Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền - thành phố Bắc Giang - tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN CẨM NHUNG



Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG NGÔ QUYỀN - THÀNH PHỐ BẮC GIANG
GIAI ĐOẠN 2011-2013



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC





Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa : Quản lý tài nguyên
Lớp : 42 - ĐCMT N02
Khóa học : 2010 – 2014

Thái Nguyên,2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN CẨM NHUNG


Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG NGÔ QUYỀN - THÀNH PHỐ BẮC GIANG
GIAI ĐOẠN 2011-2013



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC




Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa : Quản lý tài nguyên

Lớp : 42 - ĐCMT N02
Khóa học : 2010 - 2014

Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nông Thu Huyền
Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên





Thái Nguyên,2014
LỜI CẢM ƠN

Trải qua 4 năm học và nghiên cứu tại khoa Quản lý Tài nguyên Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, bằng những kiến thức quý báu mà các thầy
cô đã tận tình hướng dẫn và giảng dạy, giờ đây em cùng các bạn trong trường
đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã vinh dự mang trong mình những tri thức
của nhà khoa học cơ bản nói chung, đặc biệt là khoa học về ngành Địa Chính
Môi Trường. Bản khóa luận tốt nghiệp này đã chứng minh cho điều đó. Để
hoàn thành bản khóa luận này ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn nhận
được sự giúp đỡ, chỉ đạo tận tình, cặn kẽ của cô giáo Th.S Nông Thu Huyền,
các thầy cô trong khoa Quản lý Tài nguyên và các cán bộ phòng Tài nguyên
& Môi trường thành phố Bắc Giang.
Qua đây cho phép em được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất
đến cô giáo Th.S Nông Thu Huyền cùng các cán bộ phòng Tài nguyên & môi
trường thành phố Bắc Giang và những người thân xung quanh đã động viên,
giúp đỡ em hoàn thành tốt bản khóa luận tốt nghiệp này.

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 01 tháng 5 năm 2014
Sinh viên


Nguyễn Cẩm Nhung





DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 2.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất 21

Bảng 4.1: Tình hình biến động dân số của phường Ngô Quyền, thành phố Bắc
Giang giai đoạn 2011 - 2013. 31

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của phường Ngô Quyền năm 2013 34

Bảng 4.3: Quy định của nhà nước về giá đất ở tại một số khu vực phường Ngô
Quyền giai đoạn 2011 - 2013 39

Bảng 4.4: Diễn biến giá đất trên thị trường tại các vị trí trên tuyến đường
phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 41

Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các
tuyến đường trên địa bàn phường Ngô Quyền năm 2011 43

Bảng 4.6: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các

tuyến đường trên địa bàn phường Ngô Quyền năm 2012 44

Bảng 4.7: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các
tuyến đường trên địa bàn phường Ngô Quyền năm 2013 45

Bảng 4.8: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các
tuyến đường trên địa bàn phường Ngô Quyền
giai đoạn 2011 - 2013 47

Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô
Quyền qua ý kiến của người dân 48


DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang
Hình 4.1: Đường Từ cầu Mỹ Độ đến đường Quang Trung 37
Hình 4.2: Từ đường Quang Trung đến đường Hùng Vương 37
Hình 4.3: Khu dân cư dãy 2,3,4 37
Hình 4.4: Phố Yết Kiêu 37
Hình 4.5: Từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai 38
Hình 4.6: Đường Trần Quốc Toản 38
Hình 4.7: Đường Nguyễn Cao 38
Hình 4.8: Từ đường Xương Giang đến đường Lê Lợi 38


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT


Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
THPT Trung học phổ thông
THCS Trung học cơ sở
HĐND Hội đồng nhân dân
UBND Ủy ban nhân dân
MTTQ Mặt trận tổ quốc
CD Chuyên dùng
PNN Phi nông nghiệp
NN Nông nghiệp
BĐS Bất động sản
MỤC LỤC

Trang
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1. Tính cấp thiết của chuyên đề 1

1.2. Mục đích của chuyên đề 3

1.3. Yêu cầu của chuyên đề 3

1.4. Ý nghĩa của chuyên đề 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1. Căn cứ pháp lí 4

