Xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt cho thành phố Huế

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp

BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ
TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:
Xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt cho thành phố Huế

Đoàn Quốc Phong

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là thành phần vô cùng quan trọng của môi trường sống là tư liệu
sản xuất đặc biệt,là điểu kiện cần cho mọi hoạt động sản xuât và đời sống, từ đất
đai mà các yếu tố của sự sống được hình thành và phát triển. Đối với xã hội loài
người, đất đai là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng, là địa bàn phân bố dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng…[2]. Với một
quốc gia, đất đai là dấu hiệu quan trọng để xác định chủ quyền, xác định sự
thống nhất, toàn vẹn lãnh thổ, toàn vẹn chủ quyền quốc gia. Đất đai là đối tượng
điều chỉnh của các chính sách nhà nước liên quan đến thuế sử dụng đất, bồi
thường, thu hồi đất, giao thuê đất. trong quy trình quản lý nhà nước về đất đai,


ngoài những thành tựu đạt được đáng kể , song bên cạnh đó cũng có không ít
những bất cập, vướng mắt trong quá trình thực hiện. hiện nay nước ta đã và đang
tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về đất đai để khắc phục những bất
cập trong công tác quản lý, công tác bồi thường, hổ trợ khi nhà nước thu hồi
đất, cũng như công tác tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp[3].. Thành phố
Huế là một trung tâm kinh tế lớn của khu vực và cả nước, có vai trò quan trọng
trong việc phát triển kinh tế xã hội của cả nước, sự tăng trưởng của thành phố có

sự đóng góp quan trọng từ nguồn thu nghĩa vụ tài chính từ đất đai.tuy nhiên
bảng giá đất ban hành hàng năm còn rất thấp chưa phản ánh được giá thị trường
của đất gây bất cập trong công tác thu tiền sử dụng đất, đánh thuế đất,công tác
bồi thường giải phóng mặt bằng.nên vấn đề thẩm định giá đất để xác định các
nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử dụng đất vì thế luôn là vấn đề được
xã hội quan tâm. Hướng tới việc sử dụng giá thị trường của đất đai trong các
giao dich về đất cũng như để xác minh các định các khoản thu từ đất là xu thế tất
yếu của nền kinh tế thi trường. tuy nhiên , trong công tác quản lý nhà nước về
đất đai, phương pháp thẩm đinh giá cả riêng lẻ áp dụng cho từng lô đất sẽ tốn
nhiều thời gian, công sức và gây ách tắc trong công tác thực hiện. Trong trường
hợp này, kinh nghiệm thế giới cho thấy thẩm định giá đất hàng loạt là giải pháp
tối ưu [1]..
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự đồng ý của Khoa Tài nguyên đất và
Môi trường nông nghiệp – Trường Đại học Nông Lâm Huế, dưới sự hướng dẫn
của ThS. Hồ Việt Hoàng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “xây dựng mô hình
thẩm định giá đất hàng loạt cho thành phố Huế”
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu chung
Xây dựng được mô hình đánh giá hàng loạt đất phi nông nghiệp tại thành
phố Huế.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mô hình thẩm định
giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Huế.
- Xây dựng được mô hình đánh giá.
- Đối tường khảo sát là các thông tin bất động sản đã giao dich thành công
và đang giao dịch trên địa bàn.
1


1.3. Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững luật đất đai, các văn bản pháp luật, các nghị định, thông tư liên
quan hướng dẫn thực hiện có liên quan đến công tác thẩm định giá đất
- Số liệu thu thập phải đảm bảo độ tin cậy và chính xác cao.
- Kết quả nghiên cứu đảm bảo tính khoa học và thực tiễn, phản ánh đúng
thực trạng công tác định giá đất.
- Nắm rõ được tính chất của công tác thẩm định giá đất trên địa bàn nhằm
đưa ra được những giải pháp phù hợp.
- Các giải pháp đề xuất phải mang tính khả thi, phù hợp với thực tiễn địa
phương, phù hợp với các quy định của pháp luật.

2


PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
2.1.1. Đất đai và vai trò của đất đai
2.1.2.1. Khái niệm
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay bên trên lớp vỏ và dưới bề mặt đó như: khí hậu,
bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,…). Các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập
đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của
con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống
tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...)” [6].
Như vậy, “Đất đai” là một khoảng không gian có giới hạn, theo chiều
thẳng đứng, chiều nằm ngang trên mặt đất, giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa
to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người [6].
Đất đai là tài sản của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình

lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện bắt buộc của lao động. Đất
đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người.
Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng
như không thể có sự tồn tại của loài người hay bất cứ loài sinh vật nào. Đất đai
là một trong những tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của con người, là
điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất [6].
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế – xã hội.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công
nghiệp, giao thông, thuỷ lợi vá các công trình khác [6].
Vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau:
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng
dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất
và sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc trực tiếp vào đặc điểm, độ phì nhiêu
của đất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất [6].
3


Trong các ngành nông – lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá
trình sản xuất, là điều kiện vật chất – cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng
lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo,…)
và là công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi,…).
Quá trình sản xuất nông – lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu
quá trình sinh học tự nhiên của đất [6].
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình
thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất – văn minh tinh thần, các
thành tựu kỹ thuật vật chất – văn hóa khoa học đều được xây dựng trên nền tảng
cơ bản – sử dụng đất [6].
Có thể thấy đất đai ngày càng có giá trị và vấn đề sử dụng đất đai đang trở
nên quan trọng hơn và mang tính toàn cầu.

