Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN TRỌNG MẠNH

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO
NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, năm 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN TRỌNG MẠNH

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO
NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số : 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. PHẠM HỮU NGHỊ


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, tài

liệu tham khảo và nội dung trích dẫn đảm bảo độ tin cậy, chính xác, trung thực.
Những kết luận khoa học trong luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.
Hà Nội, ngày 21 tháng 02 năm 2019
Tác giả luận văn


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên tôi xin trân trọng cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS.TS. Phạm Hữu
Nghị, người đã hướng dẫn tôi hết sức tận tâm, nhiệt tình, khoa học để tôi hoàn thành
luận văn Thạc sĩ này.
Đồng thời, tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các Thầy, Cô giáo
của Học viện Khoa học xã hội, đặc biệt là các Thầy Cô trong khoa Luật đã giúp tôi
trong quá trình thực hiện luận văn.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, đồng nghiệp, những người đã quan
tâm, sát cánh bên cạnh và ủng hộ tôi, là động lực cho tôi hoàn thành luận văn này
một cách thuận lợi.
Hà Nội, ngày 21 tháng 02 năm 2019
Tác giả luận văn


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.................................................................................................................. 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ PHÁP LUẬT
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC
NGOÀI TẠI VIỆT NAM..................................................................................... 10
1.1. Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người

nước ngoài cho người nước ngoài....................................................................... 10

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài............10
1.1.2. Nội dung, ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài................13
1.1.3. Khái niệm giấy và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người

nước ngoài tại Việt Nam................................................................................... 18
1.2. Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người

nước ngoài tại Việt Nam...................................................................................... 20
1.2.1. Sự cần thiết của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

cho người nước ngoài tại Việt Nam.................................................................. 20
1.2.2. Các yêu cầu của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

cho người nước ngoài....................................................................................... 22
1.2.3. Cơ cấu về nội dung của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở cho người nước ngoài............................................................................. 24
1.3. Lịch sử hình thành và phát tri ển của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu

nhà ở của người nước ngoài và về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho
người nước ngoài................................................................................................ 29
1.3.1. Giai đoạn từ năm 1986 đến trước khi Luật Nhà ở năm 2005 chưa có hiệu

lực thi hành....................................................................................................... 29
1.3.2. Giai đoạn từ khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành đến trước khi

Luật Nhà ở năm 2014 ra đời............................................................................. 30
1.3.3. Giai đoạn khi Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung năm 2014 đến nay................32

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH............................................. 34
2.1. Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam............................................... 34
2.1.1. Quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 34
2.1.2. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước

ngoài tại Việt Nam............................................................................................ 37
2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

cho người nước ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh.............................................. 50
2.2.1. Tình hình thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở cho người nước ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh........................................50
2.2.2. Những bất cập, hạn chế trong thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh và
nguyên nhân...................................................................................................... 53
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC
HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẨY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH..................................................................................................................... 62
3.1. Giải pháp hoàn thiệp pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

cho người nước ngoài tại Việt Nam..................................................................... 62
3.1.1. Bổ sung đối tượng người nước ngoài và thu hẹp điều kiện để được mua

và sở hữu nhà ở tại Việt Nam............................................................................ 62

3.1.2. Đẩy mạnh việc quản lý, triển khai chính sách và tuyên truyền rộ ng rãi

quy định pháp luật về QSHNƠ của người nước ngoài...................................... 63
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh..............73
3.2.1. Tăng cường tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức người dân............73


3.2.2. Hoàn thiện bộ máy quản lý và phân cấp quản lý đầu tư trong lĩnh vực

nhà ở hợp lý...................................................................................................... 74
3.2.3. Nâng cao trình độ và kiến thức pháp luật về quyền sở hữu tài sản của

người nước ngoài cho đội ngũ cán bộ, công chức được nhà nước trao quyền
thực hiện hoạt động quản lý đầu tư................................................................... 75
3.2.4. Đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và hệ thống thông

tin đất đai, nhà ở............................................................................................... 75
3.2.5. Xử lý nghiêm minh những vi phạm trong công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất....................................... 76
3.2.6. Các kiến nghị khác.................................................................................. 76

KẾT LUẬN............................................................................................................ 79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS

: Bộ luật dân sự

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSHNƠ

: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

LNƠ

: Luật Nhà ở

QSH

: Quyền sở hữu

QSHNƠ

: Quyền sở hữu nhà ở

UBND

: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam ngày càng thu hút
nhiều người nước ngoài đến đầu tư, sinh sống, sản xuất và kinh doanh… Người
nước ngoài tuy chiếm tỷ lệ không lớn trong thành phần dân cư nhưng những chủ
thể này đang dần khẳng định được vai trò của mình trong việc xây dựng và phát
triển đất nước Việt Nam, đòi hỏi Nhà nước ta phải có sự đối xử và quan tâm hơn.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh quốc tế và trong nước có rất nhiều khó khăn, thách
thức, nhất là do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tế
toàn cầu, toàn Đảng, toàn dân ta đang nỗ lực phấn đấu đạt những thành tựu quan
trọng trong thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, đưa nước ta trở
thành nước công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Một trong những chính sách được đề
ra qua các kỳ Đại hội Đảng đó là thu hút đầu tư, nhân tài, các chuyên gia, nhà
khoa học, kỹ sư nước ngoài vào Việt Nam làm việc và đóng góp. Để thực hiện
tốt mục tiêu trên, Đảng và Nhà nước ta đã thực hiện nhiều chính sách ưu đãi đối
với các đối tượng là người nước ngoài vào Việt Nam làm việc, sinh sống. Nếu
như trước đây do các điều kiện chính trị - xã hội, Nhà nước ta thực hiện những
chính sách rất chặt chẽ trong lĩnh vực nhà ở, hạn chế QSHNƠ của người nước
ngoài tại Việt Nam, dẫn đến tình trạng những đối tượng này khi vào Việt Nam
sinh sống và làm việc đều phải thuê nhà ở hoặc nhờ người đứng tên sở hữu nhà ở
gây bất tiện trong sinh hoạt, lũng đoạn thị trường bất động sản dẫn đến nhiều
tranh chấp và khó khăn thì đến nay, cùng với tiến trình hội nhập với thế giới,
Nhà nước ta đã đưa ra các chính sách thông thoáng hơn cho phép người nước
ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Thời gian qua, Nhà nước ta đã ban
hành và thay thế những văn bản pháp luật về các chính sách sở hữu nhà ở tại Việt
Nam của người nước ngoài. Để mở rộng đối tượng người nước ngoài được mua
và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, năm 2014, Quốc hội ban hành LNƠ với nhiều quy
định cởi mở, thông thoáng hơn về vấn đề này. Theo đó, đến nay trên phạm vi cả
nước đã có hơn 750 trường hợp người nước ngoài được cấp giấy
9

chứng nhận (nhiều gấp gần 6 lần) so với 8 năm thực thi chính sách cũ theo Nghị
quyết số 19/2008/NQ-QH12 [4, tr.98].
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo báo cáo của Công ty CBRE Việt Nam,
quý 2/2018 vừa qua, trong tổng hơn 9.500 căn hộ được tiêu thụ, chiếm đến 59%
số lượng người nước ngoài giao dịch. Trong số khách mua nhiều nhất là khách
mua từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Hong Kong (Trung Quốc). Sản phẩm
mua chủ yếu là các căn hộ có 2-3 phòng ngủ, mục đích mua để ở. Khi LNƠ năm
2014 có hiệu lực cho đến nay, đã có hàng nghìn giao dịch thành công với khách
hàng là người nước ngoài, đặc biệt tại các dự án ở quận 2, Thành phố Hồ Chí
Minh, tập trung tại khu vực Thảo Điền và Thủ Thiêm [11].
Đây được coi là sự thay đổi lớn so với những quy định cũ trước đây về
việc người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở. Những quy định pháp luật hiện hành
như tạo một luồng gió mới vào thị trường bất động sản, giải quyết được phần nào
tình trạng đóng băng “thị trường bất động sản, cũng như thu hút một lượng lớn
nguồn tiền từ nước ngoài đổ vào Việt Nam” [11, tr.12]. Ngoài ra, việc tạo điều
kiện cho người nước ngoài mua nhà và định cư cũng bổ sung thêm một lượng
đội ngũ chuyên gia có trình độ chuyên môn, kỹ thuật cao về làm việc, tạo tiền đề
cho sự phát triển đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực do luật mang
lại, một số quy định hiện hành và tình hình thực tiễn thực thi đối với việc đảm
bảo QSHNƠ cho người nước ngoài vẫn còn nhiều vướng mắc, một số chưa rõ
ràng và còn có sự phân biệt đối xử, gây cản trở lớn cho việc cấp giấy chứng nhận
sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, hạn chế rất nhiều việc thu hút các nguồn lực
đầu tư từ nước ngoài, cũng như hạn chế sự phát triển của các hoạt động kinh
doanh khác, cụ thể như: Vấn đề quyền sử dụng đất của cá nhân người nước ngoài
tại Việt Nam, nội dung này đang thiếu sự đồng bộ giữa LNƠ năm 2014 với Luật
Đất đai năm 2013, vấn đề hạn chế số lượng nhà ở người nước ngoài được sở
hữu, theo quy định của pháp luật mới thì số lượng nhà ở người nước ngoài được
phép sở hữu tuy có phần tăng hơn nhiều so với trước kia, xác

