(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––––

TRẦN THỊ HIỀN

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG NAM THÀNH, THÀNH PHỐ NINH BÌNH,
TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2013 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––

TRẦN THỊ HIỀN

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG NAM THÀNH, THÀNH PHỐ NINH BÌNH,
TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2013 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hoàng Văn Hùng

THÁI NGUYÊN - 2017


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện.
Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa
được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác.
Tác giả

Trần Thị Hiền


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Hoàng
Văn Hùng - Giám đốc Phân hiệu Đại học Thái Nguyên tại tỉnh Lào Cai người
đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Phòng Đào
tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái
Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình; phòng Tài nguyên
và Môi trường thành phố Ninh Bình, tỉnh Nình cùng tất cả các bạn bè đã giúp
đỡ tôi hoàn thành đề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi

điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Ninh Bình, tháng 10 năm 2017
Tác giả

Trần Thị Hiền


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... vii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT.............................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 3
4. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................... 4
1.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất............................................ 4
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................................... 8
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 12

1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác
định giá đất ...................................................................................................... 12
1.2.2 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất theo quy định của pháp luật ... 13
1.2.3. Các phương pháp định giá đất............................................................... 14
1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 25
1.3.1. Quản lý giá đất và định giá đất tại một số nước trên thế giới ............... 25
1.3.2. Tình hình thị trường đất đai tại Việt Nam............................................. 31


iv
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 34
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, KTXH và tình hình sử dụng đất đai của phương
Nam Thành giai đoạn 2013 - 2016.................................................................. 34
2.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Nam Thành giai
đoạn năm 2013-2016 ....................................................................................... 34
2.2.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Nam Thành giai
đoạn 2013-2016 ............................................................................................... 34
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất trên địa bàn phường
Nam Thành ...................................................................................................... 35
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 35
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 35
2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 35
2.3.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 36
2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu .................................................... 36
2.3.5. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 36

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 38
3.1. Điều kiện tự nhiên, KTXH và tình hình sử dụng đất đai của phường Nam
Thành giai đoạn 2013 - 2016 .......................................................................... 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ......................................................... 38
3.1.2. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Nam
Thành .............................................................................................................. 43
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất của phường Nam Thành.................. 44


v
3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Nam Thành giai đoạn
năm 2013-2016................................................................................................ 49
3.2.1. Giá đất ở tại đô thị theo quy định chung trong phạm vi cả nước.......... 49
3.2.2. Công tác định giá đất phường Nam Thành theo quy định nhà nước .... 50
3.2.3. Giá đất thị trường phường Nam Thành ................................................. 53
3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Nam Thành giai đoạn
2013-2016........................................................................................................ 57
3.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Nam Thành,
thành phố Ninh Bình ....................................................................................... 57
3.3.2. Đánh giá mối quan hệ giữa một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại
phường Nam Thành, thành phố Ninh Binh năm 2017 .................................... 62
3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất .......... 66
3.4.1. Giải pháp chính sách ............................................................................. 66
3.4.2. Giải pháp quản lý .................................................................................. 67
3.4.3. Giải pháp kỹ thuật ................................................................................. 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 69
1. Kết luận ....................................................................................................... 69
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 71
PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Phiếu thu thập thông tin về thửa đất.
Phụ lục 2: Quyết định ban hành bảng giá các loại đất giai đoạn 2015- 2019
trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
Phụ lục 3: Bài báo đăng tạp chí của hội khoa học đất Việt Nam ( N0 51 2017).


vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tình hình sử dụng đất của phường Nam Thành qua các năm ........ 45
Bảng 3.2: Khung giá đất ở tại đô thị ............................................................... 49
Bảng 3.3: Giá đất ở trên các đường phố theo quy định nhà nước 2013, 2016
phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình .................................... 51
Bảng 3.4: Giá đất ở trên các đường phố theo thị trường 2013, 2016 phường
Nam Thành, thành phố Ninh Bình .................................................. 53
Bảng 3.5: Chênh lệch giá đất của phường Nam Thành năm 2016 ................. 56


vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 03 tuyến (Trương
Hán Siêu (I1), Hải Thượng Lãn Ông (I2), Trần Hưng Đạo (I3) .... 59
Hình 3.2: Biểu đồ so sánh giá đất trên thị trường theo vị trí của ba tuyến Trương
Hán Siêu (I1), Hải Thượng Lãn Ông (I2), Trần Hưng Đạo (I3) ........ 59
Hình 3.3: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Nam Thành, thành
phố Ninh Bình năm 2016 ................................................................ 62
Hình 3.4: Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất ..................... 63
Hình 3.5: Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở ........... 64
Hình 3.6: Yếu tố pháp lý ................................................................................. 65