2.1.2.2. Phân loại đất đai
Trên thế giới cũng như ở Việt Nam tùy theo mục đích mà có nhiều cách phân
loại khác nhau. Ở Việt Nam đất đai thường được phân loại theo thỗ nhưỡng và
mục đích sử dụng. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này, cách phân loại theo
mục đích sử dụng được quan tâm.
Theo Điều 10, Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được
phân thành ba nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm
đất chưa sử dụng.
- Thứ nhất là nhóm đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục
đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Gồm:
+Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác
+ Đất trồng cây lâu năm
+ Đất rừng sản xuất
+ Đất rừng phòng hộ
+ Đất rừng đặc dụng
+ Đất nuôi trồng thủy sản
+ Đất làm muối
+ Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà
khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp
trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật
4


khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho
mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và
đất trồng hoa, cây cảnh.

- Thứ hai là nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:
+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự
nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể
thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông; thủy lợi; đất có di
tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui
chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính,
viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải
+ Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng
+ Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động
trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ
thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất
xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh
doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
- Thứ ba là nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng.
2.1.2.3. Quyền và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Điều 107 Luật Đất đai 2013 đưa ra các khoản tài chính mà người sử dụng đất
phải có nghĩa vụ thực hiện đối với cơ quan nhà nước như sau:
- Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử
5

dụng đất;
- Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
- Thuế sử dụng đất;
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất
đai;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
2. Căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuê đất
a. Sử dụng đất
- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận
quyền sử dụng đất;
- Mục đích sử dụng đất;
- Giá đất theo quy định; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá
trúng đấu giá.
b. Cho thuê đất
- Diện tích đất cho thuê;
- Thời hạn cho thuê đất;
- Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là đơn giá
trúng đấu giá;
- Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
3. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: là thời điểm Nhà nước
quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công
nhận quyền sử dụng đất.
4. Miễn giảm tiền thuê đất, sử dụng đất
Điều 110 Luật Đất đai có quy định về các trường hợp được miễn, giảm tiền thuê
đất, sử dụng đất. Bao gồm:
- Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư

hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu
tư xây dựng nhà ở thương mại;
- Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với
cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất
để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người
phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
- Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu
số;
- Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công
lập;
- Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở,
6


công trình cung cấp dịch vụ hàng không;
- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các
cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;
- Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
2.1.2.4.Ưu ,nhược điểm của phương pháp thẩm định giá đất.
- Ưu điểm:
- Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa
vào chứng cứ giá thị trường.
- áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do
sử dụng cho mục đích riêng biệt.
- Nhược điểm:
+ Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn
bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
+ khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn

toàn giống với tài sản thẩm định giá.
+ Phải có dữ liệu từ thị trường.
+ Khấu hao mang tính chủ quan.
+ Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm.
2.2.Quản lý nhà nước về đất đai
2.2.1.Thuế sử dụng đất.
2.2.2.Thuế thu nhập từ chuyển quyền xử sử dụng đất.
2.2.3. Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai.
2.3.Mô hình thẩm định giá đất hàng loạt.
2.3.1. Khái niệm về thẩm định giá đất hàng loạt.
2.3.1.1. Chức năng của thẩm định giá hàng loạt.
Theo Ecker (1990) thẩm định giá hàng loạt gồm ba chức năng chính sau:
- Một là tái thẩm định giá. Thông qua thực hiện quá trình phân tích xem giá
trị của bất động sản có phù hợp với thị trường không với công cụ cơ bản
cho việc phân tích là nghiên cứu, thống kê các hệ số, tỷ lệ để so sánh đối
chiếu giữa giá trị thị trường với giá trị được thẩm định.
7


- Hai là duy trì số liệu. Thông qua quá trình lưu trữ và cập nhập những thay
đổi về số liệu quá khứ.
Ba là cập nhật giá trị. Thông qua những sự điều chỉnh hàng năm của những
bất động sản liên quan đến quá trình tái thẩm định.
2.2.1.2. Đặc trưng của thẩm định giá đất hàng loạt.
- Đối tượng của phương pháp thẩm định giá hàng loạt là một nhóm bất động
sản có chung một số tiêu chí xác định.
- Chủ yếu sử dụng để tính thuế tài sản và quản lý nhà nước về đất đai.
- Được sử dụng bởi đa phần các cơ quan nhà nước có liên quan đến công tác
quản lý đất đai.
- Mức độ chuẩn hóa cao, vận dụng tối đa phương pháp xử lý thống kê số liệu,

các mô hình vận dụng thường rất phức tạp, tập trung phân tích các yếu tố quan
trọng nhất tác động đến giá trị bất động sản.
- Việc kiểm tra kết quả thẩm định giá chủ yếu dựa trên các công cụ toán thống
kê.
2.3.2.Các phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt và ứng dụng phương
pháp trong quản lý về đất đai..
2.3.2.1 Phương pháp thẩm định:
+ Phương pháp so sánh.
+ Phương pháp thu thập.
+ Phương pháp chi phí.
2.3.2.2. Dạng mô hình:
+ Dạng mô hình cộng.
+ Dạng mô hình nhân.
+ Dạng mô hình hổn hợp.
2.4. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
2.4.1. Tình hình thẩm định đất đai ở Việt Nam.
2.4.2. Tình hình thẩm định giá đất hàng loạt trong thời gian trước của thành
phố huế.
2.4.3. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài.
8


PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Công tác thẩm định giá đất hàng loạt tại thành phố Huế.
- Các văn bản, quy phạm pháp luật liên quan thẩm định giá đất hàng loạt.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
3.2.1. Phạm vi không gian
Đề tài thực hiện trên địa bàn thành phố Huế.

