Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở - Pháp luật và thực tiễn

HOẽC VIEN Tệ PHAP

TH CHP QUYN TI SN PHT SINH T HP NG
MUA BN NH - PHP LUT V THC TIN
Nguyn Hoi Thanh1
Phm Th Thỳy Hng2
Túm tt: Th chp quyn ti sn phỏt sinh t hp ng mua bỏn nh l mt trong nhng hp
ng bo m hin ang gõy ra nhiu quan im trỏi chiu, k c trong gii hc thut cng nh
trong gii hnh ngh cụng chng, lut s, phỏp ch cỏc ngõn hng. Tuy nhiờn, cỏc t chc tớn dng
cng cú nhng ỏnh giỏ v nhng lý do nht nh la chn loi hp ng ny trong hot ng
cp tớn dng. M in hỡnh chớnh l vic cỏc t chc tớn dng cú th thc hin ng ký giao dch bo
m rt thun li, nhanh chúng, nhm ginh c v cú c quyn u tiờn thanh toỏn trc tiờn
t ti sn. Tuy nhiờn, v phng din phỏp lý thỡ dng hp ng ny cũn nhiu vn phỏt sinh m
cha cú cõu tr li tha ỏng. Bi vit nghiờn cu, trao i trờn c phng din phỏp lý v thc tin
v th chp quyn ti sn phỏt sinh t hp ng mua bỏn nh .
T khúa: Th chp, quyn ti sn, hp ng mua bỏn nh , B lut dõn s.
Nhn bi: 10/05/2018; Hon thnh biờn tp: 13/06/2018; Duyt ng: 24/07/2018
Summary: Mortgage of property rights arising from sale contracts of houses is one of secured
contracts that face controversial views, including those views from the academic, notary, lawyer
practicing sectors as well as legal departments of banks. However, credit institutions have certain
assessments and reasons to choose this type of contract in their credit granting activities. One of the
typical reasons is that credit institutions can register their secured transactions in a convenient,
quick manner in order to obtain and enjoy the right to priority of payment from property. From the
legal aspect, there are still many issues arising from this type of contract that not yet have satisfied
answers. This study shall discuss from both legal and practical aspects of mortgage of property
rights arising from sale contracts of houses.
Key words: Mortgage, property rights, sale contracts of houses, Civil Code.
Date of receipt: 10/05/2018; Date of revision: 13/06/2018; Date of approval: 24/07/2018
1. Quy nh ca phỏp lut v th chp
quyn ti sn phỏt sinh t hp ng mua bỏn
nh

Cú th thy rng, cú rt nhiu vn bn phỏp
lut iu chnh, ghi nhn vn ny nh: B lut
dõn s nm 2015 (Cỏc B lut dõn s trc cng
cú ghi nhn vn bo m bng quyn ti sn);
Lut Nh nm 2014; Ngh nh 99/2015/NCP ngy 20/10/2015 ca Chớnh ph quy nh chi
tit v hng dn thi hnh mt s iu ca Lut
Nh v cỏc thụng t hng dn ca B T
phỏp, Ngõn hng nh nc, B xõy dng.... Nhỡn
chung, ni dung ca cỏc vn bn ny cũn gõy
1

nhiu tranh cói do quy nh cha rừ rng, thiu
thng nht, dn n nhiu cỏch hiu khỏc nhau.
C th:
Khon 8 iu 81 Ngh nh s 99/2015/NCP quy nh:
K t ngy Ngh nh ny cú hiu lc thi
hnh, vic th chp d ỏn u t xõy dng nh
, nh hỡnh thnh trong tng lai, th chp
quyn ti sn phỏt sinh t hp ng mua bỏn,
thuờ mua nh , hp ng chuyn nhng d ỏn
v cỏc quyn ti sn khỏc liờn quan n nh ,
d ỏn u t xõy dng nh thuc din c th
chp theo quy nh ca phỏp lut phi thc hin

