CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ NHÀ CHUNG CƯ CŨ

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ NHÀ CHUNG CƯ CŨ
1. Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội
1.1. Quan niệm về nhà ở
Từ xa xưa, con người đã lấy hang động làm nơi cư trú để tránh thời tiết,
thiên nhiên khắc nghiệt như mưa, nắng, gió bão… và tự bảo vệ mình chống lại
các loài thú dữ. Xã hội loài người đã trải qua các thời kỳ khác nhau, lối sống từ
du mục sang định canh định cư… cho đến nay, nhà ở luôn gắn bó với con người
qua các thời đại phát triển. Dân tộc Việt Nam đã trải qua hàng ngàn năm sống
dưới mái nhà tranh mộc mạc, song ở đó đã kết tinh bao kinh nghiệm quý báu
trong cuộc đấu tranh để sinh tồn và phát triển.
“Sống mỗi người mỗi nhà, già mỗi người mỗi mô”. Đó là lời nói đúc kết
của bao thế hệ. Nhà là nơi cư trú, nơi sinh ra của lớp người này kế tiếp lớp
người khác. Từ ngôi nhà ấy, con người gắn liền với quê hương, làng xóm, đỡ
đần nhau khi ốm đau, hoạn nạn, khi tối lửa, lúc tắt đèn.
Vấn đề nhà ở cho đến nay không chỉ còn trong không gian cư trú đơn
thuần. Nhà ở là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất, môi trường
văn hoá giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình là tế bào của sự
phồn vinh và tiến bộ xã hội.
1.2. Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội
Nhà ở luôn là vấn đề được đặc biệt quan tâm của xã hội, mọi thời kỳ phát
triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức
kinh tế và mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống
kinh tế xã hội.
Ông cha ta có câu: “Có an cư mới lạc nghiệp” đã phản ánh tầm quan
trọng của nhà ở đối với cuộc sống con người. Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi gia
đình, mỗi tế bào của xã hội sinh hoạt hằng ngày. Sau khoảng thời gian lao động
vất vả, các cá nhân trong gia đình trở về ngôi nhà quen thuộc, nơi có những
người thân gắn bó với cuộc sống của mình. Tại đó, quá trình phục hồi sức khoẻ
của họ được diễn ra.
Do sự gắn bó mật thiết của con người với ngôi nhà của mình nên nhu cầu
về nhà ở ngày càng tăng theo thu nhập của họ. Dần dần nhà ở không chỉ đơn

thuần là nơi cư trú, nó còn thể hiện cách sống, thẩm mỹ, vị trí của chủ nhân ngôi
nhà trong xã hội.
Cùng với nền kinh tế thị trường, cuộc sống của người dân đã có những
biến đổi rất lớn về chất. Khi mà nhu cầu về ăn, mặc đã tạm đủ, nhà ở đối với
mỗi gia đình càng trở nên quan trọng. Trước kia, mỗi gia đình chỉ có chỗ ở là đủ
thì ngày nay yêu cầu về nhà ở cao hơn, mỗi người lại muốn có phòng riêng, căn
hộ phải có đủ các phòng với chức năng khác nhau, nhà ở phải có tiện nghi hiện
đại… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở của con người ngày càng tăng lên theo
thời gian, theo sự phát triển của xã hội.
Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện trình
độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể
của quốc gia đó. Các chính sách về nhà ở có tác động mạnh mẽ đến các lĩnh vực
khác như phân bố dân cư, hệ thống tài chính.
Chính vì vậy, Chính phủ các nước luôn quan tâm đến sự phát triển nhà ở
thông qua hệ thống pháp luật, các chính sách phát triển và các chương trình phát
triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân. Mở đầu tuyên ngôn độc
lập, Bác Hồ đã khẳng định: “Tất cả mọi người đều sinh ra có quyền bình đẳng.
Tạo hoá cho họ những quyền không ai có thể xâm phạm được; trong những
quyền ấy, có quyền được sống, quyền tự do và quyền mưu cầu hạnh phúc”. Bản
tuyên ngôn dân quyền của thế giới năm 1948 nêu rõ: “Mọi người có quyền có
một mức sống đủ đảm bảo sức khoẻ và hạnh phúc cho mình và cho gia đình
mình, đặc biệt là nhu cầu ăn, ở, mặc…”.
Toàn thế giới, mỗi người dân mỗi năm được tăng thêm 0,5 đến 1m
2
nhà ở.
Để đạt được thành tựu phát triển nhà ở, nâng cao phúc lợi cho nhân dân, các
nước đã dành một tỷ lệ đầu tư hàng năm nhìn chung là khoảng trên 10% so với
vốn đầu tư xây dựng cơ bản.
Nhà ở chính là nhu cầu lớn nhất, vừa là chất, vừa là tinh thần của nhân
dân. Nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã đặc biệt quan tâm, bao cấp xây