3.2.2. Phạm vi thời gian
- Thời gian thu thập số liệu: Giai đoạn 2015 – 2018.
- Thời gian thực hiện đề tài: 1/2018 – 5/2019.
3.3. Nội dung nghiên cứu
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành Phố Huế.
- Đánh giá tình hình sử dụng đất đai tại thành phố Huế biến động sử dụng
đất.
- Đánh giá tình hình thẩm định giá đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá đất
- Xây dựng mô hình thẩm định giá đất.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng, hiệu quả, tốc độ thẩm định giá
đất đai trên địa bàn huyện trong thời gian tới.
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
3.4.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Nghiên cứu tiến hành thu thập các số liệu, tài liệu và các thông tin liên
quan bao gồm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, báo cáo tình hình quản lý nhà
nước về đất đai, thu thập từ người dân sinh sống tại thành phố Huế trong giai
đoạn 2015 – 2018. Các thông tin, tài liệu này được thu thập tại Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Phòng Thanh tra, chi cục thuế, phỏng vấn người dân tại
thành phố Huế.
9


3.4.1.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Nghiên cứu đã tiến hành điều tra phỏng vấn bằng bộ câu hỏi đã chuẩn bị
sẵn với 2 nhóm đối tượng sau:
- Nhóm 1: Các cán bộ, công chức, thực hiện công thẩm định giá đất tại các
cơ quan hành chính nhà nước. Nội dung phỏng vấn bao gồm tình hình thực hiện
với kết quả đạt được trong công tác thầm định giá đất trên địa bàn thành phố, và

đề xuất các phương pháp thực hiện tối ưu.
- Nhóm 2: Đối tượng chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình , tổ chức sử dụng
đất có liên quan đến công tác thẩm định giá đất tại thành phố như vừa mới
chuyển nhượng, giao dich thành công. Mức giá chuyển nhượng thi trường, sự
hiểu biết và sự quan tâm đến giá thị trường của người dân
Lựa chọn 100 hộ gia đình (dự kiến) tại 3 phường : Trường An, Kim Long,
Phú Nhuận thành phố Huế, có giao dịch đất đai trong thời gian từ năm 2015 đến
2018 để tiến hành khảo sát, điều tra, thu thập các thông tin về thửa đất, bất động
sản, giá đất và các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
- Việc lựa chọn 3 phường : Phú Nhuận, Trường An, Kim Long để xây dựng
mô hình cho toàn thành phố Huế. Theo tiêu chí trung tâm, gần trung tâm, ven
trung tâm thành phố, và phản anh được sự giao dịch bất động sản thường xuyên
trên cả 3 phường. Trên cơ sở đó để xây dựng được mô hình thẩm định gia đất
hàng loạt cho toàn thành phố.
3.5. Phương pháp tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu
Trên cơ sở các tài liệu, số liệu thu thập được và kết quả điều tra, phỏng vấn,
từ đó tiến hành lựa chọn, phân tích, tổng hợp những thông tin liên quan đến đề
tài. Thống kê và xử lý số liệu theo mục đích, nội dung nghiên cứu. Việc xử lý số
liệu, xây dựng các biểu đồ, đồ thị, bảng biểu được thực hiện trên phần mềm
Excel. Đánh giá số liệu dựa trên các bảng biểu nhằm đưa ra những nhận xét phù
hợp với nội dung nghiên cứu của đề tài.
3.5.1. Các dạng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt.
3.5.1.1. Mô hình cộng (Additive Models)
Khi sử dụng mô hình cộng trong tiếp cận so sánh, biến phụ thuộc là giá trị
bất động sản (đất trống hoặc đất và công trình trên đất), biến độc lập và các yếu
tố tác động đến giá trị bất động sản.
V = a0 + a1X1 + a2X2 + ... + anXn
10

Trong đó:
V: Biến phụ thuộc, là giá trị bất động sản;
X1, X2 ..., Xn: Các biến độc lập, là các yếu tố tác động đến giá trị bất
động sản;
a1, a2 ..., an: Các hệ số hồi quy, thể hiện mức độ tác động của từng yếu tố
lên giá trị tài sản; aiXi là giá trị điều chỉnh; và
a0: Hệ số chặn, là giá trị của một bất động sản chuẩn (xét về vị trí, diện
tích đất, điều kiện giao thông, đặc điểm công trình trên đất, v.v.).
Trong cách tiếp cận thu nhập, các chỉ số thông thường được mô hình hóa là
giá thuê trên một đơn vị diện tích, tổng thu nhập, thu nhập ròng, các số nhân và
tỉ suất vốn hóa. Các biến độc lập có thể là vị trí, diện tích cho thuê, tiện ích, đặc
điểm vật chất, chiều rộng mặt tiền, chất lượng công trình xây dựng. Mô hình
cộng xác định tỉ suất vốn hóa tổng thể (Грязнова, 2004) có dạng:
R0 = b0 + b1X1 + b2X2 + ... + bnXn
b0: Hệ số R0 cho một bất động sản chuẩn (ví dụ một cửa hàng mới được
xây dựng, có kích thước và chất lượng trung bình, không nằm ở trung tâm thành
phố); và
Xi: Biến độc lập (chiều rộng mặt tiền, diện tích, tuổi, chất lượng công trình,
loại kinh doanh).
Cách tiếp cận chi phí chỉ được áp dụng cho các lô đất có công trình trên
đất. Thông tin về hao mòn công trình tạo ra khó khăn chủ yếu khi sử dụng tiếp
cận chi phí trong thẩm định giá hàng loạt do không chỉ cần xác định hao mòn
vật lí mà cả hao mòn chức năng, hao mòn kinh tế, những loại hao mòn này mang
tính cá biệt, rất khó để đo lường và điển hình hóa chúng.
3.5.1.2. Mô hình nhân (Multiplicative Models)
Mô hình nhân khác với mô hình cộng ở chỗ các biến độc lập Yi không
được nhân với các hệ số hồi quy mà được nâng lên lũy thừa, kết quả (V) nhận
được bằng cách nhân các biến với nhau.
V = b0 * Y1b1 * Y2b2 * ... *Ynbn
Y1, Y2, ..., Yn: Các biến độc lập; và

