(Luận văn thạc sĩ) Nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2010-2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

TRẦN MINH TÚ

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BẮC NINH
GIAI ĐOẠN 2010 – 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

TRẦN MINH TÚ

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH
GIAI ĐOẠN 2010 – 2014
Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số
: 60.62.16
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. NGUYỄN THẾ ĐẶNG

Thái Nguyên - 2015

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Bắc Ninh, tháng 09 năm 2015
Tác giả luận văn

Trần Minh Tú


2

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng
nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn Thế
Đặng giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng đào tạo,
Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp
đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành
phố Bắc Ninh, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các phường, xã trên địa bàn thành
phố Bắc Ninh, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện
về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Bắc Ninh, tháng 09 năm 2015
Tác giả luận văn

Trần Minh Tú


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................1
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................2
MỤC LỤC ..................................................................................................................3
DANH MỤC VIẾT TẮT ..........................................................................................7
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................8
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ ...................................................................................9
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................11
2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................12
2.1. Mục tiêu tổng quát .............................................................................................12
2.2. Mục tiêu cụ thể ...................................................................................................13
3. Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................................13
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .........................................14
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI...................................................................14
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ....................................................................................14
1.1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................17
1.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ......................................................................19

1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ..............................................................................................................................19
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .......................................................20


4

1.2.3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................23
1.2.4. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............................................26
1.2.5. Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................27
1.2.6. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................28
1.3. TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ
GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM ...........................................................................................30
1.3.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
thế giới .......................................................................................................................30
1.3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam .............................33
1.3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Ninh ....................38
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..41
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ...................................................41
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................41
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................41
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ...................................................41
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................41
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................41
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..............................................................................41
2.3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Bắc Ninh. ......................................41
2.3.2. Phân tích, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh. ...................................................................................................................41
2.3.3. Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng

đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. ........................................................................42


5

2.3.4. Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao công tác chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Bắc Ninh. .....................................................................................42
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................................................42
2.3.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ..............................................................42
2.3.2. Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp .........................................................42
2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu ............................43
2.3.4. Phương pháp phỏng vấn trực tiếp ...................................................................43
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................44
3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Bắc Ninh ..........................................44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh .........................44
3.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh liên quan đến
công tác chuyển quyền sử dụng đất ..........................................................................59
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh ............................................63
3.2. Phân tích, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh ....................................................................................................................65
3.2.1. Kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất .................................................65
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyển sử dụng đất theo các hình thức chuyển quyền
...................................................................................................................................67
3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính.............69
3.3. Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh .........................................................................74
3.3.1. Ảnh hưởng của cơ chế, chính sách.................................................................74
3.3.2. Ảnh hưởng của cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở vật chất, trang thiết bị ...............74

6

3.3.3. Ảnh hưởng về sự hiểu biết của người dân, cán bộ tới công tác chuyển quyền
sử dụng đất đai ..........................................................................................................75
3.4. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy công tác chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy
định của pháp luật trên địa bàn thành phố Bắc Ninh ................................................82
3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .................................................................82
3.4.2. Giải pháp về tổ chức, quản lý..........................................................................82
3.4.3. Giải pháp công nghệ, kỹ thuật ........................................................................83
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................................84
1. KẾT LUẬN ...........................................................................................................84
2. ĐỀ NGHỊ ..............................................................................................................85
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................87
PHỤ LỤC 1: TỔNG HỢP 200 PHIẾU PHỎNG VẤN ............................................90
PHỤ LỤC 2: MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA ...................................................................91


7

DANH MỤC VIẾT TẮT
ĐVT:

Đơn vị tính

GCN:

Giấy chứng nhận

HĐND:

Hội đồng nhân dân

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

QSD:

Quyền sử dụng

SDĐ:

Sử dụng đất

TP:

Thành phố

TB:

Trung bình

UBND:

Ủy ban nhân dân

VPĐK:

Văn phòng đăng ký

8

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3. 1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Bắc Ninh...........................48
Bảng 3. 2: Dân số, lao động thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 – 2013....................51
Bảng 3. 3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ............................................................63
Bảng 3. 4: Tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh giai đoạn 2010 – 2014 ...............................................................................66
Bảng 3. 5: Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố
Bắc Ninh giai đoạn 2010 -2014 theo đơn vị hành chính...........................................70
Bảng 3. 6: Kết quả đánh giá của cán bộ và người dân về công tác chuyển quyền sử
dụng đất đai ...............................................................................................................76
Bảng 3. 7: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về trình tự, thời gian và mức
thuế phí của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai ................................................78
Bảng 3. 8: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về công tác chuyển quyền sử
dụng đất đai ...............................................................................................................79


9

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Tỷ lệ phần trăm số hồ sơ chuyển nhượng qua các năm trong giai đoạn
2010 – 2014 ............................................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 3.2: Cơ cấu 4 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đai cả giai đoạn 2010 2014 ........................................................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 3.3: So sánh 4 hình thức chuyển quyền sử dụng đất qua từng năm trong giai
đoạn 2010 – 2014 ..................................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 3.4: Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển quyền sử dụng đất của 19 đơn vị
phường xã tại thành phố Bắc Ninh trong giai đoạn 2010-2014 ..... Error! Bookmark
not defined.

