Giải pháp hạn chế rủi ro trong việc cho vay nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng TMCP bưu điện liên việt chi nhánh thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
---------------------------------

ĐẶNG XUÂN MỸ

GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO
TRONG VIỆC CHO VAY NHẬN THẾ CHẤP
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT
CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
---------------------------------

ĐẶNG XUÂN MỸ

GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO
TRONG VIỆC CHO VAY NHẬN THẾ CHẤP
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT
CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Công cụ và thị trường tài chính
Mã số: 8340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Phạm Phú Quốc

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2020


LỜI CAM ĐOAN

Tôi là Đặng Xuân Mỹ, học viên cao học khóa 26 – Chuyên ngành Công cụ và
thị trường tài chính – Trường đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Tôi xin cam
đoan luận văn thạc sĩ với đề tài “Giải pháp hạn chế rủi ro trong việc cho vay nhận
thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên
Việt Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu độc lập của tôi
dưới sự hướng dẫn của TS Phạm Phú Quốc. Các tài liệu tham khảo, trích dẫn cũng
như các số liệu thống kê cho mục đích nghiên cứu của đề tài này là trung thực và có
nguồn gốc rõ ràng.
Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm với lời cam đoan trên!
Tác giả

ĐẶNG XUÂN MỸ


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
TÓM TẮT ĐỀ TÀI - ABSTRACT

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI .......................................................................1
1.1.

Lý do thực hiện đề tài ....................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................3

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................4

1.4.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................4

1.5.

Kết cấu của luận văn ......................................................................................5

1.6.

Ý nghĩa của đề tài: .........................................................................................5

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHẬN THẾ CHẤP
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI NGÂN HÀNG TMCP
BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .............7
2.1.

Quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ..........7

2.1.1.

Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai .........................................7

2.1.2.

Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai .................................8

2.2.

Giới thiệu Ngân hàng Bưu điện Liên Việt chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh .......9

2.3.

Thực trạng hoạt động cho vay nhận thế chấp nhà ở hình thành trong

tương lai tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Thành phố Hồ
Chí Minh ................................................................................................................10
2.4.

Những vấn đề nghiên cứu đặt ra ..................................................................14

2.5.

Tổng quan các nghiên cứu trước .................................................................21


CHƯƠNG 3: NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN RỦI RO TRONG QUÁ TRÌNH

CHO VAY NHẬN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG
LAI TẠI LIENVIETPOSTBANK CHI NHÁNH TP. HCM ..............................26
3.1.

Những nguyên nhân chủ yếu làm phát sinh những rủi ro trong hoạt động

thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại LienVietPostBank - Chi nhánh
TP. HCM ................................................................................................................26
3.1.1.

Nguyên nhân khách quan ......................................................................26

3.1.1.1. Do sự không thống nhất trong quy định của pháp luật liên quan
đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ..............................................26
3.1.1.2. Do sự thiếu minh bạch, công khai thông tin của thị trường BĐS .....31
3.1.2.

Nguyên nhân chủ quan .........................................................................33

3.1.2.1. Quy trình khảo sát .............................................................................33
3.1.2.2. Khảo sát nhân viên Chi nhánh về những yếu tố phát sinh RRTD liên
quan đến thế chấp NƠHTTTL .........................................................................34
3.1.2.3. Đánh giá của khách hàng về rủi ro thế chấp NƠHTTTL tại Chi
nhánh
3.2.

...........................................................................................................42

Đánh giá chung ............................................................................................47

3.2.1.

Những kết quả đạt được ........................................................................47

3.2.2.

Hạn chế cụ thể.......................................................................................48

CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG VIỆC CHO VAY
NHẬN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI
NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT CHI NHÁNH THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH VÀ KẾ HOẠCH THỰC HIỆN ........................................53
4.1.

Giải pháp hạn chế rủi ro ..............................................................................53

4.1.1

Cải tiến quy trình cho vay, tập trung vào quy trình thẩm định nhà ở

hình thành trong tương lai ..................................................................................53


4.1.2

Đào tạo, bồi dưỡng cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định giá về nhà

ở hình thành trong tương lai ...............................................................................56
4.1.3

Xây dựng hệ thống thông tin chuyên nghiệp hơn .................................57

4.1.4

Giải pháp quản trị rủi ro........................................................................58

4.2.

Kế hoạch thực hiện ......................................................................................59

4.2.1

Kế hoạch triển khai cụ thể ....................................................................59

4.2.2

Đánh giá hiệu quả thực hiện .................................................................60

CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ........................................63
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
LienVietPostBank: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bưu điện Liên Việt
BLDS: Bộ luật Dân sự
TP: Thành phố
TMCP: Thương mại cổ phần
BĐS: Bất động sản
TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh

CBTD: Cán bộ tín dụng
RRTD: Rủi ro tín dụng
TCTD: Tổ chức tín dụng
CĐT: chủ đầu tư
NƠHTTLL: nhà ở hình thành trong tương lai
HTTTL: hình thành trong tương lai


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Tình hình cho vay thế chấp NƠHTTTL của LienVietPostBank – Chi nhánh
TP.HCM
Bảng 2.2: Phân loại khách hàng vay vốn thế chấp NƠHTTTTL tại LienVietPostBank
– Chi nhánh TP.HCM.
Bảng 2.3: Dư nợ và số lượng khách hàng cá nhân phân theo thời hạn vay vốn
Bảng 3.1: Thông tin nhân khẩu học của nhân viên Chi nhánh
Bảng 3.2: Hệ số Cronbach’s Alpha sau loại biên
Bảng 3.3: Kết quả kiểm định KMO và Barlett’s Test
Bảng 3.4: Kết quả phân tích nhân tố khám phá các nhân tố ảnh hưởng đến rủi ro thế
chấp NƠHTTTL tại Chi nhánh
Bảng 3.5: Kết quả EFA thang đo rủi ro thế chấp NƠHTTTL
Bảng 3.6: Kết quả phân tích hồi quy
Bảng 3.7: Thông tin nhân khẩu học của khách hàng
Bảng 3.8: Đánh giá của khách hàng về rủi ro thế chấp NƠHTTTL tại Chi nhánh
Bảng 3.9: Đánh giá của khách hàng về chất lượng hoạt động thế chấp NƠHTTTL tại
Chi nhánh


TÓM TẮT ĐỀ TÀI
“Giải pháp hạn chế rủi ro trong việc cho vay nhận thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt

chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh”
Ngân hàng thương mại là định chế tài chính trung gian góp phần quan trọng
trong việc cung cấp dòng vốn cho thị trường bất động sản, có ý nghĩa đặc biệt quan
trọng trong việc phát triển các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Và cho vay
mua/xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai là một bộ phận quan trọng trong chiến
lược tăng trưởng dư nợ của Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt Chi nhánh TP.
HCM trong 03 năm tới.
Mục tiêu chung của bài nghiên cứu là tìm ra những giải pháp để hạn chế rủi ro
trong việc cho vay nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với quy mô một
Chi nhánh ngân hàng cụ thể.
Luận văn được thực hiện dựa trên việc vận dụng các phương pháp nghiên cứu
sau: Thu thập số liệu, tổng hợp, phân tích số liệu
Luận văn đã tìm ra được các nguyên nhân chủ quan, khách quan dẫn đến những
rủi ro trong quá trình thực hiện cho vay nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp để hạn chế rủi ro trong phạm vi Chi nhánh
Thành phố Hồ Chí Minh của Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt
Từ Khóa: Ngân hàng thương mại, nhà ở hình thành trong tương lai, cho vay
mua nhà


ABSTRACT
“Solutions for limiting risks in lending accepting mortgage of future
formulated houses at LienVietPostBank, Ho Chi Minh City Branch”
Commercial banks are intermediary financial institutions that play an
important role in providing capital flows for the real estate market, and are
particularly important in the development of future housing projects. And lending to
buy / build houses in the future is an important part of the strategy of growth of
outstanding loans of LienVietPostBank, Ho Chi Minh City Branch in the next 03
years.
The overall objective of this paper is to find solutions to limit the risk of future

lending mortgage housing with the scale of a specific bank branch.
The thesis is done based on the application of the following research methods:
Data collection, synthesis, data analysis.
The thesis has found subjective and objective causes leading to risks in the
process of implementing loans mortgage of housing formed in the future, thereby
proposing suitable solutions to limit risks. risks within Ho Chi Minh City Branch of
Lien Viet Post Commercial Joint Stock Bank.
Keywords: Commercial banks, Housing formed in the future, Mortgage loans


1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
1.1.

Lý do thực hiện đề tài
Sự phát triển của lĩnh vực bất động sản (BĐS) được xem là một bộ phận quan

trọng của tăng trường kinh tế Việt Nam (Ngô Thu Giang, Đặng Anh Tuấn, 2019),
trong đó nguồn vốn tín dụng chiếm tới hơn 70% dòng vốn cung cấp cho thị trường
này. Với dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở cho dân cư là rất lớn, nhất
là ở các đô thị phát triển như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM). Với thu
nhập bình quân đầu người khoản 3.000 USD thì hầu hết dân số Việt Nam có thu nhập
ở mức trung bình và thu nhập thấp (Tổng cục thống kê, 2019). Việc ổn định nơi ở là
nhu cầu và cũng là quyền lợi chính đáng của người dân, với mức thu nhập của người
lao động khoảng 4,2 triệu đồng/ tháng, khả năng tài chính của người lao động để mua
nhà ở bằng thu nhập là bất khả thi. Chính vì vậy, một kênh dẫn vốn cho họ chính là
mua nhà ở thông qua thế chấp tài sản tại ngân hàng, trong đó có thế chấp tài sản là
nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là NƠHTTTL), chiếm tới 70% giao
dịch tại nhiều ngân hàng thương mại (Bùi Đức Giang, 2013). Việc thế chấp

