Luận văn Thạc sĩ Quản lý kinh tế: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

L I CAM OAN
H c viên xin cam đoan đây là công trình nghiên c u c a riêng h c viên. Các s li u,
k t qu nêu trong lu n v n là trung th c và ch a t ng đ

c s d ng đ b o v m t h c

v nào. H c viên cam đoan r ng, m i s giúp đ cho vi c th c hi n lu n v n này đã
đ

c c m n và các thông tin trích d n trong lu n v n đ u đ

c ch rõ ngu n g c.

Tác gi lu n v n

ng Thu Quyên

i


L I CÁM

N

Trong su t th i gian h c t p, nghiên c u và hoàn thành lu n v n, h c viên đã nh n
đ

cs h

ng d n, ch b o t n tình c a các th y cô giáo, s giúp đ , đ ng viên c a

b n bè, đ ng nghi p và gia đình.
Nhân d p hoàn thành lu n v n, cho phép h c viên đ

c bày t lòng kính tr ng và bi t

n sâu s c th y giáo PGS.TS. Ngô Th Thanh Vân đã t n tình h

ng d n, dành nhi u

công s c, th i gian và t o đi u ki n cho h c viên trong su t quá trình h c t p và th c
hi n đ tài.
Tôi xin bày t lòng bi t n chân thành t i Ban Giám hi u, Phòng Qu n lý đào
t o, B môn qu n lý: Qu n lý Xây d ng, Khoa Qu n lý kinh t - Tr
Th y L i đã t n tình giúp đ

ng

ih c

h c viên trong quá trình h c t p, th c hi n đ tài

và hoàn thành lu n v n.
H c viên xin chân thành c m n t p th lãnh đ o, cán b , công ch c, viên ch c S Tài
chính t nh L ng S n,

y ban nhân dân t nh L ng S n, S Tài nguyên và Môi tr

t nh L ng S n, V n phòng

ng

ng ký đ t đai, C c Th ng kê t nh L ng S n, Trung tâm

d ch v bán đ u giá tài s n – S T pháp và các c quan liên quan đã giúp đ và t o
đi u ki n cho h c viên trong su t quá trình th c hi n đ tài.
Xin chân thành c m n gia đình, ng

i thân, b n bè, đ ng nghi p đã t o m i đi u ki n

thu n l i và giúp đ h c viên v m i m t, đ ng viên khuy n khích h c viên hoàn
thành lu n v n./.
L ng S n, ngày

tháng

n m 201

Tác gi lu n v n

ng Thu Quyên

ii


M CL C
L I CAM OAN .............................................................................................................i
L I CÁM N .............................................................................................................. ii
DANH M C CÁC T
M

U

CH

VI T T T VÀ GI I THÍCH THU T NG ........................ vii

...............................................................................................................1

NG 1

C

S

LÝ LU N VÀ TH C TI N V

U GIÁ QUY N S

D NG

CÔNG TÁC QU N LÝ

T .............................................................................3

1.1 C s lý lu n giá đ t, c s khoa h c xác đ nh giá đ t và đ nh giá đ t và ph

ng

pháp đ nh giá đ t .........................................................................................................3
1.1.1 Khái ni m giá đ t và đ c đi m c a giá đ t.....................................................3

1.1.2 C s khoa h c xác đ nh giá đ t ....................................................................5
1.1.3 Khái ni m
giá đ t.
1.2

nh giá đ t và các ph

ng pháp, yêu c u, đi u ki n đ nh

........................................................................................................................8
u giá quy n s d ng đ t và vai trò c a công tác đ u giá quy n s d ng đ t. 11

1.2.1 Khái ni m v đ u giá quy n s d ng đ t .....................................................11
1.2.2 Vai trò c a đ u giá quy n s d ng đ t trong qu n lý s d ng đ t đai .........14
1.3 C s pháp lý và n i dung c a công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t .....17
1.3.1 H th ng v n b n pháp lu t ban hành v đ u giá quy n s d ng đ t ..........17
1.3.2N i dung c

b n c a công tác qu n lý đ u giá quy n s

d ng đ t

trên đ a bàn t nh L ng S n ........................................................................................18
1.4 Nh ng nhân t

nh h

ng đ n công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t .....19

1.4.1 Nh ng nhân t khách quan...........................................................................19

1.4.2 Nh ng nhân t ch quan ..............................................................................20
1.5 C s th c ti n v công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t .........................21
1.5.1 Nh ng kinh nghi m t các đ a ph

ng ........................................................21

1.5.2 Nh ng công trình khoa h c có liên quan đ n đ tài .....................................23
K t lu n ch
CH

NG 2

ng 1 .........................................................................................................24
TH C TR NG CÔNG TÁC QU N LÝ

D NG ÂT TRÊN

U GIÁ QUY N S

A BÀN T NH L NG S N......................................................25

2.1 V trí đ a lý và tình hình kinh t - xã h i c a t nh ...............................................25
2.1.1 V trí đ a lý ...................................................................................................25

iii


2.1.2 Tình hình kinh t - xã h i ............................................................................ 26
2.2 Tình hình s d ng đ t và đ u giá s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n ........ 28
2.2.1 Tình hình qu n lý đ t đai ............................................................................. 28

2.2.2 Hi n tr ng s d ng các lo i đ t .................................................................... 30
2.3 Th c tr ng công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng
S n ............................................................................................................................ 33
u giá quy n s d ng đ t theo k t qu rà soát qu

2.3.1

đ t............................. 34

2.3.2 Quy trình th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t: .......................................... 34
2.3.3 i u ki n đ a khu đ t ra đ u giá quy n s d ng đ t ................................... 38
2.3.4 Xác đ nh giá kh i đi m đ u giá QSD ....................................................... 39
2.3.5 T ch c cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t .............................................. 40
2.4 K t qu cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t t n m 2014 đ n 2016 ................ 44
2.5 ánh giá k t qu qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t ......................................... 48
2.5.1 Nh ng k t qu đ t đ

c ............................................................................... 48

2.5.2 Nh ng h n ch ............................................................................................. 52
2.5.3 Nguyên nhân d n đ n nh ng h n ch .......................................................... 56
CH

NG 3

QUY N S
3.1

GI I PHÁP HOÀN THI N CÔNG TÁC QU N LÝ
D NG

nh h

T TRÊN

U GIÁ

A BÀN T NH L NG S N ................................ 60

ng v công tác đ u giá s d ng đ t đai trên đ a bàn t nh L ng S n .... 60

3.1.1

nh h

ng v s d ng đ t đai trên đ a bàn t nh L ng S n ....................... 60

3.1.2

nh h

ng v công tác qu n lý bán đ u giá t i t nh L ng S n .................. 61

3.2

Xu t gi i pháp hoàn thi n công tác đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn

t nh L ng S n ............................................................................................................ 62
3.2.1 Gi i pháp v s phù h p k ho ch s d ng đ t v iquy ho chxây d ng
đô th .........................................................................................................64

3.2.2 Gi i pháp công tác qu n lý qu đ t đ th c hi n đ u giá ............................ 65
3.2.3 Gi i pháp m r ng các ngu n thu th p thông tin khi xác đ nh giá kh i đi m
đ u giá QSD.......................................................................................................... 66
3.2.4 Gi i pháp qu n lý cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t............................... 69
K T LU N VÀ KI N NGH ....................................................................................... 77

iv


DANH M C B NG BI U
B ng 1.1: H th ng v n b n pháp lý quy đ nh v đ u giá quy n s d ng đ t ..............17
B ng 2.1. Hi n tr ng s d ng đ t n m 2015-2016 c a t nh L ng S n .........................32
B ng 2.3. Qu n lý qu đ t đ th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t .............................34
B ng 2.3. K t qu cu c đ u giá quy n s d ng đ t thành công ....................................44
trên đ a bàn t nh L ng S n n m 2014-2016 ..................................................................44
B ng 2.4. K t qu cu c đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n n m
2014 ...............................................................................................................................44
B ng 2.5. K t qu cu c đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n n m
2015 ...............................................................................................................................46
B ng 2.6. K t qu cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n n m
2016 ...............................................................................................................................47
B ng 2.7 K t qu ngu n thu ngân sách nhà n

c khi đ u giá quy n SD trong 3 n m

.......................................................................................................................................49
trên đ a bàn t nh L ng S n ............................................................................................49

v

DANH M C CÁC HÌNH NH
Hình.1: S đ v trí đ a lý t nh L ng S n ...................................................................... 25
Hình 2: S đ khu đ t > 10 t đ ng. ............................................................................. 36
Hình 3: S đ khu đ t ≤ 10 t đ ng. ............................................................................. 37
Hình 4: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2014-2016 ............................................... 44
Hình 5: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2014......................................................... 45
Hình 6: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2015......................................................... 46
Hình 6: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2016......................................................... 47
Hình 7: So sánh k t qu đ u giá so v i giá kh i đi m và giá theo b ng giá đ t ........... 50

vi


DANH M C CÁC T

VI T T T VÀ GI I THÍCH THU T NG

BTC

B Tài chính

BTNMT

B Tài nguyên và Môi tr

BTP

B T pháp

GCNQSD

Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t

N -CP

Ngh đ nh Chính ph

Q

Quy t đ nh

QSD

Quy n s d ng đ t

SD

S d ng đ t

STNMT

S Tài nguyên và Môi tr

TT

Thông t

TTLT

Thông t liên t ch

TW

Trung

UBND

ng

ng

ng

y ban nhân dân

VP K

V n phòng

B S

B t đ ng s n

PBGDPL

Ph bi n giáo d c pháp lu t

TTPTQ

Trung tâm phát tri n qu đ t

H T G CT

H i đ ng th m đ nh giá đ t c a t nh

TCB GCN

T ch c bán đ u giá chuyên nghi p

QPPL

Quy ph m pháp lu t

CNH-H H

Công nghi p hóa – Hi n đ i hóa

vii

ng ký đ t đai



M

U

1. Tính c p thi t c a đ tài:
t đai là ngu n tài nguyên thiên nhiên, tài s n qu c gia vô cùng quý báu, là ngu n

n i l c đ xây d ng và phát tri n đ t n

c. Theo Lu t

t đai n m 2013 có 08 kho n

m c thu tài chính t đ t đai trong đó có kho n thu ti n s d ng đ t theo hình th c Nhà
n

c giao đ t có thu ti n s d ng đ t thông qua đ u giá quy n s d ng đ t là m t

trong các kho n ngh a v tài chính thu đ

c t đ t; các kho n thu này là ngu n ngân

sách đ ph c v chi đ u t phát tri n c a t ng đ a ph

ng nói chung và t nh L ng S n

nói riêng.
Hi n nay, công tác đ u giá quy n s d ng trên đ a bàn t nh L ng S n đang g p m t s
b t c p trong quá trình đ u giá quy n s d ng đ t: H th ng v n b n nhi u, có s
ch ng chéo, ch a xây d ng quy trình xác đ nh giá kh i đi m đ đ u giá quy n s d ng
đ t; giá kh i đi m đ u giá quy n s d ng đ t có m c giá chênh l ch l n so v i giá đ t
cùng lo i, cùng khu v c đ s d ng vào m c đích khác; Ch t l

ng quy ho ch, s

d ng đ t ch a cao, ch a đ ng b v i các quy ho ch chuyên ngành, tính liên k t trong
qu n lý quy ho ch còn y u; ch a khai thác h t qu đ t đ ph c v cho công tác đ u

giá; Công tác t ch c cu c bán đáu giá th c hi n đúng quy trình, tuy nhiên v n còn
nh ng tr

ng h p khách hàng đ u giá th

ng l

ng, thông đ ng giá tr

c khi d

phiên đ u giá (n i dung này h th ng v n b n ch a quy đ nh x lý)… Trình đ chuyên
môn, n ng l c c a đ i ng cán b còn y u kém, nh t là

các c p chính quy n c s .

Qua quá trình nghiên c u, phân tích, t ng h p công tác đ u giá quy n s d ng đ t trên
đ a bàn t nh L ng S n trong n m 2014- 2016 cho th y nhi u phiên đ u giá đã đem l i
hi u qu cao v m t kinh t . Tuy nhiên, vi c th ng nh t th c hi n các h th ng v n
b n, m c giá kh i đi m đ u giá quy n s d ng đ t và công tác t ch c cu c đ u còn
có nh ng v n đ c n có gi i pháp đ th ng nh t th c hi n trong giai đo n hi n nay.
Xu t phát t nh ng yêu c u và th c ti n trên, h c viên l a ch n

tài: “Gi i pháp

hoàn thi n công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n"
đ

c th c hi n là c n thi t, nh m phân tích, đánh giá c s pháp lý, c ch th c hi n

và hi u qu kinh t , xã h i và qu n lý đ t đai đ rút ra c s khoa h c, c s th c ti n

1


góp ph n b sung, hoàn thi n trình t th t c đ u giá quy n s d ng đ t, h n ch s
th t thoát ngu n thu tài chính t đ t đai, t ng ngu n thu cho ngân sách đ đ u t xây
d ng h th ng các công trình phúc l i, ph c v cho s nghi p phát tri n kinh t , xã
h i.
2. M c tiêu nghiên c u
M c đích c a lu n v n là nghiên c u các gi i pháp nâng cao ch t l

ng công tác qu n

lý đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n, đ m b o chính sách áp d ng
th c hi n th ng nh t, h n ch th t thoát các ngu n thu tài chính t đ t đai.
3.

it

ng và ph m vi nghiên c u

a.

it

ng nghiên c u

i t

ng nghiên c u c a đ tài là gi i pháp hoàn thi n công tác qu n lý đ u giá

quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n d a trên các h th ng v n b n quy đình
và tình hình th c t đ a ph

ng.

b. Ph m vi nghiên c u
- Ph m vi v n i dung và không gian nghiên c u: Công tác đ u giá quy n s d ng đ t
trên đ a bàn t nh L ng S n
- Ph m vi v th i gian nghiên c u: Lu n v n s d ng các s li u thu th p công tác đ u
giá quy n s d ng đ t trong giai đo n t n m 2014 đ n n m 2016, và đ ra các gi i
pháp t ng c

ng hi u qu công tác này cho đ n n m 2020 trên đ a bàn t nh L ng S n.