dựng hàng chục triệu m
2
nhà ở, từng bước khắc phục khó khăn về nhà ở cho
nhân dân. Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IV năm 1976 đã vạch rõ:
“Nhà ở là vấn đề lớn nhất trong đời sống công nhân, nhân dân thành thị và các
khu vực có chiến tranh tàn phá. Xây dựng nhà ở là thực hiện một mục tiêu quan
trọng để cải thiện đời sồng vật chất và tinh thần của nhân dân, là nhiệm vụ hàng
đầu của Đảng và Nhà nước, là mục tiêu cao nhất của các kế hoạch phát triển
kinh tế”
Đến năm 1992 vấn đề nhà ở lại tiếp tục được khẳng định trong hiến pháp
nước CHXHCN Việt Nam. Điều 62 đã chỉ rõ: “Công dân có quyền có nhà ở,
Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể
và công nhân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm từng bước thực hiện
quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng
và hợp lý”. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã nhấn mạnh: “Trong bốn điều quan trọng
cho dân sinh, ở và đi lại cũng là hai vấn đề cần thiết như ăn và mặc”.
2. Khái niệm và vai trò của nhà chung cư
2.1. Khái niệm
Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở
2005 (điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể.
- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà
chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu
chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia
gắn liền với căn hộ đó.
+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng
theo quy định của pháp luật.
+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần

diện tích thuộc phần sở hữu riêng.
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc
sở hữu riêng trên.
+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng
chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi
nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ,
thang máy…
+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung
cư đó.
Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng
một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư
được xây dựng trước đây.
2.2. Vai trò nhà chung cư
Các khu nhà chung cư là một bộ phận quan trọng trong quá trình phát
triển nhà ở trên phương diện quan điểm thiết kế, số lượng và công nghệ xây
dựng tại các đô thị Miền bắc Việt Nam sau năm 1954, trong thời kỳ xây dựng
Chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc và cả những năm sau khi thống nhất Đất
nước.Các khu nhà ở chung cư theo kiểu “tiểu khu nhà ở” xuất hiện tại nhiều đô
thị như Hà Nội, Vinh, Hải Phòng, Việt Trì…. Thời kỳ này, chúng được coi là
niềm tự hào của sự nghiệp xây dựng Chủ nghĩa xã hội, căn hộ chung cư là niềm
mơ ước, là tiêu chuẩn về tiện nghi ở cao của mọi người dân. Dưới tác động
những biến đổi mọi mặt của kinh tế xã hội, do yếu kém và bất cập về quản lý,
do không được xây dựng và hoàn thiện đồng bộ, không được sửa chữa, duy tu
bảo dưỡng thường xuyên, các khu nhà ở chung cư xây dựng trong giai đoạn này
đang trở thành vấn đề thời sự được nhiều người dân đô thị quan tâm do sự
xuống cấp tổng thể về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật… trong một số
trường hợp thiếu an toàn sử dụng, do không đáp ứng được nhu cầu của cuộc
sống hiện tại và luôn biến đổi đi lên.
Nhà chung cư là một bộ phận của nhà ở vì vậy nó có vai trò giống như