viii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
STT

Ký hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

1

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

2

CSHT

Cơ sở hạ tầng

3

HĐND

Hội đồng nhân dân

4

HTX

Hợp tác xã

5

KTXH

Kinh tế xã hội

6

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

7

UBND

Ủy ban nhân dân


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tài nguyên đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt tác động trực tiếp đến
kinh tế, chính trị, xã hội, sự ổn định và phát triển của đất nước không thể thay
thế được. Chính vì vậy, việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai hiệu quả là một
trong những vấn đề cấp thiết của các quốc gia, là mối quan tâm hàng đầu của
toàn thể xã hội (Trịnh Hữu Liên, 2010)[8]. Chính sách pháp luật đất đai của
nước ta xác định quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt. Bởi vậy, để

phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù
hợp tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc
đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BĐS (Phùng Văn
Nghệ, 2005)[14].

Xã hội ngày càng phát triển cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của
cơ chế thị trường, đất đai trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển
nhượng, thế chấp và dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị
trường Bất động sản. Thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành và phát triển
bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức (gọi là thị trường BĐS
ngầm giao dịch); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối
với xã hội và công tác quản lý của Nhà nước (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn
Hùng, 2013)[9].

Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản
lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở
thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu
ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử
dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả (Nguyễn Thế Huấn và
cs, 2009)[2]. Do vậy, việc sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất


2
đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách. Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ
đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung
ương đến địa phương, cơ sở.
Phường Nam Thành là một trong những phường trung tâm kinh tế - văn
hóa - chính trị của thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình. Trong những năm

gần đây, cùng với tốc độ phát triển chung của cả tỉnh, thành phố, phường
Nam Thành đã có những chuyển biến mạnh mẽ cơ sở hạ tầng được đầu tư
khang trang (UBND phường Nam Thành, 2017)[27]. Vì vậy, việc nghiên cứu
biến động giá đất, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản nói
chung và giá đất nhằm tìm ra quy luật biến động giá từ đó giúp cho việc định
giá đất và quản lý giá đất phù hợp hơn với yêu cầu của thực tiễn (Nguyễn Thi
Yến, Hoàng Văn Hùng, 2012)[16].

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên tôi tiến hành lựa chọn đề
tài: “Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Nam Thành, thành
phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013-2016”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu thực trạng biến động giá đất ở và xác định một số yếu tố
tác động đến giá đất ở trên một số trục đường chính tại phường Nam Thành,
thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng và biến động giá đất ở trên địa bàn phường Nam
Thành giai đoạn năm 2013-2016;
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Nam
Thành giai đoạn 2013-2016;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nhằm nâng cao hiệu quả của công tác
quản lý đất đai và quản lý giá đất trên địa bàn phường Nam Thành;


3
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.

+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng vào thực tiễn.
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp cơ sở nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công
tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lý đất đai cũng như
ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


4
Chương 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Sở hữu đất đai được quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013. “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy
định của Luật này. Giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một
lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3 của
Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính
trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền
của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định”. (Luật đất đai năm 2013)[26].
Giá đất được hình thành do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định và ở mỗi địa phương khi ban hành giá đất được xây
dựng trên cơ sở điều tra, đề xuất của các tư vấn được thuê thực hiện, nhưng
phải đảm bảo nằm trong khung giá đất của Chính phủ quy định.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan

tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá
đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự
hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật
chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu
(Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[9].


5
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự
ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ
tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông
nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản do còn
chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô (Trịnh
Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[9]. Về thực chất địa tô chính là giá trị
thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh
nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ của
ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh và công nhân nông nghiệp làm thuê.
Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối
và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn
dân, không còn tư hữu của địa chủ hay tư bản, thì những cơ sở kinh tế để
hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại
địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất
với địa tô chênh lệch của chủ nghĩa Tư bản. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn
Quân (2006)[15].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất màu mỡ

hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu
xuất cao hơn. (Trịnh Hữu Liên, 2010)[8]. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ
nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô
chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh
tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại trong điều kiện
của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập


6
thuần tuý phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần
dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô
chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu
được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí
gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do
đầu tư, thâm canh trên thửa đất. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền
sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng
năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh
trên thửa đất đó (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009)[2].
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác nhau
cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử
dụng đất vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi
của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và
điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn tới địa tô, dù đất đó ở đô thị hay
vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ
yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng
mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và
loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm nông

nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản
ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ phì nhiêu của đất; điều kiện
tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Đó
là cơ sở để định giá đất (Đỗ Văn Minh, 2011)[13].
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập tới giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng


7
của yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền
mua đất phải giảm đi. Nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi
hơn là mua đất có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,
họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi
vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
(Phùng Văn Nghệ, 2005)[14].
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá
cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm
do đó giá đất ngày càng tăng. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán
đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên
đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian
tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh
tế quốc dân có thể nói lãi suất của các ngân hàng là như nhau, không kể ở
nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai
nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
(Trịnh Hữu Liên và cs , 2013)[10].
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường

được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá
cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên
tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối
quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông
thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo
nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. (Trần
Đăng Hướng, 2010)[7].
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan
hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa


8
đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất
biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập
bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông,
tỷ lệ lãi suất của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng
lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì
có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các
loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa
sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm
chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung
về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại
đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển
và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử
dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày
một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo
đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục (Lương Văn Hinh
và cs, 2013)[3].
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.3.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội bao gồm: yếu tố
kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan
mật thiết với (Lương Văn Hinh và cs, 2013)[3]:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.


9
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố
chất văn hoá của nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày
càng nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối
với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính
trị trong cả nước.
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng
sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung
không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung
nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với
giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ
nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao

và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn
đất khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia
đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình
trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở,
hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng.


10
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn
định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế
mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các
yếu tố sau (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009)[2]:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận
với nhau.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
1.1.3.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất
tác động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện
thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị …

Trong đó vị trí là yếu tố quyết định đến giá đô thị (Đặng Phúc An, Trần Văn
Tuấn, 2011)[1].
- Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi
BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét
trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở
các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4
hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn
những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả


11
năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì
vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định
giá đất (Hoàng Văn Hùng và cs, 2013)[5].
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới
giá đất chủ yếu bao gồm: điện, đường, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh
viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ
đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh
hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện
lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao
thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và
mật độ lưới giao thông.
- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất
chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các
điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió,
không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn
như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở

khu vực.
- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu
có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn
chế sử dụng đất... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực
tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng
khác nhau trong đô thị. (Hoàng Văn Hùng và cs, 2013)[5].
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố các biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của
thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, điều
kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất … Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất. (Trịnh Hữu Liên, 2010)[8].
Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá


12
biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật
độ xây dựng, loại hình sử dụng …
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác
như yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác
định giá đất
Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác
định giá đất giai đoạn 2013 - 2016:
1.2.1.1. Các văn bản pháp lý của Quốc Hội, Chính phủ và các Bộ ngành
liên quan
- Luật Đất đai 2003;
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, ngày 07/05/2009 của Chính phủ về

việc phân loại đô thị;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất[17];
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính
phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP
ngày 16/11/2004 của Chính phủ [18];
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP [23];
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất [20];


13
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất [21];.
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy
định về khung giá đất;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên
và môi trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất [25];
1.2.1.2. Các văn bản pháp lý của tỉnh Ninh Bình
- Quyết định 35/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 về bảng
giá đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Ninh Bình [29]
- Quyết định 20/2013/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2013 Ban
hành bảng giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Ninh Bình [30];
- Quyết định 37/2014/QĐ-UBND Ban hành bảng giá các loại đất giai
đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Ninh Bình [31];

- Quyết định số 06/2016/QĐ-UBND ngày 25 tháng 03 năm 2016 về
việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 để xác định giá đất tỉnh thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình [32];
- Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 05 tháng 08 năm 2016 về
việc ban hành quy hoạch chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình [33];
1.2.2 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất theo quy định của pháp luật
Luật Đất đai 2013 được Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua
ngày 29/11/2013 và có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2014. Theo đó, Luật Đất đai
2013 nêu rõ định giá đất là một trong những quyền của đại diện chủ sở hữu về
đất đai quy định tại Điều 13, Luật Đất đai 2013:
“Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai:
1. Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
2. Quyết định mục đích sử dụng đất.


14
3. Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
4. Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
5. Quyết định giá đất.
6. Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
7. Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
8. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”
Nhằm chủ động trong công tác quản lý và điều tiết giá đất, Nhà nước quy
định khung giá chuẩn cho các loại đất trong phạm vi cả nước được quy định tại
Nghị Định 104/2014/NĐ-CP; kèm theo đó tại Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai
2013 ghi rõ:
“Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
+ Theo thời hạn sử dụng đất;

+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì
có mức giá như nhau.”
1.2.3. Các phương pháp định giá đất
Theo nội dung của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014,
các phương pháp định giá đất bao gồm [25]:
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp
thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.


15
+ Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm
tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh
lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước,
hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so
sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong
khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung
thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố
về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin
khác có ảnh hưởng đến giá đất.
+ Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn

sau đây:
- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển
nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông
qua phỏng vấn trực tiếp.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã
thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử
dụng đất.
+ Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông
tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên
sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai,
các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định
giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu