Thị trường vốn bất động sản

Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH 18E
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN
1. Một số khái niệm cơ bản.
1.1 Bất động sản
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất
động sản” và “động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó
BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do
sức lao động của con người trên mảnh đất. Đến ngày nay, cùng với sự phát triển của
kinh tế xã hội thì cách phân loại tài sản trên vẫn được chấp nhận, nhưng BĐS cũng
được chấp nhận với nhiều định nghĩa khác nhau ở các quốc gia khác nhau tùy theo
điều kiện đặc thù của từng nước.
Ở nước ta, theo điều 174 Bộ luật Dân sự (năm 2005) BĐS được định nghĩa
là tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản xây dựng gắn liền
với nhà ở và công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Có thể nói, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước. BĐS trong pháp luật của Việt Nam là một khái niệm mở
mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.2 Thị trường BĐS
Trong nền kinh tế thị trường, BĐS cũng được coi là một loại hàng hóa. Cùng
với khái niệm BĐS thì khái niệm thị trường BĐS cũng được hình thành: Thị trường
BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua, bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển
nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà
nước.
Trên thực tế, có ý kiến đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà đất (thị
trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì nhiều người cho rằng chỉ
1
Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH 18E

có nhà đất mới đem ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường. Tuy nhiên theo
khái niệm về BĐS ở trên ta có thể thấy nhà, đất chỉ là một bộ phận của hàng hóa
BĐS. Vì vậy thị trường thị BĐS mang một nghĩa rộng hơn, bao hàm nhiều hơn thị
trường nhà đất, hiểu thị trường BĐS là thị trường nhà đất là chưa đủ.
1.3 Thị trường vốn BĐS
Thị trường vốn BĐS là nơi trao đổi các công cụ tài chính nhằm thỏa mãn
nhu cầu về vốn cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân và cả chính phủ để thực hiện
mua bán, trao đổi, đầu tư BĐS.
BĐS là hàng hóa có giá trị lớn nên vốn đầu tư trên thị trường BĐS thường là
vốn lớn, lâu dài. Chính vì vậy mà các công cụ tài chính được sử dụng trên thị
trường vốn BĐS là những công cụ đầu tư có tính thanh khoản rất thấp, có độ rủi ro
cao, đồng thời lợi nhuận đem lại cũng cao.
2.Các kênh huy động và phát triển nguồn vốn Bất động sản
2.1. Vốn tự có của các tổ chức, cá nhân
Vốn tự có có thể do cá nhân hay doanh nghiệp trích ra để đầu tư, cũng có thể
huy động qua việc phát hành các cổ phiếu và đầu tư vào BĐS khi có sự nhất trí của
đại hội cổ đông. BĐS là lĩnh vực nhiều rủi ro, do vậy doanh nghiệp hay cá nhân vẫn
phải đảm bảo một tỷ trọng nhất định vốn tự có trong cơ cấu vốn của dự án. Theo
các chuyên gia kinh tế, nguồn vốn trong dân là một nguồn vốn lớn, dồi dào. Nguồn
vốn này giữ một vai trò đặc biệt quan trọng đóng góp vào tăng trưởng kinh tế của cả
nước nói chung và thị trường BĐS nói riêng.
2.2. Vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng
Kênh huy động vốn hiệu quả và quan trọng để đầu tư vào thị trường BĐS
là vay từ các ngân hàng và tổ chức tín dụng. Ước tính, số vốn đầu tư vào bất động
sản ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Có nhiều dự án, tỷ lệ
cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm. Hình thức huy
động này thể hiện rõ nét mối liên thông giữa thị trường vốn BĐS và thị trường tài
chính. Tuy nhiên, đầu tư vào BĐS là hoạt động nhiều rủi ro nên các ngân hàng và tổ
chức tín dụng luôn tiến hành sàng lọc kỹ khách hàng và dự án trước khi cho vay.
2

Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH 18E
Các khoản tín dụng BĐS chịu lãi suất cao hơn so với các khoản vay kinh doanh
trong các lĩnh vực khác. Thực tế, cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới gần đây với sự
sụp đổ của các tổ chức tài chính lớn có tỷ trọng tín dụng BĐS cao đã khiến cho việc
huy động vốn BĐS từ kênh này càng trở nên khó khăn.
2.3. Trái phiếu Bất động sản
Bên cạnh các kênh huy động vốn truyền thống, trái phiếu doanh nghiệp cũng
là một kênh mà các doanh nghiệp bất động sản quan tâm và áp dụng để huy động
vốn cho các dự án của mình. Qua kênh này, vốn có thể đến từ nhiều đối tượng có
tiềm lực tài chính như quỹ đầu tư, công ty và tập đoàn,…thủ tục pháp lý cũng
không quá phức tạp. Mặt khác, doanh nghiệp không phải thế chấp tài sản, có thể áp
dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc. Hoạch định tài
chính bằng trái phiếu rẻ hơn các khoản vay khác.
Tuy nhiên, khi huy động qua kênh này doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ
khi đáo hạn đúng theo cam kết trong hợp đồng với mức lãi suất cố định, trái phiếu
bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và có thể gặp khó khăn trong việc cấu
trúc khoản vay sao cho dự án bất động sản luôn có khả năng trả lãi và gốc.
2.4. Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản
Quỹ tín thác bất động sản hay là hình thức gọi vốn cho một dự án bất
động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có
giá. Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ
phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý
đầu tư.
Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn
vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị
trường bất động sản, tìm cách sử hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu
nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền
và cũng có thể mau lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất
động sản,..
2.5.Vốn đầu tư nước ngoài

3
Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH 18E
Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào BĐS khá
hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu
tư nước ngoài mà cụ thể là các DN nước ngoài, các qũy đầu tư... với nguồn vốn dồi
dào và dài hạn để liên kết, liên doanh với các DN trong nước. Thông qua sự hợp tác
này, các DN BĐS trong nước sẽ giải được bài toán về vốn kinh doanh, còn các
NĐT nước ngoài thuận lợi hơn về cơ hội và thủ tục đầu tư.
Thị trường BĐS tại Việt Nam được đánh giá còn rất nhiều tiềm năng, có tỷ
suất lợi nhuận đầu tư vào hấp dẫn tại châu Á hiện nay, là thị trường đầy hứa hẹn
cho các nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư lâu dài.Việc các qũy đầu tư nước người
hướng vào thị trường BĐS Việt Nam có thể xem như một nguồn sinh lực, bơm vốn
cho các dự án đang dở dang hoặc những dự án còn nằm trên giấy.
3. Vai trò vị trí của thị trường vốn bất động sản
3.1. Thị trường vốn BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về
quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã
hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật
chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt
động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được
khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng
nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành
cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
3.2. Thị trường vốn BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm
cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính
thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó
phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.

4
Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH 18E
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân
hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho
vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc
chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển
kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
3.3. Phát triển và quản lý tốt thị trườngvốn BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển
thị trường vốn BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có
tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong
điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được
thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường vốn BĐS
ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém
và vướng mắc trong tương lai
3.4. Phát triển và quản lý tốt thị trường vốn BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài
chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển
nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành
có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường vốn
BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích
vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên
chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và
trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có
liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là

4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên
5