đơn vị trong quá
trình thực hiện dự án theo đúng quy định hiện hành. Sau khi dự án hoàn thành và
đƣa vào sử dụng, Nhà nƣớc sẽ có thêm các khoản thu từ hoạt động của khu chung
cƣ nhƣ: điện, nƣớc, thuế đối với các hoạt động dịch vụ phát sinh,…
Quỹ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp sẽ góp phần cung cấp cho thị trƣờng bất
động sản môṭnguồn cung lớn , tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu n

hà ở

trên thi trƣợ̀ng hiêṇ nay . Đồng thời , viêc ̣ cóthêm quỹnhàởnày tham gia vào thi ̣
trƣờng se ƣ̃giúp mởrông ̣ các đối tƣơng ̣ mua bán nhà ở trên thi trƣợ̀ng vốn đƣơc ̣ coi
chỉ dành cho những ngƣời có thu nhập cao là chủ yếu . Sản phẩm đƣợc cung ứng
trên thi trƣợ̀ng qua đócũng phong phú và đa dạng hơn nhiều, điều này có tác động tích
cực làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tƣợng mua
bán sẽ giúp tính cạch tranh trên thị t rƣờng lành manḥ hơn, phá vỡ thế độc quyền của

môṭsốphân khúc thi trƣợ̀ng

đối với nhà ở thƣơng mại , kích thích thị trƣờng bất

động sản phát triển.
- Nhà ở cho người thu nhập thấp góp phần làm giảm đi sự phân hóa về giàu
nghèo, nâng cao đời sống cho người dân, làm đẹp thêm cảnh quan đô thị.
Việc phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp làm tăng quỹ nhà ở, tăng diện

tích bình quân về nhà ở mỗi ngƣời dân. Tại các khu chung cƣ thu nhập thấp sau khi
đƣa vào hoạt động với hạ tầng xã hội đƣợc hình thành và phát triển cao, đời sống

14