bi: Trọng số của các biến độc lập
Trọng số của các biến độc lập. Mô hình này được cho là có khả năng phản
11


ánh chính xác hơn tác động đồng thời của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài
sản. Mô hình nhân có thể được lấy Logarit để chuyển thành mô hình cộng và
kèm theo các hạn chế của mô hình cộng, tuy nhiên nó cho phép phản ánh mối
quan hệ giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập một cách linh hoạt hơn.
Mô hình (4) (Грязнова, 2004) là ví dụ cho trường hợp mô hình nhân xác
định số nhân tổng thu nhập cho loại căn hộ chung cư:
GIM = b0X1b1.X2b2.X3b3.b4X4.b5.X5...bnXn
Trong đó: GIM: Số nhân tổng thu nhập;
b0: Hệ số, bằng số nhân tổng thu nhập của một căn hộ điển hình, có diện
tích trung bình, nằm ở khu vực tiêu chuẩn;
X1, X2: Biến chất lượng công trình và hiện trạng vật lí;
X3: Diện tích tiêu chuẩn;
X4, ..., Xn: Các biến nhị phân, tương ứng với khu vực (0 hoặc 1).
Mô hình số nhân tổng thu nhập giúp xác định giá trị bất động sản bằng
cách nhân số nhân tìm được từ mô hình với tổng thu nhập mà tài sản tạo ra.
3.5.1.3.Mô hình hỗn hợp (Hybrid Models)
Là tổ hợp của mô hình cộng và mô hình nhân.
V = Z1 b1Z2 b2...Zn bn(A0 + A1Zn+1 + ... + AmZm)
Trong đó:
Z1, ..., Zm: Các biến độc lập; và
Ai, bi: Các hệ số và trọng số của các biến độc lập.
Mô hình hỗn hợp có khả năng phản ánh một cách thích hợp hơn các xu hướng
chính của thị trường; tuy nhiên việc xác định các hệ số của nó rất phức tạp.
Đơn giản hơn cả là mô hình cộng, chúng được sử dụng rộng rãi để thẩm
định giá trị bất động sản dân cư. Mô hình nhân thích hợp hơn để thẩm định giá

trị các tòa nhà văn phòng, khách sạn, các bất động sản công nghiệp cũng như
các khu đất trống. Các mô hình hỗn hợp được cho là toàn diện nhưng quy trình
tính toán khá khó khăn.
- Từ 3 mô hình: mô hình cộng, mô hình nhân, mô hình hỗn hợp , tiến hành
so sánh lựa chọn 1 mô hình tối ưu dễ thực hiện trong xây dựng mô hình thẩm
định giá đất hàng loạt tại thành phố Huế.
12


PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế.
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Huế là đô thị trung tâm của tỉnh Thừa Thiên Huế, với diện tích
7.067,38 ha; có toạ độ địa lý từ 16o30'45'' đến 16o24'00'' vĩ độ Bắc và từ
107o31'45'' đến 107o38'00'' kinh độ Ðông và có ranh giới tiếp giáp:
- Phía Tây Bắc đến Tây Nam giáp thị xã Hương Trà;
- Phía Đông Bắc giáp huyện Phú Vang;
- Phía Nam và Đông Nam giáp thị xã Hương Thủy;
Toàn thành phố có tổng diện tích tự nhiên là 7.067,31 ha, được tổ chức
thành 27 phường.
Thành phố Huế nằm trong vùng Kinh tế trọng điểm miền Trung, kết nối
với các trung tâm lớn đang phát triển như Khu Kinh tế Chân Mây – Lăng Cô,
thành phố Đà Nẵng, Khu Kinh tế Chu Lai, Dung Quất, Nhơn Hội. Có vị trí địa
lý thuận lợi và có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội
trên quy mô toàn tỉnh cũng như khu vực miền Trung.

Hình 4.1. Bản đồ hành chính thành phố Huế
(Nguồn: Cổng thông tin điện tử UBND thành phố Huế)

13


4.1.1.2. Địa hình
Thành phố Huế nằm trên vùng đồng bằng hẹp và địa hình có độ dốc từ
Tây sang Đông. Thành phố được hình thành ở trung tâm dải đồng bằng hẹp của
hạ lưu sông Hương, có hai dạng địa hình chính:
* Địa hình đồi thấp xâm thực bóc mòn phát triển trên các đá trầm tích,
phân bố phía Tây thành phố Huế, thuộc các phường Thuỷ Xuân, An Tây.
* Địa hình đồng bằng tích tụ phân bố ở phía Bắc và Đông thành phố Huế,
chia thành 2 khu vực chính là Bắc sông Hương và Nam sông Hương.
- Khu vực Bắc sông Hương có địa hình bằng phẳng.
- Khu vực Nam sông Hương có cao độ chênh lệch khá lớn.