Cụng chng viờn, Vn phũng cụng chng H Thnh.
Thc s, Phú Trng khoa, ph trỏch Khoa o to cụng chng viờn v cỏc chc danh t phỏp khỏc, Hc vin
T phỏp
2

46

Soá 4/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba

theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này;
các trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng
nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai và các
quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư
xây dựng nhà ở quy định tại khoản này không
đúng với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định
này thì không có giá trị pháp lý và không được
pháp luật công nhận.
Việc đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây
dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai và
các quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án
đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản này
được thực hiện theo quy định của pháp luật về
đăng ký giao dịch bảo đảm; việc xử lý các tài
sản thế chấp quy định tại Khoản này được thực
hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và
pháp luật có liên quan”.
Tại khoản 2 Điều 1 Thông tư số 26/2015/TTNHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà
nước Việt Nam hướng dẫn trình tự, thủ tục thế
chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng
nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai cũng quy
định: “Việc thế chấp quyền tài sản phát sinh
từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng
chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác
liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai,
dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế

chấp theo quy định của pháp luật phải được thực
hiện theo quy định của Luật nhà ở, Nghị định số
99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số
điều của Luật Nhà ở và các quy định pháp luật
có liên quan”.
Tuy nhiên, qua rà soát cho thấy, trong Luật nhà
ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP mới
chỉ nhắc đến việc thế chấp quyền tài sản liên quan
đến nhà ở mà không hề có quy phạm nào quy định
hay hướng dẫn việc thế chấp quyền tài sản phát
sinh từ Hợp đồng mua bán nhà ở, dự án đầu tư xây
dựng nhà ở. Còn các quy định pháp luật có liên
quan thì có Thông tư 05/2011/TT-BTP ngày
16/02/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn
đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo
đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi
hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax,
3

thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài
sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm
thuộc Bộ Tư pháp và Thông tư số 22/2010/TTBTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp hướng dẫn
về đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao
dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên
tài sản thi hành án là các văn bản pháp luật đăng
ký giao dịch bảo đảm đang điều chỉnh việc đăng
ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng
mua bán nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở (hai
Thông tư này đều được sửa đổi bổ sung bởi

Thông tư số 08/2014/TT-BTP và Thông tư số
11/2015/TT-BTP).
2. Thực tiễn thực hiện, vướng mắc, quan
điểm tiếp cận về thế chấp quyền tài sản phát
sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở
Theo các văn bản pháp luật liệt kê ở trên thì
có rất nhiều quan điểm cho rằng cuối năm 2015
và đầu năm 2016, pháp luật đã gián tiếp không
công nhận việc “thế chấp quyền tài sản phát sinh
từ hợp đồng mua bán nhà ở” mà chỉ công nhận
việc thế chấp “nhà ở hình thành trong tương
lai”. Bởi hình thức thế chấp “quyền tài sản”
chưa được hướng dẫn cụ thể nên nhiều ngân
hàng lúng túng, không tiếp tục nhận thế chấp loại
tài sản này. Luật sư Lê Trọng Dũng, Trưởng
phòng Pháp chế Vietcombank, đã chỉ ra hàng loạt
rủi ro mà các ngân hàng có thể gặp phải. Ông cho
hay: “Hiện việc đăng ký giao dịch này thực hiện
dưới hình thức là quyền tài sản phát sinh từ hợp
đồng mua bán nhà ở (như quyền được mua tiếp,
quyền nhận lại tiền, quyền nhận bồi thường và
tái định cư…). Nhưng nếu hợp đồng mua bán bị
chấm dứt vì nhiều lý do thì các quyền tài sản đi
kèm cũng bị chấm dứt theo, khi đó ngân hàng
không có cơ sở để xử lý thu hồi nợ”3.
Tuy nhiên, ngày 23/02/2016, Bộ Tư pháp đã
có công văn số 475/BTP-ĐKGDBĐ trả lời các
ngân hàng về việc đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền tài sản, nhà ở hình thành trong tương
lai. Theo Công văn trả lời này thì các ngân hàng

được phép nhận thế chấp bằng quyền tài sản phát
sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở: “....Căn cứ vào
các quy định nêu trên, Bộ Tư pháp cho rằng, việc
tổ chức, cá nhân ký kết hợp đồng thế chấp quyền

Cẩm Tú, “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Đầy rủi ro!” Pháp luật TPHCM - 14/4/2014.