NƠHTTTL cũng có thể được thực hiện bởi chính chủ đầu tư (CĐT), thông qua việc
thế chấp dự án NƠHTTTL để vay vốn đầu tư tại các tổ chức tín dụng (TCTD) (Ngô
Thu Giang, 2019).
Tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank) Chi nhánh TP.
HCM, thế chấp NƠHTTTL là một trong những dịch vụ do ngân hàng cung cấp có tỷ
lệ tăng trưởng tốt thời gian qua (với tỷ lệ 28,5% lợi nhuận toàn chi nhánh năm 2018
và 25,5% lợi nhuận toàn chi nhánh năm 2019). Qua mức tăng trưởng của thị trường
và đánh giá của ngân hàng, việc nhận thế chấp NƠHTTTL còn có thể tăng trưởng tốt
hơn nữa. Trên thực tế, trong năm 2019, LienVietPostBank – Chi nhánh TP. HCM có
dự định triển khai cho vay mua NƠHTTTL đối với 03 dự án lớn tại Quận 7, Quận 8,
Quận Thủ Đức, TP. HCM. Với quy mô của 03 dự án này, giá thành và mối quan hệ
giữa các bên dự kiến nếu triển khai cho vay thành công đối với dự án này, dư nợ tín
dụng của Chi nhánh có thể tăng ròng khoảng 300-400 tỷ đồng trong năm 2019. Đây


2

được xem là những dự án trọng điểm được Chi nhánh triển khai và phân bổ nhiều
nguồn nhân lực từ đầu năm và kỳ vọng là dự án đẩy mạnh sức tăng trưởng tín dụng
của Chi nhánh. Tuy nhiên, kết thúc năm 2019 quá trình triển khai tiếp cận cho vay
đối với những dự án này vẫn chưa được thực hiện do cơ chế cho vay chưa được hoàn
thiện hoặc đã tiếp cận cho vay một số khách hàng nhưng phải ngưng giải ngân do
phát hiện rủi ro. Điều này làm ảnh hưởng rất nhiều đến kế hoạch phát triển của Chi
nhánh trong năm vừa qua. Nguyên nhân chưa triển khai tiếp cận cho vay được là do
quy định của pháp luật liên quan đến loại tài sản này chưa rõ ràng, các quy định về
thế chấp NƠHTTTL còn chồng chéo, bất cập dẫn tới ngân hàng không thể nhận thế
chấp trong nhiều trường hợp mặc dù nhu cầu lớn. Mặt khác, một số dự án NƠHTTTL
lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, nếu nhận thế chấp đồng nghĩa với việc tăng rủi ro tín dụng
(RRTD) cho ngân hàng. Trên thực tế, một số dự án mà LienVietPostBank dự định
triển khai cho vay như dự án NƠHTTTL tại Quận 7, Quận 8 TP. HCM đã gặp phải

tình trạng quy định không rõ ràng, giấy tờ không đầy đủ, cơ chế cho vay chưa hoàn
thiện đối với NƠHTTTL, dự án chậm tiến độ … khiến ngân hàng buộc phải dừng
hoạt động thẩm định nhằm tránh rủi ro không đáng có. Việc dừng không cấp tín dụng
đồng nghĩa với việc nguồn tín dụng không đến được khách hàng, ngân hàng không
triển khai được các hoạt động để tìm kiếm lợi nhuận. Việc này không chỉ ảnh hưởng
đến hoạt động, mục tiêu phát triển của ngân hàng, mà còn ảnh hưởng đến thị trường
BĐS, quyền lợi của khách hàng.
Những khó khăn trong quá trình nhận thế chấp NƠHTTTL ngoài việc quy định
của pháp luật còn bất cập, thì thực trạng thế chấp NƠHTTTL tại LienVietPostBank
thời gian qua cũng cho thấy các quy định, trình tự, thủ tục thực hiện còn khá rắc rối,
mâu thuẫn giữa quy định của luật với việc triển khai thực hiện các quy định đó trong
thực tiễn.
Với thế chấp NƠHTTTL của cá nhân, việc nhận thế chấp chính NƠHTTTL
hay là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ, hợp đồng góp vốn vẫn
còn đang chưa thống nhất. Với thế chấp nhà ở là các dự án đầu tư BĐS cũng bất cập
không kém. Theo quy định CĐT bắt buộc phải giải chấp tài sản nhưng trình tự, thủ


3

tục như thế nào thì chưa có hướng dẫn. Kéo theo các vấn đề đăng ký giao dịch bảo
đảm và xử lý tài sản thế chấp gặp khó khăn.
Những giải pháp mà Chi nhánh có thể thực hiện ngoài việc yêu cầu hoàn thiện
những quy định của pháp luật, còn cần những giải pháp mang tính đồng bộ, hệ thống
trong nội bộ ngân hàng, cũng như cả hệ thống ngân hàng thời gian tới.
Do đó, tác giả thực hiện đề tài “Giải pháp hạn chế rủi ro trong việc cho vay
nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Bưu điện
Liên Việt chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu về thực trạng cho
vay nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và đề ra những giải pháp phù hợp
để hạn chế rủi ro trong phạm vi Chi nhánh TP.HCM của LienVietPostBank.

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung của bài nghiên cứu đó tìm ra các giải pháp hạn chế rủi ro trong

việc cho vay nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân hàng TMCP
Bưu điện Liên Việt chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh.
Để giải quyết vấn đề nghiên cứu, dựa vào các lý thuyết về nền tảng về cho vay
thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, thực trạng hoạt động cho vay nhận thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai, nghiên cứu này nhằm:
-

Đánh giá thực trạng hoạt động thế chấp NƠHTTTL tại LienVietPostBank –

Chi nhánh TP.HCM
-

Xác định các yếu tố chính gây ra rủi ro trong quá trình cho vay nhận thế chấp

nhà ở hình thành trong tương lai.
-

Tìm ra các hạn chế còn tồn tại trong quá trình cho vay nhận thế chấp nhà ở

hình thành trong tương lai, để từ đó tìm các giải pháp và đưa ra một số kiến nghị
nhằm hạn chế rủi ro trong việc cho vay nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh.


4

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu các giải pháp để hạn chế rủi ro trong việc

cho vay nhận thế chấp NƠHTTTL tại LienVietPostBank Chi nhánh TP.HCM.
Phạm vi nghiên cứu: Số liệu trong luận văn được tác giả thu thập trong giai
đoạn 2017 – 2019 và thực hiện tại LienVietPostBank Chi nhánh TP.HCM.
Các bước thực hiện:
Để phân tích những vấn đề liên quan đến thế chấp NƠHTTTL tại
LienVietPostBank Chi nhánh TP. HCM, đánh giá và chỉ ra nguyên nhân, đưa ra được
những giải pháp cho vấn đề nghiên cứu, luận văn dự kiến triển khai nghiên cứu theo
kế hoạch sau:
Bước 1: Thu thập tài liệu là các công trình nghiên cứu đã có để phân tích, xác
định vấn đề nghiên cứu.
Bước 2: Thu thập tài liệu, số liệu, báo cáo từ LienVietPostBank để chứng minh
cho vấn đề nghiên cứu. Xác định nguyên nhân của vấn đề.
Bước 3: Lựa chọn giải pháp cho vấn đề nghiên cứu
1.4.


Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu định tính
Nghiên cứu định tính được thực hiện để điều chỉnh thang đo và bổ sung các

biến quan sát. Phương pháp này được thực hiện bằng các tiến hành khảo sát theo nội
dung phiếu khảo sát.
Phương pháp quan sát: Dựa trên quan sát tình hình thực tế về thực trạng thế
chấp nhà ở tại ngân hàng.

Phương pháp tổng hợp: Sử dụng dữ liệu thứ cấp để nghiên cứu, phân tích tài
liệu, sách, luận án, các bài báo… về vấn đề thế chấp nhà ở tại ngân hàng.
Phương pháp thống kê và thống kê phân tích: Sử dụng để phân tích số liệu, tài
liệu cụ thể của LienVietPostBank.


5



Phương pháp nghiên cứu định lượng
Nghiên cứu định lượng được thực hiện nhằm đánh giá mức độ tin cậy của các

thang đo trong mô hình nghiên cứu, tiến hành kiểm định các giả thuyết của mô hình
và mức độ phù hợp tổng thể của mô hình, và tìm ra sự khác biệt có ý nghĩa thống kê
của một số yếu tố cụ thể trong mô hình với biến nghiên cứu
1.5.

Kết cấu của luận văn
Ngoài phần tóm tắt đề tài và phụ lục, luận văn chia làm 5 chương như sau:
Chương 1: Giới thiệu đề tài
Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay nhận thế chấp nhà ở hình thành trong

tương lai tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí
Minh
Chương 3: Nguyên nhân dẫn đến rủi ro trong quá trình cho vay nhận thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai tại LienVietPostBank chi nhánh TP. HCM
Chương 4: Giải pháp hạn chế rủi ro trong việc cho vay nhận thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt chi nhánh Thành
phố Hồ Chí Minh và kế hoạch thực hiện.

Chương 5: Kết luận và một số kiến nghị
1.6.
-

Ý nghĩa của đề tài:
Phân tích, đánh giá thực trạng thế chấp NƠHTTTL tại LienVietPostBank –

Chi nhánh TP.HCM.
-

Phân tích những bất cập và đánh giá khả năng xảy ra rủi ro đối với những bất

cập trong hoạt động cho vay nhận thế chấp NƠHTTTL tại Ngân hàng
LienVietPostBank chi nhánh TPHCM và đề xuất các giải pháp, kế hoạch phù hợp
triển khai tại chi nhánh để hạn chế những rủi ro này.