2.1.2. Cơ sở lí luận và thực tiễn 5

2.2. Tổng quan về bất động sản và thị trường Bất động sản 7

2.2.1. Khái niệm, đặc tính của Bất động sản 7

2.2.1.1. Khái niệm về Bất động sản 7

2.2.1.2. Đặc tính của Bất động sản 7

2.2.2. Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản 9

2.2.2.1. Khái niệm thị trường Bất động sản 9

2.2.2.2. Đặc tính của thị trường Bất động sản 9

2.2.2.3. Chức năng của thị trường Bất động sản 10

2.2.2.4. Vai trò của thị trường Bất động sản 11

2.3. Khái quát về giá đất và định giá đất 12

2.3.1. Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất 12

2.3.1.1. Khái niệm về giá đất 12

2.3.1.2. Đặc điểm của giá đất 12

2.3.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất. 13

2.3.2. Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất 13

2.3.2.1. Khái niệm về định giá đất 13

2.3.2.2. Thông tin trong định giá đất 14

2.3.2.3. Nguyên tắc xác định giá đất 14

2.3.2.4. Phương pháp định giá đất 15

2.4. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và việt nam 16

2.4.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới 16

2.4.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam 21

2.4.2.1. Tình hình biến động giá đất trong cả nước 21

2.4.2.2. Nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam 25

2.4.2.3. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang 26

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 27
3.1. Đối tượng nghiên cứu 27

3.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu 27

3.3. Nội dung nghiên cứu 27

3.4. Phương pháp nghiên cứu 27

3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp. 27

3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp. 28

3.4.3. Phương pháp xử lí số liệu 28

3.4.4. Phương pháp chuyên gia 28

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Ngô Quyền, thành phố
Bắc Giang. 29

4.1.1. Điều kiện tự nhiên 29

4.1.1.1. Vị trí địa lí 29

4.1.1.2. Địa hình, địa mạo 29

4.1.1.3. Khí hậu 29

4.1.1.4. Thuỷ văn 30

4.1.1.5. Cảnh quan môi trường và các hệ sinh thái 30

4.1.2. Các nguồn tài nguyên 30

4.1.2.1. Tài nguyên đất 30

4.1.2.2. Tài nguyên nhân văn 30

4.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội 31

4.1.3.1. Dân số 31

4.1.3.2. Thực trạng phát triển kinh tế 32

4.1.3.3. Thực trạng cơ sở vật chất kỹ thuật, hạ tầng xã hội 32

4.1.3.4. An ninh - Quốc phòng 33

4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất 34

4.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Ngô
Quyền ảnh hưởng tới sử dụng đất 35

4.1.5.1. Thuận lợi 35

4.1.5.2. Khó khăn 36

4.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền,
thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013 36

4.2.1. Sơ lược về điều kiện cơ bản phường Ngô Quyền 36

4.2.2. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền, thành phố
Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013 38

4.2.2. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền, thành phố
Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013 39

4.2.2.1. Tình hình biến động giá đất theo khung giá Nhà nước quy định trên
địa bàn phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 39

4.2.2.2. Tình hình biến động giá đất theo giá thị trường trên địa bàn phường
Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 40

4.2.2.3. So sánh giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường của
phường Ngô Quyền qua từng năm từ 2011 - 2013 43

4.2.2.4. So sánh giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường của
phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 46

4.2.3. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường
Ngô Quyền qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lí. 48

4.2.3.1. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường
Ngô Quyền qua ý kiến của người dân. 48

4.2.3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường
Ngô Quyền qua ý kiến của cán bộ quản lý. 50

4.3. Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn phường
Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013. 51

4.3.1. Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền. 51

4.3.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền 52

4.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn phường
Ngô Quyền 53

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54
5.1. Kết luận 54

5.2. Kiến nghị 54

TÀI LIỆU THAM KHẢO 55
1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Tính cấp thiết của chuyên đề
Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất đai
ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trò của đất đai ngày càng được nâng
cao. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người. Con người dựa vào
đó tạo lên sản phẩm cung cấp cho cuộc sống của mình. Không có đất thì
không có bất cứ ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động và do vậy
không có sự tồn tại của loài người. Xã hội ngày càng phát triển cùng với đó là
sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai cũng trở thành đối tượng
trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp,… và dần hình thành thị trường
riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản. Thị trường BĐS ở nước ta
đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính
thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường không chính thức nổi lên là một thách
thức đối với xã hội và quản lý nhà nước. Trong mấy năm gần đây, thị trường
BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh mẽ, thay vì đầu tư vào vàng và chứng
khoán, các nhà đầu tư đã chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Khi đó vấn
đề đất đai là một vấn đề cấp thiết hơn bao giờ hết.
Qua nhiều năm đổi mới toàn diện, đất nước ta đã thu được nhiều thành
tựu to lớn,có ý nghĩa rất quan trọng, nhộn nhịp phát triển kinh tế, tăng trưởng

khá, ổn định, bền vững, đất nước bước vào thời kỳ phát triển mới - thời kỳ
công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thực hiện nền kinh tế thị trường theo định
hướng XHCN, phát triển kinh tế nhiều thành phần tạo điều kiện phát huy các
nguồn nhân lực để đầu tư phát triển. Các dự án đầu tư ngày càng tăng kèm
theo đó là tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên cả nước, tạo sự chuyển đổi
mục đích sử dụng đất, đất công nghiệp, dịch vụ và đất đô thị ngày càng lớn…
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư
phát triển, thúc đẩy cho sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường
BĐS, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu.
2