47


HOẽC VIEN Tệ PHAP

ti sn phỏt sinh t hp ng mua bỏn, thuờ mua
nh , hp ng chuyn nhng d ỏn v cỏc
quyn ti sn khỏc liờn quan n nh , d ỏn
u t xõy dng nh l phự hp quy nh ca
phỏp lut dõn s. Hin nay, cỏc Trung tõm ng
ký giao dch, ti sn ca Cc ng ký quc gia
giao dch bo m, B T phỏp vn ang thc
hin vic ng ký giao dch bo m i vi loi
ti sn nờu trờn....
Ngy 23/6/2016 B T phỏp v B Ti
nguyờn & Mụi Trng ó ban hnh Thụng t liờn
tch s 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hng dn
vic ng ký th chp quyn s dng t, ti sn
gn lin vi t. Trong ú cú cp n vic
chuyn tip ng ký th chp i vi cỏc hp
ng th chp quyn ti sn phỏt sinh t Hp
ng mua bỏn nh , d ỏn phỏt trin nh . Nh
vy, sau nhiu tranh lun thỡ vn tha nhn v

chp thun cho dng hp ng th chp quyn
ti sn phỏt sinh t hp ng mua bỏn nh .
Tuy nhiờn, xin c a ra mt s phõn tớch
sau õy:
Th nht, hp ng mua bỏn nh , ni dung
cn bn ca nú v quyn ti sn phỏt sinh t Hp
ng mua bỏn nh cú th c coi l ti sn.
Hp ng mua bỏn nh phi tuõn th v
m bo cỏc ni dung ca mt Hp ng mua
bỏn ti sn thụng thng (theo quy nh ti mc
I, chng XVI ca BLDS nm 2015 (trc l
phn 2, mc 1, chng XVIII ca BLDS nm
2005), cng nh m bo cỏc yờu cu ca iu
121; Mc 2, chng VIII Lut nh nm 2014
v theo cỏc iu khon ny cng nh cỏc vn bn
hng dn thỡ Hp ng mua bỏn nh (ỳng
cho c trng hp nh c lp tc l bao gm c
quyn s dng t) thỡ Hp ng mua bỏn nh
luụn l mt hp ng song v m ú, mi bờn
u cú quyn v ngha v ca mỡnh i vi bờn
kia (iu 402 BLDS nm 2015) v theo ú, khi
cỏc bờn thc hin Hp ng song v ny c
hng mi quyn v chu mi ngha v trc tiờn
l tha thun v th na l gii hn m phỏp lut
cho phộp (tiu mc 2, Mc 7 BLDS). V c bn,
cỏc bn hp ng mua bỏn nh u th hin ni
dung chớnh v rừ nht ú l: ti sn mua bỏn l gỡ,
giỏ tr, lch trỡnh thanh toỏn. Tuy nhiờn, bờn cnh
48

ú cũn nhiu quyn v ngha v khỏc cỏc bờn
phi thc hin vi nhau v nú cú th b iu
chnh, sa i, b sung, chm dt hoc hy b,
trong ú c bit l vic chm dt m khụng ph
thuc ý chớ ca cỏc bờn.
Vy quyn ti sn phỏt sinh t hp ng cú
th bao gm nhng quyn no: quyn c nhn
ti sn, quyn c tr li tin khi cú vi phm hp
ng hoc chm dt hp ng theo tha thun,
quyn khi kin yờu cu thc hin ỳng ni
dung hp ng, quyn c nhn tin bi
thng......, cú th cú rt nhiu quyn nng m
ngi mua nh cú c t bn hp ng mua bỏn
nh theo lut nh, theo tha thun gia cỏc bờn
c xỏc lp. Tuy nhiờn, nh ó nờu tt c cỏc
quyn ny c t trong mt bn hp ng song
v, quyn ca bờn ny l ngha v i vi bờn kia
v ngc li v luụn luụn song hnh cựng nhau
m khụng tn ti quyn mt cỏch c lp. Vớ d:
- Trng hp ti thi im ký hp ng,
ngi mua tha thun thanh toỏn tin mt ln
cho ngi bỏn, mc dự ti sn mi ang c
xõy dng v ch i c bn giao nh trong
tng lai (ó b hn ch bi Lut nh nm 2014
v lut kinh doanh bt ng sn nm 2014). Nh
vy, mc dự l hp ng song v, nhng ti thi
im ngi mua ó thanh toỏn tin mt ln
thỡ chỳng ta thy rng, ngha v bn giao v
chuyn quyn s hu ti sn thuc v bờn bỏn,
bờn mua cú chng ch cũn ngha v nhn nh.

Trong trng hp ny thỡ ngi mua ang nm
trong tay mt quyn rt ln l nhn bn giao nh
hoc cú th tr thnh quyn yờu cu hon tr tin
trong trng hp bờn bỏn khụng th bn giao nh
ỳng tin (quyn ũi n). Tuy nhiờn, quyn
yờu cu bn giao v chuyn quyn s hu nh
hon ton tỏch bit vi ti sn (i tng ca hp
ng). Mt khỏc, ngi bỏn cú quyn s hu ti
sn l nh cho n khi bn giao cho ngi mua.
- Trng hp ti thi im ký hp ng, bờn
bỏn ó cú nh hon thin, v ký hp ng bỏn
cho ngi mua. tỡnh hung ny cú th phỏt
sinh rt nhiu nhng trng hp cú th xy ra:
Bỏn cú bo lu quyn s hu (theo Lut nh
2014), bỏn tr chm, tr gúp, tr dn hoc bỏn
ly tin mt ln hoc tr tin nhiu ln v chuyn


Soỏ 4/2018 - Naờm thửự Mửụứi Ba

giao quyn s hu cho ngi mua (riờng i vi
bỏn cú bo lu quyn s hu, cm gi ti sn
c coi l bin phỏp bo m theo BLDS nm
2015). Tựy tng trng hp m cỏc tha thun s
rt khỏc bit nhng cỏc hp ng trờn vn l
nhng hp ng song v. trng hp ny
khon tin ó np cú c coi l quyn ti sn
ca bờn mua hay khụng? iu ny khú cú th
khng nh, vỡ nú hon ton ph thuc vo vic
bn giao ti sn. Nu bờn bỏn bn giao ti sn

ngay thỡ ngc li, chớnh ngi mua tr thnh
ngi cú ngha v phi thanh toỏn tip, núi cỏch
khỏc thỡ ngi bỏn ang l ngi cú quyn ũi
n i vi ngi mua.
- Trng hp mua bỏn nh trong tng lai õy l trng hp s gp khỏ ph bin trong thc
t bi vic mua bỏn bng con ng ny cú v
m bo an ton cho c hai bờn mua bỏn cng
nh phự hp vi tỡnh hỡnh ti chớnh, trin khai
thc hin trờn thc t cho c bờn mua v bờn bỏn.
Cỏc hp ng ny thng cú mt khong thi
gian rt di cỏc bờn thc thi quyn v ngha v
ca c hai bờn an xen cht ch, rng buc ln
nhau mt cỏch rừ rng, chi tit. Ti thi im ký
hp ng mua bỏn, bờn mua mi ch thanh toỏn
mt phn giỏ tr ti sn s c hỡnh thnh trong
tng lai cho ngi bỏn, v bờn bỏn cú ngha v
hon thnh vic to dng ti sn bỏn theo tha
thun trong hp ng bỏn ti sn hỡnh thnh
trong tng lai. Trng hp ny, ngi mua s
cú cỏc quyn yờu cu i vi ch u t v vic
cam kt thc hin tin , bo m d ỏn c
hon thin theo ỳng cụng b, quyn ũi li ti
sn ó giao nu cú tha thun v vic bờn bỏn cú
s vi phm hp ng mua bỏn ó ký, bờn bỏn vi
phm cỏc quy nh ca phỏp lut dn ti vic tip
tc thc hin d ỏn b dng, bờn bỏn cú s sỏp
nhp, gii th, phỏ sn, cú s chuyn giao quyn
s hu hoc quyn thc hin d ỏn cho cỏc i
tỏc khỏc. Trong giai on t khi thanh toỏn tin
ln th nht cho n trc khi thanh toỏn khon

tin cui cựng, c bờn mua v bờn bỏn u cú
quyn v ngha v tng xng vi nhau, theo ú
mt nguyờn tc l cng thanh toỏn nhiu tin thỡ
ti sn cng c th hin mt cỏch rừ rng hn
trờn thc t. Nhng khụng phi lỳc no cng

ỳng nh vy, cú th xy ra nhiu kh nng m
chớnh c bờn bỏn, bờn mua u cú th b vi phm
hp ng mua bỏn ó ký. Vn chớnh l ch,
nu ngi mua vi phm ngha v thanh toỏn thỡ
ngi bỏn l ngi cú quyn yờu cu, nu ngi
bỏn vi phm ngha v thỡ ngi mua l ngi cú
quyn yờu cu, nhng bờn nhn bo m li ch
phỏt sinh v cú quyn yờu cu khi ngi cú ngha
v vi phm ngha v i vi mỡnh, mt khỏc nu
xột trong tng th thỡ v nguyờn tc, hp ng
mua bỏn thng cú thi hn thc hin ngn hn
l hp ng vay.
Cõu hi t ra l: Quyn ti sn phỏt sinh t
Hp ng mua bỏn cú th tr thnh ti sn bo
m?
iu 115 B lut dõn s nm 2015 cú quy
nh quyn ti sn l quyn tr giỏ c bng
tin, bao gm quyn ti sn i vi i tng
quyn s hu trớ tu, quyn s dng t v cỏc
quyn ti sn khỏc. Theo ú, mt quyn ti sn
cú nhng c im sau õy: phi gn vi mt ch
th vi t cỏch l ch s hu, phi cú kh nng
thc hin giao dch mt cỏch t do m khụng ph
thuc vo ý chớ ca ai khỏc; phi cú th nh giỏ

c giỏ tr thnh tin, v cú th trao i ngang
giỏ vi ti sn khỏc. iu 295 BLDS nm 2015
ghi nhn: Ti sn bo m trc tiờn phi thuc
quyn s hu ca bờn bo m (tr trng hp
cm gi v bo lu quyn s hu), phi xỏc nh
c chớnh xỏc v rừ rng. Nh vy, quyn ti
sn phỏt sinh t hp ng mua bỏn, nh ó núi
trờn cú th rt a dng v tựy thuc tha thun
ca cỏc bờn, quỏ trỡnh din bin, thc hin hp
ng. Vy liu cú th xỏc nh c chớnh xỏc
v rừ rng cỏc quyn ny hay khụng, c bit
trong trng hp ngi mua tr tin theo tin .
V vỡ cỏc quyn ny khụng ch gii hn v c
nh, m cú th phỏt sinh tựy thuc vo quỏ trỡnh
thc hin hp ng gia cỏc bờn, vỡ c bn nú l
hp ng song v v cú s bin chuyn theo thi
gian hon ton ph thuc vo hnh vi ca mi
bờn. iu ú s dn ti vic khú cú th nh giỏ
c bng tin ca cỏc quyn ny, vic ny hon
ton cú c s vỡ khụng th núi, quyn ti sn phỏt
sinh t hp ng mua bỏn nh chớnh l s tin
m h ó thanh toỏn, iu ny l vụ lý. Quyn ti
49


HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP

sản trong trường hợp này chỉ là một tài sản vô
hình, chứ không phải là một tài sản hữu hình.
Vấn đề cơ bản và cốt yếu của hợp đồng mua

bán nhà ở là sự chuyển giao quyền sở hữu nhà ở
từ người bán (người bán vẫn là chủ sở hữu cho
đến khi chuyển giao) cho người mua, và đối tượng
mà các bên hướng tới là ngôi nhà. Nhưng quyền
sở hữu không phải là một quyền tài sản, mà quyền
tài sản là một loại tài sản, theo pháp luật Việt Nam,
thì tài sản phải được gắn với một chủ thể nhất định
có xác lập sở hữu. Mục đích cuối cùng người mua
và người bán hướng tới là chuyển quyền sở hữu và
xác lập quyền sở hữu đối với ngôi nhà được mô tả
trong hợp đồng, nếu như người bán không thể đảm
bảo hoặc vi phạm điều này, lúc này quyền tài sản
phát sinh từ hợp đồng có được hiểu là quyền đòi
nhà không, mà quyền đòi nhà không đương nhiên
là quyền sở hữu nhà, hơn nữa quyền đòi nhà thuộc
về người mua, chứ không thuộc về người cho vay,
người cho vay chỉ có quyền khi mà người có nghĩa
vụ vi phạm, nhưng người có nghĩa vụ mà vi phạm
nghĩa vụ đối với người bán thì chính người bán
mới là người có quyền.
Ngoài ra, có một vấn đề mà chính bản Hợp
đồng mua bán nhà đã thể hiện rất rõ, đó là quyền
đi đôi với nghĩa vụ (hợp đồng song vụ), không thể
nào tách biệt được quyền và nghĩa vụ của người
mua đối với người bán và ngược lại (Xem Điều
352 BLDS năm 2015 và Mục 5 chương XV của
BLDS năm 2015, Mục 2 chương VIII Luật nhà ở
năm 2014, và nội dung mẫu xác nhận việc chuyển
nhượng hợp đồng được thực hiện tại chủ đầu tư
dự án theo thông tư 19/2016/TT-BXD), theo đó

người mua hay bất kỳ một chủ thể nào kế thừa
người mua trong bản hợp đồng ký với người bán
đều phải xác lập và thực hiện đầy đủ mọi quyền và
nghĩa vụ đối với người bán và ngược lại. Như vậy,
nếu người mua thế chấp quyền phát sinh từ hợp
đồng thì phần nghĩa vụ theo nội dung của hợp
đồng ai sẽ phải thực hiện. Khó có thể nói rằng,
người mua tiếp tục thực hiện vì bản thân quyền
của họ tại hợp đồng mua bán không còn, mà nghĩa
vụ thì không thể đem ra thế chấp được.
Thứ hai, nếu là quyền tài sản phát sinh từ hợp
đồng, cần phải khẳng định rằng nó là một động
sản và nó được hưởng mọi chế định, nguyên tắc
50

pháp lý được áp dụng cho động sản như không
phải đăng ký sở hữu, thẩm quyền để cơ quan công
chứng chứng nhận các bản hợp đồng này không
còn bị ràng buộc bởi nguyên tắc địa hạt.... Như đã
nêu, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng không
đồng nghĩa với tài sản là đối tượng của hợp đồng
mua bán, càng không phải là quyền sở hữu, sử
dụng đối với tài sản là đối tượng của hợp đồng
mua bán. Bên cạnh đó, nếu thừa nhận quyền tài
sản phát sinh từ hợp đồng thì khi đó, chúng ta có
thêm một tình huống khá đặc biệt đó là quyền sử
dụng đất cũng được coi là một quyền tài sản, vậy
nếu nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán là
dạng nhà riêng lẻ, biệt thự... thì liệu có phải chăng
quyền sử dụng đất không là quyền tài sản. Việc

đăng ký giao dịch bảo đảm đối với trường hợp này
sẽ phải được thực hiện tại cục đăng ký giao dịch
bảo đảm quốc gia.
Thứ ba, nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp
đồng mua bán nhà ở được tiếp cận theo cách hiểu
như trên, thì lúc đó chúng ta lại thấy rằng, cùng
một bản hợp đồng sẽ cho chúng ta hai loại tài sản
khác nhau, một tài sản là động sản, một tài sản là
bất động sản, tồn tại ở hai loại hình thái vật chất
khác nhau hoàn toàn, một tài sản hữu hình và
một tài sản vô hình (không có quyền bề mặt và
quyền hưởng dụng trong hợp đồng mua bán nhà
ở). Nhưng mục đích hướng tới của chính các bên,
và bảo đảm quyền lợi của người cấp tín dụng ở
đây chính là bất động sản, chứ không phải là
động sản. Đây cũng chính là cách hiểu thống
nhất tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLTBTP-BTNMT về việc thừa nhận tính chuyển tiếp
của việc đăng ký. Như vậy, phải chăng có sự
nhầm lẫn giữa quyền tài sản phát sinh từ hợp
đồng với đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở.
Thứ tư, như đã đề cập ở phần trên, quyền tài
sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong
một số trường hợp có giá trị là không đồng, vì
nếu tiếp cận với tư cách là quyền thì đương nhiên
sẽ có nghĩa vụ từ người bán, nhưng nếu người
bán đã thực hiện đủ nghĩa vụ thì quyền sẽ không
còn giá trị nữa, mà ngược lại chính người mua
trở thành người có nghĩa vụ. Và người cho vay,
không phải trong mọi trường hợp đều có thể yêu
cầu người bán phải thực hiện nghĩa vụ đối với

Soỏ 4/2018 - Naờm thửự Mửụứi Ba

mỡnh, m cú th chớnh ngi cho vay phi tip
nhn ton b cỏc quyn v ngha v ca ngi
mua thỡ mi cú th yờu cu ngi bỏn thc hin
ngha v i vi mỡnh. n thi im nht nh,
chớnh quyn ti sn ny ó b tiờu bin mt theo
t nhiờn ca nú.
Th nm, nu chỳng ta tha nhn cú tn ti
quyn ti sn phỏt sinh t hp ng mua bỏn nh
, thỡ iu ú s khụng ch ỳng vi ngi bỏn l
doanh nghip kinh doanh bt ng sn, m cũn
phi ỳng vi c trng hp ngi bỏn l cỏc cỏ
nhõn, doanh nghip khụng kinh doanh bt ng
sn. Nhng trong cỏc vn bn phỏp lý hin ti,
cng nh trc õy hỡnh nh cú s thiờn v cho
ngi bỏn l t chc m khụng cú mt thit ch
cú tớnh cụng bng cho tt c cỏc ch th trong xó
hi trong vic ny. Tuy nhiờn, nu tha nhn v
chp thun vi iu ny thỡ cú th to ra mt k
h rt ln trong kim soỏt vic thm nh, cho
vay v tớnh hp lý ca khon vay, bin phỏp bo
m, iu ny cng dn n cỏc ri ro ln hn.
Th sỏu, vi t cỏch l mt ng sn, l
quyn ti sn phỏt sinh t hp ng mua bỏn nh
m chỳng ta tha nhn tớnh s hu ca ch th
em th chp thỡ khụng cú lý do gỡ hn ch
vic h em ti sn ú th chp, bo m cho bờn

th ba vay vn. Phỏp lut ch hn ch i vi
trng hp th chp ti sn hỡnh thnh trong
tng lai thỡ ngha v c bo m ng nhiờn
v ch c chp nhn nu ngha v ú nhm
mc ớch thanh toỏn, to dng cho chớnh ti sn
th chp (theo cỏch hiu trc õy l th chp ti
sn hỡnh thnh t vn vay). Chớnh cỏc quy phm
hin ti ang hng v nhm mc tiờu cho vic
phi kim soỏt c dũng tin to dng ti sn
th chp, nhm hn ch vic s dng tin cp tớn
dng vo cỏc mc ớch khỏc m khụng nhm to
dng ti sn c to dng nờn, cỏc quy phm
ny nhm hn ch cỏc bt hp lý v k h trc
õy trong qun lý th trng bt ng sn. Nht
l trong hon cnh, chớnh ngõn hng nh nc
cũn phi kim soỏt chớnh cỏc t chc tớn dng khi
phỏt hnh bo lónh cho ngi mua nh.
Qua ú cú th thy rng, vi cỏc quy nh
hin ti cng nh cỏch tip cn v khỏi nim
quyn ti sn ca BLDS nh hin nay, rt khú

cú th gii quyt mt cỏch trit v vic th
chp quyn ti sn phỏt sinh t hp ng mua
bỏn nh . Nú tim n nhng k h v nhng ri
ro phỏp lý cho tt c cỏc bờn, khụng ch l t
chc tớn dng (vi t cỏch l ngi cho vay,
ngi bo lónh), m cũn tỏc ng ti chớnh th
trng bt ng sn, ngi mua v cỏc quan h
phỏp lut s khú cú th gii quyt, tim n nhng
s tranh chp khụng cú hi kt. iu ny l do:

- Cỏch hiu v vic th chp quyn ti sn phỏt
sinh t hp ng mua bỏn nh hin ang c
hiu v thc hin mt cỏch i tr m khụng cú
s xem xột, tớnh toỏn chi tit n ni dung ca
tng bn hp ng mua bỏn ú c ghi nhn ra
sao thit lp bn hp ng th chp cho phự
hp. Vic ny ch cú th khc phc khi cú s tham
gia ca nhng ngi cú s am hiu v mt phỏp lý
mi cú th gúp phn hn ch cỏc ri ro.
- Cỏc quy phm phỏp lut hin ti, tuy cú tha
nhn nhng khụng rừ rng gia th chp ti sn
hỡnh thnh trong tng lai v th chp quyn ti
sn phỏt sinh t hp ng m hin ang xõy dng
nguyờn tc cú tớnh cht k tha gia hai loi hp
ng ny khi thc hin ng ký giao dch bo m
v xỏc lp quyn u tiờn thanh toỏn. Tuy nhiờn, cn
phi thy rng, cho dự di hỡnh thc no thỡ vn
ch tn ti mt ti sn m chớnh cỏc bờn hng ti,
do vy hỡnh thc th chp ti sn hỡnh thnh trong
tng lai cn chỳ trng nhiu hn, hỡnh thc ny
thỡ s ch tn ti duy nht mt ti sn m chớnh cỏc
bờn ang hng ti.
- Nu tha nhn vic th chp quyn ti sn
phỏt sinh t hp ng, thỡ cn cú mt c ch
phong ta ton b cỏc giao dch cú liờn quan ti
bn hp ng ny, mc dự vic ny cú th cng
nhc, nhng li l cn thit cho hin ti v m
bo n nh cho tng lai sau ny.
Túm li, cn phi da vo cỏc nguyờn tc phỏp
lý c bn, cú tớnh h thng, v phự hp vi cỏc

nguyờn tc chung ca th trng tin t vi mc
tiờu m bo tớnh an ton cho hot ng cp tớn
dng v bo m tớnh h thng, phự hp ca phỏp
lut iu chnh th trng bt ng sn, th
trng tớn dng phc v cho hot ng bt ng
sn xõy dng cỏc c ch phỏp lý cho phự hp
vi mt hỡnh thc bo m khỏ c bit ny./.
51