Hình 3.5: Bốn hình thức chuyển quyền sử dụng trên 19 phường xã thành phố Bắc
Ninh giai đoạn 2010 – 2014 ...................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 3.6: So sánh công tác chuyển quyền SDĐ của đối tượng người dân theo nghề
nghiệp ........................................................................ Error! Bookmark not defined.
Hình 3.7: Mức độ phục vụ của tổ chức công chứng . Error! Bookmark not defined.
Hình 3.8: Mức độ phục vụ của cơ quan nhà nước .... Error! Bookmark not defined.


10


11

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là
tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Đất
đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn xây dựng
các công trình kinh tế - văn hóa - xã hội, tổ chức các hoạt động phát triển kinh tế,
dân sinh và an ninh, quốc phòng; nhưng đất đai cố định về vị trí, giới hạn về không
gian và không phải là vô hạn, cũng không bền vững tuyệt đối.
Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành
từ rất sớm nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân
về đất đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có
nhiều thay đổi thăng trầm khác nhau. Ngày nay, mua bán chuyển nhượng đất đai đã
trở thành hình thức sôi động và phổ biến trong giao dịch dân sự và thương mại ở
hầu hết các quốc gia trên thế giới. Quản lý việc mua bán, chuyển nhượng đất đai
một cách đầy đủ và hiệu quả là mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển bền
vững của mỗi quốc gia do đây là một hình thức điều phối đất đai, khuyến kích tích
tụ ruộng đất, tập trung vào người kinh doanh, sản xuất giỏi tạo ra nhiều hàng hoá

cho xã hội; tạo điều kiện phân bố lại lao động một cách hợp lý, phù hợp với điều
kiện của từng vùng, từng địa phương..
Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử
dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên nét đặc thù
trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc biệt đó là thị
trường bất động sản. Một thị trường không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời
sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với
các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ...có tác động rộng lớn đến mọi
tầng lớp dân cư.
Trong tình hình kinh tế thị trường và tốc độ đô thị hoá hiện nay, nền kinh tế
nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn; tuy nhiên vẫn còn một số thị trường
chưa theo kịp xu thế phát triển chung, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất,
điều này đã làm hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế. Nguyên


12

nhân do đất đai được hình thành có nguồn gốc từ lâu đời, quá trình sử dụng đất
phức tạp, các giai đoạn trước đây chưa được quản lý chặt chẽ, hàng ngày có nhiều
giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trong khi chính sách, pháp luật về
đất đai nói chung, về chuyển quyền sử dụng đất nói riêng phức tạp, hay thay đổi.
Hiện nay, mặc dù Nhà nước ta đang xây dựng và hoàn thiện khung khổ pháp
lý cho sự ra đời, vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng
công khai minh bạch; tuy nhiên thực tế thi hành đã cho thấy các quy định về chuyển
quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà
nước về loại thị trường này; tạo nên cơn sốt giá đất, tình trạng đầu cơ tích luỹ đất
đai, thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về
đất đai đối với người dân, gây bất ổn trong xã hội...
Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá tại thành phố

Bắc Ninh cũng diễn ra mạnh mẽ, với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy
khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều đô thị được xây dựng,
việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp.
Trước tình hình trên, để tìm hiểu thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất, các
chính sách pháp luật về đất đai trong việc chuyển quyền sử dụng đất và để có những
kết luận đúng hơn nhằm đưa ra những giải pháp phù hợp, thiết thực để hoàn thiện
công tác chuyển quyền sử dụng đất là một việc hết sức cần thiết; vì vậy với sự
hướng dẫn trực tiếp của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, tôi mạnh dạn thực hiện đề tài:
"Nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh giai đoạn 2010-2014".
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất; chỉ ra
được những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc, tồn tại và nguyên nhân ảnh hưởng đến
công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh; từ đó đề xuất các giải
pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.


13

2.2. Mục tiêu cụ thể
Nghiên cứu, phân tích Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan đến
công tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; tình hình quản lý,
sử dụng đất đai; các trình tự, thủ tục và tổ chức bộ máy liên quan đến công tác chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2010 - 2014.
- Phân tích, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Bắc Ninh.
- Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng

đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.
- Từ đó, đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.
3. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa khoa học: làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các
giải pháp phù hợp. Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể được dùng làm tài liệu để
tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Đồng thời cũng có giá trị
tham thảo đối với những cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật.
Ý nghĩa thực tiễn: đề tài này là kết quả nghiên cứu, đánh giá công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, vì vậy các nhà quản lý tại tại địa phương
có thể tham khảo để đưa ra những kế hoạch, giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu
quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. Qua quá trình nghiên cứu,
thực hiện đề tài, giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế
với vấn đề nghiên cứu và nâng cao năng lực trình độ của bản thân trong công tác.


