Những thách thức về phát triển nhà ở giá rẻ tại các quốc gia đang phát triển – Trường hợp của Việt Nam và Ấn Độ

Quy HoCH

NHỮNG THÁCH THỨC VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ & TÁC GIẢ
TẠI CÁC QUỐC GIA ĐANG PHÁT TRIỂN
TRƯỜNG HP CỦA VIỆT NAM VÀ ẤN ĐỘ

AkAsH PARmAR *, BI THò HNG HIu **, NGuyN NGọC TIP ***, HoÀNG ANH ĐỨC ****

V

iệt Nam và Ấn Độ là hai quốc gia có tốc độ tăng trưởng về dân số và kinh tế vượt trội tại khu vực
Châu Á. Nền kinh tế đi đôi với quá trình đô thò hóa mạnh mẽ đang diễn ra, nhu cầu nhà ở tăng cao
tại các đô thò đang là một vấn đề lớn đối với cả hai đất nước. Trước những tình hình đó, chính phủ
Việt Nam và Ấn độ đã có những giải pháp và chính sách phát triển về nhà ở giá rẻ để đảm bảo cho người
dân đều có quyền sở hữu nhà và cải thiện môi trường sống của họ trong khu đô thò. Các dự án cải tạo các
khu ổ chuột hay các khu vực kém phát triển trong đô thò cũng được thực hiện theo nhiều phương thức khác
nhau. Hai quốc gia có một số tương đồng về bối cảnh phát triển kinh tế và dân số, tuy vậy trước những khó
khăn và thách thức khác nhau về việc phát triển nhà ở, Ấn Độ và Việt Nam đã đưa ra những đánh giá và đề
xuất các chiến lược nhằm đáp ứng được nhu cầu về nhà ở trong những năm tới. Bài viết được nghiên cứu
dựa trên kết quả đánh giá của sáu hợp phần chính trong Housing barometer1 và kết quả đánh giá của bảy
tiêu chí về chỉ số nhà ở. Nhóm Tác giả đã thực hiện việc so sánh và phân tích nhằm đưa ra những nhận đònh
chung về thực trạng khó khăn và thách thức về phát triển nhà ở của hai nước cũng như những kế hoạch hành
động, chiến lược được đặt ra để giải quyết các thách thức đang tồn tại.

Giới thiệu chung

Việt Nam là quốc gia thuộc khu vực Đông Nam Á có dân số khoảng 96 triệu người (năm 2017), đứng thứ
14 trên Thế giới trong khi Ấn Độ là quốc gia thuộc khu vực Châu Á, dân số đứng thứ 2 trên Thế giới với 1,3
tỷ người (2017). Thu nhập bình quân trên đầu người của cả hai quốc gia cũng gần tương đương, với 2540
USD/năm (Việt Nam) và 2597 USD/năm (Ấn Độ). Dân số thành thò khoảng 377 triệu người sống tại 7935
thành phố và thò trấn, tốc độ tăng trưởng dân số chiếm 1,19% trong năm 2016. Còn đối với Việt Nam, có

khoảng 34.7% dân số sống tại thành thò, tốc độ gia tăng dân số là 1.03% (2017).

Thách thức trong vấn đề phát triển nhà ở tại khu vực đô thò

Tại Ấn Độ, vấn đề thiếu hụt nhà ở đô thò được thể hiện qua sự gia tăng nhanh chóng của các khu ổ chuột
và các khu đònh cư bất hợp pháp. Khoảng 13,7 triệu hộ gia đình (tương đương 17,4% tổng số hộ gia đình
sống tại thành thò) sống trong các khu ổ chuột tại đô thò (Điều tra dân số Ấn Độ, 2011). Ngày càng nhiều
người phải sống trong những nơi ổ chuột, nhà lụp xụp không đủ những cơ sở hạ tầng cơ bản phục vụ cuộc
sống. Điều kiện sống tồi tàn trong khu ổ chuột làm suy giảm chất lượng cuộc sống, vệ sinh không đảm bảo
do không thể tiếp cận với các lựa chọn nhà ở đầy đủ của người dân ở dưới cùng của kim tự tháp thu nhập.

92

SË 95+96 . 2018


Qu y h oπc h &

t∏c gi∂

Nếu như các vấn đề khó khăn của Ấn Độ thể
hiện trên khía cạnh về kinh tế, cụ thể là vấn
đề thu nhập của các nhóm đối tượng thì đối
với Việt Nam, vấn đề về nhà ở được thể hiện
ở hai khía cạnh thò trường nhà ở và các vấn
đề về quy hoạch đô thò.