Hình 4.2. Bản đồ độ cao thành phố Huế
(Nguồn: Thích ứng biến đổi khí hậu thành phố Huế 2014 - 2020)

14


4.1.1.3. Khí hậu
Thành phố Huế là vùng có khí hậu chuyển tiếp giữa khí hậu miền Bắc và
khí hậu miền Nam, từ đồng bằng ven biển lên vùng núi cao. Chế độ khí hậu,
thuỷ văn ở đây có đặc tính biến động lớn và mang đặc trưng của vùng nhiệt đới
gió mùa nóng ẩm. Đây được xem là một trong những vùng có khí hậu khắc
nghiệt nhất của Việt Nam. Đặc điểm nổi bật của khí hậu thành phố Huế là có
lượng mưa lớn nhất cả nước, vùng đồng bằng hẹp thường chịu nhiều lũ lụt và
việc hạn chế ngập rất khó khăn.
Huế chịu ảnh hưởng của 2 hướng gió chính là gió mùa Tây Nam và gió
mùa Đông Bắc. Bão xuất hiện hằng năm, trực tiếp đổ bộ gây ảnh hưởng tới

thành phố từ tháng 8 đến tháng 9, tháng 10.
Hình 4.3: Sơ đồ phân vùng khí hậu tỉnh Thừa Thiên Huế

4.1.1.4. Thủy văn
Thành phố Huế chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ thuỷ văn của hệ thống
sông Hương. Sông Hương có 3 nhánh là: sông Bồ, sông Tả Trạch và sông Hữu
Trạch; bắt nguồn từ các dãy núi Trường Sơn và chảy qua trung tâm thành phố
15


Huế. Con sông này có diện tích lưu vực là 2.830 km 2, chiếm 56% diện tích toàn
tỉnh Thừa Thiên Huế.

Hình 4.3. Mạng lưới thủy văn thành phố Huế
(Nguồn: Thích ứng biến đổi khí hậu thành phố Huế 2014 - 2020)

16


4.1.1.5. Tài nguyên thiên nhiên.
*Tài nguyên đất
Theo kết quả điều tra thổ nhưỡng, thành phố Huế có 2 tiểu vùng địa lý thổ
nhưỡng: tiểu vùng đất đỏ vàng và tiểu vùng đất phù sa.
- Đất đỏ vàng (đất Feralit): được hình thành từ sản phẩm phong hoá của
nhiều loại đá mẹ khác nhau. Đặc điểm chung của nhóm đất đỏ vàng là chua, khả
năng hấp phụ không cao; hàm lượng sắt, nhôm tích luỹ tương đối cao; kim loại
kiềm và kiềm thổ bị rửa trôi mạnh.
- Đất phù sa: là sản phẩm được hình thành từ nguồn vật liệu bùn cát, được
sông Hương bồi đắp nên.
*Tài nguyên nước

- Nguồn nước mặt: nguồn nước ngọt trên địa bàn thành phố được cung
cấp chủ yếu từ nguồn nước sông Hương, các nhánh sông và 48 nhánh hồ lớn
nhỏ.
- Nguồn nước ngầm: nguồn nước ngầm có độ sâu 5 - 10 m ở các khu vực
gò đồi. Các khu vực khác mực nước ngầm có độ sâu 1,5 - 2 m.
*Tài nguyên rừng:
Diện tích đất lâm nghiệp chủ yếu hiện nay tạo vành đai xanh phục vụ cho
các công trình di tích, văn hóa, tạo cảnh quan và góp phần cải thiện môi trường
sinh thái khu vực.
*Tài nguyên nhân văn
Thành phố Huế là một trong những trung tâm văn hoá lớn của Việt Nam,
hiện đang lưu giữ một kho tàng tài nguyên văn hoá vật thể và phi vật thể đồ sộ,
đặc sắc, tiêu biểu cho văn hoá dân tộc Việt Nam; là địa bàn vừa có quần thể di
tích được UNESCO xếp hạng di sản văn hoá nhân loại với những công trình về
kiến trúc cung đình và danh lam thắng cảnh nổi tiếng; các di tích văn hoá, các
công trình kiến trúc độc đáo, quần thể di tích triều Nguyễn bao gồm các cung
điện, đền đài, miếu mạo, thành quách, lăng tẩm, các kiến trúc chùa chiền, nhà
thờ,... vẫn giữ nguyên nét uy nghi, cổ kính, trang nghiêm. Các lễ hội dân gian
truyền thống, lễ hội tôn giáo tín ngưỡng; các thể loại mỹ thuật, nghệ thuật cổ
truyền dân gian và cung đình được lưu truyền.

17


Nét đặc trưng của văn hóa ở Huế còn là sự kết hợp hài hòa giữa văn hóa dân
gian và văn hóa cung đình. Những điệu hò, điệu lý dân gian đã được tiếp thu và cải
biên phục vụ cho vua chúa trở thành ca, múa nhạc cung đình có giá trị nghệ thuật cao.
Người dân Huế cần cù, thông minh, lịch thiệp, giữ gìn bản sắc văn hoá
Việt Nam và của vùng văn hoá Phú Xuân. Trình độ dân trí của người dân Huế
khá cao, nguồn lao động khá dồi dào, nhiều tài năng sáng tạo, đội ngũ nghệ nhân

các ngành nghề truyền thống còn khá đông. Đây là lợi thế quan trọng đẩy nhanh
tiến trình phát triển của thành phố Huế.

4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội
4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế.
Tính tới thời điểm năm 2017, kinh tế thành phố Huế đang được tập trung
phát triển chủ yếu các ngành như: du lịch, dịch vụ, thương mại. Bên cạnh đó,
các ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, nông nghiệp vẫn được duy trì
nhưng với quy mô nhỏ và chỉ ở một số địa phương.
- Về du lịch: Hoạt động du lịch tiếp tục duy trì ở mức tăng trưởng khá.
Năm 2017, doanh thu du lịch đạt 2.321 tỷ đồng, vượt 0,01% so với kế hoạch đã
đề ra và tăng 15,7% so với cùng kỳ năm 2016. Các sản phẩm du lịch tiếp tục
được đa dạng hóa và nâng cấp chất lượng đáp ứng nhu cầu phục vụ du khách.
- Về thương mại – dịch vụ: Tình hình hoạt động của ngành thương mại,
dịch vụ năm 2017 trên địa bàn thành phố Huế tăng trưởng khá, công tác chỉ đạo
kinh doanh và quản lý thị trường tiếp tục được tăng cường, tình hình thị trường
hàng hóa đáp ứng được nhu cầu mua sắm của người dân, hệ thống thương mại
phong phú, giá cả của một số mặt hàng thiết yếu được bình ổn, sức mua của
người dân ổn định. Tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng
năm 2017 đạt 26.613 tỷ đồng, tăng 14% so cùng kỳ năm trước đó.
- Về công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp: vẫn duy trì ở mức ổn định, năm
2017 giá trị sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn đạt 7.351,14
tỷ đồng, tăng 13,01% so với cùng kỳ năm 2016. Các mặt hàng xuất khẩu và tiêu
dùng nội tỉnh như dệt may, da giày, chế biến thực phẩm đặc sản, sản phẩm gỗ, thủ
công mỹ nghệ,... tiếp tục duy trì mức tiêu thụ ổn định.
- Về nông nghiệp: Tổng diện tích gieo trồng trên toàn thành phố là 1.758,96
ha, năng suất bình quân đạt 61 tạ/ha.
18

4.1.2.2. Dân số và lao động
- Dân số: Theo niên giám thống kê năm 2017, dân số trung bình của thành
phố hiện có là 380.139 người. Trong đó: nữ có 192.997 người và nam có
187.142 người. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên năm 2017 là 0,88%.

Nữ; 50.77%

Nam; 49.23%

Biểu đồ 4.1. Cơ cấu nam nữ thành phố Huế
(Nguồn: Theo số liệu thống kê năm 2017 của UBND thành phố Huế)
- Lao động và việc làm: Trong năm 2017, số lao động được hỗ trợ giải
quyết việc làm là 9.200 lao động. Thu nhập bình quân đầu người là 2500 USD.
Cơ cấu lao động chuyển dịch nhanh, đúng hướng, tiến tới hình thành cơ cấu kinh
19


tế tăng du lịch - thương mại - dịch vụ, giảm công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp nông nghiệp.
4.1.2.3. Hiện trạng sử dụng đất Thành Phố Huế
Tổng diện tích tự nhiên trên toàn thành phố Huế tính đến ngày 31/12/2018
là: 7.067,31 ha. Trong đó:
- Đất nông nghiệp: 2.342,64 ha, chiếm 33,15% tổng diện tích tự nhiên.
- Đất phi nông nghiệp: 4.548,59 ha, chiếm 64,36% tổng diện tích tự nhiên.
- Đất chưa sử dụng: 176,08 ha, chiếm 2,49% tổng diện tích tự nhiên.
Bảng: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Huế năm
2018
STT

Loại đất

Ký
hiệu

Tổng diện tích đất

Diện
Tỷ lệ
tích (ha) (%)
7.067,31

100,00

1

Nhóm đất nông nghiệp

NNP

2.342,64

33,15

1.1

Đất trồng lúa

LUA

968,31

13,7

Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước

LUC

968,31

13,7

1.2

Đất trồng cây hàng năm khác

HNK

314,40

4,45

1.3

Đất trồng cây lâu năm

CLN

736,76

10,42

1.4

Đất rừng phòng hộ

RPH

0

0

1.5

Đất rừng đặc dụng

RDD

300,81

4,258

1.6

Đất rừng sản xuất

RSX

3,08

0,046

1.7

Đất nuôi trồng thủy sản

NTS

11,75

0,168

1.8

Đất nông nghiệp khác

NNK

7,53

0,108

2

Đất phi nông nghiệp

PNN

4.548,59

64,36

2.1

Đất quốc phòng

CQP

52,86

0,748

2.2

Đất an ninh

CAN

14,86

0,21

2.3

Đất khu công nghiệp

SKK

0

0

2.4

Đất khu chế xuất

SKT

0

0

2.5

Đất cụm công nghiệp

SKN

29,59

0,418

2.6

Đất thương mại, dịch vụ

TMD

79,39

1,123
20

STT

Loại đất

Ký
hiệu

Diện
Tỷ lệ
tích (ha) (%)

2.7

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

SKC

51,80

0,733

2.8

Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản

SKS

1,47

0,021

2.9

Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia,
cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã

DHT

1.085,51

15,36

2.9.1

Đất xây dựng cơ sở văn hóa

DVH

49,63

0,7

2.9.2

Đất xây dựng cơ sở y tế

DYT

22,17

0,316

2.9.3

Đất xây dựng cơ sở giáo dục - đào tạo

DGD

191,67

2,712

2.9.4

Đất xây dựng cơ sở thể dục - thể thao

DTT

33,78

0,478

2.9.5

Đất xây dựng cơ sở khoa học và công
nghệ

DKH

0,54

0,008

2.9.6

Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội

DXH

4,41

0,062

2.9.7

Đất giao thông

DGT

704,73

9,972

2.9.8

Đất thủy lợi

DTL

55,52

0,785

2.9.9

Đất công trình năng lượng

DNL

10,75

0,152

2.9.10

Đất công trình bưu chính, viễn thông

DBV

2,44

0,035

2.9.11

Đất chợ

DCH

9,86

0,14

2.10

Đất có di tích lịch sử, văn hóa

DDT

251,40

3,557

2.11

Đất danh lam thắng cảnh

DDL

0

0

2.12

Đất bãi thải, xử lý chất thải

DRA

0

0

2.13

Đất ở tại nông thôn

ONT

0

0

2.14

Đất ở tại đô thị

ODT

1.454,84

20,585

2.15

Đất xây dựng trụ sở cơ quan

TSC

31,05

0,439

2.16

Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự
nghiệp

DTS

4,53

0,064

2.17

Đất xây dựng cơ sở ngoại giao

DNG

0

0

2.18

Đất cơ sở tôn giáo

TON

115,02

1,627

2.19

Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà
tang lễ, nhà hỏa táng

NTD

650,93

9,21

21


STT

Loại đất

Ký
hiệu

Diện
Tỷ lệ
tích (ha) (%)

2.20

Đất sản xuất làm vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm

SKX

17,25

0,244

2.21

Đất sinh hoạt cộng đồng

DSH

1,72

0,026

2.22

Đất khu vui chơi, giải trí công cộng

DKV

68,73

0,972

2.23

Đất cơ sở tín ngưỡng

TIN

82,35

1,165

2.24

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

SON

519,75

7,354

2.25

Đất có mặt nước chuyên dùng

SMN

35,39

0,5

2.26

Đất phi nông nghiệp khác

PNK

0,17

0,004

3

Đất chưa sử dụng

CSD

176,08

2,49

Số liệu ở Bảng cho thấy, tỷ lệ giữa ba nhóm đất chính có sự chênh lệch rõ ràng
và chưa hợp lý. Trong đó, nhóm đất phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn nhất là
64,36%; nhóm đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ là 33,15%; còn lại nhóm đất chưa
sử dụng chiếm 2,49%. Điều này phản ánh đúng với cơ cấu kinh tế của thành phố
hiện tại tập trung chủ yếu vào sản xuất nhóm đất phi nông nghiệp.

4.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.
Trong những năm qua, thành phố Huế đã tập trung đầu tư cơ sở hạ tầng,

xây mới, nâng cấp cải tạo nhiều công trình cấp điện, nước, thuỷ lợi, giao thông,
bưu chính viễn thông, trường học, trạm y tế,... nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, với sự gia tăng dân số, tốc độ đô thị hoá ngày càng
cao nên nhìn chung vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển đó.
4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
4.1.3.1. Thuận lợi
- Thành phố Huế có vị trí địa kinh tế và địa chính trị rất thuận lợi để phát
triển kinh tế, xã hội thành phố: là trung tâm chính trị của tỉnh Thừa Thiên Huế,
nằm trên các tuyến trục giao thông quan trọng của quốc gia và quốc tế (quốc lộ
1A, gần sân bay quốc tế Phú Bài và gần cảng nước sâu Chân Mây, cảng biển
Thuận An); là Cố đô khắc sâu trong tâm khảm nhiều người dân Việt Nam và nổi
tiếng trên thế giới.
22


- Là trung tâm văn hoá lớn với hệ thống những tài nguyên văn hoá vật thể
và phi vật thể phong phú, đa dạng và đặc sắc, cảnh quan thiên nhiên đẹp có thể
khai thác, phát huy phục vụ phát triển kinh tế, xã hội. Mặc dù quy mô dân số
Thành phố chỉ có hơn 30 vạn người, song nhiều nét văn hoá Huế lan toả khắp
nơi trên cả nước, có sức hấp dẫn lớn, lôi cuốn và tác động đến cuộc sống thường
ngày của nhiều người dân.
- Thành phố là trung tâm đào tạo đại học, trung tâm y tế lớn thứ ba của cả
nước, là nơi tập trung đội ngũ trí thức đông đảo có tiềm năng lớn về nghiên cứu
trong các lĩnh vực khoa học - công nghệ, y học, văn học, nghệ thuật, lịch sử...,
cung cấp dịch vụ đào tạo, y tế chất lượng cao cho cả nước và quốc tế.
- Nguồn nhân lực chất lượng cao, trình độ học vấn cao, đào tạo tốt về
chuyên môn nghiệp vụ, quy tụ nhiều đặc tính quý (văn minh, lịch thiệp, cần cù
và khéo tay, ham học và thông minh) rất cần thiết cho sự phát triển, thực hiện
CNH, HĐH trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế.
- Nền kinh tế phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với