4. Cách ti p c n và ph

ng pháp nghiên c u

Trên c s h th ng các v n b n, ch đ , chính sách hi n hành v qu n lý nhân l c c a
Nhà n

c nói chung và tình hình tri n khai th c hi n công tác đ u giá quy n s d ng

đ t trong n m v a qua; Lu n v n áp d ng các ph
- Ph

ng pháp đi u tra kh o sát;

- Ph

ng pháp th ng kê;

- Ph

ng pháp h th ng hóa, phân tích, so sánh;

- Ph

ng pháp phân tích t ng h p

- Ph

ng pháp tham v n ý ki n chuyên gia và ph

2

ng pháp nghiên c u sau:

ng pháp k t h p khác


CH
NG 1
QU N LÝ

C S LÝ LU N VÀ TH C TI N V
U GIÁ QUY N S D NG
T

CÔNG TÁC

1.1 C s lý lu n giá đ t, c s khoa h c xác đ nh giá đ t và đ nh giá đ t và
ph ng pháp đ nh giá đ t

1.1.1 Khái ni m giá đ t và đ c đi m c a giá đ t
1.1.1.1 Khái ni m giá đ t
t đai là s n ph m phi lao đ ng, b n thân nó không có giá tr . Do đó đ i v i đ t đai
mà nói giá c đ t đai ph n nh tác d ng c a đ t đai trong ho t đ ng kinh t , nó là s
thu l i trong quá trình mua bán, nói cách khác giá c đ t đai cao hay th p quy t đ nh
b i nó có th thu l i cao hay th p

m t kho ng th i gian nào đó. Quy n l i đ t đai

đ n đâu thì có th có kh n ng thu l i đ n đó t đ t và c ng có giá c t

ng ng, nh

giá c quy n s h u, giá c quy n s u d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th
ch p… H u h t nh ng n

c có n n kinh t th tr

m t giá tr c a quy n s h u đ t đai. Xét v ph

ng, giá đ t đ

c hi u là bi u hi n

ng di n t ng quát, giá đ t là giá bán

quy n s h u đ t đai chính là m nh giá c a quy n s h u m nh đ t đó trong không
gian và th i gian xác đ nh.
1.1.1.2

c đi m c a giá đ t

Không gi ng v ph

ng th c bi u hi n: Giá c đ t ph n ánh tác d ng c a đ t đai trong

ho t đ ng kinh t , quy n l i đ t đai đ n đâu thì có kh n ng thu l i đ n đó và c ng có
giá c t

ng ng, nh giá c quy n s h u, giá c quy n s d ng, giá c quy n cho

thuê, giá c quy n th ch p… Nh v y giá đ t đ

c bi u th nhi u ph

ng th c khác

nhau, ngoài ra bi u th b ng giá c quy n s h u, giá c quy n s d ng còn có th bi u
hi n b ng quy n thuê. Có ngh a là đ t đai t n t i th tr

ng cho thuê. M i quan h giá

c đ t đai v i quy n thuê c ng gi ng nh m i quan h l i t c v i t b n, ch xác đ nh
su t l i t c hoàn v n là có th tính ra giá đ t.

Không gi ng nhau v th i gian hình thành: do đ t đai có tính khác bi t cá th l n l i
thi u m t th tr
quá kh đ n t

ng hoàn ch nh, giá c đ

c hình thành d

is

nh h

ng lâu dài t

ng lai, th i gian hình thành giá c dài, khó so sánh v i nhau. Khi đ nh

3


giá c n c n c đ c đi m c a b n thân lo i đ t và tình tr ng th tr

ng, ti n hành phân

tích c th đ đ a ra giá đ t phù h p v i t ng th i đi m nh t đ nh.
Giá đ t đai không ph i là bi u hi n ti n t c a giá tr đ t đai, giá c cao hay th p không
ph i do giá thành s n xu t quy t đ nh.
con ng

t đai không ph i là s n ph m lao đ ng c a

i, cho nên không có giá thành s n xu t. th c t trong tr

ng h p con ng

ph i khai phá đ t đai, thì chi phí là m t b ph n c a giá đ t vì có th tính đ

i

c chi phí

tr c ti p đ u t vào đ t. tuy nhiên các kho n chi phí khác thì khó có th phân b đ mà
h ch toán vào giá đ t. Ví d đ i v i đ t
nh xây d ng h th ng đ
đ

t i khu v c đô th các kho n chi phí tr c ti p

ng giao thông, đi n, c p và thoát n

c… có th tính toán

c và phân b m t ph n vào giá đ t. Nh ng các chi phí khác có th k đ n là xây

d ng h th ng c s h t ng xã h i (tr

ng h c, b nh vi n, ch …), góp ph n làm cho

khu dân c đó thu n l i h n trong cu c s ng, ph n nào đ y giá đ t c a khu v c đó lên
nh ng khó tính toán đ đ a vào giá đ t đó đ

c.

Giá đ t ch y u là do nhu c u v đ t đai quy t đ nh và có xu th t ng rõ ràng, t c đ
t ng giá đ t cao h n so v i t c đ t ng giá hàng hóa thông th
nguyên nhân t hai m t t o thành.

ng. Ch y u là do

u tiên là do tính khan hi m c a đ t đai nên tính

co dãn trong cung nh ; mà đ ng th i s phát tri n kinh t , xã h i và nhân kh u t ng
lên không ng ng nên yêu c u v đ t ti p t c t ng theo, cho nên giá đ t ngày càng t ng,
đ ng th i do c u t o h u c c a t b n toàn xã h i đ

c nâng cao khi n cho t su t l i

nhu n bình quân xã h i gi m, d n đ n xu th gi m l i nhu n t đó làm cho giá đ t có
tr ng thái t ng lên. Trong th tr

ng thông th

ng, giá c hàng hóa ch u nh h

ng

c a b n thân đôi bên cung c u. Nh ng nói chung cung c a đ t là do t nhiên cung c p,
đ t đai mà cón ng

i có th s d ng đ

c là r t h n ch , làm cho tính co dãn trong

kinh t c ng r t nh , nh ng do nhu c u đ i v i đ t l i thay đ i theo phát tri n kinh t ,
nên tính co dãn l i r t l n, đó là m t ch y u nh h

ng đ n giá đ t.

Giá đ t có tính khu v c và tính cá bi t rõ r t: do đ t có tính c đ nh v v trí, nên gi a
các th tr

ng có tính khu v c, giá c c a đ t khó hình thành th ng nh t, mà có tính

đ c tr ng khu v c rõ ràng trong cùng m t thành ph , v trí c a th a đ t khác nhau thì
giá đ t c ng khác nhau, giá đ t có tính cá bi t rõ ràng; ngoài ra, giá đ t còn ph thu c

4


vào s phát tri n c a kinh t , s gia t ng dân s c a t ng vùng, vì v y th a đ t khác
nhau có giá c r t khách nhau.

1.1.2 C s khoa h c xác đ nh giá đ t
a tô

1.1.2.1

a tô là s n ph m th ng d do nh ng ng
cho ng

i ch s h u r

ng đ t.

i s n xu t trong nông nghi p t o ra và n p

a tô g n li n v i s ra đ i và t n t i c a ch đ t

h u v ru ng đ t. Trong ch đ chi m h u nô l , đ a tô là do lao đ ng c u nô l và
nh ng ng

i chi m h u ru ng đ t nh t do t o ra. Trong ch đ phong ki n, đ a tô là

m t s n ph m th ng d do nông nô t o ra và b chúa phong ki n chi m đo t. trong ch
ngh a t b n, do còn ch đ t h u v ru ng đ t trông nông nghi p nên v n t n t i đ a
tô. V th c ch t, đ a tô t b n ch ngh a chính là ph n giá tr th ng d th a ra ngoài
l i nhu n bình quân và do nhà tu b n kinh doanh nông nghi p tr cho đ a ch .

a tô

t b n ch ngh a ph n ánh quan h gi a ba giai c p: đ a ch , t b n kinh daonh nông
nghi p và công nhân nông nghi p làm thuê. Trong ch ngh a t b n, có các lo i đ a tô:
đ a tô chênh l ch, đ a tô tuy t đ i và đ a tô đ c quy n. trong ch ngh a xã h i, khi
ru ng đ t thu c s h u toàn dân, không còn là t h u c a đ a ch hay nhà t b n, thì
nh ng c s kinh t hình thành đ a tô tuy t đ i và đ a tô đ c quy n b xóa b , nh ng
v n t n t i đ a tô chênh l ch, song nó thu c s h u c a Nhà n
tô chênh l ch d

c v b n ch t v i đ a

i ch ngh a t b n.