Hình ảnh 1. Phân chia đô thò ở Ấn Độ (Nguồn: Cảnh bất bình đẳng, Johnny Miller)

Nhiều nghiên cứu được thực hiện về sự thay

đổi nhà ở và hành vi lựa chọn nhà ở cho thấy
rằng vò trí nhà ở sẽ có tầm quan trọng lớn
đối với chất lượng cuộc sống mà các hộ gia
đình dự tính có được bằng cách tiếp cận các
cơ hội và tiện nghi. Chắc chắn rằng những
người có việc làm sẽ muốn ở gần nơi làm
việc của họ để tiết kiệm chi phí đi lại về thời
gian và tiền bạc. Với mục đích cung cấp
nhà ở với giá phải chăng cho những người
này, chính phủ tiểu bang đáp ứng nhu cầu
thông qua các chương trình nhà ở được trợ
cấp với các tiêu chí nhất đònh. Các chương
trình như dòch vụ cơ bản cho người nghèo
đô thò (BSUP), Pradhan Mantri Awas Yojana
(PMAY), Rajiv Awas Yojana (RAY), vv đã
tích cực cung cấp nhà ở cho các thành phố

cho người nghèo đô thò sống nhờ trợ cấp.
Tuy nhiên, tại các trung tâm thành phố hoặc
các khu vực sôi động có giá đất khá cao nên
những ngôi nhà này được xây dựng ở ven đô
thò để giảm chi phí về đất đai trong việc xây
dựng các đơn vò nhà ở.
Ảnh hưởng tổng thể của việc làm nhà ở giá
rẻ đã đưa tầng lớp yếu về kinh tế (EWS2)
và Nhóm thu nhập thấp (LIG3) ở ngoại vi đô
thò nơi trở nên nặng nề đối với những người
mong muốn được hưởng lợi về việc tiếp cận
việc làm tốt hơn, cũng như trường học và
bệnh viện, vv với chi phí vận chuyển tăng.

Trong một số trường hợp nhất đònh, việc tiếp
cận cơ sở hạ tầng vật chất cũng gây gánh
nặng chi phí cho hộ gia đình ở ven đô thò.

Thứ nhất, việc cung cấp nhà ở giá rẻ không
đủ đáp ứng nhu cầu của các nhóm ưu tiên do
việc thực thi chính sách còn hạn chế, chưa
được đầy đủ. Trong các chương trình phát
triển nhà ở tại đòa phương đã quy đònh các
hệ thống tổ chức về tài chính nhà ở, quản
lý và chuyển giao nhà, thực hiện trên khung
pháp lý, thực thi và cưỡng chế nhằm kiểm
soát số lượng nhà ở dự trữ cho các nhóm đối
tượng cần, chủ yếu là những người nhập cư
chưa đăng ký chỗ ở, những đối tượng chưa
được hưởng hỗ trợ chính thức, những người
có trình độ học vấn thấp, và những đối tượng
chưa nắm được các thông tin hỗ trợ về nhà ở.
Thứ hai, cũng giống như Ấn Độ, tại các trung
tâm đô thò giá đất và nhà ở khá cao, nguyên
nhân một phần là do sự phân bố dân cư
không đồng đều và quy hoạch đô thò không
khả thi. Các dự án phát triển khu đô thò mới
tại vùng ngoại vi đô thò đã được triển khai xây
mới tuy nhiên sự phát triển cơ sở hạ tầng và
dòch vụ thiết yếu chưa đồng bộ. Nhiều dự án
đang chờ xử lý thủ tục và nhà đầu tư bò thiếu
vốn đầu tư dẫn đến dự án bò chậm chậm tiến
độ hoặc bò bỏ hoang lãng phí làm ảnh hưởng
đến nguồn cung về nhà ở. Ngoài ra, thiếu

các cơ hội về việc làm cho những nơi đònh
cư mới khiến người dân phải di chuyển xa về
khu vực nội thành để tiện làm việc khiến các
cơn sốt đất về nhà ở ở gần khu vực trung tâm
đã đẩy giá nhà đất tăng nhanh.

Đánh giá khảo sát về phát triển
nhà ở giá rẻ cho Ấn Độ và Việt Nam

Chương trình về phát triển nhà ở giá rẻ do
UN- Habitat xây dựng khảo sát dựa trên sáu
hợp phần chính là (1) Thể chế và khung
pháp lý, (2) Đất đô thò, (3) Hạ tầng kỹ thuật,
(4) Vật liệu xây dựng, (5) Tài chính nhà ở,
và (6) Lực lượng lao động. Biểu đồ Housing
Barometer được xây dựng dựa trên sự đánh
giá cho điểm từng hợp phần của nhóm tác
giả Việt Nam và Ấn Độ.

Hình 2. Điều kiện sống tồi tàn ở Ấn Độ: “Khu ổ chuột” (Nguồn: Gautam Basu, 2011)

Kết quả đánh giá cho thấy, thể chế và khung
chính sách, đất đai đô thò, và tài chính về nhà
ở là 3 hợp phần đem lại nhiều thách thức cho
Việt Nam, trong khi tại Ấn Độ, thể chế chính

SË 95+96 . 2018

93

Dựa vào 7 tiêu chí về chỉ số nhà ở (1) Bảo đảm quyền sở hữu, (2)
Dòch vụ tiện lợi, (3) Giá rẻ, (4) Môi trường sống, (5) Dễ tiếp cận, (6) Vò
trí, và (7) Văn hóa đặc trưng.
Kết quả về các chỉ số về nhà ở của Việt Nam và Ấn Độ không hoàn
toàn tương đồng. Điểm tương đồng duy nhất là nhà ở chưa thể hiện
được nét đặc trưng về văn hóa và khả năng chi trả đối với việc mua
nhà cao.

Hình 3. Kết quả của Housing Barometer đối với Ấn Độ và Việt Nam
(Nguồn: Tác giả)

sách và tài chính nhà ở lại được đánh giá là phù hợp với tình hình kinh
tế của họ. Vật liệu xây dựng không phải là vấn đề lớn đối với cả hai
quốc gia, tuy nhiên đối với Ấn Độ, vấn đề chính thách thức lớn nhất
chính là sự phát triển các cơ sở hạ tầng sau đó mới là vấn đề về đất
đai và nguồn lao động.
Tại Ấn Độ, các sự cố buộc phải trục xuất hoặc di dời không tự nguyện
xảy ra ở các thò trấn nhỏ, đối với bất kỳ dự án nhà ở giá rẻ quyền sở
hữu đất thuộc về chính phủ, hợp tác xã, hoặc nhà phát triển tư nhân.
Giá đất cao trong khu vực cốt lõi của thành phố trong khi giá đất ở
vùng ven đô thò tương đối rẻ. Đất dòch vụ hạ tầng không được phát
triển đồng bộ, cộng với thuế và lệ phí hiện tại không đủ duy trì mạng
lưới cơ sở hạ tầng cơ bản. Các luật lao động có tồn tại và nhưng thực
hiện không hiệu quả.
Đối với Việt Nam, thể chế và khung chính sách cho phát triển nhà ở
có tồn tại và được tổ chức tốt tuy nhiên việc thực thi lại chưa hiệu quả.
Giá đất tăng cộng với việc người dân mong muốn sống tại trung tâm
gần nơi phát triển đầy đủ cơ sở hạ tầng nên đất đô thò trở nên khan
hiếm. Cũng giống với Ấn Độ, do không đủ đất phát triển cơ sở hạ

tầng, kết nối yếu, có quy hoạch xây dựng chưa đồng bộ nên chủ đầu
tư không dành nhiều ưu tiên cho các nhóm mục tiêu. Tài chính nhà ở
cũng là một thách thức lớn bởi thò trường nhà ở không được kiểm soát,
tình trạng mua bán nhà bất hợp pháp vẫn xảy ra.

Đánh giá khảo sát về chỉ số nhà ở của Ấn Độ và
Việt Nam

Hình 4. Kết quả chỉ số quyền nhà ở cho Ấn Độ và Việt Nam
(Nguồn: Tác giả)

94

SË 95+96 . 2018

Việc đảm bảo quyền sở hữu nhà tại Việt Nam trong thò trường nhà ở
hợp pháp được bảo mật và thực hiện theo pháp luật. Các dòch vụ cơ
bản được cung cấp cho những người dân có đăng ký nơi ở. Những
chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp, bao gồm các trợ cấp, giảm
thuế cho các nhà phát triển trong lónh vực phát triển nhà ở xã hội. Môi
trường sống được cải thiện trong khu vực đô thò, tuy nhiên hệ thống
cơ sở hạ tầng cần được nâng cấp do thiếu ngân sách, khó thu hồi đất.
Bộ phận người dân không đăng ký nơi ở thực tế thiếu thông tin pháp
lý và bò giảm khả năng tiếp cận nhà ở giá rẻ.
Tại Ấn Độ, những người dân bò trục xuất ra khỏi nơi ở bất hợp pháp
đều trở thành người vô gia cư và quyền sinh kế của họ bò mất. Các cá
nhân không được tiếp cận đầy đủ thông tin về pháp luật và thông tin
thò trường nhà ở, họ không có kiến thức về quyền lợi và nghóa vụ về sở
hữu nhà ở. Thủ tục bồi thường và tái đònh cư mất khá nhiều thời gian
và giá nhà ở cao và tỷ lệ thuận với nhu cầu về nhà ở. Điều kiện nhà ở

không an toàn, thiếu các điều kiện sống cơ bản dành cho đối tượng
thu nhập thấp. Thiếu các chính sách tiếp cận về đất đai và đặc trưng
văn hóa không được phản ánh trong các dự án nhà giá rẻ.

Những chiến lược phát triển nhà ở

Đứng trước những thách thức lớn về nhu cầu nhà ở và thực trạng phát
triển nhà ở tại Ấn Độ và Việt Nam. Các thể chế và khung chính sách
được nghiên cứu cho phép sự tham gia của cộng đồng và các bên
phát triển tư nhân. Các biện pháp được áp dụng nhằm đảm bảo tín
dụng từ các ngân hàng và tổ chức tài chính nhà ở cho những người
sống tại những khu ổ chuột đóng góp vào chi phí nhà ở của họ, bao
gồm các đảm bảo cần thiết để giảm rủi ro cho vay vốn. Để đảm bảo
cải thiện các khu vực ổ chuột, cung cấp các điều kiện sống và dòch
vụ cơ bản tạo ra một sự thay đổi lớn cho cộng đồng với những dòch
vụ riêng lẻ.
Đối với Ấn Độ, nâng cao năng lực chính trò cấp độ chính sách để thực
hiện phát triển nhà ở cho mọi người dân. Tái phát triển khu ổ chuột tại
chỗ với sự tham gia của các nhà phát triển tư nhân sử dụng đất làm tài
nguyên để cung cấp nhà ở cho những người sống trong khu ổ chuột
đủ điều kiện. Khu ổ chuột tại chỗ tăng dần bằng cách đảm bảo quyền
truy cập vào dòch vụ/ tiện nghi cơ bản. Phát triển thò trường nhà ở giá
rẻ trong quan hệ đối tác với các khu vực công và tư nhân. Trợ cấp cho
việc xây dựng và cải tạo nhà ở cá nhân do người thụ hưởng lãnh đạo,
khai thác sức mạnh công cụ công nghệ thông tin và truyền thông để
giám sát hiệu quả các chương trình nhà ở, ví dụ sử dụng GPS và gắn
thẻ thông tin đòa lý.
Chiến lược cho việc phát triển nhà ở của Việt Nam cũng có những nét
tương đồng với Ấn Độ về việc nâng cao hiệu quả giám sát và đánh
giá quá trình thực hiện của các bên liên quan như chuyên gia, cộng

Qu y h oπc h &

đồng, NGOs, CBOs (Các tổ chức dựa vào cộng đồng), vv. Đảm bảo rằng các kết quả từ quá
trình này được tính đến trong khi thực hiện các chương trình phát triển. Cải thiện dữ liệu đô thò
như GIS cho quy hoạch đô thò (thu thập, giám sát, dự đoán và quản lý), tăng tính khả thi của
quy hoạch đô thò bằng cách cung cấp tốt các kòch bản đô thò và nhiều ưu đãi về chính sách
đất đai, chính sách thuế cho các nhà đầu tư. Quy hoạch đô thò bao gồm có tính đến các mối
quan hệ tương hỗ của tất cả các lónh vực bao gồm môi trường đô thò, văn hóa, kinh tế - xã hội,
chính trò). Tính minh bạch và cứng nhắc trong việc thực thi pháp luật để cung cấp nhiều động
lực hơn cho các nhà phát triển.
Hình ảnh bối cảnh cho những thách thức nhà ở đô thò Việt Nam và Ấn Độ:
Ấn Độ:

t∏c gi∂

* Habitat Forum (INHAF), Ấn Độ, +91
82080 86561, ;
** Viện Quy hoạch Môi trường và Hạ tầng
Kỹ thuật Đô thò và Nông thôn, Viện Quy
hoạch Đô thò và Nông thôn Quốc gia (VIUP),
Bộ Xây Dựng, Việt Nam, +84 915150065,
;
*** Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế
Xã hội Hà Nội (HISEDS), Vietnam, +84
988719875,
**** Trung tâm Quy hoạch Hà Nội, Viện
Quy hoạch Đô thò và Nông thôn Quốc gia
(VIUP), Bộ Xây Dựng, Việt Nam, mason.

1
. Housing Barometer là thuật ngữ nói về các
chỉ số liên quan đến kinh tế và thò trường
nhà ở, thể hiện dự báo cho một xu hướng
trong tương lai.

. EWS là Bộ phận kinh tế yếu hơn ở Ấn
Độ được đònh nghóa là các hộ gia đình có
thu nhập hàng năm thấp hơn 300,000 INR.
(MoHUA, 2015)
2

Việt Nam

3
. LIG là Nhóm thu nhập thấp hơn ở Ấn Độ
được đònh nghóa là các hộ gia đình có thu
nhập hàng năm trong khoảng từ 300,001
INR đến 600,000 INR. (MoHUA, 2015)

SË 95+96 . 2018

95