nhà ở. Ngoài ra nhà chung cư còn có một số vai trò khác sau:
Nhà chung cư ngoài mục đích để ở và tạo không gian để con người phục
hồi sức khỏe nó còn là nơi để mọi người có những mối quan hệ mật thiết với
nhau, thân thiện và gần gũi nhau hơn.
Tạo cho con người có ý thức xây dựng môi trường sống chung và giữ gìn
của chung.
3. Hoàn cảnh ra đời của nhà chung cư
Các khu chung cư cũ của Hà Nội đều ra đời trong khoảng 3 thập kỷ từ 1960-
1990, là một giai đoạn phát triển đặc thù trong lịch sử của Việt Nam: đó là giai
đoạn chúng ta đang áp dụng mô hình kinh tế chính trị Xã hội chủ nghĩa “chính
thống” trên nền tảng một nước nông nghiệp lạc hậu trong và sau chiến tranh.
Bên cạnh những đặc trưng rất rõ nét của hệ thống cung ứng nhà ở kiểu Xã hội
chủ nghĩa nói chung, nhà ở Hà Nội giai đoạn trên còn bị chi phối bởi điều kiện
nền kinh tế có tiềm lực tài chính rất thấp, lại phải luôn đối mặt với chiến tranh
và chịu ảnh hưởng lớn của những hỗ trợ từ bên ngoài. Vào những năm 1960,
ngân sách phân bổ cho nhà ở và các phúc lợi khác chỉ chiếm khoảng 2% ngân
sách, trong đó nhà ở còn không được ưu tiên bằng y tế, giáo dục, trong khi ngân
sách quốc phòng ngày càng tăng: từ 20% lên đến 60% vào những năm trước
giải phóng. Thêm nữa, do chiến tranh và nhu cầu sơ tán nên thực sự là mặc dù
miền Bắc đã có hoà bình từ 1954 nhưng nhà ở không được ưu tiên phát triển.
Tuy nhiên, do được nhiều sự giúp đỡ của các nước XHCN khác lúc bấy giờ như
Liên Xô, Triều Tiên, Trung Quốc..., nhiều khu chung cư của Hà Nội là sản phẩm
của lý luận quy hoạch, kiến trúc và kỹ thuật xây dựng ngoại nhập, chưa qua
điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của Việt Nam.
Bối cảnh ra đời này quyết định rất nhiều đặc trưng cả về hình thái không
gian, chất lượng môi trường sống, cơ chế cung ứng nhà ở cũng như các vấn đề
bất cập nảy sinh ở những khu chung cư cũ này trong đời sống đô thị hiện nay.
Trước năm 1960 (bắt đầu thời kỳ miền Bắc thực hiện đường lối công
nghiệp hoá XHCN) trong bối cảnh nền kinh tế vô cùng khó khăn, Hà Nội có
một số cụm, nhóm nhà ở tập thể ít tầng lần đầu tiên được xây dựng theo giải

pháp quy hoạch tiểu khu. Hình thức của các ngôi nhà ở giai đoạn này đơn giản
chỉ là chỗ ở (cao từ 1-2 tầng) xếp thành dãy, hành lang bên, cầu thang đầu nhà,
vệ sinh bố trí công cộng cho từng cụm, nhóm. Khu Nguyễn Công Trứ khang
trang hơn, gồm những dãy nhà song song cao 4 tầng, mỗi tầng có phòng riêng
và nhà bếp, nhà tắm chung, đúng tinh thần tập thể - khởi đầu một giai đoạn mới:
Hà Nội xây dựng nhà ở nhiều tầng và các khu chung cư.
4. Sự cần thiết phải thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ
Nhà ở là một nhu cầu không thể thiếu được trong sự tồn tại và phát triển
của xã hội. Tại các Thủ đô vấn đề nhà ở bao giờ cũng được đặt lên là nhiệm vụ
trung tâm hàng đầu, Thủ đô Hà Nội trong những năm trước đây mặc dù kinh tế
đất nước còn nghèo, nhưng Đảng, Nhà nước và Lãnh đạo thành phố cũng đã có
sự quan tâm rất lớn tới vấn đề nhà ở, hàng triệu m
2
nhà ở đã được xây dựng
thêm 20-30 năm trở lại đây góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công
nhân viên và nhân dân Hà Nội. Trải qua 20-30 năm sử dụng, kết hợp với sự đầu
tư nâng cấp cho nhà bị hạn hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng lên nhanh chóng
đã dẫn đến sự quá tải về mọi mặt trong các khu nhà chung cư gây nên tình trạng
xuống cấp về chất lượng nhà ở và môi trường sống.
Tại các khu nhà ở tập thể như Lương Yên, Thuý Ái, Vân Hồ, Văn
Chương... hiện nay chất lượng nhà đã xuống cấp nghiêm trọng: mái đã hư hỏng,
dột nát, thậm chí có nguy cơ sập đổ. Tường bị nứt, mục bong rộp lớp trát, gạch