NHỮNG TỒN TẠI, BẤT CẬP LỚN NHẤT TRONG CÔNG TÁC QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY. NHỮNG THAY ĐỔI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 ĐỂ KHẮC PHỤC TÌNH TRẠNG NÊU TRÊN

OOOOOOOOOOOOOOOOO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC OOOOOOOOOOO
----------

MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI
Chủ đề:

NHỮNG TỒN TẠI, BẤT CẬP LỚN NHẤT TRONG
CÔNG TÁC QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
HIỆN NAY. NHỮNG THAY ĐỔI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI
NĂM 2013 ĐỂ KHẮC PHỤC TÌNH TRẠNG NÊU TRÊN

Hà Nội – 2019


MỤC LỤC
A. MỞ ĐẦU ..........................................................................................1
B. NỘI DUNG ......................................................................................2
I. Lý luận chung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .....................2
1. Khái niệm.....................................................................................2
2. Vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .............................2
3. Nguyên tắc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ...................3
II. Những tồn tại, bất cập lớn nhất trong công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất hiện nay ................................................................4
III. Những thay đổi của Luật đất đai năm 2013 để khắc phục tình
trạng nêu trên ......................................................................................6
C. KẾT LUẬN ....................................................................................10


A. MỞ ĐẦU
Đất đai có một vai trò rất quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã

hội của đất nước. Đất đai là tài nguyên quốc gia do Nhà nước quản lý nên phải
được quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đúng mục đích nhằm phát huy giá trị và
tránh lãng phí. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo hành lang pháp lý
quan trọng trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đồng thời, khắc phục tình trạng giao, cho thuê đất tràn lan
gây lãng phí. Hiện nay công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang tồn tại
khá nhiều hạn chế, bất cập. Chính vì thế, Luật đất đai năm 2013 ban hành đã có
nhiều điều chỉnh nhằm khắc phục tình trạng bất cập nêu trên. Nhận thấy đây là
vấn đề mang tính thời sự cũng như yêu cầu cấp thiết của vấn đề, em quyết định
lựa chọn nghiên cứu, tìm hiểu đề tài: “Hãy chỉ ra những tồn tại, bất cập lớn
nhất trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay. Luật đất đai
năm 2013 ra đời có những sự thay đổi nào để khắc phục tình trạng nêu trên.”

1


B. NỘI DUNG
I.

Lý luận chung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Khái niệm
Theo khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Quy hoạch sử dụng đất

là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục
tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích
ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của
các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính
trong cùng một khoảng thời gian xác định.”
Theo khoản 3 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Kế hoạch sử dụng đất là
việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy

hoạch sử dụng đất.”
Tóm lại, quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số
lượng, chất lượng, vị trí, không gian,… cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã
hội. Còn kế hoạch sử dụng đất là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử
dụng đất theo quy hoạch. Như vậy, quy hoạch bao giờ cũng gắn liền với kế
hoạch sử dụng đất.
2. Vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Một là, việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chung là định
hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết
cho mình.
Hai là, nó góp phần xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý
Nhà nước về đất đai.

2


Ba là, đây là cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản
xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu về dân sinh, văn hóa –
xã hội.
Bốn là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của
Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất, hạn chế chồng chéo gây lãng phí
đất đai.
Năm là, góp phần ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn
chiếm, hủy hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường, dẫn
đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu
quả khôn lường về tình hình bất ổn định về chính trị, an ninh quốc phòng ở từng
địa phương, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường.
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa to lớn trong công tác
quản lý và sử dụng đất hiện nay. Đây là một trong những công cụ, phương tiện
để Nhà nước quản lý đất đai một cách thống nhất và thông qua quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất, Nhà nước thể hiện quyền định đoạt với đất đai. Hơn nữa, nó
cũng góp phần đảm bảo cho vệc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, đạt được những
mục tiêu nhất định.
3. Nguyên tắc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là những phương hướng
chỉ đạo, những tư tưởng xuyên suốt của Nhà nước, là tiền đề để pháp luật đất đai
điều chỉnh những quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 không tách biệt giữa nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng
đất với kế hoạch sử dụng đất. Các nguyên tắc này được quy định tại điều 35 luật
đất đai năm 2013

3


II. Những tồn tại, bất cập lớn nhất trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất hiện nay
Trên thực tế những năm trước khi Luật đất đai năm 2013 ra đời cho thấy,
công tác tổ chức, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn còn nhiều tồn
tại, bất cập lớn cần phải giải quyết.
Thứ nhất, về hình thức, tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các
cấp còn chậm nhất là ở cấp huyện, xã; việc thực hiện chưa đúng quy định về quy
trình, thủ tục và thẩm quyền.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm
2005 của cả nước đã được quyết định vào năm 2004. Tuy nhiên, theo thống kê,
tới năm 2008 vẫn còn 34% số đơn vị hành chính cấp huyện và 43% số đơn vị
hành chính cấp xã chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực và Quy hoạch sử dụng đất của cả
nước đến năm 2010 được Quốc hội thông qua, Chính phủ chưa phê duyệt việc
điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương. Hơn nữa, một số địa phương tự ý điều chỉnh quy hoạch mà không