a tô chênh l ch là lo i đ i tô mà ch đ t thu đ

c do có s h u

nh ng ru ng đ t

có đi u ki n s n xu t thu n l i h n nh ru ng đ t có đ màu m cao h n, có v trí g n
th tr

ng tiêu th h n, ho c t b n đ u t thêm có hi u su t cao h n. Là đ chênh

l ch gi a giá c s n xu t xã h i và giá c s n xu t cá bi t. Nh ng ng
trên ru ng đ t lo i t t và lo i v a có th

thu đ

i kinh doanh

c m t kho n l i nhu n bình quân

b ng s chênh l ch gi a giá c s n xu t xã h i và giá c s n xu t cá bi t. Bì ru ng đ t
thu c s h u c a đ a ch nên l i nhu n ph thêm đó đ

c chuy n cho đ a ch d

i

hình th c đ a tô chênh l ch. Nh v y đ a tô chênh l ch g n li n v i s đ c quy n kinh
doanh t b n ch ngh a v ru ng đ t.

ch ngh a xã h i, song đ

a tô chênh l ch còn t n t i c trong đi u ki n

c phân ph i m t ph n d

i hình th c thu nh p thu n túy

ph thêm c a các h p tác xã nông nghi p c a nông dân, m t ph n d

5

i hình th c thu


nh p c a nhà n
l ch II.

c. Có hai lo i đ a tô chênh l ch: đ a tô chênh l ch I và đ a tô chênh

a tô chênh l ch I là đ a tô chênh l ch thu đ

c trên nh ng ru ng đ t có đ

m u m t nhiên trung bình và t t, có v trí g n th tr
II là đ a tô chênh l ch thu đ
l ch I s thu c v ng

ng tiêu th .

a tô chênh l ch

c do đ u t , thâm canh trên th a đ t đó.

i có quy n s h u v đ t đai nó đ

a tô chênh

c chuy n vào giá c đ t đai

hay ti n thuê đ t hàng n m, còn đ a tô chênh l ch II s thu c v nh ng ng

iđ ut

hay thâm canh trên th a đ t đó.
S khác nhau v giá đ t đô th và giá đ t nông nghi p ch có th gi i thích qua s khác
nhau c a y u t chi ph i đ n m c đ a tô.

i u ki n khác bi t c b n gi a đ t

đô th

và đ t nông nghi p là s khác nhau v v trí và các đ u t xây d ng c s h t ng trên
đ t. S khác bi t đó quy t đ nh kh n ng s d ng đ t đó vào vi c gì, do đó quy t đ nh
kh n ng sinh l i c a th a đ t, t c là quy t đ nh m c đ a tô c a đ t đó.
1.1.2.2 Lãi su t ngân hàng
Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng làm cho giá đ t có th thay
đ i, vì đ a tô v n đ ng m t các đ c l p v i giá đ t cho nên có th tách s
c a đ a tô v i giá đ t đ xem giá đ t còn b

nh h

nh h

ng

ng b i y u t nào. Có th th y

ngay r ng lãi xu t ngân hàng mà cao thì s ti n mua đ t ph i gi m đi, n u không thì
đem ti n vào ngân hàng s có l i h n là mua đ t đ có đ a tô. Còn n u lãi su t ngân
hàng mà gi m xu ng thì s ti n b ra mua đ t ph i t ng lên do ng
bán v i giá th p, đ đ t thu đ

c đ a tô l n h n thu nh p do l

ngân hàng, lúc này giá đ t ph i t ng lên thì ng

i bán không mu n

ng ti n bán đ t g i vào

i bán m i ch p nh n. vì v y nhà t

b n kinh doanh mu n s d ng đ t tôt ph i xác đ nh giá c . Trong quá trình phát tri n
kinh t xã h i thì lãi xu t có xu h
daonh đ t đai luôn có lãi. Ng
xác đ nh giá đ t.

ng gi m do đó giá đ t ngày càng t ng, vi c kinh

i bán đ t c n c vào lãi xu t ngân hàng làm c s đ

ng nhiên đó ph i là lãi su t ph bi n và có th tính bình quân

trong kho ng th i gian t

ng đ i dài đ lo i tr

nh h

ng c a nhân t cá bi t. trong

ph m vi n n kinh t qu c dân có th nói lãi su t c a các ngân hàng là nh nhau, không
k

nông thôn hay thành th . Nh v y lãi su t ngân hàng ch quy t đ nh giá đ t đai nói

chung, không quy t đ nh giá đ t đô th cao h n giá đ t nông nghi p.

6


1.1.2.3 Quan h cung c u
Trong th tr

ng t do hoàn toàn, giá c c a hàng hóa thông th

t i đi m cân b ng quan h cung c u. C u v
v

ng đ

c quy t đ nh

t cung thì giá c t ng cao, ng

c l i cung

t c u thì giá c ph i h xu ng, đó là nguyên t c cân b ng cung c u. i u ki n hình

thành là:
Ng

i cung c p và ng

i tiêu dùng đ u c nh tranh v hàng hóa có cùng tính ch t.

Nh ng hàng hóa có cùng tính ch t t do đi u ch nh l

ng cung theo bi n đ ng giá c .

t đai c ng v y, giá c đ t đai c ng ph thu c vào m i quan h cung c u quy t đ nh.
Nh ng vì đ t đai khác các lo i hàng hóa thông th

ng là có đ c tính t nhiên, nhân

v n nên không hoàn toàn v n hành theo nguyên t c cung c u nói trên mà hình thành
nguyên t c cung c u riêng.
Vì v trí đ t đai có đ c tính t nhiên nh tính c đ nh v v trí đ a lý, không sinh sôi và
tính cá bi t, nên tính đ c chi m v giá c t

trong t ng khu v c có tính c c b , l

ng đ i m nh, cung và c u đ u gi i h n

ng cung là có h n, c nh tranh ch y u là x y ra

v phía c u. ngh a là đ t đai không th ti n hành c nh tranh hoàn toàn, nghiêng nhi u
v tính đ c chi m giá c .
Bên cung và bên c u đ u không d dàng bi t đ

c

đâu có thông tin v cung v c u.

Tính thay th là có h n. Do đ t đai v n có tính cá bi t khi tr thành đ i t

ng giao

d ch, các th a đ t đ u mang tính đ c thù riêng, nên tính thay th nhau c ng có gi i h n
Do đó, đ t đai không th ch l y nguyên t c cân b ng đ quy t đ nh giá c . Nh t là đ t
đai
tr

n

c ta thu c s h u toàn dân Nhà n

c th ng nh t qu n lý, l u thông trên th

ng ch là quy n s d ng đ t trong m t th i h n nh t đ nh, bên cung c p đ t ch

y u là do Nhà n

c kh ng ch , nhân t này nh h

ng quan tr ng đ n giá c đ t đai,

khi ti n hành đ nh giá đ t, c n tìm hi u đ y đ các đ c tính trên c u th tr

ng đ t đai,

Ngoài ra khi ti n hành phân tích cung c u, c n tính đ n nhân t th i gian, phân tích
đ ng thái. Vì hi n tr ng cung c u th
phát tri n trong t
Cung c u c a th tr

ng là đ

c hình thành t s xem xét tình tr ng

ng l i ngh a là hi n t i mà xét v t

ng lai.

ng đ t đai di n bi n có ph n khác so v i quan h cung c u trong

7


th tr

ng hàng hóa thông th

ng. V n đ n này có ý ngh a đ c bi t trong đ nh giá đ t

b i vì cung c u đ t v c b n là c đ nh và b t bi n. giá c a đ t trong m t khu v c
nh t đ nh s xác đ nh b ng y u t c u nh : m t đ dân c , m c t ng tr
m c thu nh p bình quân c a ng

i dân t i đ a ph

ng kinh t ,

ng, kh n ng c a h th ng giao

thông, t l lãi xu t c a ngân hàng.[1]

1.1.3 Khái ni m
giá đ t.
1.1.3.1 Khái ni m

nh giá đ t và các ph

ng pháp, yêu c u, đi u ki n đ nh

nh giá đ t

nh giá là lo i ho t đ ng chuyên môn v a mang tính kinh t - k thu t, tính pháp lý,
v a mang tính xã h i, tính ngh thu t. Ho t đ ng đ nh giá hình thành, t n t i và phát
tri n g n li n v i s hình thành, t n t i và phát tri n c a th tr

hình th c phân tích kinh t

ng.

nh giá tài s n là

ng d ng. Nhi u khái ni m s d ng trong lý thuy t đ nh

giá là nh ng khái ni m kinh t , tuy nhiên c ng có m t s khác bi t.
W.Sealrooke cho r ng:

nh giá là s

c tính v giá tr c a các quy n s h u tài s n

c th b ng hình thái ti n t cho m t m c đích đã đ
Còn Lim Lan Yuan đ nh ngh a:

c xác đ nh (W. Sealrooke).

nh giá là m t khoa h c v

c tính giá tr cho m t

m c đích c th c a m t tài s n c th t i m t th i đi m xác đ nh, có cân nh c đ n t t
c các đ c đi m c a tài s n c ng nh xem xét t t c các y u t kinh t c n b n c a th
tr

ng, bao g m các lo i đ u t l a ch n
nh giá đ t là s

s d ng đã đ

c tính v giá tr c a đ t b ng hình thái ti n t cho m t m c đích

c xác đ nh, t i m t th i đi m xác đ nh.

t đai là m t tài s n đ c bi t.

Giá đ t ngoài các y u t v không gian, th i gian, kinh t , pháp lý, nó còn b tác đ ng
b i các y u t tâm lý, xã h i. Vì v y, đ nh giá đ t ch có th là s

c tính v m t giá

tr mà không th tính đúng, tính đ nh đ nh giá các tài s n thông th

ng. [2]

nh giá đ t là c s c a qu n lý giá đ t, tiêu chu n giá đ t đ

c đ nh ra m t cách

khóa h c là yêu c u c a vi c s d ng h p lý đ t đai, qu n lý đ t đai và giá đ t
t m v mô và vi mô.

nh giá đ t cung c p tiêu chu n th tr

chính sách qu n lý giá đ t thúc đ y h th ng hóa ph

c

ng cho vi c ho ch đ nh

ng pháp đ nh giá và nâng cao đ

chính xác c a công tác đ nh giá. T đó th y rõ r ng có s quan h r t m t thi t gi a

8


vi c đ nh giá đ t v i vi c qu n lý đ t đai và qu n lý th tr

ng b t đ ng s n. Qu n lý

t t giá đ t s mang đ n nh ng tác đ ng tích c c sau đây:

phòng đ

t ng đ t bi n; đ phòng đ
ph m hóa đ

c giá c đ t đai

c n n đ u c đ t đai; thúc đ y s d ng đ t h p lý; quy

c hành vi giao d ch c a hai bên, góp ph n xây d ng m t th tr

đai có quy ph m, đ nh giá đ t đ

c khách quan và chính xác; ng n ch n đ

ng đ t
c th t

thoát thu l i c a đ t đai qu c h u [3]
1.1.3.2 Ph

ng pháp

Có nhi u ph

nh giá đ t

ng pháp đ nh giá đ t đ th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t, có th s

d ng m t trong s các ph
Ph

ng pháp sau [17] :

ng pháp so sánh tr c ti p: Kh o sát, thu th p thông tin c a t i thi u 03 th a đ t

có đ c đi m t

ng t v i th a đ t c n đ nh giá v m c đích s d ng đ t, v trí, kh

n ng sinh l i, đi u ki n k t c u h t ng k thu t và h t ng xã h i, di n tích, kích
th

c, hình th và tình tr ng pháp lý v quy n s d ng đ t đã chuy n nh

ng trên th

tr

ng, trúng đ u giá quy n s d ng đ t trong kho ng th i gian không quá 02 n m tính

đ n th i đi m đ nh giá đ t. Sau đó phân tích, so sánh, đi u ch nh m c giá do các y u
t khác bi t c a các th a đ t so sánh v i th a đ t c n đ nh giá đ tính đ

c giá đ t c a

th a đ t c n đ nh giá.
Ph

ng pháp chi t tr : Ph

ph

ng pháp giá thành xây d ng l i tr đi ph n kh u hao ho c ph

Theo ph

ng pháp này còn đ

ng pháp này, giá tr c a đ t đ

c g i là ph

ng pháp thay th ho c

ng pháp chi phí.

c b sung các kho n chi phí thay th ho c

c i t o c a nh ng công trình đã tr kh u hao t o nên giá tr th tr

ng c a b t đ ng s n

c n đ nh giá.
Ph

ng pháp thu nh p: Ph

ph

ng pháp đ u t .

tr

ây là ph

Ph

ng pháp đ nh giá đ

ng pháp thu h i v n ho c

c s d ng đ

c tính giá th

ng c a m t tài s n d a trên các thu nh p mà tài s n đó s đem l i ho c có kh n ng

s đem l i. Giá tr tài s n đ
t

ng pháp này còn g i là ph

c

c tính b ng vi c v n hoá thu nh p

c tính trong

ng lai k c t ng thu nh p ho c lãi ròng.
ng pháp th ng d : T ng doanh thu phát tri n gi đ nh c a b t đ ng s n đ

tính trên c s đi u tra kh o sát, thu th p các thông tin v giá chuy n nh

9

c

c

ng, giá cho


thuê và các y u t khác hình thành doanh thu c a các d án có đ c đi m t

ng t v i

d án d ki n đ u t xây d ng t i khu v c đ nh giá ho c khu v c lân c n g n nh t có
kh n ng sinh l i, đi u ki n k t c u h t ng k thu t và h t ng xã h i t
tính đ n xu h

ng và m c đ bi n đ ng c a giá chuy n nh

ng đ

ng; có

ng, giá cho thuê và các

y u t khác hình thành doanh thu.
Ph

ng pháp h s đi u ch nh giá đ t: H s đi u ch nh giá đ t đ

vào giá đ t ph bi n trên th tr

c xác đ nh c n c

ng, đi u ki n kinh t - xã h i c th t i đ a ph

ng và

giá đ t trong b ng giá đ t. Giá đ t c a th a đ t c n đ nh giá s b ng giá đ t theo quy
đ nh nhân v i h s đi u ch nh.
Trong vi c s d ng các ph

pháp nào là ph
các ph

ng pháp trên đ ti n hành đ nh giá đ t, không có ph

ng pháp riêng r mà ch có s d ng ph

ng pháp khác có th đ

ng

ng pháp thích h p nh t, còn

c s d ng đ ki m tra k t qu c a ph

ng pháp thích

h p nh t.
1.1.3.3 Yêu c u v thông tin trong áp d ng ph
Các thông tin v giá đ t đã chuy n nh

ng pháp đ nh giá đ t

ng trên th tr

ng, giá đ t trúng đ u giá quy n

s d ng đ t, giá đ t trong c s d li u v đ t đai, giá đ t trên sàn giao d ch b t đ ng
s n, giá đ t đ
tr

Tr

c xác đ nh t chi phí, thu nh p c a th a đ t (sau đây g i là giá đ t th

ng) ph i b o đ m khách quan, trung th c.
ng h p t i khu v c đ nh giá đ t không đ thông tin thì có th thu th p thông tin t i

khu v c lân c n v i khu v c có th a đ t c n đ nh giá;
Khi áp d ng các ph

ng pháp đ nh giá đ t ph i u tiên l a ch n các thông tin quy

đ nh v khu v c đ nh giá đ t và t i th i đi m g n nh t v i th i đi m đ nh giá đ t.
1.1.3.4
Ph

i u ki n áp d ng ph

ng pháp so sánh tr c ti p đ

th a đ t so sánh đã chuy n nh
Ph

ng pháp đ nh giá đ t

ng pháp chi t tr đ

v i đ t trong tr

c áp d ng đ đ nh giá đ t khi trên th tr

ng trên th tr

ng có các

ng, trúng đ u giá quy n s d ng đ t;

c áp d ng đ đ nh giá đ i v i th a đ t có tài s n g n li n

ng h p có đ s li u v giá các b t đ ng s n (g m đ t và tài s n g n

10


li n v i đ t) t

ng t v i th a đ t c n đ nh giá đã chuy n nh

ng trên th tr

ng,

trúng đ u giá quy n s d ng đ t;
Ph

ng pháp thu nh p đ

c áp d ng đ đ nh giá đ i v i th a đ t xác đ nh đ

c các

kho n thu nh p, chi phí t vi c s d ng đ t;
Ph

ng pháp th ng d đ

c áp d ng đ đ nh giá đ i v i th a đ t có ti m n ng phát

tri n do thay đ i quy ho ch ho c chuy n m c đích s d ng đ t khi xác đ nh đ
doanh thu phát tri n gi đ nh và t ng chi phí
Ph

ng pháp h s đi u ch nh giá đ t đ

c t ng

c tính;

c áp d ng đ đ nh giá đ t cho các tr

ng

h p th a đ t ho c khu đ t c a d án có giá tr (tính theo giá đ t trong b ng giá đ t)
d

i 30 t đ ng đ i v i các t nh L ng S n tr c thu c Trung

v i các t nh mi n núi, vùng cao; d
1.2
u giá quy n s
d ng đ t.

ng; d

i 10 t đ ng đ i

i 20 t đ ng đ i v i các t nh còn l i.

d ng đ t và vai trò c a công tác đ u giá quy n s

1.2.1 Khái ni m v đ u giá quy n s d ng đ t
Theo quan ni m truy n th ng, đ u giá là vi c mua bán hàng tài s n công khai mà
nh ng ng

i mua s tr giá t giá th p cho t i khi tr giá cao nh t và ng

i bán đ u

giá đ ng ý bán b ng cách gõ búa.
D

i góc đ pháp lý, khái ni m v bán đ u giá tài s n th

nh ng đi u lu t c th : i u 3 Lu t bán đ u giá tài s n n

ng đ

c quy đ nh trong

c C ng hòa nhân dân Trung

Hoa n m 1996 quy đ nh “bán đ u giá tài s n là hình th c bán và mua tài s n công
khai, theo đó các tài s n và quy n tài s n đ

c bán cho ng

i tr giá cao nh t”. Còn

đ o lu t c a Floriada n m 2003 đ a ra khái ni m “Bán đ u giá tuy t đ i” là cu c bán
đ u giá không yêu c u giá kh i đi m t i thi u mà hàng hóa s đ

c bán cho ng

i tr

giá cao nh t [4].
Vi t Nam, thì thu t ng "Bán đ u giá tài s n" là hình th c bán công khai m t tài
s n, m t kh i tài s n; theo đó có nhi u ng

i mu n mua tham gia tr giá, ng

cao nh t nh ng không th p h n giá kh i đi m là ng

i mua đ

i tr giá

c tài s n là m t quá

trình mua và bán b ng cách đ a ra món hàng c n đ u giá, ra giá và sau đó bán món

11


hàng cho ng

i ra giá cao nh t. Theo quy đ nh t i

i u 2 c a Ngh đ nh s

17/2010/N -CP ngày 04 tháng 03 n m 2010 c a Chính ph v bán đ u giá tài
s n [7]:
- Bán đ u giá tài s n là hình th c bán tài s n công khai theo ph
cho đ n khi có ng

i tr giá cao nh t.

u giá viên là ng

-

- Ng

i mua đ

ng th c tr giá lên

iđ

c c p Ch ng ch hành ngh đ u giá theo quy đ nh.

c tài s n bán đ u giá là ng

i tr giá cao nh t so v i giá kh i đi m.

- Tài s n bán đ u giá là đ ng s n, b t đ ng s n, gi y t có giá và các quy n tài s n
đ

c phép giao d ch theo quy đ nh c a pháp lu t.

-B
- Ng

c giá là m c chênh l ch c a l n tr giá sau so v i l n tr giá tr
i có tài s n bán đ u giá là ch s h u tài s n, ng

bán tài s n, ng

c ch s h u y quy n

i có trách nhi m chuy n giao tài s n đ bán đ u giá ho c cá nhân, t

ch c có quy n bán tài s n c a ng
- Ng

iđ

c li n k .

i khác theo quy đ nh c a pháp lu t.

i tham gia đ u giá tài s n là cá nhân, đ i di n t ch c có đ đi u ki n tham gia

đ u giá đ mua tài s n bán đ u giá.
u giá là vi c mua bán tài s n công khai mà nh ng ng
cho t i khi tr giá cao nh t và ng

i mua s tr giá t giá th p

i bán đ u giá đ ng ý bán. Nh v y, xét v b n ch t

c a bán đ u giá tài s n là quan h dân s v mua bán tài s n thông qua hình th c đ u
giá nh m bán đ

c tài s n v i giá cao nh t. Ho t đ ng bán đ u giá tài s n đ

theo ý chí c a ch s h u và ng

iđ

c di n ra

c ch s h u y quy n yêu c u t ch c có ch c

n ng bán đ u giá th c hi n vi c bán đ u giá tài s n.
Tài s n trong đ u giá r t đa d ng nh ng chung quy l i có th chia ra làm hai lo i tài
s n: Lo i th nh t là tài s n thu c s h u cá nhân (hàng hóa, đ c , tác ph m ngh
thu t, đ dùng cá nhân, b t đ ng s n, đ ng s n....) đ
và lo i th hai là tài s n thu c s h u c a nhà n
tang v t, ph

c bán theo hình th c t nguy n

c (tài s n đ thi hành án; tài s n là

ng ti n vi ph m hành chính b t ch thu sung qu nhà n

c theo quy đ nh

c a pháp lu t v x lý vi ph m hành chính; tài s n b o đ m theo quy đ nh c a pháp

12


lu t v giao d ch b o đ m; tài s n nhà n
lu t v qu n lý tài s n nhà n

c...) đ

c ph i bán đ u giá theo quy đ nh c a pháp

c bán theo hình th c b t bu c.

