Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng công thương việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

HOÀNG THỊ HỒNG NHUNG

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG
CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP
DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2012

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

HOÀNG THỊ HỒNG NHUNG

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG
CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP
DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy

HÀ NỘI - 2012

2


Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình
nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu,
ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo
độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những
kết luận khoa học của luận văn ch-a từng đ-ợc
ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận văn

Hoàng Thị Hồng Nhung

3


MỤC LỤC

Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ

LUẬT VỀ THẾ CH

TRONG HOẠT ĐỘN

HÀNG THƢƠNG M

1.1.

Khái quát chung về hoạt động
thƣơng mại

1.2.

Khái niệm, đặc điểm của quyền
quyền sử dụng đất

1.3.

Vai trò của thế chấp quyền sử d

dụng của ngân hàng thƣơng m
1.4.

Thực trạng pháp luật về thế ch

hoạt động tín dụng của ngân hà
1.4.1.

Chủ thể tham gia quan hệ thế c

hoạt động tín dụng của ngân hà
1.4.2.

Điều kiện đối với quyền sử dụn

1.4.3.

Định giá quyền sử dụng đất thế

1.4.4.

Hợp đồng thế chấp quyền sử d

1.4.5.

Xử lý quyền sử dụng đất thế ch

4


Chương 2: THỰC TIỄN
QUYỀN SỬ

DỤNG TẠI N

2.1.

Khái quát chung về ho
dụng của Ngân hàng C

2.2.

Những quy định của N

thế chấp quyền sử dụn
2.3.

Đánh giá thực trạng áp
dụng đất trong hoạt độ
thƣơng Việt Nam

2.3.1.

Những ƣu điểm, thuận

2.3.2.

Những bất cập trong th
hàng Công thƣơng Việ

2.3.2.1.

Về chủ thể thế chấp qu

2.3.2.2.

Về định giá quyền sử d

3.2.2.3.

Về hợp đồng thế chấp
đồng thế chấp quyền s

3.2.2.4.

Về xử lý tài sản bảo đả

Chương 3: MỘT SỐ KI

CHẤP QUY

TÍN DỤNG

NÂNG CAO

DỤNG ĐẤT

NGÂN HÀN

3.1.

Một số kiến nghị hoàn
đất trong hoạt động tín

3.1.1.

Về chủ thể tham gia qu

5


trong hoạt động tín dụng của
3.1.2.

Về điều kiện thế chấp quyền s
dụng của ngân hàng thƣơng m

3.1.3.

Về định giá quyền sử dụng đấ
dụng của ngân hàng thƣơng m

3.1.4.

Về hợp đồng thế chấp quyền
tín dụng của ngân hàng thƣơn

3.1.5.

Hoàn thiện quy định liên quan
để thu hồi nợ trong hoạt động
thƣơng mại

3.2.

Giải pháp nâng cao hiệu quả t
hoạt động tín dụng tại Ngân h

KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

9
5
96

6


Danh môc c¸c b¶ng

Sè hiÖu
b¶ng
2.1

Hoạt động của Ng
5 năm qua

2.2

Số liệu thế chấp qu

dụng tại Ngân hàn

Thanh Xuân từ năm

7

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng, tín dụng ngân hàng đóng vai
trò quan trọng đối với việc phát triển kinh tế. Với điều kiện kinh tế nƣớc ta,
tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu, là công cụ để các tổ chức
tín dụng thu vốn tạm thời nhàn rỗi và cho vay số vốn này cho các chủ thể kinh
tế cần thiết. Để hoạt động này phát triển lành mạnh, cần có nhiều biện pháp
bảo đảm, trong đó có bảo đảm tiền vay (còn gọi là bảo đảm tín dụng) của tổ
chức tín dụng. Mục đích của việc áp dụng bảo đảm tiền vay là nhằm tạo thêm
quyền cho các tổ chức tín dụng đối với khách hàng (ngoài các quyền theo hợp
đồng tín dụng), nếu khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn.
Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại đang hoạt
động tại Việt Nam nói chung và tại Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam
(Vietinbank) nói riêng, thế chấp quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện rất phổ
biến.
Điều này phản ánh xu thế hiện nay là ngƣời sở hữu quyền sử dụng đất
thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tƣ cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong
cuộc sống nên thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là biện pháp
giúp họ giải quyết đƣợc vấn đề vốn. Đồng thời, với việc thế chấp quyền sử
dụng đất để vay vốn, tại thời điểm tiến hành thực hiện các phƣơng án kinh
doanh, giá trị tài sản hiện có của họ không bị suy giảm. Tuy nhiên, xung
quanh vấn đề này còn tồn tại nhiều vƣớng mắc về định giá, quản lý tài sản thế
chấp; xử lý tài sản thế chấp trong trƣờng hợp khách hàng vay vốn không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Các vƣớng mắc này trong
hoạt động ngân hàng do nhiều nguyên nhân khác nhau mang lại, trong đó có
nguyên nhân do các quy định pháp luật về vấn đề này chƣa thực sự đầy đủ và
hợp lý. Ngƣời viết chọn đề tài này vì những lý do sau đây:

8

(1)

Mong muốn nghiên cứu đầy đủ và hệ thống các quy định của pháp

luật Việt Nam điều chỉnh vấn đề này. Trên cơ sở đối chiếu so sánh với thực
trạng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng tại các ngân hàng
thƣơng mại nói chung, tại Vietinbank nói riêng, luận văn tìm ra những mặt
hạn chế, tích cực của các quy định hiện hành. Luận văn còn tham khảo các
quy định của pháp luật nƣớc ngoài cũng nhƣ điều kiện kinh tế, xã hội Việt
Nam để đƣa ra những giải pháp phù hợp, khắc phục hạn chế của pháp luật
Việt Nam hiện hành về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động
ngân hàng.
(2)

Cần thiết hoàn thiện hơn nữa các quy định về hoạt động thế chấp

quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng. Quy định pháp lý rõ ràng, toàn diện
sẽ góp phần đảm bảo sự lành mạnh của hoạt động tín dụng ngân hàng, bảo
đảm quyền lợi của các bên trong giao dịch đồng thời tạo điều kiện cho nền
kinh tế phát triển (bởi hệ thống ngân hàng vốn đƣợc coi là huyết mạch của
nền kinh tế).
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm luận văn tốt nghiệp
đại học, luận văn thạc sĩ, sách chuyên khảo về vấn đề bảo đảm tiền vay của các
tổ chức tín dụng. Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng tại các tổ
chức tín dụng đã đƣợc đề cập đến trong các công trình nghiên cứu nhƣ:

-

Sách chuyên khảo "Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của

các Tổ chức tín dụng", của Lê Thị Thu Thủy, Nhà xuất bản Tƣ pháp, 2006.
-

Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Thế chấp tài sản để bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam", của Nông Thị Bích Diệp, Trƣờng
Đại học Luật Hà Nội, 2005.
-

Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Pháp luật về thế chấp quyền sử

dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam", của
Trần Thị Thu Hƣờng, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2004.

9


-

Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Pháp luật về thế chấp quyền sử

dụng đất để bảo đảm tiền vay và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng ngoại
thương Việt nam", của Nguyễn Văn Phƣơng, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2006.
Tuy nhiên, công trình nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất trong
hoạt động tín dụng của ngân hàng thƣơng mại gắn với thực tiễn tại Ngân
hàng Công thƣơng Việt Nam thì chƣa đƣợc thực hiện.
Trong thực tế, hoạt động tín dụng có thế chấp quyền sử dụng đất của

các ngân hàng thƣơng mại trong đó có Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam đã
và đang diễn ra hiện nay còn nhiều bất cập. Vì vậy, nghiên cứu một cách có hệ
thống việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng mang ý nghĩa lý
luận và thực tiễn sâu sắc. Đặc biệt đề tài đƣa ra các giải pháp hoàn thiện các
quy phạm pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, đảm bảo sự thuận lợi, hợp
lý trong việc cho vay và đi vay vốn của các ngân hàng và khách hàng có nhu
cầu vay vốn, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng,
thúc đẩy kinh tế phát triển.
3. Mục đích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
Luận văn tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận, những vấn đề pháp lý xoay
quanh việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng với mục đích:
-

Trình bày một cách tổng quan về chế định thế chấp, thế chấp quyền sử

dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam (từ khái niệm thế chấp, hợp đồng
thế chấp, đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp, xử lý tài sản thế chấp,...).

-

Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam, nguyên nhân
và lý giải các nguyên nhân dẫn đến sự hạn chế, bất cập, vƣớng mắc và thiếu
khả thi của các văn bản pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất.
-

Đề xuất, kiến nghị để tháo gỡ vƣớng mắc trong quá trình áp dụng,

hƣớng hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo việc áp

dụng các quy định của pháp luật thật sự hữu hiệu, bảo đảm quyền và lợi ích

10


của các chủ thể tham gia hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thƣơng mại nói
chung và Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam nói riêng.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Đề tài có đối tƣợng nghiên cứu là các quy định của pháp luật Việt Nam
điều chỉnh việc thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân
hàng thƣơng mại và các quy định nội bộ của Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam
về bảo đảm tín dụng, trong đó có bảo đảm tín dụng bằng quyền sử dụng đất.

4.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Luận văn giới hạn nghiên cứu về các quy định của pháp luật Việt Nam về
thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thƣơng mại
và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam. Hoạt động tín dụng
của ngân hàng thƣơng mại đƣợc thực hiện thông qua nhiều nghiệp vụ ngân
hàng, bao gồm cho vay, bảo lãnh ngân hàng, chiết khấu, cho thuê tài chính và
các nghiệp vụ khác. Biện pháp bảo đảm thế chấp bằng quyền sử dụng đất
thƣờng hiện diện chủ yếu trong hoạt động cho vay, bảo lãnh ngân hàng; phổ biến
nhất là trong hoạt động cho vay vốn của các ngân hàng thƣơng mại. Từ thực
tiễn, luận văn tập trung đi sâu nghiên cứu thực trạng pháp luật Việt Nam về thế
chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại và
thực tế áp dụng tại Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam.

5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Đề tài có sử dụng các phƣơng pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so
sánh trong quá trình nghiên cứu để làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn

về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng
thƣơng mại, thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại
Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam. Từ đó đề xuất các giải pháp, kiến nghị để
hƣớng tới việc hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp
quyền sử dụng đất trong hoạt động ngân hàng.

11


6. Những đóng góp của đề tài
Luận văn là công trình khoa học nghiên cứu về pháp luật thế chấp
quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thƣơng mại ở Việt
Nam và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam, luận văn có
những đóng góp mới là:
-

Luận văn đã đƣa ra những phân tích một cách khoa học về những

vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất - một biện pháp bảo đảm tín
dụng đƣợc sử dụng chủ yếu tại các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam nói
chung và Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam nói riêng.
-

Đƣa ra thực trạng áp dụng pháp luật cụ thể tại Ngân hàng Công

thƣơng Việt Nam và những vƣớng mắc thực tế và thƣờng xuyên phát sinh từ
việc áp dụng các quy định của pháp luật đó.
-

Luận văn đƣa ra một số kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nhằm

hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan nhằm hoàn thiện
hệ thống pháp luật, tăng cƣờng vai trò thực thi pháp luật trên thực tế và nâng
cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tín dụng tại Ngân hàng
Công thƣơng Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chƣơng:
Chương 1: Những vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về thế chấp quyền
sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam.

Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam.
Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về
thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của các Ngân hàng
thƣơng mại và nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động
tín dụng tại Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam.

12


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG
CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI

Cho vay (hoạt động cơ bản và xuất hiện đầu tiên trong các hoạt động
tín dụng) là một hiện tƣợng xuất hiện khi xã hội có sự phân hóa giàu nghèo

giữa các tầng lớp dân cƣ khi nền kinh tế hàng hóa phát triển, cho vay đã xuất
hiện với vai trò lịch sử vô cùng quan trọng, là hoạt động điều tiết vốn vô cùng
hiệu quả trong nền kinh tế.
Xét về bản chất, cho vay là một giao dịch dân sự dựa trên quan hệ hợp
đồng. Trong giao dịch dân sự, cho vay dựa trên cơ sở hợp đồng vay tài sản
đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự, đó là "sự thỏa thuận giữa các bên, theo
đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn
trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ
phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định" [38, Điều 471],
ngoài ra, các bên thỏa thuận với nhau về việc cho vay và thỏa thuận các quyền
các bên đƣợc hƣởng cũng nhƣ nghĩa vụ mà các bên phải thực hiện.
Hiện nay, một trong những hoạt động cho vay phổ biến và chủ yếu
trong xã hội, đó là hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng nói chung và
các ngân hàng thƣơng mại nói riêng.
Tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thƣơng mại nói riêng kinh
doanh trong lĩnh vực tiền tệ với hoạt động chủ yếu là huy động vốn, cấp tín
dụng, thực hiện dịch vụ thanh toán và ngân quỹ,… Các ngân hàng thực hiện
các hoạt động huy động vốn (huy động tiền gửi) với trách nhiệm hoàn trả và
để có "nguồn" cấp tín dụng cho các tổ chức kinh tế, cá nhân có nhu cầu sử

13


dụng vốn để đầu tƣ, phát triển kinh tế nhằm thu lợi nhuận trên cơ sở đảm bảo
khả năng hoàn trả cả gốc và lãi. Cho vay là một nghiệp vụ cấp tín dụng mang
tính chất truyền thống lâu đời và chủ yếu của các tổ chức tín dụng đƣợc thực
hiện trên cơ sở thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay.
Trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, hoạt động tín dụng của các tổ
chức tín dụng đƣợc thể hiện dƣới nhiều hình thức khác nhau, các dịch vụ ngân
hàng cũng đƣợc đa dạng hóa nhiều, đem lại những nguồn thu nhất định cho các

ngân hàng. Tuy nhiên, hoạt động cho vay vẫn đƣợc coi là hoạt động mang tính
truyền thống không chỉ của các ngân hàng ở Việt Nam mà còn của ngân hàng ở
các nƣớc có hệ thống ngân hàng phát triển mạnh nhƣ Pháp, Mỹ,… Hoạt động
này là hoạt động cơ bản của tổ chức tín dụng, đem lại nguồn lợi nhuận chủ yếu
cho các tổ chức này. "Ước tính thu nhập bình quân mỗi năm từ hoạt động cho
vay chiếm đến 70% trong tổng thu nhập của ngân hàng" [42, tr. 22].

Theo quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, "Tổ chức tín
dụng được cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dưới các hình thức cho vay,
chiết khấu thương phiếu và giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính
và các hình thức khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước" [41].
Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam
kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định
trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả
gốc và lãi.
Bao thanh toán là hình thức cấp tín dụng cho bên bán hàng hoặc bên
mua hàng thông qua việc mua lại có bảo lƣu quyền truy đòi các khoản phải
thu hoặc các khoản phải trả phát sinh từ việc mua, bán hàng hoá, cung ứng
dịch vụ theo hợp đồng mua, bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ.
Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín
dụng cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc tổ chức tín dụng sẽ thực hiện
nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng khi khách hàng không thực hiện hoặc

14


thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết; khách hàng phải nhận nợ và
hoàn trả cho tổ chức tín dụng theo thỏa thuận.
Chiết khấu là việc mua có kỳ hạn hoặc mua có bảo lƣu quyền truy đòi
các công cụ chuyển nhƣợng, giấy tờ có giá khác của ngƣời thụ hƣởng trƣớc

khi đến hạn thanh toán.
Tái chiết khấu là việc chiết khấu các công cụ chuyển nhƣợng, giấy tờ
có giá khác đã đƣợc chiết khấu trƣớc khi đến hạn thanh toán.
Với vai trò là một trung gian tài chính trong lĩnh vực tiền tệ, hoạt động
chủ yếu là đi vay để cấp tín dụng, nên ngân hàng với vai trò vừa là chủ nợ, vừa là
con nợ, ngân hàng cũng phải thực hiện sứ mệnh vô cùng quan trọng đó là điều
tiết quan hệ nguồn vốn trong nền kinh tế. Đối tƣợng của hoạt động cấp tín dụng
của các ngân hàng thƣơng mại đó là tiền tệ, tiền tệ trong hoạt động cấp tín dụng
trở thành hàng hóa chứ không còn là thƣớc đo giá trị, là phƣơng tiện thanh toán
theo đúng nghĩa của nó trong các hoạt động kinh doanh khác. Trong khi đó, chủ
thể của quan hệ cấp tín dụng bao gồm hai bên, một bên là các ngân hàng thƣơng
mại (Bên cấp tín dụng) và bên kia là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng
vốn để đầu tƣ phát triển kinh tế (Bên đƣợc cấp tín dụng). Các ngân hàng với tƣ
cách là bên cấp tín dụng khi cấp tín dụng phải đảm bảo nguyên tắc hoàn trả cả
gốc và lãi khi đến hạn, khoản cấp tín dụng phải đƣợc sử dụng đúng mục đích
nhƣ đã xác định trƣớc khi cấp tín dụng và mục đích đó phải là mục đích hợp
pháp. Tuy nhiên, hoạt động tín dụng của ngân hàng luôn thƣờng trực và tiềm ẩn
rủi ro cao, nếu khi cấp tín dụng mà nhiều khách hàng không trả đƣợc nợ đúng
hạn theo nhƣ đã cam kết hoặc vì một lý do nào đó mà ngân hàng không thu
đƣợc nợ thì ngân hàng sẽ mất vốn, trƣờng hợp có nhiều Bên đƣợc cấp tín dụng
không trả đƣợc nợ thì có thể sẽ dẫn đến việc ngân hàng không trả đƣợc tiền vay
của ngƣời gửi tiền, hay nói cách khác, nguy cơ dẫn đến mất khả năng thanh toán
của các ngân hàng khi đến hạn và hậu quả của nó ảnh hƣởng rất lớn cho toàn bộ
nền kinh tế của mỗi quốc gia. Trƣờng hợp một ngân hàng rơi vào tình trạng mất
khả năng thanh toán thì nó

15


có ảnh hƣởng dây chuyền và tác động rất lớn đến hệ thống ngân hàng nói riêng

và đến nền kinh tế nói chung, bởi vì khách hàng (gửi tiền và vay tiền) ở các ngân
hàng là rất lớn, chỉ cần ngân hàng có dấu hiệu không bình thƣờng có thể khiến
ngƣời gửi tiền đến rút tiền ồ ạt trong một thời điểm và điều đó tất yếu sẽ ảnh
hƣởng dây chuyền đến toàn bộ hệ thống ngân hàng và nền kinh tế.
Ngoài ra, hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng nói chung và
của Ngân hàng thƣơng mại nói riêng đóng vai trò quan trọng đối với việc cung
ứng vốn cho nền kinh tế, vì vậy, những rủi ro tín dụng còn có tác động tiêu cực
đối với nền kinh tế nhƣ những bài học từ sự đổ vỡ của hàng loạt các Tổ chức tín
dụng ở nƣớc ta trong những năm 1989 đến năm 1991 cũng nhƣ sự sụp đổ của
hàng loạt các ngân hàng lớn của Mỹ, Anh trong thời gian vừa qua nhƣ ngân
hàng IndyMac - một trong những ngân hàng tín dụng và cho vay lớn nhất ở Mỹ
(sụp đổ chính thức vào ngày 11 tháng 7 năm 2008) đã "không thể cầm cự sau khi
các nhà đầu tư ồ ạt rút hơn 1,3 tỉ USD trong 11 ngày và IndyMac đã thua lỗ gần
900 triệu USD do giá nhà đất giảm và số khách hàng vay vốn mua nhà tuyên bố
phá sản tăng cao" [Dẫn theo 32], Lehman Brothers (chính thức sụp đổ vào ngày
12 tháng 9/2008), là nạn nhân của cơn bão tín dụng bắt nguồn từ cuộc khủng
hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ khi quá nhiều ngƣời mua nhà không có khả năng
trả nợ ngân hàng; sự tan rã của ngân hàng cho vay cầm cố Northern Rock của
Anh;... và hậu quả của nó để lại cho nền kinh tế là vô cùng to lớn. Do đó, pháp
luật của mỗi quốc gia đều có những quy định riêng điều chỉnh hoạt động của các
tổ chức tín dụng, trong đó có hoạt động cấp tín dụng, Nhà nƣớc Việt Nam cũng
luôn có những điều chỉnh kịp thời hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng,
đảm bảo hoạt động cấp tín dụng luôn trong tầm kiểm soát và đảm bảo an toàn
nhƣ chấn chỉnh kịp thời hoạt động cho vay bất động sản, chứng khoán,… trong
thời gian vừa qua.
Về bản chất, quan hệ cấp tín dụng giữa tổ chức tín dụng và khách hàng là
quan hệ hợp đồng. Theo đó, các bên có nghĩa vụ thực hiện những điều khoản,
những nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng cấp tín dụng.

16

Vấn đề bảo đảm cấp tín dụng đƣợc đặt ra để các bên bảo đảm một cách tốt nhất
việc thực hiện hợp đồng cấp tín dụng, quyền chủ nợ của ngân hàng đƣợc đảm
bảo, đảm bảo các biện pháp, phƣơng thức cho quyền chủ nợ của ngân hàng
đƣợc thực thi trên thực tế và hạn chế đến mức thấp nhất rủi ro cho các ngân hàng
khi cấp tín dụng. Các biện pháp đảm bảo cấp tín dụng đƣợc coi là biện pháp
quan trọng nhất để phòng ngừa rủi ro cho các ngân hàng và hơn ai hết, các ngân
hàng đã và đang sử dụng triệt để quyền và biện pháp này. Từ thực tiễn, kinh
nghiệm nƣớc ngoài và tại Việt Nam cho thấy hoạt động cấp tín dụng của các
ngân hàng thƣơng mại dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm là chủ yếu.
1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

*

Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản "được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự" [38, Điều 322]. Quyền sử dụng đất là một quyền
tài sản đặc biệt, đƣợc dùng làm đối tƣợng để thế chấp vay tài sản nói chung
và vay tín dụng ngân hàng nói riêng. Pháp luật đất đai thừa nhận đất đai là
hàng hóa đặc biệt, có giá trị:
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1.

Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56
của Luật này;

Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự
án có sử
2.

dụng đất;
3.

Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những

người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng
đất [37, Điều 55]

17


Trên cơ sở đó, pháp luật đất đai đã khẳng định quyền sử dụng đất là
một loại quyền về tài sản. Trong quá trình khai thác và sử dụng quyền này,
Nhà nƣớc cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc lƣu chuyển chúng trên thị
trƣờng thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất - một hình thức lƣu chuyển
đặc biệt dƣới dạng "quyền" chứ không phải bản thân tài sản đó. Đây chính là
nét khác biệt trong luật dân sự và pháp luật đất đai ở Việt Nam. Quá trình thực
hiện các giao dịch quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất đƣợc
đánh giá là quyền năng có ý nghĩa quan trọng và thiết thực bậc nhất đối với
ngƣời sử dụng đất; quyền này đã và đang ngày càng trở nên phổ biến và
không thể thiếu trong đời sống kinh tế của ngƣời dân.
Tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất: là một quyền tài sản phát
sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai thông qua việc Nhà nƣớc giao đất hoặc
cho thuê đất. Là quyền phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất nên quyền sử
dụng đất còn có đặc tính là một quyền tài sản không đầy đủ. Ngƣời sử dụng

đất không có đầy đủ các quyền năng nhƣ Nhà nƣớc đối với đất đai với tƣ
cách đại diện chủ sở hữu. Không phải bất cứ ngƣời nào có quyền sử dụng đất
hợp pháp cũng có đầy đủ các quyền: "Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất" [37, Điều 106]. Ngƣời sử dụng đất không đƣợc tự mình quyết
định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ đƣợc phép
quyết định một số vấn đề, còn về cơ bản vẫn phải hành động theo ý chí của
Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu. Ví dụ rõ ràng nhất về quyền hạn
chế của ngƣời sử dụng đất là trong trƣờng hợp Nhà nƣớc ra quyết định thu
hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chƣơng II Luật Đất đai năm 2003, ngƣời sử
dụng đất chỉ đƣợc hƣởng bồi thƣờng mà không có quyền chống lại, hay tự
quyết số phận của mảnh đất mà minh đang sử dụng hợp pháp.
Tính chất đặc biệt này làm cho quyền sử dụng đất khác hẳn so với các
loại tài sản, quyền tài sản khác. Tại Việt Nam, có sự tách bạch giữa chủ sở

18


hữu (Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu) và chủ sử dụng đất trong quan hệ đất đai.
Còn đối với các loại tài sản (ô tô, tiền, sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá…), quyền tài
sản khác (quyền đòi nợ, quyền đối với cây trồng, vật nuôi, quyền tác giả…), chủ
sở hữu có đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.

*

Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt

động tín dụng của ngân hàng thương mại
Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ dân sự bằng tài sản. Thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên sử dụng đất
(bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện
nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). "Bên thế chấp được tiếp tục
sử dụng đất trong thời hạn thế chấp" [38, Điều 715]. Bản chất của thế chấp
quyền sử dụng đất để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự là chủ sử
dụng đất chuyển giao giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của mình
cho bên nhận thế chấp mà không phải chuyển giao quyền sử dụng đất đó.
Thế chấp quyền sử dụng đất lần đầu tiên đƣợc quy định trong Luật
Đất đai năm 1993, sau đó là Bộ luật Dân sự năm 1995, Luật Các tổ chức tín
dụng năm 1997 và hiện nay là Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm
2005 và Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 cũng đã quy định thế chấp
quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm cấp tín dụng trong
hoạt động tín dụng của các tổ chức tín dụng, trong đó có các ngân hàng
thƣơng mại. Theo đó, ngƣời sử dụng đất đƣợc dùng quyền sử dụng đất của
mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự trong quan hệ tín dụng tại
ngân hàng.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng
thƣơng mại là việc bên thế chấp và bên nhận thế chấp cùng thỏa thuận dùng
chính quyền sử dụng đất của bên thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ
trong quan hệ tín dụng ngân hàng. Bên thế chấp ở đây có thể là chính ngƣời
đề nghị cấp tín dụng hoặc có thể là bên thứ ba (trong trƣờng hợp bên thế chấp

19


không phải là ngƣời đề nghị cấp tín dụng, không có quan hệ tín dụng với
ngân hàng và nhƣ vậy, đƣơng nhiên họ không phải là ngƣời có nghĩa vụ trả
nợ ngân hàng, đó là trƣờng hợp thế chấp của bên thứ ba). Bên thứ ba dùng
chính quyền sử dụng đất của mình để cam kết, đảm bảo nếu ngƣời đƣợc cấp
tín dụng không trả đƣợc nợ thì họ sẽ đứng ra để trả thay.

Trong quan hệ tín dụng ngân hàng, cũng nhƣ thế chấp tài sản khác,
ngƣời sử dụng đất khi thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vốn vay tại
ngân hàng không phải chuyển giao cho ngân hàng giữ, bảo quản, sử dụng
chính đất đã mang đi thế chấp mà chỉ phải chuyển giao các giấy tờ hồ sơ pháp
lý liên quan đến thửa đất theo quy định tại Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự,..
Cũng nhƣ bất kỳ một biện pháp bảo đảm nào khác, thế chấp quyền sử
dụng đất là cơ sở bảo đảm an toàn cho hoạt động tín dụng của các tổ chức tín
dụng nói chung, các ngân hàng thƣơng mại nói riêng; kích thích hoạt động
cấp tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại; có vai trò quan trọng trong việc
hạn chế tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham
gia quan hệ tín dụng ngân hàng. Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động
tín dụng của ngân hàng thƣơng mại có một số đặc điểm chung, đó là:
-

Thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là một biện pháp bảo đảm được xác

lập dựa trên cơ sở nghĩa vụ theo hợp đồng chính
Thế chấp quyền sử dụng đất không tồn tại một cách độc lập mà luôn
gắn liền với nghĩa vụ nào đó (đƣợc gọi là nghĩa vụ chính), không có nghĩa vụ
chính thì không có nghĩa vụ thế chấp.
Trong quan hệ thế chấp với ngân hàng, nghĩa vụ chính ở đây chính là
nghĩa vụ trả nợ vốn vay khi đến hạn. Có nghĩa là nếu các chủ thể trong quan
hệ tín dụng (Bên đƣợc cấp tín dụng) thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của
mình theo nhƣ cam kết trong hợp đồng cấp tín dụng thì việc thế chấp quyền
sử dụng đất để đảm bảo cho khoản tín dụng sẽ chấm dứt ngay sau khi Bên
đƣợc cấp tín dụng thực hiện xong nghĩa vụ của mình đối với Bên cấp tín

20

dụng. Chỉ khi nào bên đƣợc cấp tín dụng vi phạm nghĩa vụ trả nợ (không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ) thì thế chấp quyền sử dụng
đất mới phát huy vai trò của nó, có nghĩa là thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là
một biện pháp mang tính dự phòng. Nhƣ vậy, việc xử lý tài sản thế chấp và
mọi quyền lợi của các bên trong quan hệ thế chấp chỉ phát sinh khi có sự vi
phạm nghĩa vụ trả nợ xảy ra. Nếu nghĩa vụ chính đã đƣợc thực hiện thì quan
hệ thế chấp quyền sử dụng đất cũng mặc nhiên chấm dứt.
Điều 681 Bộ luật Dân sự và Thƣơng mại Thái Lan cũng quy định:
"Hợp đồng bảo đảm chỉ có thể được thiết lập cho một nghĩa vụ đang có hiệu
lực. Một nghĩa vụ trong tương lai hoặc một nghĩa vụ có điều kiện có thể được
bảo đảm cho sự kiện, mà khi xảy ra bảo đảm có hiệu lực" [1] hoặc tại Điều
698 quy định: "Người bảo đảm được miễn trách nhiệm ngay sau khi nghĩa vụ
của người mắc nợ đã chấm dứt bằng bất cứ lý do nào" [1].
Nhƣ vậy, biện pháp bảo đảm bằng tài sản nói chung và thế chấp
quyền sử dụng đất nói riêng chỉ là một biện pháp bảo đảm mang tính chất bổ
sung cho nghĩa vụ chính mà thôi.
-

Mục đích của thế chấp quyền sử dụng đất là nhằm nâng cao trách

nhiệm của các bên trong quan hệ tín dụng, nhất là trách nhiệm của bên được
cấp tín dụng
Khi các bên trong quan hệ tín dụng xác lập quyền và nghĩa vụ của
mình, không ai muốn mình là ngƣời sẽ vi phạm nghĩa vụ (trừ trƣờng hợp có
mục đích lừa đảo ngay khi giao kết). Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện
nghĩa vụ trả nợ, có thể vì các lý do nào đó (có thể do làm ăn thua lỗ,...) mà
bên đƣợc cấp tín dụng không thể thực hiện đƣợc hoặc không muốn thực hiện
tiếp nghĩa vụ trả nợ của mình (cố tình chây ỳ, không muốn trả nợ,...). Do vậy,
để đảm bảo quyền và lợi ích của mình, bên cấp tín dụng thƣờng áp dụng các
biện pháp bảo đảm tiền vay để trƣờng hợp bên đƣợc cấp tín dụng không thực

hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên cấp tín dụng còn

21


có cơ sở và tài sản của bên đƣợc cấp tín dụng (hoặc của ngƣời thứ ba trong
trƣờng hợp cấm cố, thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba) để đảm bảo buộc
bên đƣợc cấp tín dụng phải thực hiện. Do vậy, nếu bên đƣợc cấp tín dụng
dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình (hoặc của ngƣời thứ ba nào đó)
để thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo nhƣ đã cam kết
thì họ sẽ cố gắng bằng mọi cách để thực hiện cho bằng đƣợc nghĩa vụ trả nợ,
nếu không quyền sử dụng đất của họ sẽ có khả năng bị xử lý để trả nợ, và một
khi họ đã mang tài sản (quyền sử dụng đất) của mình ra để bảo đảm cho
khoản cấp tín dụng thì họ có khả năng bị mất nó nếu bên đƣợc cấp tín dụng
không cẩn thận trong việc sử dụng số tiền vay/thực hiện nghĩa vụ đƣợc bảo
lãnh... và xảy ra rủi ro tín dụng. Cũng chính vì vậy, khi áp dụng biện pháp bảo
đảm nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng thì bên đƣợc cấp tín
dụng cũng sẽ cẩn trọng và có trách nhiệm hơn khi sử dụng vốn vay/thực hiện
nghĩa vụ của mình đối với bên đƣợc bảo lãnh...
-

Thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh từ thỏa thuận của các bên

(bên được cấp tín dụng, bên cấp tín dụng, bên thứ ba)
Khi xác lập quan hệ tín dụng, các bên trong quan hệ tín dụng có thể
thỏa thuận việc có áp dụng biện pháp bảo đảm hay không áp dụng biện pháp
bảo đảm. Trƣớc đây, có thời kỳ, bảo đảm tiền vay là một trong những yêu cầu
bắt buộc trong quan hệ tín dụng. Tuy nhiên, hiện nay, việc áp dụng biện pháp
bảo đảm hay không có bảo đảm khi xác lập quan hệ tín dụng tùy thuộc vào
bên cấp tín dụng xem xét để áp dụng hay không áp dụng cấp tín dụng không

có bảo đảm bằng tài sản. Điều này cũng đã đƣợc Luật Các tổ chức tín dụng
năm 2010 quy định: "Tổ chức tín dụng có quyền xem xét, quyết định cho vay
trên cơ sở có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp
của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba" [41]. Điều này khẳng định rằng
việc thế chấp hay không thế chấp là hoàn toàn do các bên thỏa thuận.

22


Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng
thƣơng mại bắt buộc phải lập thành hợp đồng và phải đƣợc cơ quan có thẩm
quyền xác nhận việc thế chấp đó. Một bên trong quan hệ thế chấp quyền sử
dụng đất luôn luôn là ngân hàng (bên nhận thế chấp). Thế chấp quyền sử dụng
đất trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng chính là một trong những biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng, theo đó ngân
hàng (bên cấp tín dụng, bên nhận thế chấp) thỏa thuận với bên được cấp tín
dụng hoặc bên thứ ba (bên thế chấp) về việc dùng quyền sử dụng đất của
chính bên được cấp tín dụng (hoặc của bên thứ ba) làm tài sản đảm bảo cho
khoản tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi bên được cấp tín
dụng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình theo
hợp đồng cấp tín dụng.
1.3. VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT
ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI

Biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất hiện đang là ƣu tiên số một khi
ngân hàng quyết định nhận các biện pháp bảo đảm tiền vay. Điều này cũng
phổ biến ở một số nƣớc nhƣ Trung Quốc, Thái Lan,… và theo một số tác giả
thì đây lại là loại tài sản bảo đảm "bền vững nhất", bởi lẽ, nó không bao giờ bị
mất giá hoàn toàn và nhiều khi lại trở thành "tài sản vô giá" [42, tr. 66].
Tại Việt Nam, trong quá trình thực hiện các giao dịch quyền sử dụng

đất, thế chấp quyền sử dụng đất đƣợc đánh giá là quyền năng có ý nghĩa quan
trọng và thiết thực bậc nhất đối với ngƣời sử dụng đất. Quyền này đã và đang
ngày càng trở nên phổ biến và không thể thiếu trong đời sống kinh tế của
ngƣời dân.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh:
Mang lại cơ hội sống tốt hơn khả năng hiện tại: thông qua nguồn vốn
vay từ việc thế chấp quyền sử dụng đất giúp ngƣời nông dân thực hiện các

23


hoạt động khác để tạo ra nguồn lợi có khả năng hoàn lại khoản tài chính mà
họ đã vay từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng.
Thông qua thế chấp quyền sử dụng đất giải quyết tình trạng khó khăn
về vốn cho nhu cầu tiêu dùng và sản xuất, kinh doanh, đặc biệt đối với các
chủ thể mới bắt đầu hoạt động kinh doanh. Đồng thời tại thời điểm tiến hành
thực hiện các phƣơng án kinh doanh, giá trị tài sản hiện có của họ không bị
suy giảm do trong suốt quá trình thế chấp vay vốn ngân hàng, bên thế chấp
không mất đi quyền sử dụng đất trên thực tế, quyền khai thác công dụng,
hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của mình.
Đối với Nhà nước, các ngân hàng:
Thế chấp quyền sử dụng đất trở thành "chiến lƣợc" chủ yếu để Nhà
nƣớc đầu tƣ vốn của mình.
Đối với ngân hàng, tổ chức tín dụng - những tổ chức có chức năng
kinh doanh tiền tệ, thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn mở rộng và làm
phong phú, đa dạng hơn hoạt động kinh doanh của các tổ chức này.
Biện pháp bảo đảm tín dụng bằng thế chấp quyền sử dụng đất tránh đƣợc
rủi ro cao nhất cho ngân hàng khi cho vay, vốn và lãi sẽ không mất đi ngay cả
khi bên vay vốn không có khả năng trả nợ, bởi vì quyền sử dụng đất là một tài
sản có giá trị lớn, mang tính ổn định, không thể di dời và khó bị phân tán, không

bị khấu hao qua thời gian sử dụng, trái lại, giá trị quyền sử dụng đất ngày càng
tăng theo thời gian do dân số ngày một gia tăng mà diện tích đất đai không thay
đổi. Thuộc tính ƣu việt của đất đai so với các tƣ liệu sản xuất khác là nếu đầu tƣ
hợp lý có thể cho lợi nhuận mà không mất đi tất cả vốn đầu tƣ trƣớc.
1.4. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thƣơng mại

24


bao gồm các quy định pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể: bên
nhận thế chấp, bên thế chấp, bên vay vốn (trong trƣờng hợp thế chấp quyền
sử dụng đất của bên thứ ba); về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đăng
ký thế chấp, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất… Đây là bộ phận
pháp luật giao thoa giữa pháp luật ngân hàng, pháp luật đất đai và pháp luật
dân sự; trong trƣờng hợp có tranh chấp xảy ra sẽ ƣu tiên áp dụng pháp luật
chuyên ngành (pháp luật ngân hàng) trƣớc để giải quyết tranh chấp. Sau đây
luận văn xin làm rõ nội dung chủ yếu của bộ phận pháp luật này.
1.4.1. Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trong
hoạt động tín dụng của ngân hàng thƣơng mại
a. Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai,
Bộ luật Dân sự và các văn bản hƣớng dẫn thi hành là rất phong phú và đa
dạng. Tƣơng ứng với từng chủ thể, pháp luật đã quy định cụ thể quyền và
nghĩa vụ của họ trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, chỉ có
những chủ thể đáp ứng đƣợc những điều kiện nhất định do pháp luật quy định
mới đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để đề nghị cấp tín
dụng phát triển sản xuất, kinh doanh.

Khi thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt
động tại Việt Nam để đề nghị cấp tín dụng phát triển sản xuất, kinh doanh, bên
thế chấp phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy
định của pháp luật Việt Nam. Luật Đất đai năm 2003 quy định những trƣờng
hợp sau đây đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cấp tín dụng:

*

Đối với tổ chức:

Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng
đất:
Trường hợp thứ nhất: tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu
tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nƣớc, thì tổ chức đó đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở

25