6

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Trong chương 1, tác giả đã khái quát về sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu và
lý do tác giả thực hiện đề tài; mục tiêu nghiên cứu; đối tượng và phạm vi nghiên cứu;
phương pháp nghiên cứu; kết cấu của luận văn và ý nghĩa thực tiễn của đề tài


7

CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHẬN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN

VIỆT CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.1.

Những quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương

lai
2.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
Điều 295 khoản 1 của BLDS năm 2015 quy định nguyên tắc chung về điều
kiện đặt ra đối với tài sản bảo đảm như sau: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở
hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu”.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 108 Bộ luật dân sự 2015 thì tài sản hình thành
trong tương lai bao gồm tài sản chưa được hình thành và tài sản đã hình thành nhưng
được xác lập quyền sở hữu sau giao dịch này. Như vậy, đây là một quy định ngoại lệ
vượt ra ngoài khuôn khổ quy định chung.
Cụ thể hơn, Trong khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định “Nhà ở hình
thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được
nghiệm thu đưa vào sử dụng”
Thông qua quy định về điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai,
Luật cũng cho thấy thế nào là nhà ở đang trong quá trình xây dựng. Theo đó, nếu đối
với dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có những giấy tờ cần thiết thể hiện
nhà ở sẽ hình thành gồm: hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và
Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền; đối với nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trong dự án thì
phải xây xong phần móng; đối với nhà ở hình thành trong tương lai do tổ chức, cá
nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì vào thời điểm xác lập giao dịch
đã có giấy phép xây dựng.


8

Từ đó, có thể nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp
đồng thế chấp như sau:
Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây dựng (yếu
tố đang trong quá trình xây dựng được xác định trên cơ sở đáp ứng những quy định
cụ thể của pháp luật như có hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt,…)
hoặc đã hoàn thành việc xây dựng nhưng chưa được đưa vào sử dụng. Quy định này
loại trừ những tài sản đã hiện hữu có được do mua bán, tặng cho, thừa kế, trao
đổi,..nhưng chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu.
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ thuộc
quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy chứng nhận quyền sở
hữu. Tức nhà ở cụ thể này chưa từng được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu trước đây.
Nếu cho tài sản hình thành trong tương lai gồm cả tài sản đã được hình thành
như quy định tại Điều 4 khoản 2 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006,
thì trong thực tế có thêm những dạng tài sản HTTTL là căn hộ chung cư đã xây dựng
xong, đã có biên bản thanh lý hợp đồng và biên bản bàn giao nhà nhưng người mua
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
2.1.2. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 147, Luật Nhà ở 2014 quy định về việc thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai của chủ đầu tư dự án và khách hàng mua căn hộ như sau: "Chủ đầu tư dự
án xây dựng nhà ở được thế chấp dự n hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức
tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây
dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động
vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu
bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy
động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp
được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý".


9

Theo đó, chủ đầu tư được quyền thế chấp dự án khi "có hồ sơ dự án, có thiết
kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao
đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền" và nếu thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì còn phải đáp ứng thêm điều kiện xây
dựng xong phần móng (Điều 148, Luật nhà ở 2014).
Trong trường hợp này, người mua nhà cần phải có “hợp đồng mua bán nhà ở
ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên
nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh
đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua
bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua
bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này”
2.2.

Giới thiệu Ngân hàng Bưu điện Liên Việt chi nhánh Thành phố Hồ Chí

Minh
Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank) tiền thân là ngân
hàng TMCP Liên Việt (LienVietBank) được thành lập theo Giấy phép số 91/GPNHNN ngày 28 tháng 3 năm 2008. Hiện nay, LienVietPostBank là một trong 10 ngân
hàng TMCP lớn nhất Việt Nam, với cổ đông sáng lập và Công ty Cổ phần Him Lam,
Tổng công ty thương mại Sài Gòn (SATRA) và Công ty dịch vụ hàng không sân bay
Tân Sơn Nhất (SASCO), ngân hàng cũng có các cổ đông, đối tác chiến lược là các tổ
chức tài chính – ngân hàng lớn trong và ngoài nước.
Là một trong hơn 540 chi nhánh/ phòng giao dịch của LienVietPostBank trên
cả nước, LienVietPostBank Chi nhánh TP. HCM là một trong những chi nhánh lớn
và có tốc độ phát triển mạnh mẽ thời gian qua. Với lợi nhuận trung bình trong 3 năm
qua là 9,1%, tuy chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tác động mang tính khách quan,
chủ quan của nền kinh tế, những thay đổi trong chính sách tài chính, Chi nhánh vẫn
có sự phát triển ổn định và vững vàng.
Là TCTD hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ tiền tệ, cũng như các

ngân hàng khác, việc đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, sản xuất, đời sống của người dân


10

thông qua hoạt động thế chấp tài sản là một trong những nghiệp vụ thường xuyên của
LienVietPostBank chi nhánh TP. HCM.
2.3.

Thực trạng hoạt động cho vay nhận thế chấp nhà ở hình thành trong

tương lai tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Thành phố Hồ
Chí Minh
Với quy mô dân số lớn và nhân khẩu học vàng, tỷ lệ đô thị hóa nhanh chóng,
sự di dân và tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị,
nhất là khu vực TP. HCM. Theo khảo sát của Savills Hà Nội, trung bình mỗi năm,
nhu cầu nhà ở tại TP. HCM cần tới 63.000 căn hộ mới, sửa đổi cải tạo 134.000 căn
nhà cũ, tập trung ở phân khúc giá rẻ và trung bình1. Cũng theo nghiên cứu này, có tới
70% dòng tiền trong lĩnh vực BĐS xuất phát từ các TCTD, tức là khoảng 70% nhà ở
trên thị trường đã được thế chấp, bảo lãnh tại các ngân hàng, tạo thành một thị trường
tín dụng BĐS sôi động. Trong đó, thị trường tín dụng BĐS sơ cấp và thị trường BĐS
thứ cấp đã mang đến một loại tài sản thế chấp đặc biệt: NƠHTTTL (Off the Plan
House). Đây là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu
đưa vào sử dụng, nhưng lại có thể giao dịch trên thị trường theo quy định của Luật
Nhà ở và các văn bản pháp luật có liên quan. NƠHTTTL cũng là một trong những tài
sản có tỷ lệ cho vay thế chấp cao tại LienVietPostBank chi nhánh TP. HCM (sau đây
gọi là Chi nhánh).
Bảng 2.1 Dưới đây cho thấy tỷ trọng của dư nợ cho vay thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai trong tổng dư nợ tín dụng toàn chi nhánh

1

Savills (2018), Báo cáo phân tích thị trường nhà ở Việt Nam.


11

Bảng 2.2 Tình hình cho vay thế chấp NƠHTTTL của LienVietPostBank
– Chi nhánh TP.HCM.
Đơn vị: Triệu đồng
Chỉ tiêu kinh
doanh
Thế chấp
NƠHTTTTL
Dư nợ cho vay
bán lẻ

Năm 2017

Năm 2018

Năm 2019

401.050

895.020

1.105.270

4.679.697

5.950.930

6.295.176

Nguồn: Báo cáo tài chính của LienVietPostBank – Chi nhánh TP.HCM
Trong 3 năm qua (2017-2019), tỷ trọng cho vay thông qua hình thức thế chấp
NƠHTTTL tại Chi nhánh tăng khá đều, tương ứng với các mức độ tăng trưởng là
8,57%, 15,04% và 25,5%, trong năm 2019 đã chiếm tới một phần tư tỷ trọng cho vay
thế chấp của Chi nhánh (Báo cáo, 2017, 2018, 2019).
Trong đó, tỷ trọng dư nợ và số lượng khách hàng phân theo nhóm khách hàng
cá nhân và khách hàng doanh nghiệp tương ứng như sau:
Bảng 2.2 Phân loại khách hàng vay vốn thế chấp NƠHTTTTL tại
LienVietPostBank – Chi nhánh TP.HCM.
Đơn vị: Triệu đồng
Phân loại

Năm 2017

Năm 2018

Năm 2019

Cá nhân

303.005

551.479

526.025

Doanh nghiệp

98.045

343.541

579.245

Tổng cộng

401.050

895.020

1.105.270

Nguồn: Báo cáo tài chính của LienVietPostBank – Chi nhánh TP.HCM


12

Qua bảng 2.2 có thể thấy, qua từng năm, dư nợ từ việc cho vay thế chấp
NƠHHHTL của khách hàng cá nhân hay doanh nghiệp đều có sự tăng lên và tỷ trọng
dư nợ từ khách hàng cá nhân đang dần giảm xuống. Điều này xảy ra vì khách hàng
doanh nghiệp thường thế chấp dự án hoặc nhiều tài sản HTTTL và vay vốn để thực
hiện dự án nên có dư nợ cao hơn mặc dù số lượng khách hàng doanh nghiệp thế chấp
NƠHTTTL tại LienVietPostBank – Chi nhánh TP.HCM năm 2019 là 4 khách hàng
có hạn mức được cấp từ 100 – 500 tỷ đồng trong khi đó số lượng khách hàng cá nhân
cùng thời điểm được thống kê là 521 khách hàng.

Cũng do chính sách của các chủ đầu tư mà LienVietPostBank – chi nhánh
TP.HCM liên kết đa phần các khách hàng cá nhân vay thế chấp NƠHTTTL có thời
hạn vay vốn tương đối ngắn, phù hợp với chính sách ưu đãi về lãi suất mà chủ đầu tư
cam kết hỗ trợ cho khách hàng. Phần lớn khách hàng có thời hạn vay vốn 2 năm và 4
năm sẽ đề xuất vay 50% giá trị căn hộ. Số còn lại đa phần đề xuất vay 70% giá trị căn
hộ trong thời hạn từ 15 – 20 năm. Do đó, dư nợ gốc hàng tháng do khách hàng cá
nhân trả vào là rất lớn khoảng 15-20 tỷ đồng chưa kể các khách hàng tất toán trước
hạn. Tuy nhiên việc cho vay thời hạn từ 2 - 4 năm giúp ngân hàng kiểm soát được rủi
ro tốt hơn và khách hàng có thể nhận được hỗ trợ lãi suất từ phía chủ đầu tư. Số liệu
về thời hạn vay vốn của khách hàng thể hiện chi tiết trong bảng sau:
Bảng 2.3 Dư nợ và số lượng khách hàng cá nhân phân theo thời hạn vay vốn.
Đơn vị: Triệu đồng
2017

Thời gian

2018
Số

Số lượng
khách

Dư nợ

hàng

lượng
khách

2019

Số

Dư nợ

hàng

lượng
khách

Dư nợ

hàng

2 năm

147

124.250

167

275.245

259

287.451

2 – 5 năm

81

67.524

102

104.054

136

102.428


13

5 – 10 năm

18

12.243

67

35.127

56

58.220

>10 năm

106

98.988

137

137.053

70

77.926

Tổng cộng

352

303.005

473

551.479

521

526.025

Nguồn: Báo cáo tài chính của LienVietPostBank – Chi nhánh TP.HCM
Tại thời điểm năm 2017, lãi suất cho vay thế chấp NƠHTTTL được
LienVietPostBank áp dụng cho khách hàng là 7,5%/năm trong năm đầu tiên và
khoảng 11,5%/năm cho các năm tiếp theo. Đến năm 2018 và 2019, lãi suất có sự điều

chỉnh nhiều lần dao động trong khoảng 8,5% - 9,5%/năm cho năm đầu tiên, các năm
tiếp theo không thay đổi. Tuy nhiên đối với khách hàng vay vốn thời hạn 02 năm, họ
được chủ đầu tư hỗ trợ toàn bộ lãi suất, khách hàng vay vốn 4 năm được chủ đầu tư
hỗ trợ lãi suất 6%/năm nên đối với nhóm khách hàng vay 02 năm hoặc 04 năm, họ
không thực sự quan tâm đến vấn đề lãi suất. Đến năm 2020, để cạnh tranh với thị
trường hiện tại, LienVietPostBank đã điều chỉnh lãi suất xuống bằng lãi suất áp dụng
năm 2017.
Về nợ xấu, tính đến cuối năm 2019, có 5 hồ sơ khách hàng cá nhân quá hạn từ
nhóm 3 đến nhóm 5 (tổng dư nợ 2,2 tỷ đồng) và 02 khách hàng quá hạn từ 30-90 ngày
(tổng dư nợ 0,7 tỷ đồng). Đây là một dấu hiệu đáng báo động bởi dưới sự thẩm định
chặt chẽ của LienVietPostBank từ nhiều năm qua và sự hỗ trợ lãi từ phía chủ đầu, từ
năm 2017 đến năm 2018 không có bất kỳ hồ sơ vay thế chấp NƠHTTTL nào quá hạn.
02 khách hàng nợ nhóm 2 là do bị mất nguồn thu nên chưa thanh toán gốc lãi cho
ngân hàng. Còn 05 hồ sơ khách hàng quá hạn từ nhóm 03 đến nhóm 05 là do sự chậm
trễ trong thi công của chủ đầu tư và sự mập mờ trong hợp đồng mua bán nhà ở khiến
khách hàng cảm thấy chưa tin tương và ngưng đóng gốc lãi cho ngân hàng. Đây là
một dấu hiệu báo động cho những rủi ro xảy ra trong quá trình cho vay nhận thế chấp
NƠHTTTL khiến ngân hàng có khả năng không thu hồi được vốn.
Ba năm trở lại đây là những năm đầy biến động và thách thức đối với Chi
nhánh, chịu ảnh hưởng của nền kinh tế trong nước ngày càng khó khăn, tình trạng nợ


14

xấu tăng cao trong lĩnh vực ngân hàng đã tác động không nhỏ đến hoạt động kinh
doanh.
Tuy có tốc độ tăng trưởng tốt, nhưng thực tiễn cho thấy hoạt động thế chấp
NƠHTTTL còn khá nhiều rủi ro, phát sinh từ nhiều nguyên nhân khách quan như do
khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện, chính sách BĐS thay đổi nhanh chóng; nguyên
nhân chủ quan như do trình độ, hiểu biết về dạng tài sản này của cán bộ ngân hàng,

tính chất rủi ro của dự án nhà ở xuất phát từ năng lực triển khai dự án của CĐT, khả
năng thanh toán của khách hàng … Để đảm bảo quyền lợi cho các bên, giảm sự rủi
ro cho ngân hàng, nâng cao năng lực cạnh tranh của Chi nhánh, việc xác định những
bất cập còn tồn tại trong hoạt động thế chấp đối với NƠHTTTL là rất quan trọng
2.4.