đúng thẩm quyền.
Thứ hai, về nội dung, chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn
thấp. Công tác xây dựng quy hoạch đất đai ở một số địa phương chưa thực sự
phù hợp với tình hình thực tiễn, tính khả thi không cao, độ chênh lệch giữa dự
báo trong quy hoạch, kế hoạch và thực hiện trên thực tế còn lớn.
Thực tế cho thấy việc công tác quy hoạch đất đai của chúng ta chưa có sự
gắn kết chặt chẽ với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường.
Trên toàn quốc, kế hoạch sử dụng đất được trình và thông qua chậm hơn so với
kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Trong khi đó, ở một số địa phương, kế
4


hoạch sử dụng đất lại được lập trước kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói
chung và kế hoạch phát triển ngành nói riêng nên thiếu căn cứ tính toán hiệu quả
kinh tế - xã hội, không dự kiến hết nhu cầu sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất của các tỉnh, thành phố lân cận chưa có sự gắn kết
với nhau, thậm chí không ít trường hợp mâu thuẫn nhau. Tình trạng “quy hoạch
treo” vẫn còn tồn tại, chưa được giải quyết triệt để. Đáng chú ý có rất nhiều dự
án khu công nghiệp, khu chế xuất, không được lấp đầy, hàng loạt dự án đô thị
cụm đô thị treo chậm triển khai trong thời gian rất dài mà ở địa phương nào
cũng có.
Thêm vào đó, các dự án quy hoạch không phù hợp thực tế, phải điều chỉnh
liên tục, dẫn đến nhiều dự án phải chờ đợi để điều chỉnh hoặc bị thu hồi. Điều
này xuất phát từ việc công tác dự báo của chúng ta vẫn còn yếu, thiếu căn cứ
khoa học.
Đặc biệt, việc cấp phép cho các chủ đầu tư diễn ra một cách tràn lan, chưa
có sự chọn lọc và xem xét kỹ lưỡng dẫn tới có trường hợp đúng quy hoạch
nhưng không đúng thời điểm; có thể phù hợp với quy định, kế hoạch sử dụng
đất trong dài hạn nhưng trong ngắn hạn, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
chưa có, nhu cầu sử dụng còn thấp trong khi nguồn cung của dự án quá lớn dẫn

đến sự đình trệ của hàng loạt dự án.
Thứ ba, hiệu lực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn thấp; công tác quản
lý, xử lý vi phạm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa được chú trọng.
Những hành vi không tuân thủ đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang
diễn ra khá phổ biến song chưa được xử lý kịp thời do hiệu lực còn thấp. Điển
hình là việc việc triển khai các quy hoạch đô thị vượt quá các chỉ tiêu quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, gây lãng phí đất đai và nguồn lực xã
hội; tình trạng xây dựng không tuân thủ quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc.
5


Công tác quản lý còn yếu kém, tại một số địa phương, việc kiểm tra, giám
sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn lỏng lẻo, chưa phát hiện và
xử lý kịp thời các vi phạm. Việc kiểm tra của Ủy ban nhân dân và giám sát của
Hội đồng nhân dân các cấp đối với việc lập và triển khai thực hiện chưa được
chú trọng.
Thứ tư, việc công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa chưa đạt
được hiệu quả.
Mặc dù việc công khai quy hoạch đất đã được triển khai ở các địa phương
tuy nhiên vẫn còn chậm trễ, mang nặng tính hình thức, thậm chí ở một số nơi
còn thực hiện sơ sài, không đúng các bước theo quy định. Do đó, quần chúng
nhân dân chưa thể tiếp thu và thực hiện đúng, nhiều người dân khi xem các bản
đồ còn khó hiểu.
III. Những thay đổi của Luật đất đai năm 2013 để khắc phục tình trạng
nêu trên
Luật đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực và thay thế cho Luật đất đai năm
2003. Theo đó, có những quy định mới nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế
nêu trên trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đáng chú ý như sau:
Thứ nhất, về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất, cụ thể như sau: “Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải
bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng
đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã” (Khoản 2 Điều
35); “Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi
ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường” (Khoản 7
Điều 35) và “Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng
đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt” (Khoản 8 Điều 35).
6


Những điểm bổ sung này nhằm khẳng định vai trò, vị trí của quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, góp phần phân bổ đất đai cho các ngành, lĩnh vực sử dụng
hợp lý, hiệu quả, tránh chồng chéo. Nó cũng như khắc phục những khó khăn, bất
cập trong quá trình giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Đồng thời các nguyên tắc này cũng là cơ sở để làm căn cứ để văn bản dưới
Luật quy định chi tiết trách nhiệm của Ủy ban Nhân dân các cấp trong việc rà
soát quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất bảo
đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt với một hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phân
theo ngành, theo cấp liền mạch, liên thông.
Thứ hai, về quy định kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm; đối với kế hoạch sử dụng đất cấp
quốc gia, cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh, kế thừa Luật
đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 vẫn giữ quy định kỳ kế hoạch là 5
năm.
Riêng kế hoạch sử dụng đất câp huyện, nhằm đảm bảo tính khả thi của kế
hoạch sử dụng đất, Luật đất đai năm 2013 quy định: “Kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện được lập hàng năm” (Khoản 2 Điều 37).
Sự điều chỉnh này cùng với đổi mới về căn cứ để giao đất, cho thuê đất,

cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là “kế hoạch sử dụng đất hàng năm của
cấp huyện” với mục đích khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất tràn lan (thường tập trung vào những năm đầu của kỳ kế
hoạch sử dụng đất 5 năm và cũng chính là đầu nhiệm kỳ như hiện nay), tránh
tình trạng bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất. Do vậy góp phần cải thiện
chất lượng xây dựng kế hoạch sử dụng đất một cách phù hợp và tiết kiệm hơn.

7


Thứ ba, về căn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy định đầy đủ, rõ ràng căn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của từng cấp nhằm khắc phục được những khó khăn khi lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định
riêng cho từng cấp để vừa đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học
Quy định lồng nội dung quy hoạch sử dụng đất của các vùng kinh tế - xã
hội trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất chi tiết
của cấp xã trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện nhằm tăng tính liên kết giữa
các tỉnh, liên kết giữa các vùng, đồng thời rút ngắn thời gian hoàn thành việc lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Điểm đổi mới đặc biệt và có tính đột phá trong Luật đất đai năm 2013 là
quy định kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện làm cơ sở thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất gắn với nhu cầu sử dụng đất
trong năm của các ngành, lĩnh vực, của các cấp, phù hợp với khả năng đầu tư và
huy động nguồn lực. Điều này khắc phục lãng phí trong việc giao đất cho thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư.
Thứ tư, quy định về việc lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đây là quy định mới được bổ sung trong Luật đất đai năm 2013 tại Điều
43: “Cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại khoản 1
và khoản 2 Điều 42 của Luật này có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp

của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.” Điều 43 cũng quy định rõ
hình thức, nội dung và thời gian lấy ý kiến.
Nội dung mới này nhằm đảm bảo tính khả thi, hiệu quả của công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nó góp phần nâng cao vai trò, ý nghĩa của việc lấy
ý kiến phù hợp hơn với nhu cầu trên thực tế của nhân dân trong công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ năm, về thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
8


Ngoài kế thừa quy định Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 bổ
sung quy định về thẩm quyền:“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân
dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại Khoản 3
Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của
cấp huyện” (Khoản 3 Điều 45). Nhằm nâng cao trách nhiệm trong việc giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo quản lý chặt chẽ và sử
dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai.

9


C. KẾT LUẬN
Như vậy, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội với quá trình công nghiệp
hoá hiện đại hoá của đất nước, đặc biệt là từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã
tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến nhu cầu sử dụng đất của xã hội
ngày càng gia tăng, trong khi đó đất đai thì có hạn. Do đó việc thực hiện công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là tất yếu và cần phải được thực hiện một
cách hợp lý, đồng bộ giữa các cấp, các ngành. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nước
ta luôn coi đây là vấn đề được quan tâm hàng đầu và đã ban hành, sửa đổi, bổ
sung các văn bản pháp luật về đất đai nhằm tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc đảm

bảo khắc phục kịp thời những hạn chế và nâng cao hơn nữa tính hiệu lực, hiệu
quả của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Qua quá trình nghiên cứu đề tài nói trên đã giúp em mở rộng và được cung
cấp những kiến thức và hiểu biết nhất định về công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất ở Việt Nam hiện nay. Đây là cơ sở, tiền đề giúp em có thể nghiên cứu
sâu hơn nhằm bổ sung tư liệu cho môn học Luật Đất đai.
Trong quá trình thực hiện đề tài, em vẫn còn nhiều thiếu sót, kính mong
quý thầy cô góp ý, sửa chữa để bài làm của em hoàn thiện hơn.

10


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình “Luật Đất đai” của Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công
an nhân dân.
2. Luật Đất đai năm 2013
3. Luật Đất đai năm 2003
4. Một số cổng thông tin điện tử:
 /> /> />