nhịp độ cao. Cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch tích cực, tỷ trọng các ngành phi
nông nghiệp tăng nhanh hơn so với mục tiêu quy hoạch đề ra, đặc biệt cơ cấu
trong nội bộ các ngành cũng có bước thay đổi đáng kể theo hướng phát huy các
lợi thế so sánh của tỉnh.
- Cơ sở hạ tầng đô thị đã được xây dựng và tích luỹ qua nhiều năm, mặc
dù còn chưa đồng bộ, có phần thiếu và bị xuống cấp, song cũng là những tiền đề
cơ bản quan trọng phục vụ cho sự phát triển của thành phố.
4.1.3.2. Khó khăn
Cùng với những lợi thế, bước vào thời kỳ mới, thành phố Huế còn có
những hạn chế và đang đứng trước những thách thức lớn. Đó là:
- Thời tiết, khí hậu khá khắc nghiệt tác động không thuận lợi đến các
điều kiện đầu tư phát triển (thời gian nắng nóng, khô hạn và mưa dầm kéo dài
trong năm);.
- Diện tích thành phố không lớn (7.168,49 ha), tạo ra những hạn chế nhất
định cho sự phát triển. Kết cấu hạ tầng đô thị của thành phố tuy đã được cải
thiện đáng kể trong thời gian qua nhưng vẫn chưa đáp ứng yêu cầu, không ít
những tuyến đường đang xuống cấp, hệ thống quy hoạch mạng lưới giao thông,
điện, nước thiếu sự đồng bộ chưa đáp ứng kịp yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
trong giai đoạn mới.

23


- Quy mô của nền kinh tế nói chung và của từng ngành kinh tế, từng
doanh nghiệp còn nhỏ, trình độ phát triển, chất lượng tăng trưởng chưa cao,
năng lực cạnh tranh của toàn nền kinh tế, của từng doanh nghiệp và sản phẩm
còn thấp so nhiều địa phương trong nước. Sức mua bán, giao dịch chưa cao, sản
xuất kinh doanh mang tính nhỏ lẻ, tính chất tự cung tự cấp chưa cao (sản phẩm
hàng hoá, dịch vụ chủ yếu tiêu thụ trong thành phố), thị trường hàng hoá phát
triển chưa đủ mạnh. Các quan hệ liên doanh, liên kết trong và ngoài nước để

phát triển còn hạn chế, khả năng vươn ra thị trường trong khu vực và quốc tế
còn quá yếu trong khi hội nhập kinh tế đã bước sang giai đoạn mới với nhiều
thời cơ và thách thức cao hơn.
- Kinh tế phát triển chưa đều, thiếu bền vững, vốn đầu tư còn thấp, sản
xuất hàng hoá quy mô nhỏ, công nghệ chưa cao, chưa tạo được bước đột phá để
tăng trưởng nhanh. Khu vực dịch vụ - du lịch là nền tảng kinh tế thành phố, song
đang ở dạng tiềm năng, chưa khai thác được nhiều, hoạt động dịch vụ mang tính
nhỏ lẻ, phân tán, tự phát. Kinh tế quốc doanh, HTX đã được sắp xếp, đổi mới
nhưng còn chậm. Kinh tế tư nhân phát triển chậm, chưa sôi động cả về số lượng,
quy mô doanh nghiệp và chất lượng sản phẩm. Năng lực, điều kiện để xây dựng
thương hiệu, chất lượng sản phẩm tham gia vào hội nhập khu vực và quốc tế còn
hạn chế; giá trị xuất nhập khẩu thấp và tăng chậm, thu hút vốn đầu tư từ các địa
phương khác ở trong nước và từ ngoài nước thấp.
- Quản lý và đầu tư đô thị: việc lập các quy hoạch còn chậm, thiếu, chưa
đồng bộ và chất lượng chưa cao. Quản lý nhà nước về quy hoạch, xây dựng đô
thị còn nhiều bất cập và không đồng bộ. Triển khai đầu tư, quản lý đầu tư và
khai thác công trình chưa phát huy hết hiệu quả; công tác đền bù giải toả gặp
nhiều khó khăn do thiếu quỹ đất để tái định cư; chất lượng tư vấn trong các dự
án xây dựng đầu tư chưa cao ảnh hưởng xấu đến hiệu quả đầu tư.
- Chưa khơi dậy ý thức tự giác và chủ động của cộng đồng dân cư tham
gia vào hoạt động văn hóa, bảo tồn, môi trường, trật tự đô thị; thiết chế văn hóa
chưa đủ nên chưa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân.
- Khoa học - công nghệ, môi trường: chưa được quan tâm đúng mức, rất ít
đề tài nghiên cứu được đăng ký; ứng dụng khoa học công nghệ vào thực tiễn còn
hạn chế, chưa di chuyển được hết các cơ sở gây ô nhiễm ra khỏi vùng dân cư tập
trung và khu vực nội thị. Chưa có những giải pháp hữu hiệu để thu hút các nhà
khoa học tại địa phương tham gia tích cực vào việc ứng dụng khoa học, kỹ thuật
để phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
- Người dân Huế có trình độ học vấn và kỹ thuật, chuyên môn nghiệp vụ
cao, cần cù, khéo tay, tuy nhiên tâm lý cẩn trọng, thiếu năng động trong làm ăn,

24