Những vấn đề nghiên cứu đặt ra
Theo Báo cáo của Ngân hàng thế giới về nhà ở tại Việt Nam, trong hai thập kỷ

qua, Việt Nam đã có thời kỳ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, quá trình đô thị hóa được
sử dụng như một công cụ quan trọng để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và xóa đói giảm
nghèo (WorldBank, 2015). Sự thay đổi cấu trúc này khiến dân số và nhu cầu nhà ở
gia tăng, nhất là ở các thành phố. Để tránh hiện tường đầu cơ, tạo điều kiện cho thị
trường BĐS phát triển bền vững, người thu nhập thấp có thể tiếp cận được với nhà ở,
các quy định của pháp luật liên quan, cụ thể là Luật Nhà ở đã tạo khuôn khổ cho việc
cải cách lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam.
NƠHTTTL là một loại tài sản hình thành trong tương lai, chịu sự điều chỉnh
chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở. Một
cách đơn giản khi nói đến NƠHTTTL thì người ta có thể hiểu là nhà đó ở thời điểm
hiện tại chưa được hình thành và có cơ sở cho thấy rằng nhà ở đó sẽ được xây dựng
hoàn thành trong tương lai (Bùi Đức Giang, 2015).
Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 thì NƠHTTTL
được quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công
trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử
dụng”. Mặc dù chưa được hình thành và đưa vào sử dụng nhưng NƠHTTTL vẫn được


15

xem là một loại tài sản và là đối tượng của quyền sở hữu, có thể mang ra mua bán

giao dịch. Điều này là cơ sở cho việc phát sinh việc thế chấp NƠHTTTL tại ngân
hàng.
Thực tế cho thấy, nhu cầu nhà ở là nhu cầu chính đáng của người dân, để tìm
kiếm nguồn hỗ trợ tài chính, người dân có thể vay từ các ngân hàng thương mại, từ
Quỹ phát triển nhà. Việc thế chấp NƠHTTTL là một trong những sáng kiến trong
chương trình tổng thể về nhà ở giá hợp lý, đặc biệt nhằm vào 40% dân số thuộc nhóm
nghèo nhất của Việt Nam, gói hỗ trợ tài chính lên tới 30.000 tỷ đồng đã được Chính
phủ chi trả. Đây là một hình thức trợ cấp gắn liền với thế chấp nhằm tăng khả năng
chi trả cho tầng lớp trung lưu một cách hiệu quả hơn về mặt chi phí và phát triển các
sản phẩm tài chính nhà ở chuyên biệt cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung
bình. NƠHTTTL đã có thể thế chấp để phục vụ cho mục đích này (WorldBank, 2015).
Đây được coi là giải pháp nhà ở chính thức do những người có thu nhập thấp. Cũng
theo đánh giá của Ngân hàng thế giới, 68% người lao động thuộc nhóm lao động tự
do và do vậy, không đủ điều kiện thế chấp. Sự suy thoái của thị trường BĐS giai đoạn
2009-2012 đã bộc lộ những điểm yếu nhất định mang tính hệ thống trong thị trường
thế chấp nhà ở, khiến rủi ro tăng cao có tính chu kỳ khi tăng trưởng và đầu tư quay
trở lại BĐS.
Bên cạnh đó, thị trường BĐS Việt Nam với quy mô lên tới hàng chục tỉ USD
có sự lệ thuộc khá lớn vào nguồn vốn của ngân hàng, tới 75% nguồn vốn, và có tới
65% - 70% dự án BĐS đã được thế chấp tại các ngân hàng (Ngân hàng nhà nước,
2017). Với các doanh nghiệp xây dựng, nguồn vốn vay từ thế chấp chính các dự án
nhà ở là một nguồn quan trọng giúp họ có thể duy trì mục đích đầu tư. Pháp luật cho
phép các CĐT được thế chấp dự án nhà ở của mình để huy động vốn phục vụ cho việc
đầu tư, xây dựng dự án đó. Sự gia tăng quá nhanh hoạt động cho vay từ năm 2009 đã
dẫn tới tình trạng nợ xấu nghiêm trọng, nhiều dự án nhà ở đình trệ, không thể triển
khai khiến dư nợ khó thu hồi của các ngân hàng tăng cao, buộc ngân hàng phải siết
chặt việc quản lý cho vay thông qua các dự án nhà ở (Đoàn Thanh Hà, 2013). Kể từ
năm 2014 cho tới nay, do lo ngại về vấn đề cạnh tranh và do sự xuất hiện ngày càng