Theo lý lu n chung h th ng pháp lu t đ

c hi u là t p h p t t c các QPPL, v n b n

pháp lu t t o thành m t c u trúc t ng th , đ

c phân chia thành các b ph n có s

th ng nh t n i t i theo nh ng tiêu chí nh t đ nh nh b n ch t, n i dung, m c đích.
Theo đó, h th ng pháp lu t bao g m h th ng c u trúc bên trong và h th ng c u trúc
bên ngoài.
V i quan ni m này pháp lu t v bán đ u giá tài s n ch a ph i là m t ngành đ c l p có
ph m vi đi u ch nh và đ i t

ng đi u ch nh riêng bi t. M c dù pháp lu t v bán đ u

giá tài s n c ng bao g m t ng th các QPPL, đi u ch nh các quan h xã h i v bán đ u
giá tài s n đ

c th hi n trong các v n b n pháp lu t do c quan nhà n

c có th m

quy n ban hành và có m i quan h th ng nh t trong h th ng pháp lu t. Tuy nhiên, do
đ c đi m c a lo i tài s n đ

c đ a ra bán đ u giá theo cách phân đ nh c a pháp lu t,

mà pháp lu t v bán đ u giá tài s n không thu c m t ngành lu t chuyên bi t nào. Các
quy đ nh c a pháp lu t v bán đ u giá n m r i rác trong các quy đ nh c a Lu t, Pháp
l nh, Ngh đ nh nh : Lu t Dân s , Lu t Th

ng m i, Lu t

ng ký giao d ch đ m b o,

Lu t kinh doanh b t đ ng s n, Lu t qu n lý, s d ng tài s n nhà n

c, Pháp l nh x lý

vi ph m hành chính, Pháp l nh thi hành án, Ngh đ nh v kê biên đ u giá quy n s
d ng đ t đ giao đ t có thu ti n s d ng đ t ho c cho thuê đ t, Ngh đ nh v x lý
hàng hóa do ng

i v n chuy n l u gi t i c ng bi n Vi t Nam… Vì v y, c n th y r ng

pháp lu t v bán đ u giá tài s n v a đang là nh ng quan h b tr t pháp giúp cho
ho t đ ng c a các c quan hành chính nhà n

c, các c quan t pháp th c hi n nhi m

v c a mình trong x lý các tài s n đ thi hành án, t ch thu sung công qu nhà n
trong các kho n b i hoàn ti n ph t ho c bán tài s n nhà n

c

c, v a là các quan h pháp

lu t v giao d ch dân s khi cá nhân, t ch c có yêu c u bán đ u giá tài s n thu c s
h uc ah .
Tuy nhiên, xem xét pháp lu t v bán đ u giá trong m i quan h v i các ngành lu t
trong h th ng pháp lu t có th đ a ra Khái ni m pháp lu t v bán đ u giá tài s n nh
sau: “Pháp lu t v bán đ u giá tài s n là toàn b các quy ph m pháp lu t đi u ch nh
l nh v c bán đ u giá tài s n bao g m nh ng quy đ nh v nguyên t c, th t c bán đ u

13

giá tài s n, ng

i bán đ u giá và qu n lý nhà n

s n do c quan nhà n

c đ i v i ho t đ ng bán đ u giá tài

c có th m quy n ban hành” [6]

Nh v y, khung pháp lu t v bán đ u giá tài s n

n

c ta đang trong quá trình hình

thành ch a th t o thành m t tr t t pháp lu t đ y đ và n đ nh. Ch a có m t v n b n
pháp lu t nào có giá tr pháp lý cao nh Lu t đ đi u ch nh và t ch c ho t đ ng bán
đ u giá tài s n nh m đ a t ch c và ho t đ ng này ngày càng có hi u qu h n trong
ti n trình c i cách hành chính, c i cách t pháp c ng nh h i nh p kinh t qu c t , góp
ph n t ng c

ng tính công khai, minh b ch và phát huy đ

c các l i ích kinh t do bán

đ u giá tài s n đem l i.

1.2.2 Vai trò c a đ u giá quy n s d ng đ t trong qu n lý s d ng đ t đai
Bán đ u giá tài s n là quy n s d ng đ t ngày càng có vai trò quan tr ng trong s phát

tri n c a n n kinh t n
d ng đ t là ph

c nhà, đ c bi t trong qu n lí đ t đai. Vi c đ u giá quy n s

ng th c giúp Nhà n

c huy đ ng t i đa ngu n thu cho ngân sách, t o

v n đ u t xây d ng c s h t ng và phát tri n kinh t .
c s cho s phát tri n th tr
ph n t o l p s

u giá quy n s d ng đ t t o

ng quy n s d ng đ t, th tr

ng b t đ ng s n. Góp

n đ nh, s minh b ch, công b ng xã h i trong ho t đ ng giao đ t, cho

thuê đ t, đ m b o l i ích c a Nhà n

c và l i ích c a ng

i s d ng đ t, đ u giá

quy n s d ng đ t góp ph n h n ch tình tr ng “hai giá đ t” hi n nay t o c s , c n c
đ Nhà n

c đi u ch nh m c giá đ t cho phù h p v i giá tr th c c a đ t; t ng ngu n

thu cho ngân sách Nhà n
đ m b o l i ích Nhà n

c; đi u ti t và đi đ n xoá b đ a tô chênh l ch theo h

c, l i ích ng

i có đ t b thu h i và l i ích c a nhà đ u t [6].

Giao đ t, cho thuê đ t theo hình th c đ u giá QSD
quan tr ng đ

c quy đ nh trong Lu t

ng

là m t trong nh ng gi i pháp

t đai 2013 nh m đ m b o tính công khai, minh

b ch trong qu n lý, s d ng đ t đai. Tuy nhiên, trong th c t vi c làm này ch a đ

c

áp d ng ph bi n. Nhi u v n đ b c xúc trong qu n lý s d ng đ t đai th i gian qua có
th đ

c gi i quy t n u nh vi c đ u giá đ

c tri n khai quy t li t, đ ng b và hi u

qu .Vì v y c n ph i hi u rõ vai trò c a đ u giá QSD :
Th nh t, đ u giá công khai s góp ph n gi i quy t v n đ khi u ki n trong b i th
gi i phóng m t b ng. Bên c nh các y u t khác nh giá đ t b i th

14

ng

ng ch a h p lý,


các bi n pháp h tr ch a đ ng b d n đ n nhi u v vi c khi u n i b i th
phát t vi c ng

i b thu h i đ t cho r ng Nhà n

th c hi n d án, giá b i th

ng xu t

c thu h i đ t giao cho ch đ u t

ng th p (do ch y u đ t thu h i là đ t nông nghi p) nh ng

ch đ u t bán l i v i giá cao (đ c bi t là đ t xây d ng các khu đô th , khu th
m i, d ch v , đ t
đ u t khi đ

các th i đi m th tr

ng b t đ ng s n phát tri n nóng dù nhà

c giao đ t, cho thuê đ t ph i th c hi n n p ti n s d ng đ t, ti n thuê

đ t cho Nhà n

c theo quy đ nh).

H n n a, có tr
l

và

ng

ng v i ng

ng h p khi làm th t c thu h i đ t, nhà đ u t l i tr c ti p đi th
i b thu h i đ t ho c nhà đ u t trong m t s tr

ng

ng h p đã th c hi n

bán, rao bán đ t thu c d án ngay t khi d án v n còn trên gi y đã vô hình chung t o
ra m i quan h tr c ti p gi a ng

i b thu h i đ t và nhà đ u t . Nhi u v n đ phát

sinh t m i quan h tr c ti p này r t khó dung hòa, đ c bi t là v n đ l i ích gi a các
bên, c ng nh x lý v n đ t ng th . Có d án, ch đ u t ch p nh n b thêm ti n
ngoài ph
tr

ng án đ

ng h p chây

th gi i quy t đ

c duy t đ tr cho ng

i b thu h i đ t, th

ng là đ i v i các

đ s m hoàn thành vi c gi i phóng m t b ng. Ph

ng pháp này có

c v n đ cho m t d án nh ng s làm phá v m t b ng chung, ng

i

b thu h i đ t s có s so bì d n t i khi u ki n.
Vi c đ u giá quy n s d ng đ t s tách đ

c ch th b thu h i đ t và ch th đ

cs

d ng đ t sau khi thu h i, ch th có nhu c u s d ng đ t l i ph i tham gia đ u giá công
khai t i các c quan ch c n ng, không liên quan đ n ng
l ch giá đ t đ

c thu vào ngân sách Nhà n

tr ng khi u ki n v b i th

c.

i có đ t b thu h i, chênh

i u này s làm h n ch đáng k tình

ng, h tr và tái đ nh c .

Th hai, đ u giá quy n s d ng đ t s t o ra m t b ng giá th tr
b ch. Có nhi u ph

ng th c đ xác l p giá th tr

ng công khai, minh

ng c a m t m nh đ t, th a đ t

nh ng cách t t nh t v n là thông qua đ u giá. Các doanh nghi p th m đ nh giá, các c

quan Nhà n
c đ

c khi th c hi n vi c xác đ nh giá, th m đ nh giá, quy t đ nh giá đ t, c n

c coi là đáng tin c y nh t v n là giá đ t thông qua đ u giá. Còn ng

i có quy n

l i và ngh a v liên quan s d dàng ch p nh n h n. Khi hình th c đ u giá đ
d ng m t cách r ng rãi s t o ra m t m t b ng giá th tr

15

c áp

ng, góp ph n gi i quy t


đ

c bài toán v xác đ nh giá đ t sát v i giá th tr

ng v n đang là v n đ b c xúc

hi n nay.
Th ba, đ u giá quy n s d ng đ t s h n ch đ

c tình tr ng “xin – cho” trong giao

đ t, cho thuê đ t. Theo đánh giá c a nhi u chuyên gia thì vi c giao đ t, cho thuê đ t
v n có tình tr ng “tù mù”, “xin cho”.

ây là c h i đ tham nh ng n y sinh. V i vi c

ph i niêm y t, thông báo công khai thông tin v th i gian, đ a đi m, quy n s d ng đ t
đ u giá, các t ch c, cá nhân có nhu c u s d ng đ t, đ đi u ki n theo quy đ nh c a
pháp lu t đ u có c h i đ

c tham gia s khó có c h i cho vi c dàn x p. Có th v n

có nh ng v n đ trong đ u giá nh hi n t
song không th ph nh n nh ng u th c a ph

ng thông đ ng, quân xanh - quân đ …
ng th c này.

Th t , thông qua đ u giá v i các đi u ki n ràng bu c ch t ch v quy n và ngh a v ,
nhi u đ i t

ng có c h i ti p c n, đ ng ký tham gia c ng s cho phép l a ch n đ

c

nhà đ u t có kh n ng t t nh t v k thu t, v tài chính đ th c hi n d án, c ng v i
y u t m t b ng s n có, d án s đ
l i l i ích cho c Nhà n

c tri n khai m t cách nhanh chóng, thu n l i, đem

c, nhà đ u t và xã h i. i u này s h n ch đ

d án treo ho c đ t b hoang không đ

c tình tr ng

c đ a vào s d ng nh đang di n ra

nhi u

n i nh hi n nay. Th c t , các d án th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t có r t ít d
án b b hoang.

16


1.3 C s pháp lý và n i dung c a công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t

1.3.1 H th ng v n b n pháp lu t ban hành v đ u giá quy n s d ng đ t
B ng 1.1: H th ng v n b n pháp lý quy đ nh v đ u giá quy n s d ng đ t
STT
1

Lu t

Tên v n b n
t đai 2013

Tiêu đ v n b n

2

Ngh đ nh s 44/2015/N -CP ngày
15/5/2014 c a Chính Ph

Quy đ nh v Giá đ t

3

Ngh đ nh s 45/2014/N -CP ngày
15/5/2014 c a Chính ph

Quy đ nh v thu ti n s d ng đ t

4

Ngh đ nh s 135/2016/N -CP
ngày 09/9/2016 c a Chính ph

S a đ i, b sung m t s đi u c a các Ngh đ nh v thu ti n
s d ng đ t, ti n thuê đ t, thuê m t n c

5

Ngh đ nh s 01/2017/N -CP ngày
06/01/52017 c a Chính ph

S a đ i, b sung m t s Ngh đ nh quy đ nh chi ti t thi hành
Lu t t đai

6

Ngh đ nh s 17/2010/N -CP ngày
04/3/2010 c a Chính ph ;

V bán đ u giá tài s n

7

Thông t s 36/2014/TT-BTNMT
ngày 30/6/2014 c a B Tài nguyên
và Môi tr ng

Quy đ nh chi ti t ph ng pháp đ nh giá đ t, xây d ng đi u
ch nh b ng giá đ t, đ nh giá đ t c th và t v n xác đ nh giá
đ t

8

Thông t s 76/2014/TT-BTC
ngày 16/6/2014 c a B Tài chính

H ng d n m t s đi u c a Ngh đ nh s 45/2015/N -CP
Quy đ nh v thu ti n s d ng đ t

10

Thông t s 332/2016/TT-BTC
ngày 26/12/2016 c a B Tài chính

S a đ i, b sung m t s đi u ch a Thông t s 76/2014/TTBTC ngày 16/6/2014 c a B Tài chính h ng d n m t s
đi u c a Ngh đ nh s 45/2015/N -CP Quy đ nh v thu ti n
s d ng đ t

11

Thông t s 23/2010/TT-BTP ngày
06/12/2010 c a B T pháp

v Quy đ nh chi ti t và h
17/2010/N -CP;

Thông t s 137/2010/TT-BTC
ngày 15/9/2010 c a B Tài chính

Quy đ nh vi c xác đ nh giá kh i đi m c a tài s n nhà n c
bán đ u giá và ch đ tài chính c a H i đ ng bán đ u giá tài
s n;

12

13

14

Thông t s 03/2012/TT-BTC
ngày 05/01/2012 c a B Tài chính
Thông t s 48/2012/TT-BTC
ngày 16/03/2012 c a B Tài chính

ng d n th c hi n Ngh đ nh s

H ng d n m c thu, ch đ thu, n p, qu n lý và s d ng phí
đ u giá, phí tham gia đ u giá và l phí c p Ch ng ch hành
ngh đ u giá tài s n;
H ng d n vi c xác đ nh giá kh i đi m và ch đ tài chính
trong ho t đ ng đ u giá quy n s d ng đ t đ giao đ t có thu
ti n s d ng đ t ho c cho thuê đ t

15

Thông t s 02/2015/TT-BTC
ngày 05/01/2015 c a B Tài chính

S a đ i, b sung Thông t s 48/2012/TT-BTC ngày
16/03/2012 c a B Tài chính H ng d n vi c xác đ nh giá
kh i đi m và ch đ tài chính trong ho t đ ng đ u giá quy n
s d ng đ t đ giao đ t có thu ti n s d ng đ t ho c cho thuê
đ t

16

- Thông t s 14/2015/TTLTBTNMT-BTP ngày 04/04/2015
c a B Tài nguyên và Môi tr ng
và B T pháp

Quy đ nh vi c t ch c th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t
đ giao đ t có thu ti n s d ng đ t ho c cho thuê đ t;

17