Mặt khác giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện
quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất
trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn
thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị
trường BĐS và khác phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất
đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Do vậy, việc sử dụng có hiệu
quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách.
Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối
với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương.
Phường Ngô Quyền là một trong các phường được chia nhỏ của thành
phố Bắc Giang. Nằm cách không xa các trung tâm công nghiệp, đô thị lớn của
“Tam giác kinh tế phát triển”: Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, nơi tập
trung tiềm lực khoa học kỹ thuật của cả nước và các đầu mối giao lưu kinh tế,
khoa học, công nghệ, thu hút đầu tư của cả nước; nơi có mật độ dân cư đông
đúc với quy mô thị trường sản xuất và tiêu thụ lớn. Ngô Quyền còn nằm trên
tuyến Hành lang kinh tế Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, nằm
liền kề Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ gồm 7 tỉnh, thành phố: Hà Nội, Hải

Phòng, Quảng Ninh, Hải Dương, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc. Đây là
trung tâm kinh tế năng động và là đầu tàu kinh tế quan trọng của Miền Bắc và
của cả Việt Nam. Tỉnh Bắc Giang cũng có những bước tiến to lớn về kinh tế -
xã hội, văn hóa, chính trị. Thành phố Bắc Giang là trung tâm chính trị, kinh
tế, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế của tỉnh Bắc Giang, chính vì
vậy nhu cầu đất đai cho các lĩnh vực, ngành nghề hoạt động ngày càng cần
thiết. Dân số ngày càng gia tăng, quỹ đất có hạn do việc phân bổ, quản lý đất
phù hợp trở thành vấn đề cần được quan tâm hàng đầu. Trong đó phường Ngô
Quyền trở lên nổi bật vì là phường trung tâm của Thành phố, là nơi tập trung
đông dân cư thuận lợi cho kinh doanh, buôn bán,đồng thời có an ninh trật tự
tốt, đảm bảo cho cuộc sống người dân được ổn định. Chính vì vậy, nơi đây đã
và đang diễn ra các hoạt động chuyển nhượng, trao đổi, mua bán,…liên quan
đến đất đai đã làm giá đất biến động rõ rệt.
Để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm
Khoa Quản lý Tài Nguyên và dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.s Nông Thu
3

Huyền, tôi tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Đánh giá tình hình biến động
giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc
Giang giai đoạn 2011 - 2013”.
1.2. Mục đích của chuyên đề
Đánh giá tình hình và tìm ra các nguyên nhân dẫn đến sự biến động giá
đất tại phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn
2011 - 2013 từ đó đề xuất các giải pháp nhằm bình ổn giá đất cho phường
trong thời gian tới.
1.3. Yêu cầu của chuyên đề
- Đảm bảo tính chính xác, trung thực, khách quan của tài liệu, số liệu
khi điều tra, thu thập.
- Đánh giá được chính xác biến động giá đất tại phường Ngô Quyền,
thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013.

- Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội trên địa bàn xã.
1.4. Ý nghĩa của chuyên đề
- Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội củng cố
kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng
được tốt nhất những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công
việc sau này.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường BĐS của
phường Ngô Quyền nói riêng và của thành phố Bắc Giang nói chung. Đồng
thời tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của sự biến động giá đất trên địa
bàn phường, từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá
đất với điều kiện thực tế của phường Ngô Quyền cũng như trên địa bàn thành
phố Bắc Giang.

4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU


2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Căn cứ pháp lí
a, Các văn bản của Nhà nước
- Luật đất đai năm 2003.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2004): Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số

153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2009): Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010
của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ tài chính về việc hướng dẫn xây
dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm
quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương.
- Chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về
việc kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010.
- Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố đã được
phê duyệt.
- Các Nghị quyết, Báo cáo của Đảng uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND
phường về mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 10 năm tới, số liệu thống kê,
5

kiểm kê từ năm 2010 - 2013.
- Các đề án, tài liệu điều tra cơ bản ở địa phương, thông tin liên quan
đến giá đất.
b, Các văn bản của tỉnh Bắc Giang.
UBND tỉnh Bắc Giang (2010): Quyết định số 240/2010/QĐ - UBND
ngày 23/12/2010 của UBND tỉnh Bắc Giang về quy định giá đất và bảng giá
đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2011.
UBND tỉnh Bắc Giang (2011): Quyết định số 480/2011/QĐ - UBND
ngày 28/12/2011 của UBND tỉnh Bắc Giang về quy định giá đất và bảng giá
đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2012.
UBND tỉnh Bắc Giang (2012): Quyết định số 449/2012/QĐ - UBND

ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Bắc Giang về quy định giá đất và bảng giá
đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2013.
2.1.2. Cơ sở lí luận và thực tiễn
Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không thể di
dời được. Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội;
lao động xã hội chỉ tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang
trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có
đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà
đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản người ta vẫn gọi là “ giá đất”.
Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng
như giải quyết các vấn đề đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản
ánh khả năng sinh lợi của đất; giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, sự phát
triển xã hội. Nếu giá đất phản ánh đúng sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày
càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng,
thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà
nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị
trường bất động sản.
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt
6

giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc

phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không di dời
được. Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao
động xã hội chỉ các tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang
trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá trị
thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên
thị trường bất động sản người ta vẫn quen gọi là “giá đất”.
Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như
giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh
khả năng sinh lợi của đất và trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã hội. Nếu giá
đất phản ánh đúng sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên
tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị
trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chong ra quyết
định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản.
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
7

nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc

đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với người có liên quan khi thực hiện các
quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009)
2.2. Tổng quan về bất động sản và thị trường Bất động sản
2.2.1. Khái niệm, đặc tính của Bất động sản
2.2.1.1. Khái niệm về Bất động sản
Tại khoản điều 181 trong bộ luật Dân sự 1995 ở nước ta, đã đưa ra khái
niệm rất đầy đủ và trọn vẹn về BĐS như sau: “ Bất động sản là các tài sản
không thể di dời được bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các
tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
2.2.1.2. Đặc tính của Bất động sản
- Có vị trí cố định, không di chuyển được: Đặc tính này có ảnh hưởng
lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem
đi nơi khác giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị
của BĐS, cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế,
văn hóa - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu
vực có địa điểm của BĐS.
- Tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại, trừ khi
có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến
hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lí của BĐS.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái
vận hành để bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích
thu được từ BĐS đó.
Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm
khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng. Trong trường hợp đó
nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn
8

hơn là phá nó đi và đầu tư xây dựng mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lí để
“chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
- Tính thích ứng: Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử
dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại
đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.
Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của
khách hàng là cực kì quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu
tư rất quan tâm đến tính thích ứng của BĐS.
- Tính dị biệt: Trên thị trường BĐS, không tồn tại hai công trình hoàn
toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình
ở cạnh nhau và cùng một thiết kế. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của
người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến
tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá
nhân. Do vậy trên thị trường BĐS, địa vị và giá trị của mỗi BĐS không hoàn
toàn giống nhau như các hàng hóa khác.
- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: Vì BĐS có tầm quan trọng đối
với hoạt động kinh tế của xã hội, nên Chính phủ các nước đều rất quan tâm
tới thị trường BĐS, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để
điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất,
giao dịch và sử dụng BĐS. Vì không thể di chuyển được nên BĐS khó mà
tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách như các chính sách đất
đai, nhà ở, tiền tệ, thuế,…
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư không
đòi hỏi phải tốn nhiều công quản lí chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ
hay kim loại quá. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực
quản lí thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều
kiến thức, ngay như việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi xem xét khách thuê, hợp
đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp
an toàn khác… Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thường chiếm 10%
tiền thuê nhà, nếu quản lí không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không

bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn. Đấy là chưa kể những chi phí cho
chuyên gia, kế toán và thuê luật sư…
9

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường sá,
công viên, trường học… có thể nâng cao giá trị BĐS trong khu vực phụ lân
cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác đầu tư
lớn của Chính phủ và kết cấu hạ tầng tại khu rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát
triển BĐS trước một bước thì có thể thành công lớn.
2.2.2. Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản
2.2.2.1. Khái niệm thị trường Bất động sản
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có
liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư
vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó có vai trò quản lí Nhà nước có
tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh trên thị trường BĐS.
2.2.2.2. Đặc tính của thị trường Bất động sản
- Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐS
đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường thì các quyền
lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng…
tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối.
- Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực: Do đặc điểm cố
định, không di chuyển được của BĐS. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí
mỗi khu vực trong đô thị, thị trường BĐS có những điều kiện thị trường, quan
hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau.
- Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao: Thị
trường BĐS thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình
dùng, mà một đời người không có mấy lần mua sắm như vậy, do đó khi mua
rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên

viên định giá… Tuy giá cả do chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính
chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên
môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin có
thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và
bảo hiểm… để mua hoặc thuê BĐS đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho
10
thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường
BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch và BĐS sẽ đắt lên.
- Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền
trên thị trường: Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự
do cạnh tranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường
không, có đủ số lượng bên bán và bên mua không? Và thị trường BĐS mang
tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường
vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án BĐS gặp trở ngại, do
đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc
tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê.
2.2.2.3. Chức năng của thị trường Bất động sản
- Phân phối tài nguyên và lợi ích của BĐS. Đất đai là nguồn tài nguyên
có hạn, chu kì đầu tư phát triển BĐS lại dài và thường chậm so với thay đổi
yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi
ích của BĐS thông qua cớ chế giá cả.
- Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường BĐS: Sự biến động của
cầu là do nhưng nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:
 Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai.
 Ảnh hưởng chính sách thuế của chính phủ.
 Thay đổi mức thu nhập và thị yếu người tiêu dùng.
 Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai.
- Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi yêu cầu. Có hai
phương thức sau đây để thay đổi việc cung ứng
Phát triển thêm nhiều BĐS mới hoặc thay đổi cách sử dụng BĐS hiện

có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại.
- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà
thường tương đương với 300 - 400 lần giá cho thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng
cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá bán nhà tăng cao
hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng
cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng…
- Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian
nhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp
11
tục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu BĐS rất khó thực hiện và
nếu đạt được thì cũng tồn tại trong giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy người ta
thường nói : “mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm
thời thôi”.
- Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn tại
các đô thị lớn, giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại
giảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ
thuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng”, dẫn đến việc phát triển các nhà cao
ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng và các thang máy sẽ
xuất hiện nhiều hơn trong các nhà cao ốc đó. Như vậy người tiêu dùng cũng
phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này.
2.2.2.4. Vai trò của thị trường Bất động sản
- Thị trường BĐS có liên quan đến lượng tài sản lớn trong kinh tế quốc
dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong
nền kinh tế, cụ thể là:
- Hoạt động của thị trường BĐS góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu
quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài
nguyên quý và ngày càng trở lên khan hiếm) và các BĐS trên đất.
- Thị trường BĐS hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng
kinh tế khi đầu tư vào BĐS như đất đai, nhà xưởng… tạo sự năng động trong
chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư

sử dụng đất đai và các BĐS khác một cách hợp lí.
- Tác động trực tiếp của thị trường BĐS tới phát triển thị trường tài
chính. Việc chuyển BĐS hàng hóa thành tài sản tài chính góp phần huy động
các nguồn lực cho nền kinh tế.
- Phát triển thị trường BĐS một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho
việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ
vào chi phí sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh
tế khu vực và quốc tế.
- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao gây sức ép về cầu BĐS nói
chung và nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường BĐS thông thoáng sẽ tạo động cơ
phấn đấu có nhà ở cho đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
12
2.3. Khái quát về giá đất và định giá đất
2.3.1. Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất
2.3.1.1. Khái niệm về giá đất
Tại điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi
tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Đất đai là sản phẩm phi lao động, là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản
thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Hầu hết những
nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của
quyền sở hữu đất đai. Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay chính là giá của
quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
[4,5]

2.3.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có
khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở

hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…
Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị
bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền
thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất
đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác
định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác
biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân
loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất
phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải
là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất.
Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ
13
phận của giá đất vì người ta có thể tính được chi phí trực tiếp từ đầu tư vào
đất. tuy nhiên, các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hoạch toán vào
giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây
dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán
được và phân bổ vào một phần giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến
là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ,…),
góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy
giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao
rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.3.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất.
- Nhân tố nhân khẩu: Mật độ, tố chất, cấu thành nhân khẩu gia đình

- Nhân tố xã hội: Chính trị, an ninh,…
- Nhân tố kinh tế: Thu nhập và tiêu dùng, chi thu tài chính và tiền tệ,
biến động vật giá,…
- Nhân tố khu vực: Vị trí, cơ sở hạ tầng
- Nhân tố quốc tế: Tình hình kinh tế, chính trị, an ninh - quốc phòng
các nước trên Thế Giới.
- Nhân tố cá biệt: Diện tích, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế
quy hoạch…
2.3.2. Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất
2.3.2.1. Khái niệm về định giá đất
[4,5]
- Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lí, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá đất
hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.
- Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương
pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào
những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng
thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy
đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử
dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với thu lợi từ đất, rồi
14
tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một hoặc nhiều thửa
đất với một quyền đất đai nào.
2.3.2.2. Thông tin trong định giá đất
Định giá BĐS cần dựa trên các thông tin thu thập về BĐS đó. Thông tin
càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác.
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS,
thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS.
2.3.2.3. Nguyên tắc xác định giá đất
- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế

trong định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể
với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều
kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời
điểm định giá thửa đất chủ thể.
- Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm
trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử
dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang
được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có
khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử
dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời
gian nhất định.
- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi
của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố
hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá đất thì luôn nằm trong thế
biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động
lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng. Trong
việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất
trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều
15
chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì
mới có thể xác định giá đất hợp lí.
2.3.2.4. Phương pháp định giá đất
- Phương pháp thu thập: là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng
năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất
định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.

Phương pháp này phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản
nhà đất có thu lợi.
- Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường) là một trong
những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thông dụng nhất, và cũng là
một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên
Thế Giới. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa
trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá
đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm
định giá hoặc gần với thời điểm định giá đất để ước tính giá trị thị trường của
thửa đất cần định giá.
- Phương pháp thặng dư: Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có
giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu
nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã
trừ đi chi phí và thu nhập định kì bình quân xã hội trong tổng giá cả BĐS
được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi
giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối
tượng định giá.
- Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để
định giá trong các trường hợp: định giá BĐS cho mục đích sử dụng riêng biệt
như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa
chất, cơ sở lọc dầu… là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường;
định giá cho các mục đích bảo hiểm; kiểm tra đối với các phương pháp định
giá khác hay kiểm tra đấu thầu. Phương pháp này không có giá trị cao trong
việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp, nó ít khi được chấp nhận để cung cấp
các định giá có giá trị hiệu lực.
16
- Phương pháp phân tích hồi quy: phương pháp này dựa trên cơ sở của
bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở các giao dịch thu nhập trên thị trường có
thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá BĐS để từ đó dự báo
cho các BĐS khác. Phương pháp này áp dụng đối với những BĐS dễ dàng

được điều tra. Phương pháp này yêu cầu có các thông tin thu nhận được phải
đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế.
2.4. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và việt nam
2.4.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới
Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh
vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc. Hình thái và sự phát triển của thị
trường BĐS trên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó. Tốc độ tăng
trưởng vượt trội của thị trường hàng hóa dẫn đến các nhu cầu mở rộng đầu tư
đã thúc ép mở rộng thị trường BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất. Tại
các nước đang trong giai đoạn tăng trưởng nhanh, hoặc thu hút đầu tư nước
ngoài mạnh thường có các cơn sốt giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các
đô thị. Các cơn sốt giá đất ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế, mức đầu tư
nước ngoài nên Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào các thị
trường đất đai, điển hình như cơn sốt giá đất năm 1989 - 1992 làm khối lượng
giao dịch đất đai ở Pari giảm 11.5% năm 1991, đến năm 1992 đã làm cho các
văn phòng giao dịch trống rỗng. Khi đó Chính phủ Pháp ban hành các đạo
luật nhằm giúp người mua đất giảm tiền thuế tương đương 10% giá mua đất.
Vào những năm 1990 những cơn sốt giá đất cũng làm phá sản nhiều công ty
BĐS Nhật Bản, Mỹ, Anh. Một số đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà
đất hiện đại trên thế giới và thị trường này vượt ra ngoài khuôn khổ của Quốc
gia, trở thành thị trường hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Do vậy những nước
có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan… có hoạt động kinh doanh
BĐS rất mạnh.
Trong những năm gần đây, thị trường BĐS trên thế giới ổn định và
phát triển mạnh hơn. Tuy vậy cũng có xu hướng tăng rõ rệt cho đến năm 2008
nền kinh tế Mỹ khủng hoảng, sau đó nhanh chóng lan ra toàn cầu trở thành
khủng hoảng kinh tế thế giới; Cuộc khủng hoảng này làm cho nhiều ngân
hàng phải đóng băng, tình trạng kinh tế bị suy thoái đã làm cho giá nhà đất