định các khu đảm bảo an ninh quốc phòng. Các văn bản pháp luật hiện nay vẫn
chưa thấy quy định cụ thể khu vực nào cần bảo đảm an ninh, quốc phòng mà cá
nhân người nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở, mà lại tiếp tục giao trách
nhiệm cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định cụ thể các khu vực cần bảo
đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương để thông báo cho UBND cấp tỉnh
chỉ đạo Sở Xây dựng xác định danh mục cụ thể. Thực tế đến nay vẫn chưa thấy
có các danh mục này được ban hành và nhiều khả năng các danh mục như vậy sẽ
rất lâu mới được ban hành vì phải qua rất nhiều thủ tục. Điều này sẽ dẫn đến tình
trạng các chủ đầu tư dự án không thể biết dự án nhà ở thương mại của mình có
được bán cho người nước ngoài hay không và rủi ro phải bồi thường thiệt hại
nếu đã bán cho người nước ngoài rồi nhưng sau đó dự án bị xác định thuộc khu
vực người nước ngoài không được sở hữu nhà ở… Bên cạnh những hạn chế, bất
cập từ những quy định của pháp luật chuyên ngành, ở những quy định của các
văn bản pháp luật khác cũng đang tạo rào cản cho QSHNƠ của người nước
ngoài của cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
Từ những bất cập còn tồn tại trên có thể thấy việc xem xét, đánh giá
những quy định yếu kém còn tồn tại để hoàn thiện hơn nữa pháp luật về nhà ở
nhằm tạo điều kiện thông thoáng, cởi mở để người nước ngoài được dễ dàng sở
hữu tại Việt Nam là điều hết sức cấp thiết và bức bách. Xuất phát từ thực tiễn
nêu trên, tôi đã chọn chủ đề “Cấp giấy chứng nhận QSHNƠ cho người nước
ngoài theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” làm
luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Qua tìm hiểu, tác giả nhận thấy đã có một số đề tài nghiên cứu liên quan
đến pháp luật về cấp GCNQSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam, tiêu biểu
như:
Tác giả Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật về nhà ở cho người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Sách chuyên

khảo, Nxb Xây dựng, Hà Nội. Cuốn sách nghiên cứu tổng quát các quy định của
pháp luật liên quan đến nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người
nước ngoài tại Việt Nam như các hình thức sở hữu nhà ở, các giao dịch nhà ở,
thực trạng nhu cầu sở hữu nhà ở và đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về
nhà ở. Thời gian vừa qua, Nhà nước ta đã chú tâm hơn nữa tình hình sở hữu nhà ở
của người nước ngoài đến Việt Nam sinh sống, làm việc lâu dài, việc ban hành
LNƠ mới tạo một sức bật rất lớn cho thị trường bất động sản. So với luật cũ thì
nay đã có sự chuyển biến lớn, chính vì điều này mà những vấn đề tác giả này
nghiên cứu đã cũ, không còn phù hợp với tình hình thực tế hiện nay [21].
Tác giả Hoàng Tám Phi (2012), Pháp luật về bảo đảm quyền có nhà ở của
người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Luận văn Thạc sĩ
Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. Ở công trình này tác
giả tập trung làm sáng tỏ các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về bảo
đảm quyền có nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước
ngoài có liên quan trực tiếp đến chính sách, pháp luật, so sánh đối chiếu với các
cam kết quốc tế về mở cửa thị trường bất động sản, các cam kết thương mại song
phương giữa Việt Nam và các đối tác thương mại. Tuy nhiên, do phạm vi nghiên
cứu rộng tác giả chưa đi sâu nghiên cứu về QSHNƠ của người nước ngoài mà
chỉ đưa ra những đề xuất về quyền có nhà ở của người nước ngoài, chưa đi sâu
tìm hiểu những kinh nghiệm về nhà ở của các nước trên thế giới mà chỉ ở phạm
vi các cam kết thương mại của Việt Nam với các quốc gia cùng cam kết [22].
Tác giả Mai Huy Quang (2014), Xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ
chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường
Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Ở công trình này, tác giả chỉ tập trung
nghiên cứu những quy định pháp luật đất đai về xác lập quyền sử dụng đất đối
với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong hoạt động kinh doanh nhà ở theo quy định
của Luật Đất đai 2003 và các văn bản thi hành có sự so sánh với quy định của
Luật Đất đai 2013. Trong đó có đề cập đến vấn đề người nước ngoài sử dụng đất

trong thời gian sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, do phạm vi nghiên cứu rộng, tác giả
chưa đi sâu nghiên cứu các vấn đề liên quan pháp luật về QSHNƠ của người
nước ngoài tham gia kinh doanh nhà ở tại Việt Nam [23].
Tác giả Nguyễn Thành Đô (2008), Pháp luật về công nhận QSHNƠ qua
thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại
học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh. Ở công trình này, tác giả đã
nêu được nội dung cơ bản của việc công nhận QSHNƠ, xác định việc công nhận
QSHNƠ, đánh giá tổng quan hoạt động công nhận QSHNƠ. Tuy nhiên, do phạm
vi nghiên cứu rộng, tác giả chưa đi sâu nghiên cứu về QSHNƠ của người nước
ngoài cũng như chưa có đánh giá thực trạng pháp luật về nhà ở của người nước
ngoài tại Việt Nam [13].
Tác giả Ngô Thanh Hương (2013), Pháp luật về sở hữu nhà ở của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Luận văn
Thạc sĩ, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. Công trình nêu được
những vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài và phân tích được những thực
trạng áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, do phạm vi nghiên cứu
rộng, tác giả chỉ phân tích pháp luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, không đi vào nghiên cứu sâu các vấn đề về QSHNƠ của nhóm đối
tượng là người nước ngoài. Ngoài ra, thời điểm mà đề tài nghiên cứu thì pháp
luật về nhà ở chỉ dừng lại ở chương trình thí điểm cho người nước ngoài mua
nhà nên việc nghiên cứu còn bó gọn trong những quy định cũ [18].
Một số bài viết trên các tạp chí uy tín như tác giả Doãn Hồng Nhung
(2005), “Hành lang pháp lý mới cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số 01; Chu
Mạnh Hùng (2008), Chính sách mới về nhà ở cho người nước ngoài tại Việt
Nam, Tạp chí nghề luật, số 03 [28]; Nguyễn Minh Hằng và Nguyễn Thị Thùy
Trang (2011), Một số vướng mắc về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài
sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Tạp chí

Nghề luật, số 03 [15]; Nguyễn Văn Lộc (2013), Thực tiễn thi hành án dân sự đối
với cá nhân, tổ chức là người nước ngoài tại Bình Dương, Tạp chí Dân chủ và
Pháp luật, Cơ quan của Bộ Tư pháp, số 10 (259) tr. 53 [20].
Các công trình nêu trên đã phân tích vấn đề về sở hữu nhà ở của người
nước ngoài, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSHNƠ cho người nước ngoài…
ở nhiều khía cạnh khác nhau, ngoài ra với sự chuyển biến của luật mới khi mở
rộng phạm vi người nước ngoài được sở hữu nhà ở với cơ chế thông thoáng hơn,
cần nên có sự nhìn nhận, xem xét khách quan lại với tình hình thực tế để có được
một cái nhìn mới, gỡ những nút thắt đang tồn tại nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ
thống pháp luật Việt Nam, mà ở đây là những quy định pháp luật về QSHNƠ
của người nước ngoài tại Việt Nam. Chính vì vậy, “Cấp GCNQSHNƠ cho
người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí
Minh”có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1.

Mục đích nghiên cứu

Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện
pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài nói riêng và pháp luật về
QSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam nói chung.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, đề tài có những nhiệm vụ cụ thể sau:
- Làm sáng tỏ những lý luận về cấp giấy GCNQSHNƠ cho người nước

ngoài và pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài;
- Phân tích thực trạng pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho người nước

ngoài và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh;

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp

luật về cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài từ thực tiễn tại thành phố Hồ
Chí Minh.


4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Vấn đề pháp luật về cấp GCNQSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam
có phạm vi rất rộng và được xét trên nhiều phương diện khác nhau. Trong phạm
vi đề tài tác giả tập trung nghiên cứu về những quy định của pháp luật Việt Nam
về cấp GCNQSHNƠ của người nước ngoài và những khó khăn thực tế trong việc
sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam hiện nay.
4.2.

Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung: Nghiên cứu tập trung vào các quy định của pháp luật Việt
Nam từ trước đến nay về QSHNƠ của người nước ngoài, mà trọng tâm ở đây là
các quy định của LNƠ năm 2014 và các văn bản pháp lý liên quan đến vấn đề
này như Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 cùng
với các văn bản hướng dẫn khác… và thực trạng một số bất cập trong những quy
định về QSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam, cũng như nghiên cứu pháp
luật về nhà ở cho người nước ngoài của các nước trong khu vực và trên thế giới.
Về không gian: Đề tài nghiên cứu các trường hợp thực tiễn tại thành phố
Hồ Chí Minh
Về thời gian: Đề tài sử dụng các dữ liệu về cấp GCNQSHNƠ cho người
nước ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2016 đến nay.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1.

Phương pháp luận

Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở lập trường và quan điểm tiếp cận
của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí
Minh về Nhà nước và pháp luật, quan điểm của Đảng và Nhà nước về QSHNƠ
của người nước ngoài.
5.2.

Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu như sau:


Tác giả đã sử dụng các phương pháp như phương pháp phân tích, tổng
hợp các thông tin, tài liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu như tham khảo một
số công trình nghiên cứu trước đó về pháp luật sở hữu nhà ở của người nước
ngoài tại Việt Nam. Đồng thời, sử dụng phương pháp giải thích, đối chiếu,
phương pháp tổng hợp để làm rõ các cơ sở lý luận, khái niệm liên quan và các
quy định của pháp luật Việt Nam trước đây và hiện nay về vấn đề QSHNƠ của
người nước ngoài tại Việt Nam. Tác giả sử dụng các phương pháp như phương
pháp so sánh các quy định của pháp luật về QSHNƠ của người nước ngoài giữa
các văn bản khác nhau, phân tích số liệu, thống kê kiến thức thực tế, bên cạnh đó
còn đi tìm hiểu tư liệu tại các cơ quan như Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh
về vấn đề cấp GCNQSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
6.1.

Ý nghĩa khoa học

Những kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hiểu rõ hơn về sự đổi mới
trong nhận thức pháp luật về QSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam và có
cái nhìn hệ thống về những vấn đề pháp lý liên quan đến QSHNƠ của người
nước ngoài tại Việt Nam.
6.2.

Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện hơn cơ chế pháp luật về QSHNƠ
của người nước ngoài nhằm giải quyết hiệu quả những kế hoạch, mục tiêu mà
Đảng và Nhà nước ta đã đề ra. Một khi những vấn đề pháp lý về nhà ở cho người
nước ngoài được kiện toàn sẽ tạo ra được những tác động tích cực cho nền kinh
tế của đất nước, đặc biệt là giải quyết tình trạng “đóng băng” một thời gian dài
của thị trường bất động sản, cùng với đó là thu hút nhân tài, công nghệ, góp phần
tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Ngoài ra, kết quả
nghiên cứu của đề tài còn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ học tập
cho sinh viên các ngành Luật, Khoa học Xã hội và Nhân văn tại các trường đại
học, cao đẳng.


7. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn được
tác giả kết cấu thành 03 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về cấp giấy GCNQSHNƠ cho người
nước ngoài và pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài;
Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho người nước
ngoài và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh;
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật
về cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài từ thực tiễn tại thành phố Hồ Chí
Minh.

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI
TẠI VIỆT NAM
1.1.

Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

cho người nước ngoài cho người nước ngoài
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
1.1.1.1. Khái niệm

Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật các quốc gia trên thế giới luôn xác
định sở hữu, QSH là vấn đề quan trọng của pháp luật dân sự. QSH có ý nghĩa
lớn trong đời sống kinh tế xã hội. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự
phát triển kinh tế, vì QSH chính là những gì mà pháp luật cho phép một chủ thể
được thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản.
QSH được quy định trong các văn bản pháp luật từ Hiến pháp cho đến các
văn bản pháp luật khác, mà gần nhất đó là BLDS. Những quy định về QSH trong
các văn bản pháp luật này đóng vai trò chủ đạo, là cơ sở định hướng cho các
quan hệ kinh tế, các quan hệ dân sự.
QSH là một trong những quyền cơ bản của mỗi người. Khi một người
được pháp luật công nhận là chủ sở hữu đối với một tài sản nào đó th ì họ sẽ có
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và định đoạt đối với tài sản đó. Người nước
ngoài khi mua nhà tại Việt Nam cũng vậy, khi trở thành chủ sở hữu hợp pháp của
căn nhà đó thì họ cũng nắm trong tay những quyền năng như thế đối với căn nhà.
Để tìm hiểu rõ QSH của người nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam thì vấn đề

đặt ra trước nhất là nghiên cứu về chế định sở hữu tài sản nói chung và sau đó là
chế định sở hữu nhà ở nói riêng [29, tr.28].
QSH là vấn đề xương sống của luật dân sự, là tiền đề của các quan hệ
pháp luật dân sự về tài sản. Có thể nhận thấy tầm quan trọng, ý nghĩa to lớn
trong viêc quy định về QSH [21]. Như vậy, pháp luật dân sự Việt Nam đã định


nghĩa QSH bằng phương pháp liệt kê chứ không theo cách đưa ra được một định
nghĩa khái quát. Mặt khác, việc đưa khái niệm này vào BLDS năm 2015 ở nước
ta là một điểm đặc biệt vì các nước trên thế giới chỉ đề cập tới khái niệm QSH
trong khoa học luật chứ không đưa vào luật thực định. Theo nghĩa này QSH
chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất
hiện trên cơ sở nội dung quy định của quy phạm pháp luật khách quan [21].
QSHNƠ của cá nhân, tổ chức được quy định cụ thể tại LNƠ năm 2014:
Khi tạo lập hợp pháp nhà ở thông qua các hình thức khác nhau được pháp luật
cho phép thì cá nhân, tổ chức có QSH hợp pháp đối với nhà ở đó. Nhà ở thuộc sở
hữu của cá nhân, tổ chức thì không bị quốc hữu hóa. Tuy nhiên, trong trường
hợp thật cần thiết (mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng hay tình trạng chiến tranh, khẩn cấp, phòng, chống thiên
tai), Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hay giải tỏa
nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp, ngoài việc phải bồi thường, Nhà nước còn hỗ trợ
và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu. Có thể thấy rằng, QSHNƠ
của cá nhân, tổ chức được nhà nước bảo hộ một cách toàn vẹn, không chủ thể
nào có quyền xâm phạm đến QSHNƠ. GCNQSHNƠ như là một lời tuyên bố rõ
ràng, công khai cho người khác biết rằng một tài sản nào đó đã có chủ và ai là
chủ sở hữu đối với tài sản đó [19].
Từ trước đến nay, tất cả hệ thống pháp luật các nước trên toàn thế giới,
trong đó có Việt Nam đều phân loại QSHNƠ là loại QSH đối với bất động sản.
Xét về mặt bản chất thì QSH này không có gì khác so với QSH đối với tài sản
khác. QSHNƠ chính là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử

dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt nhà ở thuộc sở hữu của mình theo
quy định của pháp luật. Như vậy, cũng giống như chủ sở hữu các tài sản khác,
chủ sở hữu tài sản là nhà ở vẫn có đầy đủ ba quyền năng của QSH theo quy định
của pháp luật. Có nghĩa là chủ sở hữu tài sản là nhà ở có quyền quản lý, sử dụng
nhà ở, có quyền tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng nhà ở… Cần lưu ý
là pháp luật về nhà ở hiện nay có sự hạn chế nhất định đối với người nước ngoài


thực hiện các quyền năng này so với người Việt Nam trong nước và định cư ở
nước ngoài. Chẳng hạn như, người nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ
chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên
mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại, hay trường
hợp người nước ngoài tặng cho, thừa kế nhà ở thì chỉ được hưởng phần giá trị
của nhà ở đó… [23]
Như vậy, QSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam là quyền của chủ sở
hữu trong việc thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản - nhà ở
thuộc sở hữu của mình. Người nước ngoài tại Việt Nam có đầy đủ quyền năng
của chủ sở hữu (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt) nhưng
phải tuân theo quy định riêng và có những điểm hạn chế hơn so với công dân
Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
1.1.1.2. Đặc điểm

QSHNƠ của người nước ngoài so với QSHNƠ của người Việt Nam thì có
những đặc điểm riêng và đặc biệt hơn ở một số điểm như sau:
Thứ nhất, chủ thể của QSHNƠ này là người nước ngoài. Tuy nhiên, đối
tượng người nước ngoài phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp
luật về nhà ở như LNƠ năm 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày
20/10/2015 của Chính phủ. Không phải người nước ngoài nào cũng được mua và
sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chỉ có những đối tượng được quy định theo hai văn
bản trên mới được mua và sở hữu nhà ở [24]. Những đối tượng này phải có một

số giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở và đáp ứng
đầy đủ điều kiện như: Hộ chiếu, thẻ thường trú, thẻ tạm trú, giấy chứng nhận đầu
tư... Ngoài ra, chủ thể này còn phải đáp ứng một số điều kiện khác khi mua nhà ở
[14].
Thứ hai, cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà qua hình thức trở thành
nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam hoặc thực hiện giao dịch mua,
thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư
nhà ở.


Thứ ba, các loại hình bất động sản người nước ngoài được phép mua bao
gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo
quy định tại Luật Nhà ở năm 2014.
1.1.2. Nội dung, ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
1.1.2.1. Nội dung quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Cũng giống như những tài sản khác thì chủ sở hữu nhà ở là người nước
ngoài khi có QSH cũng có ba quyền như sau: quyền chiếm hữu, quyền định đoạt
và quyền sử dụng nhà ở.
(1) Quyền chiếm hữu nhà ở

Theo Điều 186, BLDS năm 2015 thì quyền chiếm hữu của chủ sở hữu
được thể hiện là chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để
nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã
hội [21]. Như vậy, khái niệm quyền chiếm hữu nhà ở của người nước ngoài cũng
tương tự là quyền nắm giữ và quản lý nhà ở của chủ sở hữu hoặc những người
khác như là người được chủ sở hữu ủy quyền, người được chuyển giao quyền
chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật hoặc
các trường hợp khác. Khi chủ sở hữu là người nước ngoài chiếm hữu nhà ở thuộc
tài sản hợp pháp của mình thì người nước ngoài này được thực hiện mọi hành vi

theo ý chí của mình để nắm giữ, quản lý nhà ở nhưng không được trái pháp luật,
đạo đức xã hội. Việc chiếm hữu này thì không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian,
trừ trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc
pháp luật có quy định khác. Đối với trường hợp nhà ở có đăng ký QSH thì dễ
dàng xác định chủ sở hữu từ đó xác định quyền chiếm hữu cũng thuận lợi hơn.
Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng xác định được ai là người chiếm hữu ngôi
nhà, có thể do chủ sở hữu ủy quyền hay thực hiện một giao dịch dân sự hoặc các
trường hợp khác. Trong trường hợp chủ sở hữu là người nước ngoài ủy quyền
quản lý nhà ở cho người khác thì người được ủy quyền phải có trách nhiệm thực
hiện đúng quyền hạn trong phạm vi, cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định.
Cả hai bên phải thực hiện đúng theo pháp luật quy định để tránh tình trạng
người được ủy quyền trục lợi từ việc chiếm hữu nhà ở này hoặc


trong trường hợp cả hai bên thực chất đã chuyển QSH nhưng trên danh nghĩa là
hợp đồng ủy quyền. Bên cạnh trường hợp ủy quyền thì người chủ sở hữu là
người nước ngoài được quyền giao tài sản là nhà ở của mình thông qua giao dịch
dân sự mà nội dung của giao dịch phải đảm bảo không bao gồm việc chuyển
QSH. Khi đó người được giao nhà thực hiện quyền chiếm hữu nhà ở phải phù
hợp với mục đích và nội dung của giao dịch dân sự trên. Người được giao có
quyền sử dụng nhà ở, được chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng nhà ở này cho
người khác, nếu được chủ sở hữu này đồng ý.
Tóm lại, chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài có quyền chiếm giữ, quản
lý nhà ở của mình. Ngoài ra, chủ sở hữu này cũng có thể ủy quyền quản lý nhà ở
hoặc giao nhà ở của mình thông qua giao dịch dân sự cho một người khác theo
đúng quy định của pháp luật.
(2) Quyền sử dụng nhà ở

Theo Điều 189, BLDS năm 2015 thì quyền sử dụng là quyền khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản [21]. Chủ sở hữu là người nước

ngoài hoặc một số cá nhân khác có quyền sử dụng nhà ở thì khi đó người này có
quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ nhà ở. Trong trường hợp
chủ sở hữu này thực hiện quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình thì chủ sở
hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là nhà ở theo ý
chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích
của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Cũng
giống như hai quyền chiếm hữu và định đoạt thì quyền sử dụng nhà ở có thể
được chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của
pháp luật. Người không phải là chủ sở hữu có quyền sử dụng nhà ở đúng tính
năng, công dụng, đúng phương thức.
(3) Quyền định đoạt nhà ở

Theo Điều 192, BLDS năm 2015 thì quyền định đoạt là quyền chuyển
giao QSH tài sản, từ bỏ QSH, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản [21]. Chủ sở hữu
nhà ở là người nước ngoài cũng có quyền định đoạt nhà ở như đối với một tài
sản khác. Tuy nhiên, đối với một người nước ngoài khi sở hữu nhà ở thì quyền


định đoạt bị hạn chế một số quyền như không thể cho thuê nhà ở; bán nhà ở cho
người không được quyền mua nhà ở tại Việt Nam và để việc định đoạt này thực
hiện được thì yêu cầu người này phải có năng lực hành vi dân sự theo quy định
của pháp luật. Nếu như pháp luật có quy định trình tự, thủ tục để thực hiện hành
vi định đoạt này thì người nước ngoài này cũng phải đảm bảo tuân thủ đúng theo
trình tự thủ tục này. Chủ sở hữu là người nước ngoài có một số quyền định đoạt
đối với nhà ở của mình trong trường hợp chuyển giao QSH như sau: bán nhà ở,
thế chấp nhà ở… Bên cạnh đó, quyền định đoạt có thể được chuyển giao cho
người khác thông qua giao dịch đơn phương, chẳng hạn lập di chúc… Ngoài ra,
chủ sở hữu cũng có thể từ bỏ những hành vi trên nếu như không trái pháp luật và
đạo đức xã hội. Còn đối với một người không phải là chủ sở hữu nhà thì chỉ
được thực hiện quyền định đoạt nếu như được sự ủy quyền của chủ sở hữu hoặc

theo quy định của pháp luật. Ví dụ, như trong trường hợp người giám hộ bán nhà
ở của người được giám hộ để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt cho người này…
Đồng thời, người này khi thực hiện thì phải đúng với ý chí và lợi ích của chủ sở
hữu.
Tóm lại, chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài có quyền chuyển giao
QSHNƠ hoặc từ bỏ QSH đối với nhà ở của mình theo quy định của pháp luật
Việt Nam.
1.1.2.2. Ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Từ khi pháp luật Việt Nam quy định về “QSHNƠ của người nước ngoài
tại Việt Nam” thì trong nhiều lĩnh vực đã có rất nhiều tác động tích cực lẫn tiêu
cực. Tuy nhiên, dù cho QSHNƠ của người nước ngoài mang đến cho Việt Nam
những tác động gì thì những năm qua nó đã mang lại một ý nghĩa lớn cho các
lĩnh vực sau:
(1) Đối với thị trường bất động sản và nền kinh tế của quốc gia

QSHNƠ là hệ quả của một quá trình tạo lập nhà ở, mua bán nhà ở hoặc
nhận thừa kế… và chủ sở hữu được công nhận quyền này thông qua
GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà ở chính là tài sản lớn


mà chủ sở hữu luôn muốn có và được công nhận bằng QSHNƠ đó. Đặc biệt, đối
với QSHNƠ của người nước ngoài cũng là một quyền khá đặc biệt bởi chủ sở
hữu nhà ở không phải là người Việt Nam như trước đây. Từ đây có thể thấy trong
thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ có người Việt Nam mà còn có sự
xuất hiện của người nước ngoài.
Theo báo cáo tổng kết về hiệu quả Luật Kinh doanh Bất động sản của Bộ
Xây dựng năm 2013 thì hoạt động kinh doanh bất động sản đã có những bước
phát triển mạnh, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong nước và ngoài
nước. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản cũng tăng cao. Từ

báo cáo này đã cho ta thấy được những năm trước đây thì thị trường bất động sản
đã có sự đầu tư từ nước ngoài, mà nhất là nguồn vốn đầu tư khá lớn do những
chính sách ưu đãi khá hấp dẫn từ Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 cũng như
LNƠ năm 2005 [11] [18].
Có thể thấy, thị trường bất động sản từ năm 2005 đến nay có nhiều chuyển
biến và đáng chú ý. Chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
đã và đang góp phần vào cung cầu nhà ở. Ngoài ra, QSHNƠ cho người nước
ngoài còn là sự thu hút lớn nguồn ngoại tệ dồi dào vào thị trường bất động sản,
minh chứng là có rất nhiều người nước ngoài có thể bỏ hàng trăm đô la để thuê
một căn hộ mỗi tháng, nếu như họ được mua nhà ở thì họ sẽ chẳng ngại gì vài
ngàn đô la hoặc vài triệu đô la để sở hữu căn nhà trong thời gian dài. Không chỉ
có cung cầu nhà ở mà QSHNƠ của người nước ngoài còn thu hút được vốn đầu
tư nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng nhà ở vì đây là một chính sách ưu đãi cho
nhà đầu tư nước ngoài. Thị trường bất động sản đóng băng cần nhiều biện pháp
để làm ấm lên và việc người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở là một biện pháp
hữu hiệu ngay tại thời điểm này [7].
(2) Đối với hợp tác giữa Việt Nam với các nước trên thế giới

QSHNƠ của người nước ngoài là quyền lợi của nhà nước ta trao cho
người nước ngoài để sở hữu nhà ở. QSH này có ý nghĩa không chỉ về mặt kinh tế
như phân tích ở trên mà nó còn có ý nghĩa trong việc hợp tác giữa Việt Nam với


các nước trên thế giới thông qua nhiều lĩnh vực như là: chính trị, ngoại giao,
nhận hỗ trợ giữa các nước (ODA)… Hiện tại, Việt Nam đã có quan hệ ngoại giao
với rất nhiều nước thế giới điển hình như: Hàn Quốc, Singapore, Lào,
Campuchia, Nhật Bản…
Khi Việt Nam trao cho công dân nước ngoài nào đó QSHNƠ thì theo
nguyên tắc có đi có lại thì nước tương ứng cũng thực hiện nghĩa vụ tương ứng
khi công dân Việt Nam đến nước này làm việc, học tập và sinh sống. Ý nghĩa của

việc làm này thể hiện sự “có đi có lại” trong quan hệ tư pháp quốc tế giữa hai
nước và tình cảm của hai nước cũng vì vậy mà được gia tăng. Về lâu dài, các
nước có mối quan hệ chính trị sâu sắc, từ đó các nước phát triển có thể hỗ trợ
vốn cho những nước đang phát triển như Việt Nam nhận nguồn vốn hỗ trợ từ
Nhật Bản, Oxtraylia... Ngoài ra, các nước khác có thể yên tâm hơn khi người dân
nước họ có thể có những quyền lợi nhất định và được bảo hộ quyền lợi đó tại
nước ta và ngược lại.
Chính từ chính sách trao QSHNƠ cho người nước ngoài mà quan hệ hợp
tác song phương giữa các nước trở nên sâu sắc hơn và vững mạnh hơn. Có thể
nhìn nhận rằng QSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam là bước khởi đầu
cho mối quan hệ hợp tác giữa các nước.
(3) Đối với môi trường sống và làm việc tại Việt Nam cho người nước

ngoài
Môi trường sống và làm việc là nơi mà con người mong muốn có và nơi
đó càng an toàn và lành mạnh thì càng thu hút sự quan tâm của nhiều người. Việt
Nam là một trong những quốc gia có một môi trường khá tốt, bằng chứng là du
lịch sinh thái, nghỉ dưỡng rất phát triển. Khái niệm môi trường sống và làm việc
còn có một ý nghĩa khác đó là sự ảnh hưởng từ những chính sách pháp luật của
cơ quan nhà nước thoáng hơn cũng thể hiện môi trường này có nhiều thu hút hay
không. Chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện tại đã
có những điểm ưu đãi hơn rất nhiều so với những năm trước đây. Điều đó đã tác
động đến tâm lý mua và sở hữu nhà ở của nhiều người nước ngoài và tạo một