14

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học đề tài
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Đề tài là công trình nghiên cứu khoa học về hệ thống các chính sách, pháp luật
về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất; nghiên cứu, đánh giá
thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị
để nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh.
Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử

dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh
thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã
hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để
sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định
người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác
[27].
Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: tại khoản 10: "Chuyển quyền sử
dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông
qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; tại khoản 20: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá
trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn
sử dụng đất xác định"[27].
Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; giá do đấu giá quyền sử dụng đất,
đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá thực tế do người sử dụng đất thoả thuận với
những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.


15

Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất; trong đó tại điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây
(Điều 188, Luật Đất đai năm 2013):
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;
- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189,
190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào sổ địa chính.
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất:
Luật đất đai năm 2013 quy định có 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hình thức này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa
các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù
hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất,
do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng
đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản
xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử
dụng đất và lệ phí trước bạ (điều 190, Luật Đất đai năm 2013).


16

Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa được quy định chi tiết tại điều 78, Nghị
định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều
của Luật Đất đai năm 2013.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc

chuyển quyền sử dụng đất. Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người này
cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải
trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi
phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá
trị của đất đó.
- Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại
tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
- Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn hoá, xã hội.
Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di chúc;
trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thoả thuận phân chia của
các hàng thừa kế; nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của
người đã chết mà không tự thoả thuận được thì phân chia theo pháp luật.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá
trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này được thực hiện theo thoả
thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp tài sản
khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất
hàng hoá phát triển, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó


17

thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất,
kinh doanh nói chung.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất được quy định chi tiết tại điều 79, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014
của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013.
Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả chuyển
quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại điều 61, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm
2013.
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất được quy định tại điều 64, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 như sau[8]:
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc
người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo
quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử
dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Tại Phần thứ 5, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định cụ thể về chuyển quyền sử
dụng đất như: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất;
nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu
lực thi hành đến trước ngày 01/7/2014)
- Quốc hội, Luật Đất đai năm 2003, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội –
2003 [20].
- Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2003[4].

18

- Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [6].
- Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009, quy
định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất [7].
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT
ngày 21/10/2009 của quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010), Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT
ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Thông tư số: 16/2011/TT- BTNMT
ngày 20/5/2011 quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục
hành chính về lĩnh vực đất đai.
- UBND tỉnh Bắc Ninh (2010), Quyết định số 74/2010/QĐ-UBND ngày
28/6/2010, về việc ban hành quy định thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng
ký xác nhận biến động sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- UBND tỉnh Bắc Ninh (2013), Quyết định số 570/2013/QĐ-UBND ngày
25/12/2013, về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2014.
1.1.2.2. Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/7/2014)
- Quốc hội, Luật Đất đai năm 2013, Nhà xuất bản Tài nguyên-Môi trường và bản

đồ Việt Nam, Hà Nội - 2013.
- Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.


19

- Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định
về giá đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013.
- Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định
về thu tiền sử dụng đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất [1].
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 24/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính [2].
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 25/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính [3].
1.1.2.3. Các văn bản khác
- Quốc hội, Luật Dân sự năm 2005, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội –
2005[21].
- Quốc hội, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Nhà xuất bản Chính trị
Quốc gia, Hà Nội – 2007 [22].
- Chính phủ (2007), Nghị định số 60/2007/NĐ-CP ngày 9/4/2007, về việc
điều chỉnh địa giới hành chính huyện Yên Phong, huyện Quế Võ, huyện Tiên Du để
mở rộng thành phố Bắc Ninh.
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân
mới do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất [5].
Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng


20

sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng
đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ;
mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu
không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Căn cứ xác lập các hình thức chuyển quyền sử dụng đất:
- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.
- QSD đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập
do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSD đất, do được người khác
chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đo là:
chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế
chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSD đất[12].
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá
trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng
một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử
dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó


21

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục

hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường
hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
* Thừa kế quyền sử dụng đất


22

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
* Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc
hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên
cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường

hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế
thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất
của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào
đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời
gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền
nửa vời.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải
quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.
* Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất
của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa


23

có tiền trả ngay. Do đó, những qui định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế
chấp.
* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái
khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.

Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
1.2.3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
* Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa các
hộ gia đình, cá nhân. Nếu các điều kiện đặt ra không thoả mãn thì nhà nước không
cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử lý theo pháp luật [10],[11]
Tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định các điều khoản chuyển nhượng như
sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất (SDĐ), đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển
nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần
thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ thì
không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 năm kể từ ngày được giao đất lần
thứ hai.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất
rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia