Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

TRẦN CAO CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ LÀO CAI TỈNH LÀO CAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

TRẦN CAO CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ LÀO CAI TỈNH LÀO CAI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên - 2018

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn
Trần Cao Cường


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ, động viên của bạn
bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc thầy giáo GS. TS. Nguyễn Thế Đặng đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và

thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài
nguyên, Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ
tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Văn phòng
đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai, cán bộ UBND các phường trên địa bàn thành phố, cán
bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lào Cai, cán bộ Trung tâm Phát
triển quỹ đất thành phố Lào Cai, cán bộ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh
Lào Cai đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành
luận văn./.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn
Trần Cao Cường


iii

MỤC LỤC
Trang
TRANG BÌA PHỤ
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................vii
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 9
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 9
2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................ 11
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................................. 11
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................... 13
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................. 13
1.1.1. Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSD đất ....................................... 13
1.1.2. Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất .......................................................... 16
1.1.3. Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất ............................................... 17
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và hiệu quả công tác đấu giá Quyền sử
dụng đất .......................................................................................................... 21
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ..................................................................................... 23
1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ........... 25
1.3.1. Tổng quan công tác đấu giá quyền sử dung đất ở Việt Nam .......................... 25
1.3.2. Kết quả triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa
phương và trên địa bàn tỉnh Lào Cai .............................................................. 32
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................ 37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 37
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 37
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 37


iv

2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ...................................................................... 37
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 37
2.3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Lào Cai

tác động đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất .......................................... 37
2.3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Lào Cai ................................................................................................... 37
2.3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................ 38
2.3.4. Kết quả khảo sát của người dân và xã hội và tính hiệu quả của hoạt động
đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai ............................................... 38
2.3.5. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất và
giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Lào Cai ......................................................................................... 38
2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 38
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .......................................................................... 38
2.4.2. Phương pháp xử lý số liệu ............................................................................... 39
2.4.3. Phương pháp so sánh....................................................................................... 40
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................... 41
3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Lào Cai tác
động đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất .................................................... 41
3.1.1. Thực trạng sử dụng đất.................................................................................... 41
3.1.2. Hiện trạng quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Lào Cai ............................ 43
3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai ..... 47
3.2.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 47
3.2.2. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai .......... 49
3.2.3. Thực trạng kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Lào Cai ........................................................................................................... 56
3.2.4. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Lào Cai ................................................................................... 60
3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSD đất ................................... 61


v

3.3.1. Thị trường........................................................................................................ 61
3.3.2. Giá sàn và bước giá ......................................................................................... 63
3.3.3. Quy hoạch, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng và môi trường ................................ 68
3.3.4. Công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất cho đối tượng trúng đấu giá QSD đất .... 69
3.4. Kết quả khảo sát của người dân và xã hội về tính hiệu quả của hoạt động
của đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai ............................................. 70
3.4.1. Kết quả khảo sát ý kiến về qui trình thực hiện đấu giá QSD đất .................... 70
3.4.2. Kết quả kháo sát tính công khai, minh bạch trong đấu giá QSDĐ ................. 73
3.5. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất và giải
pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Lào Cai ............................................................................................................... 78
3.5.1. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất .................. 78
3.5.1.1. Hiệu quả kinh tế - đối với Nhà nước và người tham gia.............................. 78
3.5.1.2. Hiệu quả xã hội ............................................................................................ 79
3.5.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành
phố Lào Cai tỉnh Lào Cai trong thời gian tới ................................................. 81
3.5.2.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước ........................................................ 81
3.5.2.2. Giải pháp về kỹ thuật ................................................................................... 81
3.5.2.3. Giải pháp về cơ chế tài chính ....................................................................... 82
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 83
1. Kết luận ................................................................................................................. 83
2. Đề nghị .................................................................................................................. 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 85
PHỤ LỤC ................................................................................................................ 88


vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐG TS

Bán đấu giá tài sản

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CN QSH

Chuyển nhượng Quyền sở hữu

CNH

Công nghiệp hoá

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TBQ

Tiền bình quân

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


vii

DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 1.1.

Bảng thu phí đấu giá đối với trường hợp bán đấu giá QSD đất .......... 28

Bảng 3.1:

Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2017 của thành phố Lào Cai ............ 41

Bảng 3.2.

Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Lào Cai ......................................................................................... 52

Bảng 3.3.

Kết quả đấu giá đất trên địa bàn thành phố Lào Cai từ năm
2013-2017 ............................................................................................ 56

Bảng 3.4.

Kết quả đấu giá đất theo chủ thể thực hiện trên địa bàn thành phố
Lào Cai từ năm 2013- 2017................................................................. 59

Bảng 3.5.

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lào
Cai giai đoạn 2013-2017 ..................................................................... 60

Bảng 3.6.

Ảnh hưởng của giá sàn và chỉ số chênh lệch giá năm 2013................ 64

Bảng 3.7.

Ảnh hưởng của giá sàn và chỉ số chênh lệch giá năm 2014 ................ 65

Bảng 3.8.

Ảnh hưởng của giá sàn và chỉ số chênh lệch giá năm 2015 ................ 66

Bảng 3.9.

Ảnh hưởng của giá sàn và chỉ số chênh lệch giá năm 2016 ................ 67

Bảng 3.10.

Ảnh hưởng của giá sàn và chỉ số chênh lệch giá năm 2017 ................ 68

Bảng 3.11.

Tổng hợp tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các trường
hợp trúng đấu giá QSD đất hàng năm ................................................. 69

Bảng 3.12.

Việc thực hiện quy chế đấu giá theo ý kiến của cán bộ quản lý ......... 72

Bảng 3.13.

Việc thực hiện quy chế đấu giá qua ý kiến của các đối tượng trực
tiếp tham gia đấu giá ........................................................................... 72

Bảng 3.14.

Tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất ......................... 75

Bảng 3.15.

Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá,
việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án ........ 76

Bảng 3.16.

Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá ............................ 77

Bảng 3.17.

Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá .................................... 77


viii

DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 3.1. Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Lào Cai ...............................................49


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trên thực tế, chính sách pháp luật đất đai của chúng ta, đặc biệt là chính sách
về khung giá đất của Chính phủ ban hành trong thời gian trước khi có Luật Đất đai
năm 1993 ra đời đến giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003, 2013 chưa được điều
chỉnh thường xuyên, liên tục, kịp thời và đầy đủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các
tỉnh thực hiện. Bên cạnh đó hàng năm chính phủ và UNBD các tỉnh ban hành khung
giá đất. Nhưng thực tế cho thấy có sự bất cập khung giá đất do chính phủ ban hành
và khung giá đất ngoài thị trường, đặc biệt cơ chế giá đất hiện nay gây khó khăn cho
UBND các tỉnh trong việc áp giá đất để thực hiện công tác thu hồi đất nhưng lại là
kẽ hở bất lợi cho Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do Nhà nước quy định theo Nghị Định 87/1994/NĐ-CP và Nghị định
44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 "Quy định về khung giá đất", Nghị định
số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ "về bán đấu giá tài sản", Thông tư
số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính "hướng dẫn việc xác định giá
khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất" đã được UBND cấp tỉnh tự điều chỉnh cho

phù hợp với địa phương mình nhưng nhìn chung giá đất được điều chỉnh thường thấp
hơn giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Một số loại đất nông nghiệp cùng loại,
cùng hạng nhưng lại được áp mức giá rất khác nhau giữa các tỉnh.
Khi Nhà nước giao đất có thu tiền cho các chủ sử dụng đất (nhất là đất ở tại
các đô thị) thường xảy ra hiện tượng “mua bán” trao tay giữa người vừa được Nhà
nước giao đất có thu tiền SDĐ và những người “thực sự” có nhu cầu muốn “mua”
QSDĐ nhưng không có tên trong danh sách được Nhà nước giao đất có thu tiền (vì
nhiều lý do khác nhau), hay giữa người được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ và
“những người đầu cơ” kinh doanh đất đai (kinh doanh QSDĐ) trên thị trường BĐS.
Một số các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở được Nhà nước giao đất có
thu tiền SDĐ sau đó doanh nghiệp tiến hành xây dựng BĐS theo quy hoạch để bán
theo cơ chế kinh doanh theo phương án đã được Nhà nước phê duyệt. Tuy nhiên,


sau khi doanh nghiệp đã được chính quyền phê duyệt dự án thì doanh nghiệp
thường có phương án kinh doanh theo cơ chế thị trường (tức là kinh doanh nhà ở
theo sự thoả thuận giữa doanh nghiệp với người có nhu cầu sử dụng đất) mà Nhà
nước không thể kiểm soát được, đó là chưa kể việc có khá nhiều doanh nghiệp
không đủ uy tín và năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường kinh doanh phát
triển nhà ở tại khá nhiều địa phương, đó là một trong số nhiều nguyên nhân khác
nhau hình thành thị trường kinh doanh BĐS phát triển không lành mạnh. Thị trường
“ngầm” về QSDĐ và BĐS phát triển mạnh và đây cũng là nguyên nhân chính mà
Nhà nước đã bị thất thu nghiêm trọng tiền sử dụng đất và gây nên tình trạng xấu về
thị trường QSDĐ trong một thời gian dài; đặc biệt thị trường QSDĐ ở Việt Nam đã
lên cơn “sốt giá” mà Nhà nước không kiểm soát được vào 2 chu kỳ rõ nét là những
năm 1990 - 1991, có phần lắng xuống những năm 1994 - 1995 và tiếp tục lên cao
trào vào những năm từ 2000 - 2001, 2009 - 2010.
Tháng 11/2004 thành phố Lào Cai được thành lập theo Nghị định số 195 của
Chính phủ và chính thức đi vào hoạt động, với vị trí trung tâm chính trị, kinh tế, văn
hoá - xã hội của tỉnh, quy mô diện tích chỉ có 8,4 km2, dân số gần 10 vạn người, với

17 đơn vị hành chính gồm 12 phường và 5 xã. Cho đến hôm nay, thành phố đã
mang tầm vóc mới: 17 phường xã với tổng diện tích 22.967,20 ha, dân số trên
100.000 người. Với vị trí là cầu nối trong tuyến hành lang kinh tế Côn Minh - Lào
Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, thành phố đã không ngừng phát triển về
mọi mặt kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội. Trong thời gian qua, tốc độ xây dựng
thành phố đã tăng lên nhanh chóng, bộ mặt kiến trúc, quy hoạch thành phố đã có
nhiều thay đổi đáng kể, mang dáng dấp của một đô thị hiện đại và văn minh. Nằm
trong chủ trương lớn của thành phố, công tác đấu giá quyền sử dụng đất được chú
trọng hướng giá quy định của Nhà nước và giá thị trường xích lại gần nhau nhằm tối
đa hóa nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Nguồn thu từ công tác đấu giá
quyền sử dụng đất một phần được sử dụng để xây dựng sửa chữa mở rộng tuyến
đường Hoàng Liên, xây dựng kè hai bên bờ Sông Hồng và sông Nậm Thi, bệnh
viện, trường học, khu hành chính mới đô thị Lào Cai và xây dựng nông thôn mới tại
05 xã Đồng Tuyển, Tả Phời, Hợp Thành, Cam Đường, Vạn Hòa.


Tuy nhiên trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn
bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng giá khởi điểm không sát với giá thị trường,
việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số
lượng người tham gia đấu giá, có một số đối tượng tham gia đấu giá với mục đích
kiếm lời thông đồng nhau “dìm giá” gây thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước.
Chính vì lý do đó tác giả đã lựa chọn đề tài: “Đánh giá một số yếu tố ảnh
hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào
Cai ” đánh giá trung thực và khách quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Lào Cai;
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai.

- Đề xuất giải pháp vừa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong
công tác đấu giá, giúp bảo vệ và sử dụng tối ưu tài nguyên đất đai đồng thời bảo vệ
môi trường sinh thái, quy hoạch đô thị tại địa phương gắn mục tiêu phát triển kinh
tế - xã hội của thành phố với mục tiêu tăng trưởng, ổn định, bền vững.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng
thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong công tác đấu giá
quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc
nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào
Cai, tỉnh Lào Cai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa thực tiễn: những luận cứ khoa học của đề tài có giá trị cung cấp
vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được


giao. Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu
quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ.
- Thông tin thực trạng và những dữ liệu thứ cấp qua điều tra từ nghiên cứu
đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng dạy về thiết
kế tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo điều hành trong
lĩnh vực quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất chính quyền địa phương tại
các viện, các trường đại học.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSD đất
1.1.1.1. Khái niệm

- Đấu giá: Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài
sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất
và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa
về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Chẳng
hạn điều 3, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996
quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản
và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn đạo luật của Floriada
năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu
cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất.
(Nguyễn Thị Minh, 2010) [7]
Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia
trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua
được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản
thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán
đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy
quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu
giá (Nguyễn Thị Minh, 2010)[7]
Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem
xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương
mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể,
theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc
bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất (khoản 1 Điều 185).


Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005
nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả
và hiệu lực pháp lý của hoạt động thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán
đấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán
hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận.

Theo quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 [10] của
Chính phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công
khai, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo các quy định của pháp luật
về bán đấu giá. Như vậy, khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc điểm sau đây:
+ Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ tục
luật định.
+ Chủ thể tham gia bán đấu giá từ hai chủ thể trở lên.
+ Người được mua tài sản là người trả giá cao nhất.
Đấu giá quyền sử dụng đất
Từ những phân tích trên về khái niệm đấu giá tài sản có thể đưa ra nội hàm
thuật ngữ đấu giá QSD đất: Là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với
điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Về bản chất, đây là
một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà
nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội
đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất.
1.1.1.2. Vai trò của công tác đấu giá Quyền sử dụng đất
- Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong
bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường
chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi
thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao
cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất
nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu


đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản
phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định) (Nguyễn Đình Bồng,
2005) [1].

- Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp
đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp
đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô
hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư.
Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hòa, đặc biệt là
vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư
chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất,
thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt
bằng. Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm
phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện (Doãn
Quang Hùng, 2010) [3].
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ
thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham
gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất
bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước. Điều này sẽ làm
hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công
khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất,
thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định
giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết
định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá.
Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn. Khi hình
thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường,
góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn
đang là vấn đề bức xúc hiện nay.


- Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho”
trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất,
cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham nhũng nảy

sinh. Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm,
quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho
việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng
“quân xanh, quân đỏ”… Song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức
này. Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai, cơ
chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ.
- Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền
và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho
phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để
thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một
cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã
hội. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được
đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang. (Nguyễn Tân
Thịnh. Đấu giá quyền sử dụng đất công cụ giải quyết bức xúc về đất đai, Tạp chí
Tài chính số 10/2012) [26].
1.1.2. Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất
Như các hình thức đấu giá tài sản khác đấu giá Quyền sử dụng đất cũng phải
tuân thủ những nguyên tắc cơ bản sau:
- Một là, nguyên tắc công khai, dân chủ;
- Hai là, nguyên tắc bình đẳng, công bằng;
- Ba là, các bên tham gia phải thực hiện đúng và đầy đủ quy chế đấu giá đã
được Hội đồng tổ chức đấu giá đặt ra;
- Bốn là, nguyên tắc bảo đảm tính pháp lý về trình tự thủ tục: Mọi cuộc bán
đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục.


- Năm là, nguyên tắc đảm bảo tính hiệu quả của hoạt động đấu giá;
Theo quy định tại Điều 117. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất - Luật đất

đai 2013:
“1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách
quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định
của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.” [6].
1.1.3. Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Đối tượng đất được tham gia đấu giá QSD đất
* Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá [23]
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ
sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn
liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất
* Như vậy đất được đấu giá trên thực tế chủ yếu thuộc 3 nhóm:
- Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp
dịch vụ, văn phòng): Giao đất sử dụng lâu dài;
- Đối với đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất
sử dụng trong thời hạn 50 năm;


- Đối với trường hợp giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thủy sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất nông nghiệp tại khu vực.
Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải bằng 02 (hai) lần số lượng các
thửa đất đem ra đấu giá. Nếu số lượng người tham gia đấu giá không lớn hơn 02 lần
tổng số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng đấu giá sẽ quyết định chia tổng số thửa
đất thành nhóm nhỏ (không nhỏ hơn 10 thửa) để tổ chức đấu giá đảm bảo số đối
tượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất đem đấu giá.
Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần lượt từng
thửa đất. Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất không có quan hệ
huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệ hôn nhân là vợ, chồng.
1.1.3.2. Điều kiện Quỹ đất để tổ chức đấu giá
Đất đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định Luật đất đai 2013 [6]:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản
thuộc sở hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
1.1.3.3. Giá đất [22]
Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao
đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử dụng đất luôn
luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi hai
giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì
đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ,
hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn
nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau.
Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2003 là: "Giá quyền
sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do

Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất" Điều 4 [6].
“Giá đất được hình thành trong các trường hợp:
• Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
• Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
• Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55) [6].
Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 quy định:
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều 3) [6].
* Cơ sở khoa học của giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất
là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn
tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân
hàng và quan hệ cung cầu.
Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi
hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất,
người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất
làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để
làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng
ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. “Tuy
có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị
lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác - Enghen toàn tập) [18, tr. 4].
Địa tô có được nhờ vào việc đầu tư khác nhau vào những đám đất như nhau do
đó có được những năng suất khác nhau. Đó là địa tô chênh lệch II. Như vậy, địa tô

chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình
độ thâm canh quyết định. Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá
đất. Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tô thu được
hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng trong năm, ưu
thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai ở từng thời điểm.
1.1.3.4. Các phương pháp tính giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 của Chính phủ [9] gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh
trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư
được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của
Chính phủ [11]. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5,
điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ[13].
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại
đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần
định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại
tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức
lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để
sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi
tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp này được áp dụng
trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử
dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau,
có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự
nhau. Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác
định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong
nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn
tới không thể kiểm soát được giá thị trường. Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá đất
lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ
chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so
sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về
giá đất lựa chọn để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng
loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu cầu
định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về
năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế (Phùng Ngọc Phương, 2011) [16].
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và hiệu quả công tác đấu giá Quyền sử
dụng đất
- Quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn chiến lược cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến
công tác đấu giá QSD đất. Trên thực tế như ta đã biết, vùng nào có quy hoạch sử
dụng đất được phê duyệt là ở đó giá đất được đẩy lên cao và các chủ đầu tư thi nhau
cạnh tranh để có một vị trí trong vùng quy hoạch. Điều đó sẽ góp phần không nhỏ
cho sự thành công của đấu giá.
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh
(ví dụ: Vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu
vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai trò quan trọng trong

sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và các sự thuận lợi
của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: Các vị trí ở khu trung tâm văn hóa,
kinh tế - xã hội, thương mại.. Sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí
mặt tiền). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá
của khu đất [27].
- Hệ thống cơ sở hạ tầng của khu vực có đất đấu giá: Một khu vực được đầu
tư cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống
cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được
trang bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt
ở quy mô như thế nào... Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến
giá đất. Đối với thửa đất đem ra đấu giá nếu có một hệ thống cơ sở hạ tầng tốt sẽ
hứu hẹn khả năng sinh lợi khi đầu tư vào thửa đất đó. Chính điều này sẽ thu hút sự
quan tâm của các nhà đầu tư, góp phần nâng cao giá trị của thửa đất, tạo điều kiện
ban đầu cho sự thành công của đấu giá, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn
phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm
khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất
thực tế ở đây tăng lên.
- Các chính sách của Nhà nước: đây là yếu tố gần như quan trọng nhất của đấu
giá QSD đất. Mọi sự quan tâm, thu hút nhà đầu tư tham dự đấu giá chủ yếu phụ thuộc
vào chính sách của Nhà nước (quy hoạch, chính sách đầu tư nâng cấp và cải tạo hệ
thống cơ sở hạ tầng,…). Công tác đấu giá QSD đất có phát huy được hết vai trò và
hiệu quả của nó hay không phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của Nhà nước. Vì vậy,
việc hoàn thiện hệ thống luật pháp và các quy định về đấu giá là hết sức cần thiết.
- Các nhà thầu tham dự đấu giá: nếu có sự hợp tác của các nhà thầu tham
dự phiên đấu giá sẽ đóng góp rất lớn vào sự thành công của các phiên đấu giá. Tuy
nhiên thực tế các phiên đấu giá tổ chức không thành công chủ yếu là do ý thức của
các nhà thầu như vi phạm quy chế đấu giá (có sự bàn bạc trong phòng đấu giá,

trong phiên đấu giá dàn xếp thông đồng bỏ giá thấp), người trúng đấu giá từ chối
không nhận QSD đất, rút lại giá đã trả. Vì vậy việc xác định được tiềm lực, mục
đích của những người tham gia đấu giá trong quá trình xét tư cách người tham gia
đấu giá là hết sức quan trọng (Nguyễn Thị Huyền Trang, 2011) [28].
- Thị trường Bất động sản: những biểu hiện của thị trường bất động sản cũng
ảnh hưởng đến đấu giá. Khi thị trường trong giai đoạn nóng thì việc đấu giá diễn ra
rất nhiều nhưng chủ yếu không thành công do giá đất bị đẩy lên quá cao và nhà thầu
sau khi trúng đấu giá không có khả năng tài chính vì vậy từ chối không nhận QSD
đất. Khi thị trường ảm đạm việc đấu giá cũng chững lại có rất ít các nhà đầu tư đăng
ký tham gia đấu giá, không đủ số lượng người để tiến hành đấu giá.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên
đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005)[25].
- Ngoài ra các chủ thể tổ chức đấu giá: về sự chuyên nghiệp, cách thức tổ
chức đấu giá, công tâm (sự khách quan, trung thực…) cũng ảnh hưởng tới giá đất
và công tác đấu giá QSD đất.
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất
theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày

30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử